武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

自分の頭で考える生活設計。

​ ​​​​​​​​​​​ ​​〇 元 メール顧問会員のKさん（40代）​
​ （相談：生活設計・マイホーム取得）

メール会員の住宅建築支援 ついに第1号？ ​

​ ​ ​ マイホーム建築支援では一定の料金が
土地代とフラット35 そこに難しいカラミが

​

昨日、いただいたメール・・。

さっそくのご回答誠にありがとうございます。
ブログ拝見しました。

​今回の土地契約については
不動産やさんと直接連絡した後
思いのほかぐだぐだと決断が出来ず、
検討に時間を要してしまったため

武田様に今からでもご相談をしてみようかと
気づきつつも 契約を進めてしまいました。。
　　　　　　　※何かを相談するタイミングは、
　　　　　　　　具体的に行動を開始して

　　　　　　　　（土地の売買契約をして）
　　　　　　　　しまってからでは遅過ぎます。
　　　　　　　　（当たり前）

　　　　　　　　具体的に動き出してしまえば、
　　　　　　　　（土地の売買契約をして）
　　　　　　　　これから先は、
　　　　　　　　売主、不動産屋、住宅会社、
　　　　　　　　融資関係機関、等々・・
　　　　　　　　各関係者から色々な制約を
　　　　　　　　受けることになります。
　　　　　　　　（当たり前）
もうすでに
ご相談するタイミングが遅かったですね、、、​

​ 　　　　　　　※ここで行動を起こせば、
　　　　　　　　これから先、どのようなことが
　　　　　　　　起きて、自分たちはどのような
　　　　　　　　対応をしていくことになるのか？
　　　　　　　　・・ということを、
　　　　　　　　動く前に相談するべきでした。

　　　　　　　　現在は、
　　　　　　　　不動産屋と住宅会社のコンビの
　　　　　　　　思惑通りに事が進んでいる状況です。

　※正式な申込みに必要な書類の中で、
　　図面や見積書を求められていませんか？

　　一般的には、フラット35申込み時点で、
　　住宅会社が作製した図面や見積書を提出
　　することになります。

　　土地建物を含めた審査の結果、
　　融資OKとなって初めて、
　　土地決済分のつなぎ融資が実行になります。

→回答です。

今回土地契約に際し不動産やさんには
・固定金利（できればフラット35）
　住宅ローン利用したいことと
​ 　　　　　　　※その「要望」がまずかった・・。
　　　　　　　　なぜ、フラット35？
　　　　　　　　全期間固定にする必要ある？

　　　　　　　　・・と言うのは、
　　　　　　　　フラット35は融通がきかない
　　　　　　　　ローンだから。

　　　　　　　　特に土地を買って
　　　　　　　　マイホーム建築をする際には、
　　　　　　　　融通がきかないことこの上無い。

・住宅建築に関しては、
　あっせんいただいた〇〇ハウス以外でも
　他も含めて検討してきめたいと
​ 　　　　　　　※「客はみんなそう言うもの」
　　　　　　　　これから上手に提案していきながら、
　　　　　　　　最終的にはは受注してしまおう、
　　　　　　　　・・と〇〇ハウスは、
　　　　　　　　不動産屋といっしょに思っている。
土地契約の前に
担当者にきちんと相談はしていました。
​ 　　　　　　　※不動産屋と〇〇ホームは、
　　　　　　　　いつものように受け止めています。

その際の不動産やさんの回答としては
以下になります

・金融機構の正式審査の際、必要書類として
　仮で今回の 〇〇ハウス作成の図面、見積書
　を添付させてもらいます。
​ 　　　　　　　※いつもの手・・です。
　　　　　　　　普通によくあること。
　　　　　　　　うまくいけば、このまま
　　　　　　　　〇〇ホームが受注できます。
・その後、今回建てる住宅について、
　Kさんが 〇〇ハウスさんとは違う工務店
　さんにお願いする場合は、
　再度そちらの図面と見積をつけて
　対象の金融機関に提出することになります。
​ 　　　　　　　※そういうことになっています。

不動産やさんからは5/25までには、
金融機関からの審査通過の結果がほしいと
言われています。
​ 　　　　　　　※当然でしょうね。

　※フラット35の融資手続き機関に連絡して
　　確認して欲しいです。

　　「正式申込みの時点で、住宅会社が
　　　決まっていなければなりませんか？」
　　「住宅プランも決まっていて、
　　　図面や見積の提出が必要ですか？」

​きちんとこちらでも確認したいと思います。

メール頂きすぐにARUHIにTELしましたが
営業時間外だったようで、確認ができませんでした。
​　　　　　　　※あ、ARUHI だったんですね。
明日朝一にもTELし確認を取りたいと思います。
　　　　　　　※ま、結論は分かっていて
　　　　　　　　聞いたんですが・・。
〇〇ハウス以外のメーカー・工務店で検討
することすら難しいスケジュール
なのであればちょっと、残念です。。。
　　　　　　　※土地売買では、
　　　　　　　　契約から1ヶ月ぐらいで
　　　　　　　　残金を払うことになります。

　　　　　　　　フラット35を使うのであれば、
　　　　　　　　このわずかな期間の中で、
　　　　　　　　建築業者を決める必要があります。

　　　　　　　　土地契約後の今、相談を受けて・・
　　　　　　　　これから住宅プランを考え始めて、
　　　　　　　　平面、立面、什器、外構、仕上げ表
　　　　　　　　等々のプランが確定して、
　　　　　　　　複数の住宅会社に見積り依頼して、
　　　　　　　　提案を受けた中から1社にしぼり、
　　　　　　　　建築請負契約をする。

　　　　　　　　この作業を1ヶ月程度でするのは、
　　　　　　　　普通は物理的に無理です。
　　　　　　　　（他の顧問会員の状況 参照）
明日また改めてご連絡させていただきますね。

引き続きよろしくお願いいたします。



今日、いただいたメール・・。 ​

​
　※残金決済はフラット35のつなぎ融資で・
　　ということですよね。

　※フラット35の融資手続き機関に連絡
　　して確認して欲しいです。

　　「正式申込みの時点で、住宅会社が
　　　決まっていなければなりませんか？」
　　「住宅プランも決まっていて、
　　　図面や見積の提出が必要ですか？」

この部分について、
朝一でARUHI（フラット）の担当者に
TELにて確認いたしました。

フラット35融資をの利用にともない
今回土地購入で利用した不動産の担当者からも
事前に連絡があったようですが
　　　　　　　※当然です。
　　　　　　　　〇〇ホームとのコンビの思惑通り
　　　　　　　　に事が進むよう気配りを怠りません。
つなぎ融資の審査のための書類としては、
やはり
建築計画表・図面・見積が必要とのことで
一旦、住宅会社については
不動産やさんの手元にある〇〇ハウスさんの
資料にて審査を実行します。
とのことです。
　　　　　　　※はい、想定どおりの回答です。

　　　　　　　　こうやって、図面や見積りを用意
　　　　　　　　したり、色々貢献してあげることで、
　　　　　　　　徐々に・・できれば、
　　　　　　　　断わりにくい状況を作りたい
　　　　　　　　わけです。

住宅会社の変更については、
〇〇ハウスでなくてもよく
決まった際に、決まった住宅会社さんからの
建築計画表・図面・見積を提出してもらう
で大丈夫だが
　　　　　　　※はい、想定どおりの回答です。
下記事項が発生した場合は100％大丈夫
とはいえない。

①そもそも当社が融資の審査基準として
　厳しい住宅会社の場合は難しい。
　※大体の会社は大丈夫だと思うけど。
　　　　　　　※はい、想定どおりの回答です。
　　　　　　　　まともに仕事をしている
　　　　　　　　大部分の工務店は問題ありません。
②住宅の見積（予算　　万円）が大幅に変更
　になり、　審査の予定金額　　　万
（土地　　万+建物　　万　※自己資金分は含まず）
　を超えた場合は、変更した金額にて
　再度審査が発生する可能性ある
　　　　　　　※はい、想定どおりの回答です。
③建坪なども大幅に変わった場合。
（２F→３Fに変更でのくらいであれば問題なし）
　　　　　　　※はい、想定どおりの回答です。

住宅会社の変更については、100％％とは
いえないが、よっぽどでなければ大丈夫です。
とのことでした。
　　　　　　　※はい、想定どおりの回答です。

　　　　　　　　まったく実績が無い・・とか、
　　　　　　　　過去に問題を起こした・・とか、
　　　　　　　　のような、
　　　　　　　　とんでもない業者でなければOK。
あと下記のことも言っていました。

土地の購入が先で融資実行日6/15
（6/25ではありませんでした…）には
土地先行にてつなぎ融資が発生するが、
住宅は決まってからの日付から
つなぎ融資実行となります。
　　　　　　　※はい、想定どおりの回答です。
できれば、土地購入とともに建て始められれば、
つなぎ融資の期間がにかかる利息を
払わなくてもよいので
購入者にとってはよいのですが。

とのことでした。 　　　　　　　※はい、このへんが不動産屋と
　　　　　　　　〇〇ホームのタッグが
　　　　　　　　セールストークにしたい、
　　　　　　　　肝心な攻めどころ・・です。

　　　　　　　　「土地購入とともに建て始める」
　　　　　　　　などということは、私に言わせれば、
　　　　　　　　とんでもないことです。

　　　　　　　　どうして？

　　　　　　　　まったく比較することなしに
　　　　　　　　建築業者を決めることになる
　　　　　　　　からです。　

　　　　　　　　生涯最大の買い物を、
　　　　　　　　まったく比較することなしに
　　　　　　　　行なってはいけない。（当たり前）

　　　　　　　　一瞬で数百万円を失います。

武田様、このような確認が取れましたが、
ご支援について可能かお教えいただけますでしょうか。
　　　　　　　※ここまで書いてきたように、

​　　　　　　　　不動産屋と建築屋がからんだ
　　　　　　　　ままの このままでは、
　　　　　　　　ちょっと難しいでしょうね。

　　　　　　　　土地決済を終えたら、それら
　　　　　　　　業者とは完全に縁を切りたい。

　　　　　　　　住宅ローンも、業者の世話の
　　　　　　　　範囲の中で行なっていては
　　　　　　　　いけない。​

一旦、私のほうでは
契約書には融資実行予定日6月15日を書いて
あったのですが
もう少し後ろにできないのか
売主さん＆不動産やさんにきいてみよう
かと思います。
　　　　　　　※そういう問題ではない。
　　　　　　　　10日前後日程がのびたからといって、
　　　　　　　　状況が大きく変わるわけではない。
契約締結後には難しいのですかね、、、
　　　　　　　※土地契約に踏み切った
　　　　　　　　・・ということは、
　　　　　　　　不動産屋と建築屋のタッグが
　　　　　　　　敷いたレールに乗ってしまった
　　　　　　　　・・ということです。

早めの引渡しにともなう、
固定資産税もかかりますし、
つなぎ融資利息もかかりますので
難しいかもしれませんが聞いてみます。
　　　　　　　※そういう問題ではない。
　　　　　　　　そんなことを聞く必要は無い。
そもそも土地自体は
掲載価格より300万値下げ交渉はできて
かつ、家主負担にて
植木も何本か立ててくれるとのことで
　　　　　　　※それ、必要？
　　　　　　　　狭い土地で、これから建築
　　　　　　　　するのには、じゃまなのでは？
いろいろお願いすてはいますが、
再度期間についても聞いてみようと思います。
　　　　　　　※そんなことを聞いても、
　　　　　　　　なんの解決にも、進展にもならない。

長文で申し訳ありませんが、
ご確認いただけますようお願いいたします。
​​​　　　　　　　※相談をするなら、突っ走って
　　　　　　　　レールに乗せられてからではなく、
　　　　　　　　（本人たちは乗せられている
　　　　　　　　　　ことに気付いていないが）
　　　　　　　　まったくの白紙状態の時点で
　　　　　　　　してほしかった・・。

　　　　　　　　十分な時間が無い中で、物事が
　　　　　　　　自動的に進行していきます。

　　　　　　　　このまま行けば、
　　　　　　　　十分なプラン打ち合わせや
　　　　　　　　複数工務店の比較検討など、
　　　　　　　　なおざりになりながら・・
　　　　　　　　マイホーム建築が、
　　　　　　　　自動的に進行していきそうです。

　　　では、どうすれば、
　　　この悪い流れが断ち切れるのか？

　　　　　　　　答え：
　　　　　　　　フラット35を使わないことです。
　　　　　　　　（今回の金利も、特別お得には見えない）

　　　　　　　　　不動産屋・住宅屋が敷いたレール
　　　　　　　　　から一旦はずれることです。
　　　　　　　　　土地決済を終えたら、
　　　　　　　　　不動産屋さんたちとは縁切りしたい。

　　　　　　　　銀行の住宅ローンを使うことです。
　　　　　　　　10年固定とか20年固定とかで、
　　　　　　　　（ローンは長く借りて、短く返す）
　　　　　　　　複数の銀行に相談してみたい。
　　　　　　　　（どこの銀行も大歓迎）

　　　　　　　　「土地を買ってマイホーム」
　　　　　　　　と言う場合は、
　　　　　　　　一般の銀行の住宅ローンの方が
　　　　　　　　はるかに自由性がある。
　　　　　　　　フラット35のように縛られない。

　　　　　　　　どこの銀行だって、
　　　　　　　　新たな住宅ローン融資を
　　　　　　　　咽から手が出るほど欲しがっている。
　　　　　　　　その分、融通がきく。
　　　　　　　　（当たり前）　

　　　　　　　　銀行の住宅ローンの場合でも、
　　　　　　　　土地残金決済は「つなぎ融資」で
　　　　　　　　行なう場合もあれば、
　　　　　　　　別の方法を提案する銀行もある
　　　　　　　　かと思います。

　　　　　　　　たとえば・・　
　　　　　　　　・土地購入のためのローン
　　　　　　　　　を実行して、建物完成後に
　　　　　　　　　土地建物総額の住宅ローンに。
　　　　　　　　・・とか、
　　　　　　　　・土地決済時点で、
　　　　　　　　　土地建物総額の住宅ローンを
　　　　　　　　　実行してしまう。
　　　　　　　　　総額の返済は数ヶ月早まる。​

　　　　　　　　　（早く始まれば早く終わる）
　　　　　　　　・・とか、

　　　　　　　　フラット35は、一旦申し込んだら
　　　　　　　　必ず利用しなければならない
　　　　　　　　・・というものではない。

　　　　　　　　不動産、建築、等の業者の
　　　　　　　　束縛から解放されたところから、
　　　　　　　　自由なプラン考案、業者比較が
　　　　　　　　始まります。



　　　　　　　　仮に、どうしてもフラット35で
　　　　　　　　行かざるを得ない場合でも・・
　　　　　　　　土地決済を終えたら、
　　　　　　　　不動産屋とか建築屋とかの
　　　　　　　　業者とは、完全に縁を切りたい。










​​
《　K家の概要：現状診断時点　》
2014.3.11

　　　　　　　※キャッシュフローグラフ。
　　　　　　　　自分たちの生涯が確認できます。



　　　　　　　※キャッシュフロー表。
　　　　　　　　読者の皆さんもマネをして
　　　　　　　　作成してみましょう。

　　　　　　　※これが「現役」の拡大。



　　　　　　　※これが「老後」の拡大。



　　　　　　　※「死亡保障必要額の推移」

​​​​​​​​​​​

フラット35の縛りは、
住宅会社のあえー留守にうまく
利用されてるべ。
 ・・っと。

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて17年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。
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《　顧問会員希望？　》 「顧問会員って何？」で支援内容や
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