2019年12月の記事
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目的、目標は未達成でしたが、いい年でした。
長野県の大家パスカルです。・・・ 今年の総括をしてみました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 今年も1年が終わります。 月並みですが、今年の総括です。 今年の目的は『不動産賃貸業を拡大する』でした。 そのための目標は『新たに50室購入する』でした。 結果は、26室購入できました。達成率52％ということですから、あまりよくないですね。 今年は、なぜか購入してもいいという物件に巡り合うことが少なかったです。 努力不足ですね。今年は『退職』できたというのも安心材料になり、知らず知らずのうちに手を抜いていたのだと思います。 昨年の目的は『退職する』でした。 そのための目標は『150室所有する』でした。 退職できる目安150室を達成するために必死でした。収支を考えて150室所有することが、大学生3人を同時に抱えいた私が退職できるレベルでした。 「今年150室を達成できなかったら、もう一年退職が伸びる。」と思うと気が狂いそうでした。結果的に46室購入し146室で、目標は未達成でしたが、退職する今年の3月末までには150室は達成できました。退職もしました。 その他、今年の出来事と思い出です。順番に軽重はありません。思いつくままに書いてみました。 1 ブログをはじめました。 なんとなく毎日書きました。コメントやメールをくださった方々には感謝です。2 無借金経営の方の物件を見せてもらいました。 考え方や不動産投資のお話を聞かせていただきました。借金王の私にとっては「すごい」の一言でした。 3 県内外の方と知り合いになれました。 不動産投資家の方や、投資家を目指す方の知り合いがいなかったので刺激になりました。4 セミナーに2回行きました。 人混みが苦手な私としては頑張りました。セミナーは刺激にはなりますね。 5 滞納者Zさんと仲良くなってしまった。 そして、滞納者Zさんには退去していただいたのに、滞納者Zが移り住んだアパートの大家になってしまいました。6 購入前のアパートの入居者さんと仲良くなって、車を売ってもらいました。 アパートはまだ買えません。交渉中です。安い物件ですが私と売主さんとの間に大きな金額の差があります。売値の50％オフを希望しています。不動産屋さんは、媒介手数料が安すぎるためか動きが悪いです。7 不動産業を始めました。 不動産業を始めて4ヶ月で事務所を売ることにしてしまいました。1月に引っ越します。8 10万円戸建で死にそうになりました。 何とか売れました。計算上は損はしてません。多少プラスですですが、儲かった気はしません。やはり、ボロ物件は私には無理です。買ってはいけないボロ物件を買ってしまうようです。9 メーカー系(セ〇〇イ、ダイ〇)の新築の提案を受けました。 レオパレスの営業だった不動産屋さんに相談して3分で無茶だとわかりました。この不動産屋さんは無茶なものを売っていたようです。10 4月～12月までの9ヵ月間、賃貸経営で生きていくことができました。 皆様に感謝です。 なんだかんだいって、今年は『いい年』でした。 みなさん、本年は大変お世話になりました。よいお歳をお迎えください。 おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.31
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「売り主オレ」「買い主オレ」
長野県の大家パスカルです。・・・ 昨日の法人間の売買の続きです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 今回の売買は、「売り主の法人の代表オレ」「買い主の法人の代表オレ」ですから、同族間の売買みたいなもののようです(by税理士さん)。税務署も気にするようです。税理士さんに相談して進めました。 1 知り合いの不動産屋さんに「査定書」も作ってもらいました。私も不動産屋ですが、自分で作った「査定書」はだめだと言われました。(by税理士さん)「お金を払ってでも、第三者に作ってもらってください。」とのことでした。お金は払っていません。(by税理士さん)2 「売り主の代表オレ」「買い主の代表オレ」なので口頭契約でいいと思ってましたが、税理士さんに「契約書もつくってください」と言われたので契約書をつくりました。収入印紙も貼りました。一人で契約書2冊に署名、押印、割り印をしました。3 重説は、いらないと思いますが、税理士さんに聞いて「重説も必要です。」と言われるのが嫌で聞いてません。4 司法書士さんのところにも行きました。 「売り主オレ」「買い主オレ」ですから、司法書士さんも驚いていました。「登録免許税、取得税、手数料を払ってでも名義をかえるんですか？」と聞かれましたが、事情を話して手続きを進めてもらいました。 管理会社にも連絡して、手続きは終わりました。 借り入れがないので金融機関に連絡の必要はありません。 これで、 第1法人は所得が減り、合法的に節税できました。 第2法人は所得が増え、安定して経営できそうです。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.30
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利回り45％の「お荷物物件」を売却しました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 税理士さんが、「第1法人にとってお荷物という物件」の売却の話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 第1法人所有の利回り45％の「第1法人にとってお荷物という物件」という物件を売却しました。 そのスペックです。①築25年くらい②300万円で購入、借入なし。③リフォームに約800万円④購入後ほぼ満室で運営⑤月の家賃収入42万円、年収約500万円⑥利回りは、リフォーム込みでも45％くらい。 私にとっては、十分に優良物件ですが、第1法人にとっては「お荷物物件」になってしまいました。お荷物物件⇒売却の理由は①物件価格が安いので減価償却がほぼないが、収入は結構ある。②リフォーム代も、内容的にほぼ一括で償却済み。③この物件のおかげで税率が36％の世界に行ってしまいそう。 今年は、合法的になんとか25％の世界に踏みとどまりましたが、来年は無理そうです。 ということです。 売却先は、自分の第2法人です。この法人は、先日、極楽荘(仮名)を購入した物件です。 第2法人は、物件数も少なく、極楽荘(仮名)のおかげで、減価償却もたっぷりあります。まだ36％の世界には余裕がありそうです。 これで、第1法人も多分36％の世界にはいきません。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.29
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「お宅の使ってない事務所売ってください。」(２)
長野県の大家パスカルです。・・・ 「売りません。」「やっぱり売ります。」 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 「お宅の使ってない事務所売ってください。」と言われた続きです。一度は「売りません。」とお断りしましたが、やはり売ることにしました。理由は・事務所が遠い。車で10分～15分。仕事がほとんどないのに、毎日行くには遠すぎる。・「事務所物件は流動性がないから売れる時に売れ。」と、周りから言われて、納得した。・買い主さんが社会貢献になることに有効利用してくれそうです。 とりあえず契約をして、引き渡しは1月末日です。 問題は、次の事務所が決まっていないことです。 事務所がないということは宅建業法上許されません。 普通は次の事務所を決めてから売却だと思いますが。 事務所になる物件を探しています。・貸店舗、貸事務所が近くにありません。いつの間にか景気が良くなったのか、空いてないんです。元々少ないですし。・たまたま売りに出ている安いビル1棟を買おうと思いましたが、広すぎます。維持できません。そのビルは賃貸の募集も同時にしていたのですが1棟貸しだということであきらめました。・住宅を一軒買おうと思いました。家から徒歩1分に売り家があります。800万円位します。周りから、「自分で戸建を買う時は300万円て言ってるじゃないか。」と言われました。最近戸建も高くなり、普通に1000万円超えてます。・極楽荘(仮名)の1階の空き部屋を事務所にするが現実的です。維持費もかかりません。でも、大家が物件いいるとろくなことがないと思います。滞納者Zさんと毎日顔を合わせるのも辛いです。 そして、お年寄りにつかまって話し込まれるのがつらそうです。 毎日、事務所になる売り物件を気にしています。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.28
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明後日の朝7時に家賃もってくから、起きてるよな。
長野県の大家パスカルです。・・・ ガス屋さんと設備の貸与の相談を現地でしたときです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ガス屋さんと現地で待ち合わせて、極楽壮(仮名)に突入しました。 第1極楽荘(仮名)、第2極楽荘(仮名)を回り、色々お願いしました。 いつも通り言うだけはタダだと思い、ちょっと気が引けてしまいましたが、勇気を振り絞ってお願いしましました。 エアコン、ウォシュレット、インターフォン等は特に問題はありません。暗黙の了解ですね。 第1極楽荘は、室内に洗濯機の排水口のない部屋があります。どうやって洗濯していたのでしょうか？パスカル「排水口をつけてください。何とかお願いします。」担当さん「検討します。」 設備貸与の範囲を超えていますが、無理だと思っても頼んでみました。 その他にも、いくつか頼んでみました。どうなるでしょうか？ ガス屋さんと話をしていると、入居者さんが自動車で駐車場に帰ってきました。この方、わけあって自動車は所有できないはずです。 こちらから挨拶をすると、話しかけてきました。入居者さん「大家さんだよね？オレ、家賃を大家さんの家まで持っていくから！」と元気におっしゃいます。パスカル「いいですよ。振り込みか、私が取りに来るようにします。」入居者さん「振込手数料かかるから持ってくよ。」らちが明かない話になると思ったので、パスカル「分かりました。お願いします。」入居者さん「明後日の朝7時に持ってくから、起きてるよな。大家さんの家は図書館の地図で調べたから大丈夫だから。」パスカル「起きてますよ。ありがとうございます。」 プロパンガス屋さん大爆笑。 心が折れました。 その後、予想通り長い話が始まりました。この入居者さん、人は良さそうですが、一人暮らしで寂しいのだと思います。話が長いです。寒いです。寒さで歯がかみ合いません。 このアパート、お年寄りが多いので、お年寄りによくつかまってしまいます。話が止まりません。私はうなずいているだけです。 今後も、見回りや、夏の草刈りなどで、きっとお年寄りにつかまると思います。どうしましょう。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.27
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極楽荘(仮名)の減価償却が・・・。
長野県の大家パスカルです。・・・ 極楽荘(仮名)の減価償却100％越えの話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先日購入した極楽荘(仮名)の減価償却費の話です。 購入前、売主のわけのわからないじいさんとのやり取りで、いくつかイレギュラーなことがありましたが、私にとっては有利に働きました。・収入印紙の代金を仲介業者が支払った。1万円・植栽の伐採費用を仲介業者が支払った。30万円位 一番大きかったのは、減価償却が異常に高くなったということです。いきさつは詳しくは書きませんが、違法ではありません。 わけのわからないことばかり言う売主のじいさんだったので、そのじいさんの言ったことを逆手に取りました。 その結果、建物と土地の按分が 建物：土地＝9割以上：1割未満という驚きにきの按分です。 購入時の諸費用も減価償却費とし考えます。仲介手数料だけでも物件価格の3.3％以上です。諸費用は一般的には7～8％と言われてますね。 諸経費をのせると、減価償却費が物件価格(土地＋建物)を超えます。当然、建物価格も超えます。諸経費分は実際に支払っているので減価償却費の計算をしても意味はないのですが。 こんな取引を作り出すこともできるんですね。 ドルフ・デ・ルース博士の著書の中の「自分が望むことは何でも交渉に盛り込むことができるという点で不動産は独特である。不動産では普通のことなのだ！」を実践したつもりです。 この按分は当事者間で決めた契約ですから、だれにも覆せません。違法でもありませんが、また税理士さんに、「税務署の目につきますよ。」と言われてしまいそうです。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.26
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極楽荘(仮名)の内部確認
長野県の大家パスカルです。・・・ リフォーム屋さんと内部を見ました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 購入直後、リフォーム屋さんと極楽荘(仮名)の空室の内部の確認をしました。 極楽荘(仮名)は2棟一括の売買でした。両方とも重量鉄骨ですが、全くの別物です。 2棟とも購入前にも中は見ていましたが、改めてみると、金額のわりにいい状態でした。残置物もありません。第2極楽荘(仮名)です。一部の部屋ですがこんな感じです。ＣＦかえて、ウォシュレットつければOK？流し台のいい写真がありませんが、流し台はこのまま使うか、ダイノックでいけそうです。第1極楽荘(仮名)です。こんな部屋もあります。何年間入居者がいなかったんでしょうか？プロパンガス屋さんの出番ですね。この漏水も、給湯器の破損によるものです。給湯器交換で対応できそうです。 そうはいっても、直すところはたくさんあります。悪いところを探して見積もりに入れてもらいます。 年が明けたら、リフォーム開始。3月には満室を目指します。 空室のリフォームヶ所を探して疲れた帰り道、ほんの少し寄り道して新婚さんが入居してくださった戸建(滞納者Zさんが住んでいた戸建)の前を通って帰りました。 ウッドデッキの小型版みたいな大きな縁台が付いていました。私の小さな戸建が新婚生活の役に立っているようです。ちょっといい気持になりました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.25
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滞納者付きのアパート：極楽荘(仮名)購入
長野県の大家パスカルです。・・・ 私の戸建で滞納して退去した方とのご縁が復活した話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日は、やや遠方の金融機関で金融機関で物件の決済がありました。 年末に、2棟19戸のアパートを購入することができました。極楽荘という仮名にします。 前にも書いたかもしれませんが、この極楽荘、1階は10室のうち8部屋入居、2階は9部屋のうち1部屋だけ入居中です。お年寄りや生活保護の方が多く、2階まで上がる体力がないようです。2階に住んでるのは若者1人です。入居者さんの平均年齢は60歳は超えていそうです。 この極楽荘には、私の戸建で滞納して退去していただいた方が住んでいます。もちろん1階に住んでいます。 以前ブログに書いた滞納者の方です。滞納家賃と原状回復費で80万円以上の未払いがあります。Z(仮名)さんとします。 この滞納者のZ(仮名)さんの退去が決まった時、心の中で「やっと退去してくれた。」と思いました。滞納金額より退去が優先でした。その時の会話です。パスカル「今度はどこに住むんですか？」滞納者さんZ(仮名)さん「極楽荘という近くのアパートに住みます。家賃が安いんですよ。」パスカル「よかったですね。」と言いいました。そういうのが精一杯でした。 実は「極楽荘」は、私が購入の話を進めていたアパートでした。完全非公開物件で私しか情報を知りません。 購入は99.999・・・％確定していました。 しかもこの滞納者Zさん「終わりのないキャンペーン」で格安入居です。 自分から滞納者Zさんのところに飛び込んでしまいました。 社協さんにも、「またお世話になります。」とあいさつに行きました。 社協の方は「話が分かっている方に大家さんになっていただいて助かります。今度は滞納させませんから、前の滞納分はもう少し待ってください。」と笑っていました。 おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.24
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返済比率 約82％のアパート
長野県の大家パスカルです。・・・ これではアパート経営とは言えない悲惨な状態です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日の便器を購入した物件の内情です。政策公庫から借り入れての購入ですが、ありえない返済比率です。 昨日のブログを書いた後、自分自身のために整理してみました。 この建物、4戸しかない小さなものです。 ・家賃収入は満室で約22万円とです。・・・① ・現状は3室入居で、家賃は16円万ちょっとです。・・・② ・月々の返済は18万円弱です。・・・③ ①②③から計算するとマイナスのキャッシュフローですね。これでは投資とはいえません。 すくいは ・太陽光発電の売電収入が月4万円ちょっとあります。・・・④これで、 ・② + ④ ＝20万円ちょっとです。返済が18万円ですから、月々2万円残り、火災保険、固定資産税をそこから引きます。まだ赤字です。満室想定✙売電収入でも ・① + ④ ＝約27万円弱・・・⑤ ・⑤ － ③ ＝約9万円・・・⑥ 手残り返済比率は、 ・恐怖の返済比率（1割の頭金は入れてあります。） 家賃収入だけで考えると：82％ 売電を含めると：66％売電収入も入れて、手元に7万円残ります。火災保険、固定資産税をそこから引きます。 これではアパート経営とは言えない悲惨な状態です。 唯一の救いは返済期間10年です。後9年の辛抱ですね。 なぜこうなったか？・普通の金融機関はこんな返済比率では貸しません。・私も借りたくありません。 当初は、日本政策金融公庫と返済期間15年で話をしていました。今年の1月くらいいから話し始めました。 そして、話が固まる3月中旬から急に話が変わり、返済期間10年ということになってきました。ス〇ガ問題で、公庫の融資体制が春から変わりましたが、3月には徐々に変化があったのでしょうか？パスカル「10年では無理ですよ。やめたいと思います。」担当者「10年で大丈夫ですよ。借りてくださいよ。」 こんなやり取りが数回ありました。内部での稟議も通っていたのでしょう。担当者さんも必死でした。 自分の中にも「まあいいか！」という気持ちもあったことは否定できませんが。 でも、普通逆ですよね。担当者「返済10年では無理ですよ。経営になりません。今回は考え直された方が・・・。」パスカル「何とかして貸してくださいよ。」普通はこうなるのではないでしょうか？ 私がこのアパ－トしか持っていなかったら大変なことになっていました。月々持ち出しで、日々暗い気持ちだっと思います。 他のアパートからの収入があるので、気持ちが紛れていたのだと思います。 来年からは満室で返済後数万円残る計算ですが。実際は残り9年間ほとんど手残りはないでしょうね。ただ所有してるだけです。 返済比率66％はやめましょう。 自分で経営してみて返済比率50％も危ないと思います。 最近は、「小さめ」、「返済比率高め」、「返済短め」を購入してますが、以前に購入した物件とトータルでは40％以下です。 最近は、10年程度で返済が終わることに魅力を感じていましたが、全体の返済比率が上がってきました。 そろそろ返済比率を下げたいですね。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.23
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「また物件あったら持ってきてください。」
長野県の大家パスカルです。・・・ オーバーローン物件の金消契約後の言葉です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先日、オーバーローン物件の金消契約に、やや遠方の金融機関に行ってきました。 いつも通り言われるがままに、・書類に法人の代表として社判と実印を押す。・連帯保証人になる。・前もって金利交渉もしてないので金利の確認も簡単に。（理由は後程）出金伝票、振込伝票も書き、本番を待つだけです。 一連の流れが終わった後、担当者さんと話をしました。担当者さん「この前のもう一つの物件どうなりました。」パスカル「内部を見て状態が悪くて、リフォームを考えるとちょっと高いと思うのでやめました。一応、買ってもいい金額は先方に伝えて放置プレイです。」担当者さん「そうですか。慎重に検討されていて安心しました。」さらに、帰り際に担当者さん「また物件あったら持ってきてください。」と言っていただきました。 今取り組んでいる物件の引き渡しが終わってないのに、次の物件のお誘いです。これが、金利交渉をしない理由です。 返済期間も耐用年数と関係ありません。返済比率を考えて期間を決めてくれます。 この金融機関さん、本当に投資物件につて前向きです。ここまで前向きだと、持ち込む物件も慎重になります。・利益の出ない物件を持ち込んで信用を無くすかもしれない。・利益の出ない物件で融資が通ってしまったら困るのは自分。そんなことを考えてしまいます。難点は・融資エリアがやや狭いことです。・店舗が遠いこと、通帳の繰り越しは中央自動車道を使い片道1000円位かけてきます。 今回のオーバーローン物件、引き渡しが終わったらサッサとリフォームして募集しよう。満室が金融機関から信用を得る一番いい方法だといます。 おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.22
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「儲け」と「節約」
長野県の大家パスカルです。・・・ 大家業の節約の話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 大家業をやっていいると普通は家賃以外の「儲け」は難しいですね。 でも「節約」は多少できます。 戸建貸家の垣根が伸び放題です。実際には道に１ｍくらい出ている感じです。 入居者は外国の方5名くらいで、農業の仕事をしています。農業法人さんにかしているので正確な人数、国籍はわかりません。 戸建の場合、庭木は入居者さんが管理することになっていますが、3年間何もしません。 先日、自分で切ることにしました。レッドロビンというよくある木です。よく伸びます。冬も落葉しません。 レッドロビンは8本くらい、そのほか隣地にはみ出している庭木も5～6本切りました。ついでに梅の木の枝も剪定しました 近所のクレームが嫌だったので、平日昼間、ご近がいなことを確認して切り始めました。10時くらいから初めて12時少し前に終わらせました。 すべてのこぎりで切りました。チェーンソーは持っていません。残念。「3年前にこの家を購入した時に切ってお買えば楽だったのに。」と思いながら、3年分太くなった木を伐りました。 こんな感じになりました。 写真に写っているのはお隣さんの家です。 切った木は、庭に積んできました。入居者様からクレームは出ないと思いますが、クレームが出た時考えます。 今は冬なので、農作業はありません。契約はありますが、だれも住んではいません。春になるとまた住人が戻ってきます。 今回の作業、業者に頼めば、2万円位はかかったと思います。自分で切ったので、2万円は節約できました。儲けではありません。そして自分の時間を2時間くらい使いました。 これをどうとらえるかは人それぞれだと思います。 私は、運動不足、気分転換でやりました。「節約できてよかったかな。」くらいの気持ちでした。 垣根の伐採中にRCの構造見学会に呼ばれてたので、伐採終了後見学に行ってきました。新築RCはいいですね。でも返済比率8割は嫌です。 見学中に、エアコンの近くに専用のコンセントがないことを指摘すると、案内してくれた若い社員さんが焦ってました。 下請けさんが怒られるのでしょうか？どうするのでしょうか？ おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.21
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『バブルのころでもありませんよ。』と言われても・・・。
長野県の大家パスカルです。・・・ 税理士さんとの話の中で言われました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 10万円物件は無事に売れました。 並行して、ある物件(土地+建物)の売却の話を進めています。 この物、件購入して1年数か月での売却となります。 私が購入する際、土地建物の按分で、土地値を〇十万円にしてもらいました。建物は数百万円です。 土地値は、私が購入した走行距離13万kmの中古のバモスより安かったです。私の住んでいる田舎でも100坪の住宅地が〇十万円という事はありません。 以前ブログに書いた 60坪100万円という土地 という物件もありますが。 話を戻します。 ご存じの通り、土地の金額の割合が低くなると、相対的に建物の金額の割合が高くなり、減価償却が大きくとれます。買主だった私にとっては有利なことでした。 このような有利な条件になったのは、売買に当たり、売主さんが次のような条件を提示してきたからです。・売主さんが商売をされていて敷地内に看板を残していくこと。（実際引き渡し後は、会社名のついた看板部分ははずされて支柱が残っているだけでした。）・一切クレームを言わない。(これは当然ですが。)私は交換条件として、土地値の価格を極端に安くしてもらいました。さらに、契約後・敷地内のナンテン木の実を毎年取らせてほしいと言われました。（どうぞ。） そして今回は私が売主になりました。 自分の物件を自分で売るというのは手数料等を払わずに済むので有利ですが、法律上厳しいものがあるので、今回も不動産屋さんとして売買にはタッチしませんでした。すべてをお年寄りの不動産屋さんに頼みました。 契約書の原案を持みたところ・土地の金額は、購入価格の数十倍・建物の金額は、購入価格から減価償却を引いた金額よりさらに安いというものでした。 念のために税理士さんに相談すると、「この土地の値上がりは、バブルのころでもありませんでしたよ。1年ちょっとで土地値が数十倍はありえません。税務署につつかれますよ。不動産屋さんともう一度相談してください。」 と言われました。「ニセコの例もありますよ。」とは言わずに、すぐに不動産屋さんに連絡をとり、土地建物の按分を当たり障りのない金額にしました。 契約書自体も、私にとっては恐ろしいほど簡単なものだったので、特約事項を何項目か作り添付してもらいました。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.20
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ランチミーティングなど
長野県の大家パスカルです。・・・ 士業の方の話は面白い ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日は、県外からおいでになった某士業の方とランチミーティングをしました。専門性のある方とお話するのは面白いですね。 元々不動産はお持ちでしたが、最近、競売(特売？)で不動産を手に入れたとのことです。ゴミ屋敷だったそうですが、業者さんを使い、かなり安い金額で処分できたようです。 最近、私が10万円戸建のごみを自力で13万円かけて処分しましたが、その金額よりかなり安い金額で業者さんに処分してもらったようです。 その後、某士業の方はレンタカーを借りて、物件調査に向かわれました。行動力もすごい方です。帰り道、運転中、不動産屋さんから電話があり「新築やりませんか。利回り7％の物件の計画がるんですよ。」とのことで、ハンズフリーで運転しながら話を聞きました。 自宅の近所なので立地はわかります。簡単に言うと、大東と積水がアパートを建築中のる横に某メーカーの1Kを建てる計画のようです。 やりませんよ。 その後、知り合いの不動産屋さんに行き、自分の物件の評価書をつくってもらいました。 税理士さんに「自分の物件の評価は、自分以外の不動産屋さんにやってもらってください。」と言われたのでお願いしました。ちょっと訳ありです。 この不動産屋(取引士)さん、レオパレス等のメーカにいて1棟アパート、1棟マンションを売っていたことがあります。 その不動産屋さんが・最近、アパート、マンションの建築が多すぎる。・企業の設備投資が縮小、太陽光発電の融資先もなくなってきた。金融機関の貸出先がなくなり、新築アパートに資金が流れているように見える。・リーマンショック直前に似ている。リーマンショック直前も新築の1棟マンションが売れた。 と言ってました。どうなるでしょうか？ おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.19
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10万円戸建の売却
長野県の大家パスカルです。・・・ 10万円戸建の売却が決定しました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 10万円戸建の売却が完了しました。 ここまでの流れは、・お世話になっている不動産屋さんから10万円で購入しました。 ↓ ・そのままゴミ3トン付で売却しようとして失敗しました。 ↓・自分でごみの片づけ：費用は13万円以上だったと思います。 ↓・庭木の伐採：京〇大学出身の同期に、筑〇大学出身のキコリさんを紹介してもらいました。高学歴コンビです。 ↓・スリランカ料理店を始めたいという方が現れましたが、融資で玉砕。融資といっても、ホンダのS660の価格以下(たとえがわかりにくい？)の金額でした。 ↓・他の方に売却決定 私は不動産業を副業以下の規模でやっているので、転売しても宅建業法違反ではありません。不動産会社の事務所も持ってます。 ↓・そして、昨日、他の方に売却しました。 ↓・クリスマスが迎えられそうです。 売却せずに、プロパンガス屋さんに協力していただいて、水回りをなおして、汲み取りのまま3万円位で賃貸に出すということも考えましたが、もうこの物件にかかわりたくありません。 自分が買主として、清掃の終わったこの物件を見たら即決で「買います。」と言っていたと思います。めぐりあわせですね。 まとめ1 ゴミ屋敷をなめてはいけない。ゴミ処理はお金がかかる。今回は自分で処理しましたが、業者にゴミ処理をお願いしたら、赤字の損切になっていました。2 このボロ戸建の転売は利益が薄い。リフォーム等しても高く売れる見込みはありません。残置物とゴミの処理だけで売却しました。 3 店舗物件は売却が難しい。4 ゴミ屋敷は一人で作業するのがつらい。5 近所の人たちがもの珍しそうに見に来ました。 これでたんしいクリスマスが迎えられそうです。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.18
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また便器を買った話
長野県の大家パスカルです。・・・ またアパート用の便器を買いました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 前回とは違うアパートに設置するためまた便器を買いました。相変わらず格安です。業者さんに直送です。 ここで問題です。次の①と②の便器は、構造上大きな違いがあります。それは何でしょう？①これが前回買った便器です。【3年あんしん保証付】【送料無料】LIXIL 【最安値挑戦中】組み合わせ便器 Lセレクション[LN便器][床:排水芯200mm][手洗い無し][一般地] C-180S+DT-4540価格：17942円（税込、送料無料)楽天で購入②これが今回注文した便器です。【送料無料！2年製品保証付！】 LIXIL INAX イナックス C-180P/BN8+DT-4540/BN8 LN便器タンクセット(壁排水 床上排水 手洗無)/オフホワイト価格：19544円（税込、送料無料)楽天で購入 答えは①：床に排水をとるタイプ、便器の下に排水管がある一般的なタイプです。②：壁に排水をとるタイプ、トイレの壁に排水管があるタイプです。です。 今回はセキスイの物件で2階に取り付けます。排水が壁排水になっています。 この建物、4戸しかない小さなものです。実はこのアパート、トイレ、キッチン、ユニットバスがないたい状態で購入し、事情があり購入してから9か月間放置プレーでした。のんびりしすぎていました。 来年1月15日の入居に向けて水回りの工事をしています。すべての工事で50万円くらいかかるのでしょうか？ 職人さん頑張ってください。 私が以前アパート1棟をリフォームした時、汲み取りから水洗に変えました。その際、①②の便器を使い分けました。 ②は2階のの便器につかいました。床下排水です。それまで使用していた汲み取り用の配管につなぎ、1階で建物前面に新設した配管につなぎます。 ①は１階の便器に使いました。壁排水です。以前使っていた汲み取り用の便槽につなぎません。便槽はうめてしまいます。水栓トイレの排水は壁（床上）から抜いて、建物前面にし設置した排水管につなぎました。 おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.17
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『トマス・J・スタンリー』の著書
長野県の大家パスカルです。・・・ 『トマス・J・スタンリー』の著書 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 不動産投資を始めたきっかげが、ロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さん 貧乏父さん』だという方は非常に多いと思います。『金持ち父さんシリーズ』は、私も当然のように読みました。いい本だと思いますし、実際に影響を受けました。最近の『金持ち父さんシリーズ』は読んでいません。 私は、『金持ち父さんシリーズ』以上に『トマス・J・スタンリー』氏の著書に影響を受けました。となりの億万長者〔新版〕 [ トマス・J・スタンリー ]価格：1320円（税込、送料無料)楽天で購入 この本は、初版が20年以上前ですが、内容は今でも十分通用すると思います。繰り返し読みました。 ロバートキヨサキ氏は自身の著書で『「となりの億万長者」よくできた本だが、今のアメリカでは「となりの億万長者」といわれている人たちが経済的にいきづまっている。』と批判してました。1億円貯める方法をお金持ち1371人に聞きました [ トマス・J・スタンリー ]価格：1815円（税込、送料無料)楽天で購入 この本は、『なぜ、この人たちは金持ちになったのか』というご自身の著書の改訂版みたいなもののようです。 『となりの億万長者』がベストセラーになり、トマス・J・スタンリー氏自身が億万長者になってから書かれた本です。 『なぜ、この人たちは金持ちになったのか』は繰り返し読みましたが、改訂版のこの本は読んでいません。 そして、廃版になってしまったようですが、『女性ミリオネアが教えるお金と人生の法則』という本です。中古で探してください。 この本の第11章『ブライアンとクレア － 遅咲きの不動産ミリオネア』は、はある程度の年齢になってから不動産投資を始めた私にとって参考と励ましになった部分です。 私は、まだ咲いてもないのですが。遅咲きでもいいので咲いたと言われたいものです。 この章は十数ページですが、繰り返し読んでします。ブライアンはこの本に出てくる唯一の男性ミリオネアです。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.16
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RCの天井に穴をあけて階段を造った！
長野県の大家パスカルです。・・・ 築40年オーバーのRCを見学してきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日は、築40年オーバーのRCを見学してきました。まだ売り出し価格検討中の話なので、内見ではなく外から見てきただけです。 事前に、ストリートビューで見たときに、半分くらいの部屋に水回り関係の補修がされていることがわかりました。水の管が玄関ドアの上を通るように設置されています。ちょっと大変な物件かなと思いました。 この写真とは全く関係ありません。 物件につくと、ストリートビューで見た通り、給湯機の配管が入り口のドアの上を通って、ドアの反対側から室内に入っています。 その中で、給湯器もガスメーターもないのに、ガラス越しに生活感が感じられる部屋がありました。不思議に思い不動産屋さんに電話で聞いてみました。不動産屋さん「大家さんの許可を受けて、室内に階段を造って3階の部屋と4階の部屋をつないで住んでいる部屋があるんですよ。」とのことでした。パスカル「・・・？」 詳しく話を聞いて理解できました。 それにしても、RCの建物の4階の床（3階の天井）に穴をあけて階段を造って3階（４階）とつなげるというのは大変な事だったと思います。普通許可しませんよね。長期にわたって住む契約だったのでしょうか。確かに給湯機は１ヶ所でいいですね。 これを元に戻すのは大変なことです。天井の穴を埋めることも大変ですし、水回り、電気系統を戻すことが大変なことがあります。 場合によっては、4階のバス、トイレが撤去されているか使えないかもしれません。私が購入したとしても、間取りは直さずにこのまま貸すのが現実的ですね。 私の経験ですが、2部屋を1部屋に統合された部屋を2部屋に戻すときに苦労しました。 普通は電気料金の関係で2部屋の電気のメーターを１つにします。書類上どちらかに統合してしまいます。もちろん電気は2部屋とも使えます。 その際、残りの１部屋の電気を書類上位廃止にしてしまうと、部屋を２部屋に戻すとき、新築の時のように電気の図面のつくり直し、配線のやり直し等があり、結構な金額がかかります。そうしないと電気会社が通電を許可してくれません。電気メーターもつけてくれません。 水回りも苦労しましたが、これは物理的につなげばいいだけですから。 ※電気の事は、あいまいな部分もあり間違いがあったらお許しください。 私の住んでいるエリアにしては土地の値段は高めの地域ですが、築年数と特殊な間取りにリフォームがしてあるため、安くないと買えません。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.15
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過疎の地域の物件見学に行ってきました。(２)
長野県の大家パスカルです。・・・ 過疎の地域の物件見学に行ってきました。(２) ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 以前ブログに書いた『過疎の地域の物件見学に行ってきました。』 諦めきれずにもう一度見に来ました。 だいぶ金額も落ちてきたので、傷口に塩をすり込むようなきつい指値をして現金購入のチャンスと思いっていました。 物件を見て、「このアパートいけるよな。不動産屋さに連絡しよう。」と思いましたが、念のため周辺のアパートの入居状況や様子も見てみようと思いました。これは普段ならほどやらないことです。見ても１、2棟見る程度です。もちろん、なんとなく近隣に民家やアパートがあるとか、付近の雰囲気とかは見ますが、細かくは見ません。・地主系の大家さんが空室を抱えて荒れていることはよくあります。不安をあおられますね。・家賃保証の大東、ダイワの入居状況を気にしても仕方がないことです。入居率がいいので安心材料にはなりますね。「ダイワが建ってる。需要のある地域なんだろうな。」くらいです。・レオパレスは、私の周りではどこでも空室が多いので、これも需給関係を反映しているとは思えません。 今回は違いました。大東も、レオパレスもダイワもありません。写真はぼかしてあるのでよくわからないと思うのですが、こんな感じです。 ほぼ全空です。何棟、何室あるのでしょうか？ ほとんど空いてます。つる草が壁を伝ってます。崩壊しかけたウッドデッキがあります。 他にも写真はありますが、他人様の物件ですのでこのくらいで。 一群のアパートがここまでひどいのは初めて見ました。間違いなく入居率は50％を切ります。たぶいん30％以下だと思います。 この一帯は供給過剰であることは間違いないのですが、すでに需要がなくなった地域のようです。 大手客付け会社のHPにもこの辺の物件はほとんどのっていません、たぶん募集も諦めているのではないかと思いました。 ある企業に依存しすぎていた地域でした。頼みの企業は一度倒産しています。他の企業に買収され、社名はそのままで細々営業しています。かつての面影はありません。 かつて、インテルのCPUがらみの仕事をしていた会社でしたが。倒産する前はプロパンガスの代金も払えずに前金でプロパンガスを納入してもらっていたそうです。 ここから少し離れたところにある私のアパートが満室であることが不思議です。管理会社さんに感謝するとともに、自分のアパートを所有し続けることが怖くなりました。 そもそも、この実態を知っていれば今所有しているこの地域のアパートを買えなかった思います。 工務店の社長が、私のこのアパートをリフォームしている時に「絶対に満室にならないと思ってリフォームしていた。」というのもわかりました。でもひどいやつです。 物件の周辺調査は大切ですね。 これでスッパリあきらめがつきました。次ってみよう。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.14
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管理会社に便器を送ったはなし(2)
長野県の大家パスカルです。・・・ 便器を取り付けた記録がないんです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 管理会社の担当者さんから電話がありました。担当者さん「本日、無事便器が到着しました。でも、前回の取り付けの記録がないんですよ。」パスカル「そうですか。でも以前も確かに便器送りましたよね。」担当者さん「そうですよね。取り付け料は2万5千円+消費税です。よろしいでしょうか？」管理会社の記録上前例のないことですので、多少交渉しようと思いましたが、パスカル「いいですよ。」と言っておきました。ちょっと高いですね。 そういえば、前回便器の取り付けを頼んだ時も、取り付け費の金額の交渉をした後、連絡を受けていません。多分、前の担当者さんが請求を忘れたのだと思います。 それにしてもこの便器かなり古い物のようで、新築の際、すでに古い新品のデッドストックを取り付けたものかもしれないとのことです。そのため交換部品がないようです。 古いといっても、普通にこんな感じの便器です。 こんな感じではありません。 これまでに、便器を10部屋中2部屋交換しましたが、残り8部屋の便器の交換があるかもしれません。 入居者の皆さん ・トイレは1日2回までにしてください。 ・もし壊すときは冬季の凍結がらみで壊してください。 凍結破損であれば火災保険が・・・。お願いします。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.13
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築60年オーバーのビル！価格は決めてください(2)
長野県の大家パスカルです。・・・ 購入するつもりで不動産屋さに向かいました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 築60年オーバーのビル！価格は決めてください。の続きです。 本日は、この物件に買付を入れるつもりで不動産屋さんに向かいました。 車の中では「50万円、30万円」と妄想をふくらませていました。 途中で、物件をもう一度見ようと思い、駐車料金100円を払い、物件の周りをウロウロしました。写真ではわかりにくいと思いますが、カオス地帯です。わけのわからない飲み屋ばかりあります。ドブ臭い一帯です。そして衝撃的なことが、左側が購入予定の物件の外壁です。外壁がいたんでいると思いながらよく見るとシロアリが食事をした後でした。木造？ 築60年の3階建ての鉄骨造のビルだと思っていましたが、謄本をよく見ると木造3階建でした。60年前の木造3階建のようです。 その後、不動産屋さんに行き、「3階建ての鉄骨造のビルじゃないんですか？シロアリの痕跡がありますよ。」と言って写真を見せて、「もう1週間考えさせてください。」と言ってきました。 普通は、その場で購入をやめると思いますが、 家賃収入が3万円あります。年間36万円です。 固定資産税は3万3千円位です。火災保険は8万円くらいでいいような気がします。 年間20万円くらい手元に残りそうです。 20万円で購入すれば利回り100％です。 残り3テナントも3万円で決まれば利回り400％です。 妄想はやめて、まじめにどうしましょうか？ 普通は買わない。それはわかってます。 やはり、やめるべきですね。 最近、ある不動産屋さんの社長さんに、「リスクをとらないと利益はない。」 と言われて、築10年くらいで利回り10％、7000万円の物件を紹介されました。確かにリスクはとれそうな物件です。利益は・・・。 どちらがリスクが高いでしょうか？ おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.12
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オーバーローンだと思います。
長野県の大家パスカルです。・・・ 昨日、融資の申し込みに行ってきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 内諾を得ている融資の申し込みに、やや遠方の金融機関に行ってきました。 物件価格+400万円（リフォーム代金の一部）のオーバーローンで話を進めていたつもりでしたが、担当者さん「今回は、1割ほどご自身の資金を入れて購入されるんですね。」 と言いました。パスカル「え、そうなの？話がいつ変わったの？」 と声に出さずに思いました。 1割自己資金を入れても構わないんですけど、唐突な話に動揺しました。 その後、金融機関側の作成した簡単な書類を見せてくれました。そこで自己資金1割の意味がわかりました ざっくり書くと、 今回の取得とリフォームにかかる金額 『物件価格+諸経費+リフォーム代金全額』・・・① 金融機関には、諸経費とリフォームの見積もりも提出してありました。 今回、私が申し込んだ金額 『物件価格+400万円（リフォーム代金の一部）』・・・② ①と②の差額を『自己資金1割』と考えてくださったようです。 これは普通にオーバーローンだと思います。 いずれにしても、物件価格以上の融資を出してくださった金融機関さん、支店長さん、担当者さんに感謝です。 多分、来週中に金融機関との契約になります。 物件は年内の引渡しです。 安く買っているので、返済比率が低くおさえられました。 現状、入居率は50％以下ですが、金融機関への返済、固定資産税、火災保険の支払いはできます。 安く買うことは大切だと思います。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.11
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買って数ヶ月のノートPCにエラーメッセージが・・・
長野県の大家パスカルです。・・・ ノートPCにエラーメッセージが出るようになりました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 買って数ヶ月のノートPCにエラーメッセージが出るようになったので、ヤマダ電機に持っていきました。 dellのノートPCです。 店員さんもよくわからないようで、店員さん「メーカーに出します。多分データーはすべて消えると思います。よろしいですか。」普通に考えて『よろしいわけない。』だろうと思うのですが？ とりあえずその場で1100円位のUSBメモリーを購入してデーターを移しました。 データーを移す間に、テレビコーナーに行きました。 「値段も、大きさも、画質もスゴイな－。」というのが感想でした。買いませんが。 そういえば、4Kが発売され始めたころ、○○〇電機に勤めている後輩が、「この田舎でオレがＳＯＮＹの4K売りまくったから、SONYの幹部が店の視察に来たんだ。」と自慢していました。売りまくった理由を聞くと「黒色を見せればいいんだよ。ＳＯＮＹの4Ｋは黒色がきれいだから、夜景でも映して、他のメーカーの4Ｋを横に置いて同じ画像を映しておけば、違いがはっきりするから売れるんだよ。」と言っていました。今はＳＯＮＹの画面の黒色の優位性があるのか知りません。 今日も売り場には夜景を映しているテレビもありました。他のテレビと比較しなくてもきれいに見えますね。 画面の左右が黒く切れた古い時代劇を映しているテレビもありましたが、まったくきれいに見えません。むしろ汚く見えました。 キックバックの多いメーカー、機種をきれいに見せていたのか？ dellのノートPCは入院中です。保証期間中だからタダで修理をしてもらえると思いましたが、機械的な故障じゃないからとか何とか言われて、お金を取られそうです。 古い東芝のデスクトップでブログを書いていますが、デスクトップは楽ですね。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.10
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管理会社に便器を送ったはなし。
長野県の大家パスカルです。・・・ 管理会社にアパートに設置する便器を送りました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 数日前に、管理会社から電話があり、担当さん「トイレのタンクの部品が壊れていて、水が止まりません。」との連絡がありました。担当さん「古いトイレなので、部品があるかわかりませんが探してみます。」とのことです。 「前にも同じアパートで同じようなことがあったよな~。築19年の物件のトイレの部品がないのか？」と思い出しました。部品がないというのなら前回と同じ対応をするだけです。 本日、予想通り担当さん「部品がないので、便器ごと交換です。」と連絡がありました。担当さん「金額は14万円を少し超えます。」 この14万円の便器というのは、普通のアパー用の便器です。 担当者さんも無茶苦茶な値段だとわかっています。リフォーム会社に問題がることは以前からわかっています。パスカル「前回のように、便器送りますから取り付けてください。」担当さん「そうですよね。14万円は高すぎますよね。普通だったらアラウーノつけても14万円しませんよね。」担当者さん「パスカルさん、以前の取り付け料はどのくらいでした。社内に記録はあると思うのですが・・・。」パスカル「当時の担当さんの見積もりは3万円ちょっとでしたが、それは高すぎるから『1万円以内にしてください。』とは言いましたが、実際の金額は忘れました。」と言いました。本当に忘れました。担当者さんは、冗談だと思っていたようですが3回くらい同じことを言って信じてもらいました。安くしてくれそうでしたが、個人的には1万円以内は無理だと思います。 たぶん、『便器』を管理会社に送ってくる大家は少ないと思います。その管理会社では多分いないと思います。だから取り付け料もあやふやなんでしょうね。 便器を楽天市場で注文しました。もちろんショップから管理会社に直送です。 購入する人はいないと思いますが、一応アフィリエイト貼っときます。 この便器とタンクとセットです。【3年あんしん保証付】【送料無料】LIXIL 【最安値挑戦中】組み合わせ便器 Lセレクション[LN便器][床:排水芯200mm][手洗い無し][一般地] C-180S+DT-4540価格：17942円（税込、送料無料)楽天で購入 便座はありません。現在使っているウォシュレットを移設をします。 ちなみに、アラウーノです。これが最安値かどうか知りません。パナソニック全自動おそうじトイレアラウーノS2XCH1401WS (CH1401WS+CH140F)色：ホワイト 床排水標準タイプ 便器+配管セット価格：85555円（税込、送料無料)楽天で購入 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.09
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不動産投資のやり方は色々あると思いますが、安く買うことは大切。
長野県の大家パスカルです。・・・ 不動産投資のやり方は色々あると思いますが、安く買うことは大切。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 私の住んでいる地域に、次のような物件があります。私の住んでいるエリアのあちこちに多分20棟以上あると思います。1 郊外にある、かつての派遣社員用の木造アパート2 6畳の1Kの３点ユニット3 洗濯機置き場が室外 冬はマイナス10℃以下になり、洗濯機が凍結して動かなくなります。4 1棟、十数戸～二十数戸くらいの規模で、駐車場が戸数分ないことが多いです。5 家賃は15,000円～20,000円6 室内はフルリフォームが必要 こんな物件が、500万円～1000万円で、ほぼ全空で売り出されることがあります。 入居者がいても長期滞納者等の場合があるので、全空の方が楽なのかもしれません。 こういった物件を買う方がいます。その中には、1～2年でほぼ満室にしてしまう大家さんがいます。たまに、全くうまらない『全空のまま大家さん』もいますが。 私は、ほぼ満室にしてしまう大家さんを「すごい大家さんだと思います。」 私には運営できません。『運営できる自信があるとかない。』ということではありません。「私には運営できない。」としか思えないんです。 私には、こういった物件を運営できる大家さんは「天性のもの」があるような気がします。私には見えないものが見えているような気がします。プラス「気力」と「体力」が充実していなければできないように思えます。 こういう物件について、「エアコン1台壊れたら、何か月分の家賃がかかるんだ。」と言う方もいますが、満室にできるれば数ヶ月で回収はできます。安く購入している分、利益も出ます。 以前、私の住んでいるエリアのこういった物件を持ている県外の大家さんSさんという方に会いました。偶然に岐阜県の中津川？のセミナーで会ったことがありました。2人だけで分かるローカルな話ができました。 Sさんの物件は内部のフルリフォームはもちろん外壁まで手が入っていて、宅配ボックスウもあり、常時9割以上、ほぼ満室で運営できているように見えます。このSさんも、すごいパワーを持っていました。「気力」、「体力」が充実し、物件について「こうすれば空室をうめられる。」と自信を持っていました。 今年の春ごろ、こんな物件の話が私のところにも来ました。というか数年に一度話が来ます。今回も数百万円という物件でした。ほぼ全空、長期滞納者が数名ついていました。室内もあれていて、滞納して住んでいるのか、夜逃げなのかわからない部屋もありました。 私は、こういった物件は毎回お断りしています。こういった物件を運営できませんし、こういった物件を運営できる大家さん方と同じ土俵で勝負しても勝てません。購入しても『全空のまま大家さん』です。 この私がお断りした物件を購入したか方がいました、素晴らしーメンターの元で購入からリフォーム、客付けまでアドバイスを受け、半年くらいで、2階は満室にしました。すごいことです。「不動産投資のやり方は色々ある。」と思いますが、「安く買うことは大切」だと思います。 私が、以前購入した「かつての派遣社員用の木造アパート」は300万円の12戸の全空物件でした。・バストイレ別、洗面台までありました。・洗濯機置き場は室外でしたが、室内設置できる見込みがありました。・汲み取り⇒水洗化できる見込みがありました。・駐車場は8台ほどでしたが、土木工事をして、配置を工夫して12台以上確保できる見込みがありました。 自分には、リフォーム後の運営が見える安全そうな物件でした。 リフォームに800万円ほどかかりましたが、家賃は上下水道料込みで3.5万円くらいいただいています。 リフォーム業者には、「絶対に満室は無理だと思ってリフォームしていた。」と満室になった時に言われました。ひどい奴です。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.08
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物件購入前の条件提示について。
長野県の大家パスカルです。・・・ 条件提示について、自分の考えを書いてみました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 私は、購入前の条件提示で考えていることがあります。条件を大きく3つに分けています。・絶対に譲れない条件と、・絶対に通らないだろうと思える条件（常識の範囲内で）・通ればラッキーという条件を出します。全体で5～6個くらい条件を出したとすると、その中で・２個くらいは絶対に譲れない条件、・１～2個くらいは絶対に通らいと思われる条件（あえて通らい条件も常識の範囲内で提示することは交渉上重要だと思います。相手もすべての条件を断ることはしにくいです。譲れない条件、通ればラッキーな条件に誘導すために使います。また、途中でその物件を買えなくなった時も、その条件が通らないので購入を止めますと言いやすいです。）・残りの１～2個くらいは通ればラッキーな条件です。 条件提示は、仲介業者さんに納得していただいたり、「可能ならお願いします。」と言いながらお願いベースでします。 最初は、仲介業者さんの顔色を見ながら嫌われない程度にします。 今は規模も大きくなり仲介さんとも仲良くなったので、以前よりは話は通してもらいやすくなりました。 通ればラッキーという条件は、その条件が通らなくても購入する条件です。 絶対に譲れない条件というのは「反社の人が出て行ったら購入する。」なんていう条件で、絶対に出て行ってもらわないと困るし、出ていくまでは購入してはいけません。また、 値引き交渉もある段階までは絶対に譲れない条件ですね。 売値：2000万円 絶対に譲れない買値：１500万円 通ればラッキーな買値：1200万円 こんな感じもあるのでは？ 今回の伐採も通ればラッキーという条件で出してみました。通らなくても購入するつもりでいました。結果的に30万円の節約になりました。 ドルフ・デ・ルースさんの、『お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ』 という本があります。英語の原書の書籍名はいいのですが、日本語の書籍名はいまいちです。でも、いい本だっと思い何回も読んでいます。特に2部、3部が好きです。 アフィリエイトはろうと思って、楽天見てもアマゾン見ても中古だけでした。絶版になったんですね。ショック。しかも安く売られています。こんな本です。 その中で第2部の初めに「自分が望むことは何でも交渉に盛り込むことができるという点で不動産は独特である。不動産では普通のことなのだ！」という部分があります。条件提示はやりすぎはいけませんが大切なことだと思いました。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.07
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終わりのないキャンペーン物件 植栽伐採 費用は？
長野県の大家パスカルです。・・・ 植栽伐採の費用は誰が出したか？ ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 終わりのないキャンペーン物件に何本か木が植えてあります。 こちらの枝が隣地はみ出したり、隣地の方が越境（無断植樹？）してあったりします。 こちらの枝が越境していると、隣の越境や、無断植樹に対して強く言えません。 そこで売買の条件として、垣根などの伐採をお願いしました。売り主はお金に厳しい方なので、ほぼ無理だと思いましたが条件の１つに出してみました。 以外にも伐採してもらえることになりました。 電柱の右側のワイルドすぎる垣根を切ってもらうことを条件の1つにしました。全く垣根には見えません。20本くらいの木が植えてあります。 先日、見に行くと作業の途中でしたが、こんな感じでした。これは自分ではできんない作業量だと思いました。過去に枝打ちした枝も処分してもらいます。この隣地からの越境無断植樹も伐採してもらいます。許可は取りました。おばあちゃんが、「昔、自分が植えたので切らないでほしい。」という無断植樹の梅の木も、おばあちゃんの息子さんが「切ってください。お金は出しませんが。」というので伐採してもらいます。 費用は30万円弱のようです。 この伐採費用は仲介業者（売主側の業者、買主側の業者が折半）さんが払ってくれました。やはり売り主さんではありません。 売主側の仲介業者さんが見つけてきた伐採業者さんです。買主側の業者さん（パスカル側）の見つけてきた伐採業者の見積もりは50万円以上だそうです。 どうして仲介業者さんが費用を払ってくれるのか詳しい理由は聞きませんでした。というか、「パスカルさんも3分の1払ってください。」とか言われたら困りますから。黙っているのが一番だと思いました。「ありがとうございます。」で済ませました。 今回、通ればラッキーだと思った条件が、経過はどうあれ通ってしまいました。やはり、条件は提示してみるもんですね。 条件提示について、明日は書いてみます。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.06
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パスカルさん、表に出てない○○アパートの売り情報知ってますか？
長野県の大家パスカルです。・・・ パスカルさん、表に出てない○○アパートの売り情報知ってますか？ ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先日、管理会社さんから電話がありました。管理会社さん「パスカルさん、表に出てない○○アパートの売り情報知ってますか？」パスカル「知りません。」管理会社さん「うちで管理している物件なんですよ。」と嬉しそうに言います。 私が、『表に出ていない物件』をっ知っているはずはありません。知っていたら『表に出ている物件』です。 そもそも、この田舎で管理会社さんが管理を押さえている場合、大家も売却の時は管理会社に最初に相談することが多いです。私が元付の管理会社さんより先に知るわけがありません。 ただ、思い当たることもあります。今までに数回、その管理会社の売り物件を、管理会社さんから連絡を受ける前に違うルートから聞いて、その管理会社に物件状態を聞いて購入したことや、購入をやめたことがあります。 狭い地域ですので、何かのはずみで違うルートから私のところに情報が来ることがありました。その時のことがあるので、「表に出ていない情報を知っていますか？」という表現になり、「知りません。」と言うと嬉しそうにしていたのだと思います。 早速資料を送っていただきましたが、資料を見て迅速にお断りしました。売りに出ていることは知りませんでしたが、知っている物件でした。 現状93％以上の入居率ですが、私には維持できない物件でした。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.05
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物件購入の書類準備 ちょっとした充実感
長野県の大家パスカルです。・・・ 物件購入の書類準備 ちょっとした充実感 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日はは忙しい1日でした。 少し遠方の金融機関の融資の申し込みのための書類を準備しました。車で走り回りました。 ゴミの片付け草刈りリフォーム等で1日から数日忙しいことはありますが、昨日のように事務的なことで忙しいのは精神的に疲れます。 こういう仕事は、ストレスがたまるだけという点で勤め人の時と変わりませんが、１日だけですから集中してやるしかないですね。青字の部分が融資に直接関係する事です。午前１ 役場に行き第２法人の町税の完納証明書を取得２ 新設不動産屋さんと訪問を受ける。自分も新設不動産屋さんですが。３ 税務署に行き第２法人の国税の完納証明書を取得４ 合同庁舎に行き第２法人の県税の完納証明書を取得午後５ 税理士さんのところに行き、第１法人（９月末決算）の決算書を受け取りました。第２法人の融資の添付資料になります。６ 第１法人の決算書等をもって近くの金融機関に決算の報告めぐり。３ヶ所だけですが。７ 融資書類の最終確認。全部そろっていました。８ すべての書類がそろったことを、少し遠方の某金融機関に電話で報告し、融資の申込日の決定をしました。９ 不動産屋さんにも経過を報告し、引き渡しの段取りをしてもらいました。その間に10 バモスの警告灯が点灯したので購入したJA(農協)へ。 オイル交換の警告灯だそうです。前回のオイル交換終了時にリセットするのを忘れたとのことでした。無事解決。 こんな感じした。 物件購入に向けて行動した１日でした。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.04
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終わりのないキャンペーン物件 売買契約終了
長野県の大家パスカルです。・・・ 終わりのないキャンペーン物件 売買契約終了 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先日のブログに書いた「終わりのないキャンペーン」物件の売買契約が終わりました。契約の最長記録更新でした。 売主側に問題がありイレギュラーな契約でしたので、書いてみます。 1日目（売主はいません。遠方の方です。） 私の契約書、重説への署名押印 その場で、告知書と設備表に何も記載されていないことを発見し、契約書以外の署名押印を延期してもらいました。本来は、契約書にも署名押印してはいけないのですが・・・・・。売主が特殊すぎるので妥協しました。 2日目（私は立ち合いません。売主はこちらに来ていましたが、売り側の不動産屋さんに立会するなといわれました。これは問題ですね。） 売主の契約書、重説への署名押印 売主の告知書と設備表の記入と署名押印 3日目 その後、告知書と設備表を記載をチェックしていると、「現在雨漏り箇所あり」にチェックが入っていました。「そんなの聞いてないよ。」ということで、またまた署名押印拒否し、詳細を確認してもらいました。 4日目 売主側の不動産屋さんと物件に行き、雨漏れヶ所をチェックしました。台風の時にサッシの回りから水が室内に入ったようでした。壁1面コーキングと塗装がされていました。現在は雨漏りは止まっているようです。ちょっとすっきりしませんが署名押印しました。告知書には☑「過去に雨漏りがあった」☑「現在雨漏り箇所がある」のダブルチェックになっています。書類上は、現在雨漏りがあるうえ、雨漏り修繕の履歴もある、ボロボロ物件ということですね。確かに築30年物件ですが。 最初の契約が相手側の不備で５月くらいに流れ、それから再契約まで半年かかりました。 さらに通常であれば１時間程度で終わる契約が、4日間かかりました。 金融機関の内諾は受けています。 年内に引き渡しまで出来そうです。 楽しみです。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.03
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天気がいいのでタイヤ交換しました。
長野県の大家パスカルです。・・・ バモス、アトレー、ラクティスのタイヤ交換 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日朝の、バモス、アトレーのフロントガラスの写真です。 寒くなってきて、霜がついてます。12月になったと感じますね。 これが1月～2月くらいになると本当にガチガチになります。バモス君アトレー君 このひ、妻はサッサとディラーにスタッドレスタイヤの交換に行ってしまいました。私は家で2度寝実施。 天気も良く10時くらいには暖かくなってきました。そこで、私もスタッドレスに交換することにしました。 アトレー君んの夏タイヤです。 ボロボロです。 タイヤのトレッドのゴムが一部なくなっています。白く糸のように見えるのは金属ワイヤー(ブレーカーコード)です。かなり危ない状態に見えます。 このアトレーの夏タイヤ、今年ではきつぶそうと思っていたので、アトレーばかりのっていました。狙い通りはきつぶしました。11月にはこのアトレーで3トン分のごみを運びました。バモス、ラクティスも少し使いましたが。 新しい夏タイヤ準備してありますが、冬が近いのでスタッドレスに交換しました。 タイヤはブリザックVRX、2018年46週製造の新品、アルミも新品です。 もちろん自分で買った物ではありません。以前たのまれて転売し軽自動車に袋入りの新品でついてきたもので、タダでもらった物です。 同サイズの違うメーカのスタッドレスタイヤの4本セットがホームセンターで5万くらいで売っていました。自分では絶対に買わない価格ですね。 自分であれば、ホイールは手持ちの古い物で、スタッドレスタイヤはネットで買って、知り合いの車屋さんに組んでもらって2万円～2.5万円で済ませます。 ちょっと空気圧が足りないように見えます。給油のついでに気圧も見てきます。 ラクティス君は2シーズン目のヨコハマIG40？だったと思います。安心です。 バモス君は2011年製のスタッドレスタイヤ、オートバックス製のプライベートブランドです。かなり不安です。これはこの冬から来年にかけてはきつぶそうと思ってます。 3台分のタイヤを2時間くらいっかけて交換して、まあまあ疲れましたが、あと1台、18インチのタイヤをはいた普通のセダンがあります。 これは自分で交換するのはかなりきついです。今回の、まとめて3台分より、この1台分がきついです。これはディーラーでやってもらいます。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.02
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終わりのないキャンペーン。何を考えているのか？
長野県の大家パスカルです。・・・ 終わりのないキャンペーン。何を考えているのか？ ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 私が、現在購入を検討している収益物件のことです。先日契約書の再確認をした物件です。 この物件、キャンペーを使って入居者を募集していました。私が売買の交渉のテーブルに着いたところで、キャンペーンを中止してもらいました。 キャンペンの内容は ①家賃は通常の半額～3分の2程度 ②キャンペーン期間の定めがない。 つまり、期間の定めがないので、ずっと半額～3分の2程度の家賃で入居できるというものです。 この話を聞いてパスカルは「？？？？？。」 自分がおかしいのか、自分に常識がないのかと思ってしまいました。 落ち着いて考えて、「これはキャンペーンとはいえない。」「これは誇大広告にあたるのではないか？」「これは間違っている。」と思いました。 オーナーが遠方で原状回復にお金をかけなかった方のようです。そのため入居者をつけられなかってんでしょう。管理会社も苦肉の策だったのかもしれません。 私が購入した場合、「キャンペーンは終わり、通常の家賃に戻る。」ことを通知してもらうことを前提に話を進めています。 この物件、入居率は50％未満です。購入できたらしっかりリフォームして満室を目指します。利回は高くなりそうです。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.01
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