武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

メールをいただきました。


現状診断ありがとうございました。

キャッシュフローは問題ないようですが
やはり死亡保障必要額が発生
してしまいましたね。

収入保障保険にも入れないので、
ご指摘頂いた住居費をいじってみました。

職場に無理なく通勤できる〇〇に
引越したとして
家賃6万円→死亡保障必要額2395万円
…あまり変わらず。

なので　 いざそうなったら
夫実家にお世話になることにします。
　　　　　　　※OKです。
　　　　　　　　真っ当な考え方の一つです。

　　　　　　　　リスクに対応する・・とは、
　　　　　　　　そういうことです。
　　　　　　　　（保険に入ってお金を
　　　　　　　　　たれ流すことではない）

　　　　　　　　万が一のことがあったら・・に、
　　　　　　　　すべて保険で備えようとすると、
　　　　　　　　人生を通じて大金をたれ流します。
夫は激務が続いていて
現実的に早死にしてしまいそうで心配です。
身を削って、
買ってはいけないマンションを設計しています。

マイホームは当初考えていた通り、
〇〇内の古すぎない中古戸建を購入し
リフォーム、
ならなんとかなりそうだと思います。

物件情報を見ていると2700万程の家は
何件か見つかるので、
＋リフォーム代500万以内で合計3200万くらい、

頭金に貯蓄から100～200万
　　　　　　　※少ない！　少なすぎる！

　　　　　　　　3,000万円以上の買い物で、
　　　　　　　　自己資金はたったの200万円、
　　　　　　　　基本的な心根自体が・・おかしい。
＋親からの援助で（未確定ですが）、
住宅ローンは3000万くらいを想定しています。
　　　　　　　※そのような「資金計画」の想定は、
　　　　　　　　ひょっとしたら、カラスの勝手
　　　　　　　　・・かも。

　　　　　　　　「諸費用」は計算に入っている？
　　　　　　　　特に一番大きいのは・・
　　　　　　　　不動産屋さんに払う
　　　　　　　　「売買仲介手数料」です。

　　　　　　　　2,700万円の物件なら
　　　　　　　　（2,700万円×0.03＋6万円）×1.08
　　　　　　　　＝　94万円 　（以外に大きい！）

　　　　　　　　ま・・これは法定の上限額ですが、
　　　　　　　　（これ以上頂いてはいけない上限）
　　　　　　　　どの業者も当然のように
　　　　　　　　「上限額」をいただきます。

　　　　　　　　この他に登記料や住宅ローン関係
　　　　　　　　の費用がかかったりします。
　　　　　　　　けっこうな大金になります。
35年返済で借りられるなら、
我が家の場合は何年固定がいいのでしょうか。

長く借りて余裕のある返済にしたいですが、
中古だとローンの期間が短縮される
ことがある
　　　　　　　※当然です。
と知って不安に思っています。

短縮されるかされないかは
実際に申し込んでみないとわからない
ものなのでしょうか。
建物の耐久性、築年数によって
とありますが基準がわかりません。
　　　　　　　※公的な統一基準は無く、
　　　　　　　　金融機関によって微妙に違う
　　　　　　　　・・ものと思ってください。

　　　　　　　　だから、
　　　　　　　　事前に調べてみたかったら・・
　　　　　　　　業者からもらった「物件情報」を
　　　　　　　　持参して、取引のある銀行
　　　　　　　　（給振口座がある銀行とか）
　　　　　　　　と具体的に相談したい。

　　　　　　　　そもそも、制約は・・
「返済期間」 だけではありません。

「融資額」 自体が制約を受けます。

　　　　　　　　勝手に・・
　　　　　　　　「自己資金はこれだけで、
　　　　　　　　　この金額を住宅ローンで♪」
　　　　　　　　と、計画しても、カラスの勝手かも。

　　　　　　　　銀行が融資してくれるのは、
　　　　　　　　もっと少ない金額・・という場合も
　　　　　　　　あり得ます。

　　　　　　　　その物件の 担保評価額 次第で
　　　　　　　　（古いほど評価額は下がる）
　　　　　　　　いくらまで融資できるか？
　　　　　　　　が、決まります。

　　　　　　　　実際は、
　　　　　　　　銀行自身の判断ではなく、
　　　　　　　　融資保証を引受ける
保証会社のさじ加減 によります。

　　　　　　　　保証会社の担保評価等により、
　　　　　　　　制限される場合がある、
　　　　　　　　・・ということです。

　　　　　　　　新築物件の100％融資
　　　　　　　　のようなことは、もちろん
　　　　　　　　中古物件ではあり得ません。
　　　　　　　　（当たり前）
マイホーム取得のキャッシュフロー表は
この状況でも作成して頂けるのでしょうか。

可能ならよろしくお願いします。
　　　　　　　※中古住宅の契約をして、
手付金を払ったけど・・

　　　　　　　　住宅ローンは
　　　　　　　　希望の金額が借りられず、
　　　　　　　　希望の返済期間にならなかった、
　　　　　　　　・・などということになったら？

　　　　　　　　どうする？　（不安ですよね）

　　　　　　　　不動産購入の売買契約書には
　　　　　　　　中古住宅でも新築住宅でも・・
「住宅ローン特約」 とか
「ローン条項」 とかの特約が
　　　　　　　　契約書に明記されています。
　　　　　　　　（まともな不動産業者なら）

　　　　　　　　一般的に不動産を購入する場合、
　　　　　　　　以下のような流れになります。

　　　　　　　　1.売買契約。手付金の支払い。
　　　　　　　　2.住宅ローン申込み→審査→融資
　　　　　　　　3.残金支払い・物件引き渡し。
　　　　　　　　　（残金は住宅ローン融資から）

　　　　　　　　1の契約時点では・・
　　　　　　　　住宅ローンの審査が通るか？
　　　　　　　　通らないか？　・・が
　　　　　　　　わからない状態で手付金を
　　　　　　　　支払うことになります。

手付金は、物件価格の5％～10％、
　　　　　　　　というのが一般的です。
　　　　　　　　2,200万円の物件なら・・
　　　　　　　　契約手付金は200万円・・とか。

住宅ローン融資が不可の場合、
　　　　　　　　この手付金が返ってこないなんて、
　　　　　　　　購入者にとって大変なことです。

そのようになって困らないために、
　　　　　　　　売買契約書に明記されるのが、
「住宅ローン特約」 や 「ローン条項」
　　　　　　　　です。

　　　　　　　　つまり、

　　　　　　　　住宅ローンの審査が通らなかったら、
　　　　　　　　手付金は全額返還して今回の契約は
　　　　　　　　無かったことにします。
　　　　　　　　・・ということが書かれた条項です。

　　　　　　　　この住宅ローン特約が無いと、
　　　　　　　　購入者は安心して契約できないし、
　　　　　　　　手付金も払えません。

　　　　　　　　まとも な不動産業者なら、
　　　　　　　　契約書に「住宅ローン特約」や
　　　　　　　　「ローン条項」を付けているが、
　　　　　　　　そうでない業者もいたりするので、
　　　　　　　　きちんとチェックする必要があります。

　　　　　　　　ただし、注意することがあります。
　　　　　　　　『「ローン条項」は無条件ではない。』

　　　　　　　　基本的に「ローン条項」は
　　　　　　　　法律で義務付けられているもの
　　　　　　　　ではなく、当事者間で自由に設定
　　　　　　　　することができるものです。

　　　　　　　　なので、 条件によっては、
　　　　　　　　住宅ローン融資不可にも係わらず、
　　　　　　　　手付金が返ってこないという
　　　　　　　　ケースもあり得ます。

　　　　　　　　『住宅ローン審査に通らなければ
無条件で 契約が不成立になる
　　　　　　　　　　　　　　　　解除条件付契約』

・・も、あれば、

　　　　　　　　『 契約者本人に責任がない時に
　　　　　　　　　住宅ローン審査に通らなければ
　　　　　　　　　契約が不成立になる
　　　　　　　　　　　　　　　　解除条件付契約』

　　　　　　　　・・ も、あります。
　　　　　　　　契約書の文章をしっかり読みたい。

　　　　　　　　「どう・・違うの？」

　　　　　　　　よく分からない人は、自分で
　　　　　　　　ネット検索してみましょう。

　　　　　　　　契約は、契約。
　　　　　　　　しっかり、内容を確認しよう。

　　　　　　　　業者にあおられて・・
　　　　　　　　安易にハンコを押してはいけない。

《　N家の概要：現状診断時点　》


家族：4人。
　　　30代会社員の夫、
　　　30代会社員の妻、
　　　小学生、幼児。

相談：マイホーム・生命保険

住まい：賃貸。（家賃：8.35万円）

収入：
　　　夫　472万円/年。　（手取り：371万円/年）
　　　妻　157万円/年。　（手取り：133万円/年）

貯蓄：170万円。

負債：なし。

生命保険料：0万円/年　

中古住宅の住宅ローンは
色々たいへん 　・・っと。



〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて15年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。


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