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何戸が小規模マンションか?取り敢えず30戸未満としましょう。管理組合運営は大きくても小さくてもやることは同じ。(運営の手法は違いますが・・)しかし小規模マンションは、 役員のなり手不足。原資が少ない。スケールメリットが働きにくくコストが割高。大型マンションに比べてこのようなマイナス要素があります。また、管理会社にお任せになっている管理組合が多いのが特徴です。管理会社は一生懸命やってくれるのか?儲けが少ない小規模マンションは、対応が今ひとつのようです。イダケンは小規模マンションからよく声がかかります。ひと桁という物件もありました。ここ一週間は日に2件平均の新規問合せラッシュ。その内、20戸以下のマンション3件から新規相談の依頼を受け、訪問する約束をしました。今年11戸のマンションで大規模コンサルタント及び管理会社の見直しを行い、小規模マンションにおいても外部専門会起用による効果が十分に挙げられるという成果を得ました。原資が限られている小規模マンションでは短期間の集中支援で最大限の効用を導く。その後はスポット契約で必要に応じてサポートを行う。 費用対効果が見合うだけの仕事はします!マンション管理士4名と連携し、受け入れ態勢も十分整っています。小規模だからと諦めずに、お困りの際は気軽にご相談ください。(大型物件も契約物件が進行中で4件と大小実績豊富です) にほんブログ村
2011.07.29
2011年7月27日国土交通省ホームページで改定標準管理規約が発表されました。皆さん要チェックです!管理会社がこの改訂をどのタイミングで組合へ情報開示するか。そして対応するか。未だに平成16年版の標準に改訂しないマンションが多く見られます。うちは大手管理会社だから、たぶん大丈夫。なんて大間違いです。大手でも積極的に改定アプローチをしている会社は少数派です。 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm http://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.07.27
3.11大地震後に診断、補修提案を自発的に行う管理会社は少なくありません。工事を発注する前に補修提案の内容は、果たして緊急性を要するのか?査定をしましたか?1.工事のボリュームを増やすために、緊急性を要しない補修まで、あたかも緊急性があるように提案する2.アフター点検期間内で、本来は施工会社の無償で補修をしなければならない不具合を震災に併せて有償で直そうとする。緊急性を要するという言葉に焦り、提出された見積に対しすぐにGOサインを出してしまいがちですが、抱き合わせてきな見積を提出する業者はいます。もしかしたら管理会社もその中の一社かもしれません。住まいのマンションでは、緊急性を要しない内容までご丁寧に見積が提出されました。これは不要(大規模修繕時でOK)ですねと?イダケンが施工会社に確認したところ、担当者は自分もそう思うと・・・イダケンが言わなければ、どうなっていたのでしょうか?管理会社がフォローをしてくれたのでしょうか?(理事会で議案書の中に見積書が入っていたところをみると管理会社はチェックしていないと思われる)理事会執行とともに大切なのは、モニタリング、チェック機能です。無駄なお金を遣わされないように気を付けましょう!にほんブログ村
2011.07.26
この業界は、担当が辞めて、社内の引継ぎが上手くいかず、トラブルが発生すると、「前任が・・・」と恥ずかしげもなく責任転嫁をしてくる人がとにかく多いです。顧客は個人ではなく会社と契約しているのですから、担当が辞めてそのミステイクを前任者に押し付けるのは、当社は社内引継ぎが上手くいきません。内部チェック機能は機能していません。管理職は能力がありません。をさらけ出しているのと同じです。平気でそんなことを言う社員を後任の担当者に付けるのなら、社員教育もいい加減なものです。会社の恥を外に公言しているのです。ヤレヤレ・・・担当者が交代したのなら、前任に負けぬ実績を積むよう顧客とのコミュニケーションを一生懸命取るべきです。前任が不出来であればあるほど、新任の担当者はチャンスではないでしょうか?前任のせいにする責任転嫁は社会人としてプライドのない行為と思ってください。 にほんブログ村
2011.07.20
・マンション管理士の義務 1.講習の受講(5年ごと) 2.信用失墜行為の禁止 3.秘密保持義務(罰則規定あり) ※違反した場合、国土交通大臣は登録の取消、名称使用停止命令をすることができる。 ・マンション管理士の罰則 1.秘密保持義務違反:1年以下懲役または30万円以下の罰金 2.名称使用停止処分違反:30万円以下の罰金 3.名称使用制限違反:30万円以下の罰金 管理士は管理組合の運命を大きく左右するミッションに関わります。規制が厳しくないと、モラルのない管理士が蔓延り、その結果、管理組合へ甚大な被害を与えます。 信用失墜行為・・抵触するような仕事をしている管理士は襟を正させないといけません。 にほんブログ村
2011.07.18
昨日はイダケン自宅マンションで雑排水管清掃が行われました。今までは2年毎だったのですが、管理委託費見直しのタイミングで仕様の組み換えをし、以前の委託費から大幅削減で、かつ毎年雑排水管清掃が実施できるようになりました。さて・・・昨年の話です。洗濯機パンの清掃は、メニューに含まれているのですが、業者は動かすそぶりを見せずにスルーしようとしました。我が家はドラム式ではなく、全自動式洗濯機です。指摘すると、移動が難しいですね・・とかごちゃごちゃ言うので、イダケンがよいしょと移動。全自動式だから簡単です。しかも洗濯機スペースは狭いわけでもありません。つぎに・・・トラップ(排水口)の上ブタを回そうとしたら固着して回らない。無理に回すと漏水の原因になるので、代替え部品を準備する必要があるとのこと・・・今日は持ってきていませんと言いながら、浴室の排水口からしっかりやっておきましたので平気です。と帰って行きました。当然・・・言わなきゃ洗濯機パンをスルーする業者だと感じ、元請け責任として管理会社が立ちあうように要請。今年は管理会社から技術スタッフが立ちあうことになりました。(洗濯パンの清掃要綱を書面で提出してほしいとの要求はスルーされましたが)今年はさすがにクレーマーに認定されたのか(苦笑)、何を言わなくても洗濯機排水口を実施しようとしました。ここで問題・・・排水口の固着は直っていないわけですから、清掃ができるわけがない。管理会社には有償で構わないから不具合の代替え部品を準備させるように指示したのですが、スルーされました(汗)ただ・・・トラップ内の清掃はできないものの、排水口からホースを突っ込んでいろいろとやっていました。(トラップがあるからホース入れても仕方がないと思うのですが・・・)業者は一秒でも早く立ち去りたいと、ぶつぶつ言い訳のようなことを繰り返していました。ながながと愚痴を書き綴りましたが・・・まとめはもう一つのブログをご参照ください。↓↓こちらのURLをクリックして頂き、http://www.blogmura.com/profile/00598536.html上部にある検索欄に『元請として機能しない管理会社』のタイトルをコピーして入力して検索して頂けるとご覧頂けます。にほんブログ村
2011.07.17
昨日の日記では、朝日新聞ホームページの管理費滞納についてのコラムURLをUPしましたが、本日はそのコラムを簡単に箇条書きでまとめてみます。まとめを目録にホームページをご覧頂くと、理解が深まると思います。1.強制執行の精算による管理費等の優先弁済は簡単ではない2.給与所得、動産(テレビ等の財産)、賃料(第三者に賃貸している場合)の差押えは法的に可能3.競売等により新しい区分所有者から精算をしてもらう4.管理費等未払いを理由に水道や電気のストップをすると、逆に不法行為で訴えられることがある5.管理費等未払いを理由とした専有部分の使用停止の法的措置は現段階では難しい6.管理費等の債権の消滅時効は、判例により5年と解釈される7.消滅時効により未払い分を請求できない場合には、管理費等の徴収義務者である理事長は職務怠慢を責められることがある8.管理会社は管理費等の徴収義務者ではない9.60万円以下の場合即日判決の少額訴訟が可能。判決がでると10年間は時効が消滅しない10.内容証明郵便の発送だけでは消滅時効が中断されない11.滞納区分所有者の名前の公示は、名誉棄損で訴えられる可能性があることから、慎重に検討する(十分な手続きが必要)理事長のリスクが減るよう、3、4年間管理費滞納が続き、回収の目処が立たぬ場合には、少額訴訟を起こし時効を中断させることが必要です。管理会社は滞納が6か月以上であれば督促責任から逃れることができます。管理会社を当てにせずに、管理組合自らが方向性を決めましょう! にほんブログ村
2011.07.16
インターネットの朝日新聞ホームページに4回に分けて『マンション管理費、滞納者に対応するには』でコラム記事がUpされています。管理組合で議論になりそうなケーススタデーも具体的に解説しています。滞納問題でお悩みの方は、ヒントになるのではないでしょうか?http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201104270321.htmlhttp://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201104290208.htmlhttp://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201105300121.htmlhttp://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201106240174.htmlhttp://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.07.15
マンション管理士の資格が創設されてから10年。本業として生計を立てているマンション管理士はごく一握りです。食えない管理士が多い原因は営業力、競争意識の欠如ですが、その原因の一つに行政主宰のアドバイザー制度の在り方に問題があると考えています。例えば・・・相模原市では2011年8月からマンション管理士などの派遣費用を初回は市が全額負担し、2回目以降も一部助成。1回3時間をメドに相談・指導し、1管理組合当たり、6回まで利用可。1回の費用は3万円で初回は市が全額負担する。2、3回目は費用の3分の2を、4~6回目は半分を助成。出張相談だけで3万円。どう思いますか?資格を持っているだけで役に立つかどうかわからない輩を管理組合に派遣するフィー。高くないですか?金額の問題じゃないでしょ。って誰かが言うかもしれませんが、じゃぁ質が伴っているって本当に言えますか?ボランティアで最低限の経費だけで役に立ちたいと思うマンション管理士はいるはず。こんな方は知識欲が豊富で、常日頃勉強を欠かしません。行政の相談員は、ボランティア意識を持つ、志の高い人が務めることで、税金の無駄を省き、適切な相談サービスが提供できるのではないかと考えます。生計を立てている管理士のほとんどは初回の相談料は取っていません。相談料が無料であっても、実践がないマンション管理士が6回派遣されるよりも、よっぽど金言をもらえると思います。話が脱線しましたが、この行政の派遣制度の登録に団体の利権や一部既得権益が絡むとどうなるのでしょうか?お役所から頂けるフィーで食べていけるまではいけないまでも、安定収入を得る方が現れます。マンション管理士は民間です。そもそも行政がマンション管理問題に手を焼いた上で、民間にその業務を移行するがためにつくったような資格がマンション管理士です。管理士の成長を阻害するような税金の使い方はすぐにでも見直すべきです。【結論】役に立つかどうかわからない相談業務にアドバイザリー業務補助金を出すことについて血税の使い方を考え直すべきなるべく税金をつかわないよう管理組合の負担が少ない派遣制度を、マンション管理士会が創設すべき行政の相談は交通費程度の経費のみでボランティアを引き受けるような志の高いマンション管理士にお願いする にほんブログ村
2011.07.14
イダケンのブログファンならご存知かと思いますが、もう一本頻繁ではないものの不定期に更新しているブログ『こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意』があります。昨日久しぶりに更新しました。http://11kanri.blog12.fc2.com/blog-entry-93.html今お読み頂いているブログは仕事だけではなく、私生活のことを含めて気の向くがまま好きなことを書きつづっているページです。もう一つは・・・私が10年近く在籍していた管理会社の経験をもとに、マンション管理業界の行き末を心配し、今は第三者的な立場になった身で管理会社を叱咤激励するとともに、管理組合様にマンション管理業界の実情を知ってもらいたいとの思いでつくった、言わば「偏ったネタ」のページです。両方のブログで共通するところは文章が下手と言うことですが(自爆)・・・それぞれ個性が違っていると思います。もう一つの方もネタはいっぱいあるのですが、なかなか更新できずにいます。自分で言うのもなんですが、自分の思いが詰まっているストレートな表現のブログです。まだ日記数も100ページ程度で多くはありません。お時間がある時にご覧ください。『こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意』URL↓↓http://11kanri.blog12.fc2.com/http://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.07.12
管理組合運営が不健全であったり、管理会社の仕事ぶりが悪いと志のある組合員が立ちあがり改革の旗を振ります。正しいことを言っているのに、他の組合員が付いてこない・・こんなことはありませんか?人間だけはなく、生物には恒常性といって、環境が変わると、もとの環境に戻そうとしようとする性質があるそうです。健康を定義する重要な要素でもあり、急激な変化を嫌うのはごくごく人として自然なことなのかもしれません。しかし・・・管理組合は不健康です。このままでは管理組合運営の目的である共同の利益を増進し、快適な住環境をつくることができません。急激な変化ではなく、じわじわと改革を進めていけばよいのです。管理組合の決めごとは合議で決まります。少数の組合員がどんなに正しいことを言っても、他の組合員が抵抗感を示せば、正しいことがスタンダードであると認められません。まずは仲間を増やしましょう。ここで仲間がすぐに増えないからと言って、強引に進めていくのは危険です。恒常性の性質が働き、もとの不健全な状態に戻ろうとします。地道に地道に賛同する同士をつくります。具体的な改革を入るにあたって・・・正しい手続きをしましょう。抵抗勢力は、あらゆる手段をつかって、改革を阻止するでしょう。抵抗勢力が不正な手続きを行使しても、目には目をではダメです。不正な手続きを使った時点で同じ穴のムジナです。正しいことを仕様としているのですから正しい方法で改革を進めていきましょう!イダケンは志の高い組合員が、方法論を間違って挫折した姿を何度も見ています。どうせ立ち上がるのなら改革を成功してもらいたい!イダケンはマンション管理の健全化のためバックアップを惜しみません。にほんブログ村
2011.07.12
過去日記で何度か書きましたが、管理組合には個性があります。Aと言うマンションでうまくいったノウハウが、Bと言うマンションでうまくいくとは限りません。管理会社は均一のサービスを提供しようとする。国土交通省では標準管理規約を作成し、指針をつくる。何か一定の規範がないと難しいことはわかりますが、同じくくりに全てを押し込もうとすると無理がきます。管理会社はここ数年クレーマーが増えたと考えています。マンション合わせで仕事をしてくれない管理組合は、マンションの実態に即した仕事をしてと強く切望しているのです。お金を払っている管理組合を良い管理をしてもらいたいと思うのはあたりまえのことです。それを強く望むが言え、多少口や文章が厳しくなります。管理会社はその方々をクレーマーと一つのくくりに入れる。悲しい現実です。管理組合の目的は区分所有者の共同の利益 を増進し、良好な住環境を確保することです。一人一人見解を持つのは自由ですが、管理組合は共同の利益を尊重する場であって、一人ひとりの要望を叶える場ではないことを十分に理解してもらいたいと思います。一人一人の要望を尊重しすぎると、社会的な共同生活は難しいものになります。マンションは長屋です。皆さんの意見をよく聞き、その中で共同の利益は何なのかを模索し、総会で決め、よい住環境を作り上げていきましょう!国土交通省のガイドラインへの希望があります。今は標準管理規約は「単棟」「団地」「複合」の三つしかありません。これを・・・例えば・・・「小規模」「中規模」「大規模」「リゾート」「投資型分譲」「築30年~」「郊外型」「都市部型」等、もう少しジャンルを分け、これらマンションの事情に合った指針を示してもらえると、管理組合が運営しやすくなると思います。 にほんブログ村
2011.07.11
仕事をしていると壁にぶつかる時があります。事業が行き詰まるような大それた事態ではありませんが・・・自営をしているので、ブルーになったからといって仕事が手につかないではこまるので、気持ちを上げる努力をする前に、頂いている仕事を黙々と完遂してきます。気持ちが落ちても仕事には影響はありません。(と自分では思っています)でも・・・ブログの更新をさぼったり^^;・・・(作文が下手なイダケンは簡単なブログをかくのにも相当エネルギーをつかいます)営業開拓の準備が疎かになったり・・・と何かしら滞りが生じます。もともとちょっとしたことで悩みやすく、気持ちの切り替えが下手なイダケン。でも・・・壁にぶつかって辛いなっと思っても逃げはしません。解決したときに大きな力になるのです!くよくよ考えていても、マイナスなエネルギーはさらにマイナスなエネルギーを呼びます。前向きな自分にもどるために、徐々に気持ちを上げて行こうと思います。 注)仕事が失敗したわけではありません(笑)プロジェクト進行最中にもっとよりよい方法があったのではと反省しているのです。 にほんブログ村
2011.07.10
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