住宅ローンという名の借金
いつも貯金の話ばっかりでなんか儲けてそうな雰囲気だしてましたが、私は住宅ローンの借り入れがあるため借金持ちです。今の資産をすべて返済に充てても半分も返済できないです。
ただ、どうしても老後のために家が欲しかったので購入したことに後悔は全くありません。
今は経済的に不安がある社会情勢ですがきちんと返済できるよう、今ここでしっかり現状分析して返済計画を立てたいと思います。
ローン借り入れ条件について
まず、私の借り入れ条件は以下の通りです。
・返済プラン ：変動金利型【フラット35】
・金利 ：年 0.405％
・返済方式 ：元利均等
・返済完了年 ： 令和37年
令和37年だと…私は69歳ですね。どうしよう、まだ働いてるのかなぁ。
って不安に思う方が多いと思いますが私としては全く気にしてません。なんだったら60歳で退職したとしても払いきれると思ってます。
まあ、その理由は後でお話するとしてとりあえずその他の項目もチェックしてみましょう。
気になるポイント?@返済プランについて
ほんとは私としては十分安かったので固定金利でよかったのですが、契約のときに担当のおじさんがしつこいくらいお勧めしてきたので変動にしました。正直どっちがいいかは誰にもわからないのですが、私が固定がいいと思った理由は返済額が変わらないことによるメリットが大きいと思ったからです。計画立てるときは不確定要素が少ないほうがいいですもんね。まあ私も結局変動のままなのでここら辺はお好きなようにって感じですね。
気になるポイント?A金利について
見ての通りかなり安いです。私の場合は販売元の不動産会社の提携金融機関でローン組みました。今ならじぶん銀行なんかのほうがやすいですが、当時はじぶん銀行よりもやすい金利でした。
物件の資産価値だったり個人の収入だったりで審査額は大きく変わるらしいですが、提携先があるならそこで契約することで面倒な手続きをすべて委託することなんかもできたりするのでここら辺は相見積もりのつもりでいろいろ審査出した後に比較することをお勧めします。
気になるポイント?B返済方式について
これもよくある元利均等か元金均等かの論争ですが、正しく違いが理解できていればこれも好みだと思います。しいて言えば返済能力が高い方は元金均等のほうがいいってよくいいますね。
簡単に解説すると、ローンの月々の返済には純粋な借りているお金(元本)に対しての返済金額でなく、利息分も含まれているという前提があります。
元利均等の場合はこの元金への返済と利息の返済の合計が毎月一定の場合をいいます。
元金均等の場合は支払う元金への返済額が毎月一定の場合をいいます。
利息は元金の返済が進むたびに減っていくのでそれぞれ図のように推移します。
支払う利息という点では元金均等のほうが少なくなりますが、その分初期は返済金額が高くなりがちなので元利均等のほうが負担を抑えられるといった関係です。
返済状況について
さて、当初の借入額は3310万円でした。実は当時勤めていた会社と同じグループ企業の不動産で購入したので100万ちょっと値引きしてもらってます。勤めててよかったなーって思ってたのですがよく考えたらボーナス7年間くらいもらってなかったので余裕で100万円損してます。慣れって怖いね。
ちなみにボーナス月の返済を10万円で設定してます。「ボーナス出てなかったのに何で？」って思われたかもしれませんが、初めからボーナスあてにしてなかったのでなくても返済に支障がない計算のうえで10万に設定してました。ボーナス月の設定してないと共益費など込みで月々家賃が10万円超えるのが許せなかったのでちょっと自分をだますための小細工です。
さて、話がそれましたがそこから返済が進んで現在の残債が3190万円となりました。住宅ローン減税の限度額が40万円なので4000万以上借り入れがない私の場合はもともとマックスで恩恵を受けることができるので享受できるうちは繰り上げ返済はしない予定です。そのお金で運用すれば年利4％も夢じゃないので金利0.4％と比較すればどちらがいいのか明白ですよね。この資産運用が冒頭に触れた私がローン返済に不安を抱かない理由なのです。
将来の見通しについて
大体年に90万円ずつは元本が減っていく見通しですので、私が60歳のときの残債は大体1000万円くらいになっていると仮定します。この1000万円ですが退職金で一発返済余裕で可能です。
以上！じゃちょっとつまらないので退職金が出なかったパターンを想定すると、保有資産から捻出する必要があるので資産運用の成果がどうなっているかが気になりますね。先述の年4％で資産運用を続けた私の60歳時の金融資産(生活防衛資金を除く)はなんと8000万円です。
そんなにうまく運用できるのか信じられないと思えますが実際4％運用自体はそこまで非現実的な設定ではないので十分可能だと思います。
つまり、今の生活を続けていけばローンを完済しても老後の生活に問題ないことがわかります。
終わりに
いかがでしたでしょうか？住宅購入は大きなロスと考える方も多いようですが計算してみると意外と何とかなりそうに感じませんか？もちろん、自身の人生設計や返済能力を正しく見極めてから契約しないと資産運用に回す資金すら捻出できないのでだめですが、住宅購入＝無駄遣いと決めつけず充実した人生を送るための一要素として検討してみるのもいいと思います。
後は机上の空論にならないようにしっかりと運用を頑張って続けたいと思います！
タグ： 住宅ローン
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