2010年04月の記事
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面白いほどうまくまとまった話
いつも押してくれてありがとうございます参加してからちょうど１週間。順位が上がるのが嬉しくて今週はほぼ毎日ＵＰしました。現在368人中47位昨日話題にした水漏れ問題を抱えた１Ｋに入居申込みが入りそうです正式には募集を開始していませんでしたが、問い合わせを下さった仲介業者さんには内見していただいてＯＫというふうに答えていたのです。ただ、事実はしっかりと伝えておかなければいけません。”入居予定日までにはなんとか問題を解決するように全力で取り組むつもりですが、それまで100％解決できるとお約束はできないので、そのことを了承いただいた上でお申し込み下さい。”とお話したところ、仲介担当者さんから”そこは問題ないと思います。”と予想外の返事が返ってきました。理由は、”物置（水漏れの起きている箇所）はいらないから家賃を2000円下げてくれないかなあ”と入居候補者様が言っていたからとのことでした。こちらも2000円までは下げてもよいかなあと思っていたので、折り合いがついてちょうどよい感じですただ、今回入居申込みをいただいた方はちょっと変わった使い方をしたいということなので厳しく入居審査をする必要がありそうです。今日はとても晴れていて暖かかったので、先日自分へのご褒美として買ったサンダルをおろして大阪梅田へお出かけしました。ランキングも上がったし、入居申込みも入りそうだし、ステキなヘッドアクセも見つけたし・・・幸せな1日だったなあクリックしていただけるととても嬉しいです
2010.04.28
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水漏れトラブル解決なるか
１ページ目まであと一歩？クリックすると順位が見れるよあなたの一票が大きな支えになります土日で仕上げた１Ｋのお部屋ですが、先日も少し触れたように”とある問題”を抱えています。前オーナーが共用階段の下のスペースをむりやり押入れに改造したようで、大雨が降るとその部分に水が浸入してくる構造になっているのです。こんな状態でお客さまに入居していただくわけにはいきません今日は横殴りの大雨昨日、雨が入り込んでいく箇所と思われる場所にコーキングを打っておきましたが、解決せずもう少し試行錯誤して何とか水の浸入を食い止めたいと思います。最悪、この収納スペースを無くしてしまえばよいのかなあとも考えています。面積が結構広く”占有面積の表示を大きくする”のに一役買ってくれるので、極力活かしたいところです（笑）水のトラブルは厄介ですが、くじけずに頑張りますそんな私に励ましのクリックを
2010.04.27
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急いで仕上げた１Ｋリフォーム
ランキングどうなったかな？クリックすると見れますなかなか内見がなかった３点ユニットの狭い１Ｋ。先日１室無事入居いただきましたが、もう１戸同じタイプのお部屋が残っていますリフォームも完成させずに募集もしていませんでしたが、こんな時に限って問い合わせが連日来るんです（笑）仲介業者さんがせっかくお客さまを案内したいと思ってくれたのに、その気持ちにお答えしないわけにはいきませんよねということで、金曜日の夜から取り組み始め土日で１室仕上げましたこんな感じでカットしていきま～す。数もこなしてきたので、だいぶ慣れちゃいました。まっすぐの部分は”床丸”が便利です。網戸も張り替えました。道具さえ揃えれば、誰でも簡単に貼れちゃいます。応援クリックありがとう御座います
2010.04.26
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アフィリ講習会に参加。けーちゃんの新刊
現在、346人中83位100位以内に行けたと喜んでいるのも束の間？そろそろ停滞するのかな^^;昨日は夕方から大阪の某居酒屋に集まって、大家さん仲間であるみんなでお金持ちさん によるディープな講習会が開催されました。彼は多い時で月万円稼ぐという実力派アフィリエイターでもあります。アフィリに関しては全く何もしらない超初心者な私ですが、とてもわかりやすくて、楽しい講習会でした。コツを掴みさえすればうまくいきそうです。しかし、ホームページを作成する能力を身に付けないといけないですし、ある程度の結果を出すまでにはやはりたくさんの時間と努力が必要みたいです。根気強く続ける自信がある方におススメみんなでお金持ちさん、来月発売のBIG TOMORROWに登場するそうです。目標実現オメデトウ御座いますそうそう、今日からAmazonで寺尾恵介さんの新刊キャンペーンが始まりますね。「みんなが知らない満室大家さんのヒミツ」まだ読んでないので内容はわかりませんがコミュニケーションに焦点をあてたもののようです。私も仲介業者さんやその他の業者さんとやり取りする上で気をつけていることがあります。ここでは語りませんが、それが満室経営を目指す上でのキーポイントだと思っています。皆さんがどのように”好かれる大家さん”になったのか気になりますね豪華な特典がもらえるのは今晩からのようです。せっかくなので、おまけがもらえる期間内に購入しようと思います。こちらもおススメ満室経営新聞こんなに濃厚で有益な情報を無料でいただけるなんて信じられません！！今日も応援していただけると嬉しいですクリックしてね
2010.04.25
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残り1戸の１Ｋに問い合わせ。ＩＫＥＡでお買い物。
ブログランキング、現時点で３５６人中１２８位です応援して下さった皆様のおかげです。またまたIKEAに行ってきました２月初旬に戸建のベランダに飾ろうと思って購入したフロアデッキ（999円×5個）を返品して、１Ｋのキッチン用のミニシーリングランプ（599円）を購入しました。意外と知らない方もいらっしゃるようですが、IKEAは90日間以内なら返品可能なのです。ついでに、サーモンのマリネやチーズなど食品を2000円ほど買い込んじゃいましたランプの種類が多くて、お部屋のイメージＵＰに貢献してくれそうなものが低価格で手に入ります。ポプリです。これを白いお皿やボウルに盛って飾ればビジュアル的にもお洒落で、いい香りを演出できます。昨日、今日とたてつづけに賃貸仲介業者さんから問い合わせがありました。「案内したいお客様がいらっしゃるのですが、リフォーム中のお部屋はいつから内見できますか？」チャンスを無駄にしてはいけないと思い、「来週明けには見ていただけます。」と答えてしまいました。リフォーム＆クリーニング＆スパイシングをこの土日でなんとか終らせねば！！しかも、最近気付いてしまったこの部屋に潜むある問題を解決しなければいけません何とか乗り越えられるかしら・・・クリックしてね 今日も応援していただけると 嬉しいです
2010.04.23
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人気ブログランキング☆水道料金の減免申請
遅ればせながらブログランキングに登録してみました。記念にクリックお願いしまぁすコレさて、先日の水道料金の減免申請の件です。区役所のサービスステーションに出向いて、修繕証明書と減免申請書を書いて提出するとその翌日に水道局から電話がかかってきました結論から言うと、約29,000円の請求額を約16000円に減免してもらえることになりました。ちなみに普段は約9,000円支払っています。（マンション1棟分です。）事前に水道局に電話して確認しましたが、業者に頼まず自分で修理してもよいそうです。その場合は、修理に必要な部品を購入したことを証明する領収書が必要です。コピーでもせっかくなので、料金の算出方法も聞いてみました。まず、今回の使用水量から普段の使用水量（過去のデータから算定。）を引き、残りの数を２で割ります。その数字に普段の使用水量を足した水量から請求額が決まるそうです。つまり、普段の水量＋｛(今回の水量－普段の水量）÷２｝上の式から請求される額が決まるということですね。注意）大阪市の場合です
2010.04.22
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物件見学会参加。サイクリング堪能
先週の土曜日はまるこさんの築年数不詳アパートを見学させていただきました。歳相応にもろもろの事情はありますが、立地はよくて満室にせずとも高利回りです（人様の物件なので詳しいことは控えておきます。）こんなやり方もあるんだなあと勉強になりました私が”レジデンス椿”を取得した時は、築古を買う人が周囲にいなくて、30年の自分の物件がどれだけ古く見えたことか・・・（笑）最近、それを越える物件を皆様どんどん買っていかれます。かなり手をかけ、時間をかけて作り上げた”レジデンス椿”の利回りをはるかに上回っています今日は暖かくて気持ちいい1日だったので、運動がてら自転車でちょっぴり遠出して来ました。水道料金の減免申請をしに区役所に行った後、大阪市内にある法務局までたまたま大阪城の近くを通りました。携帯のカメラなので、ズームアップできず大阪城が遠すぎです
2010.04.19
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桜の咲く物件。新しい入居者さまとご対面♪
”レジデンス椿”の水道検針と掃除をしに行ってきました。満開の椿と牡丹桜が私をお出迎え今年も綺麗に咲き誇ってくれています。普通の桜と違って開花が遅い牡丹桜は、今がちょうど満開の時期のようです。近くに美味しいパンやさんがあるので、たんまり買い込んで車の中で一人ランチを堪能しました。先日入居申込みをいただいたお部屋の引渡しも無事終りました。引渡しの際、直接ご本人にお会いしたのですが、笑顔がキュートな好青年でしたところで、いつも内見用に照明器具を設置しているのですが、今回はお部屋に合わせてセレクトした照明器具を5000円でお譲りしました。金額の上乗せはしていません。今まで付けて欲しいと言われた時だけプレゼントしていましたが、今回は「気に入られましたらお譲りしますよ。」作戦を取り入れてみました。内見用の照明器具が増えて邪魔になってきたので、こちらとしてもちょうどよかったです（笑）新しいお仕事頑張って、長く住んでくれるといいな
2010.04.13
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税理士さんによるセミナーに参加
昨日、今日と信じられない位暑かったですね今後もまだ不動産を増やして行きたいと考えていますそこで、避けられないのが節税対策ですよね。上手に資産を増やして、活用していくためにそろそろ法人化も視野に入れたほうがよいかと1年前位から思い始めました。そこで、不動産投資家を税理士レベルに！「不動産投資でお金を残す税金塾」というセミナーに参加してきました。a．法人化による節税方法b．法人設立の流れc．その後にするべきこと以上3点をテーマに3人の講師の方からお話が聞けて、とても勉強になりました。特にaの内容は、今一番知りたいテーマでした。懇親会でも気軽に聞きたいことが聞けたので参加してよかったですいつ、どんな形で法人化するのがよいのか？？それは人それぞれの収入や環境によって違うので、腕のいい税理士さんを見つけて、じっくり相談したほうがよさそうです
2010.04.11
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追記～エアコン取替え工事、水量の異変
眠くて、思考が「早く書いて寝よう。」になってたので、詳しく書き直しますエアコン取替え工事の件ですが、本体自体はヤマダ電気で約45000円（標準工事費込み）でした。21000円というのは追加料金の値段です。ちなみに、エアコン本体だけだと約35000円。工事費だけで約31000円というわけです。それプラスリサイクル料金もかかりました。最安値のエアコンを探しましたが、工事費が高すぎですね無料引き取り業者を探すなど、もっとコストを押さえる方法はあったと思いますが、期日が迫っていたので、確実な方法を選択しました。「使用水量があまりにも多いので、どこかで水漏れしている可能性があります。」と水道検針員さんから電話がありました。原因は、空き部屋の”トイレの水が流れっぱなし”でした5日ほど前に、一部店舗の整備工事をしてもらったのですが、その時に使用したようです。とりあえずトイレタンクへの元栓を止めて、一件落着しました。「申請してもほとんど戻って来ない場合もあります。」と言われましたが、簡単に修理できそうなので、自分で直して減免申請してみようと思います。
2010.04.10
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けーちゃんを囲む会。
呑み倒れ（？）の街、道頓堀に行ってきましたセミナーでもお世話になった投資家けーちゃんが新刊プロモーションのために大阪にいらっしゃるということで、鉄板鍋料理やさんで飲み会みなさん、よく食べてよく飲みます^^;ゴンさんの親父突っ込みには店員さんもタジタジ(笑）今月25日から28日までamazonのキャンペーンがあるので、買うならこの3日間がお得だそうです。今日は、先日入居申込みをいただいたお部屋のエアコンを交換してもらいました。入居予定日まで数日しかないので、申込みをいただいた日にあせって電気やさんに走り、滑り込みセーフです室外機の設置場所が天井から吊り下げる壁掛けタイプなので、工賃がかなり高くなってしまいました設置具が錆びて使えなかったので、新しいのを取り付けてもらうしかなく取り外し、取り付け(設置具交換含めて）で21000円の出費です(泣）そして、今日は水道関係のトラブルも・・・ある部屋のトイレの水が5日間流れっぱなしでした。今月分が先月分の3倍の料金になるかもです。
2010.04.09
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満室まであと一歩！在庫１戸売れました～(^^)v
”レジデンス月光”の問題児君、３点ユニットの狭小１Ｋに入居申込みが入りましたほんとにほんとによかったですこれでレジデンス部分８戸のうち３戸が新たに埋り、残すは同タイプのお部屋１戸となりました。（購入時の状況は８戸のうち４戸が空室）募集開始してちょうど２ヶ月が経ちましたが、内見に来たのはたったの５名でした。うち２名はお部屋自体は気に入ったものの電車の音が気になるという理由で入居申込みには至らなかったそうです。この物件の最大のウィークポイントである「線路沿いに立地している」ことがやはりネックとなりました契約していただくためには、まず内見ありきなので、他の物件との差別化を図るか、仲介業者さんが案内したいと思えるモチベーションを与えるかがキーポイントですね。rubier☆の場合は、それプラス内見に来てくれさえすれば１００％近い確率で気に入られるような環境づくりを心がけています。今回あまりにも一番狭い部屋への案内がなかったので、ちょっと焦って、「この方法が一番良く効く」と多くの不動産投資家の皆さんがおっしゃる方法を試してみました。でも礼金は約1.5ヶ月いただいているので、なんとか持ち出しはなしでいけそうです。できれば別の手段で満室を目指したかったですが、早く埋めて、銀行から融資を引きやすくしたいという目的のためですそうそう、このまま決まらない状況が続けば家具付きにしようかとも考えていましたが、賃貸仲介業者さま曰く、「そういう物件は決まりやすいが、退去も早い。」だそうです。うん。それなら家賃をリーズナブルに設定して長く住んでもらうほうがよさそう
2010.04.06
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家賃値下げ交渉？ 切ない片思い
最近なぜかやる気が減退しています。５月病？？まだ５月じゃないな～。なんだか何しても手につかない。こんな時は無理しないほうがいいかなあと思って、ぐずぐず過ごしてます最近、スティーブン・Ｒ・コヴィーの”７つの習慣”という本を読み返しています。家族や友人、仕事仲間などの人間関係で悩んでいる人、ビジネスで成功したい人におススメです。また、幸せな人生を送りたいという人にも最適です☆私もまだまだ精神的に未熟なので、鍛え直さなくては話は変わって、先月末、貸し店舗の借主さまのところに集金に伺った時のこと。「うちの占有面積は契約書に書いてる数字よりも少ない気がする。確認してくれ。」と言われました。店舗１０１号室は隣が小さな物置部屋になっているのですが、その物置は１０１号室内に壁を設置して分離して作ったものではないかという話でした。つまり、自分たちが契約した占有面積は壁が作られる前の図面上の表示で、現状の１０１号室はそれよりも小さいのではないかという主張のようです。私がオーナーになる２代前のオーナーのときから入居され約１０年入居されていらっしゃいますが、今こういう話を持ち出す目的は？？？推測１．振り込み手数料分を負けて欲しいとの申し出を断った形になっているので気分が悪いのか？推測２．家賃の値下げ交渉を遠まわしにしているのか？推測３．若いオーナーが気に食わないので、とりあえず不満をぶつけているのか？上記のどれかだろうと推測しています。その後、契約書を確認しましたが占有面積の記載はなかったです。家賃も相場より安いと思います。ん～、こちらは入居者さまを大切にしたいので、空きスペースに駐車を許可したり、都合のよい日時に集金に伺ったりしているのですが、どうやら片思いのようです（笑）
2010.04.03
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