期待値で計るバリュー投資　無期限信用取引　有

土地の価格は、 基本的には周りの土地の値段を見て、それと比較してこちらのほうが角地だとか、日当たりがいいとか、駅から近いとかを考慮して値段を決めているのが普通だと思います。

もちろん収益還元の考え方もあると思います。

ただ、根本にあるのは、土地の価値というのは、「残余の価値」だと最近思うのです。

頭ではわかっていたのですが、最近いろいろな事象や株価、仕事の中での土地の評価などを体感していて、実感として思います。

純収益とは、、、

不動産に帰属する適性な収益をいい、収益目的に用いられている不動産とそれに関与する資本、労働および経営の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本、労働、経営の総収益に対する貢献度に応じた配分を控除した残余の部分をいう。

と、不動産の純収益の出し方を（不動産の世界の中だけでは絶対に計算できない方法で）提示しています。

この理論も結局、はじめからある土地の上に建物を建てて不動産の価値を出すわけですから、どんな建物を建てるかという部分も控除できるはずです。(実際にそういう方法はいろいろ書いてある）

したがって、土地の価値というのは、自ら価値があるわけではなく、周りの状況を差し引いてもし残った価値があるならそれが土地の価値だということです。（農地やグラウンドなどの金銭価値に直すと低利用の使用方法では土地の（使用？）価値はゼロではないですがここでは考えません。使用価値と価格がごっちゃになっているのも気にしないでください）

まあ、それはそうなんですが、最近改めてきづいております。

株式投資と絡めて考えると、

・土地の含み益はあまり信用しない。そもそもそれを前提に現在の収益を（直接的な業務に使用していなくても間接的に信用行為等を通じて）実現しているから、織り込んでいるのでは。（もしくは「経営」に難があるので織り込んでいる）

・土地の価値が高い場所というのは、株式でいう「のれん」が存在するということと同じ。

土地の場合は本当にそののれんが適正かどうかをバフェットの「堀」理論で確認する必要がある。人口が減る中で本当にのれんが存続できる土地なんてほんの一部であることを考えていないといけない。

設備投資の一環として土地を購入する場合には土地（のれん）が減価しないという考え方はその一部の土地を除いてしてはいけない。のれんも10年なりの均等償却をしていかないといけない。

（銀行の支店の人はまだのれん（土地）は均等償却しなくてもお金を貸してくれそうですが）

備忘およびちょっとたってから自分の考えが間違っていないか確認するために書きました。