武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

今回は、中古住宅を購入するまでに
実際に必要な手続きについて解説します。
　　　　　　　※中古住宅に限らず、
　　　　　　　　土地を買う場合も含めて・・
　　　　　　　　不動産購入の際の入り口部分の
　　　　　　　　お話です。
物件を購入する人に最初に訪れる「山場」が
「買受申込書」 の提出です。

中古マンションや中古戸建てをいくつか
見学した上で、
「この物件に絞って交渉しよう」
と決めたときに作成する書類で、
「買い付け証明書」 という名称で呼ばれる
こともあります。
　　　　　　　※当事務所顧問会員のMさん（50代）
　　　　　　　　も、これから土地を購入しようと
　　　　　　　　書類を提出しています。

　　　　　　　　書類の名称は業者によって色々です。

　　　　　　　　今回は売主側のT不動産の様式で
　　　　　　　　申込みしましたが・・
　　　　　　　　名称は、 「買付（かいつけ）依頼書」
　　　　　　　　というものです。

買受申込書には 「購入希望価格」
「契約希望日」「決済・引き渡し希望日」
「その他の契約条件」 などを記載し、
売り主や仲介業者宛てに提出します。
　　　　　　　※Mさんのケースでは、
　　　　　　　　私がMさんに代わって記入、
　　　　　　　　提出しました。
たいてい仲介業者が書類のひな型を
持っていますので、
ご自身で書式を作成する必要はありません。
　　　　　　　※当事務所は宅建業登録はして
　　　　　　　　いますが、日常的に不動産屋さんを
　　　　　　　　しているわけではないので、
　　　　　　　　そのような用紙は用意していません。

　　　　　　　　ひな型は用意していませんが、
　　　　　　　　事案が発生する都度、
　　　　　　　　相手の業者から取り寄せて
　　　　　　　　作成・申込みをしています。

■交渉の第一歩

この書面には、買い主が売り主に対して
「この条件で購入したいのですが、
　交渉相手を
　私ひとりに絞っていただけませんか」
という意味合いがあります。

まさに、中古物件購入における「第一の山場」
といってもよいでしょう。

買受申込書の内容を見て、
売り主が交渉のテーブルに着くことについて
合意してくれれば、
買い主は仲介業者を経由して売り主と
売買交渉ができる状態になります。
　　　　　　　※現在のMさんが、この状況です。
仮に、売り主の希望価格に満たない金額で
買受申込書を出した場合、交渉のテーブルに
着いてもらえないこともありますし、
よりよい条件を提示する別の買い主が
出てくるまでという条件付きで
交渉できる場合などがありますので、

売り主の希望価格で提出するか、
低めの金額で提出するかは、
仲介業者の腕の見せどころになってきます。
　　　　　　　※あ・・　そういう駆け引きは
　　　　　　　　特にしていません。

　　　　　　　　ただ、古屋付きの土地なので、
　　　　　　　　その解体工事を業者に見積もって
　　　　　　　　もらったら、とんでもない金額に
　　　　　　　　びっくりしたので・・

　　　　　　　　申込みから数日後に、
　　　　　　　　「いくらか値引きしてもらえませんか？」
　　　　　　　　ということは伝えました。

　　　　　　　　・・ら、売主さんと業者とで相談して
　　　　　　　　少し値引きに応じてくれました。

■「仮契約」にあらず

買受申込書を提出したことによって
「仮契約」を結んだとおっしゃる方が
まれにいらっしゃいますが、これは間違いです。
　　　　　　　※まあ・・　勝手に勘違いする人、
　　　　　　　　すごく大勢いますね。
買受申込書の提出をもって
売買契約を締結したものとはみなされませんし、
仮契約でもありません。
　　　　　　　※当たり前。
売買契約書に署名押印するまでならば、
いつでも取引をやめることができます。
　　　　　　　※当たり前。
買受申込書には買い主が購入希望金額を記載し、
記名押印をすることになるため、
仮契約だと誤認してしまうのかもしれません。
　　　　　　　※おバカさんです。
また、買受申込書の提出時に、
申込証拠金として10万円程度の支払いを求める
仲介業者がいますので、
これによって仮契約と誤認するのかもしれません。
　　　　　　　※おバカさんです。
記名押印したりお金を支払ったりすると、
「買わなければならない」という気持ちに
させられてしまうことが
仮契約といわしめる理由なのでしょう。
　　　　　　　※おバカさんです。

　　　　　　　　ま・・この辺は、業者も商売です。
　　　　　　　　「もう買わなければいけない。」
　　　　　　　　と、あからさまに思い込ませる
　　　　　　　　そんなひどい業者もいます。

　　　　　　　　洗脳されないように・・。
なお、買受申込書を提出した後、
その物件をいろいろ調べた結果、
問題となる点が見つかったり、
気になる点が解消されなかったりしたことが理由で
契約を中止したとしても、
申込証拠金は全額返還されます。
　　　　　　　※当たり前。
ただし、申込証拠金を払うときは、
契約締結をしなかったときには返還されることを
書面などで確認しておいたほうが安全です。
　　　　　　　※書類に一言、入れてもらいましょう。
買受申込書に記載する「その他契約条件」には、
一般に 「融資特約あり」 などと記載するケースが
多いです。

これは、買い主が住宅ローンを利用する場合に
記載するもので、万が一、融資が通らなかった
場合には無償解除できるという条件を付すものです。
　　　　　　　※これは、このように申込書だけでなく、
　　　　　　　　売買契約書でも同じことになります。

　　　　　　　　「契約締結した後でも、ローンが
　　　　　　　　　通らなかったら、何の負担もなく
　　　　　　　　　契約を解除することができる。」
　　　　　　　　・・というのは、
　　　　　　　　普通のことです。

　　　　　　　　Mさんの土地購入はキャッシュなので、
　　　　　　　　関係ないお話ですが・・。

実はこれ以外に、記載しておくとよい事項があります。

「契約前の ホームインスペクション （住宅診断）
　　　実施について売り主にご協力いただくこと」
と、
マンションの場合、
「マンションの管理に関する各種書類の
　開示について売り主にご協力いただくこと」
です。
　　　　　　　※申し訳ないけど、
　　　　　　　　診断結果がどうあれ・・
　　　　　　　　マンションは買わない方がいい。
　　　　　　　　マンションを所有してはいけない。

　　　　　　　　分からない人はキーワード検索！
　　　　　　　　「マンションを買わない方がいい理由」

■「本気」を見せて初めて可能に

ホームインスペクションとは
「住宅に精通したホームインスペクター
　（住宅診断士）が、第三者的な立場から、
　また専門家の見地から、住宅の劣化状況、
　欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、
　おおよその費用などを見きわめ、
　アドバイスを行う専門業務
　（内閣府認証ＮＰＯ法人
　　日本ホームインスペクターズ
　　協会ホームページより抜粋）」
のことです。
　　　　　　　※建築士さんたちが、
　　　　　　　　この資格を取っているようです。
中古住宅を購入する際に
ホームインスペクションを行うことは、
欧米では当たり前のこととなっています。

日本でも徐々に消費者に知られるようになって
きていますが、
購入してくれる可能性のある買い主に対して
でないと、
売り主もホームインスペクションの実施を
許可するわけにもいきません。

ですから、買受申込書に記載して
売り主にお願いしておくとよいのです。
　　　　　　　※中古住宅の場合はそうしたい。

　　　　　　　　Mさんの場合は「古家付き土地」です。
　　　　　　　　この「古家」に住むわけでなく、
　　　　　　　　即解体工事をしてしまいます。
また、
「マンションの管理に関する各種書類」については、
マンションの管理に関するルールブックである
「管理規約」、
マンションで生活するためのルールブックである
「使用細則」、
マンンションが抱える課題についてどんな議論が
なされているかが記載されている
「総会議案書」「総会議事録」、
マンションの修繕計画案である
「長期修繕計画案」
などの書類などがこれにあたります。

これらは、買受申込書を提出するまでは、
その物件に関する詳細資料を見せてもらえない
ことが多々あります。

売り主や仲介業者の立場からすると、
買い主が買う気になっていないものに対して
あまり力を入れたくない、
あるいは売り主や売り主側の業者に開示を要求
しづらいという側面があるからです。

しかし、 買受申込書 はある意味、
「買い主の本気」を見せるものです。

書面提出以降はこれらの書類を入手することは
比較的簡単にできるようになります。
　　　　　　　※・・が、しつこいようだけど、
　　　　　　　　マンションを買ってはいけない。
　　　　　　　　所有してはいけない。

　　　　　　　　金食い虫になる。
　　　　　　　　人生のお荷物になる。
なお、買受申込書を書くとき、仲介業者は
２～３日後に契約予定日を設定するよう勧める
ことが多いのですが、
　　　　　　　※その通りにしてはいけない。

　　　　　　　　本当に買うかどうか？
　　　　　　　　判断するのに2～3日は短すぎる。
少なくとも契約予定日は買受申込書提出日から
１～２週間程度の間隔を空けるようにしましょう。
　　　　　　　※今回のMさんのケースでは、
　　　　　　　　契約予定日まで2週間を目安に
　　　　　　　　記入して申込みました。

　　　　　　　　その予定日をすでに過ぎていて、
　　　　　　　　まだ契約していませんが、
　　　　　　　　だいじょうぶです。

　　　　　　　　何度もやり取りをして、具体的な
　　　　　　　　詰めの作業をしてきています。

　　　　　　　　「もう・・買う前提で作業をしているな。」
　　　　　　　　ということは、認識してもらっています。

　　　　　　　　今、ボールは売主側にある
　　　　　　　　そんな状況です。
これは
ホームインスペクションを実施する日程を
確保するためであり、
また、早めに売買契約書案、重要事項説明書案や
マンション管理に関する各種書類などの
提示を受けて、事前に
じっくり読み込むための期間を確保するためです。
　　　　　　　※Mさんのケースでは・・現在、
　　　　　　　　売主側の不動産屋さんが
　　　　　　　　重要事項説明書や売買契約書
　　　　　　　　を作成してくれています。

　　　　　　　　できあがったら、私の方で
　　　　　　　　チェックさせてもらいます。

買受申込書は単に購入希望金額を売り主に
打診するというものではなく、
契約締結前に買い主として知っておきたいことを
しっかり確認させてもらえるようにするための
機能もある、と筆者は考えています。
　　　　　　　※同感です。
まだまだ、このような考え方は仲介業界の中に
浸透はしていませんが、
一部にはこうした考え方を理解してくださる
業界の方も徐々に増えてきたように思います。

契約前に物件に関する様々なことを調べることにより、
後々のトラブルを極小化できるということを
売り主に対してきちんと説明をすれば、
大抵は理解してもらえるというのが筆者の実感です。
　　　　　　　※同感です。
売り主も後日トラブルになるようなことは避けたい
と考えていますし、何よりも買い主に満足して
買ってもらいたいという方のほうが多いものです。

買受申込書を作成するときには、ぜひ参考にして
いただきたいと思います。
　　　　　　　※買う時に、自分に付いてくれる
　　　　　　　　不動産屋さん次第・・というところがある
　　　　　　　　と、感じています。

　　　　　　　　良い業者さんと巡り合えますように・・。