2010年10月の記事
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不動産投資で使えるツール
←不動産投資の情報源不動産投資で使えるツールの勉強会に行ってきました。タイトルは「現役IT社長の大家が話す 不動産キャッシュフロー、純資産」講師は株式会社 ドリームハイブの山本社長。ツールは無料。不動産投資用の価値評価サービス「夢のらしんばん」http://bit.ly/apOcB6購入検討中の物件評価既に購入した物件の物件評価を簡単にスピィーディに把握できます。Webベースで無料。私も自分の物件でやってみました。５棟目横浜新築物件はNPVは素晴らしい結果。しかし税引き後収益積算は18年後からマイナス。４棟目札幌物件は・・・細かく書きませんが評価は今ひとつ。使うと楽しい！便利！無料！今後は複数物件の管理機能個人の属性を加味したキャッシュフローの計算機能Google不動産などによる周辺相場の検索機能iPhoneなどのスマートフォンとの連携などの機能追加も予定しているそうです。不動産投資は経営。不動産投資で重要なのはP/L、B/S、NPVということを再三お話されていました。同感です♪ ←応援クリックお願いします。
2010.10.31
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激戦遠隔地で成功するには？
←不動産投資の情報源元暴力団ネタを続けたので今日は別ネタ。まだ解決はしていまんが・・・早くネタに困るようになりたいのですが全くネタが無くなりません。1年が1000日になっても、当面は書けそう。(/ω＼)ところで昨日「報告ネット」さんにいただいた本を読みました。「遠方大家よ生き残れ！実践大家の裏ワザを大公開！」 第1章…「はずかしい！！」満室研究所所長の過去 第2章…激戦区札幌の状況 第3章…第三者による巡回の必要性と守りの物件管理 第4章…激戦区札幌満室サバイバル術 第5章…4P+1P戦略を取り入れ、満室経営を目指す札幌に投資している大家さん必見でお勧め！私は面識のあるどんなに有名な方の本でも自分で納得しないとブログでは持ち上げません。最近は色々と不動産本が出版されても読む気もしません。2年ほど前までは、不動産本を読み漁っては喜んでいましたが・・・この本は価値ありです！ ←応援クリックお願いします。
2010.10.31
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元暴力団入居者が原因で退去の人にヒアリング
←不動産投資の情報源元暴力団入居者が原因で退去の人。電話で何があったのか聞きました。退去を決めたのは２４日、日曜日。悔やまれる！そして凹む。戦勝記念日などと言って浮れていた日。退去理由は・・・これまで避けてきたので、それが気に入らなかったのか先週、金曜日に怒鳴られた。それから3日間、ドアを何度も何度も蹴られた。怖くなった。それが理由だそうです。２６日（火）にまた来て言いたい放題言って説教された、とも。その時に元暴力団が自分からもうすぐ出ていくといったのではじめて退去を知ったそうです。この元暴力団の件で管理会社に相談なりクレームを入れたことはあるか聞いたところ、ないという答え。失敗したー！後悔しても仕方ありませんが最後まで気を抜かず自分の意見を通すべきだった！以前のブログでも書いた通り元ヤクザが退去すると聞いた時に顕在化していなくても、その男が原因で退去予備軍がいるはずだから、すぐにその旨、ポストに投函するなり、電話するなり、直接会って話すよう管理会社に言いました。管理担当の返答は今までその男の件でクレームがあった人には連絡します。何人かには連絡済み。でも、これまでクレームがなかった人には退去後に連絡します。退去する前に言うのも何か変ですから。私も浮れていたのでしょう。自分の意見を押し通さず了解してしまいました。迂闊だった！！！まーショッキングな事があっても立ち直りが早いのが自分の取り得。会社でも何故か打たれ強いと言われています。後悔しても退去がなくなる訳ではないので気を取り直して、この物件に入居した理由を聞きました。家賃も高くないし、広さも問題なかったからだそうです。良かった点、悪かった点は「・・・」あまり、おしゃべりは上手ではないようです。管理会社の対応は？の質問には「あまり良くなかったです。」具体的には？「何となく対応が・・・」最後に家賃がいくらで何が気に入って次に入るマンションを決めたかそして最寄駅を聞きました。「家賃は36,000円。オートロックで大家さんも住んでいる物件で安心だから」やっぱり変な入居者に出くわすとセキュリティを気にするようです。当然ですね。最後に逆質問を受けました。「あの人はどこに引っ越すんですか？」私が引越し先を答えると「え！札幌じゃないんですか！」とびっくりしていました。何か復讐したいのですが名案が浮かびません。 ←応援クリックお願いします。
2010.10.30
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元暴力団入居者が原因でまたまた退去！
←不動産投資の情報源元暴力団入居者が原因でまたまた退去！管理会社から「○○の退去に変更は無いのですが、ご報告したい件がありますのでご連絡お願いします。」というメールがあり、嫌な予感。電話すると２０５号室の方のお母さんから電話があり変な人と同じマンションは嫌なので退去連絡があったとのこと。２０５は元暴力団入居者の前の部屋。またか！怒りが頂点に！こいつです。（コジローさん提供）↓もう安心、と思った矢先の出来事でショックも大きい。変な人が退去することは伝えたが変な人にそこに住んでいることを知られているので退去するということのようです。それでも説得しようとしたが次の入居先も決まっていて説得できなかったと説明を受けました。空室も増えたので頑張りますと言うのでもう、言葉は要らないから結果で示すよう伝えました。「半年くらいは様子を見ますから。」この言葉で、その意味を理解したかな？２０５の方に電話して事実を確認します。 ←応援クリックお願いします。
2010.10.29
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管理会社変更 続き
←不動産投資の情報源４棟目管理会社との付き合いは３年になります。この管理会社は入居者への対応が良くないと気がついたのは２年前。管理会社の評判数人の方から直接、対応のまずさを聞いています。この会社、入居者をお客様と考えていないような気がします。逆に退去が出るとリフォームで儲かるくらに思っているのでしょう。暴力団事件で私がガンガン言ったので少しは改善しましたが・・・噂ではこの管理会社、プロパンガス会社やリフォーム会社には相当厳しいようです。念のためですが、この暴力団関連以外は管理会社には結構、気を遣ってきました。まー、万が一3月までにしっかり空室を埋めてくれるようなら、管理も継続です。 ←応援クリックお願いします。
2010.10.28
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管理会社変更？
←不動産投資の情報源月曜日に書いた４棟目管理会社。４棟目も１～３棟目の管理会社に変更するつもりです。元暴力団入居者も退去する予定で裁判の可能性もなくなり、この管理会社と付き合う理由もありません。・大家に事前相談なく暴力団入居者と契約したこと（あの風貌と保証人を見れば素人でもおかしいと判断できたはず）・２年前から弁護士を入れるなど強硬な対応をするようにお願いしたが対応しなかったこと・その結果、さらに被害を拡大させたこと・報告が遅い、もしくは確認しないと無いこと・営業力が今一つ・入居者の評判もあまり良くないことこれらが理由です。解約理由としては十分でしょう。裁判もないので解約の障害がなくなりました。ただ、すぐには解約しません。営業担当に入居付けが悪いので３月までの結果次第で管理会社を変更する旨を連絡します。理由は３つ・管理会社に危機感を持たせ空室を埋めるため・元暴力団との対応が暫くある可能性があるため・中には管理担当と仲の良い人もいるので、その関係を断つため続く ←応援クリックお願いします。
2010.10.27
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ガク！ 元暴力団入居者の退去延期
←不動産投資の情報源２４日に退去予定だった元暴力団入居者。昨日ブログに書いた後、メールで退去時間を確認したところ返信アリ。「○○に、はずせない仕事が入ったため、３０日にの退去が延びました。ただし金曜日、ベッドやソファ、レンジ台の大きな家具は手伝って新しいマンションに運びました。」何！！！昨日のブログであんなに騒ぎたてたのに・・・お祝いのコメントもたくさんもらって・・・延期は仕方ありませんがが、私から問い合わせてからの連絡はちょっと疑問。この管理会社らしい、と言えばそれまでですが。元暴力団の退去条件を受けて私も２つのお願い。たった２つのお願いだからどんなに気にしているか普通の感覚だったら分かるでしょう！もはや引越しは確実だからまー、いいか。ちなみにこの元暴力団入居者。江別市の５階建のマンションの４階に引っ越すそうです。 ←応援クリックお願いします。
2010.10.25
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本日は元暴力団入居者の退去日
←不動産投資の情報源本日は元暴力団入居者の退去日です。元暴力団入居者から退去条件を受けて私からもお願いを管理会社に提示。１つは１０月末とはいわず１日でも早く退去すること。２つ目はこの男が原因で退去予備軍がまだ居るはずなので退去後、早急に今、住んでいただいている方に連絡すること。これに対して、退去日は１週間前倒し。入居者への告知については今までに管理会社にクレームや相談を受けた方に直接、管理会社がお会いして説明するか電話することで決着しています。後はスムーズに退去が済むことを願うだけです。何故か管理会社の人も引越しを手伝うらしいので、大丈夫でしょう！今年から１０月２４日は戦勝記念日です。そのため今日から１カ月限定で人気ブログランキングに参加します。目標は４０位！←応援クリックお願いします。
2010.10.24
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４棟目の空室を埋めるために
４棟目の空室を埋めるために１％でも可能性があるならやってみよう！という事でおそらく難しいと思いますが３月に元暴力団が原因で退去した２名の方のうちの一人この記事の方に例の男が退去するので戻りませんか？と電話しようと思います。初期費用ゼロ、引越し代持ち。家賃は当時のままで他の入居者より６千円～８千円、高い家賃。仲介手数料や広告費は必要ないので引越し代を持ってもいいかな、じゃなくてそのぐらい言わないと無理でしょう。多分、別のところに引っ越しているだろうなーと思いつつ私が以前、電話した時は娘さんの家にいたので、ちょっとした可能性に懸けてみようと思います。もう一人、３月に退去した方は天地がひっくり返っても無理でしょうから、アプローチしません。１％の可能性もないということです。でも無理だろうなーきっと。
2010.10.23
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本当の不動産資産
本田健さんが指摘された借入を完済していない物件は資産とは呼べない、との意見はその通りだと思います。私の場合は１棟目は完済、２棟目があと５年半、３棟目は６年半で完済。そして４棟目が１３年、５棟目新築はたっぷりローンが残っています。２棟目、３棟目の残債は既に返せるキャッシュはありますが、４棟目５棟目のローンを返すだけの金融資産は持ち合わせていません。まだリスクを抱えている状態。あと７年たてば全ての残債を完済できる金融資産を築く計画をたてています。もちろん中国株で大儲け！といった試算はしていません。果たしてどうでしょう？
2010.10.22
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手間がかかる物件
ブログをはじめて３年以上。ブログをはじめた時は３棟の物件保有。ブログをはじめて２ヵ月後に４棟目購入。今は５棟の物件を保有していますがこのブログは最初の札幌４棟のネタがほとんどです。ブログネタが多いということはそれだけ手間がかかっていたり事件が多いということです。結果はヤッパリ１位４棟目ダントツの１００日越え２位３棟目、３位１棟目、一番手がかかっていないのが２棟目です。私の感覚とピッタリ同じ。４棟目も手はかかっていますが何とか毎月２０万以上のキャッシュを生み出しています。札幌４棟目は本田健さんの言葉を引用するとあと１２年は銀行のために働かないといけない物件です。元暴力団の退去も決まり記事が減ることを期待！「子供は手がかかるほどかわいい」と言いますが、物件に限っては手がかかるのは面倒なだけですね♪
2010.10.21
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家賃の振り込み間違い
しばらく重い？めでたい話を続けたので今日は軽い話題。先日、書いた家賃を少なく振り込んだ４棟目のスパイの方。金額を間違えたので週明けに振り込みます、と管理会社に連絡があったようです。以前のブログ単なる間違いでした。スパイの人と親しい人と振り込まれた日にちも金額も同じだったのでもしかしたら？と思いましたが杞憂でした。一件落着。
2010.10.20
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２年にわたる元暴力団との戦い
２年にわたり、この暴力団と戦ってきました。このストレス、経験した人しか分からないでしょう。しかも遠隔地物件で。元暴力団入居者の記事の一例。この頃が一番、精神的にきつかった。間違いなく、この男が原因で退去した人５人、この男が原因の可能性のある人２人、退去未遂、最低２人。甚大な被害！！！計算していませんが、その損失は１００万円を超えると思います。それに加えそのストレス。大変だった。この間、多くの方にご支援、情報提供、励ましをいただき心より感謝しています。この男が元暴力団であることを突き止めたＡさん麻薬だか覚せい剤関係で逮捕歴があると教えてくれたＢさん。つねに状況を報告してくれた清掃の方この男のマンション内での行動を教えてくれたスパイの方我慢して住み続けてくれた入居者の方この男とのトラブルで退去せざるを得なかった退去した方この男の暴走を止めた弁護士元暴力団が居てもリフォームしてくれたＣさん全ての人に感謝です。最後に管理担当がポツリと言いました。「これまでご迷惑をおかけしました。 あとは満室にしたいと思います。」
2010.10.18
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元暴力団入居者との戦い最終章
元暴力団入居者から受けた被害記事の一例元暴力団が出した退去条件とは？管理会社の人が改まって言うのでドキドキ。「退去予告は１カ月前なので１０月末に退去 しても半月の家賃が発生するが、免除してほしい。」ハ？？？あと・・・「タバコを吸う人なのでクロスなど、全て張替 なければいけないが、その負担をしないことです。」え！これだけ？前から裁判で１００万以上のコストと解決まで長い年月も覚悟していた私は拍子抜け。余りに受け容れ易い条件。こいつです。↓コジローさん提供もちろん私の答えは出て行ってくれれば、それだけでいい。しかしもっと安いマンションはいいが誰が受け入れたのか？確かに保証会社の審査は通る可能性があります。もう社会では元暴力団なので一般人として扱われているようですから。その大家さんは、ご愁傷様です。どんな要求をしてもこの大家は屈しないという態度が良かったのか？最終戦はあっけないものでした。しかし退去でこんなに喜んだことはありません。こんなに嬉しい退去は最初で最後でしょう。また、退去で大勢の方からお祝いの書き込みまでもらってしまって・・・ありがとうございました！続く
2010.10.17
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元暴力団問題ついに解決か！！！！！！！
元暴力団事件ついに解決か！！！！！！！昨日、４棟目管理会社からメール。「２０３号室○○の退去の件でご相談があります。」え？？？２０３は元暴力団の住む部屋。早速、電話。管理担当とお話をしました。「２０３の○○が退去します。」ヤッター！うれし～い！空室が埋まるよりうれしい！！！１か月ほど前から今月で家賃補助がきれお金もないので引っ越すかもしれない、という話がでていたそうです。もっと家賃の安いところへ。嘘だこいつです。↓（コジローさん提供）私にはまだ決定していない段階で話ができなかった様子。そうは言いませんでしたが期待させておいて引越ししないと私が騒ぎたてるからでしょう。何をしてもお金が取れない大家と思われたのか？弁護士を入れたり、要求は全て拒否し続けたからか？しかし「退去にあたって条件を出されています。」んー！立ち退き料でも請求するのか？何だ？続く
2010.10.16
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韓国へ
先ほど妻が韓国旅行に出かけました。リートで儲かったお金で妻と義母にご褒美です。不動産のキャッシュは不動産の経費以外には使いませんが株などであげた利益は少しは使ってしまいます。ということで今日から３日間私と子供だけの生活。食事や洗濯などが面倒。韓国と言えば隣の中国の旅行者が九州より北海道の方が人気のようです。数年前までは同じくらいだったのが今や追いつかないほどの差になっているようです。何が原因かは見そびれました。何かの映画で北海道が舞台でそれが中国では人気だそうでそれが影響しているのかもしれません。
2010.10.15
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お礼のはがき
先日お会いした札幌３棟の管理をお願いしている偉い方からお礼のはがきをいただきました。例文にのっているような内容ではなく「雨の中、車で送っていただき ありがとうございました。」と、しっかり私宛のお礼の内容です。利害関係だけで動く人とは違い信頼できる方だなーと改めて感心しました。お世話になったら、しっかり相手にお礼をする。基本中の基本ですね。今回はこちらがお世話になっているのでそんなお礼のはがきがくるとは思っていなかったので余計に感激でした。逆に中には礼儀を知らない人もいるんでしょうねー。世の中いろんな人がいます。ホント(^^;)
2010.10.14
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久しぶりに横浜新築物件へ
３連休の最終日は１か月半ぶりに横浜新築物件へ。物件確認と草むしりのためです。ここの管理会社は１か月に２回巡回して写真を送ってくるのですがちょっと草が生えてきていたので行ってきました。こんな感じ↓シルバーさんに頼んでもいいのでしょうが、近いしそんなに大変でもないので自分でやります。写真は１０月初旬のものですがそれからわずか１週間あまりでかなり草が伸びていました。草の成長の早さにはビックリです。
2010.10.13
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投資はバランス良く
日本人は昔から不動産偏重。マイホームに憧れ、マイホームという不動産に相当な投資をしてきました。経済が発展し続けて、土地神話がある時代はそれが理にかなった投資でした。しかし時代は変わりました。昔いわれていた資産３分法。株式、不動産、預貯金。完全に崩壊に向かっていると言って良いでしょう。竹中平蔵のブレーンで最近は日本振興銀行事件で逮捕された私の高校の先輩の木村剛氏はこれに外貨ともうひとつ何だったかな？金？を加えた資産の５分法を提唱していました。「１つの籠に卵を盛るな」私も若干、不動産に偏重気味です。今度、不動産投資でも全国的に有名な男と飲みながら情報交換予定。3年前から不動産本出版の話がありながら、ある事情で出版を断ってきた男です。面白い情報があるようなので期待しています。情報の集まるところには良い情報が集まります。投資はバランス良く、情報は良質な情報を効率良く。こんな感じでやっていきます。
2010.10.11
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管理会社の方と面談
札幌の１、２、３棟目を管理してもらっている管理会社の偉い方とお会いしました。以前ある方の紹介で１回だけ電話でお話したことがありましたがお会いするのははじめて。数週間前にお会いする予定でしたが先方の都合で延期になっていました。実際にお会いすると気さくないい方でした。管理をしてもらっていない４棟目の宣伝もしておきました。私も営業が本職なので、アレコレ言って真意は伝わったと思います。帰られた後には早速お礼のメール。まー、その結果として効果がでるといいのですが・・・どうでしょうか。
2010.10.10
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家賃が違うのバレちゃった？
前から書いていますが、札幌物件は１、２、３棟目がB社、４棟目がC社と管理会社が違います。B社は入居者がB社の口座に入金してからまとめて私の口座に振り込まれます。一方C社は入居者の方が皆さん私の口座に振り込みます。これは４棟目の話ですが１０月分家賃の入金でスパイの人の入金が２千円少ない！これはスパイの人の友人の１階の人の家賃と同じ。これは偶然か？それとも単なる間違いか？そう言えばこのスパイの人元暴力団から家賃が皆、違うと以前聞かされたと言っていたのを思い出しました。このマンションは幸いなことに１人はやや高いのですがそれ以外は大体、家賃は同じ。ここはあまり騒ぎたてられても困るので今回は見過ごすことに。来月の入金で故意か間違いかハッキリします。さて故意だったら、どうしよう。
2010.10.09
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４棟目の入居条件
先週決まった４棟目の条件がFAXで送られてきました。10/8今日から入居で即、家賃発生。水廻り消毒料20,000円敷金１カ月広告費２ヵ月謝礼ナシ余りにまともな条件。しばらく決まらなかった理由はもしかすると、ここ？最近は初期費用を嫌う人が多く敷金ゼロ、１か月フリーレントの条件付きが多いのですが今回は水廻り清掃料まで徴収。んー、良く分かりません。
2010.10.08
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パソコン購入
パソコンが最近、不安定だったので新しいパソコンを購入しました。今やパソコンが壊れると特に不動産関係の処理ができません。大問題です。時間はお金で買えませんから。いつもは決まって４年で交換していましたが、今回はたった２年半。今までで一番高いパソコンだったのに・・・ハズレだったのか、子供達も使用するようになり劇的に使用頻度が高くなったせいなのか。仕方ありません。それよりもデータ移行や設定、ソフトの引越しが大変。週末に気合いで頑張ります。
2010.10.07
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８月に購入の中国株が２倍に！
８月に購入の中国株、亨泰0197が昨日、終値ベースで1.6HKDとなり２倍以上に！購入時のブログ一昨日はザラ場では２倍以上の値をつけていましたが終値では２倍を下回っていました。まー、投資金額も少ないし、遊びだし一本調子にはいかないと思いますが少しだけうれしいです。もっと時間がかかると思っていましたが偶然です。元々２倍が目標ではなく最低３倍から５倍は狙って買っているので、まだまだホールド。ちなみに他に保有している中国株は２銘柄。勝利管道は買値から▲７.７％のマイナス。神冠は買値から△３１.４％のプラス。遊びなので元々の投資額が７０万くらい。３～５年で３倍から５倍になればラッキー。これからも良さそうな銘柄があれば買い増します。あせらずに。不動産ばっかり、やってられないし。そして昨日の日銀の金融緩和策でリートは700万くらい保有してますが大幅上昇の可能性が高くなりました。ラッキー！
2010.10.06
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４棟目退去予定者にヒアリング
先週退去予告のあった元暴力団の隣の部屋の方に退去理由の確認。同棲が理由で東区の別のマンションに引っ越すということでした。管理会社の報告とほぼ同じ。厳密には結婚ではありませんでした。夏ごろから決まっていたようです。今回は元暴力団とのトラブルではないようです。元暴力団についても聞いてみました。夜にちょっと大きい音をたてたら怒鳴りこんできたことがあってドアを蹴られて怖くて一時は出ようと思ったこともあったそうです。ただそれも２年ほど前の話のようです。あとは口笛を吹いたり、ドアの開閉がうるさいなど、決定的な事件はなかった模様。あの人は誰か１人ターゲットを決めて攻めるらしい、というような話もしていました。今回はビックリするような新たな事実はナシ。他にヒアリングした内容は入居を決めた理由 職場から近かった 家賃が安い割には広かった→最近はちょっと手狭に 住んでみて良かったこと 駅からも近く、近くにバス停もあるしコンビニもたくさんあり立地は良い住んでみて悪かったこと ちょっと湿気が多い 管理会社が日曜日休みで平日も九時五時で連絡できないということでトラブルによる退去ではなくちょっと安心しました。
2010.10.04
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関東札幌の大家会発足
昨日は「ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ」に参加してきました。大勢の方がブログにかくことが予想されるので、私は詳しく書きません。ただ本田健さんの基調講演は非常に良い内容でした。共感できました。さて、フェスタ終了後、約１０名の北海道に物件を持つ投資家が集合。北海道だけでなく、全国に投資している投資家も複数名。飯田橋の居酒屋で盛り上がり「関東札幌の大家会」が発足しました。楽しく情報交換ができたらいいなーと思います。
2010.10.03
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またまた入居＆退去
またまた入居＆退去。今度は４棟目。コジローさんにリフォームしてもらった４階の部屋の入居が決まりました。コジローさんありがとうございます！と喜んでいたら、同じ日に退去の連絡。ガクッ！例の元暴力団の隣の部屋の女性です。理由は結婚のようですが直接、本人からも電話で事情を聞こうと思います。元暴力団の隣部屋なのでコジローさんも受けてくれないかなー？しかしモグラ叩きのようで一進一退。なかなか入居率が上がりません。そしてなによりも・・・年初目標の退去８の念願叶わずこれで９となってしまいました。残念無念
2010.10.02
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入居キャンセル
昨日のブログでサラリと書きましたが３棟目で入居キャンセルがありました。天井の落ちた部屋です。契約も終わり広告費も払っていたのに・・・もちろん広告費は返金です。担当者は物凄く恐縮していました。せっかく満室だと思ったのに残念な出来事でした。
2010.10.01
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