武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

​​​​発見したばかりの Q ＆ A 記事を取り上げて、

​​​コメントしています。


Q
繰り上げ返済か貯金か。

新婚でマンションを購入する予定です。
​​​ 　　　※おバカさんです。

　　　　マンションを買ってはいけない。
　　　　所有してはいけない。

夫（30歳）は公務員のため2000万まで
利率1.6〜1.8で預けれる金融機関があります。
​​​ 　　　※　！！！　？？？　はあ？
　　　　そんなバカな。
　　　　何かの勘違いなのでは？

住宅ローンは変動金利で金利は0.47
​​​ 　　　※おバカさんです。
　　　　銀行の代わりにリスクを引き受けて
　　　　どうするの？
3500 万の借り入れ予定を35年考えています。
夫名義で借りる予定です。
​​​ 　　　※35年間、金利0.47％のままな
　　　　わけではない。
　　　　生活設計のしようがない。
夫は借りてる間は繰り上げ返済する必要はなく、
その額を金融機関で運用するほうが良いと言っています。
​​​ 　　　※おバカさんです。

私は利息のことがあるので、少しでも
早く返すほうがいいのかなと思うのですが、
​​​ 　　　※はい、妻が正解です。
金利などに疎いため、
どなたかご教示頂けないでしょうか？

A

10年は税金控除があるので繰り上げしないとして、
10年後にローンの金利が2%くらいまで
上がっていれば繰り上げ返済じゃないですかね？
​​​ 　　　※おバカさんです。
まだ先の事ですから、状況を、よく確認しながら、
しっかり貯めておきましょう。
​​​ 　　　※適当なことを言ってはいけない。

Q

御回答ありがとうございます。

確かに10年間は繰り上げしない方が良さそうですね。
​​​ 　　　※おバカさんです。
繰り上げ返済は10年後、
ローンの金利が銀行の利率を上回った場合、
行った方が良いと言う意味で合っていますか…？？
​​​ 　　　※先の回答者はそう言っているけど、
　　　　そのようにしてはいけない。

A

＞公務員のため2000万まで利率1.6〜1.8で
　預けれる金融機関があります

本当ですか？
ただの預金でそれはあり得ない異常な金利。
​​​ 　　　※その通り！
もし本当であれば、なぜ公務員なのか、
市中金利から逸脱した金利分は税金が投入される
のか、その目的は等、謎だらけ。
​​​ 　　　※そういうことです。


住宅ローン金利よりも、
預金利率が高ければ、預金を優先。
・・は、明らかな間違い。
​​​ 　　　※繰上げ返済で節約できる利息は、
　　　　意外なほど大きいことを知っておきたい。

　　　　たとえば、100万円の繰上げ返済で
　　　　節約できる利息は・・
　　　　　融資額：3000万円
　　　　　金利：1％
　　　　　返済期間：35年
　　　　の住宅ローンで、以下のようになります。


​​​ 　　　※時期が早いほど、大きな金額を節約できます。
　　　　1年後38万円、5年後32万円、10年後27万円、
　　　　すごい金額が節約できます。

　　　　質問者が言う・・金利1.8％の預金が本当
　　　　だとして、元本100万円でゲットできる
　　　　利息は、たったの・・1.8万円です。
　　　　（税引き後は もっと少ない）

　　　　銀行ローンの金利は、1.0％、
　　　　預金の金利は1.8％だから、
　　　　（預金しておいた方が有利だから）
　　　　繰上返済しないで預金しておいた方がいい
　　　　というお話は、完全に間違い！です。

　　　　なぜ、そういうことになるか？
　　　　住宅ローンの構造によります。

​​​ 　　　※住宅ローンは、返済金額が一定だとしても、
　　　　内部の構造は上記のようになっています。

　　　　早い時期ほど、利息を多めに払う構造に
　　　　なっているので、同じ元本を繰上返済しても、
　　　　節約できる利息の額が大きくなります。

　　　　預金金利がローン金利より大きく見えても、
　　　　現実はぜんぜん違うことを理解しましょう。




　　　　なお、ローン控除と繰上返済のどちらを
　　　　優先するか？・・は、また全くの別問題です。

　　　　一方的にどちらを優先・・とは言えない、
　　　　という事実もあります。


《 シミュレーション 》
繰上返済とローン控除、
どちらを優先した方がいいか？
　　　　　　　※参考に どうぞ。




具体的な条件下で試算してみたら、
どっちが得か？
・・の境い目が見えてきました。

　　　返済期間35年、30年、25年、
　　　金利1.3％、1.2％、1.1％、1.0％、
　　　それぞれの場合の試算をしています。

　　　お断わりしておきますが、
　　　ここで言う金利は、変動金利は除きます。
　　　そもそも、生活設計の観点から
　　　変動金利ローンという選択はありえない。
　　　銀行に代わってリスクを背負うおバカ行為。

A:『繰上返済を優先した場合』
　　　毎年100万円の繰上返済を10回

B：『ローン控除を優先』
　　　控除期間は繰上返済せず、
　　　11年目に1000万円を繰上返済

『 A － B 』の算数の結果を、
返済期間別、融資金利別にグラフ化しました。

融資額・返済期間・金利・・の、
それぞれで3通り、
計9通りの試算をしています。

試算結果が以下です。


　　　　　　　※金利に着目すると・・
　　　　　　　　金利1.1％が境い目のようです。
　　　　　　　　そこより高金利なら繰上返済優先、
　　　　　　　　同じく低金利ならローン控除優先、
　　　　　　　　がお得♪ということが分かります。

　　　　　　　　返済期間に着目すると・・
　　　　　　　　期間が短いほど、
　　　　　　　　ローン控除を優先した方がいい
　　　　　　　　ことが分かります。







　　　　　　　※　・・。
　　　　　　　　まあ、これでも境い目がどこか？
　　　　　　　　は、分かりますが・・

　　　　　　　　記事を書いている今、
　　　　　　　　気づきましたが、これはまずい。
　　　　　　　　金利設定の幅が上記2つとは
　　　　　　　　違っています。

　　　　　　　　改めて、1.0％ 1.1％ 1.2％の
　　　　　　　　試算をしてから再掲載します。

　　　　　　　　そうでないと、他の要因での傾向を
　　　　　　　　正確に捉えることができません。

　　　　　　　　金利の高低以外の、
　　　　　　　　融資額の大小での比較や
　　　　　　　　返済期間の長短での比較で、
　　　　　　　　具体的な傾向を示したいと思います。


上記グラフの計算根拠は以下です。

たとえば、
融資額3000万円・25年返済の場合で、
3種類の金利でどのような差が生じるか？
繰上返済とローン控除のどちらを優先したら
お得か？・・について、
以下のような計算をしています。

　　　　　　　※融資額3000万円、25年返済の場合、

　　　　　　　　金利1.0％と1.1％の場合は
　　　　　　　　ローン控除を優先した方がお得♪

　　　　　　　　金利1.2％の場合は
　　　　　　　　繰上返済を優先した方がお得♪

　　　　　　　　・・ということが、分かります。

　　　　　　　　このように・・
　　　　　　　　融資額、返済期間、金利の3要素
　　　　　　　　それぞれ3種類・・計9つの場合で、
　　　　　　　　具体的に試算してみました。



　　　　　　　※融資額3000万円で固定。
　　　　　　　　金利と返済期間は3種類ずつ。


　　　　　　　※融資額2500万円で固定。
　　　　　　　　金利と返済期間は3種類ずつ。



　　　　　　　※融資額2000万円で固定。
　　　　　　　　金利と返済期間は3種類ずつ。

繰上返済に勝る金融商品は無いべ。
・・っと。​ ​​ ​

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて18年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

《　質問希望？　》　ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。
「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。

《　顧問会員希望？　》 「顧問会員って何？」で支援内容や
当事務所との関係を確認の上、右記へ fpst@axel.ocn.ne.jp
メール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。