2012年02月の記事
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賃貸アパート管理会社を変更する事に決めた
今までに管理会社8社程お付き合いしているが、管理会社の良し悪しにて、入居状況もずいぶん変わる物だ。今お付き合いしているJ社だが、札幌では大手に分類される。この会社、管理部門と仲介部門の連携がされておらず、また企業内コンプライアンスが今一統制されていない。この会社に管理させている物件の入居率が一番悪い。17戸の内5戸が空いてしまった。久々に労働力投入だ。祈るような気持ちで物件近くの系列仲介営業所に営業に出た。担当者は遠まわしに広告料3カ月を要求してきた。他では3カ月が相場で、多い順に決まっていく、もしくは案内する公図が見え隠れする。明らかに宅建業法に違法となるオーナー搾取の商習慣がここにあった。私は甘んじて2カ月を了承していたため、無視されていたようだ。憤りを感じるが、紛争は避けるべきだ。改まって先ほどこの物件近くに仲介もしている他の管理会社に電話して管理移転の意向を伝えた。悪徳習慣は拒絶しなければならないし、かかわると負け組の一員となる。ちなみにその物件は地下鉄駅徒歩4分で札幌駅まで7分のRC物件、もちろんトイレとバスは別々で、南東角地の日当たりのよい物件だ。この管理会社にする前はほぼ満室だった。
2012.02.25
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除雪がやっと来た。除雪車って何馬力？
午前中あるマンション前の道に山積みとなっていた雪を除雪してくれた。さすがに今年の雪は多く重かった。毎日マンション前の幅16mほどの雪ハネで腰と、スコップを持つ右肩がまだ痛い。なんと10分足らずで10トンダンプ6台が満タンに。除雪車の威力はすごい。400馬力以上のエンジンを積んでいると想定する。町内会の除雪費用に2万2千円も支払ったけど、今思えばありがたい。午前中は残された硬い雪の処分に費やした。ちなみに北海道の人は雪かきの事を雪ハネと言う。骨は折れたけど毎日の雪ハネに、出入りする入居者さんとのコミュニケーションもたくさんできた。お日様が出てきて力強い春の暖かさを感じる。
2012.02.24
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札幌雪まつり終わったし、まだまだ寒い
日差しは日増しに強くなってきている。しかし依然として寒く、外の雪は増える一方。毎年娘を連れて楽しかった札幌雪まつりは日曜日に終わった。娘は受験の仕上げで塾へ、そこで一人で大通りに歩いて行った。モニュメントはさすがに立派だが、一人でわびしく写真を撮った。この日、外気温はマイナス11度もあって、さすがに寒さが沁みとおった。この雪像も今日はすでに取り壊されていた。来週事務所前の道路に除雪が入る。春の気配を早く感じたい。
2012.02.16
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会社設立は思ったより難しくない。 登記は仏滅の日にしよう。
公証人役場に行ってきた。会社設立の本を何冊か読むうちに複雑になってきたので順序どおりに行動することに。最初は定款作りだ。事業形態により定款も複数あるが、公証人担当に説明したところ、新法人に合致した簡単な定款を取りだしてくれて、説明いただいた。至ってシンプル。要は事業内容が明確になっていれば後は簡単だ。おまけに説明いただいた定款のコピーをUSBメモリーにコピーしてくれた。持ち帰って1時間もかからないで定款の完成だ。本で読むより公証人役場で説明いただいた方が断然簡単だった。帰りに法務局により登記の手順資料をいただいてきた。余談だが、登記は縁かつぎで大安の日に殺到するらしい。私はそれより切りのいい3月1日を考えている。だがカレンダーに仏滅と書いてある。その日たぶん登記所は空いているかもしれない。
2012.02.15
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銀行に融資相談に言ったら、金利の安い借換を進められた。
決算書、確定申告書と事業計画書を持って銀行にいった。昨年は一棟売却、売却益で他所有物件の繰上返済をした。退職金は新規物件の頭金に充当。よい印象を持ってもらえるように決算書には過去5期分の経営分析とカラーのグラフを添付。損益分疑点報告もおまけに付けた。全部の返済中ローンの金利から残存期間の表も参考に印刷。決算報告書の内容は昨年より向上していると自負、気合いを入れて銀行の扉を開けた。気になる点は余剰キャッシュが少なくなってしまったのが難点だ。新規事業の立上げにはテナントの改修工事と初期設備投資が必要だからだ。通常の事業用融資は自己資金が初期開業予算の3割以上ないと通常通らないという。現在の自己資金は25%程度でちょっと足りない。担当者も少し首をかしげていた。決算書をいろいろ調べていただき、場合によってはアパートローンの借換にて調達の検討ができる可能性があると、後から参加の支店長が私のローン残高表を見て助言してくれた。これぞ天の一声、内心余計な資料を用意していて良かったと思った。ありがたい。それは他銀行から6年前に借りたRCマンション1棟の返済が進んだ事。その担保余力を元に現状の金利2.75%を0.5%以上低くし、借換を当銀行と交わし、その分を融資上乗せをして、余剰分を事業用資金に充てるという物。うまくいけば金利の低減だけでなく、その余剰で事業資金が手元に残るという、棚ボタ案だ。銀行は貸し渋りや貸しはがしだけが商売でない。金を貸してその金利で利益を上げている。きちんと経営していれば銀行もお金を貸したがる。改めて借りれる見通し案を示してくれた支店長と担当者に深くお礼を申し上げた。ちなみにここは地方の小さな信用金庫。訪問する度に支店長まで出てきてくれて相談に乗ってくれる。元のローン契約銀行は大手銀だ。その担当者は経験が浅く、融資の相談もままならない。もちろん支店長は雲の上のクラウドだ。銀行の大小を問わず、意思の疎通が容易に取引ができる小さな金融機関も捨てたものではない。今後の展開が楽しみだ。
2012.02.10
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自民党は出産や育児、子育てを見放したのか
15歳の高校受験を控えた娘がいる。受験勉強は親に言われなくても自主的に猛勉強して実に頼もしい。このままではトップランクの高校合格ほぼ確実だ。親バカはここまで。さて、確定申告を提出した後に見直しをかけてふに落ちない点があったので、市税務署に電話した。要は今年から16歳以下の扶養控除38万円がなくなった事。子供手当が自民党の猛反発にて昨年9月に元の児童手当に戻った事。その児童手当も微々たる物、しかし児童手当は15歳になった年の3月31日から受け取れない事つまり早生まれの15歳の娘は、一番お金のかかる時期なのに、扶養控除も児童手当も受け取れない見放された日本国難民状態だ。担当者は納得して聞いてくれたが、自民党法案通りにアドバイスする以外何もできません。民主党の掲げた社会で子供を育む案に私は賛成した。諸問題はあったにせよそれを撤回させ、自民党の不公平極まりない意見を汲んでしまった政府もなさけない。これではだれも安心して子供を育てられないし、産む事も出来ない閉塞社会になってしまう。消費税の増税に私は反対しない。しかし、次の世代と次の日本を担う若年層に、老人に偏りがちな予算を分けていただきたい。頼りない政府はたぶん日本を破たんに追い込むだろう。私の娘に年金さえ当たらない時代はもうすぐだ。不動産経営を健全化させ、海外にも進出し、娘には安心して子供を産んで育てられる環境を作れるのは親だけかもしれない。
2012.02.09
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クイズ王来たれ、年金ネット登録はIQ130以上要求されるチャレンジシステム
年金定期便が来た。ネットで年金額や加入期間などの情報を確認できる優れモノがアクセスできるようになったそうだ。我々の多額な積立をやっと有効利用したのかと、登録しようと思ってWEBに入った。登録画面で12ケタの照会番号とアクセスキー17ケタを入念に入力する。これは年金定期便の用紙に書いてあったものだ。ここまでは順調だ。次に年金手帳の基礎年金番号10ケタを要求される。年金手帳を探すため一端登録中止。コーヒーで一服してから再開、また初めから入力するが、暗証番号8ケタも要求されたので、5分考えて入力した。しかし入力エラー、アルファベットも交じっていないとだめだそうだ。トイレで考えて、トイレットペーパーに書いた暗証番号を入力。忘れないように、年金手帳にその暗証番号を転記。これで万全だ。高齢者にアルファベット入りは公然暗証番号にしないと覚えられない。認知症のせいかつらい。次に進もうと思ったがまたもやエラー通知。今度は年金基礎番号のダブル入力の間違いらしい。一回入力してから、2回目は3ケタ目と８，９ケタ目をばってんの間に入力するパズルのような入力様式だ。このシステムを考えた人は東大出か、京大か？それともただのオタクか？IQが高くないと間違える。デイサービスのパズルの方が簡単だ。疲れたのでお昼休み。昼寝してから再度チャレンジ。闘争心がまだ燃える。全てうまくいったと思った17ケタのアクセスキーが違っていたらしく進まない。夜も遅くなってからやっとメールの入力、またもやエラー、フリーメールは使えないそうだ。しょうがないから携帯のメールを入魂入力。全て順調。登録した。達成感を覚えた。しばらくすると携帯のメールがなった。これで年金額が見れると思うと胸が高鳴った。早速メールから確認を入れようとして、年金手帳に書いた公然暗証番号を入力して送信。エラーが帰ってきたなんと携帯番号の個体識別番号を通知しないとだめらしい。これは何だ、想定外だ。訳が解らないので次の日、気を落ち着かせ、年金ネットの一番下の問い合わせ番号に電話した。すると年金ネットの登録には別番号があるらしく、別番号に10分待たされてやっとつながる。担当の人にストレスを発散した。説明によると郵送にて登録する方法もあるそうだ。なだめてくれたが、ぜんぜんうれしくなかった。その画面に案内されてから丁重に電話を切った。さて、気合いを入れるためにラジオ体操した。深呼吸し、気を落ち着かせてから再入力開始。しかし、また例の8ケタの悪夢が始まりそうな暗証番号の入力画面が、先は長い・・・。
2012.02.07
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佐川さん遅い
2月1日に発送されたトナー、2月4日の今日もつかない。確定申告の印刷ができない状態。受信したFAXも出力がたまっている。量販店で買うとセットで3万近いから楽天で1.8万で購入。今日着かなければ来週6日に受け取ることになる。これも寒波と雪のせい？
2012.02.04
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わがまま贅沢な高齢者に税金が使われている。
所得税の確定申告書を国税庁のホームページを使って作成した。経費がかかる高校受験を控えた15歳の娘の扶養控除ができない。16歳以下は子供手当があるから該当しないらしい。その子供手当も減る一方。高齢者が有権者の大半を占める現在、政策が高齢者にかたより、次の若い世代への配慮が欠けているように思う。若者の失業、ワーキングプア、結婚適齢期の後退、保育所の不足、これらを解決していかないと、赤ちゃんも産めないし、子育ても厳しい。だれが高齢者を支えるの？国民預金1400兆円の内、1000兆円以上を60歳以上の高齢者が抱えている真実。高齢者用の社会福祉は介護保険によって、消費税20%の北欧諸国より充実している。少し若者世代の事も配慮して政局を運営してほしい。
2012.02.01
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