武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

解体工事終了予定の 12月3日です。
生命保険に入る必要があるのはどんな人？
住宅ローン控除が継続に？　手続きは？
こんなモノがマイホーム建築の見積書？
基礎コンクリートそのままだと搬出できず
2700万円の新築は高望みでしょうか？
玄関のタタキ廻りのコンクリートで苦戦？
子供４人だけど住宅ローン6000万 GO！？
以後の出費が多いのに家を買うメリットは？
11月いっぱいで解体！できませんでした

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2008/12/10

住宅ローン控除、10年と15年、どっちが得？

テーマ： ◇◆◇節約　生活◇◆◇(8398)

カテゴリ：住宅ローン

同じ家計でも、所得税額しだいで損得が逆転？

顧問会員のＳさん（40代）
（相談：生活設計・マイホーム建築）

先月末・・新居に引っ越してまだバタバタ・・。

今日・・いただいたメール。

相変わらず忙しいですが、
昨日座敷のダンボールをあっちこっちに移し、
やっと座敷で寝ることができました。
下のチビたちも久しぶりに
落ち着いて眠ってくれました。

S10% 4

ここがダンボールであふれ返っていたんですね。
今は、チビちゃんたちがここでお休み・・。

シミュレーション資料（表）を作成して送りました。

控除期間10年、15年、どちらが得か？
・・の、シミュレーションです。

　　　借入れ金額　：　3,500万円
　　　返済期間　　：　34年
　　　金利　　　　　：　2.0％　10年固定金利

顧問会員になった時点に頂いた源泉徴収票
（Ｈ19年）から・・試算。
所得税、夫：11.8万円　妻：8.8万円
（　条件：以後の所得税は一定　）

控除額の合計は、控除期間・・
10年を選択した場合　：　181.2万円
15年を選択した場合　：　235.7万円

所得税がこのへんのレベルの場合は・・、
15年を選んだ方がお得・・という結果になりました。
（　ご参考に・・　）

お返事メールをいただきました。
（　グリーンの文字は私のコメント　）

資料、ありがとうございました。
本日ボーナス支給日で今年の所得税も
ほぼ確定したため、いただいた資料を基に
今年の所得税レベル(夫18.7万円、妻11.5万円)
だった場合をシミュレートしてみました。

あらぁ・・たった1年で、
　　　　　所得税・・ずいぶん違いますネ。

１０年の方が微妙にお得になります(^^;
(10年238.6万円、15年236.3万円)

微妙ですが・・結論が逆転しちゃいました。
　　　　　所得税額によって、ちがってきます。
控除額の合計は、控除期間・・
　　　　　10年を選択した場合　：　238.6万円
　　　　　15年を選択した場合　：　236.3万円

　　　　　このような所得税レベルで推移する場合は、
　　　　　どちらの期間を選択しても、トントン・・のようです。
　　　　　（　ご参考に・・　）

私の昨年の所得税は、育児休業から復帰した年
だったこともあり少なめだったのですが、
給与体系が今年変更になったので、
このままいくと今年のレベル(11.8万円)から
５年にわたって少しずつ下がっていくと思われます。

ツマ・・の所得税は減る傾向・・なんですネ。

読めないのは夫の方の所得です。
去年・今年はかなり残業が多かったので、
今後このレベルが続くかどうかは微妙です。

オット・・の方も減るかも・・ですネ。

また、仮に今年のレベルの所得が続いたとしても、
長男の年齢が１６歳になると控除額が増えるために
所得税額が下がると思われるのですが...？

チョーナン・・だけでなく、下の子たちが
　　　　　次々と同じことになってきます。
　　　　　所得税額が下がる要因・・です。

　　　　　さらに・・子どもが生まれたら・・もっと。
　　　　　（　あ・・もういい？　）

不確定要素ばかりですが、
低いレベルの所得税だった場合を想定すべきなのか、
高いレベルの所得税だった場合を想定すべきなのか、
どちらなのでしょう？

１５年にすると、繰上げ返済を積極的に行った場合
不利になりそうな気もします。

そうなんですよね。
　　　　　繰上げ返済も考慮しなければなりません。

　　　　　【　基本原則　】
　　　　　家計に与える経済効果は、住宅ローン控除
　　　　　よりも繰上げ返済の方が、圧倒的に大きい。

確定申告はまだ少し先ですが、
ディズニーランドを考えると(^^;
今年30万戻るか20万戻るかで
遊び方がちょっと変わるかも...(^^;;;

悩みます...。

来年の3月ごろに戻る金額は・・、
　　　　　10年を選択すると、約30万円です。
　　　　　15年を選択すると、約20万円です。
　　　　　目先の10万円・・大きい。　・・そりゃぁ、
　　　　　ディズニーランドでの遊び方・・変わります。

悩み・・ます。

で・・、繰上返済がからんだ場合のお話。

Ｓさんが建築する前に作成した準備資料に
キャッシュフロー・シミュレーションがあります。

・マイホーム建築後のキャッシュフロー（ＣＦ）
・さらに・・繰り上げ返済を加味したＣＦ

この時点に作成した資料では、Ｓ家が可能な・・
できるだけ積極的な繰上げ返済を実施する
シミュレーションになっています。
34年ローンが、期間が短縮されて・・15年で完済。
（　もちろん、現役中に完済　）

繰上げ返済総額　：　2,024万円
　　　節約利息総額　　：　　　755万円

　　　繰上返済をしないで普通に返済した
　　　場合の利息総額は、1,320万円です。
　　　（　半分以上が節約できます　）

このシミュレーション通りに繰上返済をした場合の、
住宅ローン控除額の合計は、控除期間・・
10年を選択した場合　：　204.3万円
　　　　　　　（　1回目控除額　：　30.2万円　）
15年を選択した場合　：　160.4万円
　　　　　　　（　1回目控除額　：　20.3万円　）
　　　　　　　11年目以降の控除額はかなり少額に・・。

繰上げ返済がからむと・・
期間10年を選んだ方がお得・・のようです。

1回目も約30万円で・・こころおきなく
ディズニーランドでお金が使えそう・・。

Ｓ家の所得税レベルでは、住宅ローン控除総額は
160～230万円ほど・・です。

かたや・・繰上返済の節約利息総額は・・、
このシミュレーションほど積極的でなくても、
ローン控除総額を上回る金額になります。

生涯の採算では、繰り上げ返済が大きく貢献・・。

・・が、住宅ローン控除のように
目先に現ナマを手にするわけではないので、
実感が伴わないかも・・ですね。

「10万円も・・お得♪」
「ディズニーランドで使える♪」
・・と、現金なら・・実感できますが・・。

Ｓ家の場合は、繰上返済が前提です。
1回目から30万円が戻り、控除総額も大きい
『控除期間10年』を選択した方がお得・・と思われます。

Ｓさんのマイホーム：進行状況
　　　（望ましいマイホーム取得の順序）　　　

1　家計の現状診断・問題点把握
　　　2　ライフプランニング（生活設計）
　　　3　資金・ローンの目安を立てる
　　　4　土地探し・土地売買契約　　6/14
　　　5　展示場ほか見学　　　7/5
　　　6　住宅プラン検討・作成　　　7/5
　　　7　住宅会社・数社が提案競争　7/12
　　　8　業者決定・請負契約　　　7/13
　　　9　着工～上棟　　　　8/2～
10　完成・入居　　　　11/28
　　　11　住宅ローン返済開始

《　消費者の方へ　》　
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）

《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
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