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売地の情報が入ればどこにでも飛んでいくのが私の信条です。今日は茅ヶ崎駅近くと大和市の近くにビル用地が売りに出たので、朝一番に車で現地まで車を飛ばしました。茅ヶ崎市も大和市の物件も、現地では北側が狭い道路になっているので、北側斜線制限という規制に引っかかり高い建物は建築できない土地でした。残念ですが買いは見送りです。本日は大和市と茅ヶ崎市に売り地を調査に行きました。いずれも斜線制限という法律により高いビルが建築できない物件であることが分かり、残念ですが買いは見送りです。その帰りに鎌倉の佐助まで足を伸ばして売り地を見に行ったが、やはり開発が難しくて買いを断念。買いたい不動産とはなかなか出会いがありません。賃貸マンション用地を積極的に買います。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月07日
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貴方の家の隣の土地が売りに出たとします。そんなチャンスは滅多に来ません。特別欲しくはなかったとしても即購入しよう。金額が倍であっても買い向かおう。貴方が住んでいる隣の家や土地が売りに出たら、躊躇無く買いましょう。少しばかり高かろうが安かろうが気にせずに、買い向かうべきだ。何故隣の家を欲しくもないのに買うのかというと、敷地が広くなり、家を解体すれば風通しも良くなり、来訪者のために駐車場も確保できるメリットがあるからだ。仮に他人に購入されてしまうと、今度は欲しくても二度と手に入らなくなります。隣の土地は、地続きの土地なら迷わず購入すべきです。その勇気が貴方を資産家に導きます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月05日
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日本不動産研究所がまとめた3月末現在「市街地価格指数」によると、全国の地価動向は全用途平均(商業地、住宅地、工業地の平均)で、前回調査(16年9月末現在)比0.0%(前回0.1%下落)となり、25年ぶりに下げ止まったことが分かった。この調査は年2回、同研究所の不動産鑑定士らが全国223都市の約2000地点を鑑定評価して指数化しているもので、今回が152回目。 地方別では、92年9月末調査以降下落の続いていた「東北地方」がプラスに転じたほか、「関東地方」「近畿地方」に加え、前回調査で上昇に転じた「九州・沖縄地方」も上昇傾向が継続した。その他地方は地価下落が続いたが、下落率は前回より縮小した。住宅新報の記事より好景気に裏打ちされた日本の地価は、ようやく下げ止まりから上昇に向かっている事がデ-タ-で立証された。低金利と相続税によるフオロ-の風で、首都圏から吹き出した地価上昇の波が地方まで及ぶ好循環は、不動産を購入した投資家に値上がり益による不動産長者を沢山排出しています。つまりこの5年間は、不動産投資をした人が値上がり益によりお金持ちになったことを立証しているのです。怖がって不動産投資には目を向けず、低金利の預金に安全、安心とお金を積み立てた人は好景気の波に乗れなかったことになります。一例ですが、私が400万円で購入した底地は専用通路で旗竿のような土地です。しかし面積は60坪あり、そこから入る地代は毎月5万円もある。400万円の投資で年間60万円の副収入が入ります。同じように400万円を定期貯金に預けたとしましょう。1年間で利息は0.1パ-セントとしても税引き前利息は4.000円。税引き後は3.187円と微意たる金額です。60万円の利息を取るか、4.000円の利息を選ぶかと言われれば、誰しも60万円の方を選ぶのは当然ですね。このようにお金がお金を生むシステムを勉強しない人は、決して富裕層になれない事がおわかりでしょうか?利回りが良く、格安な不動産投資先は沢山あります。お金を増やす勉強をして、楽してお金を増やしましょう。それには不動産が一番。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月03日
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底地をまとめて30区画購入し、セミナ-に参加した投資家に格安でお譲りしました。所有権移転となった後に、建物所有者のお宅に訪問して、地主の名義が変わった事と地代の振込先変更のお知らせをしたところ、数軒のお宅から「ぜひ土地を私に譲って欲しい」との打診があった。本日10時30分から、底地を借地権者にお譲りする契約が行われます。30区画分譲した中ですぐ売買されるのはこれで3件目となる。底地は本来長く持っていて賃料を得、借地権者から土地が戻ってくるのを待てば数倍の利益が得られます。それにもかかわらず借地権者から「譲ってください」と頼まれて、情に負けて売買に移行するのは3件目だ。他からも「売ってもらえる」との話が流れて、私の所に電話が入ります。個人が購入した不動産を、短期譲渡すると利益の半分は税金で持って行かれてしまう。余程資金繰りに窮しないのであれば5年以上持っている方がお得です。長期投資のはずが、短期譲渡に変化するのは借地権者への情に負けたためです。優しい新地主さんは、まだ不動産投資に慣れていない個人が多い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月30日
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崖地は何時崩落してくるか分からない。そこでコンクリ-トで擁璧工事を行います。その工事が大変で、沢山費用もかかります。崖地は所有しないことが一番です。弊社が横須賀中央駅近くに所有している土地の、崖地対策工事現場横須賀中央駅から徒歩1分の場所に、臼井不動産が所有している山林があります。崖が崩落して他人の住宅に被害を与えるといけないので、いま盛んに擁璧工事を行っています。一般の方は特別の目的がない場合、崖地を購入してはいけません。持っていてもお金がかかって利用価値がないからです。弊社では大きな目的があって所有しています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月23日
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横須賀市内の2か所に管財から大型の土地が売りに出た。入札なので弊社でもいろいろと購入すべきかどうか価格も含めて検討している。しかし2物件とも隠れた瑕疵問題がある物件なので悩ましい。管財から売りに出た入札物件は、両方とも地中に建設廃材が埋め戻されていて、賃貸マンションを建てるのでも、建売住宅を計画するにしてもその処理費用の算出に頭を悩ませています。地中埋設物はどれだけの料が、どのくらいの深さまで埋まっているのか想像がつかない。だからその撤去費用の算出が正確に割り出せない。大型プロジェクトを実行するには土地取得費用、建設費用、近隣対策費、土壌改良費用等のお金が必要となり、合計数億円のビックプロジェクトなのだ。失敗が許されない。もう一方の土地にはビルが2棟建っていてアスベストを含んでいる。さらに地中にガラがある。この解体費用も馬鹿にならないため、危険を冒してまで入札すべきかどうか議論が沸騰しています。得難い立地であるだけに頭を悩まします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月15日
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横須賀市内に売りに出た事業用地を150坪、ブロ-カ-もどきの人が売りに来ました。土地に魅力があったのですぐに弊社で購入するとの意思を示し、売り主と逢わせるように依頼したところ、一ケ月待っても、二ケ月待っても何の返事も来ない。情報を持ち込んだ相手が信頼に値する人物ではなかったので、買い付け証明の期日が切れたことを条件にして、購入を見送ることを相手に文書で伝えました。そのあとでほかの不動産業者から売り込みがあったが、不動産の取引はトントン拍子に契約がいかないものは必ずトラブルが発生する過去の例から、売り込みはすべてお断りした。弊社が断ったその土地を購入した会社があります。ところが、私の推測通りで現在大きなトラブルが発生している。なんと地中に護岸工事で建設された頑丈な擁壁が埋まっていたのだ。ビルを建てるにはそれをすべて除去しなければならない。その費用だけでも数千万円と積算されています。その費用支払いを求めて買主と売主の間で係争になっているともっぱら巷のうわさになっている。弊社で購入しなくてよかった。危うく難を逃れて胸をなでおろしています。不動産には隠れた瑕疵が沢山あります。取引経験を多く積まないと、見逃してトラブルを抱えることになります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月06日
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手持ちの棚卸不動産は3月中にほとんど売却してしまったので、今4月度から、新年度用にまた土地や建物を購入しなければなりません。せっかく仕入れた不動産を売却して、苦労してまた新規に仕入れる。そんな繰り返しが不動産業の仕事です。不動産会社は販売用の物件がなければ大きな仕事が生まれません。土地や建物を仕入れて、それを加工してまた市場に売りに出す。加工貿易立国日本の姿と同じです。ですから売り情報があれば、どこよりも早い対応をして、どこよりも高く買って物件の仕入れを行います。昔から仕入れる物件が無い、無いと苦労する割には新規の売り物件が市場に出て来るから面白い。しかし売ったり、買ったりの不動産業には少子化の波が避けて通れません。限界が見えています。次なる一手を考える必要があります。私事ですが、30年前から40年前までは1年間に結婚式へ呼ばれる件数が、年に最低20本程度はありました。それが最近ではほとんど皆無になり、代わって葬儀の件数が年に30本以上出ています。その中には相続をめぐる財産争いを目にしています。そこで円満に相続ができるような支援ビジネスに注目しています。相続士の資格を取って、生前に相続が発生した時に備えるアドバイザ-需要は、今後必要とされてくるかもしれません。親が残した少ない財産を巡って、子供間で争う醜い姿を見たら、天国に行った親は泣くに泣けませんね。富裕層の人ほど財産争いがない。6月から相続士の試験勉強が始まります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月01日
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風邪を引いて喉が痛い。鼻水が出る。咳き込むと話が出来ない。そんな状態でお客様のお宅にマスクをして4軒伺い、契約をしてきましたが本当に辛かった。お客様の方から「大丈夫ですか?」と心配されるような状態で4件の契約を無事終了。久しぶりに5時で仕事も切り上げました。昨日はせっかくの定休日だったので、平塚に出た売りアパ-トを下見に行こうと意気込んでいたのにご破算になり残念です。土地が103坪、駐車場が付いたワンル-ムが14室あり、家賃保証された家賃がが毎月50万円入って来る。築年数も16年程度なのでお買い得だ。 価格は5600万円。 当社の専任です。こんなに魅力的な物件を定休日にゆっくり見学したかった。売り出しは5月の連休明けになります。空き室は1室だけ。詳細はその時に公開します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月27日
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本日をもって底地の売買契約資料を全員にお送りしたので、いよいよ明日から新しい地主さんと賃借権で家を建っている人との更新契約に歩きます。相手の都合に合わせて出向くのでそれはそれは大変です。弊社から購入していただいた激安の底地30物件。明日から建物を建っている方と、新たに地主さんになった方との賃貸借契約書の締結に歩きます。署名、押印、契約書の説明と、1件で1時間はかかります。それを30件行う。気が遠くなるような仕事量を4月中には完了したい。しかし、相手の都合にあわせて動くので気持ちだけが焦る。これだから普通の不動産会社は底地を敬遠するわけですね。横須賀市内でも底地を買い取ったり、仲介する仕事を一生懸命やっている会社は臼井不動産だけだと思います。地代が入るのを楽しみにしている投資家さんのために汗をかきます。靴底をすり減らして頑張ります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月21日
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金利が付かないお金なら、収益物件投資ばかりではなく、値上がりを見込んで箱根の格安なリゾ-ト地に変えておこうと情報収集に歩いております。1区画300坪以上の土地を求めています。そろそろ商業地も天井に近くなり、収益物件も高値に張り付いて妙味が薄くなってきました。そこで箱根に絞ってリゾ-ト地を買い求めております。ホテル建設ラッシュの箱根は、旅行客数では日本一となる人気地だから。金利が付かないお金なら個人のポケットマネ-を、箱根のリゾ-ト地に変えておこうと、2年前より箱根周辺の土地を買い求めている。景色がよい場所で温泉が引ける土地、企業の保養所需要は少ないがホテル業者やリゾ-トマンション業者が盛んに土地を物色しているからだ。最近は外国人旅行者が沢山目に付く。外国人にも人気の観光地だ。別荘重要もさらに沸騰してくるかも知れません。箱根で人気は強羅、芦ノ湖周辺、そして仙石原だ。まとまって1.000坪以上あれば買い手は沢山おります。小さな土地を買い求め、周辺も徐々に買いまして1.000坪以上に広げていくのが私の戦略。毎週定休日である水曜は、地元の不動産業者を訪ね歩いて物件情報を収集しています。なかなか飛びつきたくなる物件に出会わないのが悔しい。リゾ-ト物件投資はリスクが高いので、一般の投資家の方には全くお勧めしておりません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月19日
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本日は午後14時から16時まで、2時間かけて借地権者の家を訪問し、地主が変わったことを説明に歩きました。明日は残り10軒です。留守宅が3軒あったり、高齢者の奥様が出て見え「ご主人にお話ししておきます」と言われたりしましたが、後の仕事は新規地主さんと借地権者の賃貸契約を締結することです。借地権者の方はそれぞれ良い方ばかりでホッとしました。皆さん快く迎えてくれ、お話を聞いてくれました。内心は地主さんが変わり、「出て行って欲しい」とか、「地代を値上げして欲しい」と言われるのではないかと心配される方もいらっしゃいました。あと数年で更新を迎える方もいて具体的に更新料の相談をされたり、中には「自宅の底地だけ譲って欲しいと」頼まれた方も3軒ほどおりました。借地だと不動産の価値的にも担保評価が落ちるし、地主さんが売買されたことを知り、再売買の可能性を感じた方もいたようです。4月中に30件の契約を終わらせ。新地主さんと借地権者の方と安心して貰いたい。それが我々本来のサ-ビス精神でもあります。地元なので皆さん、臼井不動産のことを知っていたため安心してくれました。地代の振り込み詐欺と間違われなくて良かった。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月14日
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この3月は本当に目の回るような忙しさでした。今日も私をはじめとして事務系の社員も昼食は3時過ぎにやっとありついたほど忙しかった。それでも明日からはようやく少しは余裕が出来る。夜は社員大会を経て焼き肉パ-ティ-があるので楽しみです。本日は沢山の土地が一斉に登記に入りました。登記を急いだ理由は、4月に入ると不動産も評価替えとなり、登記料が変わってくるからです。合計30物件に近い土地の所有権移転登記を一斉に登記申請に出したお陰で、担当された小澤司法書士事務所の前田さんも、短期間だったのでてんてこ舞いをして大変だったと想像します。ご苦労様でした。今後も同じように、相続のために資産処分を考えていられる大地主さんと交渉に当たり、今回買いそびれた投資家さんに朗報を届けたいと思っています。ご契約をされた投資家さん、一生の宝物を得たと考え長く大切に所有されてくださいね。おめでとうございました。こんなバ-ゲンセ-ルのチャンスはなかなか無いと思います。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月30日
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国土交通省は21日、「平成29年地価公示」を発表した。 平成28年1月以降1年間の地価変動率は、住宅地が全国平均で0.0%と、9年ぶりに下落を脱して横ばいに(前年0.2%下落)。商業地は1.4%上昇(同0.9%上昇)と、2年連続の上昇となった。全用途平均は0.4%上昇(同0.1%上昇)と、2年連続の上昇。三大都市圏では、住宅地が0.5%上昇(同0.5%上昇)と横ばい、商業地は3.3%上昇(同2.9%上昇)と、上昇基調を強めている。地価公示は実際の変動とのタイムラグが半年ほどある。現在の地価の変動率は上昇地点がもっと多くなっている。しかしバブル期のような過熱感がないのが救いだ。投機より実需による不動産取得が幸いしていると見られる。首都圏が値上がりしているなか、放射能事故で壊滅的な打撃を受けた福島はどうだろう。住宅地も商業地も買い手が付かない「地価急落地」と呼ばれる状態だ。住民の幸せを奪い、原発の安全を誇大宣伝し、世界に日本の評判をおとしめた東京電力の罪は重い。それを後押ししている日本政府はそれ以上に悪い。福島県民は地価公示に参加できない唯一の県となってしまった。これから100年以上、地価公示が出るたびに地価の値上がりとは無縁になって、忘れられた存在県となってしまう恐れがある。福島の地価が値上がりしてこそ不動産の上昇が叫ばれるべきだ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月23日
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新しい事務所が開設されると、新規事業が始まります。内容は「不動産コンサルティング専科」として、「相続の相談」、「借地.借家.底地の相談」、「土地の有効活用」「不動産買取査定」など、不動産業務に関係するコンサルの仕事を行います。不動産業は売ったり買ったり、貸したり借りたりする斡旋業や、分譲事業や自らオ-ナ-となる収益物件投資業務など幅広い仕事があります。横須賀中央に開設する新規事務所は、長年の経験と「不動産コンサルティング資格」を最大限活かすコンサル専門のオフイスとなります。世の中には借地や借家の問題でトラブルを抱え、どうして良いか分からないオ-ナ-さんが沢山いる。また、不動産を所有しているがそれを生かし切れない人もいる。不動産のトラブルをどう解決したらよいのかアドバイスし、司法書士の仕事分野なら適任の先生を紹介する。訴訟によって解決する方がよい場合は弁護士を紹介する。不動産だけでなく広く専門職の人を利用するアドバイスを致します。そのために忙しくなる通常の仲介営業行為は新事務所では一切行いません。横須賀で初めて誕生する不動産専門のコンサルタント事務所。大いにご利用下さい。相談内容は横須賀市内だけに限定しておりません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月18日
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本日20時頃、突然自宅に見知らぬ会社から電話が入り「貴方がお持ちの那須の土地を売ってくれませんか?」と営業された。 那須塩原に持つ土地はすでに2物件売却し、残るのは別荘を建設予定の土地420坪だけだ。どこで私の土地を調べたのだろう、東京にある不動産会社だと名乗る人間から、私が那須高原に持つ土地を「売ってくれませんか」と連絡が入った。当然私が不動産業に携わっていることはご存じない話しぶりだった。「金額が合えば売りますよ」と答えると、明日14時に自宅まで訪問してくると言う。どんな営業をするのか見るのも面白くてお相手することにしたのだ。大体、まだ那須の土地を対象にして、地主に「売りませんか」と声をかけてくる会社のほとんどが詐欺会社と決まっています。「お客さんがいるので直ぐご紹介する。それにはまず測量をしないといけません」とか「新たに水道を引かなければなりません」「木や雑草の下刈りをしないと売れない」そんな話で地主から金銭を巻き上げる悪質詐欺師が多い。明日は引っかかる顧客のフリをしてお相手します。最後に私の名刺を出し、びっくりさせるのも一興です。さあいらっしゃい詐欺師の営業マンさん。しっかりスマホで貴方の証拠となる顔写真を撮りますよ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月16日
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8年も前から横須賀に3.000坪の土地を持つ地主さんに、「土地を譲ってください」と何度も交渉していたが、全く相手にされなかった。それが明日、地主さんがようやく交渉のテ-ブルについてくれることに同意してくれました。何事も仕事は諦めずに地道な努力そすれば成果が必ず現れて来ます。横須賀に3.000坪の山林を持つ地主さんがいる。たびたび「ぜひ譲ってください」と頼み続けていました。しかしその都度全く相手にされず玄関払いと断られていました。所が最近、その地主さんに変化が現れた。奥さんに先立たれ生き甲斐を無くした事から気持ちが弱気になり、「不動産を処分しても良い」と変化が現れて来たのだ。まだ売買になるかどうか分かりませんが、明日夕方に子供さんが集まった家族会議の場でこちらの要望を聞くという事になりました。まず一歩前進です。交渉事は簡単に諦めたらダメです。営業は断られたときからが始まりです。成果は短期に現れることもあるが、長期にわたることもある。サラリ-マン社員と経営者の徹底的な違いは、粘り強さ、辛抱強さにあります。それはやがて富裕層になる人と、中産階級で終わる人との差になります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月08日
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横須賀中央駅から徒歩1分の所にある崖地を、280坪を会社で購入してある。「何で崖地を?」と質問を受けますが、不動産会社が土地を購入するには必ず深い理由があります。横須賀中央駅の隣にモア-ズという店舗ビルがある。そのすぐそばにトンネルがあって、そこから京急の電車線路迄の崖地を弊社が買収してあります。「家も建たない崖地を何故買うの?」と質問を受けますが、不動産会社が土地を先行取得するにはかならず深い理由があるのです。その意味は別にして、その土地がこんど神奈川県土木と横須賀市土木によって急傾斜地崩壊対策が行われます。そのために隣接する地主さんと境界の立ち会いをしました。どこに境界と言われても全く分からないため、測量士に「適当なところで良いですよ」と了解しました。工事は入札制度で業者が決まり、私の古くから知る新晃産業が指名業者になった。土地の周辺に崖地があると、建物を建設する際に擁璧工事を指示されることがある。自分で擁璧工事をするとなれば、高さと面積にもよるが数千万円から数億円にもなります。それが行政でやってくれるなら本当にラッキ-です。周辺に高い崖がある土地を購入する際は、契約前に役所に行って調査するか、建築の設計士にまず相談してみよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月20日
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おつきあい程度の取引はあるが、全く借り入れもない複数の銀行さんから「御社の決算書を頂けませんか?」と営業の行員さんから良く問い合わせを受けます。理由は「御社が物件を購入する時に融資にすぐ対応できるため準備をしておきたいので」と応える。個人情報より怖い決算書は、他に流れると取引先やお客様に迷惑をかけることになりほとんどお断りしています。企業の決算書は、中身が細かく記載されています。取引額や預金額、利益勘定だけでなく取引先や売上比率など、他社には知られたくない情報が山とある。そこで借り入れのない金融機関や、デ-タ-情報を売る興信所に資料を渡すことはほとんどしていない。現在弊社では、横浜銀行と湘南信用金庫の2行以外には借り入れがないので、詳細な決算資料は渡していない。他行から物件購入で資金調達する必要性も感じていない事も背景にあります。それでもどこからともなく情報を売る会社から秘密が流れる事もある。取引先や顧客情報を守る義務があるので、これから先も情報管理は徹底します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月14日
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昨年暮れに購入した底地の収入が毎月5万円と、中古アパ-トの収入が20万円。合計25万円が今年1月から従来の家賃収入にプラスして入金されてくる。昨年暮れに底地を380万円で60坪購入した地代が毎月5万円入金してくる。さらに1500万円で中古アパ-トも購入したので、その家賃収入が20万円入金されて来る。合計25万円が従来の家賃収入にプラスされて今年から入金されています。収入が増えると所得税も増えます。私ぐらいの年齢になると相続税も心配になる。そこで長期に持っている資産からいよいよ整理を始めます。駐車場に店舗にアパ-トに...。どうしても売れない先祖代々の土地と建物を除いて、今年は少しスリムになります。それでも譲渡所得による税金はごっそり課税されるから大変だ。本日、アパ-トを1億超えで売買されたお客様は、右から左と相続税に6500万円が消えました。来年は不動産の譲渡所得による税金が課されてきます。日本では財産をあまり沢山持つと、懲罰的に日本政府に召し上げられる。「富は一代限り」の法則だ。資産を持つならば法人成りして運用しよう。節税効果は大です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月07日
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仕事で出掛けた那須塩原は気温がマイナス4度でした。粉雪が舞う中で黒磯駅に近い司法書士の事務所で、契約書の締結と金銭授受が行われた。現金はそのまま鞄に詰め込んで、急いで足利銀行へ向かい、横浜銀行の私の口座に全額振り込んだ。私が持つ土地の前が、那須高原一番人気の「南が丘牧場」那須塩原は寒かった。気温はマイナス4度です。それでも家々の植栽に雪が綿帽子のように積もった様子を見ることが出来、宿泊したホテルでは温泉に入りながら降ってくる雪景色を堪能できました。数年前に私が販売したレストランがりんどう湖の近くで、那須塩原の街道沿いにあるので、仲介してくれた業者さんとその店舗に食事に向かったのですが、「雪のため臨時休業」との看板があって入店できずに残念でした。雪国は商売をするにも大変ですね。大雪では人が外に出てきません。車の追突事故も目撃しました。さて、那須高原にはまだ南が丘牧場のスカイライン添いに、420坪の土地を所有しております。陽当たりがとてもよい別荘地です。購入したときは大きなホテルがあり、それを壊して更地にしました。私が別荘を建てる計画でしたが、ついそのまま放置してあります。金額にすれば3.000万円のポケットマネ-が金利も付かずに眠っている事になる。本音は別荘を建てたくてうずうずしているのですが、「湯河原だけで我慢して。贅沢過ぎる」と家族から反対を受けています。現地は雪に埋もれて見ることが出来ませんでしたが、何か胸がうずいてきました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月25日
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那須塩原の国道に面した土地150坪を2012年に衝動買いしました。貸店舗の計画をしていたのですが今日まで放置していたところ「買いたい」と言うお客様からオフア-が入り、二つ返事で売却を承諾をしました。 不動産の売買は「売りたい」「買いたい」という出会いがあれば、ぐずぐずせずに即決で決めるのが私の流儀です。今度の国道に面した土地150坪も、購入は即決。売るのも即決でした。売却した代金はビルの購入に伴うロ-ンの返済金に充てます。めでたし、めでたし。不動産の場合、場所が良ければ日本全国どこでも商売になります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月16日
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1月24日の10時に那須塩原の国道に面した土地が売買契約となります。買手は車の販売会社さん。景気が良いですね-。ほんの一昔前まで那須塩原程度の距離は、朝早くマイカ-に乗り東北道をベンツを運転して那須塩原まで行き、用事が終わるとそのまま日帰りでトンボ返りによる行程も苦にならなかったのだが...。20年ほど前には那須塩原でアパ-ト分譲をしたり、ビルを建ててそのまま1棟売りを盛んに行っていました。そのときは、マイカ-に乗り朝早く現地まで行って用事を済まし、そのまま日帰りをする強行軍でも平気だった。沖縄でマンション分譲をしているときも、朝一番の飛行機に乗り沖縄まで飛び、用事を済ますと最終便で帰ってきたものだ。そんな無理も平気でこなしてきましたが、最近は体力の限界を感じ、無理なく1泊をして余裕を持って契約をすまし、翌日帰ってくるようにしている。那須塩原の土地契約は、23日に高速バスで横須賀を出て那須塩原に向かい、1泊をしてから24日の午前中に契約を終了して、そのまま高速バスで帰ってきます。那須塩原はビジネスホテルも沢山あるし、温泉宿も日帰り温泉も数多くある。温泉に入って1泊2日の行程でゆっくりしてきます。土地の売買代金が入ったら、社員を連れて食事にご招待致します。日本蕎麦、中華、和食、それともフランス料理?いずれにしても弊社の取引先で食事をご馳走します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月15日
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昨年からビル用地の持主さんと、売買に関する打ち合わせをするはずだったが、急に脳梗塞の疑いで売主さんが入院してしまい日延べとなっていた案件が、ようやく2月に正式契約と決まりました。横須賀の商業地域に、相続により取得した土地を持つ地主さんから、弊社がその土地を購入する話を進めていたが、売主さんが急に脳梗塞の疑いで入院してしまい話が途切れていた件で、昨日代理人の方が見え「売買の話を進めたい」と促されました。売主さんが死亡でもしたり、話が出来ない状態になってしまうと後見人を立てないと売買契約は出来なくなる。そうなると面倒なので退院すると同時に売買契約を進めたいとの意向だった。弊社としてもこれでようやく年内にまず2棟のビル建築プロジェクトが前に進む。そして久里浜駅前に現在進行中の貸しビル建築と併せ、一気に家賃収益が増えてきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月08日
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年賀状は誰でも見る。そんな特性を利用して不動産の売り物件一覧表が書いてある賀状が送られてきた。この営業マンはアイデアがあり商売熱心な人なので将来必ずビジネスで成功されることでしょう。お正月、特に元旦に来る年賀状は誰でも欠かさず見ることでしょう。そんな特性を考えて、某社の営業マンから売り物件の一覧がびっしり書かれた賀状を受け取った。イラストは深々とお辞儀をする画像があり、横に「ぜひご購入を検討してください」と書いてある。ここまで商売熱心な人は見たことがない。他人は何と思うか知れませんが、私はこの営業マンの商売熱心さに心を打たれました。彼は将来、必ず不動産ビジネスの世界で大成することでしょう。年賀状1枚で数千万円の商談が成立すれば、それはそれは大きな取引になります。年賀状だから「謹賀新年」とした世間一般の内容より、特に目に付きました。1月6日に、彼に早速電話して詳細な資料を取り寄せます。初めて見る賀状の物件情報一覧表に心を打たれました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月02日
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半日を費やして海老名まで土地を購入のため出向きました。現地で仲介業者さんと打ち合わせしたところ話と全く違うことに愕然とした。「土地の広さが600坪。売値が28000万円。新規テンナトが付いていて賃料は月額200万円入ります。有利な投資物件なのでぜひ購入してください。」そんな勧誘に昨日は朝9時に現地まで車を飛ばして立ち会いに行きました。所が現地には堅固な古い建物が付いている。話によればその建物の解体費が6500万円もかかる。その費用は全額買主負担であることをはじめて説明されました。それでは話と違い買値も利回りも全く違ってくる。今回弊社で購入した古いビルが久里浜駅前あります。鉄骨造でわずか3階建てなのに解体費は4.000万円もかかった。古いビルが建っている物件は、購入価格が安くても解体費用に多大なる費用がかかるマイナス要素が含まれております。「解体費用が幾らかかるのか」、まず積算してから土地の購入価格を決めないと高い買い物になる場合があります。海老名の物件は相場よりべらぼうに高い事が判明して購入は丁重にお断りしました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月25日
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本日は朝9時に会社を出て、部長の運転により東名高速を走って厚木で降り海老名まで向かう。土地の売主さんと11時に現地待ち合わせだが、クリスマスイブとあって交通渋滞をうっかり忘れていました。今日はクリスマスイブ。どこも交通渋滞が激しく起こることが予想されます。それなのに「事業用地を売りたい」と言う話に喜んでしまい、お会いする日時を「本日の11時に現地で」と設定してしまった。タップリ時間の余裕を見て11時としたつもりだが、時間に間に合わないときは相手にご迷惑をかけます。今更「しまった」と悔やんでも後の祭り、運を天に任せます。立ち会いする土地は600坪、価格が3億円。家賃が200万円でテナントに貸せます。安い金利で銀行から資金を調達すれば十分採算に合う土地だし、場所は駅から徒歩4~5分なので、賃貸マンションにしても、建売りにしても転用が効き十分採算が取れる土地です。これからの都市計画予定を市のホ-ムページで見ると、開発計画が目白押しで今後の発展性は誰に聞いても太鼓判を押される。しかも人口が増える予測さえ出ている。3億の買い物を本日は即決で決めてきます。今年はこれが最後の買い物となるでしょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月24日
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福島県不動産鑑定士協会はこのほど、10月1日時点で実施した「東日本大震災後の不動産市場動向アンケート」の結果をまとめた。 年2回、県内の宅建業者を対象に聞いているもので今回が13回目。それによると、震災・原発事故からの復興などを背景とした県内不動産に対する需要は大きく減少し、「今後の不動産市場に対し、悲観的な見方が増加した」という(住宅新報の記事より)原発は一旦事故が起こると、原因となった自治体だけでなく国全体にその被害が及ぶ。原発で儲かるのは電力会社だけだ。原発被害の大きさを隠蔽し、また原子力発電を推し進めようとする政府の政策に国民の怒りは意外と小さいのが不思議だ。福島県とその周辺の自治体は、放射能汚染を避ける人達により商業活動も通常の生活もメチャクチャにされた。避難した他県の学校では子供がいじめに遭う副作用まで出て本当に気の毒です。不動産業においても福島県下の地価の下落と買い手不在が深刻となり、福島県の不動産業者の苦境が続く。福島に隣接する県にしても同様で、回復の見込みは絶望的です。また観光客の減少と、小売業者の苦戦も業績の悪化を呼んで回復は絶望的です。汚染列島から逃げる人達で沖縄県だけが流入人口が増えている現状は異常です。福島を救おう。お正月の旅行はぜひ福島県へ! 福島県を助けよう。
2016年12月23日
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ある金融機関系不動産会社から持ち込まれた土地は広さが600坪もある。売りたい価格は3億円と告げられた。現在小売店が借りていて、地主さんは来年3月の契約満了を持って土地を売却したい意向なのだと言う。更地にして新規にテナントを募集しなくても、「賃料が200万円でぜひ借りたいと」と言う優良顧客付きと言うのも美味しい。本厚木の駅から徒歩15分の場所に、600坪の土地を借りて小売店をしている物件がある。来年3月に契約期間が満了し明け渡しの合意が成っています。テナントが退去する事から地主さんは土地を売却したい意向を示し、その代理人として銀行系の不動産会社が物件を持ち歩いて弊社にやってきたのだ。次のテナント付きという好条件で、賃料も申し分がない。利回り用の収益物件だ。今年最後の大型物件が現れ、掉尾の一振になることを期待して商談に入っています。年内に結論を出す。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月22日
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賃貸物件に空き室リスクが懸念される昨今、「底地」と並び注目されている物件は優良テナントが入っている「店舗物件」だ。そこにぜひ注目しよう。店舗物件を購入する際も、仮にいま入っているテナントが出た場合、すぐ他のテナントが入るような立地であったり、すぐ売却換金できる立地であることが必要です。いま時流に乗っているコンビニや飲食チエ-ン。中古車販売会社にドラックストア-と、数え上げればきりがないほど優良会社は数多くある。24日はそんな売り物件を下見に厚木の隣、海老名まで出かけます。(ガソリンスタンドの跡地だけは、土壌汚染の危険があるので注意しよう)土地の広さが600坪で価格が3億円。現在利用しているテナントさんから月額215万円の家賃が安定的に入ります。収益物件は利回りに注目するのも当然ですが、更に安定した優良賃借人が入っている物件に狙いを定めるのも投資戦略の正攻法です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月20日
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横須賀中央駅から徒歩1分の所に、臼井不動産が投資目的で傾斜地300坪を所有している。ショッピングセンタ-があるモア-ズの側で、トンネルの入り口から京急の線路の所まで併せると数社が所有権を持っている広い土地だ。横須賀中央駅から徒歩1分の場所に、弊社が投資目的で300坪を所有している土地がある。そこの土地が県と横須賀市による急傾斜工事の入札があった。本日その入札が行われ、どうも久里浜にある「株式会社新晃産業」が落札したらしいとの報が入った。この土地を購入したときから、崖地対策で大変世話になった縁もあり、ぜひ新晃産業に工事をして欲しかった。その願いが叶いそうだ。トンネルの入り口から京急が走っている線路の所までかなり広い範囲が工事区域となります。新晃産業の社長である正志さんは、彼が子供の頃から良く知っている仲間なので、入札で落札できたとすれば私の喜びも大きい。新晃産業の長島正志社長、安全第一で工事をよろしくお願いします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月19日
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あの有名な川中島の合戦を呼び覚ます地名が川崎にもあるのを始めて知りました。本日は大師線川崎大師のそばにある川中島に売り地が出てすぐに下見に行きました。地主さんから川崎の「川中島」にある土地を売りたいとの連絡を頂き、川崎に川中島という地名があるのを始めて知りました。川崎の不動産業者に人気度をたずねると、「川崎でも人気がある場所」と聞き、午後1時に横須賀を出て自動車で高速道路をとばした。現地で物件を見て、すぐその場で弊社で買う価格と仲介ならこの価格と、2種類の金額を提示して帰ってきた。それにしても歴史上有名な川中島という地名が、川崎大師のそばにあることを知って驚いています。一度聞いたら絶対忘れられない地名ですから。川中島の戦い(かわなかじまのたたかい)は、日本の戦国時代に、甲斐国(現在の山梨 県)の戦国大名である武田信玄(武田晴信)と越後国(現在の新潟県)の戦国大名である 上杉謙信(長尾景虎)との間で、北信濃の支配権を巡って行われた数次の戦いをいう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月06日
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横須賀市の中心地にある元警察署跡が公売で競り売りとなり、一番高値を入れた会社が落札しました。その金額が間違いではないかと思うくらいの高値でびっくりしています。臼井不動産のヨコスカ.タワ-ビルがあるすぐ側の土地が公売になり、県外の不動産会社が落札しました。古いアスベストビルの解体費も考慮に入れると、地元の予想価格は高くて1坪120万円程度でした。タワ-マンションを計画するにしても落札者は強気の価格です。何と解体費を考えると1坪400万円を上回ります。私の会社がすぐ側に持つ土地や建物(ビル)の課税評価が上がると困ります。一方、横須賀市内の商業用不動産人気が改めて注目されることでしょう。しかし採算が取れるのでしょうか、首をかしげたくなります。もっとも、弊社が大滝町2丁目の土地を購入した8年前の金額は1坪320万円落札しました。当時は馬鹿高値と驚かれたものですが、貸しビルとして十分採算に合っています。頑張れ警察署落札会社!(落札金額 2,811,550,000円 土地2,405.63㎡ 建ぺい率80% 容積率600% 高さ制限なし) ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月05日
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親の財産を兄弟が相続する例は沢山あります。所が、相続人の一方が金融機関から借金をしたり、税金の滞納をすると持ち分に対し差し押さえが入ります。それを競売に付され、全く関係がない第三者が取得すると争いが始まる。親が住んでいた家を相続により兄弟が取得し、どちらか一方が古家を壊して家を建てる例は沢山あります。ほとんどは地代の対価はゼロか市場価格以下だ。しかし共有名義人の1方が事業に失敗したり、病気になって税金が支払えなくなったり、借入金が支払えなくなって差し押さえとなれば大変です。土地を兄弟が共有で持っていたときは問題がなくても、共有持ち分の半分を他人が取得することになると大きな問題が起きてくる。正規な借地権相当の地代を要求されたり、立ち退きを要求されて係争事件になります。トラブルの解決に数年を要する例もあり共有名義のマイナス点が浮かび上がってくる。夫婦の共有もまた離婚になればもめる一因となります。不動産は出来る限り単独名義が理想です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月02日
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富士フイルムは2013年3月、中央区銀座2丁目の銀座ベルビア館の底地1413m2を 売却した。このところ底地も大型の売買が盛んになっている。 森ビルが保有ビルの底地を売却、複数の個人へ伊丹の店舗底地を71億円で取得、阪急リートニトリ土浦店の底地を取得、日本エスコン(日本エスコンは、茨城県土浦市の商業施設、ニトリ土浦店の底地1万312m2を取得した。)このところ水面下で大型の底地売買が活発化している。ニュ-スで取引の全部が報じられていないため、取引件数の実態は分からないが、個人レベルの小さな土地から大型の土地まで沢山売買されて、底地の有利性が改めて認識されている。不動産会社があまり関心がない現在、底地を取得するチャンスはいまです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年11月25日
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明日から社員旅行となるため、本日はやるべき仕事をすべて完了させた。藤沢で2億円の取引完了。古いアパ-トの買い取り完了。底地権の買い取り価格を地主さんに提示。湘南信用金庫にプロジェクト資金借り入れ申込書にサインと押印完了。突発性めまい病を抱えながら、本日夕方には成田のビジネスホテルに前泊してグアム行きに備える。3日間、現地では見学にも出ず、海水浴にも行かず、ホテルで昼寝と読書でゆっくりしてきます。11月12日より平常通り営業を行いますので、ご迷惑をおかけしますがよろしくお願い申し上げます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年11月07日
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横須賀市長沢に出た土地88坪を、弊社が先週購入しました。まだ手付け金を支払って売買契約をしただけですが、本日もう当該土地に買い手が現れ、購入申し込みを頂きました。早い。横須賀市内の不動産取引はバブル模様で、土地や建物が飛ぶように売れています。商業地は売り物が少ないし、住宅地も不動産会社間で奪い合いをしています。金額で購入を少しためらっていると、もう他社にすぐ購入されてしまう有様だ。明日は藤沢で2億円という大型店舗の売買が行われ、朝9時半に会社を出発します。売り主さんの本社で契約の調印が行われます。まだ私はめまいが直らないので、部長の運転で現地に向かう。3月の本決算を見据え、全社員で目一杯頑張ります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年11月06日
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このブログで速報として公開した久里浜7丁目の土地は、すぐに買い手さんから申し込みが入り、契約予定になりました。地主さんから売却の申し込みを頂いた久里浜7丁目にある土地93坪は、本日正式に申し込みが入りました。全額現金買いのお客様です。沢山のお問い合わせに感謝申し上げます。また格安な土地情報を発信します。底地の問い合わせも沢山のメ-ルやお電話を頂いておりますが、弊社の都合により12日以降に詳細情報を発信いたします。不動産業界は物件情報を沢山持つ会社が地域でシェアを拡大します。数社から公開されている不動産情報では新鮮みが無く、お客様の信頼を得られないし、独自の物件が無い不動産会社にはお客様も来社されません。そんな会社はいつも閑古鳥が鳴いています。弊社では底地から1戸建て、ビル用地までどんどん購入して、物件が豊富な会社として実績を拡大しています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年11月06日
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毎年年末になると、資金繰りに窮した個人や企業から不動産の換金売りが出ます。今年は早くも不動産会社数社から「社有物件を購入して欲しい」とアクションがありました。不動産は車と違い高額商品のため、売れ残ると数千万円、数億円となる借金は大きな負担になります。特に金融機関から手形貸し付けによって借金している企業は、期日が来れば返済しなければならない決まりがある。何度も返済をジャンプしていると金融機関から信用を得られなくなるので、いまに売れるだろうと頑張っていた不動産会社は、返済期日に間に合うように処分を決断します。処分価格だから希望価格より大幅に下がる事もやむなし。赤字で放出することになるのだ。それでも経営者は在庫を抱えて苦労しているより気持ちはスッキリするはずです。長く売れ残っている物件や、換金処分物件が毎年年末にかけ安くなってドッと出てくるのはそんな理由があるからです。それを待ちかまえている買い手もいて、年末は渦潮のように業者間で売買が膨らみます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月31日
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鎌倉から逗子、横須賀にかけての海岸線にある不動産は超人気の過去があった。それがいまでは津波の怖さを恐れる人が増え人気は盛り上がらない。鎌倉の海岸線に突き出た小高い場所の土地が売りに出た。当初、売り主の希望が4億円でした。土地の広さが500坪もあるので格安だ。それにしても法面(崖地)が200坪あるので有効面積は300坪となります。しかし余りにも海に突き出た土地なので顧客は「津波が来たら怖い」と拒絶反応が先に立つ。売値も徐々に下がり、本日は「幾らなら購入するか希望価格を出して欲しい」と頼まれました。しかし私も塩害と津波による被害を想定すると金額よりも逃げ腰が先になる。買いたい希望は全くないことを伝えてハッキリお断りした。この物件が売れるには幾らまで価格が下がるのか、どの位の期間で売れるのか全く予想が付きません。津波の幻影は日本人の脳裏から離れることはないのでしょうか? ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月29日
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三浦市の中心地に140坪の売り地が出ます。本日、色々と調査をして来ましたので、まずは写真で物件を紹介します。三浦市の地主さんから依頼を受けて、本日は土地の価格査定にいって参りました。南6メ-トルの道路と、北3メ-トルの道路に面している静かな環境の場所です。140坪で1坪10万円。現地をご覧になってお気に召した人には価格の値引きに応じます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月22日
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全国の地価動向調査のために横須賀地域を担当する不動産鑑定士が弊社にやってきた。久里浜駅前、横須賀市ハイランドと、市内の主な不動産価格動向と売れ行き調査が主な目的だが、突然の訪問にビックリした。しかし親切に対応して差し上げました。毎年、国から発表される全国の地価公示価格発表のためには、不動産鑑定士が全国くまなく足で歩いて、直接主な不動産会社に聞き取り調査をしています。弊社にもたびたび訪れる不動産鑑定士はいるが、本日来社された方は新しい鑑定士の方でした。初対面でしたが嫌な顔ひとつせずに時間を裂いて親切に対応してさしあげた。横須賀市ハイランド、岩戸、粟田、久里浜駅前の商業地と、取引事例や人気度を教え、さらに久里浜駅前再開発の動きについても説明した。地価動向だけしか念頭にない鑑定士さんですが、不動産会社の情報力には驚いたようです。水面下で進む街の再開発により、地価も大きく変化します。「不動産の動きはそんなに活発ではないはず」と思っていたことが、実情は不動産取引が活発で、土地の取得に不動産会社が苦労している現状を話すと驚いていました。来年の地価公示はどう変化するのでしょうか?値下がり地域が少なくなり、値上がり地域が大幅に増えると私は予想しています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月04日
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昨日来社されたオ-ナ-さんが大腸ガンを患ったために、「伊豆の天城高原に持つ別荘地140坪を無償で差し上げます」と話されました。体調が悪くては伊豆まで車を運転して出かけられないという理由で。伊豆急が販売している天城高原の別荘地に、140坪の土地をお持ちのお客さんから「誰でもいいので欲しい方に無償で差し上げます」と言われました。伊豆半島の先では弊社で仲介するにもはあまりに遠方だし、物件価格が安くて交通費や日当も出ない。そこで「どなたか欲しい方に差し上げたらどうですか?」とお話しすると「それでも結構です。どなたか貰ってくれる方に差し上げたい」と言われました。平成2年に購入したときは800万円だった土地が、家も建てずにそのまま放置してあったらしい。世の中には土地を購入して利用せずに、そのまま放置されている方が沢山いらっしゃることでしょう。かく言う私も那須高原の一等地スカイライン添いに、ホテルがあった420坪の土地を2500万円で購入したまま、別荘も建てずに放置してある。建築計画の図面は完成しているのですが。利息も付かないお金が寝ているのです。逆に固定資産税だけ毎年納付書がやってきます。今年こそ建てようと考えている内に、高齢となり那須高原まで出かけるのが面倒になってしまったのです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月27日
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本日の地元「建設経済新聞」に念願の高速道路建設が紹介され、31年度開通と具体的な予定まで紹介されている。ビックニュ-スだ。これにより陸の孤島だった三浦市が便利になって、観光客やマイホーム客が殺到することになるだろう。当然のこととして不動産価格は値上がりしていく。現在横浜~横須賀道路は林で止まったままだ。これが伸びて長年の夢であった小網代の森、油壺まで開通する。すると、現在は地価が特別安いまま放置されている三浦市の不動産は、間違いなく上昇してくるだろう。特に風光明媚な富士山一望、海が一望の物件は高騰すると考えられる。三浦市の不動産を格安ないまの内にどんどん仕込んでおこう。格安な内に、収益物件を購入しておこう。ご希望される方には臼井不動産で、三浦市の土地、建物、収益物件情報をメ-ルでどんどんお送りします。チャンスを逃がすな。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月15日
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横浜球場の近くにビル用地が売りに出た。金額は100坪で5億5千万円。全面道路は広く、容積率は600パ-セントもあるので魅力はある。しかし、採算性はどうだろう? 測量図が手に入れば間取りを入れて計算してみます。横浜でも人気の関内は不動産会社の買値は平均300万円と相場が出ている。それ以上の金額だと、建物を建てても採算に合わないからだただ、マンションの部屋から横浜球場の試合が見えるとなれば様子が違う。付加価値がつくので家賃は相場より高くても入り手は多い。明日現地に下見に出かけます。最近は賃貸マンションもタワ-マンションの影響を受け、高層階が人気だ。1フロアを小さく取って、容積一杯に高く持ち上げる手法で高層建物を建てる。地方に行くと高さ制限が厳しいが、都会では制限が緩いので鉛筆ビルでも高くできる可能性は大きい。ただネックは賃貸マンションであっても2階程度まで商業施設を誘致しなければならない縛りがある。事務所であっても店舗であっても入り手を確保しなければならないのだ。総合的に判断して結論を出します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月27日
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このところ官公庁から土地や建物の売り物件が沢山出てくる。ほとんど入札による売却となり、小さな物件はあまりない。入札する人はほとんど不動産会社と言っても過言ではない。このところ全国の自治体や国から、不動産の売り物がどんどん出ている。1戸建て向きのように、小さな坪数の物件はほとんど無いので、購入するのは不動産関係の人達と決まっています。建て売り用地にしたり、マンション用地にしたり、ビルを建て収益物件として考える企業などが入札に参加しているのだ。保証金は入札金額の5パ-セント。現金でおさめます。最近は不動産市場が不透明感を増しているので、大型物件を積極的に買い向かう企業が少なくなった。それでも入札者はいて売買は活況です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月26日
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ある財閥系大手建築メ-カ-の不動産部が仲介に入り、2月に土地の売買契約をした。青地の払い下げと、土地の合筆、排水U字溝は売り主側の責任と費用で行う契約をしたのだが、8月23日の現地立ち会いでも工事は全く行われていないし、肝心な合筆を忘れている。それでいて自社の建物だけは後から始まったのに完成間近となりそのいい加減さに驚いています。ある財閥系ハウスメ-カ-の不動産部が仲介に入り、土地の仲介を2月に行った。「管財の土地払い下げは半年から1年もかかることがあるので、払い下げが完了してから契約をしましょう」と私が主張したが、売買代金で貸家を建てる資金にするので頭金が欲しい。3月決算を見据えハウスメ-カ-は強引に契約を迫ってきた。契約が完了して3月末、案の定、青地の払い下げは出来なかった。4月になっても、5月になっても完了せずに所有権移転登記が遅れに遅れた。ようやく8月に払い下げが完了したが、今度は排水溝の工事が完了していない。自社の建築を優先させて仲介物件の工事は発注を後回しにしていたのだと予測されます。そして本日、やっと移転登記の準備が出来たのに今度は合筆を忘れていた。ハウスメ-カ-の不動産部は素人集団なので何をするにも遅いし、経験不足で物事が分からない。建築部との連携も上手くいっていない。本日の登記は来月にまたもお流れです。「本来、こんないい加減な契約だとキャンセルになれば売り主は買い主に違約金として売買代金の20パ-セントを支払わなければならない。そうなったら御社は責任を取れますか?」と言うと「そうですか?」とキョトンとしている。不動産の取引でも建築の請負でも、財閥の名前を信頼して依頼すると、甚大な被害を被ることもありますよ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月25日
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地主さんから沢山土地の売却情報を頂くが、一般の方は建築基準法の専門知識がないので困ることがあります。近隣相場が1坪100万円であっても、売り主さんの土地は場合により1坪50万円でしか売れない事もあるのです。地主さんから「土地を購入してください」と言われると、直ぐに役所に行って建築基準法の調査をします。すぐそばにある土地が1坪100万円で売れたからと言って、同じ値段で売れる保証はありません。「少しでも高く売りたい」との気持ちは分かるのですが...。例えば、都市計画で道路予定があって、売りたい土地の何割かが道路としてかかるとすれば、その道路分は売買価格から除外して売買されることがあるからです。それを無視して売りに出しても、買い主は手を挙げることはありません。例えば現在50坪ある土地でもその土地上に道路計画が予定され、10坪は道路に取られるとすれば40坪で売買することになります。進入道路が4メ-トルに満たない狭い道路の場合も、道路の中心線から2メ-トルは後退しなければならない決まりがあり、後退した土地は、いくら自分の所有権でも道路扱いとなるので植木や車など障害となる物を置いてはならない決まりです。また、隣地斜線制限や日影規制、道路斜線制限等にかかる土地は容積率いっぱいに建物が建たない場合もあります。すると当然、そのような規制にかかる土地は相場で売ることは出来ません。仲介業者が価格査定の祭にそんな説明をしないと、売主さんはいつまで経っても売れない自分の土地に不安感を抱くようになります。若い営業マンは規制を知らない場合が多い。土地の適正価格はいくらなのか。価格をいくらにしたらすぐ売れるのか。まず建築基準法の調査、その後に水道管が敷地内にあるか、下水管はどうなっているか、ガスの配管と調査項目は沢山あります。<近隣の土地はすぐ売れたのに、自分の土地がなぜ売れないのか>不動産会社に売り出しを依頼して3ヶ月経っても売れない場合は、仲介業者を変えて金額の再査定をして貰いましょう。売れない原因が見つかるかも知れません。「本当の適正価格はいくらなのか?」落とし穴が見つかるかも知れません。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2016年08月16日
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横須賀に畑の売り物が出ます。広さは587平方メ-トル(177.56坪)あります。家を建てるのも良し、趣味で農作業や花造りに勤しむのも良し、得難い物件です。(弊社の専属専任)横須賀でも空気が澄んで、緑豊か、とても静かな場所にある畑が売りに出ます。家を建てることも勿論可能です。金額は1500万円。敷地内に水道や排水は引き込まれておりません。9月1日より本格的に売り出しをします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月12日
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ある地主さんから土地を購入して欲しいと頼まれ、金額も合意できたのに裏切られました。もっと高く売れるのではないかと欲を出した売り主さんが、水面下であちらこちらと20社以上に声をかけ、さらし物にしてしまったのだ。買い取り金額は弊社が一番高かったのですが、信頼関係を崩された相手にNOを通告しました。「土地を売りたい」と相談に見えたお客様に、即座に買い取り金額を出し、お互いがそれで合意しました。所が、もっと高く売れるのではないかと欲をかいた地主さんは、弊社に内緒で沢山の不動産会社に買い取り相談に歩いたのだ。それで測量図も数十社となる不動産会社に流失してしまった。そうなると物件はさらし物となって販売計画に狂いが生じる。一番困るのは信頼関係が壊れてしまったことだ。本日、地主さんには購入することをお断りする通知を出しました。当然、理由も添えて...。水面に写った、自分がくわえている餌欲しさに、ワンと吠えて肉を落としてしまった欲張りの犬のように、残念無念と歯ぎしりすることでしょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月08日
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