2010年12月の記事
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今年の目標レビュー
今年最後のブログです。そこで今年の目標をレビューしました。アパート経営 ・入居率９３％→結果９３.１％ 目標達成ですが、年初が完全満室だったので 満足できません。 元々、元ヤクザの影響も考慮しての弱気な目標 だったので達成しても感動がありません。 ・退去数８室以下→結果１１室 元々かなり高い目標。元ヤクザがらみで予想以上の 退去があり、仕方ありません。結果には満足しています。 ・優良物件を手に入れる→横浜新築物件を購入。 結果的には大満足。 本業のサラリーマン業 ・人並みにやる→何とか全うしたが結構キツイ１年。 自分の考えを変える必要アリ。 人生楽しく生きなきゃ。投資 ・年間配当金８０万→何でこんな目標をたてたのか？ 健康 ・禁煙、７Kgのダイエット→禁煙できず、ダイエットも３Kgだけ点数をつけるとしたら７０点くらいでしょうか。もうちょっと努力が必要な１年でした。さてさて、いつもの年末はどういうレビューだったか昨年の振り返り２年前の振り返り１２年前の振り返り２３年前の振り返りそして徳川家康が武田信玄に三方ヶ原の戦いで惨敗した後に書かせた自画像のようなもの？ですがいつも忘れないよう年末に必ず思い出すようにする苦難の時代ところで今日12/29から1/5まで正月休みです。そのため12/30から1/4までブログは休止。元旦のみ例年通り今年の目標を書きます。休み中は12/31夜から1/3まで富山に滞在。1/4には横浜に戻ります。それでは皆様、良いお年を！
2010.12.29
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12月入退去実績
毎月恒例年初にたてた目標に対して最終月度１２月のレビューこれで今年は確定でしょう！１１月のレビュー１２月の実績は1棟目札幌 ８/８ 満室2棟目札幌 ８/８ 満室 3棟目札幌 ９/１０ 4棟目札幌 １５/１９（１月から１室申込あり）5棟目横浜 １２/１２ 満室合計 ５２/５７ 稼動率91.2％（札幌だけでは４０/４５ 稼働率88.9％）今年に入ってからの総合稼動率は９４．３％（611/648）札幌だけでは９３．１％（503/540）何とかギリギリ今年の目標達成(；一_一)喜べない微妙な結果です。年初にたてた今年の目標のひとつ、退去者数８。今年は１１で確定。新たな退去予告はありませんでした。こちらは目標に届きませんでしたが入居率の結果とは逆で、よく踏ん張ったと満足しています。年初目標はその他もいろいろありましたので次回にレビューします。
2010.12.27
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今年のベスト１位、ワースト１位
いよいよ今年の今年のベスト１位、ワースト１位。よく見にきてもらっている人にはバレバレでしょう！今年のベスト１位チャンチャカチャーン♪♪♪元ヤクザの退去こいつです。↓（コジローさん提供イメージ図）２年以上にわたる長い戦いに終止符。何度も書いていますが、アパート経営のリスクでこれ以上の大変な思いをすることは殺人事件か自殺以外に思いつきません。殺人、自殺は起きた時の衝撃度はこの件以上でしょうがその後は時間が解決してくれます。今回のケースはいつ終わるかも分からない事態。そういう意味では最悪のリスクかも知れません。経験した人でないと分からないでしょう。自分の試算ではコイツのおかげで約２００万の損害を予測しています。予測としたのは、それが原因で空室となった部屋がまだ埋まっていないので損害が確定していないからです。でもヨカッタ、ヨカッタ本当に良かった(^^)そして今年のワースト１位元暴力団入居者が原因で退去が続出今年の３月に２人が一挙に退去さらには元ヤクザが退去の時に道連れ退去今年はこの元ヤクザも含めてヤクザがらみで４室の退去年初は完全満室でスタートしたのに・・・ヤクザ関係の退去がなければおそらく札幌だけで稼働率９６．９％だったはず。札幌４棟中、３棟が木造築古物件ではこれ以上は望めない結果になっていたと思います。いやいや、もう断トツの３年連続ワースト１でした(；一_一)
2010.12.26
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今年のベスト２位、ワースト２位
今年のベスト２位、ワースト２位。ベスト２位横浜に新築物件を購入できたこと。色んな意味で価値ある購入でした。この物件の購入で今年の税引き後キャッシュフローは５棟で約９００万で確定。しかも全く手がかかりません。毎月の収支も特別な支出もありません。労働力投入も３回程度の草むしりのみ。良かった、良かった(^^)ベスト２ 番外編その１新しい出会いがたくさんあったこと。大勢のかたにお会いできました。ひとりひとり挙げたいのですが書ききれないので・・・ベスト２ 番外編その２リート（不動産信託）が暴騰。時価で９００万くらいになりました。リート悲惨時のブログ一番悲惨な時からその後１００万追加購入していますから、買値から１．５倍の３００万の利益悲惨時から３．５倍になりました。さらに元々、分配金税引き後利回り８％前後で購入しているので、実物不動産と実質利回りは変わりません。ワースト２位年初の目標に対して達成できなかった項目がおおかったこと(；一_一)残念ですが、これはまた後日レビューします。
2010.12.25
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通販大家さん
一昨日、通販大家さんから物件情報でましたとメールあり。何と４棟目から３６０ｍ徒歩で４分の距離新築物件でした。広さも家賃も私の物件とは全く競合しない物件です。立地条件の文章は私の物件で使えそう(^^)ここの物件情報は札幌と仙台が極端に多いような気がします。やっぱり札幌、仙台は激戦の証でしょうか？今度、札幌に行った時には見てみよう(^^)
2010.12.24
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入居申込♪ コジローさんマジック炸裂！
元ヤクザが原因で４室の空室がある４棟目。その１室に申込が入りました(^^)差別化リフォームのコジローさんが特に力を入れてくれた部屋です。この時期にまだ未完成で、もう申込(^^)コジローさんマジック炸裂です♪ありがとうございました！今回決まった部屋↓間接照明＆フォトレール&アクセントクロス↓これからが本番です。
2010.12.23
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今年のベスト３位、ワースト３位
一番、選考が難しかった今年の今年のベスト３位、ワースト３位！まずはベスト３位４棟目管理会社を変更できたこと(^^)これで札幌物件の管理会社が１社に統一。自分の管理も楽になります。入金管理、リフォーム代清算、確定申告など色々と面倒でした。さらに札幌の営業活動は４棟目のみ自分でやってきたので物凄く楽になります。楽になると同時に効率も良くなります。４棟目は空室が多くなったのであとは埋めてくれるのを願うだけです(^^)ワースト３位サラリーマン業が厳しかったこと(；一_一)何とか脱サラできるキャッシュフローはありますが、何故かサラリーマン業のストレスがなくなりません。それどころか、今年はどちらかと言うとキツイ年でした。これは会社を辞めるまではずっとある悩みでしょう。本業がキツイとアパート経営への熱意もモチベーションも下がります。本業が調子が良ければ相乗効果が期待できます。自分の場合は特にそうです。
2010.12.22
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今年も残りわずか
今年も残りわずかという事で次回からは今年のベスト３、今年のワースト３を書いていこうと思います。ベスト１、ワースト１はすぐに思い浮かびますがそれ以外は？？？しかし、ブログが備忘録になりタイトルで確認できます。それでも難しい選択です。ところで札幌の空き部屋のコジローさんの差別化リフォームいよいよ最終段階です♪いつも素晴らしい部屋を提供してくれるコジローさんに感謝です。
2010.12.20
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中国株追加購入
12/16に中国株追加購入。不動産とは関係ありませんが備忘録も兼ねているのでお許しを！購入したのは北控水務2.74HKDで8,000株購入日本円で２０数万日本の報道でも中国人が水資源を求めて日本の山林を買っているとの報道も最近ありましたね♪中国では今後、水不足が深刻になるそうです。実は12/3に中国金属再生資源を購入しようとしましたがSBI証券で取り扱いがなかったので断念。その時は8.66HKDでしたが現在は8.86HKD。これで中国株への投資金額は４銘柄で１１０万。現在の時価はもっと多いですが面倒なので計算していません。暴落に備えてSBI証券口座に日本円と香港ドルはある程度残したまま。あると買いたくなるのは不動産と同じですがそこは我慢。７年ほど前には中国株を８銘柄で２００万円程度を投資していましたが上がったり、下がったりでスリル満点でした。その頃に比べると、随分、成熟した市場になってきた感じです。
2010.12.19
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不動産投資家と飲み会
昨日は渋谷で不動産投資家と久しぶりの飲み会。メンバーは３人。自分とブースカヒロさん、そしてひろ※さん。自分以外はパワフルで行動力もあって感心させられました。最近、自分はアパート経営に時間を割いていないし、空室を埋める努力、気合いも入っていません。それでは空室が埋まらないのも当然でしょうか。サラリーマン業が最優先ですからゆっくりエンジンをかけていければいいなー、と思います。
2010.12.19
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水漏れ、請求漏れ
今週札幌管理会社でミス発覚(；一_一)小さい管理会社なら、ありそうですが大手ではあまりなさそうなミス。２棟目で今年の１月に蛇口からの水漏れがあり、その請求を私にしていなかった、という電話でした。修理した会社からまだ入金がないと連絡がきて、判明したようです。私の記憶では、そんなことがあったような、無かったような。。。この会社、大家さんとのやりとりはしっかり入力され履歴が検索できるシステムがあります。金額も１万ちょっとですし、深刻な問題ではないので仕方ないかって感じ(^^)それより、たまたまパニック中の平日に連絡がきて、少しイライラ( ﾟ ▽ ﾟ ;)もちろん冷静に話します。できれば急ぎや聞いて嬉しい連絡以外は土日にしてほしいものです。そこまで求めるのは酷ですが・・・
2010.12.18
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つぶれたのか？
１棟目を購入してから５年半。１棟目を購入した不動産会社のホームページが長期間更新されてません。今年の春に札幌に行った時も前にあった場所にはありませんでした。更新されていないホームページでも会社所在地はそのまま。つぶれてしまったの？３０代前半の若い社長でした。１棟目を購入した後も購入し続けるとその会社に宣言し実際に２棟目から４棟目の３棟を札幌で購入しました。ただ、その会社からは１棟目購入後物件の紹介があったのは今から４年半前の１回だけ。なので購入したのは１棟目のみ。それじゃー、稼げる会社にはならないでしょう。つぶれたの？かな。
2010.12.17
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心の病
最近は自分が勤める会社でも心の病にかかる人も多いようです。以前にも書きましたが残業時間も３０時間以内ですし休日出勤もほほとんどありません。しかし・・・受ける精神的プレッシャーは相当なもの(；一_一)お客さん、上司、他部門などなど。真面目？なせいか、うつ病になりそうー普通の人は酒で紛らわせる人も多いでしょうが自分の場合は逆効果。酒アレルギー？少量でも酒が入ると寝つきはいいのですが、寝た気がせず、次の日はうつ状態になり仕事にかなりの影響がでます。お酒は好きか？と聞かれればお酒は好きではないですが酔っぱらって気分が良くなるのは好きだと答えています。２０代の頃は、毎日のように飲んでいましたが相当量飲まないと、翌日にうつ状態になることはありませんでした。年齢かなーお酒が好きで、ストレス発散ができる人が羨ましい(^^)
2010.12.16
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家賃の入金口座変更
４棟目の家賃は私の口座に直接振り込んでもらっていました。これが結構面倒(；一_一)新管理会社さんも管理会社の口座に入金してもらった方がいいということで家賃の入金口座変更のお願い文を管理会社経由で出してもらいました。入居者の方には迷惑をかけますが振込手数料が安くなる人が多いと思いますので、メリットを享受できてラッキーな人も(^^)この手口での振込詐欺も多いようですから新管理会社への問い合わせも多いのでは？管理会社の仕事もいろいろです。
2010.12.15
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手抜きリフォーム
以前も書いた前管理会社の手抜きリフォーム差別化リフォームのコジローさんのブログにアップされました。ひどい！ひど過ぎる！遠隔地の大家さんは自分で確認できません。差別化リフォーム＋現状チェックでコジローさんには感謝です♪近日中に３部屋完成予定ということで完成したら、ブログで紹介します(^^)コジローさんのブログからメッセージを送れば受けてくれるようですから物件所有されている遠隔地の大家さんは早めにお願いした方がいいかも知れません。早い者勝ちですよ(^^)
2010.12.13
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年賀状準備完了
昨日は空いた時間で不動産関係の年賀状準備。プリンタが不安定で１枚づつの出力のため、若干時間がかかりました。プライベートはまだです。毎年、年賀状のブログを書いてきましたが、年賀状を書くと決まって「いよいよ年末だ」と実感してきた、というような事を書いてきました。しかし、今年は土日もバタバタしているせいか、全く年末の実感が湧きません。早く楽にならないかなー(^^)
2010.12.12
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申告準備で間違い発見
今年３回目の申告準備を実施。以前のブログ大きなミスを発見。見つけたきっかけは負債の期末残高を確認したところ、実際の残高とは全く違う金額になっていたためです。もしや、５棟目新築アパートの負債がダブっている？確認すると、ダブっていました(；一_一)さらに購入時のローン手数料や登記に関わる費用などにもダブリが・・・ダブリの額は１５０万くらい。青色申告特別控除を無駄にするどころか利益が現時点で大幅に増えることが判明しました。決して悪いことではありませんがキャッシュフローが変わらないなら税金が無いほうがいい(；一_一)まー現時点で分かったのでよしとしましょう(^^)
2010.12.11
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お歳暮
先週３棟目超優良入居者にお歳暮を贈りました(^^)過去のブログ１過去のブログ２過去のブログ３もう間違いなく届いています。喜んでくれているでしょうか？前回はわざわざ、お礼のハガキまでいただきました(^^)今回、お歳暮を贈るのはこの方だけ。物凄く費用対効果の高い贈り物です。高い家賃で長期間、住んでくれていてちょっと申し訳ない気もしています。
2010.12.10
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一般会計と特別会計
ご存じの通り国には一般会計と特別会計があります。一般会計は支出は国会で厳しく審査されていますが、それより額の大きい特別会計の審査はアマアマ我が家の一般会計は給与収入。給与収入は妻が収支管理し無駄な出費はほとんどありません。一方、特別会計は不動産収入や株の売買益、配当などです。ただ国と大きく違うのは不動産収入でも無駄遣いしないこと。どうしてもやらざるを得ないこと以外はやりません。一番お金をかけたのが４棟目の共用部内壁塗装、鉄部塗装、各部屋のドア塗装それでも６０万。次が４棟目の全室にTV付インターホンの取付。４０万くらいだったと記憶しています。それ以外で２０万以上かかった？かけた？支出はないと思います。他の大家さんより累計修繕経費はかなり少ないほうでしょうか。（築年数が経っている割には）もちろん、投資家の飲み会以外の個人的な出費も、不動産収入からは１円も使いません。つまり不動産からのキャッシュフローは全て貯蓄に回っています。子供の巨額の学費も、当然一般会計からの支出です(^^)
2010.12.09
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割に合わない投資
前回のブログで書いたとおり家族の関係で土日の行動も制約されています(；一_一)ところで子供の学費と塾代だけでも年間２００万は超えています。来年は３００万くらいは覚悟しています。ｸﾙｼｲ！これも投資と考えれば今は全く割に合わない投資です。偏差値の高い高校、大学に行ってもハッキリ言って何の保証もありません。。。しかしこの先６０年も７０年もある子供の人生。学費ではなく、もっと人生を生き抜く実践的なことが他で学べるならこれに勝る投資はありません。「魚の釣り方を教える」そのために不動産投資に偏らずいろいろ学ぶ必要があります。無駄な動きは大嫌いなので効率的に教えたいですね(^^)言う事を聞くか聞かないか分かりません。人生いろいろですからそれもアリ。その方が成功することもあり得ますからあとは本人次第です(^^)
2010.12.08
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休日の過ごし方
休日の過ごし方(^^)土日に妻が働いています。それに9歳の女の子もいるため基本的には家にいないといけません(；一_一)そのため土日の3人の子供の行事には全て私が出席です。。。ここ最近でもマラソン大会塾の進路相談学校説明会個別相談さらに洗濯、皿洗い、風呂掃除も土日は私がやっています。投資家の方にお誘いを受けてもお断りすることも結構、多かったかなーそのためかパッタリお誘いがなくなるケースも（笑）大学で仲の良かった１０人くらいの会も出席できないことも多いです。昨日も欠席(；一_一)家族優先ですから仕方ありません(^^)
2010.12.06
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手抜きリフォーム
昨日も書きましたが、先週も色々ありました。差別化リフォームのコジローさんから聞いていた４棟目管理会社（契約解除済）の手抜きリフォーム。その手抜き画像を入手しビックリ(；一_一)前にお仕置きで利用した会社よりCFの値段が1.5倍。何回、言っても、色んないい会社を知っていてお宅だけじゃないよと指摘しても、なおらない！駄目な会社は何やっても駄目ですねー。契約解除前の依頼で契約解除通告前にリフォームは終わってますからまさか！という感じ。しかも、もともと値段も高い！管理変更をスムーズにするため？もあり最後のリフォーム依頼でした。管理を変更して良かった(^^)「迷惑かけました。」と言っておきながらこの有様。さよならー
2010.12.05
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給湯器故障、シャッター修理、そして管理会社から
今週も色々ありました。本業も若干、忙しく大変(；一_一)先週、日曜日に２棟目の給湯器が故障との連絡があり、火曜日に見積り結果。その間は？「我慢してもらっています。」去年の別の担当者とは対応が違う！去年の担当はすぐに会社の代替品で正規の給湯器と交換できるまで対応してくれていました。昨年のブログ金額も方式が昨年とは違うらしく割高。それから入居者と日程調整して給湯器交換するようです。寒い時期に大丈夫？そして水曜日には1棟目駐車場のシャッターが壊れたとの連絡(；一_一)木曜は４棟目元管理会社と新管理会社から着信。平日は自分の携帯の着信に気がつくことが少なく全く着信音が聞こえませんでした。何か起きた？？？新管理会社の用件は振込口座の確認でした。ホッ元管理会社の用件はまだ聞けていません。何だろう？
2010.12.04
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今日はボーナス日
今日はボーナス支給日。昨年のボーナスからさらに下落(；一_一)昨年の夏からボーナス時の家族の焼き肉はストップ。不景気を身をもって体験させるためです。ただ明日は母が来るので久々に焼き肉店へ(^^)壱語屋この店リーズナブルで美味いお店(^^)自分は大物投資家の接待？や帰省時には必ず焼き肉店に行くので全く食べていない訳ではありません。でも家族で行く焼き肉は楽しみです(^^)
2010.12.03
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営業活動休止状態
管理会社変更トラブルで１１月は営業活動完全休止状態でした。自分もやっていないし、変更された管理会社もやる訳ないし。。。４棟目は４室の空きがありますがこれでは決まるはずもありません(；一_一)１１月だったのが唯一の救い。決まる可能性が１年で一番低いでしょうから。仕方ありません。管理会社変更も終えた？しまー、いいか♪
2010.12.02
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１１月の入退去実績
毎月恒例年初にたてた目標に対して１１月のレビュー１０月のレビュー退去は1カ月前予告ですから今年の実績は確定。１１月の実績は1棟目札幌 ８/８ 満室2棟目札幌 ８/８ （１２月から満室稼働） 3棟目札幌 ９/１０ 4棟目札幌 １５/１９ 5棟目横浜 １２/１２ 満室合計 ５２/５７ 稼動率91.2％（札幌だけでは４０/４５ 稼働率88.9％）今年に入ってからの総合稼動率は９４．６％（559/591）札幌だけでは９３．５％（463/495）今年の最悪の結果です（涙）完全満室で最高のスタートでしたがゴールは最低でした(；一_一)元ヤクザの件もあり仕方ありません。これで今年の目標９３％に対してピッタリ結果も１２月で９３％になります。年初にたてた今年の目標のひとつ、退去者数８。現時点で１１。新たな退去予告はありませんでした。来年に向けて頑張ろう♪
2010.12.01
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