武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

　　　・・　　略　　・・

　　　土地売買の際の仲介の件で、
　　　分からないことがあったので教えて下さい。  

　　　１．土地の売買には、必ず仲介業者などが
　　　　入るもの！という風に決まっているのでしょうか？  

　　　２．仲介手数料というのは、売り手と買い手
　　　　両者が支払うものなのでしょうか？
　　　　それとも買い手のみが支払うものなのでしょうか？？   　

　　　というのも、今回のその畑の持ち主は、
　　　祖父の代から親交のある知人なので、
　　　もし売ってくれることになった時、
　　　あえて不動産屋さんを入れて遠まわしに
　　　話を持っていくのもよそよそしいかなと思ったり、　

　　　私たちが仲介手数料を支払うのは
　　　構わないのですが、
　　　売ってくれる人にも支払わせることになるとすれば、
　　　何だか気の毒な気がして...。   　

　　　書類の手続きやら、
　　　後々何かあった時のことを考えると、
　　　間に入ってもらった方が良いのは
　　　もちろん分かるのですが、
　　　上記のようなことをふと疑問に思いまして...。  

　　　・・　　略　　・・



お答えします。


１．土地の売買には、必ず仲介業者などが
　　入るもの！という風に決まっているのでしょうか？

（　答え　）
必ず業者が入るもの！・・とは、決まっていません。
売買契約は当事者間の合意で成立します。
業者を入れずに売り買いするのは自由です。


２．仲介手数料というのは、売り手と買い手
　　両者が支払うものなのでしょうか？
　　それとも買い手のみが支払うものなのでしょうか？？

（　答え　）
仲介手数料は、売り手・買い手の双方が払うものです。
業者が1社の場合は、双方から受け取ります。
2社の場合は、それぞれ売り手・買い手から。
3社以上の場合は、業者の話し合いで・・。


※業者は売買成立のために、
　　　色々な調査・確認の作業を行ないます。
　　　（　役所調査、現場調査、・・等で　）

　　　・売主が真正な所有者か？
　　　・死んだ人の登記のままで、相続人が大勢いないか？
　　　・抵当権ほかの阻害要因がないか？
　　　・阻害要因があっても処理が可能か？
　　　・住宅建築が法的にできる土地か？
　　　・住宅建築が物理的にできる土地か？
　　　・建築できる土地にするためのコストは？
　　　・居住インフラ（上下水道・電気等）の整備状況は？
　　　・買主は購入資金は大丈夫か？
　　　・住宅ローンは組めそうか？



一般的な回答は上記の通りですが、
Ｓさんのように特殊事情がある場合はどうする・・？


売り手側に負担をさせるのは気の毒・・ということで、
業者をいっさい入れないで購入する場合は、

まず・・、 購入しても大丈夫か？　・・を確認します。

「実家の隣地だし、盛土すれば建てられそう。」
・・というのは、あくまで・・「見た目」・・です。

法的に、物理的に、何か問題があるかもしれません。
上記のように、業者が調査・確認する作業を
自分で行なっていくことになります。


まず、 法務局に行ってこの土地の資料を取ります。

〇登記簿謄本
〇公図
〇地積測量図　（　存在すれば　）

これらを取って、2千円・・です。
（　土地が1筆であれば　）

これで確認できることは・・以下のようなことです。

　　　・売主が真正な所有者か？
　　　・死んだ人の登記のままで、相続人が大勢いないか？
　　　・抵当権ほかの阻害要因がないか？
　　　・面積は？

ここまでで・・もし、大きな問題をはらんでいれば、
あるいは問題解決に相当時間がかかりそうなら、
この土地の購入はギブアップ
・・のように判断していくことになります。


問題がなさそうなら・・次は、
役所の各担当部署を廻って調査・確認します。

・法的にマイホーム建築が可能か？
　　　都市計画法、建築基準法、農地法、・・等々。
・居住インフラ（上下水道・電気等）の整備状況は？


並行して・・

・建築できる土地にするためのコストは？
　　　なんとかして調べます。


まだまだ・・色々な調査・確認作業が必要ですが、
その過程の都度・・資料添付で相談してもらえば、
アドバイス・・遠隔操作をしていきます。


一般の「売り地」とはちがい、
「売る」・・という意思表示をしていないケースでは、
一方的に「買いたい♪」・・と思っていても、
売買契約に至らないケースが多くあります。

まずは・・「買うって言ったら・・売る？」
・・と相手の、意思確認が大前提です。

よろしく、お願いします。



　　 Ｓさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況

1　ヒアリング
　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
　　　2　家計の現状診断　
　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握
3　生活設計　シミュレーション
　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）
　　　4　実行支援
　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）
　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
　　　5　事後チェック
　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正




今日の武田ＦＰ


●セミナー原稿作成

小中学校の職員の方々が対象の
ライフプランセミナーを、2/5（金）に行ないます。
2時間・・たっぷりのセミナーです。

その原稿作成を土曜日あたりから
シコシコ行なっていましたが、今日・・ついに終了！
20ページの小冊子！　・・です。
（　サービスし過ぎ・・？　）

明日、佐々木ＦＰにページ付けと、
製本をしてもらって完了！　・・です。
（　私・・ページ付けができないんですぅ　）


●顧問会員のＨさん（30代）
（相談：生活設計・マイホーム建築）

マイホームプランを電話で打ち合わせ。

今まで5つほどプランを作りましたが、
ほぼ・・最後に作ったプランでＯＫ！　・・に。

もう少し細部を詰めたり、
パース（立体に見える絵）を作成したり、
立面図や配置図を作成したり、
・・だんだんカタチにしていきます。



今日の佐々木ＦＰ


●顧問会員のＨさん（30代）
（相談：ライフプランニング）

現状診断の資料作成作業・・、2日目です。

あと・・2日？



「行列のできるＦＰ事務所」 　資料作成の順番待ちの方々。
お待たせして、大変ご迷惑をおかけしています。
　　　　本当に申しわけありません！

1　Ｓさん（30代）：現状診断　←　回答待ち。
2　Ｋさん（30代）：シミュレーション　←　これから私が作業。
3　Hさん（30代）：現状診断　　 ←　今日の作業。
4　Tさん（30代）：現状診断
5　Hさん（40代）：現状診断
6　Sさん（30代）：シミュレーション　
7　Ｏさん（20代）：現状診断
8　 Ｉ さん（50代）：現状診断
9　Ｍさん（40代）：現状診断
10　Sさん（30代）：現状診断
11　Nさん（40代）：シミュレーション

顧問会員の皆さんへ。　
「資料作成」を伴なう場合は行列に並んで頂きますが、
それ以外は即対応しますので、遠慮なく質問・相談してください。









《　消費者の方へ　》　保険には加入するな！借金はするな！
経費は払うな！ 目を覚ませ！ 「家計の常識を疑え！」参照。

《　顧問会員希望の方へ　》　まず、「顧問会員って何？」を
熟読して内容を確認下さい。連絡・申込先 fpst@axel.ocn.ne.jp