2010年02月の記事
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2月の入退去実績
ランキング←不動産投資の情報毎月恒例年初にたてた目標に対して２月のレビュー１月のレビュー ２月の実績は1棟目 ８/８ 満室（2末退去１、4月入居決定）2棟目 ８/８ 満室3棟目 １０/１０ 満室 4棟目 １９/１９ 満室合計 ４５/４５ 入居率100％今年に入ってからの総合入居率は１００％（90/90）これで３ヶ月連続で完全満室の状態です。過去最高のキャッシュフローを更新しました。退去予告はナシ。ですから今年の退去は１のまま。来月は覚悟しなければいけませんがどの程度でおさまるかが問題。そしてもうひとつの目標。優良物件を手に入れるは目処がたちました。今日でブログランキングから次回完全満室になるまで撤退です。二度とないかも・・・応援して下さった方々本当にありがとうございました！ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.28
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3棟目の3年間トータル収支
ランキング←不動産投資の情報購入を一番後悔している3棟目の札幌物件。購入後ちょうど３年が経過しました。１年前のブログこの１年間は前半は苦労しましたが管理会社変更後、あっという間に満室になり、後半で盛り返しました。１年間の購入諸経費も含めた金額を分母に全ての経費を差し引いた純利回りは8.42％今ひとつです。3年間で31.51％の回収。決して悪くはありませんが、年々回収率が落ちているのが問題。ただ満室になっているので、この先１年間は何とかなるだろうと楽観しています。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.27
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会社をクビになっても大丈夫？
ランキング←不動産投資の情報不動産会社の担当から連絡があり。銀行から話を進めてもいいという内諾をもらったので、早速契約してもらえないかという内容。ダラダラしていても仕方がないので了解し、手付金の500万をネットで支払いました。契約日は2/28（日）の10:00からです。新築ですが11/12が決定済み。3ヶ月は満室保証。実際に見に行ったのは21日（日）で契約日は2/28（日）あっという間の出来事。我ながらビックリするくらいのスピードです。これでかなり厳しくみても不動産のキャッシュフローが本業の手取りを上回ります。これで会社をクビになっても大丈夫？かな？ ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.26
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融資申し込み！
ランキング←不動産投資の情報突然ですが、都内の某銀行で融資の申し込みをしてきました。二番手でしたが、人脈とスピードで業者のニュアンスだと一番手になっている様子。銀行の話では多分、大丈夫でしょうとの事。本店決済なので早くて来週中には決済がおりるようです。金利は団信込3年固定で2.8％。何となく買える雰囲気です。ここまできたら、何とかなるでしょう。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.25
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銀行の融資姿勢
ランキング←不動産投資の情報休みに見に行った新築案件の融資。まだ分かりませんが、電話でリサーチした感じは下記の通り。神奈川のY銀行→積極的しかし、頭金とか結構キャッシュが必要との噂も。それが少し緩んできているという噂もあります。千葉県のC銀行→積極的しかし神奈川在住の人はNG。都銀→厳しい頭金3割が基本O信託銀行→積極的一番キャッシュが少なくて済みそう。融資を積極的にだすS銀行は検討しません。さてさてどうなるでしょう？ブログで逐一、書いていきます。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.24
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新築購入へ？
ランキング←不動産投資の情報昨日、見に行った新築案件非常に気に入りました。立地、デザインは完璧、家賃設定も築10年のものと変わらない家賃設定で10％。ヤフーで築年数10年未満、徒歩10分以内で検索するとトップページにでるくらい家賃設定を抑えて10％。かつ12室中11室は決定済み。不満点は若干狭いかなという点のみ。銀行審査に必要な書類は全て提出してきました。ただ先週、買い付けが入っており私は二番手。一番手の方は融資は通りそうなのですが、奥さんが反対しているようです。営業マンも物凄く強気。買わなくても他の人にしっかり売れるからという感じ。値引き交渉するつもりでしたが全くできませんでした。何とかならないかなー？ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.22
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新築購入か？
ランキング←不動産投資の情報この１週間、本業以外はほとんど土地さがし。なかなかいい土地がありません。相場の1/3の激安！と思って図面を送ってもらうと法定土地で使える面積が1/3。当然アパートなど建ちません。何件も当たりましたが、どれも駄目。どうも縁がないのかなーと思い始めて、ふとネットで新築を検索。すると・・・面白い物件を発見。すでに不動産屋とアポをとっているので、これから見に行きます。 ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.21
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再び完全満室！！！
ランキング←不動産投資の情報2/1だったか？に2/末で退去予告があった１棟目に入居がきまりました！決めてくれたのは物件最寄駅から３駅先のＡさん。Ａさんありがとうございました。前にも書きましたが、決して外観も良くないアパートです。しかも退去前に決定。初体験です。激戦の札幌でかつ立地もよくありません。退去前に決まるなんて、首都圏の物件か札幌でも余程、立地の良い物件だけで自分とは無縁のものと思ってました。ただ入居が4/1からなので、それまで退去がなければという条件付きでの完全満室。可能性はちょっと低いかな？気分だけ味わえるだけラッキーですね。 ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.20
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過去最高のキャッシュフロー
ランキング←不動産投資の情報１～３棟目の収支報告書が届きました。過去最高のキャッシュフローとなりました。先月は同じ完全満室でもプチ滞納が多かったので今月にその分が上乗せされました。しかし！今月いっぱいで完全満室は終わり。もう１棟追加購入しない限りはこの記録は破れません。新築に向けて頑張るかー。 ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.19
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前科者の住宅手当受理
ランキング←不動産投資の情報前科者の住宅手当受理決定の通知がきました。過去のブログこんな人の心を持たない人間に支給なんてどうなんでしょう？過去の素行なんて関係ないという事でしょうか？もっと善良な人にあげてほしいものです。今回は管理会社も協力して申請して決定された訳ですから、管理会社に恩を感じ、少しはおとなしくなってほしいものです。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.18
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水道管の結末
ランキング←不動産投資の情報新築土地探しは継続していますが一服して所有物件の話題。少しもめた水道管の件で結果がでました。過去のブログ切り離すだけでOKということで結局28,000円。元々、言われていた６５万からするとただ同然。ものすごく大きい金額です。何よりもまた、正当なものでないとそう簡単にはいかないよ、というメッセージを管理会社に出せた事。入退去に関係あるものにはある程度の出費は仕方がないと考えていますがそれ以外のものについては財布の紐は堅く閉じています。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.17
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ヤ、ヤクザの町？新築土地探し
ランキング←不動産投資の情報早速、目をつけた首都圏ターミナル駅徒歩７分の土地を見に行きました。買う気マンマンで夢を描きながら・・・不動産屋に事前に連絡してから訪問。行ってしばらくお話ししたあと、あの辺りは暴力団関係が多いですよ、との言葉。？？？特に収益用と言わずにいったので最初は不思議そうでした。まー、そうは言っても安いし大丈夫だろうと思い不動産屋さんとその土地に行くと・・・ひと目みて暴力団と分かる人がウヨウヨ。よく見ると、斜め前に暴力団事務所が（汗）さらにちょっと離れた場所にも・・・立地、日当り、値段は文句のないものでしたがさすがに無理。本当に怖い場所でした。事前にストリートビューで確認した際その土地辺りで「事情により公開できません」というメッセージがでた理由がよく分かりました。繰り返しになりますが本当に怖い場所でした。新築までの道のりは長そうです。また一から出直しです。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.15
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新築見学会
ランキング←不動産投資の情報ぴろやんさんの新築見学会に参加させてもらいました。３月引渡しで既に満室だそうです。すばらしい！のひと言です。ぴろやんさんの緻密さを感じました。新築モード全開になっていた私はさらに前につんのめるような状態に。懇親会後、家に戻って早速、土地探し。面白そうな土地があったので今日見に行きます。今回は何とかなるような気がします。と言うより何とかします。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.14
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営業活動休止状態
ランキング←不動産投資の情報いつもは年初から始める営業活動。今年は完全満室のため休止状態。楽です。FAX営業や電話営業がないだけでも随分違います。遠隔地投資で直接訪問や部屋のバリューアップなどは今まであまりできませんでした。2/末で完全満室は終わり。しかし４棟の内、自分で動くのは４棟目のみ。今回空くのは１棟目なので特に自分で営業することはありません。条件面を管理会社とつめて、あとはお任せ。その代わり条件面は管理会社の言うとおりにしています。部屋が空いてから少しは動くかも知れません。今までのトレンドからすると決めてくれるでしょう！と期待しています。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.13
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新築の土地
ランキング←不動産投資の情報新築の土地を探していますがなかなか条件の良い土地が見つかりません。先日も「まーまー」かなと思った土地があり、建築メーカーに相談したのですが、「土地の形状としては路地敷きの為、接道間口の広さにより300平方メートルまでしか建てられないようです。簡単にゾーニングしましたが22.35平方メートルで1フロア4戸2階建てのみで計8戸がMAXだと思います。土地の金額から見て最低でも10戸はほしい所です。場所、沿線自体は全く悪くないと思います。」という回答。んー、やっぱり土地探しというのは難しい。慣れた人だとこの土地だとこのくらいのアパートが建てられて収益はどうだとか、すぐに分かるのでしょうが、私には全く分かりません。中古物件だと立地、間取り、利回りなどでパッと判断がつきますが、新築は・・・音楽でいうと中古はそのメロディを聞いていい曲だとすぐに分かりますが、新築は楽譜を見ていい曲か判断しないといけません。検討したてなので、この表現が合っているのかすら分かりませんが、私には結構、難しく感じます。土地探し自体は苦でなく、楽しいのですが・・・ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.12
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確定申告終了
ランキング←不動産投資の情報昨日、有休を取って確定申告を済ませてきました。所要時間、約５分。さすがに５回目となると手馴れたものです。その後、新しい免許書を取りに警察へ。今回はゴールド免許。次の更新は５年後です。５年後の自分は何をしているのか？想像がつきません。あと１０年くらいはサラリーマンでとずっとブログで書き続けてきましたがもっと早くリタイヤしたい気持ちが強くなってきています。どんな形にせよ、ゆとりのある生活ができていればと願うばかり。金銭的にも精神的にも。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.11
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これも大家負担？
ランキング←不動産投資の情報1棟目管理会社から携帯に連絡が。「１０２号室の○○さんのストーブがつかない連絡が入ったので修理にお伺いしていいですか？」至急の対応をお願いしましたが結果はストーブのホコリが原因で８千円請求しますとの事。このストーブは２年前に交換しています。本来は故障ではなく、ホコリが原因であれば入居者の責任だと思うのですが・・・そうは言っても激戦の札幌。退去させないのが１番の安定経営の近道です。心の中では納得いきませんが、金額も大きくないし、仕方ありません。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.10
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情報交換会
ランキング←不動産投資の情報土曜日、都内某所。３人で情報交換。セミナー後の大人数の懇親会もいいですが、こうした少人数での密会も中身が濃くて好きです。将来の夢？みたいな話も盛り上がりました。時間が経つのもあっという間。楽しい話をしている時は時間が経つのも早いですね！モチベーションも上がるし。有意義な時間で元気をもらいました。セミナーよりも飲みながらの情報交換のほうが私は好きです。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.08
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前科者の入居者
ランキング←不動産投資の情報何回かブログで書いていますが4棟目には前科者の入居者がいます。前科者が原因で２人が退去した事もありました。過去のブログ１過去のブログ２ ずーと頭を悩ましてきた問題です。大家経験の中でも一番苦しい経験のひとつ。このところトラブルもなくどうなってるの？と思っていましたが、昨日の水道管の件で管理会社と話をした際にある事実が発覚。どうも生活に窮しているようです。管理会社経由で2月から月3万円づつ6ヶ月の住宅手当申請を出しているようです。そして差額分のみ毎月、私の口座に振込むようになりそうです。前科者がこの不景気で生活が苦しくなっている。他人とトラブルになっては自分が困るのでおとなしくしているのでしょうか？暴れている場合ではない？理由は何でもいいですが、私の望みは他人に迷惑をかけない事だけ。今年になってアパート経営はいい方向に向かっているようです。 ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.07
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水道管の是正通告のその後
ランキング←不動産投資の情報水道局から水道管の是正通告を受けた4棟目。過去のブログうまく断ろうとしましたが結局はどうしても是正しないといけないようです。アレコレ話をしている内に新事実が発覚。要は現在は汲み上げ式と直結式の両方が使える状態になっていて申告と違う状態になっている。それを切り離すだけで水道局としてはOK。しかも直結型の方はバルブが閉まっている状態。ということは今のまま切り離してしまえば問題ないはず。管理会社の説明では切り離すと汲み上げ式の能力が足りないため60万程度の工事をして交換しなければいけないという事でした。その説明が根底から崩れる事になります。切り離し工事だけだと50万以上のお得。遠隔地からだと自分でなかなか確認できないので、電話で相手にもスキを見せてはいけない事を再確認できました。言われるがままでやっていると大損になりますね。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.06
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人気ブログランキング
ランキング←不動産投資の情報人気ブログランキングの順位がなかなか上がりません。2年半前にはじめた頃は、あっと言う間に25位くらいまでいきましたが今は60位前後をいつもウロウロ。それだけレベルが上がっているという事でしょうか？気が向いた時だけ参加というのも関係しているのかも知れません。人気ブログランキングの目的は順位を上げるためではなく、人脈の拡大。その意味では成果をあげているので順位は関係ありません。ランキングをはじめて１ヶ月弱。今回の説明文が「激戦の札幌で4棟完全満室達成」になっているので、完全満室でなくなる２月末で参加するのをやめる予定です。ちなみにブログは続けます。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.05
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電気代高っ！
ランキング←不動産投資の情報2棟目は電気式のロードヒィーティングが付いています。もちろん今の時期が一番、電気代がかかり大体2万円前後でした。それが今回、何と過去最高の3万6千円。今年は雪が多いせいでしょうか？それとも寒いせいでしょうか？よく分かりません。札幌で大家業を4年半やっていますが排雪要請はされたことがないのでこのくらいの出費は仕方の無いところかも知れません。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.04
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きたー！10ヶ月ぶりの退去予告
ランキング←不動産投資の情報ついにきました。10ヶ月ぶりの退去予告。いつかはくると覚悟はしていてもやっぱり残念です。1/30のブログで2月は覚悟しなければと書いたのが現実となってしまいました。退去があったのは1棟目の1室。入居期間は2年と3ヶ月。ちょっと短い方でしょうか。管理会社のB社によると例年に比べると法人の動きが少ない分、引越しは少なめとの事。今回の募集家賃も退去する方より４千円安く、さらに値引き幅は３千円までOKという条件で募集することで了承しました。たった２年で最悪７千円の家賃ダウン。さらに駐車場もかりていた方なので１万４千円ダウンの可能性も。似たような物件の最安値は何と家賃２万円だそうです。ヒィー！今月はB社のキャンペーンでオーナー物件最優先というところだけが救いです。完全満室期間は３ヶ月ということになりました。ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.03
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新築案件のその後
ランキング←不動産投資の情報新築見学会でさらに新築への意欲が高まりました。そしてほんのちょっと前に検討した千葉県市川市のプラン。結論を言うと見送りました。ちょっと前のブログ理由はその時に書きましたが最終見積りが私が目標としている建築坪単価と大きくかけ離れていたため。その土地からすると特注が多くなりどうしても安くできないそうです。それでも利回り９％半ばにはなりますが、そんなに固執しなくてはならないレベルの立地、利回りではないですし、ある方からのアドバイスもあり判断しました。一から出直しです。 ランキング←応援クリックお願いします。
2010.02.01
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