2010年05月の記事
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ガールズパーティ？
ぽちっと押してくれたら嬉しいないつも応援してくれる皆様に感謝いたします。大阪梅田で関西の女性投資家６人が集まってガールズ（？）ランチをしましたメンバーは、母ちゃんさん、ＫＯＢＥ★とどさん、まるこさん、Ｉさん、そして始めてお会いしたhousemomさん。母ちゃんさんが予約してくれたお店はデザートの種類が豊富なランチバイキングでした阪急三番街にあるRIVER CAFEというお店。蒸したての中華おこわが美味しかったなあ・・・その後場所を移してティータイム内装がとても可愛らしいお店でした。それぞれが様々な経験を持っているのでとても有益な情報交換が出来て、と～っても楽しかったです話題はもちろん不動産のことばかり・・・ゲストハウスの内情や夜逃げの話、死人が出た場合の対応、８９３やさんとのやりとりなどとてもディープな話まで飛び出しましたこうやっていろんな方と交流すると、とてつもないエネルギーをいただけるので、自分もpower up出来ます。皆さん、ポジティブでパワフル本当に楽しい時間をありがとうございました。ワンクリックのご協力お願い致します無料なのでご安心を（笑）
2010.05.30
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気になる存在
忘れずにクリックしてね。激戦区にもまれて苦戦していますだいぶ前から気になる存在でした。始めて目にした時は驚きと感動をおぼえました。偶然にも最近その近くに行く機会があったので、すかさず写メっちゃいました高速道路がビルを貫通してます関西に住んでいる人なら一度は通ったことがあるかもしれません。たまに車で通ることがあるのですが、遊園地気分で通るたびにワクワクします先日入居申込みが入ったのですが、キャンセルになりそうな予感がしていたので書きませんでした。そして、嫌な予感が的中残念応援クリックお願い致しま～す。
2010.05.28
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おまけの収入
今日は何位かな～久しぶりに体脂肪率をはかってみました。21パーセント。。。体年齢は本当の年齢より7歳若い数値でした電気やさんで売ってる家庭用の測定器なので、どれ位の精度かわかりませんが・・・最近運動不足だったので数日前にまとめて（自分流ですが）筋トレしたのですが、そのおかげかな？その後激しい筋肉痛に襲われました（笑）ほんとはコンスタントに何か運動しないとですね。関西電力さんから封書が送られてきましたいつもの電気料金の請求書とは違うものでした。あて先住所の上部には「電柱敷地料お支払予定明細在中」の文字。戸建物件の敷地内に電柱があり、その地代がもらえるのです。３年で4500円という微々たるものですが、想定していない収入だったので嬉しいです。ちょっとしたお小遣いの足しになるかな応援クリックお願い致します。
2010.05.26
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初取材受けました♪ 配水管補修
応援して下さる皆様に感謝いたします登録してから１ヶ月と少しが経ちました。読者の皆様のおかげで、先日取材の申込みが舞い込みました。詳しいことは書いていいのかわからないので、とりあえず内緒にしておきますさておき、今日は配水管の簡易補修をしました。以前、駐車スペースが水浸しになっていて様子がおかしいなあと思って、原因を探っていました。すると、近くにある配水管が歪んで大きな亀裂が入っているではありませんかどうやら車にぶつけられたようです。歪みを手で矯正して、防水テープで応急処置しました。これで、周辺に水が散らばることはないでしょう・・・補修途中の様子最高記録２３位までいきましたが、着実にDOWNしてきちゃいました応援クリックいただけると嬉しいです
2010.05.24
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クレーム対応、便座修理
応援宜しくお願い致しますクリックすると何位か見れるよ。先日、入居者さまから”便座の止め具が取れる”とクレームがありました。そこで、愛車をとばして、便座を交換しに行ってきましたコーナンで買った白い便座は3500円程度でした。何度かお世話になっている設備やさんに見積りをお願いしましたが、便座だけで9500円はするということと現在ついている便座の何が問題なのかを自分の目で確認しておきたかったので、自分で交換することにしました。ちなみに、コーナンなどの量販店は大量購入するので、価格を抑えられるそうです。始めて採用した商品だったので、説明書を確認しながらなんとか取替え完了。平静をよそおっていましたが、内心はちゃんと出来るかハラハラしていました簡単に予習していたとはいえ、ぶっつけ本番！後ろで見られているとやりづらいですが、以前よりはそんなプレッシャーに負けないほど度胸がついたようです（笑）仕事終わりにアイスクリームを出していただき、最近の物件の様子を伺うことができました。その後、ちょっと荒れ気味な共用部を綺麗に清掃。そして、ご指摘のあった入居者さまへの注意。。。^^;地味～なお仕事でした。応援いただけるとモチベーション上がります。
2010.05.22
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要注意？～固定資産税・都市計画税
ついでにクリックして下さいなIKEAで買ったエルダーベリーフラワージュース。スウェーデンでは美肌飲料としても飲まれているらしい。水で薄めて飲むのですが、なかなか美味しいラベルの写真の花のように綺麗になれるといいな(笑)４月頃に届く固定資産税・都市計画税の納付書。第１期分の支払い期日は、うちの場合、全て５月末日でした。物件の所在地によって支払いの指定機関が違うので、一日に自転車でいくつかの銀行をはしごしました指定機関で支払う方が手数料がかからないのでお得です。自転車で向かう時間はとられますので、やさいを買いに少しでも安い遠くのスーパーに行くようなものでしょうか。。。なお、指定銀行や指定のコンビニ以外でも支払えるようですが、結構な手数料をとられます。ちなみに、私の経験上、１件あたり８００円ほどかかると言われました。ところで、大家業をする上で考慮し忘れてはいけないことの１つが、この固都税（固定資産税と都市計画税のこと）ですよね。物件を探しているときに、固都税の額を確認しておかないと大変なことになってしまうなと思う物件を本当にたまーにですが見かけます。お付き合いのある不動産会社さんから物件の情報をいただいた時のお話です。ＲＣで全戸ファミリータイプ（３ＬＤＫ）のマンションで積算評価額よりもかなり低い売り出し価格になっていました。いろんな意味でrubier☆好みの物件で、かなり真剣に検討したいと思えるものでしたしかし、家賃を見積もったところ、固都税がマンション１棟の家賃の約３ヶ月分と非常に高いものでした。表面利回りは高いのですが、実質的な利回りはかなり低くなってしまいます。リスクをとって物件を運営していく価値があるように思えませんでした。もし、周辺の物件などに比べて固都税が異様に高過ぎる場合は、役所に申請して固定資産税評価額を下げてもらえることもあるようです。売却することを考えているならば、固定資産税評価額は高いままのほうがよいかもしれませんね。でも、長期保有で賃貸経営していく方針であれば、固都税は安い方が断然お得です。なお、rubier☆が取得した物件の固都税は全て家賃の１ヶ月分以下です１票入れていただけると嬉しいですありがとうございます。
2010.05.20
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火災＆地震保険の更新
わ～い。現在25位、最高新記録25位以上はトロフィー（？）ゲットできるんですね。見てみて～。今日は火災・地震保険の更新をしました。保険会社を選ぶのって難しいです。物件を購入して保険を選ぶたびに悩みますが、その時の状況や背景に合わせてベストだと思うものを選んでいると、様々な代理店と付き合うことになってしまっていますただ、契約は1年毎でするよりも、複数年にした方がお得なことは確かなように思います。”レジデンス椿”の場合は購入時の状況から他に選択肢がありませんでした。（過去の記事、何かの参考になるかもしれません）なので、状況が変わったら他社に乗り換えるかもしれないと思い、1年更新にしていましたが、そのまま同じ会社で更新することに決めたので、今回は5年分一括払いに変更しました。保険金額も低くしましたので、直接比較はできないのかもしれませんが、保険金額を２９％低下させて5年契約にした今回の場合、更新前と比べて1年あたりの保険料が３７％も低下しました。保険金額を低下させたことによる保険料低下の効果を簡易的に２９％と仮定すると、直感的には単年度で考えた保険料の８％の低下分が複数年契約による割引と考えられそうです（詳しくはそれほど簡単ではないと思いますが）。4年分の保険料を自分で複利で運用した場合と比較しても、手間と確実性を考慮すれば、納得の割引だと思います。更新作業も当分はしなくて済むので楽ちんです応援よろしくお願い致しま～すぽちっと押してね。
2010.05.17
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庭有り物件ｖｓ庭なし物件
今日は３１位までUPいつも応援ありがとうございます。本日はたっぷりお仕事。まずは、先日退去予告のあった”レジデンス月光”の退去の件で入居者様と相談午後からは関西のとある地方都市に位置する”レジデンス椿”まで行ってきました町内会費を払いに町内会長さんのお宅を訪問。周りの方たちと協調するように努めること物件を保有し続けることを考えているならば特に大切なことだと思います。その後、物件の掃除をしました。椿の花が全て落ちて、えらいことに・・・散らかっていました綺麗な庭があると物件の印象がとても良くなりますが、落ち葉を拾ったり伸びた木を整えたりする必要があるので手間とお金が余分にかかります。庭の無い”レジデンス月光”よりも明らかに掃除が大変です。現段階では自分で共用部を掃除すると同時に庭掃除や剪定もやっているので余分なコストはかかっていませんが、手間はかかります。そろそろ物件の掃除や庭の剪定などはアウトソーシングしていこうかなあと考えていますよろしければクリックお願いしま～す
2010.05.16
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またもや退去通告
UP and DOWN 繰り返しながら頑張っていますいつも応援して下さる皆様、ありがとうございます。堂島ロールを買いに行く途中、気になる建物を発見しました。中央奥の薄汚れた（かなり汚れた？）ビルディング・・・一体何なんだろう？何年前に建てられたんだろう？ん～気になる。誰か知っていたら教えて下さい実家に行った帰り道、”レジデンス椿”（仮名）の入居者様から着信がありました。帰宅して電話してみると、「この度、結婚することになりまして・・・。」ルビア☆「そうですか。おめでとうございます」ってまた退去～？？藤山勇司さんの「兼業大家さん黒字経営マニュアル」という本によると、平均入居期間は４年半だそうです。現在２３戸を貸しているので、単純に考えると、２．３５ヶ月に１件の退去があることになります。３月と４月は退去が無かったし、今回、続けて退去の連絡をうけたのが「５月と６月の退去」ということになりますので、計算上は４ヶ月で２件の退去ということで、たまたま連絡が２件重なっただけであってもおかしくないかな、とも考えられます。（とプラス思考で自分に言い聞かせました笑）業者様との関係作りも募集用の資料も出来ているので今回は時間も手間もそれほどとられないで済むと思います。さあ、気にせず次へ進むぞところで、藤山勇司さんの「兼業大家さん黒字経営マニュアル」おススメです。ちょくちょく参考書として活用しています今日も応援クリックお願い致します
2010.05.13
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退去の知らせ^^;
上位は競合相手がひしめき合っていますね。何とか30位台に踏みとどまっている感じですこの間満室になったばかりの”レジデンス月光”（仮名）ですが、退去通告がきてしまいました入居申込み時には、別居されるということが転居の理由だったのですが、どうやら事情が変わったようです。縁あって出会えた入居者さまが幸せになることは喜ばしいことなので、気持ちよく対応したいと思います以前、「離婚」を理由に入居申込みをいただきましたが、「離婚がなくなった」ということでキャンセルされたことがありました。最近、別居や離婚が原因での転居される方は多いので、こういうこともちょくちょく起きます前向きに次の入居者さまに出会えるよう準備を進めていきたいところです。モンシュシュの堂島ロール母から「食べてみたい。」とせがまれていたので、明日買っていってあげようと思います。たまには親孝行しないとね。ぽちっと応援よろしくおねがいします
2010.05.12
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入居者さまからのクレーム～便座とれました
クリックすると順位がみれるよ一時20位台UPしたのに、着々とDOWNしてきちゃいました応援プリーズ。やっぱり人も物も気にかけてあげないとすねちゃいますね。ちょっと更新していないうちに順位落ちちゃいました（笑）自主管理ですので、毎日ほんのちょっとですが何かしら仕事があります先日、入居者様からお電話がかかってきました。”便座の止め具が取れた”とのこと。どうやら部品が壊れたようです。そのお部屋はIKEAで購入した木製便座を設置していました。何部屋か取り入れた商品であり、お客さまには好評でしたしかし、取り付けた時になんかちょっと頼りない（入居者様の扱い方によっては部品が外れやすい）かも？と少し心配していました。出来るだけ早く取り替えてあげたいところですが、入居者様の都合のよい日が土曜日しかないということなので、こちらの都合のつく土曜日に対応させていただくということになりました。しょっちゅう外れたら困るので、今回はホームセンターに売っている普通の白い便座を購入して設置することにしました。もちろんお客さまの了承済みです応援してもらえると嬉しいです
2010.05.11
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Win-Winな取引？物置き漏水対策
皆様、応援ありがとうございます。わ～い、ランキング30位までUPしました気分がよいので、はりきって更新しま～す。”レジデンス月光”（仮名）の狭小１Ｋの引渡しが無事完了して、入居者様が引っ越して来られました。これで空室は店舗１戸となりました。しかし、この店舗部分は店舗として貸すには厳しく購入時に収益として期待していませんでしたので、気分的には満室達成です。４月２７日と２８日の記事で触れた物置の水漏れ（ほんとにわずかなのですが^^;)の件ですが、今回は応急処置での対応で済ませることにしました。防水工事もしている塗装やさんに簡単に見てもらい、原因ではないかと思われる数箇所にコーキングを打ってもらったのですが、さすがにそれだけでは問題は解決しませんでしたその後、大先輩大家の大シマさん からアドバイスをいただき、水が漏れてくる箇所の下に板の様なものを斜めに設置し、どこかへ排水するのが一番よい解決方法であるということがわかりました。大シマさま、ほんとうに有難うございました防水作業と確認に数ヶ月はかかるかな、と長期戦を覚悟しており、正式には募集を掛けていなかったのですが、物置が防水作業中とのことをご理解いただいたうえで内見をされた方から、仲介業者さんを通じて家賃を下げて欲しい（物置は必ずしも必要ない？？）という提案がありました。入居日もどうしてもＧＷ明けがよいと言うので工事が間に合いませんそこで、念のため、もし防水対策がどうしてもうまくいかなかった場合を考えて、物置を完全に塞いでしまって壁を造作する対策が取れるように、”家賃を下げる代わりに物置は専有面積に入れない”という特約をつけて契約を交わしてもらいましたそれと平行して、水漏れ原因の可能性として考えられる限りの箇所にパワーテックとシリコンコーキングで処置を施しておいたので、当分は漏水することはないだろうと思いますランキングが上がると更新するモチベーションも上がります（笑）今日もクリックしてね
2010.05.08
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レジデンス満室☆本日の訪問者
今日は何位かな？いつも応援ありがとうございます。関西大家の会で知り合ったまるこさんが物件見学＆遊びに来てくれました。以前から気になっていた近所の韓国料理やさんに行ってみたのですが、残念ながらお休み大雨で遠くまで足を運ぶのは辛かったので、”元魚屋さん”とおぼわしき小さなスーパーでお寿司を買い込んで、自宅でランチしましたここのお寿司は新鮮でネタも大きくて超美味お値段も安いので、最近のお気に入りです。まるこさんも「美味しい」を連発していました(笑）おみやげにいただいたロールケーキ。ゴディバのチョコクリームフレーバーのコーヒーをいれて、ティータイムを満喫しました。まるこさん、ありがとぉおいしかったその後、賃貸仲介業者さんが契約書類一式を持って自宅まで来てくれました。そう、先日入った入居申込みが無事に契約まで進んだのです。保証会社の審査も無事降りたようで明日からの入居です。これで、”レジデンス月光”（仮名）のレジデンス部分が満室になりました所有物件２６戸のうち２５戸（うち２戸は自己使用）が埋ったかたちです。残りの１戸は現状店舗として募集していますが、これからいろいろと試行錯誤してみようと思います。今回問題となっていた水漏れの件の対応はまた後日ＵＰします。クリックしていただけると嬉しいなぁ
2010.05.07
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ベランダ補強
クリックしてくださった皆様、ほんとにほんとにありがとうございますおかげさまで37位までランキングUPしました。先日入居申込みのあったお部屋のベランダふと思いたって、パワーテックを塗っておきました。だいぶ前に購入した在庫を使ってしまいたかったのとコンクリートの劣化予防対策です今年入れ替わりのあった戸建のベランダは雨が降ると水たまりができ、排水口にながれていかず蒸発するかコンクリートにしみ込んでいくしか水が吐ける方法がありませんでした。そのまま放って置くと水漏れの原因になりかねないと思い、排水口にうまく流れるように傾斜をつける工事をしてもらいました。その上からダメ押しでパワーテックを塗布短時間で簡単に塗れるし、これで何年か寿命が延びるかな今日もぽちっと応援してもらえると嬉しいです
2010.05.06
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便利グッズご紹介
41位まで上がったのに、ダウンしてきちゃった。誰かクリックして～(笑）ゴールデンウィークも終盤ですね。昨日、今日はのんびりリフォームをしながら読書やアイスクリームを堪能して過ごしていました。最近、サーティワンにはまっています毎月新しいフレーバーが出るのがいいですね。今月の私的ヒットはココナッツグローブとキャラメルプラリネチーズケーキ今日は、先日ホームセンターで見つけた素敵なお掃除グッズをご紹介物件の共用廊下にある排水溝にホコリが溜まって気になっていました。どうして掃除しようかと悩んでいたのですが、先日こんなものを発見しました。溝にはまるサイズのほうきとちりとりのセット。これだ～と思い即決買いでした。使い勝手は、ほうきは大方のゴミを掃くにはよいですが、細かい砂埃の掃除には向きませんでした。なので、職人さんがホコリ払いに使う刷毛のようなもの（すいません、名称わかりません^^;写真右側)を代用。ちりとりはサイコーでしたセットで約600円だったと思います。ぽちっと押してくれたらうれしいな♪
2010.05.04
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神戸の不動産。レジ残り１戸入居審査中。
ここ３日ＵＰしていなかったのに少しランキング上がってました応援して下さった皆様に感謝です。数日間実家に滞在していました。昨日は弟の結婚披露宴があり、神戸まで途中で見つけたレトロな建物に目を奪われました。戦前に建てられたと思われる”御影公会堂”いつまでも取り壊されずに残っていて欲しいな。この周辺の物件が欲しいと思うのですが、収益性を重視するとなかなか手が出せません治安や環境がよく人気のエリアなので、物件がお買い得価格になり難いようです。本日いただいたプレゼントMさん＆Yちゃんありがとうございました～。とても嬉しかったです本日帰宅すると、入居申込み書がＦＡＸされていました。現在入居審査＆調整中です。話がうまくまとまれば、１週間後にはレジデンス部分は満室となりますが・・・どうなるかな～。応援していただけると嬉しいですクリックしてね
2010.05.02
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