2010年01月の記事
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新築見学会
ランキング←不動産投資の情報昨日はやすじろうさんの新築見学会に参加させてもらいました。いやー、すばらしいのひと言でした。ありがとうございました。２０人くらいの方が参加していました。その後は池袋で懇親会。有名な方も何人もいて貴重なお話を聞くことができました。不動産投資家は色んなところで色んな方がつながっていますね。５時間くらい色んな方とお話しましたがあっという間でした。私が札幌で投資している話をするとＫ森さんの物件ですか？とか大変じゃないですか？と皆さんに言われました。やっぱりそんなイメージなんですね。その通りですが・・・充実した１日で元気をもらいました。ありがとうございました！ ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.31
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1月の入退去実績
ランキング←不動産投資の情報今年もやります。今年になってはじめての毎月恒例年初にたてた目標に対して１月のレビュー１２月のレビュー目標だけたててもレビューして改善していかないと目標達成が絵に描いた餅という信念でやっています。１月の実績は1棟目 ８/８ 満室2棟目 ８/８ 満室3棟目 １０/１０ 満室 4棟目 １９/１９ 満室合計 ４５/４５ 入居率100％これで２ヶ月連続で完全満室の状態です。さらに余分な出費もない最高の状態。助かります。続いて退去の方は？退去予告は今月もナシ。これで１０ヶ月間退去がありません。これが完全満室の１番の要因ですし経営的にも最高です。退去予告は１ヶ月前が原則ですから３ヶ月連続完全満室は確定です。さすがに来月中には１１ヶ月ぶりの退去予告は覚悟しなければいけません。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.30
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水道局から指導
ランキング←不動産投資の情報年初に管理会社からあった貯水槽水道改善の件。ようやく水道局から書類が届きました。管理会社が言っていた通りの内容でした。報告されている内容と実際の貯水槽水道の接続が違うという指摘。これを改善するには６０万程度の出費。これは随分前からその状態になっていて私の責任ではなく調査を怠った水道局の責任という理屈で拒否するつもりです。さてさて、どうなるでしょう？ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.29
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新築最寄の仲介店に確認
ランキング←不動産投資の情報新築最寄の仲介店に空室率などのリサーチをしました。札幌で遠隔操作している経験もあり電話で済ませます。当り前の話ですが、新築でも必ず埋まる訳ではない事や礼金・敷金の相場は１・１、徒歩１５分以内が決まりやすいとか、事前にネットでリサーチした通りの内容が確認できた程度でした。最後に店長から連絡させたいのでご連絡先を教えてもらえないかと言われました。どこでもそうですが、管理を取るのに必死なようです。感覚的にはサブリースしなくても何とかなると感じました。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.28
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札幌の川上物件取得に向けて
ランキング←不動産投資の情報今日も新築に傾く直前の話。札幌の川上物件取得に向けて私が考えた秘策とは？何とか売主から直に売りたいという情報を仕入れる事。結論から言うと４棟目管理会社に連絡しました。4棟目管理会社は物件の売買をしていない管理専門の会社です。１～３棟目はB社管理ですから売買部門があり、売主から直接の情報は少ないのかな？と考えたからです。4棟目の常務によると、確かに管理物件の中には売りたいと言っている人も２～３人はいるが○○さんの期待する物件は今はないとの事。理由は・・・・地下鉄10分以内の物件ではない・ローン残債の関係で17%の利回りが確保できない私は利回りを指定した訳でもないのに何を根拠に17%と言ったのかはよく分かりませんでした。4棟目管理会社の管理する物件が郊外に多い事は初めて聞きました。だから入居付けにも苦労しているそうです。というタイミングで建築メーカーから新たな提案があり、首都圏新築に心が傾いていった訳です。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.27
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札幌での中古物件検討状況
ランキング←不動産投資の情報今日は新築に傾く直前の話。首都圏で新築と平行して検討している札幌の中古物件。２～３の不動産会社に比較的安価な物件をキャッシュで購入したいと思うので紹介してほしいと２週間前からコンタクトしていました。しかし・・・２社はこちらから指定した物件情報しか送ってきませんし１社は私が指定している条件のものとかけ離れた条件の物件情報を送ってきます。私がだしている条件は２つだけ。地下鉄徒歩10分以内、築15年以内の木造それだけです。利回りも言っていません。そこで私が考えた川上情報入手に向けての秘策は・・・次回のブログで書きます。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.25
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新築物件購入に前進
ランキング←不動産投資の情報建築メーカーからの案内についてメールで検討にあたっての問題点を返信。昨日のブログで書いた通り建築費用の坪単価の件。坪単価65万程度でできるなら検討に値するし、妻も説得できそうな事、そして札幌の中古高利回り物件のキャッシュ買いも合わせて検討していることを伝えました。すると夕方、早速、携帯に電話がかかってきました。見積りは概算見積りである事、そのため坪65万はキツイがそれ近くまでは何とかするような話でした。それだと利回り10％を超えます。かなり新築に心が傾いてきました。それも札幌で打診している不動産会社の動きが鈍いから。明日以降に書こうと思います。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.24
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新築物件情報
ランキング←不動産投資の情報2週間前に会った建築メーカーから新築物件の案内がきました。場所は千葉県市川市。市川駅から徒歩11分。東京駅まで30分以内ですから立地は申し分ありません。問題は利回り。8.5％建築費を削る事で利回り9％台も可能です、と書いてありましたが軽量鉄骨で建築費用の坪単価が90万はこの会社にしては、かなり高いようです。この会社で実際に値引き可能だと他の方から聞いている坪単価で計算すると利回りは１０％。土地の値段は坪85万。この場所でこの値段はまだ探した経験が浅いので高いのか安いのかよく分かりません。新築についても妻を何とか説得できる雰囲気になってきました。首都圏新築か札幌中古高利回り物件のキャッシュ買いか？札幌の不動産会社にもキャッシュ買いで声をかけています。どうなるでしょうか？ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.23
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またまた保険で儲かってしまいました
ランキング←不動産投資の情報１棟目管理会社から郵便物。何？と思ったら完全に忘れていた保険請求の書類一式。以前にあった水漏れ事故の件です。過去のブログ結局修理代の１８万も保険会社が支払いますし、お見舞金で54,000円も入るようです。これで保険で儲かったのは３回目。1回目は130万の巨額の利益？2回目は退去のリフォーム代０で敷金も全額返還してもらい見舞金も20万弱あったので全部で約35万の利益？が出ました。どう考えても集合住宅、特に築古は事故が起こりやすいのに割安です。中古物件の意外なメリット？集合住宅の保険は儲からないのではないでしょうか？ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.22
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退去回避
ランキング←不動産投資の情報先日の収支報告書で分かったのですが、強制退去を覚悟していた人の退去が回避できたようです。過去のブログ3ヶ月分が入金されていました。まだ1ヶ月だけ滞納ですが・・・多分、退去勧告をしたら驚いて払えるだけ払ったのでしょう。大助かりです。サラリーマン業は最悪の状況ですがアパート経営は絶好調です。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.21
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完全満室パワー
ランキング←不動産投資の情報今年はじめての収支報告書が届きました。完全満室なので収入が前より増えてうれしいです。当然の事ながらキャッシュフローは過去最高。退去予告もないのでロケットスタートといったところでしょうか。しかしちょっと問題が！年末に申告の関係で既に支払ったストーブの交換代が再度、引かれています。二重請求です。まー単純ミスだと思うので指摘して訂正してもらいます。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.20
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確定申告準備完了
ランキング←不動産投資の情報この休みの間に昨年の領収書の整理。7時間もかかりました。毎年、まとめてやるのでその時は大変だった記憶があるのですが、今年もやってみるとかなり大変。チェックすると弥生のソフトに入力に抜けもれがあったりします。でもこれでほとんど準備は完了。少し気が楽になりました。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.18
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購入物件探し
ランキング←不動産投資の情報新築を妻に反対された事もあり印象の良さそうな不動産会社に数日前メールで物件の問合せをしました。自由記入欄に、「比較的安価な物件をキャッシュで購入したいと思います。キャッシュで購入するので、売り急ぎ物件など、相当、条件の良いものしか購入するつもりはありません。」と記入してメール。出した条件は地下鉄駅10分以内、築15年以内の２条件のみ。昨日メールで返答がありました。「このたびは○○に御問合わせ頂き誠にありがとうございます。この物件残ってはいますが、値段交渉にも応じる事も無く、○○様のご意向に沿った物件とは、弊社的には思え無いと言う事を、先に御伝えさせていただきます。」会った事もなく、はじめてのメールの相手に対して、何でも売りたがる会社とは違い私がどういう物件を求めているかを把握してくれているなーと物凄く好印象を持ちました。ちなみに新築もあきらめた訳でもありません。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.17
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管理会社への疑念
ランキング←不動産投資の情報４棟目管理会社から水道管の件で新年早々の5日にメールあり。年末に水道局の人が来て水道管の件で打合せしたので、その件で連絡ほしいという内容。去年の夏、確かに水道局の人が点検にきたのですが、何だろう？過去のブログ確認すると当時、受水槽の清掃の他に水道配管が直結型になっていて、それが違法だという指摘を受けていました。本来は汲みあげ式にしなくてはいけないようです。当時も見積りを取ったのですが６０万円台と高額だったため見送りました。そもそも建築当時から違法だったのか確認したところ、この管理会社も5年間しか管理していないので、よく分からないようです。結論としては水道管が故障して緊急対応で直結型にしたのでは？ということでした。このままにしておくと断水の時に逆流して泥水が入ってくる可能性があるようです。結局、水道会社からも連絡がくるのではと言う事でしたから、水道会社と話をするという事でそれを待つことにしました。しかし水道局が年末にわざわざそんな確認にくるのか？管理会社も年末の忙しい時にそれを受けるのか？しかも昨日現在、水道会社から連絡はありません。信頼したいと思いますが多少の疑念も浮かんできます。そもそも物件購入前から違反だったものをたまたま発見された時に所有していたからといって直さなければいけないのか？建物が違反建築でも立て直す必要はないのに、部分的な違反は対応しなければいけないのか？いろんな疑問がわいてきます。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.16
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誕生日プレゼント
ランキング←不動産投資の情報唯一誕生日プレゼントを贈っている入居者。昨年のブログ今年の誕生日プレゼントを発送しました。喜んでくれるといいのですが・・・やり過ぎはよくないと思いつつついつい奮発して年末に購入したCOACHの財布を送りました。昨年、プレゼントを贈ったあとはお礼状までいただきました。女性の方なので喜んでくれるでしょう！ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.15
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金利高かっ！
ランキング←不動産投資の情報物件探しをはじめたので銀行の金利も確認。最初は２棟目、３棟目で融資を受けている某都銀のR銀行。固定金利が1％弱上がっている！２，３年前と長プラもそんなに変わっていないはずなのにビックリしました。変動は利用していないので記憶にないのですが、あまり変わっていないという印象。これだけ差があれば、変動を選択せざるを得ません。続いて既に完済したH銀行にTEL。こちらの金利はほとんど変わっていませんでした。まだ突撃していませんが、自分で銀行を回ると結構きつそうなニオイがプンプンですね。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.14
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妻が新築に反対！
ランキング←不動産投資の情報昨日が今年サラリーマン初出社。休みが長かったので疲れました。ところで新築の件。日曜日に建築メーカーに会ったことを妻に伝えました。もう免疫ができていると思っていたのですが意外や意外「えー新築！あれだけ新築やらないと言っていたのにー！」私の不動産投資のきっかけは藤山さんの本。その本には新築に手を出すなと書いてあり、何とか1棟目の中古を購入の際も、それを根拠に反対する妻を説得しました。それをしっかり憶えていました。最近はアパート経営は順調なので妻は反対するはずがないと思っていたので意外でした。借金が多くなるのが怖いという理由のようです。私の現在の借金が7,200万。それが2億になっても大差はないと私は思うのですが妻はそうではないようです。アクセルとブレーキそれぞれの役割があって丁度よいのかも知れません。確かにアパートローンで貸しはがしの噂もあります。思わぬ障害がでてきました。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.13
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新築購入？
ランキング←不動産投資の情報 今年の目標のひとつ。優良物件の購入。昨日の新年会で刺激を受け新築も面白いかなーと思い朝からネットで土地探し。土地を探した事は一度もないので、相場観がよく分かりませんが、とにかく坪単価の安い順で検索。するとー世田谷区の東急人気駅徒歩7分で激安の土地が！！！何と坪16万で200ｍ2の角地。いくら相場観がない私でも激安なのは、すぐに分かりました。興奮しておかしい事に気が付かず、ある方から前に聞いた建築メーカーに電話。１３：００に自宅最寄駅に来てもらう事に。お会いすると、激安の土地はその人が不動産会社に確認すると一桁間違いだったようです。ガク！いろいろお話を聞いたあと最後に営業マンがお勧めのプランを出してきました。山手線内の地下鉄駅から徒歩3分12,000万で利回り7.75%のプラン。いくら一等地とはいえ7.75%は購入しません。そこで首都圏で新築でも最低9％ないと検討できない事。そのためには超一等地でなくても構わないと伝えてお別れしました。帰宅後、もらったプランをじっくり見ると鉄骨で坪80万の単価。この会社は坪単価65万でできるはずですが・・・んー、最初だからなめられたかな？坪65万で計算し直すと利回りは8.5%。悪くはないけど、飛びつくほどでもありません。選択肢は首都圏、札幌で中古も新築もと広がりました。本業が大変なのだがーまーじっくり考えます。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.01.11
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新年会
ワイキキたろうさん主催の新年会に参加してきました。場所は渋谷。他の不動産投資家との交流はいい刺激になります。終電まで、とはいきませんがかなり遅くまで盛り上がりました。まだ今年は会社に出社していないのでちょうど良い頭の体操にもなりました。ワイキキたろうさん、ありがとうございました。
2010.01.10
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物件探しはやっぱり楽しい
今年の目標のひとつ。優良物件を取得する。休みが長いので物件を探すと時間が経つのも忘れてついつい真剣になってしまいました。4月以降に探そうと思ったのですが２物件ほどメールで問合せまでしてしまいました。やっぱり2年半前より優良物件？が多い感じ。ネットに載っているのでこれでも川下物件でしょう。それでも衝動買い癖があるのか、気分が高揚してきます。買うとすれば首都圏か札幌。じっくり考えたいのですがどうでしょうか？
2010.01.09
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札幌は厳しい状況が続く
４棟目管理会社からFAX。入金の確認です。それだけと思いきや札幌市内の区別の空室率一覧と札幌の賃貸市場が益々厳しくなっているという記事までFAXしてきました。どういう意味？札幌が厳しいくらいは前から知っています。激戦だから多少の空室は許してね、と言う事でしょうがそんな甘くはありません。ただ、今が満室なのでなぜこのタイミングで送信してくるのか？考えれば考えるほどよく分からないFAXでした。
2010.01.08
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年賀状効果あり！
入居者の方から年賀状が３枚も届きました。問題のある方以外の４０人に年賀状を出しましたから返信率はかなり高いと思います。返信しないまでも感謝してくれる人もその倍はいると推測できると思います。３人のうち２人は５年以上で家賃も高い方。１人は３ヶ月前から入居の方。皆さん直筆でのコメント入り。ちなみに入居後３ヶ月の方の年賀状はこんな感じ。「年賀状ありがとうございました。入居して３ヶ月ですが、快適に暮らしています。」年賀状効果あり！それに今も入居している方で以前に年賀状をもらったことのある方もいます。その方にはさらにお礼としてお菓子を贈ったのですがそれ以降は年賀状が来なくなりました。恐縮するのでしょうか？あまりやり過ぎはよくないようです。
2010.01.07
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優良物件
今年の目標をひとつ書き忘れました。その目標は・・・「優良物件を手に入れる」本業のことを考えると気分もブルーになり大好きだった不動産投資にも身が入りません。あんなに休み中にもいつもは気合が入っていたのに・・・もう少し休みは続きますが最悪です。やっぱり本業での出来が全てのモチベーションに影響してきます。
2010.01.06
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今年の目標
明けましておめでとうございます。今年の目標はアパート経営 ・入居率９３％ ・退去数８室以下 ・優良物件を手に入れる 本業（サラリーマン業） ・人並みにやる投資 ・年間配当金８０万健康 ・禁煙、７Kgのダイエット目標を達成できるよう頑張ります！
2010.01.01
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- 懸賞フリーク♪
- い･ろ･は･す購入でポイントGET さ…
- (2026-05-07 00:30:41)
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- 楽天写真館
- 7 日 ( Thursday ) の日記 きりが…
- (2026-05-07 04:00:04)
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- 楽天市場
- 【5/8まで半額】澤井珈琲の豪華60袋…
- (2026-05-07 00:00:06)
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