2007年11月の記事
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たった四千円で出入禁止３
たったの２年超で蛇口が壊れたＴ社新築アパートの件でゴッドマザーに電話してみました。「あの件、どうなったの？」「電話したけど…」「結果は？」「無視！」「無視？」事務員が保証期間は１年だというので請負契約は５年だといったら自分ではわからないから担当者から電話させますと言われてもう３日以上も待ってるけど、連絡がないそうです。これ以上、小場家に売る気がないのかしら？「７棟も購入したって、いったのに…」ゴッドマザーは怒り心頭！「じゃあ、私が抗議文書を…」「もう、いいわ！」「どうして？」「郵便代と考える時間がもったいない！」「でも…」「いいの！ たった四千円の修理代だから！」「だって…」「結局、手紙かいても、どうせ四千円しかくれないでしょ」「多分、そうだけど…」「もうヤメタ、ヤメタ！」日頃、温和なゴッドマザーが完全に切れてます。だめだわ、こうなったら…、何をいっても無駄です。今度、Ｔ社から営業の電話をする方は、運が悪いわね。きっと異常に冷たい対応だと思うわ。仕方がないわ。会社の対応が悪いから。もう二度とＴ社社員は小場家に入れてもらえないわね。Ｔ社 出入禁止、決定です！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.30
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片付かないのに次の難問２
ゴッドマザー宅に行きました。「土地の借地権、どうなった？」「あぁ、あれは…」定期借地権付アパートを購入しているんだけど引渡直前になって、借地期間の短縮申出があったのでビックリ！１．重説で聞いてないから、勝手に短縮できないこと。２．50年の定期借地権は更新しなくてもいいけど 勝手に地主の都合で短縮できないこと。以上を説明するようにゴッドマザーに言いました。スグ仲介業者に電話したら「すぐ宅建協会に相談して考えてみます」との回答があったそうです。業者さんも初めての体験でわからないらしいけどせめて重要事項説明の前に確認を取ってもらいたかったわね。いろいろ今後の対策を話していたら電話が鳴ったので、私がとったら「○○不動産です」「いま、話してたんだけど、もう一度、地主と交渉してちょうだい！」「三代様ですか！」「そうだけど…、50年の定期借地権は、勝手に短縮できないでしょ」「只今、地主と交渉中で…」「地主に、法律をわかりやすく説明しないと理解できないわよ！」「はい、何とか…、やってみますが…」どうも不動産屋が法律を理解できずに交渉しているから地主が納得できていないようです。普通借地権と定期借地権の違いがわかってないのね。本当なら11月末日までに引渡しだったんだけどこの問題が片付かないと、引渡しはできないわ。業者さん、もう一度、民法の教科書を読んだほうがいいかも！これでは、話が進まないわ！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.29
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九州パワースポットツアー
今月11月25日 で書いた旅行中、親しくしている社長から「幣立神社(へいたてじんじゃ)に行くけど、知ってる？」と質問アリ。「わ～、知ってる！ 私も行きたい！」ということで、パワースポット幣立神社に行ってきました。熊本県 上益城郡(かみましきぐん) 山都町(やまとちょう)旧 熊本県 阿蘇郡(あそぐん) 蘇陽町(そようまち)にあるんだけれどほとんど宮崎県との県境だから、車で約３時間。遠かったわ。幣立神社と思っていたけれど正式には、幣立神宮というのだそうです。御祭神は、神漏峡命(かむろぎのみこと)、神漏美命(かむろみのみこと)大宇宙大和神(おおとのちおおかみ)、天之御中主大神(あめのみなかぬしおおかみ)、天照大御神(あまてらすおおみかみ)伊勢神宮より歴史が古く、日本最古の神宮だそうです。中央構造線という約8000万年前にできた1000ｋｍにも及ぶ日本最大の断層上にありこの断層上には、伊勢神宮もあり、パワーが強いのだとか。幣立神宮に到着すると、空気が違います。身体に溜まっていた邪気が一気に外界へ放出されるので涙ポタポタ、鼻水ジュルジュル、咳払いのオンパレード。同行者から心配されたけど、私の場合パワースポットでよくある現象だから気にしないでね。それから知る人ぞ知る熊本の霊能者に人生相談に行くというので、ついていきました。応接間に通されたんだけど、左手が外の何かに反応します。「この場所で、左手が家の外に反応するのは何故ですか？」と聞くと「それは幣立神社の方向だから、パワーをいただいてるのでは？」友人が相談している間中、私は幣立神宮から応接間に送られてくるパワーを全身で受信！猫にまたたび状態で、パワーを取り込みます。相談が終了した頃には、全身の邪気が全部取れて、スッキリです！途中の観光レストランでいただいた地鶏の朴葉焼も美味しかったです。また、行ってみたい魅惑のスポットでした。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.28
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片付かないのに次の難問１
ゴッドマザーから電話アリ。「あのね～」「例の件、どうなった？」「そうじゃなくて、別の問題が…」「はあ？」今年11月7日ブログに書いた購入物件は、借地権付住宅の売買なんだけど仲介不動産屋から借地期間を短くする申し出があったそうです。最初、定期借地権50年の物件で9年経過してるからあと41年の借地権が残っていたのにあと20年にしてくれって？？？契約書を作成しに、不動産屋に行ったら宅建業法第35条の重要事項説明をしてくれて借地権は41年残っていますと説明していたのに引き渡す直前に変更ってどうよ！「で、何て答えたの？」「せめて30年にしてほしいって言ったけど…」「ひえ～っ！」売買契約書作成時点と明らかに内容が違うではないですか！現在の定期借地権50年は更新できないけど残年数は次の所有者に引き継がれるはずでしょう！10年短くなるなら、更地にする特約を廃止すべきです！「そんなの重説で聞いてないから契約を取消しなさい！」「でも～」「40年なら、元とるけど、30年じゃあ…」「だって～」「せめて安くしてもらいなさい！」どうしてウチのゴッドマザーって、次から次に問題がやってくるのかしら？今度はスグに私が出向かなきゃダメみたいね。もうなんてこったい！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.26
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有志で経営貢献応援ツアー
いつも御世話になっている社長が経営している食堂の売上げが芳しくないそうなので経営者勉強会有志で、その食堂に行って売上げに貢献するツアーを実施しました。私も新入社員に住居を借りてもらうことがあるので参加。一日バスツアーとなりました。当然ながら、参加者は全員経営者勉強会のメンバー。顔見知りばかりなので、話も弾みます。まずは、福岡の小京都 秋月で紅葉見物。見事な紅葉が美しかったわ。秋月城をとりかこむ風情ある通りを歩いていると参加者が手を振っています。その方の友人が経営している物産店で店で作りたての 焼きたて よもぎ餅の差し入れアリ。おいしい漬物も食べ放題で、つい自分用に購入しちゃいました。目的の食堂でも食べ放題！よもぎ餅を食べたから、あまり入らないけど少しは経営のお役に立てばいいですね。次は、知り合いの社長が経営する観光農園で柿狩り。家族、仲間で分け合うと幸福になる柿「こうふく」とても美味しかったです。今年最後の在庫放出でした。途中で、別の社長が自慢の有機ほうれん草を持ち込んだり新米や注連飾りの申込書を持ち込んだり突然に始まるイベントにビックリ！今度は、また別の社長が経営する酒蔵で焼酎、ワインの試飲会！焼酎でも10年位貯蔵して熟成させるとまるでウイスキーのような味わいになるのね。とっておきの品 を味見させてもらいました。最後に窯元で楽焼体験！全部、誰かの知り合いだから、とてもオトクな旅でした。なかなか体験できない異業種社長のコラボレーションツアーでした。とても楽しかったわ！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.26
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６０代以上限定！女優事故
ボランティアでやっている60代以上の女優養成講座。だんだん練習も本格化してまいりました。昨日、練習会場に到着するとザワザワとした変な雰囲気。「どうしたんですか？」と講師に聞くと「さとみちゃん(女優候補者)が、ひったくりに…」「え～っ！」練習場所に福祉施設の小体育館を使っているのだけれどこの施設に来るのは、障害者、高齢者が中心であまり体力がない人が多いので、この周辺にはそれ専門のひったくりがとても多いと聞かされました。まあ、なんてこと！弱者専門だなんて！それも白昼堂々と、午後１時ですよ！仲良く女優候補者２名が連れ立って、練習場所に来ていたら前からバイクがやってきて歩道の外側を歩いていた さとみちゃんのバッグをとってそのまま逃走したそうです。前から来てるから、顔は覚えているけどバイクのプレートははずされていたそうだから多分、盗難車でしょうね。警察で調書をとられたので遅れて会場に到着した さとみちゃん。思ったより、元気そうだったけど「現金より、携帯電話が困る～！」と言っていました。連絡先が全部わからなくなっちゃいますからね。皆様もナンバープレートがないバイクには注意してね。ひったくりをしようと、準備中なのかもしれないわ。それにしても恐ろしい世の中になったものだわ。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.25
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たった四千円で出入禁止２
ゴッドマザーから結果報告がないのでこちらから電話してみました。「あの件、どうなったの？」「まだ、電話してない…」「なんで～！」「だって、調べたら…」契約書をよく読んだら、建築後２年が過ぎていたんだって！ありゃまあ、そうなのね。仕方がないわね～。「それって、どこの物件だったっけ…」「○○に建てたワンルームアパートだけど」「それって…」物件数が多いので、話を聞いたときに分からなかったんだけどだんだん購入したときの状況を思い出しました。あれっ、でも…、チョット待った！「あの物件、完成してた？」「いや、更地で買って、建築条件付だった」「つまり、請負ってこと？」「そうだけど…」それって民法にある請負契約よね。ということは、民法第638条による請負契約だから…民法 第638条 建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤の瑕疵について、引渡しの後５年間その担保の責任を負う。ただし、この期間は、石造、土造、れんが造、コンクリート造、金属造その他これらに類する構造の工作物については、10年とする。「大丈夫、とりあえず民法で５年間は文句つけられるから！」「えっ、そうなの？」「まず請負契約書を探してね、それから…」またまた、ゴッドマザーに反撃の仕方を教えちゃいました。今度こそ、がんばってね。それで結果がでなかったら、仕方がないわね、私の出番だわ。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.24
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暦の歴史と勤労感謝の日(祝日法)
今日は、勤労感謝の日。祝日法によれば勤労感謝の日 11月23日 勤労をたっとび、生産を祝い、国民互いに感謝しあう勤労感謝が11月23日になったのは、暦の歴史から始まります。明治5(1872)年11月9日 太政官布告第337号で月の運行によって定めていた従来の太陰暦を西洋で使われていた太陽の運行によって定めるグレゴリオ暦を採用し旧暦 明治5(1872)年12月3日を新暦 明治6(1873)年1月1日としました。明治6(1873)年10月14日 太政官布告第344号で初めて国民の祝日を法律で定めるときに勤労感謝のもとになった新嘗祭(にいなめさい)はそれまで旧暦11月第二卯の日でそのまま新暦に置き換えると翌年1月になって都合が悪いので、新暦11月第二卯の日が23日だったから、11月23日にしてしまえということで、この日になりました。本来、新嘗祭は農作物の恵みに感謝する日。日本書紀にも記述があるほど歴史ある日なのです。勤労に感謝しよう、ということで日本司法書士会連合会が「全国一斉労働トラブル１１０番」を開催。司法書士が賃金未払い、サービス残業の相談を受けます。詳細は → コチラ司法書士って、登記代理人のイメージが強いけど平成15(2003)年に司法書士法が改正されて簡易裁判所における訴訟代理等や裁判外での和解の代理や相談業務が可能になったけど知らない人が多いから、広報活動の一環としてこういう相談窓口を作るのでしょうね。さて、今回の三連休。何をして過ごしますか？不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.23
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たった四千円で出入禁止１
日帰り旅行で、念願の吊橋わたって、御機嫌だと思っていたのにイライラ声のゴッドマザーから電話アリ。「ちょっと聞いてよ！」「どうしたのよ？！」Ｔ社が建設した新築後１年超のワンルームアパート。新入居者が洗濯機を購入して電気屋さんが配達、設置しに来たけど「この蛇口、壊れてるからつけられません」と言ってホースを蛇口に取りつけるのを拒否されたそうです。おまけに、蛇口が安物だから壊れたのだ、と言われたそうです。「スグ、何とかしてください」と入居者からゴッドマザーに苦情電話！それで、建築会社に電話したら「建築後１年を超えたから、保証できません！」「そんなにスグ蛇口が壊れるはずないでしょ！」「イヤ、できません！」「工事が悪いんじゃないの？」「前の入居者の住み方が悪いんです！」結局、Ｔ社の水道業者を派遣してもらったけど「前の入居者の住み方が悪い」ということで四千円を請求されたそうです。「もう、あの会社とは、つきあわないわ」「そうねえ…」「だって、あそこから７棟も買ったのよ！」「そうねえ…」この業者、たったの四千円で、小場家に出入り不可になったようです。少なくとも１棟3000万～5000万円するから数億円の買物をしてきたのに、この態度は、確かにあんまりですね。でも、この建設会社って、宅建業者よね。ということは、宅建業者の八種制限で売主の瑕疵担保期間は２年以上のはず…。ウソはいかんですよ！それをゴッドマザーに教えて、反撃の仕方を教えちゃいました。さあ、どう反撃するのか？ちょっと高みの見物モードです。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.22
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九州の日本一巡り旅行参加
「日本一の吊橋が渡りたい！」とゴッドマザーがいうので町内会の日帰りバスツアーに参加しました。実態は、近所のジジババ有志ツアーですね。福岡市内からバスで約２時間、大分県 玖珠郡(くすぐん) 九重町(ここのえまち)に到着！まず、日本一の 地熱発電所 を見学です。地熱発電は、地中から取り出した蒸気で発電します。地下700ｍ～3,000ｍに井戸を掘り、マグマで熱くなった地下水をくみ上げて、蒸気を取り出しその蒸気でタービンを回して発電します。残りの熱水は、ふたたび地下へ戻してリサイクル。地球にやさしい発電です。ここのウリは、日本最大の出力(11万kw)だそうです。施設見学して、ドライブインで地鶏料理を食べて本命の大吊橋に行きました。今日は比較的すいてますという説明だったけど平日だというのに、現地駐車場は、ほぼ満車状態です。紅葉の名所、九酔渓にかかる 九重夢大吊橋！標高 777ｍにある吊橋で、地面からの高さ 173ｍ(日本一）、その長さ 390ｍ(日本一)です。「往復で13分程度ですよ」と聞いていたけどイザ橋を歩いてみれば、足はガクガク、心臓パクパク、景色を楽しむ余裕なんてありません！橋桁の幅が1.5ｍなんだけど、中心の約50ｃｍはグレーチング構造(一番下に写真アリ) だからそこから真下173ｍが よ～く見渡せます。ひえ～っ！おまけに風が強くて、橋全体が揺れるから身体はこわばるし、足は妙な部分にチカラが入って、前に進めません！往復で30分位、かかっちゃったわ。途中で引き返す方も多かったけどゴッドマザーは楽しそうに渡っていました！あまりの人気で総工費20億円が約2年で回収できる見込み！これを実行した町長さんって、偉いわね！余ったお金で、中学生までの医療費を無料にしたそうです。今日はマッサージに行かないと、足が……。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.21
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ゴッドマザーと日帰り旅行
今日はゴッドマザーと日帰り旅行！もう出発時間なので詳細は明日！
2007.11.20
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60代以上限定！女優豊作！
今年10月2日 のブログに書いていたんだけど60代以上限定、女優募集講座は定員10名のところ、ナント47名の応募！急遽、定員を増やして15名にしたんだけど参加できなかった皆様、ごめんなさいね。参加者15名によるワークショップを兼ねた60代以上女優オーディションが始まりました。最終的には、海外公演を目指している壮大な企画です。私は、ボランティアスタッフとして参加しています。補助金を貰って運営している関係上60代以上の女性限定企画なのですがこういう企画に応募してくる方々は、とても若いのですね。60代というのは、こうも美しかったかと見直しました。芸達者が揃っているようで趣味も琉球舞踊、合唱、高齢者劇団員等見た目も、格好も、イケてるわ～。参加者の筋力、体力を考えて美しく重心を移動させて、体力を使わない表現法や自分のイメージを身体に反映させる演技等無理せず、美しく、内容がある講義が続きます。全ての講座が終了したら、小発表会を開催して最終メンバーを決定！来年春に福岡市内で実施する舞台に出演します。仕上がりがよかったら、海外で興味を持っている芸術団体に声をかけて、招聘してくれるところを探します。これから、長い期間をかけてじっくり作り上げていく作品です。できるのが楽しみだけど参加者の皆様、体調管理には気をつけてね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.19
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敵対せずに、あるべきもの
友人が主催した講座の参加者が少ないと聞いていたので枯れ木も山の賑わいということで、参加しました。テーマは「介護」短期間だけど、私も介護の現場にいた経験があるので先進的な取り組みの発表だということがすぐわかりました。もっと介護関係の専門職に聞かせたい内容だったわ。講師は、特別養護老人ホームで看護師の小村一左美氏。通常、特養(特別養護老人ホームの省略形)の看護師は投薬管理や医療記録整備など、サブ的要素が強いのですがそれを一歩進めて、患者の日常健康管理から、看取りに至るまで総合医療アドバイザーとして、介護の中心を担っている体験談でした。私が働いている頃にはなかったけど昨年、特養に看取り介護加算ができたそうだけど加算制度ができる前から、特養で看取りの実績を作ってきたそうです。それって、すごいことなんです。もう亡くなりそうになったときいままでは、スグ患者を病院へ搬送していました。考えればわかることなんだけど少しでも延命治療をするのが病院の役割。老衰だろうがなんだろうがバンバン注射打って、心臓に電気ショック与えて無理矢理１分でも寿命を延ばすのが病院の仕事。だから、亡くなる直前の医療費って、たったの数日なんだけど安くて100万円、ヘタすると500～600万円というのがよくあるケースで、これが殆ど公費負担。これじゃあ、医療費って、いくらあっても足りません。看取り加算制度はできたけど、ノウハウがわからない特養が多いはず。人生の締めを落ち着いた雰囲気のなかで過ごすためそして、財政にもやさしい負担にするためこのような講師が全国で必要とされています。死は敵対すべきものではなく、当然あるべきもの。それをどのように迎えたいかを自分で考えよう。本当に、いい講義でした。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.18
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博多の町はせいもん払い！
ゴッドマザーから電話アリ。「せいもん払いが始まったけん、買物いこうよ」「何が欲しいとね？」「帽子！」ということで、ゴッドマザーの帽子を買いにせいもん払いに行きました。せいもん払い(誓文払)とは明治12(1879)年 博多商人が、大阪の｢誓文払い｣を真似て、大売出しを始めたのが起源だそうです。一応、博多せいもん払いの本場は川端通だけど毎年、天神の新天町商店街も実施、今年からは、天神地下街も参戦しています。どこに行っても、街中が大バーゲンセール！通りには、真っ赤なノボリや旗があってワゴンには人が群がっているし、購買意欲が上昇中。これが始まると年末が近づいた気がするわね。今年の新天町の垂れ幕の字は話題の書家、武田双雲氏の字だそうです。勢いがあって、気持ちがいい字だったわ。昔は、よく冬物衣料品を買ってもらったものです。そういえば、成人式の振袖を買ってもらったのも、せいもん払いでした。あちらこちらを歩き回って、かわいい帽子をゲットしました。あらあら、なかなか、お似合いよ。ゴッドマザーも恵比須顔です。せいもん払いが終われば、正月の準備が始まります。そろそろ年賀状の準備も必要ね。イラスト用ソフトも購入しなくちゃ。今年のおせち料理は、どうしようかしら？いろいろ大変な時期に突入です。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.17
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環境的に賞味期限改竄問題
いろいろな店舗が賞味期限改竄問題で揺れているけど環境問題の視点から考えると、悪いことではないと思うのね。廃棄するのに、とてもエネルギーが必要だからね。本来、賞味期限というのは、食中毒防止のために始まったのだから冷凍技術の進歩が著しい現在昔の基準以上に新鮮さが保たれているのは間違いないわ。これこれ、こういう理由でこういう場合には賞味期限を延ばします、という申請をして安全上問題がなければ、認定する制度を作ったらどうかしら？申請した理由以外での延長は認めないけどね。全世界的規模で不作になりそうです。円も高いし、当分、食糧の輸入が止まることはないと思うけれど世界的に不作が長く続けば食糧輸出大国でも自国民が優先されるのは明らか。食品を廃棄することを奨励するのではなく食品を安全に食べることを優先すべきでできるだけ廃棄する食品を減らすのが環境問題的には正しいと思うわ。日本は食糧自給率が低いんだからもっと食べ物を大事にする発想が欲しいわね。子供の頃は、賞味期限がついてない食品が多かったから賞味期限によらず、自分の舌で確認するクセができているけど最近、賞味期限が切れてるものを食べたと思っただけで腹痛や体調を壊す方がいらっしゃるのね。私なんか、何を食べてもあたらないのに…。ホームレスでさえ、糖尿病になる日本国。廃棄する食品がゼロになったら実際の食糧自給率は高いのかしら？不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.16
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地球環境は末期ガン状態！
セミナーで時間がとれなくてずっと店晒しになっていた環境絵本作成会議。やっとまとまった時間がとれたので、言いだしっぺの環境コンサルタント氏と会いました。「これが試作品ですが…」「う～ん、これじゃあ、だめだよ」「全く？」「内容が古すぎる。全部作り直しだ…」ここ数ヶ月の間、環境問題に関するデータが悪化の一途で20年後に起こると予想されていたことが数年後に来る予兆が世界各地で出現しており私が作った絵本の内容は、単なる序章になっているのです。「地球は、もう末期ガンの状態なんだ…」「このまま行くと、どうなるんですか？」「世界的規模の飢餓が始まり、全生物が死滅する」「私たちは、どうしたらいいんですか？」「少しでも延命治療をしながら、様子を見るしか…」「絵本の内容は、どうするのですか？」「延命治療を紹介する内容になるね」そこまで、地球環境が悪化しているのね。「私には思いつかないからストーリー構成は御願いします」「わかった」「イメージさえわかれば、言葉は作れますが、絵が…」「友人にイラストレーターがいるから、頼んでみよう」「それでは３人のコラボレーションですね！」「来年、福岡で実施する国際国会議員会議に間に合わせたいんだ」「がんばります！」一難去って、また一難。セミナーの次は、絵本創作活動が本格化しそうです。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.15
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注目！心技体で満足相続！
賃貸住宅フェア in 福岡でセミナーしました！御題は「二代目大家が相続を経験してわかった３つのツボ」準備した100部の資料は、あっという間になくなるし立見の方が多くて、座席が足りなかったし時間が足りなくて、とても早口で話してしまったしいろいろとごめんなさいね。今回のテーマは、相続。自分が相続したときの成功談、失敗談を御紹介しました。少しでも、お役に立てればうれしいわ。おまけに、勝手に副題をつけちゃって「心技体で満足相続(商標登録申請予定)」「心技体の満足相続(商標登録申請予定)」にしました。相続税をいくら減らすかという議論は多いけど大家業は事業であると考えれば一般的な事業継承と考え方は、同じだと思うのね。相続で大事なポイントは３つあって１．資産の相続＝体２．知識の相続＝技３．想いの相続＝心この心技体のバランスを考えて自分の家族にあった相続プランを専門家に考えてもらうのが大家の仕事。そのチェックポイント、考え方の基本を公開して、後悔のない相続にしてもらいたいというのが今回のセミナーの目的です。セミナー終了後、いろいろな方から相談がありました。やっぱり、悩んでいる方が多いのね。このセミナーが少しでも心の負担を軽くしてくれたなら私にとっては、成功です。夜は、九州版図面舞踏会！会場で声をかけたら、参加してくださった方もいらっしゃって盛会となりました。次回開催時もブログで通知しますので、よろしくね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.14
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賃貸住宅フェアへ出発だ！
今日が本番です！それでは、皆様、行ってまいります。報告は、また、明日不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.13
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修理の御用はありませんか
朝、お馴染みの工務店社長から電話アリ。「なんか工事ないですかね～」「あら、ヒマなの？」「いまなら、お安くしときますよ」「そういえば…」ゴッドマザーがボロアパートを契約中で購入後に修理するかもしれないとの情報を教えてあげました。「スグ、見積書をお届けします！」夕方、ゴッドマザーから電話アリ。「工務店の社長が見積もり持ってきてね」「どうだった」「コーキングが切れてるから、修理したほうがいいって」「金額は？」「税込60万円！」「あら、高いじゃないの！」「イヤ、それで屋根塗替、外壁塗替とコーキングの修理全部含んで」「それなら…」「10年保証もつけるって！」「そうね～」あそこは家賃がとれないから、修理したってムダなんだけど平成11年に建てられて、何一つ手入れしていないからそろそろ手を入れたほうがいいのは確かね。「どうするの？」「暇なときに頼むと、いろいろサービスしてくれるし…」「やるの？」「多分…」ゴッドマザーの声がうれしそうです。ホントに不動産が好きなのね。自分で手入れして、物件再生するのが好きみたいです。こういうときに利回りだの、ナンだの言ってもムダです。不動産はゴッドマザーの趣味。走り始めると、収益より趣味が優先です。「でも、少しは売主に交渉してみようかしら？」「好きにすれば…」さて、決済本番はどうなることやら…。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.12
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無料で耐震リフォーム講座
工務店主催のリフォームセミナーに行きました。いろいろな工務店が無料でリフォーム講座をやっているけどここの工務店は耐震リフォームがウリです。耐震工事だけをするとフツウの一戸建で二百万円程度が相場らしいのですが耐震工事の大部分は剥がした床やクロスの原状復帰代なのでリフォームと耐震工事を一緒にすると一部の金額が重複するから結果的に得ですよ、ということです。リフォーム代金＋耐震工事百万円程度で完成するので百万円程オトクになるので、そのためのリフォーム知識と耐震知識を一緒に勉強する会です。今回のテーマはリフォームの工程、間取り、予算。よい業者の見分け方、業者が考えるリフォーム手順、依頼者が考えなければならないリフォーム手順等リフォームを依頼する立場になって説明してくれるのがうれしいですね。間取りは、いろいろな事例紹介です。大胆に間取りを変更したもの。チョットだけ使い勝手をよくしたもの。その事例毎に、参考として金額が表記されています。これは、ありがたいですね。この金額から交渉はするけれど予算を立てるときの目安になるわ。このファイルは永久保存版にしておきましょう！リフォームセミナーの帰りに、本屋に数店よって11月13日 自分がするセミナーに使える参考資料を探しました。最終原稿はできたけど、補強できる知識があれば補強しておきたいですからね。使えそうな本があったので、数冊、購入しました。明後日がマリンメッセで講演本番。寝ていてもアイデアが浮かんで熟睡できません。終わるまで、気が休まらない毎日です。できるだけ皆様に、よいものが提供したいですからね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.11
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やっぱり高い国民健康保険
今年10月25日 ブログで福岡市の国民健康保険料が高いと書いたんだけど郵便受に市民団体が投げ込んだチラシが入っていました。思ってた以上に高いのね。政令都市で最も高いのだそうです。所得割算定基礎額＝総所得金額－33万円＝200万円の場合世帯主 64歳、配偶者 55歳、扶養家族 1人で算定するとこの家族の年間国民健康保険料(介護保険料を含む)は福岡市 47万円(月額 3.9万円)大阪市 41万円(月額 3.4万円)北九州市 38万円(月額 3.1万円)さいたま市 32万円(月額 2.6万円)千葉市 27万円(月額 2.2万円)だそうです。同じ所得で千葉市の約1.7倍ってスゴクないですか？月に1万円以上違うって、どうよ！所得割算定基礎額 200万円って逆算すると、給与所得で税込年収 350万円程度。それで月に約4万円は苦しくないですか？平成17年度の滞納世帯数は 56,210件で政令指定都市中、第3位。滞納して保険証が使えなくなったので資格証明書を発行している件数は 14,510件で政令指定都市中、堂々の第1位。まさに、ＳＩＣＫＯの世界が目前に迫っています。保険料が高いから支払えない。支払えないから保険証を貰えない。貰えないから無保険になる。無保険になるから病院に行けない。誰でも医療だけは安心して受けられる世の中であってほしいですね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.10
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何か忘れちゃいませんか？
ゴッドマザーから電話アリ。「アンタ、何か忘れてない？」「何を？」「ヒントは…、37,000円！」「あっ、忘れてた！！！」毎日バタバタしていて、宅地建物取引主任者の登録するのを忘れてたわ。登録申請して登録終了までに約40日以上を要するから合格日から一年以内に主任者証は貰えそうにないし…法定講習を受ける必要があるから、11,000円の損だわ。ゴッドマザーの自宅に37,000円の宅建登録用の印紙があります。別に、私のために購入した印紙ではないのよ。初代父も宅建の資格を持っていたのだけど７、８年前に妹が宅建に合格！喜んだ初代父が妹のために印紙を購入してプレゼントしたけど妹は、まだ宅建主任者の登録をしていません。小場家って、みんな呑気です。その印紙を私が貰うことになったけど法定講習を受講しないといけないから、差引26,000円の儲け。印紙を購入した初代父も、まさか私の申請に使われるとは思ってなかったでしょうね。結果、プラスだから、よしとしましょう。管理業務主任者登録も忘れてたけどそれは何とか法定講習を免除されるかもしれない限界ライン。提出してみないと分からないわね。昨日は、いろいろな書類を全部揃えるために法務局、市役所サービスセンター、写真館を一日中、走り回って、書類を集めました。今日中に全部の手続きを終了させますわよ。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.09
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話題のスポットで軽く一杯
昨日は、平均年齢63歳のオジサマバンドとカントリーの恒例(高齢？)ノリノリコンサート！相変わらず楽しいライブでした。なんと御客様から、私にリクエストがあったので今回練習してきた２曲と最後にリクエストがあった１曲、計３曲を歌いました。リクエストがあったのは「テネシー ワルツ」、名曲ですね。リクエストがうれしくって、はりきって歌ったのでちょっと元気がありすぎる曲になってしまいました。あんまり情緒がなくて、ごめんなさいね。その御客様はガンを発病してあって最後の日まで、毎日、楽しく生きることにして葬儀も、墓の準備も全て終わって、いつ亡くなってもいいように毎日を過ごしているそうです。「今日の歌は、とてもよかったわ」といいながら握手を求めてくださる姿に感動してしまいました。こういう場面で歌えて、私も幸せです。コンサート終了後、聴きに来てくれた友人と話題のスポットに飲みに行きました。那珂川の河畔にあるダイニングバーで川と接する壁側には、大きな窓ガラス、そこから不夜城 中洲が幻想的に臨めます。雰囲気は御洒落なのに、金額はワンコイン(500円)～。値段は、そこらの居酒屋と変わりません。流行のデートスポットのようでカップルが多かったわ。面白い場所だったから、教えてくれた友人に感謝です。また、誰かといってみたい場所だわ。次のコンサートは12月12日(水)。現在、クリスマスソング練習中！また、楽しいコンサートになるといいですね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.08
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ゴッドマザーと物件見学４
数日前、ゴッドマザーから電話アリ。「契約日が決まったんだけど…」「で、何？」「ついてきてよ」「ハイ…」というわけで、昨日、重要事項説明＆契約に行ってきました。契約金額420万円の物件なのに取引に仲介事業者が２社も入っていたので、ビックリしました。業者にとっては、あまり旨味がない取引ね。でも、仲介業者の親戚が建設会社で、そこが建設した物件だからひとつの仲介会社は、以前に儲けさせてもらったわけね。平成11年に950万円投資して建設してこれまでの家賃総額と売値を足して、どうにか投資金額になるみたいです。でも、あの物件は、普通の方が運営するのは無理です。男性が一人で来ていたからてっきり、その方が売主だと思っていたら何と本当の所有者は、その方の父上らしい。おまけに、少々ボケ気味だそうです。あの～、ここ数年、法務局の方針が厳しくなって本人の意思確認が確実にとれないと所有権移転が難しくなっているのは、ご存知なのかしら？ボケてないなら、契約時に不動産屋に連れて来るくらいできるでしょ！おまけに、代理人が契約書に本人としてサインしちゃうし！これって、かなり疑問？二つの仲介業者は、どっちもハトで問題ないの一点張りだけど、これって大丈夫なのかしら。こんな契約は、私も未経験だわ。「最終決済時は、何とかします！」ってどういう風に何をなんとかするのかしら？隣ではゴッドマザーがエビス顔。おいおい、これってヤバクないかい？「えっ、どこが？」って、ゴッドマザー。オイオイ、本当に大丈夫かい？不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.07
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九州版図面舞踏会開催決定
賃貸不動産関係者の祭典、賃貸住宅フェア2007 in 福岡今月11月13日～14日、午前10時～午後5時、入場無料マリンメッセ福岡で開催されます。戸建賃貸専門の建設会社、賃貸用最新設備空地活用ノウハウ、不動産管理ソフト、ファイナンシャルプランニング等、賃貸住宅に関する大展示会です。東京、大阪等の大都市では、毎年開催されるけど福岡は、数年毎なので、これを逃すと次は２年～３年後になってしまいます。賃貸フェアの目玉は、無料で聴講できる賃貸経営セミナー。今回、全34講座、色々な分野があって楽しみです。今回は、私、小場三代のセミナーもあります。11月13日、Ａ会場、10時30分～11時20分御題は「二代目大家が相続を経験してわかった３つのツボ」長ったらしい題でごめんなさいね。いろいろ講演をしてきたけど不動産に関する講演は、初めてなのでドキドキです。只今、原稿を最終調整中。毎日、寝る間を惜しんで、原稿をチェックしていますがどうなることでしょうか。講演日の夜 11月13日 午後6時～、博多駅周辺の居酒屋で九州版 図面舞踏会を開催いたします。現役大家さん、大家さん予備軍の方で出席希望者は、ブログの右上にある私書箱にメールをくださいね。参加希望者には、メールを送っているから到着していない方は、私書箱に連絡してくださいね。平日だし、兼業大家さんが多いから、集合状態が悪いようです。まだまだ、御席に余裕がありますので、現役大家さん、大家さん予備軍の方で出席希望者は、ブログの右上にある私書箱にメールをくださ～い。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.06
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買換資産なのに買えないの
友人から電話アリ。「買替特例で物件を購入するんだけど、相談にのってくれる？」「何よ～」「去年売ったから、今年中に買わないといけないのに買えないのよ！」「物件は、もう決まっているんでしょう？」「そうなんだけど…」収益性が悪い事業用資産を売って、別の事業用資産に組替中の友人。年内に新規物件を取得する予定で物件を探していていいのが見つかったって聞いていたのに予定した期間内に取引が終了しないそうです。その購入予定物件は共有名義なんだけど共有者の一人が海外勤務で帰ってくるのが来年なんだって。海外の所有者は自分が帰国する前には売らないと言っているそうです。「税理士は？」「特に、何も…」「じゃあ、特例の申請すれば？」「特例？」期限までに買換資産を買えなかったときの特例措置詳しい内容は → コチラ(3)売主、その他の関係者との交渉が長びき、簡単に資産の取得が出来ないことに該当すると思うから、早めに延長申告書を提出すればいいと思うわ。事前に、税理士と税務署によく相談してね。何でも早めの対応が一番よ。担当税理士は、この制度を知らないのかしら？とにかく、うまく買い替えできるといいわね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.05
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ゴッドマザーと物件見学３
ゴッドマザーと物件見学に行きました。「じゃあ、400万で買いましょう！」と私の一声！「その価格では…」と業者さん。「じゃあ、この物件を気に入った方は何て？」「まだ、返事がないので…」「とりあえず買付を400万円で入れましょうか？」「今日、用紙を持ってないのですが…」「大丈夫、オタクの事務所は母の自宅の近所だから」「じゃあ、今から行きますか？」「そうしましょう！」ということで不動産屋の事務所に行きました。事務員さんが退職して社長一人でやってるそうで事務所はシャッターが下りていました。店内に入って、お茶を飲みながら、買付証明書を記入します。ゴッドマザーはうれしそうです。「売主に連絡を取ったら、手取りで400万円欲しいそうです」「どういうことですか？」「仲介手数料が約20万円なので、420万円ではどうでしょうか？」「それなら売ってくれるの？」「はい、一応、承諾は…」ゴッドマザーの顔を見たら、眼からＯＫサインがでています。「その金額で買付を入れましょうか？」「はい、是非、お願いします」結局、420万円で落札ナリ。現状では3万円の家賃しか取れないから年間収入 ＝ 3万円×2戸×12月 ＝ 72万円購入価格 ＝ 420万円 なので、表面利回り17％だけどターゲットにあわせて、あれを格安で、ああいう風に改修すれば何とか20％になる……かもね。「で、手付は今日入れるの？」とゴッドマザー。「まだ、今日は買付けだけよ」「じゃあ、いつなのよ」「いろいろ書類があるから待ちなさい！」購入が終了するまで、今回もいろいろ大変みたいね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.04
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明治天皇の誕生日？（祝日法）
今日は、文化の日。祝日法によれば文化の日 11月3日 自由と平和を愛し、文化をすすめる。今年5月3日ブログ にも書いていますが今日は、戦後に日本国憲法が公布された日です。この日は、明治天皇の誕生日であって明治6(1873)年10月14日 太政官布告第344号で天長節として定められました。大正元(1912)年9月3日 勅令第19号で、天長節は廃止されましたが昭和2(1927)年3月3日 勅令第25号で、明治節として復活しました。昭和21(1946)年11月3日、日本国憲法が公布され昭和23(1948)年7月20日、國民の祝日に関する法律が公布され11月3日が文化の日として定められました。一応、明治天皇とは全く関係がなく日本国憲法を公布した日として位置づけられているそうです。文化の日といえば今年の文化功労者、文化勲章受章者は コチラ！文化功労者になると、文化功労者年金法第3条により終身、政令で定める額の年金が支給されます。その額は、文化功労者年金法施行令第1条により年額350万円と定められています。一方、文化勲章受章者には年金を支給する制度はありません。文化勲章の親授式 は11月3日皇居で文化功労者の顕彰式は11月5日にホテルオークラで行われます。私は、塩野七生氏の大ファンです。まだ、 「ローマ人の物語」 を全巻読破していませんが今回の受賞はうれしいことですね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.03
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藤山勇司氏管理会社向講座
二日連続で、マリンメッセで開催中のガス展に行きました。今回は、藤山勇司氏による不動産管理会社を対象とした講座です。小場家は自社物件しか取り扱ってないのですが一応、不動産管理業者の看板を出しているので参考のために聴講しました。賃貸仲介業者、不動産管理会社のMISSIONは何か？これが大きなテーマでした。不特定多数の入居希望者と少数特定の大家の間に入って双方の要求を満足させる不動産業者になろう。そのためには、従業員教育、物件情報の整備が重要で最終目標は、ポータルカンパニーになること、だそうです。つまり、大家にとって、なくてはならない不動産屋になること。長い間、大家をやっていて思うのは膨大な知識量なしに大家業はこなせないということ。管理を任せたとしても大規模な建物修繕の知識、税務対策(節税、相続税等)、物件を購入する選択眼、訴訟対策等管理業者から決断を迫られる事項が多いのです。その指針となる情報を適切に不動産管理会社が示してくれれば大家も誤った判断をすることが少なくなります。でも、これってできてないのよね。普通の不動産屋より、私の情報量のほうがが多いです。もっと勉強して欲しいものだわ。私も、そういう理想的な管理会社があったら全物件をお願いして、芸能活動に専念したいのだけど悲しいかな、私のスキルより高い不動産業者は福岡には少ないようです。福岡市内で、我こそは小場家の運営より優れていると自負する不動産屋があったら、遠慮なく、ブログの私書箱に連絡してくださいね。もしかしたら、お願いするかもよ！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.03
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藤山勇司氏アパマン健康術
マリンメッセで開催中のガス展に行きました。御得意様招待デイだったから、近所まで無料バスが迎えに来てレストランで無料ランチがつく豪華版です。その会場で、あの藤山勇次氏のアパマン講座が無料であったのでゴッドマザーと二人で行きました。御題は「賃貸アパート、マンション健康術！」健全な経営を健康管理に見立ててどうすれば健全な経営ができるかチェックするものです。おもしろかったのは、返済比率の考え方！返済比率＝月額 返済金額/月額 満室想定家賃65％を上回ると危険だそうです。維持費5％＋空室想定費5％＋リフォーム費8％＋雑費2％と想定すると、必要維持経費は20％満室時収入100％－返済比率(65％以内)－必要維持経費20％＝15％以上にしておかないと、入居率低下、家賃下落、金利上昇という緊急事態には耐えられません！返済比率を常に65％以内に維持しておきましょうということ。この考え方には賛成です。体力あっての不動産投資。無理は禁物です。楽しい講義だったので、講義中によく寝てしまうゴッドマザーも集中して聞いていました。会場でグエン様夫婦にお会いしたのでセミナー終了後、ゴッドマザーを連れてグエン様の物件を見に行きました。以前、見たときに、あまりにも管理が悪かったので管理会社を変更するように勧めました。管理会社を変更したら、掃除もきれいだし備品類も整然と並んでいるので好感度アップです。あとは入居の営業戦略だけです。早く満室になるといいですね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.02
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ゴッドマザーと物件見学２
ゴッドマザーと物件見学に行ってきました！投資物件なのに入居者 ゼロ にビックリ！「売買に出すので、空室にしました」「はあ…？ 以前はいくらで貸していたのですか？」「一部屋５万でしたから、いまなら４万円なら、入居が…」おっと、それは見込み違いも甚だしい。うまくいって３万円、ヘタしたら２万円台と思ってるのに…。「オタクは売買専門ですか？」「ハイ、そうです」「あの～、この辺りの相場だと３万円取れるか、取れないか…」「え～っ！ こんなに広いんですよ！」「私、ここから数分の距離にロフト付アパートを持っていますが…」「はあ」「この立地では３万円でも厳しいかも…」「そんな…」イヤ、それが現実。福岡の現状は、それくらい厳しい。特に、この地区はここ数年で家賃が３割下落しており現在も下落が進行して止まりません。やっぱり、売買専門業者は家賃査定が甘いわね。ここまで言ったら、業者の眼がキラッと光りました。どうやら冷やかしの客ではないと思ったようです。「この物件、どうですか？」「私は、買う気で来たのよ！」とゴッドマザー。おっとゴッドマザー、ついにエンジン始動です。「実は、別の方が気に入ってくださって…」（これって常套句？）「でも、これはウチ以外には売れませんよ」と私。「いくらなら…？」「外回りの修理と、退去後修理で100万はかかるから…」「最初の価格が600万だったから、もう引けませんけど…」「ねえ、あんまり言っても…」とゴッドマザー。やっぱり値段交渉ができません。隣で、欲しい、欲しいと眼でウルウル合図するゴッドマザー。「じゃあ、400万で買いましょう！」私の一声！その瞬間、隣で満面の笑みを浮かべたゴッドマザーでした。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2007.11.01
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