武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

解体工事終了予定の 12月3日です。
生命保険に入る必要があるのはどんな人？
住宅ローン控除が継続に？　手続きは？
こんなモノがマイホーム建築の見積書？
基礎コンクリートそのままだと搬出できず
2700万円の新築は高望みでしょうか？
玄関のタタキ廻りのコンクリートで苦戦？
子供４人だけど住宅ローン6000万 GO！？
以後の出費が多いのに家を買うメリットは？
11月いっぱいで解体！できませんでした

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2009/01/20

1月末には不動産会社と交渉しようと・・。

メール顧問会員のＡさん（30代）
（相談：ライフプランニング）

昨年・・9月に、家計の現状診断を終えています。
フルタイムの共稼ぎ家計・・です。
子どもは現在1人ですが、第2子も想定して
キャッシュフロー表を作成しています。

潤沢・・な、家計です。

収入の割りに・・支出は堅実なレベルなので、
貯蓄残高がどんどん増えていきます。
老後もそんなに貯蓄が減らずに推移します。

このキャッシュフローなら、
マイホーム取得しても・・何の問題もありません。

メールをいただきました。
（　グリーン文字★は私のコメント　）

こんにちは。ご無沙汰しております。
マイホームの土地探しをしていたものの適当な土地が
見つからずマイホーム計画が停滞していた我が家でしたが
年末になって希望学区を広げたところ
「ここでも良いかな・・・」という土地が見つかりました。
１月末には売り主さんの不動産会社と交渉しようと思います。
そこで下記のとおり質問がありますので
よろしくご教授下さいm(._.)m

１）土地は南道路、日当たりも申し分ないです。
　　気になる点は北側の土地が空き地で
　　南側が崖（擁壁無し）であることですが
　　同じ空き地に面している分譲地５区画（建築済）、
　　古くからの家屋が２、３件あること、
　　数年前に地震があったが、この地域の土砂崩れは
　　聞かなかったことから　購入に踏み切ろうと思っています。
　　他に確認した方が良いことがありそうでしたら
　　お教え下さいm(._.)m　

★状況がよく見えません。
　　　以前の土地のように資料を添付することはできませんか？

２）資金計画は下記のとおりにしようと
　　漠然と考えているのですが妥当でしょうか？
　　（高断熱・高気密住宅にしようと考えているので
　　　坪単価を高めに設定しています）

また、残しておく現金はいざという時のための
　　１年分の生活費・住居費ローン費で良いでしょうか？

　　土地代　　　　〇〇〇万円
　　建物代　　〇〇〇〇万円（坪単価約６０万円）
　　諸費用等　　　　 300万円　　　

　　手持ちの現金　
　　（生活費〇〇万円＋ローン8万円）×12ヶ月＝〇〇〇万円

　　　特別に高い・・と考える必要はありません。
　　　一般的な住宅なら、坪60万円にはなりません。
　　　（他の高くなる要因がなければ・・ですが）

　　★「建物代　〇〇〇〇万円」の中に
　　　「外構工事（カーポート・物置・舗装・フェンス・植栽・・等々）」
　　　の費用も計上しなければなりません。（　200万円前後？　）
　　　なので、面積×坪単価・・で単純に考えることはできません。
　　　・・が、坪60万円で考えておけば、
　　　外構工事もカバーできるかもしれません。
　　　どの程度の住宅になるのか分かりませんが、
　　　充分に満足できる建物で坪50万円台前半で建築可能です。　
　　　（　きちんと複数業者を比較して　）

　　★残すお金はＯＫ・・ですが・・、
　　　上記の予算に対して、資金繰りは・・？　
　　　（　自己資金、ローン等　）

３）住宅ローンを決定するのは建設費用が
　　　固まってからで大丈夫でしょうか？

★順序が逆・・です。　
　　　住宅会社は、受注額を大きくしようとします。
　　　建て主は、あれも欲しい、これも欲しい・・となります。
　　　・・結果、背伸びした総額に決まります。
　　　そして、背伸びして住宅ローンを組みます。　
　　　苦しい人生が始まり、苦しい老後が待っています。

　　　返済額の目安（月額・年額）　⇒　ローン総額　⇒　
　　　住宅計画総額（土地・建物・諸費用）
　　　できるだけ・・現役中に完済できる計画を、
　　　当初から立てましょう。

またまた・・メールをいただきました。

こんばんは、〇〇県のＡです。
早速返信頂きましてありがとうございました。
（相談させていただけて本当にありがたいです。
　ありがとうございます。）

１）土地について
土地の画像及び土地測量図を
添付送信しますのでご覧下さいm(._.)m

★はい・・これなら、よく分かります。
　　　　日当たりの良さそうな土地の後ろ（北側）の
　　　　土地が一段高くなっています。
　　　　（　約5ｍの高低差？　）

画像で見ての通り、土地の後ろが崖になっています。
何かこの崖のことでチェックする事はありますでしょうか？

★1度目のメールの「土砂崩れ」の表現から・・
　　　　後ろに山の斜面が控えているのかと思っていました。
　　　　たいした高低差でもないので、生命にか係わるような
　　　　大災害が発生するわけでもなく、問題ないと思います。
　　　　（　斜面の角度が分かるよう・・別の位置の写真が
　　　　　　あれば、なお・・よかったですが　）

２）資金計画について
　　坪単価５５万円に修正、外構工事の費用計上しました。

★はい、ＯＫ・・です。
　　　　坪単価は・・、特別な設備や建具や仕上げ・・等々を
　　　　しない限りは、高性能な住宅でも坪55万円ぐらいで
　　　　建てることができます。
　　　　外構工事も、やりようでは多額になります。
　　　　一般的なサイズ・内容では・・200万円ぐらいは
　　　　みておいた方がいいです。

　　また、資金繰りについても下記のとおり考えています。
　　これで大丈夫そうでしょうか？　
　　土地代　　〇〇〇万円
　　建物代　〇〇〇〇万円（３８坪程度／坪単価５５万円で計算）
　　外構工事費用２００万円　　
　　諸費用等　　　３００万円　　　
　　手持ちの現金　
　　（生活費１６万円＋ローン８万円）×１２ヶ月＝２６４万円
　　　（計〇〇〇〇万円・手持ち現金除く）

　　資金繰り
　　　自己資金　〇〇〇〇万円
　　　住宅ローン　　〇〇〇万円

★もちろん、だいじょうぶです。

　　　　すごい・・です。自己資金比率：78％
　　　　（　住宅ローンは、総額の22％　）
　　　　この資金繰り・・なら、一般的な諸費用は
　　　　300万円なんて高くなりません。
　　　　せいぜい・・150万円程度です。
　　　　（　借入額に比例して、諸費用も多額になる　）
　　　　残りの150万円は、家具代等に充当できます。

３）住宅ローンについて
　　＞＞返済額の目安（月額・年額）　⇒　ローン総額　⇒　
　　住宅計画総額（土地・建物・諸費用）
　　返済額の目安　月額８万円程度　
　　１０年程度で返済したいと考えています。
　　ローン総額　〇〇〇万円
　　住宅計画総額　〇〇〇〇万円
　　で大丈夫でしょうか？　　

★もちろん、だいじょうぶです。
　　　　私が注意したいのは、自己資金の割合が少ない人。

　　　　Ａさんの場合は、返済額8万円程度なら、
　　　　10年もかからずに完済！　・・できそうです。

　　　　繰上げ返済が可能な人は、想定返済期間より
　　　　少し短い・・「固定金利期間」を選ぶのがお得。
　　　　Ａさんは、5年固定10年返済・・とか。

４）高断熱高気密住宅について

　　　※以下・・字数オーバーになるので、
　　　　『　「ここでも良いかな」・・という土地が・・その2　』
　　　　・・に続きます。

《　消費者の方へ　》　
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）

《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
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