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今さならがら、あけましておめでとうございます。年末は2年ぶりに大阪の実家へ。その後大晦日へ埼玉にある妻の実家へ移動。年が明けて1/2、3は、妻の実家から単身白馬へ。サーフィン友達の別荘に泊めてもらいました。 そして、この3連休は、おいしいキャンプ場へキャンプ。今回はダイヤモンド富士とはいきませんでしたが、このキャンプ場時期を合わせるとダイヤモンド富士や赤富士が見られます。 そして、昨年新しく始めたことといえば、リアル英会話。4年ほど前からオンラインではやっていましたが、やっぱりリアルをやりたくなったのです。
January 10, 2022
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今さならがら、あけましておめでとうございます。年末は2年ぶりに大阪の実家へ。その後大晦日へ埼玉にある妻の実家へ移動。年が明けて1/2、3は、妻の実家から単身白馬へ。サーフィン友達の別荘に泊めてもらいました。 そして、この3連休は、おいしいキャンプ場へキャンプ。今回はダイヤモンド富士とはいきませんでしたが、このキャンプ場時期を合わせるとダイヤモンド富士や赤富士が見られます。 そして、昨年新しく始めたことといえば、リアル英会話。4年ほど前からオンラインではやっていましたが、やっぱりリアルをやりたくなったのです。
January 10, 2022
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静岡市アパートの滞納者(このアパートの元大家)へ内容証明にて「12月末までに退去すれば、引越し代は10万円を上限として甲にて負担する」と書いて送ったものの反応ありません。現在2021年6月分2021年7月分2021年8月分2021年9月分2021年10月分2021年11月分2021年12月分の7ヶ月を滞納しています。毎偶数15日に1か月分の支払いがあり、12/15に70,0000円の支払いがありました。既に「解約通知」を行なっているので、正確には明渡し遅延による損害金です。賃貸借契約書には、「契約解除の日から返還の日までの賃料等の倍額に相当する損害金を甲に支払わなければならない」とありますので、本来なら家賃14ヶ月分の請求です。内容証明では「12月までに退去すれば、損害金も半額、つまり賃料相当分だけで良い」とも書いておきましたが、それでも反応はありません。年明けに「強制明け渡しの手続き取りますね」と電話を入れてみようと思います。 さて、別の静岡市のアパートにて、入居申込みあり。先ほど賃貸借契約書へ押印し、レターパックへ挿入。この押印は気持ちがいいものです。これでこのアパートは8室中8室入居です。
December 28, 2021
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本日は家賃を滞納する不良入居者の話ではなく、優良入居者のお話です。 こちらの川西市2号戸建の入居者は職業大工さんです。毎月家賃をしっかり入金してくれます。 以前、関西の地銀S銀行のネットバンキングにスマホから接続すると、ある期間の入出金が表示されていませんでした。それには気づかず、ひと月分この優良入居者からの家賃入金がないと思い、確認のお電話を入れてしまいました。先方が確認してくれているのを待っている間、パソコンからそのネットバンキングに繋いでみると、スマホからアクセスした時に一定期間分入出金の表示がされていないことが分かり、速攻で優良入居者へ再度電話。丁寧にお詫びいたしました。 ってこともあり、こちらの方へお歳暮を送付。そのお礼の電話が先ほどかかってきました。 その電話にて、「玄関ポーチの塗装が剥げています。放っておくと錆びてきそうなのでお伝えしました。もしよかったら、私が修理しておきましょうか」なんてありがたいお言葉でしょう。「ありがとうございます。材料代と作業台5,000円を家賃から差し引いてお振り込みください」以前にもどこかをこの優良入居者ご自身にて修理していただいたことがあります。家賃はきっちり払っていただけるし、修理も実費だけでご自身でやってくれる、なんと優良な入居者でしょう。
December 20, 2021
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本日は家賃を滞納する不良入居者の話ではなく、優良入居者のお話です。 こちらの川西市2号戸建の入居者は職業大工さんです。毎月家賃をしっかり入金してくれます。 以前、関西の地銀S銀行のネットバンキングにスマホから接続すると、ある期間の入出金が表示されていませんでした。それには気づかず、ひと月分この優良入居者からの家賃入金がないと思い、確認のお電話を入れてしまいました。先方が確認してくれているのを待っている間、パソコンからそのネットバンキングに繋いでみると、スマホからアクセスした時に一定期間分入出金の表示がされていないことが分かり、速攻で優良入居者へ再度電話。丁寧にお詫びいたしました。 ってこともあり、こちらの方へお歳暮を送付。そのお礼の電話が先ほどかかってきました。 その電話にて、「玄関ポーチの塗装が剥げています。放っておくと錆びてきそうなのでお伝えしました。もしよかったら、私が修理しておきましょうか」なんてありがたいお言葉でしょう。「ありがとうございます。材料代と作業台5,000円を家賃から差し引いてお振り込みください」以前にもどこかをこの優良入居者ご自身にて修理していただいたことがあります。家賃はきっちり払っていただけるし、修理も実費だけでご自身でやってくれる、なんと優良な入居者でしょう。
December 20, 2021
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50代男性の家賃滞納者、連帯保証人であるお父様が既に亡くなられています。かれこれ15年ほど前にフォトリーディング講座にて知り合いになった弁護士の先生に聞いたところ、「息子様(滞納者の弟)が相続人になっていることから、その人が連帯保証人を相続している」と教えていただきました。その弟さんへ電話したところ「私は相続してません。してるとしたら母です。でも母は施設に入っています」と。自分でも国税庁のホームページを調べてみたところ死亡した人の配偶者は常に相続人となり、配偶者以外の人は、次の順序で配偶者と一緒に相続人になります。第1順位 死亡した人の子供(中略)(民法887、889、890、900、907)ってことで、この「民法887、889、890、900、907に基づき・・・」という文面を記した内容証明を発出しました。3年ほど前は、郵便局へ行って内容証明を発出していたのですが、それだと縦書きの場合 1行20字以内 1ページ26行以内謄本の枚数が2枚以上にわたるときは、そのつづり目に契印をしていただきます。などの制約があります。ってことで、最近はe内容証明を使っています。macに対応していないため、古いwindowsPCをひきづり出して使っています。こちらの方が値段も安く、1ページあたりの文字数も多いし、何より24時間いつでも手配できます。滞納案件を2件抱えて、内容証明についてスキルアップいたしました。
December 10, 2021
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50代男性の家賃滞納者、連帯保証人であるお父様が既に亡くなられています。かれこれ15年ほど前にフォトリーディング講座にて知り合いになった弁護士の先生に聞いたところ、「息子様(滞納者の弟)が相続人になっていることから、その人が連帯保証人を相続している」と教えていただきました。その弟さんへ電話したところ「私は相続してません。してるとしたら母です。でも母は施設に入っています」と。自分でも国税庁のホームページを調べてみたところ死亡した人の配偶者は常に相続人となり、配偶者以外の人は、次の順序で配偶者と一緒に相続人になります。第1順位 死亡した人の子供(中略)(民法887、889、890、900、907)ってことで、この「民法887、889、890、900、907に基づき・・・」という文面を記した内容証明を発出しました。3年ほど前は、郵便局へ行って内容証明を発出していたのですが、それだと縦書きの場合 1行20字以内 1ページ26行以内謄本の枚数が2枚以上にわたるときは、そのつづり目に契印をしていただきます。などの制約があります。ってことで、最近はe内容証明を使っています。macに対応していないため、古いwindowsPCをひきづり出して使っています。こちらの方が値段も安く、1ページあたりの文字数も多いし、何より24時間いつでも手配できます。滞納案件を2件抱えて、内容証明についてスキルアップいたしました。
December 10, 2021
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家賃滞納に悩まされるこの頃。久しぶりにいい響きの言葉を聞きました。ビーブル(仮称)静岡店から電話があり、「オーナーの静岡市アパート、まだご案内可能ですか?」「はい」「鍵は現地にキーボックスありで間違いないですか」「はい、玄関扉前の廊下の柵に取り付けてあります。暗証番号はxxxxです。ぜひ決めてください」つい前のめりになってしまいました。ちなみにこのアパート、家賃滞納が2件発生しているアパートです。チーーーーーーン
December 7, 2021
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一昨日、昨日とK町の病院で人間ドック。 帰りに資料を取り寄せていたM市の物件の見学に。 K町とM市は隣接しています。 上の物件が5,000万円 下の物件が3,500万円 どちらも路線価、土地取引実勢価格から見ても土地値以下 です。5,000万円の物件は、階段の鉄柵が錆びていて一部欠落 しており、もたれかかると折れてしまいそうな状態。 3,500万円の物件はもう少し状態も良かったので、考えて みようと、仲介会社へ連絡。 すると既に2棟一括で売れてしまったようです。 物件資料を受け取ったのが11/24。やはり良さげな物件は 足が速いですね。
December 4, 2021
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私を高金利、固定金利で苦しめているS銀行。 少し振り返ると、借り換えのために一括返済を申し出ると、 完済までに払う利子より高い違約金を請求してきたS銀行 です。 このS銀行、かぼちゃの馬車事件のS銀行ではなく、 別の地銀です。 このS銀行、私が勤めている会社の大口顧客でもあります。 反対に、このS銀行から依頼を受けて我が社が融資を受けている ので、我々がお客様でもあります。 この銀行のG支店が、我が社のS銀行営業担当を通して、 勉強会と言う名の、金融商品の売り込みをかけてきました。 複利の勉強会を開催し、その後に金融商品を売り込もうと いう作戦です。昨日その勉強会が開催されました。 私は最前列ど真ん中で、勉強会を聞いていました。 「強引な売り込みはいっさいいたしません。お客様のことを 第一に考えて提案をいたします」 と営業課長が意気揚々と語ります。 「お客様のこと第一に考えてんねやったら、俺のアパート ローンの金利下げるか、違約金なしで一括返済させてくれよ」 とツッコミたくなりました。 売り込みかけてきてくれればいいと思い、アンケートに 携帯の番号を記入。 案の定、本日電話がかかってきました。 私は今日から明日まで、伊豆の病院にて人間ドックです。 私「顧客情報調べたらわかると思いますが、御社から固定の 高金利でアパートローン受けていて、一括返済を申し出たら、 完済までの金利より高い違約金を請求されて困ってるんです」 S銀「はい、ございますね。ありがとうございます」 やっぱり事前に調べていて、私がアパートローンを借りている ことには気づいているようです。 でも、全銀協通じてクレームを申し出ていることまでは知らな さそうです。 私「そんな状態で御社と新しい取引をするつもりはありません」 と、キレ気味に言ってしまいました。 後で冷静になって考えると、 一旦対面にて売り込みを受けて、そん時にまた「お客様のために」 という言葉が出てきたら、 「お客様のこと思うなら、金利下げるか、違約金なしで一括返済 させて」と言えばよかった、と反省しました。 何事も冷静に対応しないとダメですね。 結果は同じだったかもしれませんが。
December 2, 2021
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本日、いつものサーフポイントを見にいくも波なし。といことで、先日マイソクを貰っていたサーフポイント近くのY町の物件の外観を見学。 到着するとに一人のおじいさんが物件の前に立っています。お互い目が合い、軽く会釈して外観の調査に。 外観調査している間、そのおじいさんも物件の周りを歩いています。「もしや購入希望者か、オーナー?」と思いながら見ていると、おじいさんから「誰か迎えに来たのかい?」と。「いえ、このアパート借りようかと思ってました」「やめた方がいいよ。中には換気扇もないし、1F廊下の上にベニヤ板が貼ってあるのも、錆びが落ちてくるのを誤魔化すためだし。俺も出て行きたいけど、お金もないし。時々『借りたい』って見にくる人いるけど、いっつも『やめた方がいいよ』って言ってあげてる」と。転進することにしました。 j
November 27, 2021
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順番が前後しましたが、本日のe内容証明 1号です。静岡市アパートのもう一人の家賃滞納者、こちらは現在1か月分滞納。 連帯保証人が亡くなられていたため、先日藤枝市役所にて戸籍を入手。なんだか探偵みたいになってきました。 その戸籍に基づき、この滞納者のお母さまへ家賃督促のe内容証明を差し出し。 こちらも動きがあるといいのですが。○○様 白石ラブスノ 家賃支払い請求書貴殿が連帯保証人となっている下記建物について、○○様が下記の条件で私と賃貸借契約を締結しています。○○様は令和3年11月分の家賃○万円の支払いを滞納しております。つきましては、本書面到着後7日間以内に滞納賃料全額をお支払いいただくよう、ご請求申し上げます。なお、同期間内にお支払いなき場合には、○○様との建物賃貸借契約を解除させていただくことになりますので、念のため申し添えます。 記一、 賃貸物件 ○○市○○町○−○−○二、 家賃 月額金○万円三、 家賃支払期日 毎月末日までに翌月分を支払い四、 契約期間 平成○年○月○日から平成○年○月○日まで その後2年毎の自動更新五、 振込先 ○○
November 20, 2021
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本日、静岡市アパートの家賃滞納者(このアパートの元大家)へ勇気を振り絞って電話連絡。私「弁護士に相談して、強制退去の手続きを検討している。できればその前に引っ越していただきたい」元大家「家賃のことは、槇原さん(仮称:司法書士の先生)お任せになっているんでしょ。私は槇原としか話したくありません。あなたとは話したくありません」ぷー、ぷー、ぷー切られました。仕方なく、以下e内容証明を差し出し。私としては、損害金の半額免除、引っ越し代の10万円を限度とした負担と、妥協案を提示したつもりです。これで反応があるといいのですが・・・ーーーーーーーーー○○様 白石ラブスノ私は、○○市○○町○丁目○番○号所在の建物(以下「当該建物」といいます。)を所有しており、貴殿との貸室賃貸借契約は令和3年2月5日を以って解除されております。現在、貴殿は何らの権原なく、当該建物に居住し、占有しています。私は、貴殿に対して、当該建物に居住することはもちろん、立入りを許可したことはありません。ついては、私は、貴殿に対し、直ちに当該建物から全ての荷物を持ち出して退去し、私に明け渡すことを求めます。貴殿が、令和3年12月31日までに明渡しをしない場合、私は、直ちにしかるべき法的手続をとりますので、ご承知おきください。また、貴殿の占有は私に対する不法行為にあたりますし、私には貴殿の占有による損害が発生しています。令和3年2月4日まで有効であった私と貴殿との貸室賃貸借契約に基づき、貴殿は契約解除の日から返還の日までの賃料等の倍額に相当する損害金を私に支払わなければなりません。令和3年12月31日までに明け渡しを行う場合に限り、損害金を半額に減額し、引越しに際し実際に要した費用について金十万円を限度として私が負担いたします。令和3年12月31日までに明渡しをすることなく、代案についても貴殿から書面もしくは電話にて連絡なき場合、私は、直ちにしかるべき法的手続きをとりますので、ご承知おきください。
November 20, 2021
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本日、静岡市アパート元大家7ヶ月滞納について、静岡市の法律事務所へ無料相談を受けに。 いただいたアドバイスは、「立退の強制執行をしようとすると、着手金、裁判費用、報酬金合計で66万円。期間も6ヶ月以上要する。しかも強制立退させても、荷物を倉庫に預け、その間の費用は申告者持ち。強制退去後も滞納家賃回収の見込みは薄いのでは。それよりも滞納家賃免除(7ヶ月分49万円)などのインセンティブを与え、滞納者が自ら立ち退くようにする方が良い」という内容でした。 確かにコストを考えるとこのアドバイスの通りかもしれません。しかしこれでは全くの滞納したもん勝ち・・・なんと理不尽な。 対応者はこのアパートの元大家と弁護士の先生へ伝えたところ、相談中にこの物件の登記簿を取得。登記簿を見ていると、元大家は物件の取得時以外に、この物件を担保にサラ金からお金を借りている模様。 これを見ると、この元大家さんはお金に困っていたのかもしれません。そうすると、物件購入時にこの元大家さんと賃貸借契約を結ぶときに、連帯保証人を取るか、家賃保証会社をつけておくべきだったことが分かります。高い授業料だったと思うしか・・・
November 19, 2021
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50代男性滞納者の連帯保証人について、相続者調査の件です。 連帯保証人の住所がF市であり、F市役所まで私の家から車で40分ほどかかるため、郵便で戸籍を請求いたしました。ところが、F市役所から電話があり、・最初に住民票・次に本籍入りの住民票・最後に戸籍と3往復のやりとりが必要なことが発覚。さすがにまどろっこしくなり、本日サーフィンへ行った帰りF市役所まで行ってきました。海から少し寄り道すれば行けるところにあります。ようやく戸籍をGET。他人の戸籍を手に入れられるとは、債権者の権力に驚きました。反対に言うと、債務があるとここまで他人に覗き込まれるのかと思うと恐ろしくなりました。
November 13, 2021
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50代男性滞納者の連帯保証人であったお父様が亡くなっていた件について、知り合いの弁護士から「滞納者の弟がお父様に家に住んでいることからして相続放棄はされていない。従って、弟へ滞納家賃を請求することが可能」とアドバイスをいただきました。 そこでこの弟さんへ督促状を送ろうとしたところ、住所は分かるものの(連帯保証人であったお父様と同じ)、お名前がわかりません。 そこでF市へ戸籍を請求することにしました。市役所へ問い合わせたところ、他人であっても債権者であることを証明できる書類をつければ請求できるとのこと。 早速申請書類を準備。他人の戸籍を請求するのは初めてです。しかも亡くなった人の。 なかなか経験値を上げてくれます。
November 8, 2021
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家賃滞納について、かれこれ15年前にフォトリーディングで知り合いになった弁護士の方へ相談してみました。(1)推定70代女性(このアパートの元大家) 7ヶ月滞納なので、期限を決めて、期限までに支払いなければ解除という解除通知の内容証明を打って、法的な手続きを進めるべき(自殺の心配はないでしょう)。 過去に送った内容証明郵便を報告したところ、①弁護士名で改めて解除通知を送る②①で対応して来なければ、すでには内容証明を出して半年以上誠実な対応をしてきていない相手なので、訴訟定期する。でしょうとアドバイスをいただきました。(2)50代男性過去滞納時に連帯保証人であるお父様に督促状をお送りしたところ、入居者の弟さん(連帯保証人の子)から「父はだいぶ前に亡くなった」と連絡あり。このとき「連帯保証人になってほしい」とお伝えするも断られる。ネットで調べた情報によると「相続人は連帯保証人等の債務も相続する」とあるので、この弟さんに連帯保証人になってもらえるのかを相談。こちらは、父親の家に弟が住んでいることからして、相続放棄はしていないと思われる。従って弟に請求することが可能とのことです。やっぱり弁護士の先生に相談してよかった。この先生は大阪在住。訴訟提起の遠隔対応は弁護士費用が嵩むとのこと。静岡の弁護士にも知り合いが欲しいところです。
November 7, 2021
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久しぶりの投稿です。しかも、良いお話ではありません。同じアパートで2室滞納が発生しております。(1)元大家さん静岡市アパートの元大家さんの滞納がまたもや7ヶ月になりました。2021年10月15日 70,000円 -2021年4月分家賃入金あり。現在2021年5月分2021年6月分2021年7月分2021年8月分2021年9月分2021年10月分2021年11月分と、7ヶ月分の滞納です。ズルズルと滞納家賃が膨らんでいっております。これまで奇数月にお振込はありませんので、11月末には8ヶ月分滞納になる恐れがあります。司法書士の先生が、・家賃70,000円/月の部屋から45,000円の部屋への引っ越し・生活保護の申請を促してくれているものの、進展ありません。(2)複数回滞納者10月分家賃が17日遅れの10月17日に振込あり。11月分の振込みが11月2日17:00現在ありません。電話したところ、「手元にお金がなく、給料を前借りしている状態。年末に多めに給料が入りそうで、それまではお支払いできません」とのこと。以前滞納があった時に、連帯保証人であるお父様の住所に督促状をお送りしたところ、そこに住んでいる滞納者の弟さんから電話があり、「父はだいぶ前に亡くなりました」とのこと。契約書を確認するも、連帯保証人死亡時の告知義務や、相続人申告義務の記載がありません。ネットで調べたところ、「相続人は連帯保証人などの債務も相続する」とあります。この弟さんに連帯保証人になってもらうことはできるもんなんでしょうか。それともお父様の相続人になった時点で、すでに連帯保証人になっていると解釈できるものなんでしょうか。この弟さんから電話があった時に、私から「お父さんが亡くなったのであれば、お兄様の連帯保証人になっていただけませんか」とお願いしたところ、「それは嫌です」とキッパリお断りされました。うーん、困りました。2件まとめて知り合いの弁護士の先生に一度相談してみようか・・・
November 2, 2021
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久しぶりの投稿です。しかも、良いお話ではありません。同じアパートで2室滞納が発生しております。(1)元大家さん静岡市アパートの元大家さんの滞納がまたもや7ヶ月になりました。2021年10月15日 70,000円 -2021年4月分家賃入金あり。現在2021年5月分2021年6月分2021年7月分2021年8月分2021年9月分2021年10月分2021年11月分と、7ヶ月分の滞納です。ズルズルと滞納家賃が膨らんでいっております。これまで奇数月にお振込はありませんので、11月末には8ヶ月分滞納になる恐れがあります。司法書士の先生が、・家賃70,000円/月の部屋から45,000円の部屋への引っ越し・生活保護の申請を促してくれているものの、進展ありません。(2)複数回滞納者10月分家賃が17日遅れの10月17日に振込あり。11月分の振込みが11月2日17:00現在ありません。電話したところ、「手元にお金がなく、給料を前借りしている状態。年末に多めに給料が入りそうで、それまではお支払いできません」とのこと。以前滞納があった時に、連帯保証人であるお父様の住所に督促状をお送りしたところ、そこに住んでいる滞納者の弟さんから電話があり、「父はだいぶ前に亡くなりました」とのこと。契約書を確認するも、連帯保証人死亡時の告知義務や、相続人申告義務の記載がありません。ネットで調べたところ、「相続人は連帯保証人などの債務も相続する」とあります。この弟さんに連帯保証人になってもらうことはできるもんなんでしょうか。それともお父様の相続人になった時点で、すでに連帯保証人になっていると解釈できるものなんでしょうか。この弟さんから電話があった時に、私から「お父さんが亡くなったのであれば、お兄様の連帯保証人になっていただけませんか」とお願いしたところ、「それは嫌です」とキッパリお断りされました。うーん、困りました。2件まとめて知り合いの弁護士の先生に一度相談してみようか・・・
November 2, 2021
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東京海上日動のドライブレコーダー付き自動車保険に申し込んだところ、通信機能付きオリジナルドライブレコーダーが届きました。 普段こういったものの取り付けはプロにお任せするのですが、ブツだけが届いたので、自分で取り付け。 ドライブレコーダー取り付け後、苦労してフロントガラスと天井の隙間、ピラーに沿って配線したものの、電源がソケットからなのでソケットが常時埋まってしまいます。 ってことで、ネットで色々調べならが、助手席グローブボックス裏のヒューズボックスから電源を取り出し。 HOW TOにしようと思ったものの、取り付けに必死で写真を撮り忘れ断念。 取扱説明書に従った場所に取り付けたものの、運転してみるとドライブレコーダーが視界に入って、若干邪魔な気がします。 ま、そのうち慣れるということで。
October 11, 2021
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領収書を片付けていたら懐かしいものが 出てきました。 Cashflow101さんが北海道から東京へ来ら れている時に開催されていた不動産投資家の 飲み会へ埼玉swallowsさんと乱入。 12年前に慶応大学前のうららくだでの出来 事です。 この時にバタさんをはじめ多くの大物不動 産投資家と出会いました。
October 3, 2021
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静岡市アパートの元大家さんの滞納がついに7ヶ月になりました。2021年8月15日 70,000円 -2021年3月分家賃現在2021年4月分2021年5月分2021年6月分2021年7月分2021年8月分2021年9月分2021年10月分と、7ヶ月分の滞納です。ズルズルと滞納家賃が膨らんでいっております。司法書士の先生が、・家賃70,000円/月の部屋から45,000円の部屋への引っ越し・生活保護の申請を促してくれているものの、電話に出たり出なかったりのようです。うーん、困りました。知り合いの弁護士の先生にでも一度相談してみようか・・・
October 1, 2021
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便の話が入るので食事前の方は読むのをご遠慮ください。 月曜日夜のことです。椅子から立ち上がると、座面に血がべっとり付いています。実はこれまで排便後に血が出ることはあったのですが、それもなく血が出るのは初めてです。 10年ほど前に切れ痔になり、所沢肛門外科の先生からは、「切れやすそうな肛門だねー」と診断されたので、排便後の血は痔だろうと思っていました。 ところが排便後でもないので、流石に「もし大腸の病気とかならまずい」と思い、翌日、静岡では「綺麗な外国人女性に『痔 end』」の看板で有名な、大久保myクリニックへ。 お尻にカメラを突っ込まれ診断してもらった結果、いぼ痔でした。 これで私は地主&痔主です。しょーもないことをすいません・・・ 注射で治療できるというとことで2週間後に決行です。なんとこの日は2回目のモデルなワクチンの日。 朝から肛門へ注射、夜は肩へ注射です。
October 1, 2021
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先週金曜日は連休谷間ということで勤め人業はお休み。朝からサーフィンへ。娘は午前中のみのリモート授業、息子は14:00下校ということで、息子が帰宅後すぐに2泊3日のキャンプへ出発。 朝サーフィンした後キャンプに出かけられるのが静岡のいいところです。 大阪の時は海まで遠いので、海から帰ってくるとそれだけでお昼前になります。そこからキャンプの荷物を積み込んで出かけるのもなかなか大変です。 だからキャンプ場を選ぶ時は、私のわがままでサーフポイントへ行けるキャンプ場になってしまいます。 でも今はサーフィンしてからキャンプへ出かけられるので、山も選択肢に入り幅が広がります。ってことで今回は朝霧高原へ。
October 1, 2021
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2月から空きになってるお部屋。 ゲン担ぎも兼ねて小4の息子と清掃。 玄関扉周りの蜘蛛の巣を除去できたのも よかったです。 あとは少し草刈りを実施。
September 20, 2021
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昨日見に行った物件の管理状態が悪く、人の物件見て我が物件直せということで、廊下に私物を置いている入居者へ注意喚起の文を作成して投函。 これで改善してくれることを願います。
September 17, 2021
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一昨日、モデルナを接種。昨日今日と、腕を上げると少し痛みが。ということで、最近は大体金曜日に行っていたサーフィンを今日はお休み。 先日新聞折り込みに入ってたこの物件が気になり、登記簿を取り寄せ。登記簿を見るとH26年に4,820万円を利息4.5%にてかぼちゃ銀行から融資を受けている模様。売主様は東京の方。 もしかすると残債金額で売りたいということでしょうか。だとすると価格交渉は厳しそうです。 でもやっぱり気になって昨日物件見学。B棟は室外洗濯機置き場、A棟1階ガレージは使えなさそうなタイヤや、スプレー缶が転がっているなど、管理状態があまりよくなさそう。 ってことで転進することにしました。 人様の物件を管理状態が悪いと言っていながら、私の静岡市アパートにも私物を共有部に置いている入居者が1戸あります。改めて現地確認と対処が必要だと感じた瞬間でした。
September 17, 2021
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更新が滞っていたので3トピックまとめてアップします。ルイガノのマウンテンバイクを購入し、自転車に乗りたくてたまらない長男。本日16:30頃から1時間ほどかけてサイクリングに。途中静岡市の第2号物件へ立ち寄り。1Fのベトナム人入居者前の廊下。なかなか私物が散らかっています。続くようであれば片付けを要請しようと思います。こちらの部屋、事故物件となった後、45,000円→25,000円へ値下げして、ベトナムの方が入居してくれました。その退去後、ようやく家賃を通常に戻せると思っていた矢先、この退去するベトナム人から「友達を同じ値段で住まわせてほしい」と仲介会社へ要請があり、承諾してしまいました。その入居者が今の入居者です。今思えば普通に募集かけた方がよかったような・・・先日ボッシュのドライバードリルを購入。これまで長きにわたり使っていたIKEAの電動ドライバーが壊れたためです。なぜか反転ができなくなりました。本日娘の部屋の網戸を張り替えるため、網戸フレームを外して取り付けるときに使用。良い使い心地です最後は、静岡市2号アパートの元大家家賃滞納問題です。8/13(金)に1ヶ月分の70,000円の入金あり。2ヶ月に一度1ヶ月分が振り込まれるペースです。年金の振り込みが偶数月の15日だからです。ずるずると滞納金額が膨らんで行っております。備忘のために入金記録を更新しておこうと思います。2021年2月15日 142,122円 (内訳) -2020年11月分家賃 70,000円 -2020年12月分家賃 70,000円 -2020年10月分家賃の延滞利息 2,122円 ※賃貸借契約にて延滞利息は毎年12月に精算となっている ので2020年10月分家賃が支払われた2020年12月15日に 計算した利息です。2021年4月15日 70,000円 (内訳) -2021年1月分家賃 70,000円2021年6月15日 70,000円 -2021年2月分家賃 70,000円2021年8月13日 70,000円 -2021年3月分家賃 70,000円現在2021年4月分2021年5月分2021年6月分2021年7月分2021年8月分と、5ヶ月分の滞納です。司法書士の先生に相談し、入居者に対して・同アパートの45,000円のお部屋に引っ越し・生活保護の申請を要請しているものの、なかなか解決しません。なかなか解決の糸口が見えません。
August 22, 2021
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これらの本を読むとSNSをやっている時間が後ろめたく思い遠ざかっていたところ、ブログの発信からも遠ざかっていました。7/21に静岡市アパートの1F入居者から、「洗濯機上から水漏れしている」と申告があった件の続編です。原因は2F入居者の洗濯機と蛇口の接続部の水漏れでした。懇意にしている水道屋さんのタカさん(仮称)に2F入居者を訪問してもらい発覚しました。入居者設備の不良のため、タカさんがその場で部品交換するよう要請してくれました。それで解決したと思ったのが甘かった・・・去る8/9に再度1F入居者から「まだ対応してもらえていない」と申告。2F入居者へ電話したところ「一昨日に交換しました」と。私からは、「1F入居者へご迷惑をおかけしているのだから、早くやってくれないと困ります。そもそも水漏れに気付いていたのなら、その時点でご連絡をください。1Fの天井がカビており、近藤さん(仮称)の過失なので、本来なら近藤さんへ請求すべき修繕費ですよ」と厳しめに言いました。私が「賃借人の保険に入っていますか?」と問うたところ、「前の大家さんに聞かないと分からない」との答え。賃貸借契約書を確認したところ、「賃貸住宅保険への加入義務」の条項がないため、おそらくは入っていないのでしょう。今回は私の保険で対応することにしました。実は以前入っていた全労済の保険ではカバーされない内容だったのですが、2月に変更した東京海上日動火災の保険ではカバーされるのでよかったです。本日は、L不動産(仮称)から送られてきた物件情報誌に載っていた静岡市駿河区八幡のSRC造物件と静岡市葵区古庄のRC物件の外観を見に行ってきました。両物件とも3点式ユニット。八幡の物件に至っては洗濯機置き場が室外廊下。値付け次第とはいえ、入居付けには苦労しそうです。今入っている34,000円〜42,000円/月であれば、埋まるんやろか。なんとなく室外洗濯機置き場は好みではないので、八幡の物件からは気持ちが少し遠ざかっています。
August 17, 2021
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静岡市アパート1Fの入居者を付けてくれたドットコム(仮称)静岡店から7/21日(水)に着信。この1Fの入居者はクックさん(仮称)というベトナムの方です。クックさんから「洗濯機の上の屋根からから水漏れする」と連絡があったようです。上の階を疑い、上の入居者近藤さん(仮称)へ電話すると、「洗濯機の蛇口のところから水漏れしています。お金がなくて修理してません」と。うーん、この説明だとアパート設備部分の故障なのか、入居者所有物の故障なのか分かりません。とり急ぎ、知り合いの水道屋さんに上の階の部屋を見にいってもらうように手配しました。ドットコムへ電話を入れ、「クックさんに、上の階を先に確認します。場合によってはクックさんの部屋にも入らせてください」と伝えていただくよう依頼。ところがこのクックさん電話を所有されていないようで、ドットコムへの電話は勤め先からかけていたようです。その後クックさんあらドットコムへもう一度電話があったようで、クックさんの都合の良い日を確認できました。しかし、2Fの近藤さん、水漏れしているなら連絡をいただきたいものです。
July 25, 2021
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昨日、静岡市アパートの家賃入金用口座の記帳をするためにS信金へ。 「今時、記帳?」と思われるかもしれません。 こちらのS信金、事業用口座だとネットバンキングの手数料が1,000円/月かかります。個人用口座は無料です。S信金さんは、高金利のS銀行からのアパートローン借り換えに応じてくれました。「高金利のS銀行」と書くと、多くの方はかぼちゃの馬車問題で世間を騒がせたあのS銀行を思い出されますが、そのS銀行ではありません。 話は戻ってS信金さん、アパートローンの借り換えに応じてくれたことに加え、住宅ローンでもお世話になっております。対応には非常に満足しておりますが、唯一この事業用口座のネットバンキング手数料にだけは、不満を抱いております。ま、S信金本店へチャリで1分で行けるため、ネットバンキングを使わずに凌いでおります。さて、静岡市アパートの滞納が続いています。何度も登場しているこのアパートの元大家さんです。昨日入金確認してもやはり入金はありません。備忘のために入金記録を更新しておこうと思います。2021年2月15日 142,122円 (内訳) -2020年11月分家賃 70,000円 -2020年12月分家賃 70,000円 -2020年10月分家賃の延滞利息 2,122円 ※賃貸借契約にて延滞利息は毎年12月に精算となっている ので2020年10月分家賃が支払われた2020年12月15日に 計算した利息です。2021年4月15日 70,000円 (内訳) -2021年1月分家賃 70,000円2021年6月15日 70,000円 -2021年2月分家賃 70,000円現在2021年3月分2021年4月分2021年5月分2021年6月分2021年7月分と、5ヶ月分の滞納です。ズルズルと滞納家賃が膨らんでいっております。司法書士の先生から、・生活保護の申請・家賃45,000円/月の同じアパートの1Kへの引越しを打診してもらったものの、動きはありません。悩ましい一件です。
July 9, 2021
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一括返済に莫大な違約金を設定されているS銀行からの固定金利融資についてfacebookにアップしたところ、Honmoto様から日本弁護士協会による銀行取引における消費者の権利確立を求める決議のアドバイスをいただきました。 そこで、もうかれこれ13年ほど前にフォトリーディング の講座で知り合い、今も時々連絡のやりとりをしている弁護士のケイト(仮名)さんに相談。 事前に、・S銀行からもらった違約金の試算書・金銭消費貸借契約証書(消費者ローン契約書)・「固定・変動ミックス型ローン」ご利用のしおりに目を通していただいておりました。 結果は残念ながら「勝算なし」でした。上で紹介した日本弁護士協会による決議発表後の期限前返済違約金裁判例でも、全て原告側が敗訴しているようです。どうやら、・アパート賃貸事業を営んでいる者は「消費者」とされる個人から除外される・期限前返済に伴う詳しい記載のある書面に署名捺印している点がポイントになっているようです。判例が気になる方は、【事件番号】平成29年(ワ)第19252号【事件番号】平成30年(ワ)第30285号【事件番号」平成18年(ネ)第190号をご覧になってください。
June 23, 2021
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一括返済に莫大な違約金を設定されているS銀行からの固定金利融資についてfacebookにアップしたところ、Honmoto様から日本弁護士協会による銀行取引における消費者の権利確立を求める決議のアドバイスをいただきました。 そこで、もうかれこれ13年ほど前にフォトリーディング の講座で知り合い、今も時々連絡のやりとりをしている弁護士のケイト(仮名)さんに相談。 事前に、・S銀行からもらった違約金の試算書・金銭消費貸借契約証書(消費者ローン契約書)・「固定・変動ミックス型ローン」ご利用のしおりに目を通していただいておりました。 結果は残念ながら「勝算なし」でした。上で紹介した日本弁護士協会による決議発表後の期限前返済違約金裁判例でも、全て原告側が敗訴しているようです。どうやら、・アパート賃貸事業を営んでいる者は「消費者」とされる個人から除外される・期限前返済に伴う詳しい記載のある書面に署名捺印している点がポイントになっているようです。判例が気になる方は、【事件番号】平成29年(ワ)第19252号【事件番号】平成30年(ワ)第30285号【事件番号」平成18年(ネ)第190号をご覧になってください。
June 23, 2021
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先週金曜日、静岡の大家さん飲み会にお誘いいただき参加。私含めて4人の会合でした。 途中、私の悲惨なS銀行からの固定金利有志の話になり、売却時も一括返済不可能なのか、契約書の確認を勧めてくださいました。 だいぶ経ってしまった今日になって改めて契約書を確認。見事に固定金利期間中のの繰上完済・一部繰上返済の禁止固定金利期間の変更ならびに固定金利期間中の変動金利への変更の禁止が謳われており、売却時の免責などの記載はいっさいありません。高い勉強代と思い完済するしかなさそうです。
June 19, 2021
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本日は会社を休んで会社の方たちとゴルフへ。その帰り豊中市戸建の入居者から電話あり。運転中なので折り返す旨を伝えて、SAからかけ直すと、電話からは怒りが頂点に達した入居者の声が。この豊中市の戸建、先日ブログに写真を掲載した通り庇が腐食しております。この腐食の修理の見積もりを入居者様に手配していただいたところ65万円。実は思っていたより高く驚きでした。相場を把握しておきたいこともあり、別の業者さんへ見積もりを依頼。外観だけ見て見積もりができるだろうと甘い考えでいました。この業者さんが、本日、入居者在宅中に訪問し、脚立を壁にかけて見積もり作業をしてくれたようです。これを見た入居者が、・私が手配した見積もりを信じていないのか・不法侵入だぞ・電話で一報あるべきではないかご指摘ごもっともであり返す言葉もありません。深くお詫びするとともに、深く反省いたしました。「物で解決するつもりか」とかえって怒りを買ってしまうかもしれませんが、なんとかお詫びの気持ちを表したいと思い、先ほどお詫びの品を手配いたしました。
June 11, 2021
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前の土地の引渡し完了。名残惜しい。 駐車場の運営も考えましたが、 4Pもしくは詰め込んで5Pにしても、土地の購入価格と駐車場賃料を考えるとよい利回りと ならないため、売却することにしました。
May 26, 2021
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静岡市アパートの滞納が続いています。何度も登場している このアパートの元大家さんです。 備忘のために入金記録を残しておこうと思います。 2021年2月15日 142,122円 2020年11月分家賃 70,000円 2020年12月分家賃 70,000円 2020年10月分家賃の延滞利息 2,122円 ※賃貸借契約にて延滞利息は毎年12月に精算となっている ので2020年10月分家賃が支払われた2020年12月15日に 計算した利息です。 2021年4月15日 70,000円 2021年1月分家賃 70,000円 現在 2021年2月分 2021年3月分 2021年4月分 2021年5月分 と、4ヶ月分の滞納です。 静岡市の住居確保給付金は単身世帯で3.9万円/月のようです。 なんとか同じアパートの4.5万円/月のお部屋に移ってもらい、 住宅補助申請してもらいたいものです。 さて、嬉しい知らせを一つ。 facebookメッセンジャーにて、静岡の大家の集まりにお誘い いただきました。このご時世なのでもちろん4人以下で決行です。 決行日が楽しみです。
May 22, 2021
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豊中市の昭和42年築の戸建。2018年10月から利回り18%で頑張ってくれています。入居者から「ひさしが腐食」の連絡あり。見積を取ると65万円。足場工事が20.5万円と約1/3を占めています。合わせて道路へ越境している1階テント屋根も撤去するとプラス8.5万円。痛い出費ですが、さすがこれは修繕するしかなさそうです。
May 16, 2021
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昨日、滞納家賃回収を委託している司法書士の先生が、家賃滞納者を訪問。この滞納者は、このアパートの元大家さんです。 先生が滞納者からヒアリングした内容は、・アパートの売却代金はもう残っておらず、2ヶ月毎の年金 15万円にて生活。・光熱費、食費を使うと、手元には月2〜3万円しか残らない。・引越しはしたくない・生活保護申請はしたくない・大家が変わってから管理が行き届いていないので、私が 管理することで、家賃を減額してくれないか ※ただし、先生の見立てでは、滞納者は膝を悪くしている 様子で、とても管理業務をできるような状態ではない模様です。 これに対して私から先生へは、・今住んでいるのは3DKのお部屋。同じアパート内に1Kの お部屋あり。そこへ引っ越してもらえば家賃が 70,000円/月→45,000円/月になる・生活保護は申請していただきたい。生活保護で受けられる 家賃保護には上限があると思うので、70,000円/月がそこに 収まらないようであれば、やはり45,000円/月のお部屋に 引っ越してもらいたいとお伝えいたしました。 先生曰く、「あまり強い要請をすることで、自殺されたり、荷物置いたまま夜逃げされるのが、大家さんにとって一番大きな損失になります」 なぜか賃貸人の方が不利な立場の気がします・・・
May 12, 2021
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日は前後して金曜日。会社を休んで家のトイレの壁紙貼り替え。まずは剥がすとこから。この後いよいよ貼ろうかと、壁紙のストックを見ると長さ不足。ネットで買うと今日貼れないし、ホームセンターだと選べる種類が少ないかもしれないし。うーん、どうしよう?とりあえずお昼ご飯食べてから考えることに。その後やっぱりホームセンターへ壁紙を買いに。なんとか貼り終えました。やってみた結果、壁紙貼りの経験値浅い人にトイレは適してないようです。便器やらウォッシュレットのホースやら、なにかと障害物が多く厳しい戦いでした。DIY好きではない方には外注をお勧めします。私も次はおそらく・・・
May 9, 2021
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本日はまた自宅の網戸張りを。築35年の古家は色々手を入れる必要があり。前回は、家の中でやったところ、網戸の糸が散らかったので屋外にて。 おっと、少しは収入を産む活動をしなくてはと、家賃滞納者を訪問。今日は一旦「家賃回収を司法書士の先生にお願いしました。訪問もしくは電話があると思いますので、ご対応をお願いします」とお伝えし、引き上げてきました。
May 9, 2021
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やってはいけないことをしてしまいました。誤督促です。毎月決まった時期に確実に家賃を入金してくださる川西市戸建の入居者。ご主人は元大工さんです。以前修理に伺ったときにお会いしたことがあり、夫婦ともにとても良い方です。 I銀行のスマホアプリにて入金状況を確認してると2021年1月だけ入金がありません。 違う月に2ヶ月分入金されていないかもチェックしてみました。 単にお忘れになっただけだろうかと思い、携帯へ電話しました。「大変失礼なことを言って申し訳ありません。2021年1月のお振込を確認できるような物はないでしょうか?」「えっ、大家さんへのお支払いは毎月必ずしてるはずなんですが。通帳を確認します」 もう一度スマホアプリを見ると、どうも2021年1月の明細がごっそりありません。火災保険の引き落としも記録されていません。 気になってPCからインターネットバンキングで確認すると、しっかり1月分家賃の入金がありました。 慌ててもう一度入居者へ電話しました。「1月分の入金確認できました。私のスマホバンキングがおかしかったみたいです。失礼なことを申し上げて本当に申し訳ありません」「よかった。これでゆっくり寝れます」本当に申し訳ないことをしました。その後、お詫びの品をamazonで手配。無事お手元に届いたようで、先ほどお礼の電話がありました。「本当に申し訳ありませんでした。大いに反省しております」と再度お詫びいたしました。
April 28, 2021
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こちらの本を読んで、早速 毎月33,333円の積み立てNISAを開始しました。 しかも、教科書通りに、 楽天証券で、 インデックスファンド海外株式へ
April 21, 2021
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本日もセルフリフォームです。 本日は網戸貼り替え。 といってもまたもや賃貸物件ではなく マイホームのです。 私より6つ年下の38歳の中古戸建てなので、 外注リフォームした箇所以外は所々 セルフリフォームが必要です。 ケチらずに枠より大きめにカットするのが ポイントのようです。
April 18, 2021
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賃貸物件でも好評のホスクリーンを我が家 にも取り付け。 コメリオリジナルなので、正確にはホスクリーンではありません。 商標使わずに言うと 天井吊り下げ室内物干しですかね。
April 17, 2021
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久しぶりの投稿です。リフォーム完了した中古戸建へ、3/21に引越し完了。ようやく落ち着いてきた感じです。 引越し前後の日は快晴だったのに、当日のみなぜか土砂降りの雨。 引越しをお願いしたハート引越しセンターさんの働きっぷりがよく、途中1,000×7人のチップをお支払いしました。 その後、引越しも終盤にさしかかってきた時点で、スタッフの同士の会話が。「うわぁ、今日新しいスニーカーを下ろしたのに泥だらけになっちゃった」「なんで今日下ろしたの」「いやぁやっぱり新居の引越しに伺うから、新しい靴がいいかなぁと思って。 これを聞いて思わずチームリーダへ1,000×7人のチップを追加支払い。「メンバがスニーカを買う足しにしてください」と。前置きの方が長くなりました。昨日、静岡市アパートの滞納者(このアパートの元大家さん)から、1ヶ月分の家賃振り込みあり。3月末時点で4ヶ月滞納となっていたので、これで3ヶ月分滞納となりました。この方、年金支給日の偶数月の15日に支払いがあります。前回の2月は2ヶ月分の支払いがあったのに、今回は1ヶ月分です。生活が困窮しているようです。 滞納家賃回収ならびにうまく行かない場合の引き渡し強制執行を委託している司法書士の先生から電話あり。「何度か電話したり、訪問したりしているますが、反応がありません。訪問しても気配が感じられません。でも、お振り込みはあったんですよね。本日もう一度訪問し、名刺を入れて連絡するようにメモを投函してみます」と。 残念ながら現時点で滞納家賃の回収目処が立っていません。 1件良い知らせも。同じくこのアパートで空きになっている1部屋に法人借上での相談が入りました。仲介会社様が、転貸先の特定及び再転貸不可の条文追加でリスクヘッジする提案をしてください、このまま進めてもらうことにしました。
April 16, 2021
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ルミナスのスチールラック 木材 でサーフボードラックの完成。 全てあり物です。
April 4, 2021
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日曜日は、またまた壁紙貼りです。先週、先々週と、襖に壁紙を貼りました。壁に貼るのは初めてです。4.5畳の部屋に所要時間6時間です。慣れればもっと速くできるのかもしれません。賃貸物件で役立てられると思ったものの、この手の作業が好きでないなら、外注の方が良い気もします。本日は年休支給日です。静岡市アパートの家賃滞納者からの入金を期待していましたが、入金なし。3ヶ月滞納です。
March 15, 2021
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静岡市アパートの家賃滞納者に対する督促と、支払いいただけない場合の明け渡し請求を、司法書士の先生にお願いしています。 2月末日までに家賃の支払いがなかったため、これで再度3ヶ月滞納となりました。 そこで、再度司法書士の先生へ督促のお願いをしたところ、「大家さんもお気づきの通り、入居者は年金支給日に支払いをしています。過度な対応を取ることで、残置物を置いたまま滞納家賃を支払わずに出ていかれることが、大家さんにとって1番の損害かと思います。当職としては緩やかに任意の履行を促していきたいと考えます」と提言をいただきました。確かにそうだと思うので、やり方は司法書士の先生へお任せすることにいたしました。ただ、年金の支払いは2ヶ月に1度だったと記憶しています。滞納分を挽回できるのかが心配です。
March 9, 2021
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今週も日曜日はマイホームのリノベ。 収納扉の壁紙貼り替え完了。 気持ちいい。
March 7, 2021
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