2011年06月の記事
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土地活用する前に地域の空室率を調べる方法
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆土地活用する前に地域の空室率を調べる方法おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。土地活用は賃貸住宅ばかりではない土地には個々に特性があってその土地に合った使い方があるということを以前お話しました。 土地の用途としていろいろな利用方法があるということを理解してください。 賃貸住宅を考えると竹末のメルマガのタイトル「アパート経営で成功する人・失敗する人」ですから 今回は皆さんが一般的に考える「賃貸住宅」をテーマとして取り上げてみましょう。 賃貸住宅といえば一番気になるのが「空室」です。 土地活用の前に空室率の市場調査が必要ですね。 そこで、私の長年の経験からその「空室の市場調査」についてある一定の地域で半径５００Ｍ以内をカンタンに調べる方法を教えましょう。 それは「目視」で調べるのです。目視ですから物件をみなければなりません。 「えっ、外からみてどうしてわかるの？」 でもこれが一番確実で正確な調査方法なんです。 物件ごとに空室かどうかをどうやって調べるのか？と思うでしょうね。 居住空間を外から見てどう判断するかですが簡単に言いますと「外から部屋の窓を見るのです。」 正確に言えば窓というより「掃き出し（窓）」です。 一般的な窓は、室内から見た場合腰からある窓ですが、 掃き出し窓というのは床からある窓でバルコニーなど、外部に出れるものです。 今は掃除機があるから使うことはないですがむかしむかし、部屋を掃除するのにほうきで掃除してましたよね。 ほうきで部屋の埃やごみを外に掃き出していたので「掃き出し」と言われるようになったんですね。 中連の窓では埃やごみは掃き出せないですよね？ わかりました？ と、なんだかんだといいながらまた悪い癖で、はなしが脱線しました。（笑） 明日のブログで続きをお話します。 レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座
June 30, 2011
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賃貸経営はスタート後からがほんとうの経営の始まり
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆賃貸経営はスタート後からがほんとうの経営の始まりおはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。 さて、 私のメルマガは、賃貸経営の運営、管理面での 話題が多いことはごぞんじだと思います。 こういうのって 専門用語でPM（プロパティーマネージメント） って言うんですが なぜ、 そのようなお話が多いかというと・・・ こういうことなんです。 アパートやマンション経営は、 建物を建設、あるいは購入し 経営をスタートするまでの苦労より 経営を始めてからの苦労や心配、悩み、不安のほうが 何十倍も多いことを知っているからです。 私のプロフィール を知らない方もいるかもしれませんが 私はメーカー時代の１９年間に２ＤＫ３ＤＫなど ２４５棟・１１４９戸およそ、１００億以上の アパートやマンションその他事業用建物を建設しています。 ですから、ある意味、建設する側の「賃貸経営の専門家」です。 それだけのたくさんの器（建築）を造っても、 以後の経営は、自分が引き継ぐわけではなく 建てたクライアントご本人が経営しなければならない。 所詮は、、 私の仕事は、建てるまでの仕事であって 自分自身が経営していくのではなく 他人（クライアント）が経営していくわけで、 結局、「他人事」にしか過ぎなかった。 いくら、建物を建てるまでの企画が 緻密な計算がされていても 完成した建物がすばらしいモノであったとしても 建物を維持運営し、入居者管理までやる苦労は 自分のものでない限り体験できません。 どこかのコンサルタントさんのように 物件も所有せずに机の上の勉強だけして 大家さんの前で講釈をたれる人には 絶対にわからないことなのです。 しかし、 わたしは今から７年前に投資物件を購入してからは 気持ちが１８０度変わりました。 賃貸経営がまるで大家目線になり 一円でも節約したい気持ちになりました。 全てを大家さんと同じ立場で考えるようになったのです。 「人に建てさせるのと自分で経営するのは これはちょっと違うな・・・」と。 賃貸経営を自分で体験し、 家主になってから運営や管理をすることが 家主にとって どれほど大変なことなのか、 またどれほど精神的なストレスがあるのか を体で覚えたのです。 大家は 空室の悩みや滞納、原状回復、家賃の下落、広告費など 直面する問題がたくさんあります。 また経営中にそういった難しい問題が次から次へと降りかかってきます。 これから何十年と経営し、こういった諸問題を 乗り越えていかなければならないのが「賃貸経営」です。 ー賃貸経営はスタートした後からがほんとうの経営の始まりー で「苦労の始まり」だといっていいかもしれません。 これから賃貸経営を始める人にも このことをしっかりと頭へ叩き込んで スタートしていただきたいと思いますね。 やってみなければ理解できないでしょうが 良い話ばかりではありません。 仮にうまく取得したとしても 経営スタート後、何年か経って、空室で悩んだり、 滞納で家賃が入らなかったり 昨日も、浄化槽の臭いが酷いと入居者から連絡がありました。（苦笑） こういった管理上のいろいろな問題が突発的に起こります。 いいことはいつまでも長く続きません。 このように、 ほとんどの大家さんが経営中のことで悩んでいます。 だから、わたしは、こういった日の当たらない 部分に特化して情報をお届けしているのです。 でも、こういった後ろ向きの話題って 派手でないから受けませんよね。 それがとても残念ですが・・・ レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座
June 29, 2011
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東京の建物は耐震補強工事が進んでいる
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆東京の建物は耐震補強工事が進んでいるこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。昨日、東京の神田を散歩していると耐震補強している建物を発見！千代田区の警察署の横の東京電機大学の建物でしたがなかなか壮観ですね。耐震補強もこのぐらい大きな建物になると補強もすごいもんですねぇ。う～ん、大きな鉄骨です。１０階建ての５階までというのがミソなのでしょうか。建物の外からブレースを付けているので丸見えです。片面だけで両面までやっていないのですがはたして持つのでしょうか？面白いです。東北大震災以降はこれからこんな光景をたくさん見るようになるでしょうね。ついでに皇居も廻ってきました。レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座
June 27, 2011
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レンタル収納ビジネス経営ノウハウ特訓講座
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆レンタル収納ビジネス経営ノウハウ特訓講座おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。昨日の土曜日は、東京の神田でレンタル収納ビジネス経営ノウハウ特訓講座を開催しました。４月にやったマスター講座の１８名の中の８人さんが参加されました。今回も朝１０時から夕方５時までの丸一日の長い研修です。今回の講座はマスター講座へ参加され「レンタル収納ビジネスをなんてしても成功させたい」という方のために特別に設けた講座です。講座内容は物件の探し方見つけ方のコツや屋外型レンタル収納庫ノウハウその他前回話足りなかったことや経営上の注意点などをお話しました。最終的にはまだ時間が足らなかったようです。（しゃべりすぎ？）今回の参加者８名は意欲が高く絶対に成功させるんだという方が多かったですね。たぶん、この講座を受けた方のほとんどは１年以内にレンタル収納庫を立ち上げ経営をスタートしていることと思います。竹末もとても楽しみにしています。ぜひ、首都圏で成功させてくださいね。レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座
June 26, 2011
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【大家業はサービス業だ】のカン違い
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆【大家業はサービス業だ】のカン違い ～入居者を甘やかすな～おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。先日、ある大家さんから電話相談がありました。 話を聞いてみると、空室の相談ではありません。 「長く空いた部屋がやっと詰まった！」ということで 大変喜ばしいことだったんですが 入居者は、生活保護を受けている母子家庭だそうで、 それはそれで、時代がこういう時代ですから 仕方がないことです。 生活保護を受けた人でも、家賃を払ってくれるなら 大事なお客様には変わりありません。 ですが、その後の話を聞いてみると 引っ越した時点から、男性が毎日部屋に出入りし 一緒に生活している様子。 朝は仕事しているのかどうかわかりませんが しっかり車に乗って出て行くそうです。 しかも、 その母子家庭の母親と賃貸契約を交わしたときの 保証人がその男性だということらしい。 こういうケースって、よくあるんですよね～ 自分が借りれるだけの条件を持っていないので 女性の名前で契約をさせ、女性に住まいを借らせて、 あとから自分が部屋に入り込む。 たぶん、計画的な所業です。 そこで私はその大家さんに言いました。 私：「○○さんと契約を交わしているのはその女性でしょう」 同居人の名前や年齢もしっかり契約書に謳っているはず。 だから、その同居人でない男性が生活している状態 であれば、明らかな契約違反じゃないですか？」 大家さん：「そ、そうですね。確かに契約書に書いてあります。」 私：「そうでしょう。 だったら、その契約書の女性にはっきりと契約違反だと言ってください。」 大家さん：「そうですが・・・言わないとダメですか？」 私：「遠慮することはないでしょう。 入居者は大家が優しいと思えば甘えてきます。 ここは毅然と大家の立場で物言いをしてください。 今後のこともありますのでいい顔をしないで 契約書をたてに追求してください。」 大家：「はい、わかりました」 私：「それに、生活保護を受けてこういう状況になっている とわかったらすぐに役所の福祉課へ行って説明すればいい。 役所も事情がわかれば、生活保護を打ち切るかもしれません。 そうなったら本人たちも困るでしょう。 だから、言うべき時はいいましょうよ。」 大家さん：「ハイ、わかりました。早速、話をしてみます」 ということで話は終わりましたが どうも、本や雑誌、インターネットなどで勉強した 「大家業はサービス業」という文言に踊らされ、 間違った解釈をしている大家さんが多いように思います。 古臭いですが、大家と店子の関係は親と子の関係です。 日ごろは子供ですから、優しくしたとしても 一度、子供が悪さをすればお尻を叩いて厳しく躾ける。 （最近はこういう行為が子供の教育上問題になるそうですが。） これですよ。大家と店子の関係は！ どんなに空室が多くなって立場が逆転しようと この関係だけは死守しなければなりません。 たとえば、水が漏れたとか臭いがするとか 日常的なクレームには緊急に対処して あげるのはもちろんのことです。 これが入居者の「顧客満足感」ですし 大家として守らなければならない義務です。 お互いに守るべきルールは守るということです。 しかし、店子にへつらったり、愛想をしたり ぺこぺこ頭を下げたりすることが果たして サービスになるのかといったら大きな勘違いです。 大家は親代わりなんですから、ぺこぺこしなくたっていいんです。 どーんと構えて「貸してやっているんだ」という気持ちを 持ってもらいたいもんです。 あなたは大家。 入居者からは一目置かれる存在なんですよ。 そういう意識を持って接していると 入居者は「貸してもらっている」と自覚し 変な権利意識を持たないようになるでしょう。 大家としてのスタンスを問われますね。 私は自分のアパートで入居者に会うと かならず、挨拶をするように心がけています。 これは 「入居者と良好な関係を保ちたい」という 希望的な欲求と共に 「私が大家である」と言う一種の自己顕示でもあるのです。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 24, 2011
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お客様の声を聞いているか？ ～入居者に聞け～
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆お客様の声を聞いているか？～入居者に聞け～こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、 わたしのパソコンは、５年も使っているので すでに寿命なのでしょう。 パソコンがクラッシュ寸前で、 そろそろ、買い替えなくてはいけないと思い、 買う気満々で近くの家電量販店に行きました。 そこのパソコンコーナーで、若い店員さんに説明を受けました。 私は、正直、機械音痴でパソコンの知識がなく、 高齢者のユーザーと同じ程度（失礼！） のスキルしか持ち合わせていません。 そこで、 私はそのことを説明し 店員さんにパソコンを購入するだけでなく 余分なお金を出してもいいから パソコンを設置して今までどおり、 操作がすぐにできるようなサービスを求めました。 たとえば、 配線、接続、設定、データーの移行など、 初心者と同じレベルのことをその店員さんに説明し その対応に期待しました。 私は「困っているお客」なのです。 ところが、 その若い店員さんは、私の言っていることを理解しようとせず、 自分の店の立場を強調しました。 特にデーターの移行などは個人情報の法律で データーが消えたりして責任がかかるので対応ができない。 自分で説明書を読んでやってみてください。 というのです。 まるで「うちは商品を売ったらオシマイですよ。」 とそんな言い方にしか聞こえませんでした。 話にならないと思い、その店員さんから パソコンを購入する気になれませんでした。 その後すぐに同じ量販店のほかの店員さんに そのことを話しました。 すると、 彼は、私の望んでいることをキャッチし、こう言いました。 「有料のサービスになりますが、商品をお届けしたサービスの係りに 相談してみてください。３０分ぐらいの有料サービスを 商品と別に付けておきますからもし、そのサービスが 必要なければ断っていただいて結構です。」 この店員さんは私の知りたいこと、望んでいることを 的確に掴んで、お店ができる範囲でベストなアドバイスをしてくれました。 その他にも初心者の抱えている単純な疑問を 全て解決してくれました。 結果、私は前出の若い店員さんではなく この店員さんからパソコンを購入しました。 外付けハードディスクとかいう余分なものまでも・・・（笑） このできごとは私にとって、とてもいい体験でした。 そして、いろいろな重要な意味を 我々大家に投げかけてくれます。 ところで 我々の賃貸経営ではどうでしょうか？ 客付けの営業マンさんや大家さん 入居者の声を聞いていますか？ 入居者さんの知りたいこと、 望んでいること を聞いていますか？ 商品の説明だけに終わっていませんか？ 自分だけの早とちりになっていませんか？ そんなに難しいことではありません。 商品を「物件」という言葉に置き換えたらいいと思います。 私がパソコンを購入した動機と同じように 小難しいことを言っているのでなく カンタンなことを言っていますよね。 ですから 「お客は問題点を解決するために、商品を購入する」のです。 逆に、 「お客は問題点を解決できれば、商品を買ってくれる」のです。 大きな量販店では 顧客対応接客スキルは研修していることと思います。 しかし、 店員さんには個々で、能力的にスキルに差があります。 無茶を言う顧客には対応は難しいでしょうが 「顧客の切実な悩み」を真剣に解決してくれる 人材こそがトップセールスになれるのでしょうね。 スキルやセールス話法など、テクニック的な 問題だけではありません。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 23, 2011
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土地活用・有効利用は果たして正解なのか？間違いなのか？
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆土地活用・有効利用は果たして正解なのか？間違いなのか？おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。アパートやマンションを経営する大家さんは中古物件を購入して不動産投資をする人ばかりではありません。 もともと、土地を持っているもしくは親の代からの土地を相続してその土地へ賃貸住宅を建てる人だっているわけです。 そこで 土地に賃貸住宅を建てることを前提に「土地活用・有効利用」の話をしたいと思います。 竹末は以前、大手建築メーカーにいて新築の賃貸住宅ばかり建てていました。 ですから どちらかといえば賃貸の運営とか管理ＰＭ（プロパティーマネージメント）より「新築企画」の方が得意です。 クライアントから建てることを前提に依頼があった場合、 その土地に建物を建てる「理由」とか「動機つけ」が必要です。 ほとんどのオーナー（土地所有者）はさまざまな建設動機を持っています。 たとえば、 両親が高齢で土地を維持できなくなったとか 体を壊して農業ができなくなったとか 固定資産税が高くなって今のままでは税金が払えないとか 相続税がかかるのでその対策のために何かしなければとか 建物が老朽化して建て替えしなければとか このようにオーナーにしか理解できない様々な理由があります。 我々のように猫の額のような不動産しか持っていない人間にはなかなか理解しにくい、オーナーならではの「悩み」があるのです。 余分なものを持っている「富裕層」の悩みですね。 うらやましい・・・ そのような悩みを解決するためにオーナーはその土地に建物を建てようとするのです。 しかし 建物を建てるということは何千万、何億という投下資金が必要です。 土地を持っているにも関わらずこれだけの大きな投資をしても 条件によって違いますが 建設資金全額借入で実質的な利回りはわずか４～５％程度ぐらいしか回りません。 この程度の利回りしか得られないわけですから はじめて土地の有効利用をしようという人は賃貸住宅の経営計画書を見てびっくりします。 （建築会社・メーカーの収支計画は 儲かるような見せかけが多い） ほとんどの人が「なんだ、これぽっちか？あほらしい」 計算のできる人だったらやる意味、気持ちを失うでしょう。 要はアパートやマンションは「儲からない投資」の代名詞なのです。 だから オーナーの建設する動機づけが明確でないと企画している途中で頓挫する可能性があるわけです。 そのために意志をしっかりと持っていないといけないんですね。 「いったい、何のために建てるのか？」ということです。 ここら辺をきっちり抑えておかないと 土地の有効利用・活用は大金をはたいてやる事業ですから成功はしません。 もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 22, 2011
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続！入居者立ち退き交渉のコツ
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆続！入居者立ち退き交渉のコツ おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて昨日の続きです.「立ち退き」 これで第一段階の壁をクリアーしました。 しかしこれで一貫落着と思ったら大間違いです。 入居者側もそれなりに研究します。 入居者は、退去期限までの間に友人や知人へ相談します。 そうすると、いろいろアドバイスされたり知恵が入ったりして、 自分たちに有利な知識を得るでしょう。 そして時間がたつにつれ被害者意識を持つ人が多いようです。 通常期限の６ヶ月まで待てば、それなりの反応が必ずあります。 ほとんどの大家さんは追い出しに お金を掛けるつもりはありませんので お金を出したくなければここまで待つ必要があります。 そしてそこから 個々の入居者と条件面などで折衝しなければなりません。 入居者が退去するまでの期間は相手次第ですが、 ８ヶ月から１年の期間を要することも。 難しい入居者になると、２年以上ということもありました。 ８２歳の元ストリッパーのおばあちゃんでしたが・・・ お金を出しても良いから、早く出て行ってもらいたい というのであれば、条件付の催促文を作ります。 どんな内容かというと 「期限をつけて迷惑料を余分に出す」ということです。 たとえば、 「契約書には６か月と書いてあるが、〇月中に退去してくれれば 〇〇円の迷惑料をお支払いします。 しかし、その期限を過ぎれば迷惑料は０となります。」 というような期間限定つきの内容の文章です。 まともな人なら、お金欲しさに大概はこの条件に乗ってきます。 条件を呑むということであれば 即座に「合意確認書」というものを交わし お金は退去確認後に入金してあげます。 他にいろいろな経験をして気がついたことで、 アパート形式と一戸建て借家の追い出しでは まるで質が違います。 アパート形式は間借りしている感覚があり 空間を借りているので、比較的追い出しは簡単です。 ところが、 一戸建ての借家の場合は入居者はそういった 感覚を持ち合わせておりませんので一筋縄ではいきません。 次にお金の問題ですが、 私の今までの経験では敷金の返還、引越し代 移転先のための仲介業者への手数料が最低限の費用です。 付加的に迷惑料を考えておけばよいでしょう。 ちなみに 私の過去の体験では、一件につき総費用１００万というのも結構ありました。 最高は１５０万で相手は総会屋。 最低は敷金の返還のみで０の時もありました。 話をうまく持っていけば費用が０の時もあるのです。 ですから、結論として、 金額の多い少ないは「入居者次第」ということです。 物分かりの良い入居者であれば０になるし 悪い入居者であれば費用は底なしです。 また、解決策の一つとして、 交渉ごとは大家さん自ら交渉するより 代理人（仲介業者・コンサル）を起てるほうが、話が進みやすくなります。 それから少し費用が掛かりますが、 やはり法律の専門家「弁護士さん」でしょうね。 今日はチョッと長かったですが、古い借家をお持ちの オーナーさんは参考になったかなと、思います。 「立ち退き」は入居者の生活の基盤に関わる問題ですので、 交渉はきれいごとではすみません。 理屈通りにいかないのが立ち退き交渉だと覚えておいてください。 もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 21, 2011
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建て替え時の入居者立ち退き交渉のコツ
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆建て替え時の入居者立ち退き交渉のコツ 「立ち退き」 この問題に関して たくさんの大家さんが悩んでおられます。 築３０～４０年の古い借家やアパートは、 老朽化、防災上、土地利用の観点から考えると 家主として何とかしたい悩みの一つです。 そこで家主さんが考えることは、 古い借家の入居者を立ち退きさせて解体し、 新しく時代にあったものに建て替えたいという気持ちがあります。 しかし、入居者が入居している以上 すぐに解体に取り掛かるわけにはいきません。 入居者の居住権がある限り、 簡単に事を運ぶわけにはいかないのです。 一般的には 家主側の言い分は 「今まで安く貸してやっていたんだから 出て行ってくれるのは当然だ。」 と思われている大家さんが非常に多いですね。 また、大家として、店子に頭を下げるのも 今一つ気乗りがしないということも 理由にあるのでしょう。 しかし、それは大家の驕りでもあります。 現実は、 入居者側は大家さんの都合など、 これっぽちも理解しようと思っていません。 長い間住まわせていただいて感謝しているなんて 気持ちもさらさらありません。 入居者の立場から考えてみれば、 引越しに掛かる労力や費用など多くの負担を強いられます。 それを家主の都合で出ろというのですから たまったものではありません。気持ちもよくわかりますね。 このように、貸主、借主双方の思いが 利害相反しているため、 入居者の追い出しはそう簡単にいくものではないのです。 ましてや低廉な住宅に住んでいる借家人は、 次の住処を探したとしても なかなか希望の地域、条件のものはそうそうあるものではありません。 また、特に高齢者の入居者の場合など、 不動産業者や家主側から嫌われる傾向にあり、 移転先の確保には難があるといえます。 このように、素人の大家さんが思うほど 追い出し作業は簡単ではありません。 どこかの著名なコンサルタントが、 入居者の追い出しは短期間で簡単にできると 云っていましたが、よほど経験のないコンサルタントなのでしょう。 あまりにも単純すぎて呆れます。 経験がないということは怖いことですね。 では、この難しい入居者たちの追い出しを どうやって事を運ぶかですが 過去、何度も追い出しのコンサルをやった 私の経験からお話ししますね。 まず 段階を追って粛々と作業を進めなくてはなりません。 入居者に口頭で告げても入居者は真剣には受け止めてくれません。 そのためには契約解除文書を作って告知することです。 告知文には「解約のお願い」として、退去してもらう「理由」と「期限」を設けます。 「理由」は誰でも理解しやすい納得できる理由付けが必要です。 たとえば、 「建物が老朽化し、もし災害があれば 入居者の方に被害が及ぶ可能性がある だから、入居者に迷惑がかかるのは 家主として耐えられない。 その為に涙を呑んで退去をお願いしたい。 入居者の方に是非とも協力してほしい。」 というような低姿勢な文言で入居者の気持ちに訴えます。 それから、期限。 通常の賃貸契約書では借主は一ヶ月前。 貸主は６ヶ月前に申し出ることになっていますので、 賃貸契約書を確認して退去する希望日の 期限を謳います。 挨拶文書ができたらそれを封筒に入れ、 丁寧に一軒ずつ挨拶に回ります。 その際、粗品を持参すると良いでしょう。 そうすることによって、入居者に家主側の誠意を見せておきます。 これで第一段階の壁をクリアーしました。 しかしこれで一貫落着と思ったら大間違いです。 話の続きは明日に・・・ もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 18, 2011
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灯台下暗し！空室の原因は自分にはわからない
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆灯台下暗し！空室の原因は自分にはわからないおはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、昨日、空室対策実践マニュアル を購入したいという大阪のある年配の大家さんから電話がありました。そこで、気がついたことがありますので皆さんと気づきをシェアーしたいと思います。その大家さんは私にこういうことをお話しされました。「不動産業者にも協力してもらっていろいろな対策を打っているんですがいま一つ空室が埋まりません。」「それで、今回竹末さんにお願いしたいのは 自社物件のどこがいったい悪いのか？また、自分が行っている空室対策がはたして効果のある対策を打っているのか？専門家の目で、第三者的に物件や方法論が適切であるかどうか見てもらいたいのです。」わたしはこれを聞いてなるほど、と思いました。以前もある年配の大家さんの物件を見てあげた時、わたしは「なんかおかしなことをやっているなー」と思ったことをつぎつぎに指摘したことがありました。たとえば、今思い出して一つはこんなことでした。各階のエレベーター前にスタンド型の灰皿が置いてあったのでその大家さんに質問しました。「どうしてＥＶの前に灰皿を置くのですか？」そうするとその大家さんはたばこを吸ってＥＶの前で捨てる人がいるからだと答えました。しかし、灰皿を置いていることは「ＥＶの中やＥＶ前でたばこを吸ってもいいですよ」という暗黙の了解になるんですね。喫煙を奨励しているようなもんです。もし 煙草を吸う行為を禁止したいなら「喫煙禁止」と張り紙をしておけばいいんです。また、たばこの嫌いな女性の入居者であれば灰皿を共有部分に置くことは大きなマイナスです。それを見た女性入居者は果たしてどう思うでしょうか？どう感じるでしょうか？「このマンションは喫煙可の賃貸マンションか・・・？」現在は男女含めて７割ぐらいが禁煙者で多数です。だから禁煙の人の気持ちを理解しようと努めなければこれから貸家業は成り立ちません。このように自分が良いと思った行為が見込み入居者には良いと思われないことがあるのです。それを指摘されるまで何も気がつかないことって誰にでもあることです。その年配の大家さんもわたしから指摘を受けるまで「全然気がつかなかった」と言っておられました。だから第３者の目で見てもらうことは非常に重要になってくるわけです。忙しい不動産屋さんがそんなことをいちいち教えてくれるわけがありません。仮に意見をしてあげても「大きなお世話だ」と家主からいわれることもあるでしょう。「だったら、黙っていよう」ということになるのです。だれしも自分の仕事が忙しいのです。 人からアドバイスしてほしいと言われなければ教えてくれる人などだれもいないのです。だから、賃貸経営をやっていくうえで第３者からの客観的な評価や助言を求めれば先ほどのような意外な盲点を見つけることができるでしょう。「灯台下暗し」ということですね。大事なことは、自分の経営スタイルを頑固に守らないで、他人の意見を聞いてみることだと思います。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 17, 2011
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続続：アパートの家賃滞納を未然に防ぐコツ３
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆続続：アパートの家賃滞納を未然に防ぐコツ３おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、前回、入居者は教育していくものだということ。また、電話連絡で入居者が捕まらない場合のちょっとしたコツをお話しました。でも、入居者と電話でお話ができる状態になっただけでも大きな収穫です。連絡が取れなくて入居者と接触がなければ家賃の滞納問題はなかなか進展しません。せっかくの機会ですから腹を割って入居者とお話しましょう。こういうとき、入居者が素直になってもらえればいいんですが、時々「暖簾に腕押し」「ぬかに釘」の人がけっこういるものです。全然、歯ごたえがなくて反省をしている様子もなく逆に大家に噛み付いてくる人。こうなったら、最悪ですよねぇ。このような人にはこの後、何度、電話連絡をとってもたぶん、電話に出ないと思います。しかし、ですね。こういう状態が逆に滞納者にとって不利な状況を作り我々家主にとってチャンスになるんですよ。そして、こういう人には、とっておきの「奥の手」があるんです。 その方法は・・・携帯では話にならないですから職場に電話して、本人を呼び出してもらうんです。これは効果がありますよ。そうすると滞納入居者はきっとこういうでしょう。「職場へ電話してもらったら困りますっ！」と。そういう時、応酬話法をしっかり用意しておいてください。こういうんです。「何度電話してもあなたが出ないから あなたに確実に連絡ができる方法を採っただけです。 携帯に連絡しても家の電話に連絡しても まるっきり連絡が取れないんだから・・・」「もし、職場に掛けられるのがいやなら なぜ、あなたは私からの電話を避けるのか 私からの電話に出ないから悪いんでしょ。 私はあなたと話しがしたいからココへ掛けてるわけ。 職場に電話を掛けられるがいやなら なぜ、私の電話連絡に出ないんですか？」こういう正当な応酬話法でいくと滞納者はほとんど抵抗できません。またこういうことも推測できます。 職場内での周囲の目を気にするんですね。「下手をすると、この大家は他の同僚に 滞納していることを言いかねない これはまずいな」と。こちらにはサラサラそんな気はないのにあちらさんが勝手に思うわけです。もちろん、会社の他の人へ告げ口することは絶対にできません。大家としてそんな常識のないことはしませんしまた滞納者を威迫する行為にもなりかねませんからね。滞納者が変な気を回すことに意義があるわけで精神的なプレッシャーになることは確かです。で、これをやると私の経験からですが、まず、家賃を２、３日中に振り込んできます。（笑）また、その後も順調に家賃が入ってきます。。♪ここでも入居者の教育をしているんですね。何事も入居者は「教育」ですよ。 最後までお読みいただきありがとうございます。こういう生々しい話が一番、ブログ読者の方が喜ぶ話題なんですよね。普通は、督促文送ってそれでダメだったら内容証明送って次の小額訴訟で云々という司法書士さんが大家さんの質問に回答するような決まりごとばかりでしょう。体験的に私がやっているようなゲリラ的な方法が意外に決着が付くことも多いんですよ。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 15, 2011
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続: アパートの家賃滞納を未然に防ぐコツ
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆続：アパート経営の家賃滞納を未然に防ぐコツおはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、、昨日は滞納を防ぐコツについてお話しました。今日も私の経験に基づいて滞納をどうやって防ぐか、お話しましょうね。初犯であれば、やんわりと催促すればほとんどの入居者は３日以内に入金します。 しかし、３日待っても入金が確認できなかった場合ちょっと問題がありますね。その人の性格の問題もありますがこちらから「教育していく」必要があります。そう、大家さんが入居者を教育していくんです。 １回目の催促の電話より少し高飛車に大家：「どうなっているんですか？」 入居者：「すみません」大家：「約束した期日までに家賃が入っていませんね。 期限を守ってもらわないと困りますね。 契約では家賃の入金は前月の月末までの約束ですよ。」 当月に払うもんじゃあないんですよ。理解しているんですか？」 ※入居者は意外に家賃が前払いであることを 認識していないので、ここで家賃のルールをお互い確認する入居者：「はい、わかっています。」大家：「それじゃあ、明日までに入れてもらえますか？」※期限は相手の意向を聞かずにこちらで決める入居者：「明日までに間違いなく入れます。」大家：「明日までですね。 間違いなく入れてもらえますね。 わかりました。」このように、入居者を厳しく教育していく必要があります。特に家賃に関しては甘やかさないことです。少しでも大家が隙を見せたり優柔不断な態度を見せると入居者は「この大家さん、少しぐらいはいいかも」と間違った解釈をします。また、催促の電話に出ない入居者もいますねぇ。最近は携帯電話がほとんどですから着信の表示が出て、誰からの電話かすぐわかります。自分に都合が悪ければ電話に出ません。こういう人は「確信犯」ですね。ここからはちょっと大家さんのパッション(情熱）が必要です。(笑）あくまで私流儀のやり方ですが一日、最低３回、朝、昼、晩と３日続けて電話連絡してください。入居者との根競べと考えて頂いてけっこうです。粘り強く気をながーく持って対処しましょう。私の経験では、電話呼び出しを根気よく続けると入居者は、必ず根負けして電話に出てきます。勝ったー！？（笑）その後の電話応対は、気持ちを冷静にかつ、多少、強気にお話します。何度も言ってますが感情を出すと理性を失います。入居者が電話に出たら怒りの感情をぐっと飲み込んで粛々とお話を進めてください。滞納入居者との果てしない駆け引きが続きます。以上が私の場合の滞納催促の方法です。 滞納催促の続きはまた次回で・・・ 最後までお読みいただいてありがとうございます。「滞納」の悩みは賃貸経営の大家さんの悩みの中で一番だというデーターを見たことがあります。それほど、神経を使い、労力を使うできごとです。仮になんとか払ってくれたとしても翌月もまた、心配しなければなりません。これがいやで賃貸経営を止めると言う人もいるぐらいですからね。私も何度も経験しているので気持ちがよくわかりますよ。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 14, 2011
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アパート経営の滞納を未然に防ぐコツ
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆アパート経営の滞納を未然に防ぐコツこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、 アパート経営で大家さんを悩ますベスト１はまず、「空室」でしょうね。 それから、２番目に大家さんを悩ませることは「滞納？」でしょう。 ね、当たっているでしょ。 以下、大家さんを悩ますことは原状回復、家賃の下落、広告料の高騰などでしょうね。 どれも大家さんにとって悩ましいことですが今日は２番目の「滞納」問題についてお話しましょうね。 滞納は私も過去、何度も経験がありますが本当に腹立たしいことです。 入ってくるべき家賃が入ってこないんですからね。 しかし、怒ってはいけない、いけません。 感情が先走ると理性を失い滞納者に当たってしまうことになります。 ここはひとつ大人になって冷静に、粛々と、ことを進めなければなりません。 それで 私の場合の、滞納を回収する要領、コツをお話したいと思います。 まず、一番最初にすることは電話かメールで連絡することですよね。 「○○さん、 どうも９月分のお家賃が入っていないようですがね？」 とやんわりとやさしく催促します。 そうするとたいていの入居者は 「うっかり忘れていました。 すみませんでした。すぐ、入金します。」 という返事を頂きます。 まあ、初犯ですから大目に見るとして大事なことを一言だけ付け加えますと 「じゃあ、いつ、入金していただけますかね？」 この質問を忘れないようにしてください。 相手に言質を取って入居者は自分の発言したことに責任を負います。 何時までに払う、ということを本人はすでにしゃべっていますので なんとしてもその日までに家賃を払おうと意識し努力します。 これです！ 家賃を払うという行為は入居者に鋭意、努力させることなんです。 この入居者への教育が今後の賃貸経営を楽にするコツなんですね。 次回、滞納問題について続きを話しますね。 もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 13, 2011
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土地の有効活用の目的は何ですか？
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆土地の有効活用の目的は何ですか？こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、今日は、新築アパートやマンションを建てるときのお話しをしますね。賃貸住宅の建設については昔とった杵柄もあり、私の得意な分野になります。竹末のプロフィール 土地がある限り、所有者はその上に何かを建てたくなる。畑や田んぼのような農地であってもお米や野菜を作るという目的、意思がなければ利用されていないただの土地ですから必然的に農業以外の利用をしたくなる。そこで、一番手っ取り早いのが、駐車場か他人に貸してしまうという選択肢です。でも、昨今は駐車場も飽和状態でよほどいい場所でない限り、募集を掛けてもなかなか駐車場が埋まらない。結果、駐車場から上がる賃料と固定資産税がトントンかそれ以下にもなることもあります。また、他人に丸ごと貸すという方法も権利が発生して土地を最後取られてしまうのではという危惧も生じます。だから 貸したくない。そうかといって土地からもっと収益を稼ぐ方法はないものかと思案しますがなかなか楽して儲かる方法はないものです。ロードサイドに面して交通量があって人がたくさん通り視認性の良いA級クラスの土地なんてそうたくさんあるもんじゃないです。９９パーセントの土地は、ロードサイドから一歩引っ込んだ道路に面した土地で土地活用しても儲からないフツーの土地なんですね。で、結局なんだかんだといってもアパートやマンションなど、人が住む住宅系の建物（賃貸住宅）を建てるしか選択の道は残されていないわけです。どうです？こういう地主さん（オーナー）って多いのではないかと思います。ほとんどの建築会社やメーカーさんはオーナーが賃貸住宅を建てるという動機、目的からスタートしていますので建てる以前の部分が空白になっているんですね。その空白こそが一番重要な部分なんです。そもそも、あなたは何の目的で土地を有効利用しようと思ったのですか？収益なのですか？それとも固定資産税の対策でしょうか？それとも相続税の対策でしょうか？この目的によって土地の利用の仕方は大きく変わってきます。「土地があるから、土地が空いてるから何かを建てなければならない」という強迫観念に踊らされていませんか？アパートや賃貸マンションのような賃貸住宅でなければいけないのでしょうか？土地の利用方法はここからスタートしましょうね。土地を有効利用するときほとんどのケースでアパートやマンションのような「賃貸住宅」です。しかし土地（不動産）には、それぞれに特性があって個性がありその土地の適正な活かし方があるのです。土地に潜んでいる神様は着せてもらえるぴったりの服を待っているのかもしれませんね。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 12, 2011
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税務署の調査が。。。？
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちらこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。イヤーまいりましたなぁー 作日も税務署の方二人が来られました。 これで２日続きです。 こんな儲かっていない零細の企業相手に丸２日も掛けていただいて、たいへん感謝しています。はい しかも、お二人で。。。 竹末の弁解 「コンサルなんて全然、儲からないんですよ～」 税務署の人 「皆さん、そうおっしゃいますよ！ 社長さん」 へっ？ （苦・・・） わたしのメルマガやブログのことも訊ねていたので もし、このブログを見られたりしたら話は筒抜けですから残念ながら今日はあまり悪口はかけません。 ほとぼりが冷めたら、いつかぜーんぶしゃべりますから今回はほどほどにしておきます。 なんてたって、あちらさんは調査のプロ、国勢調査官。 全ての会話が、あちらにとって役に立つ情報ですから油断はできません。 このブログも読んでいる可能性だって十分考えられます。 でも、帰り際にこんなこと言ってたな・・・ 「何も出ないなー。これじゃ、まずいなあ ね、社長さん？」 「かえったら、またお知らせしますね。」 げっ、やっぱり！ 何か見つからないと手ぶらで帰ることになるから所内的にまずいんだ。 「なにもないんだったら ことさらあらだてなくっていいじゃないかぁぁー」 どうなるんだろ？ 裁定を待つ不安な竹末でした。。。 もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 10, 2011
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入居者のインターネット利用の行動
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆入居者のインターネット利用の行動こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。竹末は、いつもアパートやマンションの空室対策についていろいろなお話をしています。その中で入居者がインターネットを利用して物件を探すときについて考えてみましょう。皆さんごぞんじのように見込み入居者は、８割から９割ぐらいの割合でパソコン、携帯(最近はアイフォーンやスマートフォンもありますね）のインターネットを使い物件を調べます。「地域名＋賃貸」とか「駅名＋賃貸」さらに、「駅名＋賃貸＋１ｋ」などのように具体的かつ絞り込んだキーワードで検索をかけてきます。インターネットを利用するユーザーの検索行為スキルは、昔と比べて高度化しています。消費者として賢くなっているんですね。インターネットのユーザーはそうやってインターネットを使いこなしながら希望する地域、希望する条件の物件を調べます。賃貸の場合のユーザーは３０分や１時間の短時間で調べて決めることはしません。何日、或いは何週間もかけて納得するまで調べていきます。「何故か」って？「そんなに時間を掛けるんだろうか？」という疑問をお持ちの方もいるかもしれませんね。ですがそれが理解できないのは「あなたがユーザーの立場に立っていない」からです。実は、竹末は、東京のオフィスを探すとき見込入居者と同じ立ち位置、同じ目線で行動したから、彼らの気持ちがわかったんです。竹末も見込み入居者と同じように少しでも安く、少しでも条件の良い物件を探しまくりました。１ヶ月ぐらいはかけたと思います。そのぐらい真剣なんですね。入居者も・・・だから、入居者の気持ちが理解できれば次への行動が少しづつ見えてきます。今の時代は情報がたくさんありすぎてユーザーはどれを選んだらいいのかわからない。膨大な情報の中から自分の希望する条件にぴったりの物件を探すのは容易なことではありません。だからユーザーは段階的に少しづつキーワードを変えながら物件の条件を絞り込んで探していきます。そうして物件の中から、さらに何件か絞り込んでリストアップしていくでしょう。賃貸物件はユーザーによって差異はありますが場所→家賃→設備→環境の順序で絞り込まれ整理されたリストアップ物件は比較にさらされます。そう、このようにインターネットの世界は「比較対象の世界」なのです。比較！比較！比較の世界なんです。そうしてあなたの物件は品評会の場のごとく他の物件と比較されひとつづつ吟味されていきます。さらにユーザーがその次に取る行動は・・・？ごめんなさい長くなりそうなので次回に伸ばしますねー。最後までお読みいただきありがとうございます。今日の話はいかがだったでしょうか？あなたも、入居者の立場になるとお客様の気持ちがよくわかりますよ。竹末は、時には大家。時には入居者になって常に研究を心がけています。何事も商売は「お客様のことを知る」ことから始めなければなりません。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 8, 2011
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家賃保証は大家さんの味方か？
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆「家賃保証」は大家さんの味方か？こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、、ブログ読者さんから、質問がありました。ちょうど良い機会ですから「入居保証」のことについてカンタンに説明しますね。断っておきますが私は「保証」を全面的に否定する人間ではありません。大家さんは、人それぞれ、です。保証料がもったいないから自分で管理をやる、という人もいれば勤めがあるので管理上の煩わしいことはできないまた、少々管理料を出しても管理してくれて、安定した賃貸経営を望んでいる人もいるわけです。私自身も賃貸管理の煩雑さを知っているので駐車場の管理は管理会社に頼んでいるぐらいですから。ただ、知識なしに保証をしてもらうのと保証の仕組みをよく知っているのとでは大きな違いがあります。家賃保証について否定する人もいるとは思いますが理解し納得すれば「保証」もそれなりに悪くないと思います。借家経営って本当に大変なんですからねぇ。はい、それではどうぞ！ ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー読者からの質問ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー > 竹末 様> メルマガを購読させて頂いております。> また購入したDVDも繰り返し見ております。>> 中古の賃貸アパートの購入を検討しております。> 〇〇管理センターの保証も確認しました。> 注意すべき点があれば教えて下さい。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 質問に対する私の回答ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーこんにちは はじめまして 竹末です。いつもブログ購読ありがとうございます。〇〇さんのご質問ですが> 中古の賃貸アパートの購入を検討しております。> 〇〇管理センターの保証も確認しました。> 注意すべき点があれば教えて下さい。購入を検討ということはまだ買っていないということですね。私へ事前に相談していただいてよかったですね、〇〇管理センターの保証を、”確認”と書いてありますがどの程度の段階の確認でしょうか？〇〇管理センターが●ただ単に物件の概要書だけを見て 判断しているのか？●物件を十分精査してOKを出しているのか？●具体的な保証条件を〇〇さんへ提案しているのか？〇〇さんの購入予定物件は、新築物件ではなく中古物件ですので〇〇管理センターは、保証する限りは相当な条件を要求してきます。たとえば、私の経験から、賃料の改定（当然、現行の家賃値下げ）とか物件の多額なリフォーム投資などお金に関わる要求が多いのが常です。保証というものはそういうものです。保証会社もバカでありませんから損切をしてまで入居保証をすることはありません。物件へ入居者を安定的に詰めようとしたら相場か、相場以下の家賃設定をしなければいけません。景気が悪いときですから、なおさらですよね。また、内部や外部など、入居が決まりやすい仕様や設備の導入、更新を図らなければなりません。何年間保証期間があるのか？更新は何年おきになるのか？こういった保証条件を保証会社からよく説明してもらい確認し、納得してから、物件購入を進めてくださいね。そうしないと物件を購入した後から家賃を下げたり、リフォームにお金がかかったりして思わぬお金が出ていくことになります。当初、想定したことが狂ってくることにもなりかねません。十分検討してくださいね。私からのアドバイスは以上でございます。よろしくお願いいたします。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー何度も言いますが「家賃保証」について全面否定するつもりはありません。その人にとっていい場合もあるし、悪い場合もあるからです。だから、いろんな意見を聞いて判断するべきだ思ってます。詳細に話せば、いくら時間があってもあっても書ききれません。ただ、建築会社さんが言うような「全面的に信頼できる夢のようなシステム」だと信じるのはどうかと思います。そこら辺を理解しておいてくださいね。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 5, 2011
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２０,３０代の絶対欲しい設備・なくてもいい設備ランキング
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆２０,３０代の絶対欲しい設備・なくてもいい設備ランキングこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。 さて、、、 見込み入居者が部屋を決める条件は 人によってさまざまです。 大家さんは 不動産屋さんの営業マンからの情報や 他の物件などを参考にして 設備や仕様を自分の物件へ導入することがあるでしょう。 そうはいっても設備や仕様は高価なもの。 選択にはかなり悩まされることも多いでしょう。 そこで 単身者用賃貸の物件を持っている大家さんに 参考になるアンケート調査がありましたので ご紹介します。 ２０,３０代の絶対欲しい設備・なくてもいい設備ランキング ＳＵＵＭＯ「注目の記事」 （２０１０.２．１７） 男性と女性に分かれているアンケート結果もあって 興味深くて面白いデーターです。 こういったアンケートは ”質問の話法”次第で回答が大きく違ってくるんですね。 今回も、リクルートさんならでの的確な質問形式で ２０代３０代の人から答えを引き出しています。 あくまで首都圏のデーターですので 地方の大家さんに役立つかどうかわかりませんが じっくり時間を掛けて分析すると良いでしょう。 人それぞれの思いや志向が違うから これを付けたら絶対に決まるという約束はできません。 ある人はコレがなくても生活できるという人もいるだろうし また、ある人は 以前使っていてコレがなかったら不便だと感じる人もいるでしょう。 恥ずかしながら、 私なんか以前に「痔」の経験があり 「ウォッシュレット」という設備は絶対に欠かせません！ （笑） 今の時代は、入居者は便利で豊かな生活に慣れています。 だから 少々の付加設備では、家賃を値上げする材料にはなりません。 よく、大家さんから 「これだけの設備を投資したので、 何とか家賃を上げて回収したい」という相談がありますが、 こんな賃貸の不況時代ですから 家賃を上げることより「空室」を埋めるほうが先決です。 お気持ちはわかりますが 空室の損失のほうが大きいですから。 あくまで 「空室対策」の延長として 付加価値的な要素だということを頭に入れて導入してくださいね。 大家さんは オーナーという立場で 切磋琢磨し 常に研究を怠らないようにしなければいけませんね。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
June 1, 2011
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