2020年11月の記事
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木三共
先週は、横浜の建築会社さんに、お話を聞かせていただきました。担当の方は、工業高校を卒業した後に就職して、5年ほどアパート設計の仕事をしてるとのことでした。毎日のようにアパートを設計されているプロは、土地を見てどんなアパートを作れるかについて即答してくれます。とても勉強になりました。私もそんなスキルが欲しいです。お話を聞いてて、気がついたのは、地元で何十年とやってる業者さんでも、収益物件のニーズについてはそんなに把握してないんだなと思いました。どの間取りが良いか、この地域は需要があるかは、質問に答えられない。と言った感じでした。もし、これらのサービスを受けたいなら、間に不動産屋さんを入れるとスムーズになるとの事です。その際の手数料の相場も聞けたので、不得手な土地の場合はお願いしようと思いました。大まかな金額についても聞けたので、土地を見つけてボリュームチェックをしてもらおうと思います。週末の内覧１．越境しまくりボロボロアパート。立地は良いのですが、共用階段と2F通路がまるごと越境してました。二階の通路と屋根の一部を切り取らないといけないので、超大掛かりな再生必要そうです。思いっきり下がらないと欲しくないと伝えてきました。２．リノベ済再販アパートの内覧。元々2DKだった間取りを1LDKに再生している物件を見てきました。居室内は、水回りも含めてデザイナーズリノベされてて格好良かったです。しかし、退去した別の部屋を見てみると雨漏りしてました。ここで、改めて謄本を見てみると、持ち主は業者でノンバンクで借りてました。借りた額面に20％上乗せした価格で売りに出して、売れないので、最近10％下げた感じでした。雨漏りを直してない状況で、10％の利益。さらに業者なので瑕疵担保2年でしょうか。厳しそうだなと思いました。改めて、転売業者の仕入れ価格も高いなと感じました。そういえば、ここ最近、ワタシの買いたい値段が業者の買い取り価格よりも下回ってることが多くなってきました....思ったよりも小さい利益で買いに行くのですね。そもそも同額だったら業者売りを優先だろうし。面倒臭い・ニッチな物件を買うか、長期的に検討できる物件を買うか等業者と競争にならないようにやっていきたいです。ダメ元で買い取り希望額を伝えていると、近くに未掲載の物件があるので見て行かない？と誘われて、もう一物件を見てきました。両面接道築5年木三共利回り7%でした。ちょうど、先日建築会社さんに木三共の建築価格を聞いてたので土地仕入れから建築まででいくらか？というソロバンをその場で弾くと、土地から仕込んで建物まで新築した価格に500万円位利益がのってました。おそらく、利回り7.5%位で仕上げて、５年のCFと残債減少分が利益。売却益は、2500万程度でしょうか…出口ですね...こういう売却をワタシがやりたい。と思いました。それにしても、大きい物件になると、利回りが低くても売却できれば利益が大きいですね。横浜のアパートが７％で売れたらですが...健美家コラム♪大家列伝に取り上げていただきました。（前編） 大家列伝に取り上げていただきました。（後編）
2020.11.29
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シロアリ
3連休は、内覧と引き渡しを受けた物件を見てきました。シロアリって凄いですね。写真は、居間。おそらく、こたつを置いてたあたりが食べられています。玉砕しているのを知っていて購入しましたが、改めて凄かったです。大引き、床束がすっかり無くなっています。一部屋だけでなく、風呂の床の柱もスカスカでした。傾きもあるなと思ってましたが、大工のおじさんに診てもらったところ、傾きもシロアリのせいらしいです。防蟻処理は大体、7000円/坪位でできるとの事なので、10万円位を払って防蟻処理してれば良かったのにと思いました。大工のおじさんに再生について聞いてみると、ジャッキアップで傾きはとれるとのことでした。ジャッキアップすることにより、風呂が壊れて使えなくなってしまうので、風呂もやり替え、床やり替え、もろもろで120万円位かかってしまうとの事でした。ぼろ物件にそこまでかけると、あまり面白くないので、更地にして新築するかを検討したいと思います。ほかに、横浜の崩れてる擁壁物件を見てきました。再生できれば高利回りですが、難易度高めですね。擁壁の補修について詳しい方いたら教えてください。激安で治るなら購入したいです。ニーノの部屋でDX母ちゃんのセミナーを受講しました。DX母ちゃんといえば、リノベ、デザインクロス。というイメージでしたが、ベテランの不動産業者だったのですね。未経験から数百万円の物件売買を繰り返して大きくなったなんだなというところが印象的でした。エリアが違うから、どうなんだろうと思ってましたが、原理原則は同じですね。超勉強になりました！健美家コラム♪大家列伝に取り上げていただきました。（前編） 大家列伝に取り上げていただきました。（後編）
2020.11.24
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GOTOEAT連荘
GOTOEATが終わりそうです。そんな中今週末は、GOTOEAT連荘しました。GOTOEAT１第5回 5050さんとマッツン懇親会！ゲストは、五人前76さんでした。兼業大家で勤め人を辞めて、不動産以外の実業家になられたと言う事で、いつかお話を聞きたいと思ってました。不動産投資家→専業大家だったり、不動産投資家→業者だったりする方は聞いたことがありますが、別ビジネスを立ち上げるという方は、周りにはあまりいなかったような気がします。初見なのですが、ラジオだったり、加藤ひろゆきさんのVoicyで聞いてたりしてたので、親近感がありました。流石経営者。はっきりとした意見を言ってくれる方でした。ありがとうございました。勉強になりました！！！GOTOEAT2今年できた、JR横浜タワーに今更ながら初めて行きました。自粛中だったので、出来たのを忘れてましたが、ブルーボトルコーヒーが出来てたり、映画館が出来たり、人の流れが変わっているような気がしました。駅直結なのでとても便利です！そして、鬼滅の刃の映画を子供と見て、お寿司を食べてきました。GOTOEATは行ったことないお店に行けて楽しいです！GOTOEAT3先週用事があって見れなかった、ぷーさんのセミナーの録画版を見ました。コミュニケーションの取り方からとても勉強になりました。今まで生きてきて、仲良くなりたければ、距離感を詰めるには、砕けた話し方がよいと勝手に思ってましたが、間違っていたかもしれません。礼儀正しく丁寧な話し方を聞くのは心地良いですね。コミュニケーションも相手のことを考えて段階的にとる。人として勉強になることが多かったです。不動産のノウハウというよりも、ビジネスの原理原則を聞けたような気がします。夜は韓国焼肉に行きました。キムチ、サムギョプサル、チジミ、ユッケジャン。ごちそうさまでした。外食は当分良いかな...健美家コラム♪大家列伝に取り上げていただきました。（前編） 大家列伝に取り上げていただきました。（後編）
2020.11.15
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ワイモバイル
書くのをサボるとずーっとサボってしまいます。継続は力なり...とりとめのない話ですが、近況を。湘南戸建ての引き渡しがありましたので、中を見てきました。残置物モリモリです。1世代前のレコードやCD。玉砕しすぎてて再生しようか、迷います...新築か？とりあえず、残置物を撤去しようと思います。GOTOEATにハマってます。毎日毎日毎日※生ビールはGOTOEAT対象外で瓶ビールだとOKせっかく、自粛前の体重に戻ったのに、来店する度に、家族4人で4400ポイントをもらって、4000円分以上食べる。無限くら寿司です。で、分かったのは、ビール抜きで寿司を4000円以上食べるのは難しい。以上。寿司を食べた帰りに、携帯屋さんで話していると、ワイモバイルに新プランがあるのが分かりました。UQモバイルのデータを使い切っても1メガが良いな―と思ってたけど、ワイモバイルにもほとんど同じプランが出来たのですね。現在加入してるのがスマホプランM（3980円）で、新しいプランはスマホベーシックプランM（3680円）。新しいプランのほうが安いのに、月々使えるデータ量も多いし、データを使い切っても1Mの速度。自動的に新しいプランにしてくれよ！と思うけど、変更してくれない。情報はとりに行かないと、置いて行かれるんだなーと思いました。ちなみに12月にさらに新プランが発表されるみたいです。我慢できずに変更してしまいました。健美家コラム♪大家列伝に取り上げていただきました。（前編） 大家列伝に取り上げていただきました。（後編）
2020.11.09
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