武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

2016/2/29　マネーの達人
中井 泰男さんという人のお話。


日銀がマイナス金利政策を発表して以降、
新生銀行が住宅ローンの引き下げを
発表しました。

それに追随するように、3メガバンクが
引き下げを発表。
三菱東京UFJが3メガバンクで最低の
0.8％（10年固定）を発表しました。

ネット銀行はまだ引き下げを発表して
いないが、今後銀行間の住宅ローンの
獲得競争が激しくなります。

またテレビで連日のように、
住宅ローン借り換えを検討する人が増加
している状況を伝えています。

マイナス金利時代の、住宅ローンの新規、
借り換えの組み方について解説します。
　　　　　　　※なにやら・・怪しげな情報です。

住宅価格の100％をローンで借りる　
しかも出来るだけ長期間を選択

頭金は住宅価格の20％、最低でも10％、
全額ローンは危険行為と考えられていたが、
これだけの低金利の状況なので、
むしろ長期間の住宅ローンを利用して
利ザヤを稼ぐ発想に切り替える方が得策です。

住宅ローンの金利を0.5％とすると、
1,000万円を1％で運用すると、
0.5％の利ザヤを稼ぐことができます。
　　　　　　　※たら、れば、・・を前提の、
　　　　　　　　ギャンブルのお話です。
しかも、長期間設定していれば、その期間、
0.5％の利ザヤを稼ぐことができます。
　　　　　　　※現在のイレギュラーな状態が
　　　　　　　　長期間に渡って続く・・という、
　　　　　　　　非現実的な前提に立っています。
4,000万円の物件を頭金1,000万円、
住宅ローンを3,000万円で設定するのではなく、
住宅ローンを住宅価格の100％の4,000万円借りて、
頭金にする予定の1,000万円は
別の金融商品で運用する。
　　　　　　　※そんなことをしてはいけない。
1,000万円をプラスで借りると、
年間5万円の金利が必要ですが、
1％で運用出来れば、10万円の利益が出ますので、
差し引き、5万円の利益が出ます。
　　　　　　　※たら、れば、　・・。
単純計算ですが、10年で、50万円、
30年で150万円の利ザヤを稼ぐことになります。
　　　　　　　※たら、れば、　・・。
さらに、住宅ローン控除制度の利用条件に
当てはまれば、10年間、
年末ローン残高の1％の税金還付も受けられます。
　　　　　　　※まじめに生活設計する人は・・
　　　　　　　　1％の還付を受けるより
　　　　　　　　借金利息を払わない方を優先する、
　　　　　　　　まともな感性を持ちたい。
1％の金融商品はサラリーマンであれば、社内預金、
財形貯蓄、優良企業の社債で運用できます。
　　　　　　　※マイナス金利という異常事態が
　　　　　　　　まだまだ続くのだとすれば、
　　　　　　　　社内預金や財形貯蓄や社債は、
　　　　　　　　同じ利回りで継続できるわけが
　　　　　　　　ありません。
　　　　　　　　うまい話は無い。（当たり前）
ただし、金利は安いが、
借りた元本金額は当然返済しないといけないので、
身の丈にあった借入金額は基本中の基本です。

年間返済金額は年収の20％～25％以内に
設定するのも基本です。
　　　　　　　※そんなに借りてはいけない。
　　　　　　　　手取り額の25％～31％　・・です。

　　　　　　　　かなりリスキーな水準です。
　　　　　　　　何かイレギュラーなことが起こると、
　　　　　　　　簡単に家計破綻してしまいそう・・。
　　　　　　　　常に危険と背中合わせの人生に
　　　　　　　　なってしまいます。

　　　　　　　　できるだけ融資額が少ないに
　　　　　　　　越したことはなく、多くても・・
　　　　　　　　手取り額の20％以内にしたい。

　　　　　　　　これは、マイホーム取得計画の
　　　　　　　　計画段階、その予算決め時点で、
　　　　　　　　あらかじめ押さえておきたい。

　　　　　　　　業者のペースに乗せられて
　　　　　　　　エスカレート、予算オーバーして
　　　　　　　　突っ走ってはいけない。
稀なケースですが、全額現金が用意できても、
全額住宅ローンを借入して購入した方が得な
時代になったということになります。
　　　　　　　※だまされないように・・。

　　　　　　　　大金持ちには当てはまるが、
　　　　　　　　私たち一般庶民には当てはまらない。

　　　　　　　　一般庶民にとっては・・
　　　　　　　　多額の借金を抱えて、
　　　　　　　　その返済に振り回される状態は、
　　　　　　　　非常に危険極まりない。

余裕資金があっても、繰り上げ返済をしない

借入金利が2％、3％の時代は、少しでも
まとまったお金があれば、すぐに繰り上げ返済を
した方が総返済金額を減らせるので
良い方法でしたが、
借入金利が、0.5％の時代なので、
利ザヤを稼ぐため、繰り上げ返済せず
別の金融商品で運用する方が得策です。
　　　　　　　※だまされないように・・。
また20、30年の間には何があるかわかりません。

病気、年収減等で急に現金が必要な場合が
ありますので余裕資金確保の意味でも、
繰り上げ返済は出来るだけ避けるべきです。
　　　　　　　※おかしな話です。

　　　　　　　　何かあった時のために・・
　　　　　　　　ダラダラと借金返済をしていては
　　　　　　　　いけない　・・のです。

　　　　　　　　対応力を高めておくために、
　　　　　　　　借金返済は早めに片づけておきたい。
またどうしても繰り上げ返済をする場合、
借入期間を短くする方法は避ける方が得策です。
　　　　　　　※積極的に返済期間は短縮したい。
　　　　　　　　さっさと借金返済の無い家計に
　　　　　　　　しておきたい。　（当たり前）
返済が苦しい状況になったとき、
借入している金融機関と条件変更の交渉をする場合、
期間を伸ばして返済金額を少なくする方法が
取れないので避けるべきです。
　　　　　　　※そんなことを心配しなくていいよう、
　　　　　　　　マイホーム取得時点で、
　　　　　　　　住宅ローン融資時点で、
　　　　　　　　しっかり決めておきたい。

　　　　　　　　住宅ローンは・・
　　　　　　　　『長く借りて、短く返す』

変動金利を選択するのも良い時代かも

住宅ローンは、高額でしかも長期間の借入のため、
変動金利はリスクが高く、
返済金額が固定できる長期間の固定金利を選択
するのが得策と言われていました。

しかし日銀のマイナス金利政策により、今後さらに
金利が下がり、限りなく0％になる可能性があります。

今後さらに下がると、変動金利が有利になります。
　　　　　　　※とんでもない話です。

　　　　　　　　「マイナス金利」という現在の
　　　　　　　　イレギュラーな状況を前提に
　　　　　　　　言っています。

　　　　　　　　イレギュラーな状況は長くは続かない、
　　　　　　　　一時的なものだから・・イレギュラー。

　　　　　　　　「低金利時の変動金利の借金」
　　　　　　　　・・は、定石（セオリー）と正反対です。
　　　　　　　　（定石：最上とされる方法）

　　　　　　　　借金の定石（セオリー）
　　　　　　　　・低金利下では、固定金利融資。
　　　　　　　　・高金利下では、変動金利融資。

　　　　　　　　これが、貯蓄の場合は逆になる。
　　　　　　　　（当たり前）

むしろ長期間の固定金利は、将来の金利を
現状の金利で固定してしまうので不利に働きます。
　　　　　　　※だまされないように・・。
　　　　　　　　まったく逆を言っています。

　　　　　　　　長期間の固定金利融資は・・
　　　　　　　　現状の史上最低金利を固定
　　　　　　　　するので、非常に有利に働きます。
　　　　　　　　（当たり前）

将来の金利情勢をどう読むかで、
変動金利を選択するのも良い時代かもしれません。
　　　　　　　※こんな話にだまされて行動して
　　　　　　　　後悔しないように・・。

　　　　　　　　業界は何らかの意図を持って、
　　　　　　　　こうやって情報発信します。

　　　　　　　　ぼぉ～っと読んでいないで、
　　　　　　　　自分の頭で考えるクセをつけたい。