2011年05月の記事
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賃貸物件をモデルルーム化しドレスアップする
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆賃貸物件をモデルルーム化しドレスアップするこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。いつもブログを見ていただいてありがとうございます。さて、、 私が以前、メーカーにいたのはご存知だと思います。 まだ、私のプロフィールを知らない人はこちら メーカーには住宅部門があり、この部門は、私のような土地活用を専門にしていた部署とは、仕事の内容がまったく違っていました。 同じ建設業の業種であっても戸建て注文住宅のような「夢を売る」商売とは営業的には質が違うんですね。 詳しいことは、時間がいくらあっても足りませんので今回は説明しませんが、いずれ時間があればお話しますね。 それで、ですね。 その住宅部門では、モデルハウス（住宅展示場）を作って、見学者に来てもらい見込み客の販促活動をしています。 展示場には、たくさんのメーカーのモデルハウスがあり 顧客はそれぞれ気に入ったメーカーの住宅を見学して廻ります。 もちろん、モデルルームの中は、単なる部屋があるのではなく高価な家具や生活観を感じる小物などを飾り付けしています。 ごちゃごちゃした日常的な自分のアパートやマンションの室内とは違って 生活感を感じながらも「めったに体験できない非日常性」も演出しているわけです。 戸建て注文住宅のモデルハウスを玄関から訪問すると そこでは営業マンやきれいなお姉さんが待ち受けています。 そういう時 見学者は、メーカーの営業マンに接して営業マンから物を売られるのが怖いので警戒しながら対応することが多いと思います。 モデルハウスでの営業マンの仕事はまず第一に 「土地はお持ちですか？」と訊ね、 「土地あり客」か「土地なし客」かを見極めます。 土地がなければ、すぐ仕事になりませんからこの質問は重要です。 ここまで持っていくのに、ストレートな話法を使うと見学者は心を閉ざしてしまいますので注意深く会話を進めなければならないのです。 ここでモデルハウスでの接客対応として「着座率」というのがあります。 モデルルームに訪れた顧客に立ち話では前向きな話もできません。 ですから 顧客から質問に答えてもらうためにはまず、「席に座らせる」ことが重要。 この目的のためにコーヒーを出したりお茶を出したりします。 人間だれしも、飲み物を出され「まあ、まあ、お茶でも」と言われたら席に座らざるを得ないでしょ。 ファミリーであれば子供たちへの飲み物やお菓子などを用意してまず、いすに座らせ、じっくりと料理？にかかるのです。 このように、見込み客のランクによっても違いますがまずじっくりと話し込み面談時間を少しでも引き延ばす手法が使われます。 最近は、ショップやスーパーなどでも滞在時間を延ばすように仕組まれていますよね。 それと似たようなもので滞在時間を延ばせば延ばすほど売り上げにつながっていくからなんです。 「着座率」というのはモデルルームへ何人もしくは何組が来訪して何人か何組かが、席へ座ったという率なんです。 で、この「着座率」を上げるために、先ほど言ったようにあの手この手で座らせようとテクニックを駆使するわけなんですね。 ということで前置きが長くなりましたが・・・（笑） アパートやマンションの内見にもこれと似たようなことが言えると思います。 要は、アパ、マンの「内見の時間を引き延ばす」ということです。 そのためにアパートの部屋に家具や小物を置き「モデルルーム化する」ことが必要です。 たとえば 〇ポップをあちこちに貼る〇大家からのあいさつ文を貼る〇周辺環境の地図を貼る〇イケアやニトリで家具や小物を調達し 部屋をドレスアップする。 などなど・・・。 ガラーンとした部屋では見学者の滞在時間は延びません。 こういったことをすることで営業マンと入居者との会話もそれを話題にして弾むでしょうし成約する確立は間違いなく高まるでしょう。 ついでに、その時の部屋の写真も撮影しておいて不動産屋さんのＨＰや自分のＨＰに掲載してください。 一般的な部屋の写真より、家具や小物を置きドレスアップした写真のほうが確実にネット上で「クリック」されやすくなります。 こういう小さな努力の積み重ねが満室経営へと繋がっていくのです。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
May 28, 2011
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物件購入時の建物チェックは最重要課題！
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆物件購入時の建物チェックは最重要課題！こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。中古物件を購入するとき、投資家の人は、建物のいったいどこを見て納得し購入するのか？ほとんどの人は売主、もしくは仲介業者の意見を聞く程度で、自分の見た目の感覚に頼って済ませていることが多いようです。投資物件の良し悪しの判断は環境や立地、などの外的条件によっても大きく左右しますが商品である建物のクオリティーがとても重要です。クオリティーを見極めるために建築の知識のない素人の投資家がどんなにしっかり見たところで見抜けるはずがありません。たとえば、こういうことがありました。築18年の木造アパートである投資家から相談がありました。建物を見てほしいという相談です。インスペクションというほど大げさな調べ方ではありませんが建物をざっと外から見てチェックしていきました。何箇所か気になる部分はありましたが早急に処理しなければならない大きな瑕疵はありません。そこで建築前の建築確認申請書類や業者さんの関係書類を見せてもらうと基礎補強の杭工事の工事報告書が見つかりました。「おっ、しっかり杭工事をやってるな」と感心しましたがよく見ると、杭工事を施工している部分は建物の外周部分と界壁の真下部分だけしかやっていなかったのです。そう、だからその該当部分以外の基礎の真下には杭は打っていなかったのを発見したのです。工事写真を見ると、元の田んぼの土地にマサ土を８０～９０センチ埋め転圧をして敷地内の地盤を整地していました。埋土というのは切土と違って５、１０、２０年の長期間で確実に地盤沈下を起こします。内部の部屋の床下に入ってみると外壁部分は下がっていませんでしたが案の定、建物の内部では基礎と土台の間に５～６センチほどの隙間がありました。ということは土台に付いている柱が隙間分だけ下がるということです。柱が下がるということは、全ての部屋の部位（建具・床・壁・天井）に大きく影響が出ます。最終的には床下に入り、土台を柱ごとジャッキアップして建物全体を４～５センチ上げました。これは空室になっている部屋だけですので他の部屋もすべてやらなければなりません。どれだけお金のかかることやら。このように目に見えない瑕疵がどれほど購入後の負担になるかわかりません。中古物件は怖いですね～ちなみに、この物件は私の物件です。（笑）プロの私でさえ、そういったことが見抜けなかったのです。皆さんも投資物件を購入するときは購入前に必ず専門家に見てもらってください。２０年ぐらい前の建物で、こんな工事をやっている建物はごまんとあります。長年、建築を経験した私が言っているので間違いないです！瑕疵が発見できなければ思わぬ費用がかかりますよ。 最後までお読みいただきありがとうございます。これからのアパ・マン経営は物件を取得するときもその物件を運営、維持していくときも「リフォームの知識」や「建築の知識」は必須です。これらの知識を身に着けると力強い経営ができると思います。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
May 24, 2011
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続：3点ユニットバスの解決策
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆続 3点ユニットバスの解決策こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、 お約束どおり 昨日の３点ユニットの改善法の続きです。 一旦はあきらめてください、といいましたが まだまだあきらめないでくださいね。 まず、事実を認めなければいけません。 あなたの持っているアパートは３点ユニットバスで 入居者から嫌われるタイプのアパートだということ。 ＳＵＭＭＯ部屋捜しの実態調査（全国版）のデーターによると http://suumo.jp/edit/chintai/survey/100217/index.html 「付いていて当たり前・付いてない部屋は 借りないと思う設備、仕様」では エアコンに次いでバス・トイレ別が 男女全体で６５．５パーセントです。 しかし、逆に３５パーセントの人が バス・トイレ別でなくてもかまわないという 見方も取れるわけで まったくダメ！というわけではないのです。 業者さんや大家さんが 「３点ユニットは、入居者が付かない」という 先入観は怖いですね。 それで、昨日言ったことを思い出してほしいのです。 こういうことでしたよね。 「弱点を越える価値を商品に付け加える」 商品の決定的な弱みやデメリットは 何らかでカバーするしかありません。 消費者にその弱みを弱みと感じさせない、 それ以上の大きな付加価値であれば消費者は納得します。 わかりやすく言えば トイレフロが別々になっていなくっても それ以上に心を奪われるものがあれば その弱みは弱みでなくなるわけです。 デメリットであった３点ユニットが 大きなネックとならないようにすればいい。 それが実現できるのが１Ｋマンションの 「ローコストデザインリノベーション」です。 たとえば、これを見てください。 良い実例です。 http://www.m-apartment.co.jp/produce-jirei/highgrade-16.html より ３点ユニットバスの写真をじっくり見れば ユニットバスを変えずにちょっとした工夫をしていますね。 壁面いっぱいの鏡や壁面のシート張りそして木目調のトイレ便座。 このようなデザインリノベーションは 入居者の全ての人に通用するというものではありません。 凝ったデザインでなくフツーの部屋でいいという人も いるでしょうし、壁クロスも白でいいという人もいるわけです。 しかし、何の興味性もないネックを持った物件（３点ユニット） に誰が関心を持つでしょうか？ デザインリノベは万人に受けるというものではありません。 逆に、万人に受け入れられるものは今の時代難しいでしょう。 １０人いて１０人の人に受け入れられるということは 物を選べない時代ならともかく、現代では不可能です。 ですから１０人の内５人ぐらいが気に入ればいいのです。 その５人を見つけてくれば良いのです。 デザインに惚れて「どうしても入居したい！」 という人を見つけてくればいい。 最終的には「自分だけのための部屋」として愛着心が湧けば 長期入居にもつながります。 個性的であるということが受け入れられる時代に なったということでしょう。 これこそが、究極の３点ユニット空室対策法なんですね。 まだまだ、あきらめてはいけません。 最後までお読みいただきありがとうございます。 今日の話はいかがだったでしょうか？ 今後、３点ユニットバスはますます入居付けに苦しくなるでしょう。 その時のために、対策を考えておかなければなりません。 参考までに、役に立ちそうなＨＰがありましたので 研究してみてください。 ３点ユニットバスリフォーム研究会 → http://www.3-unit.com/もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
May 22, 2011
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●バス・トイレ一体型３点ユニットバスの解決法
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら ◆バス・トイレ一体型３点ユニットバスの解決法 こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。私は 大家さんの永遠の課題（悩み）である 「３点ユニットバスを解決する方法」を セミナーやマニュアルなどで提案してきました。 この３点ユニットは、昭和６０年から平成７年ぐらいの 間におよそ、２６０万台も出荷されています。 この内ホテルなどでも利用されていますので ２００万戸以上の賃貸住宅で使用されているでしょう。 １棟平均１５戸としても 全国で１３万人以上の大家さんが この問題で、日夜悶々と悩んでいるのです。 そして、この問題が解決できなければ 今後、永遠に差別化され「空室」の代名詞となるかもしれません。 そこで、私は今までに トイレとフロを分ける商品とか http://www.fujiyama-net.jp/item/item05.html トイレとシャワー室に分ける商品とか http://group.panasonic-denko.co.jp/pewjawe/product_shpd.html 果てはこんな商品とか http://www.villahousing.co.jp/files/bunrikun.htm こんなアイディア商品を紹介しました。 しかし、 いずれにしても、ある程度のコスト負担はかかります。 裕福なオーナーさんなら少々は出せるでしょうが 貧乏な不動産投資家では投資額に限界があります。 もう、コストをかけたくない大家さんは いったい、どうすればいいのか？ この件については 私も何年も研究してきたのですが 残念ながら お金をかけずにやる方法で決定的な方法は見つかりませんでした。 まったく、手の打ちようがない・・・ だから、あきらめてください！ 何も考えず、そのまま家賃を下げて募集をかけるしか手はありません。 駄目なものはダメ！なのです。 しかーし・・・ こんな突き放した言い方では私の役目は果たせていません。 そこで ある方法で、この課題を解決することができます。 それが 「弱点を越える価値を商品に付け加える」 ということ。 これについての説明は長くなりそうなので 明日、このブログで続きを話しますね。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
May 21, 2011
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築４０年和室を小予算でデザインリフォームして満室にする方法
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆築４０年和室を小予算でデザインリフォームして満室にする方法こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。先日、ある大家さんと電話相談をしている最中 唐突に、「あのリフォームは大正解でしたよ。」 と、言われました。 「はあっ？リフォーム？何のリフォームのことですか？」 と答えたところ、 大家：「あれですよ。あれ！ マニュアルに書いてあった 【和室の小予算リフォーム】のことですよ。」 私：「 あ～あ、あのことですか？」 大家：「そう、やってみたんですよ。」 私：「えっ、やられたんですか！」 私：「それで、それで、結果はどうでした？」 大家：「それが、業者さんがすごく気にいちゃって入居者をどんどん内覧に連れて行くんですよ。」 大家：「それで、すぐに決まっちゃいました。」 私：「そうですか～。良かったですね。」 大家：「あれって、効果ありましたよ～」 私：「で、あれに書いてある通り忠実にやったんですか？」 大家：「ええ、その通りに忠実にやりました。」 大家：「リフォーム費用も和室を洋室に変えるほどの 費用も掛からないし、畳も表替えだけで済ませました。」 「畳の縁まで選別しましたよ。」 私：「ほとんどの大家さんはマニュアルを見て ”へえー！おもしろいなー” という段階で終わってるだけで、全くやらないんですよ！ 「あなたのように本気で実践すれば、絶対に効果があるのにね。 とっても残念です。」 参考までに http://www.kuusitsu110.com/reform.htm 私：「ところで、そのアパート、築何年ですか？」 大家：「ええ、それが築40年以上の木造なんです。」 私：「ええーっ、築40年？すごいですね。」 大家：「古くても利回りの良い物件を購入して 自分でリフォームをやっているんです。」 さて この大家さん、地方で利回りは高いが見放されたような物件（失礼！）を購入しリフォームして再生し経営しているとか。 日夜、リフォーム業者と格闘しているようです。 それで 建築の知識が少々、不足しているので困って、建築に詳しい私に聞いてくるわけ。 一昨日、「軽水洗」の話をしましたがそれも、この大家さんの物件です。 しかし、軽水洗の物件を買うんですから大したもんです。 わたしだったら、そんな物件、躊躇します。しかも、中古の40年。 ほんと、脱帽です。 投資物件の取得というのは 何も考えずに「えい、やっ！」といって買う方が結果が出るのかもしれませんね。 私のように物件を見る目が肥えていると「ああだ、こうだ」といっていつまでたっても買えません。 地方で、したたかに生き抜いている大家さんの見本でした。 がんばってください ！ もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
May 19, 2011
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これが「空室を解消するヒント」だ！
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら ◆大家さん「空室を解消するヒント」です！こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。製造業の多い東海地域の大家さんから質問がありましたのでお答えしますね。 【ご質問】購読させていただいています〇〇といいます。私は〇〇県内でアパートを２棟１４室1Ｋと１２室1ＤＫをやっています。築１０年過ぎましたがアパートの建設過剰と景気の低迷で人材派遣の減少と重なり最近空室が多くなりました。 他物件との差別化を図りたいと思い色々管理会社と相談していますが管理会社が今一つ能力に欠けるといいますか、入らない理由の言い訳が多く中々うまくいきません。 どのような対策を考えればよいのかお知恵をお借りしたとメール致しました。ぶしつけな相談事で申し訳ありませんがよろしくおねがいします。 【お答え】 〇〇さん、こんにちは竹末です。いつも、メルマガ購読ありがとうございます。 >他物件との差別化を図りたいと思い色々管理会社と相談していま>すが管理会社が今一つ能力に欠けるといいますか、入らない理>由の言い訳が多く中々うまくいきません。 一部の業者さんは、築年数が古いとか、家賃が高いとか入らない言い訳を大家さんに言いますがあまり耳を貸さない方がよろしいでしょう。 これは自己弁護であり、空室を埋められない原因を自分の所為ではない、市場環境が悪いんだと言いたいんだと思います。 また、仮にアドバイスしてもアドバイスした結果の責任を負うことを避ける傾向があります。 大家さんから「言われたとおりにやったけれど、空室が埋まらないじゃないか！」と、責められるのが怖いのかもしれません。 管理会社さんはもっと、大家の意見に前向きに接し、大家と一緒に考えていく姿勢が大事です。 でも、業者さんをあまり責めないでくださいね。 彼らも大家と同じように空室に悩んでいるのですから。 わかってあげてください。 余談はこのぐらいにして・・・ 空室対策は、いろいろな方法があってこれをやったら絶対に決まる！という保証はありません。それぞれの物件には個性があって千差万別。 また、不動産屋さんの資質や営業力も大きく影響があります。 入居者が１００％気に入ってくれる物件などは存在しません。ご質問は、大変抽象的でお答えがしにくいですがただ、私が申し上げたいのは〇〇さんの持っている物件は大変失礼ながら・・・そこらへんに転がっている白いクロスが貼られた1Ｋと一緒だということです。何百、何千とある物件の代わり映えしない物件の一つだということ。もし、そうだとしたら物件の個性化、差別化を図るしかないわけです。たとえ、その物件が４割の入居者に興味をもたれないとしても６割の入居者に興味をもたれたらいいんです。 ２０年前と較べて「万人に受け入れられる」商品など今の時代には通用しません。 デパート型の店舗がダメになって衰退しているのは代表的な例ですね。 現代の日本では、市場は常に「専門化」なのです。 モノのあふれた日本ではどこにでも転がっているような商品には若い人は見向きもしません。「物件の個性化」というのはそういうことです。これからの賃貸は並みの物件では、すぐに入居者から飽きられます。新築であろうと２～３回転すれば並みの物件です。それほど、日本には物件がタブついているということ。 現実に、日本の賃貸市場では賃貸物件が２１８３万戸もあってその内、空室が４０９万戸もあるのです。まず、この現状を自覚して頂きたい。 管理会社に不平を言っても始まりません。これから、管理会社はもう、頼る存在ではないのです。 そうだとすれば、家主自身が自立しなければ空室を埋めることなど到底無理なことだといえます。入居者が喜びそうなこと、好きそうなこと、を想像し物件の個性化、差別化を図っていくということをじっくりと考えてみてください。 「どうやったら、入居者を喜ばせるか？」 このことを、四六時中常に考えておくことです。そうすれば、必ずアイディアやヒントが出ると思います。 そして 「他の物件を断ってでも、ココに入りたいー！」 と言ってもらえるような物件にしましょう。 -----------------------------------空室を埋めるために設備投資も必要ですが 設備投資にはきりがありません。 ＴＶモニターホンもウォッシュレットもエアコンもブロードバンドも防犯カメラもオートロックも。。。 ときりがないぐらいにあります。 標準並みの物件にしようと思ったらお金をかけてこれらの設備投資を常にしなければなりません。 また、それらの人を相手にしようと思ったら 家主は永遠に「ご機嫌取り」に走らなければならないんです。 だから、もう、こんな人達を相手にするのは止めて 「モノ」で釣るのでなく「こころ」で釣るようにしてはどうでしょうか？ たとえば 参考までにこのような事例をご覧ください。http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201012260000/ http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201012300000/ http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201008150000/もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
May 18, 2011
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老人携帯からスマートフォンへ
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆高齢者用携帯からスマートフォンへ皆さんこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。最近、電車の中で周りを見ていると携帯からスマートフォンに切り変えている若い人を よく見かけるようになりました。 携帯だと片手で使えますが両方の指を使っているからスマートフォンだ、とすぐにわかるんですよねー （笑） なんか、その行為を見ていると時代に取り残されるようなあせりをひしひしと感じるんですよね。 そこで、竹末も負けずに今までの高齢者用携帯からスマートフォンに切り替えました。 そろそろ１か月が経って自慢ではないですがいまだにメールと電話ぐらいの機能しか使い切っていない。 使い方がわからなくなるとわざわざ、お店の店員さんに教えてもらいに行ってます。 しかし、説明書見ればわかることなんですがねえ。 私はどちらかといえば理科系出身なんですがまったく機械音痴なんですね。あっ、そうそう、ワンセグがついているからテレビは時々見てますよ～もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら
May 16, 2011
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質問：リース活用による賃貸経営のすすめ
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆質問：「所有からリースへ」こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。以前のブログで「リース活用による賃貸経営のすすめ」について たくさんの質問を頂きましたので私からお答えをしました。 【ご質問】> 竹末治生様> このような設備は何年リースが可能なのでしょうか？> リース料金に保守料も入っていて金利と人件費合わせて> リース料率になっていますので、> リースが本当に得かどうかはわからないと思います。> ただし、一時的な出費はおさえられますので、CF的にはメリットありです> 長い目で見たときの損得は考えものという気がします。> 【お答え】 こんばんは 〇〇さん竹末です。いつも購読して頂いてありがとうございます。今回の質問の件ですが〇〇さんに私が詳しい説明するよりこのサイトを見たほうがわかりやすいと思います。この企業さんは賃貸設備関連のリース業務をやっているようです。ただし他にも似たような企業さんがあるかもしれませんのであしからずご参考までにhttp://www.stecx.jp/index.htmlリースが安くつくかということですが金利や利益がかかりますので安くはつかないと思います。最高８年リースを使うと倍ぐらいになるのではないかと思われます。建築費のローンと同じように最終的に倍になるでしょう。リースというものはどこでもそういうものです。無駄なお金を払いたくないならやはり直接購入したほうが安くつきます。ただ、〇リフォーム資金の余裕がない人は都合が良いこと。〇所有する面倒くささがないこと。〇メンテナンスがあちら持ちだということ。〇常に新しいものに交換できること。（空室対策になる）〇所有することが家主にとって負担であるということ。〇全額経費になるということ。〇支払いが固定していること。などなどのメリットがあるのは確かです。それから、家主というのは元来ケチですから（私も含めて）購入するとなると設備の導入に対しては奥手になりがちです。お金がかかることを躊躇する人が多いので思い切った投資ができないのが現実です。そういう意味で、リースの方が「思い切った設備導入」ができるというメリットもあります。ですからあっさり、コピー機や車のリースのような感覚で利用したほうが家主にとってメリットが出てくる場合もあるということを言いたいわけです。いろいろな意見もあるでしょうが一つの提案として受け止めていただければよいと思っています。税務に関しては私は税理士ほどの知識は持ち合わせておりませんので言及は避けます。以上でございます。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら
May 15, 2011
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質問：看板で入居者を見つける方法
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆質問：看板で入居者を見つける方法こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。 以前に「看板で入居者を集客する方法」をお話ししましたが 読者さんから質問がありましたのでお答えしますね。 ◆ご質問 竹末先生いつも発信ありがとうございます。 看板すごくいいと思います。 材質はどういうもので、表面プリントでしょうか。業者はタウンページかネットで探すとして、連絡した時にどう説明すれば同じ様なものを作ってもらえますか。 あと作成後、家賃金額など書かれている情報を変更したい場合はどうしますか？上からシールのようなものを張る？、看板を作り直す、その他・・・？ 教えてください。宜しくお願いします。 ◆お答え 〇〇さま こんにちは 竹末です。 いつもメルマガ購読ありがとうございます。 〇〇さんのご質問の件ですが ＞材質はどういうもので、表面プリントでしょうか。＞業者はタウンページかネットで探すとして、連絡した時にどう説明すれば同じ様な＞ものを作ってもらえますか。 最近の看板はほとんどがプリント（シール）です。ワードの図形とかワードアートなどで見本を自分でかっこよく作ってそれを看板屋さんに持って行き大きさ、デザイン等を打ち合わせして作成してください。デザインを看板屋さんへ頼むとデザイン料を別にとられることがありますので気を付けてくださいね。 ＞あと作成後、家賃金額など書かれている情報を変更したい場合はどうしますか？＞上からシールのようなものを張る？、看板を作り直す、その他・・・？ そうです。変更したいときには上からシールで貼ればＯＫです。大きさも看板屋さんと打ち合わせして作ってください。 看板作製はそんなに難しい作業ではありませんので自分で動いてお金をかけずに物件に掲載してください。 まちがいなく効果はあります。また、一度作ると１０年以上効果が続きます。 仮に３００００円で看板を作成しても３００００÷１０年＝３０００円／年の広告費です。 だから、不動産屋さんへの広告料のことを考えると安いものです。 実践！実践！です。 実践して効果があったらお知らせくださいね。 以上です。よろしくお願いいたします。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 看板は、過去竹末がいろいろな実験をしてみて効果があった方法を読者の皆さんに教えています。 その他の看板に関する記事は以下のブログに書いてあります。http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/200704260000/ http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/200701160000/
May 14, 2011
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リース活用による賃貸経営のすすめ
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆リース活用による賃貸経営のすすめこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。最近、私は疑問に思うことがあります。 築２０年ぐらいの物件をリフォームやリニューアルをやってお金を何十万、何百万と掛けますよね。 特に設備。 そりゃあ、古いんですから時代に合わせて設備を入れ替えたり新しいものを付け加えたりしないと 今の時代、入居者はなかなか入ってくれません。 ２０年以上の前の入居者のように我慢してくれる人などいないのです。 確かに 一戸に１００万単位のリフォーム資金を使えばニーズに合った物件となり入居者も付きやすいかもしれません。 しかし、そこまでのお金をかけて物件を品質アップしたところで ７～８年もすれば陳腐化してしまうようなご時世です。 陳腐化とまではいかないとしても 何年か経てば「付いていて当たり前」という時代が、やがてやって来るのです。 入居者のニーズやご希望に答えてあげるのは我々家主の責務ではありますが 消費者のニーズを常に追いかけなければならない家主の懐も考えて頂きたいものです。 入居者の立場からは関係ないでしょうが。 今の時代は、新築の賃貸物件であっても 分譲マンション並みの仕様、設備をつけるのがほぼ、常識となっています。 結果、新築物件を見て、目の肥えた入居者が要求するものは年々エスカレートしています。 ほんと、際限がないのです。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー「所有」から「リース」へ ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ＲＣ造の法定耐用年数が４７年 重量Ｓ造の場合が３４年 木造の場合が２２年 その内の設備部分の法定耐用年数が１５年です。 しかし、新築時の場合のローン借入期間は大抵が３０年～３５年。 設備はローンを返済している間に耐用年数が切れてしまうということになる。 ローンをまだ返している期間に設備がだめになってもう一度別枠でお金を借りてリフォームしなければいけないということです。 これなんかおかしいと思いませんか？ でもこれって現実なんですね。 分譲マンションの大規模修繕などは３０年ぐらいしたら共用部分の設備をやり替えるのが通例です。 現実に設備なんてよく持って２０年。 仮に機能が果たせたとしても入居者に選んでもらうためにはしぶしぶ１５～２０年前後で取り替えなければいけません。 ローンを返してもいない設備を家主が所有する必要がないのではないかという気持ちになってきました。 もっと合理的に考えて設備を所有するのではなく「リースする」という発想でもいいのではないかと思います。 洗面化粧台、流し、トイレ、ウオッシュレットＴＶモニターホン、追い炊き、エアコン給湯器、洗濯機パン、ユニットバス、浴室乾燥機、ブロードバンド などなど、家主が所有していたら 古くなればお金がかかり、お荷物となるものばかりです。 また、廃棄処分のことや故障した時メンテナンスもしなければならないなどのデメリットもあります。 その点、リースなら メリットとして 家主側でメンテナンスの必要が全くありませんし時代遅れになった設備はリースの償却が終わったら更にリースを組んで新品に取り替えもできる。 入居者のニーズに沿った新しい商品が出ればまた付け加えることもできる。 高コストのリフォームをするぐらいならあっさりリースで片を付けたほうが良いのではないかと思うのです。 「所有」から「リース」へ 本気で考えてみたいものですが いかがでしょうか？ （期間限定）空室対策の無料レポートはこちら
May 13, 2011
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ライバルのいないマーケットで一人勝ちする
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆ライバルのいないマーケットで一人勝ちするこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。先日、ある若い大家さんから電話で相談がありました。 建築のリフォームについての相談でしたが今時、とってもめずらしい設備の名前が出てきたので皆さんにもシェアーしますね。あまりキレイな話でないことを断っておきますね。 それは「軽水洗」といわれているモノでほとんどの方はご存じないかと思われます。 最初、その大家さんから聞いたとき 「軽水洗？」 わたしも思わず、笑ってしまいましたが 「いまどき、まだこんなものがまだ存在しているんだ」と思いました。 軽水洗というのは 簡単に言えば、”汲み取り式便所” のことです。 ”汲み取り” というのは イメージするのは、 用を足すとき、下の汚物が見えて「ポットン式」とも言われています。 ただ、軽水洗というのは便器にふたがあってたくさんの水を使わず少量の水で汚物と一緒に便槽に落としこむものです。 だから、 水洗のように汚物をきれいに水と一緒に洗い流すものと違いトイレの真下に大きな便槽があってそこに汚物が溜まっています。 一か月に一回ぐらいの割合で汲み取り屋さんにバキュームで吸い取ってもらうものです。 ですから皆さんが知っている「浄化槽」とはちょっと質が違います。 昔、うちの娘が小さかった頃 観光地のトイレに入って「キャアー」といって公衆便所から飛び出してきたのを思い出します。 汲み取り式を体験したことがないものだから便器の中を見たとたん、下の汚物を見てびっくりしたのでしょうね。（笑） 笑い話ですね。わたしは娘の顔を見て、大笑いしました。 この軽水洗。 わたしは２５年ぐらい前のメーカ時代に郊外のある地域で、たくさん建てたことがありました。 トイレが汲み取り式だから入居がないだろうと思われがちですがいえ、いえ、それなりにニーズがあるんです。 見かけはふたがありますし臭いもそんなにしないので入居者にとってそんなに抵抗感がないのです。 最近の若い入居者は、見た感じがきれいだから水洗と同じだと勘違いして入ってくるんだとか。 ただ、一か月に一度は汲み取りをしなければならないのが難点ですね。 その地域で２０所帯以上ありましたが そんなに空室にはなりませんでした。 わたしは、相談したその大家さんにこういいました。 「軽水洗しかできない地域だと他の競合メーカーも進出してこないからライバルがいなくて一人勝ちできるんじゃあないですか？」 といったら 案の定、 「そうなんです。実は他にライバルの賃貸がないから空室になりません。」 ちなみに そのアパートは築４０年だそうです・・・ 「ライバルのいないマーケットで一人勝ちする！」 これは 私が推奨する「不動産の投資戦略の鉄則」で これから、不動産投資を考えている人にはヒントになるんじゃないかな。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら
May 12, 2011
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これからの日本は西と東に分かれる？
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆これからの日本は西と東に分かれる？ 大阪梅田駅 大阪ステーションシティーこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。４月４日大阪の梅田駅大阪ステーションシティーがついに完成したそうですね。去年、大阪駅に何回か行きましたが工事中で大変不便でしたね。大阪ステーションシティは国内最大級の商業施設だそうでこの開発プロジェクトは総事業費がな、なんと２１００億円だとか。完成までに７年もかけたんだそうです。首都圏があのような状態ですので関西圏がこれから注目される起爆剤になればと思います。私は東京一極集中は個人的にはあまり良いことではないと思っています。あのような災害が起こったときを想定して今後日本は政治も経済も西と東にリスク分散するべきだと考えています。人、モノ、お金を一つの地域に集中させておくと一つがつぶれた場合日本は経済的にも１０年は立ち直れません。一気に後進国になってしまう可能性があります。日本人が誰しも望んでいることではないと思います。そういう意味では比較的地震が少なく津波の災害が起こりにくい関西圏に期待するところが大きいですね。頑張って関西さん！（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら
May 8, 2011
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地域情報を入居者へドンドン知らせる
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆地域情報を入居者へドンドン知らせるこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。ある年配の大家さんにアドバイスしたことで大変効果があったことをお話ししますね。それは【地域情報をもっと入居者に知らせる】ということです。以前、入居者に見せる案内チラシを作って下足箱の上に置いて実験してみたことがありました。下足箱に以下の２種類のチラシを５枚づつ置いておきました。一枚は物件の詳細な情報が載っているチラシで間取り図とか物件の写真や賃貸条件などを掲載しています。もう一枚は地図を作ってその上にいろいろな地域の情報（写真付）を掲載しているチラシです。結果、どちらが早く無くなったでしょうか？解答は？ ・ ・ ・ ・ ・「地図を載せているチラシ」です！２週間目にアパートへ行ってみたところ物件情報のチラシはそのままでしたが地図のチラシはきれいに無くなっていました。このことからわかったことは内覧者は物件の賃貸条件よりこれから住もうという地域の情報の方に興味を持っているようでした。竹末の物件を気に入って決めてくれたわけではありませんが地域の情報が盛りだくさん載っているチラシを取っていったことは事実です。勘の良い大家さんなら私の言っていることがわかりますよね。そう、「入居者は地域の情報を欲しがっている」のです。そうとわかれば大家さん、やるべきことはわかりますよね。案内チラシやホームページにできるだけ地域の情報を盛り込みましょう。インターネットなどで地域の情報を探りあなたが知っている限りの地域の情報を自分の足を使って調べ、写真を撮りまくりましょう。利便施設として学校や銀行、スーパーだけではなく郷土の有名な名所や旧跡、地元の人しか知らないような隠れたお店やおいしいものを食べさせてくれる飲食店などなど・・地域のことをよく知らない入居者に「あなたの自慢の街」を教えてあげるのです。「この街に住んでみたいな」と思わせる魅力的な情報コンテンツを作ればあなたの物件はさらに輝き入居者から選択されることは間違いありません。時間はかかるでしょうが頑張ってぜひ、つくりましょうね。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら
May 7, 2011
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看板で入居者を集客する空室対策
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆看板で入居者を集客する空室対策こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。「看板の有用性」についてお話ししますね。 皆さん、入居者の募集をするとき不動産屋さんに入居者募集の看板を物件に掲げてもらいますよね。 そう、あの小さな看板。 そうですね。 ５０cm×４０cmぐらいの大きさかな。 あの看板、どこの賃貸にもぶら下がっていてどうってことないものですが 竹末はいつもあれを見て思うんですね。 「もう少しは工夫しろよ！」 と言いたくなるんですね。 インターネットの時代に 昔からの古典的な方法ではありますが 近所でお客さんを見つける手法として 「看板」というものは大変効果的なツールなんですね。 ターゲットになる人が、ご近所を歩いていたり自転車に乗ったりしてたまたま看板を見て問い合わせをする。 オーソドックスなスタイルの集客方法です。 でも、私の経験ですが 看板を見て問い合わせしてくる客は インターネットなんかで探ってくるような難しーいお客さんと較べたらはるかに質の良いお客、上客です。 そういう良いお客を連れてきてくれるのが 「看板」なんです。 アパートを探している見込み入居者は遠くから探してくる人ばかりではありません。 地域を昔からよく知っていてその中でしか動かない人もいる。 いろいろな事情があって半径５００mとか１kmの範囲で探している人だって確実に存在するんです。 そういう時に役に立つのが看板なんですね。 だから、その看板が代わり映えしない汎用タイプのちいさな看板じゃあ お客さんを見つけられない、 もったいない、 機会の損失だ、ということです。 看板なんて安いものです。 一度作ったら半永久的に働いてくれますし 一回、看板でお客さんを見つけたらすぐに元は取れてしまいます。 不動産屋さんが作ってくれなければ 自分で作ればいいじゃないですか。 そうやって自分でお客さんを見つけるんです。 あなたが、渾身の力を込め工夫されたでっかい看板が入居者を呼び込みます。 （期間限定）空室対策の無料レポートはこちら
May 6, 2011
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メンテナンスは建物の寿命を２倍伸ばす
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆メンテナンスは建物の寿命を２倍伸ばすこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。今回の東北地方の地震はいまだに余震が続いています。これだけ頻繁に余震が続くとアパートやマンションなどの建物も相当痛んでいるのではないかと思います。常に建物が揺れ動いている状態ですから建築を構成する構造体や設備、仕様部分にかなり影響があるでしょう。建築物というものは・・・地震がなかったとしても温度による建物全体の膨張収縮風や台風による揺れ、車が通過する時の振動など外的な環境によって常に動いているものなのです。だから外壁のクラックや剥落などは目に見えないぐらいにゆっくりと時間を掛け少しづつ拡がっていきます。しかし、地震によって短時間に集中的に建物に激しい水平応力が掛かるとひび割れが一気に拡がっていきます。ですから、今回の地震や何十回もあった余震で皆さんの建物はかなり痛んでいると思います。もし、ほったらかしにするとそこから、雨水が進入したり大気に触れてコンクリートが中性化しひび割れやその後の剥落の被害がどんどん大きくなっていきます。建物を長く持たせるためには日ごろからの保守管理が大事です。いずれやろうと思っていてもついついほったらかしにしていることがよくあるものです。この震災を契機に建物を総点検し被害にあった部分を見つけたら早めに補修しておきましょうね。しっかりメンテナンスしていれば建物は２倍ぐらい耐久性を保持できます。アパート経営は建物が第一。ほとんどの家主さんは「器」にお金をかけませんが長く堅実に経営したいならもっと物件に気を使い大事にしましょうね。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら
May 5, 2011
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空室対策３つの基本的な原則「ライバルを知る｝
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法を２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら空室対策３つの基本的な原則「ライバルを知る」こんにちは賃貸経営コンサルタントの空室対策アドバイザー竹末です。昨日のつづきです。実はこの「ライバルと知る」ということをやっていない大家さんが非常に多いんです。話せば長くなるんですが竹末は全国でセミナー、講演会をやっています。http://www.kuusitsu110.com/semi-j.htm そこへ参加している大家さんに「一度だけでもいいですから、ライバルを調べたことがありますか？」と聞くと地域にもよりますがわずか１５パーセントぐらいの方しか手を上げられません。さらに「あなたはライバルの賃貸条件をしっかりと把握していますか？」と聞くとその半分の方しか手を上げられないんですね。半分ということは７パーセントぐらい。これ、とっても残念なことです。９割以上の大家さんがライバルと自分の物件の比較をしていないんです。この事実を知ってほとんどの大家さんはまだまだ、なんだなと思いました。よーく考えてみてください。ほとんどの入居者は、インターネットで検索してくるんです。インターネットは「比較、比較の世界」です。たとえば、あちらのマンションＡは家賃が４５０００円で共益費が２０００円敷金が２か月礼金が１か月。そのマンションの近くのこちらのマンションＢは家賃が４３０００円で共益費が１０００円敷金１か月礼金が１か月。もし、同じような条件のマンションだったら当然、ユーザーは後者の方のマンションに気をひかれるでしょう？内容については、はっきりとわからなくても単純に数字で比較すれば、入居者からはマークされます。もちろん、値段だけとは言いませんが入居者が物件を調べる「目」というものはそんなもんです。だから、たくさんある物件を３０分や１時間ぐらいで済ますわけがない。何日でも物件検索に時間をかけます！だってアパートやマンションは「高額商品」なんですから。大家さんは早くそれに気づくことです。賃貸は入居者にとって毎月４万も、５万も払う「高額商品」なんです。だから、少しでも良い条件の方へ傾くのは当然のことですね。「高額な商品」だと思っていないのは大家さん、あ・な・た・ だけ、かもしれませんねえ。 今日も辛口でした。これがわかるようになるのは・・・簡単です！自分が物件を探す入居者になってみれば一番よく理解できるでしょう。一度、入居者になってみてください。 この比較を実践すると空室が簡単に決まることがあります。それでは
May 3, 2011
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空室対策３つの基本的な原則
空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法を２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら空室対策３つの基本的な原則こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、アパートやマンションの空室対策についてお話します。いきなり、おもしろくないビジネスの話かもしれませんが大事なことなので最後まで聞いてくださいね。今日はビジネスの３原則についてお話しします。ビジネスをセールスアップさせるために３つの基本的な原則があります。それは「環境分析３Ｃ」といってCompany 自社 Customer 顧客 Competitor 競合こういう意味です。わかりやすく言えば、「自分の環境を知る」ということです。●自分を知る●お客様のことを知る●ライバルを知るまず、「自分を知る」ということは大家さんの所有する物件を把握するということ。物件の「強み」や「弱み」を知ることです。それから「お客様のことを知る」ということは大家にとってのお客様は入居者のことですから入居者の嗜好や特性、ライフスタイルを把握するということ。そして、最後に「ライバルを知る」ということですが自分の物件の近くの競合物件を調べるということです。実はこの「ライバルと知る」ということをやっていない大家さんが非常に多いんです。この点について明日、ブログで詳しいお話をします。では
May 2, 2011
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成功する満室経営６つのポイント
空室対策１１０番登録すればアパートやマンションの空室を埋める方法を２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら成功する満室経営６つのポイントこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。ヤフー知恵袋からの質問を掲載します。【質問】アパートの空室が埋まらなくて困っています。入居募集で、いい方法があれば教えていただけないでしょうか？ 検索サイト（YAHOO不動産等）への登録も考えていますが、戸数が少ないため、割高になってしまうような気がしてためらっています。格安のサイトや、その他に良い募集方法があれば教えてください。【竹末の回答】ポータルサイトなどの広告掲載は宅建業を登録した業者さんでないと掲載できないはずですが。業者さんが出してくれないなら自分の物件だけ広告料を出して掲載していただいてはどうでしょうか？それがいちばん手っ取り早い方法です。空室対策はいろいろな方法がありこれといった特効薬はありませんが一つ一つの対策を地道にやっていくことが重要です。また物件にはそれぞれ個性があり個性に適合した方策を早く見つけることです。そのために、物件を実際に見てもらって的確に判断してもらえる私のようなコンサルタントや優秀な不動産業者さんへアドバイスを受けることが近道です。参考までに私がいつも唱えている「成功する満室経営６つのポイント」を教えますね。１．空室の原因を探り適切な対策を打つ２．業界を理解し不動産屋さんを上手に活用する３．入居者の欲することを知り 常に入居者の視点でマーケティングを行う４．ライバルと調査研究し対策を打つ５．ポイントを抑えた効果的なリフォームを行う６．賃貸住宅にコンセプト(付加価値）を投入する以上です。参考になったかな。
May 1, 2011
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