武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

〇メール顧問会員 ​ のNさん（40代）​​

​ ​​　　　（相談：生活設計・マイホーム建築）
​

​2019.7.16　メール顧問会員申し込み。 2019.8.6　新規メール顧問会員。

​2019.12.5　現状診断。

メールをいただきました。
2020.1.24

お世話になっております。　メール会員のNです。
ブログ拝見しました。ありがとうございます！

あの家は我が家でございます。

 　　　


​​​​ ​​​ 　　　※黄色の〇の家でOKのようです。
　　　　これから、この家を建て替えします。

マップ写真新しくなっていましたね💦
でも、
私のスマホのGoogleマップのブロックのような地図
だと駐車場のままのようになっているのですが...😌💧


​​​​ ​​​ 　　　※さらに、ヘリで現地に行ってみました。
　　　　黄色の矢印がN家でいいですか？

あと、登記はしてあったのですねσ(^_^;
すいません💦
​​​​ ​​​ 　　　※はい、Nさんが送ってきた添付資料の内、
　　　　2枚が、「登記事項証明書」です。
　　　　土地・建物それぞれの登記簿です。

私自身訳がわかっておらず、当時、境界が～と言われ、
何をどう調べたらいいかわからず、ネットで検索し、
調べると、裁判沙汰やら、何やら出てきたり(+_+)

なんか、大変な事になりそうだなぁ～(；´Д｀)
と不安だらけで、とりあえず、
法務局に登記をとりに行くんだなと思い行ったのですが、

下の子が幼稚園行く前のチョロチョロ期で
法務局の方と話をしている最中も脱走したり、
私自身がよくわかってなかったから、
説明不足や私の理解力が足りなかったんですね💦

きっと、
武田さんがおっしゃっていた測量図の事ですね。

誰が言ったのかは記憶にないのですが、
なくても、大丈夫だけど、ないと土地は売れないと
聞いたので、
測量図や境界承認の書類の事だったんですかね。
​​​​ ​​​ 　　　※土地を売る際には、測量図を整えたいですね。

我が家の玄関は
セットバックされる 533-4に面しています。


​​​​ ​​​ 　　　※写真で、前面道路として見えているのは、
　　　　この「533－4」です。

533-4は我が家で依頼した測量の方は私有地と
言っていて、お名前も伺いました。
​​​​ ​​​ 　　　※はい、公道には普通・・地番が無い
　　　　のが普通です。
　　　　（　たまに 役所が所有ということはあり　）

　　　　地番が有る場合は、個人の所有者がいる
　　　　ことが推定されますが、
　　　　N家の右（東）側から上（北）に入った
　　　　奥に2棟建っているように見えます。

　　　　この方々も「533－4」を通る形で
　　　　建築確認申請しているはずなので、
　　　　Nさん宅が建築できないはずはないと
　　　　思われます。

　　　　いただいた添付資料の中に、
　　　　役所の都市計画部建築指導課による
　　　　「道路調査回答書」というものがあります。
　　　　（　平成28年9月23日　）

　　　　そこに書かれています。
　　　　調査対象地（Nさん宅）の南側道路（533－4）は、
　　　　建築基準法第42条2項の規定による道路です。

　　　　建築する上で、問題は無いと思われます。

　　　　心配であれば、年のため・・
　　　　この資料を持参して
　　　　役所の都市計画部建築指導課に行って、
　　　　「建て替えを検討していますが、
　　　　　だいじょうぶ建築できますよね？」
　　　　と、確認しましょう。

連絡が取れないから、新しく建ったお家の
業者側の測量会社の方からもその方に連絡して
貰っているけど、連絡が取れないと...。

そして、それっきり数年たってます。

だから、測量図とかも何も貰っていません。
お金も払ってもいませんが...。

もう、何もなかった事でいいのかな...？
​​​​ ​​​ 　　　※仕事をしていながら・・
　　　　数年間もお金の請求をしないことは
　　　　ありえません。

　　　　正式に、仕事を終了できていなかった
　　　　・・のでは？


​​​​ ​​​ 　　　※で、測量図が無いならどうするか？
　　　　どうやって、土地の形やサイズを確認するか？

　　　・自分たちで巻き尺で東西南北の
　　　　4辺の長さを計ることはできますか？

　　　・今の建物の写真撮影
　　　　南から見た建物の全景写真
　　　　東から見た建物の全壊写真
　　　　・・で、
　　　　おおよそのスペースの大きさを把握
　　　　することができます。

　　　　どうでしょうか？　できそうですか？



いただいたメールについて、
確認させてください。　2020.1.23
​​​​ ​ 　　　※午前の記事で質問しましたが、
　　　　このお宅だということで大丈夫ですか？
　　　　そこが確認できないと、前に進めません。





５年くらい前に我が家の周りが、ガラリと変わりました。
　　　※手前右側の新しい家は、セットバックして
　　　　建てているようです。

　　　　Nさんのお宅が 出っ張っているように見えます。

　　　　私が見た・・このグーグルマップの写真は、
　　　　撮影年月が 2019年5月になっています。
　　　　（　まだ1年もたっていない写真のようです　）

 我が家の公道側にあった駐車場と隣接し公道沿いの空き家
（駐車場の持ち主）、
我が家の奥の一軒家（駐車場と我が家に隣接）を更地に
して、新しい家が数棟建ちました。
​​​​ ​​​ 　　　※そのようですが、この立ち位置から奥へは
　　　　入って行けませんでした。

　　　　近辺に「新しい家が数軒」建ったのであれば、
　　　　土地を分譲売却して数軒建築されたのだと
　　　　思われます。

その時に土地の境界にサインしてくださいと、
業者に言われて義母に連絡しました。
　　　※その「業者」という人が、分譲業者に
　　　　依頼された土地家屋調査士だと思われます。

　　　　土地を分譲して売る場合や、
　　　　建築条件付き販売をする際には、
　　　　きちんと測量をして測量図を作成する
　　　　必要があります。

　　　　なので、近隣の住人に境界承認のハンコを
　　　　もらって回ることになります。

　　　　新しい家の住人達には、土地の測量図も
　　　　資料として渡されます。
　　　　（　法務局にも保存されます　）

でも、
業者の境界と、義母とその姉妹達との記憶が違ってました。
​
元々その土地を買った義母の母が言っていた境界の印
（＋ネジみたいな）ではなく、その印より我が家寄りで
相手側の登記はなっていると言われ、
法務局に私が我が家の登記を取りに行きましたが、
ありませんと言われ(・・;)
​​​​ ​​​ 　　　※法務局に行ったけど ありませんと言われた、
　　　　ここで言う「我が家の登記」とは、
　　　　具体的に何のことでしょう？

　　　　いただいた資料の中には、
　　　　土地の登記事項証明書（登記簿）、
　　　　建物の登記事項証明書（登記簿）、
　　　　どちらもあって、確認できています。

　　　　なので、「我が家の登記」がありません
　　　　という意味が分かりません。

　　　　我が家の「測量図」が無いということ
　　　　なら、理解できます。

　　　　隣接の数棟の新築家屋は測量しているから
　　　　測量図があって当然です。

　　　　ところが、N家が測量をしていないのなら、
　　　　勝手に測量図ができて、法務局に保存
　　　　されることはありません。

昭和40年頃に登記しましょうって流れになったらしい
のですが、我が家はしてなかったんじゃないかと、
言われました。
​​​​ ​​​ 　　　※　？？？　　
　　　　お義母さんが相続したのは、平成19年12月です。
　　　　その前の所有者が相続したのは、平成4年4月です。

　　　　昭和40年ごろ・・って、関係ないのでは？

境界は義母と業者で話し合い、サインし、
新しい数棟の家が建ちました。
　　　※はい、それが現状ですね。

 我が家も測量して、登記した方がいいかねって、
主人と話し、測量業者を探し、お願いしたいのですが、
測量は終わり我が家との境界の話しあいで、
玄関前が私有地らしくその方との連絡が取れないとなって、
それっきり数年になります。
​​​​ ​​​ 　　　※　？？？　　私有地？　所有者？

　　　　私も現地に行ってみましたが、
　　　　お宅の真ん前までは行けず、
　　　　「玄関前が私有地らしい」ということですが、
　　　　その「玄関」がどこにあるか分かりません。

　　　　公図の状況から想像するに・・
　　　　玄関の位置として考えられるのは、
　　　　南か東・・です。　どちらですか？


　　　※写真で指摘した家がN家なのであれば、
　　　　この公図の赤い枠の家です。

　　　　上の2枚の写真の撮影位置は、黄色の
　　　　矢印のポイントです。

　　　　で、玄関がどこか分かりませんが、
　　　　その前に私有地がるとすれば、
　　　　可能性としては 533－25 か、533－4 です。

　　　　533－4 は、別の資料で 42条2項道路
　　　　（みなし道路）ということになっているので、
　　　　個人の所有ではないと思われます。

　　　　玄関の向きが東だろうが、南だろうが、
　　　　南側の2項道路に十分な間口で接しているので、
　　　　普通に建築はできるとうに見えます。

　　　　もちろん、道路中心線から2メートルの
　　　　セットバックは必要になりますが・・。

新しく建った家にも面しているので、
所有者は一緒なのに、何故数ヶ月で連絡取れなくなるのか
不明ですが...
​​​​ ​​​ 　　　※　？？？　　本当に私有地？

そんな、こんなで、我が家は測量も登記もしていない状態です。
​​​​ ​​​ 　　　※測量は終わった・・ということでしたが、
　　　　法務局に登記はしていないとしても、
　　　　作成された「測量図」はどこにありますか？

なんか、高額な料金払わされそうで怖くて連絡出来ません(>_<)
　　　※　？？？

添付した資料も数年前ですので、新しい物の方が良かったり、
足りないものがあれば、法務局へ行ってきます。

ご確認お願い致します。

あと、Googleマップで我が家をみると、
周りは駐車場時代の古い並びになってます。
　　　※私が見たお宅で間違いなければ、
　　　　周りに駐車場はありませんでした。

　　　　私が見た・・このグーグルマップの写真は、
　　　　撮影年月が 2019年5月になっています。
　　　　かなり、最近です。　新しいです。


　　　※今日はNさんの記事を2本書きました。

　　　　回答や感想を、できるだけ早く
　　　　ポンポン返してください。

　　　　のんびりしていると、知らない内に
　　　　月日はどんどん経過してしまいます。

　　　　早めのやり取りをしているつもりでも、
　　　　マイホーム建築の段取りは、
　　　　結局は数か月を要してしまいます。



マイホーム建築後の人生を、
シミュレーションしてみました。
2019.12.17
​​​​ ​​​ 　　　※実際にマイホーム建て替えをすると、
　　　　その後の人生はどうなるか？

　　　　ザックリと計画プランを作って、
　　　　勝手にシミュレーションしてみました。

​​​​ ​​​ 　　　※設定条件

　　　《　予算　》
　　　　・建物解体費：80万円（21坪）
　　　　・マイホーム建築費：1890万円（21坪）
　　　　・諸費用　　：160万円　　
　　　　・合計：2130万円

　　　《　資金　》
　　　　・自己資金：330万円
　　　　・住宅ローン：1800万円
　　　　・合計　　：2130万円

　　　《　住宅ローン返済　》
　　　　・57,895円/月　（　694,740円/年　）

　　　《　ランニングコスト　》
　　　　・ローン返済：69万円/年
　　　　・固定資産税等：10万円/年
　　　　・火災保険料等： 2万円/年
　　　　・リフォーム：150万円
　　　　　　（15年後・以降10年ごと）


まず、シミュレーション2で、
マイホーム取得をしてみましょう。

​​​​ ​​​ 　　　※マイホーム建築前の人生は、こうでした。
　　　　この状況でマイホーム取得をすれば、
　　　　以後の人生はどうなるか？

　　　　キャッシュフロー表とグラフで見てみましょう。


​​​​ ​​​ 　　　※マイホーム取得を載せたキャッシュフロー表。
　　　　左が現役、右が老後。


​​​​ ​​​ 　　　※現役の拡大。



​​​​ ​​​ 　　　※老後の拡大。



​​​​ ​​​ 　　　※その結果の人生は以下です。

​​​​ ​​​ 　　　※う・・、ちょっと危うい人生です。
　　　　教育費がかかる時期と、老後・・妻の一人期、
　　　　資金が不足することになります。


それでは、シミュレーション2より
さらに対策をしてみましょう。
​​​​ ​​​ 　　　※大丈夫かどうか？未確認ですが・・
　　　　妻のパート収入を80万円から100万円に。

　　　　左が現役、右が老後。




​​​​ ​​​ 　　　※現役の拡大。



​​​​ ​​​ 　　　※老後の拡大。



​​​​ ​​​ 　　　※その結果のキャッシュフローグラフです。

​​​​ ​​​ 　　　※ぎりぎり、何とかなりそうです。

　　　　もし、収入を増やす働き方が無理なら、
　　　　方法は、もう一つしかありません。

　　　　2　支出を減らす　・・です。

　　　　自分でキャッシュフロー表を、色々
　　　　自由にいじってみましょう。

　　　　質問や希望・要望をどうぞ。



家計を勝手に改善してみました。
3つの人生を比べてみましょう。
​​​​ ​​​ 　　　※これを参考に、自分たちの人生を
　　　　真剣に考えてみましょう。

　　　　マイホーム建築に突き進む前に、
　　　　このように生活設計していきたい
　　　　という方針を決めましょう。

​​​​ ​​​ 　　　※現状診断の結果、マイホーム建築する
　　　　には ちょっと不安な家計でした。

　　　　家計改善法は、2つしかありません。
　　　　1　支出を減らす。
　　　　2　収入を増やす。
 　　　　シミュレーションしてみましょう。

　　　　金額をキャッシュフロー表に書き込めば、
　　　　その結果がグラフに反映されます。

　　　　どのように人生が変わるか？
　　　　確認できます。　これが、生活設計。


《　現状のまま　の人生　》


​​​​ ​​​ 　　　※このままの状況でマイホーム建築に
　　　　突っ走ってしまうと、危険な感じです。


《　シミュレーション 1　の人生　》
​　　　 1 現役中の妻の働き方。
年収58万円を80万円に。
　　　　　（　黄色の塗りつぶし　）


​​​​ ​​​ 　　　※これなら、なんとかなる・・かな？


《　シミュレーション 2　の人生　》
　　　　1 現役中の妻の働き方。
年収58万円を80万円に。
　　　　　（　黄色の塗りつぶし　）

　　　　2 老後の夫婦の働き方：5年延長。
夫：年収100万円、妻：年収60万円。
　　　　　（　オレンジの塗りつぶし　）
 　　　

​​​​ ​​​ 　　　※これなら、まったく安心して
　　　　マイホーム建築できそうだけど、
　　　　老後・・70歳まで働きたくない・・？


​《　シミュレーション 1 のキャッシュフロー表　》​




​​​​ ​​​ 　　　※現役の拡大。



​​​​ ​​​ 　　　※老後の拡大。




​《　シミュレーション 2 のキャッシュフロー表　》​




​​​​ ​​​ 　　　※現役の拡大。



​​​​ ​​​ 　　　※老後の拡大。





現状診断で分かったこと。
2019.12.5
​ ​​​​ ​​​ 　　　※現状診断の「総評」でお伝えした事は
　　　　以下です。

教育費がかかる時期と人生の最終盤に、
危険な状況になります。

​

★収入を増やす工夫が必要だと思われます。　
　妻は58万円ではなくもっと稼ぐとか。 　58万円ではなく80万円で18年間働くことで、
​　さらに約 400万円 増えます。​

★老後、夫婦それぞれが、パート程度でさらに
　5年とか働くことも必要になるかも。 　夫：100万円・妻：60万円の計160万円を5年間で、
​　 800万円 になります。​

〇マイホーム取得計画の目安は、
　ザックリと「住居費総額」を捉えます。

　現状診断時点の住居費（総合計）は、2,013万円です。
　（CF表より）
　さらに・・最後（妻の死亡時点）の貯蓄残高は、
　 28万円です。（同上）
​　合計額は、 2,041万 円です。​

★『マイホーム取得での住居費総額』　＝
　『建築費＋諸費用＋ローン利息＋固定資産税総額＋リフォーム代』
　（　土地が無い人は 土地代も加算　）
​　の合計額が、 2,041万円 　以内に納まれば、​
　 現在の生活レベルのままで住宅取得が可能だ
　ということですが、
　ちょっと資金不足か？といったところです。
​ ​​​​ ​​​ 　　　※建築費の見当は・・
　　　　現在の建物と同様のサイズであれば、
　　　　21坪です。

　　　　場所は大都会です。
　　　　坪単価の目安は、ザックリと90万円です。

　　　　21坪　×　90万円　＝　1890万円

　　　　もう・・建築費だけで2000万円近くに
　　　　なってしまいます。

　　　　つまり、N家の場合は、
　　　　現状のままでマイホーム建築に
　　　　突っ走ってしまっては、危険です。

　　　　・・ということが、分かりました。
　　　　（　対策は、②で考えていきましょう　）

〇死亡保障　：　必要額の計算結果は以下です。　　
　（　13～19ページ　）
　夫は現在：　 2623万円、10年後： 1467万円、
　　　19年後：451万円 （　加入：200万円　）
　妻は現在：－2030万円、10年後：－140万円、
　　　19年後：701万円 （　加入：　0万円　）

　　「マイナス」は、不要・・ということです。
　　「加入生命保険と必要額」の推移を、
　　ビジュアルで確認してください。　（20ページ）

★夫は2,600万円ほどが必要です。　
　収入保障保険加入の準備をしたいです。

​​ 現状診断時点の状況。
2019.12.5
​ ​​​​ ​​​ 　　　※マイホーム建築を実行する前の
　　　　N家の状況を具体的に見てみましょう。

​　　　　キャッシュフローグラフ
　　　　（　1年ごとの貯蓄残高の推移　）​

 ​ ​​​​ ​​​​​​​ ​　　 ※この状況のままでマイホーム建築に
　　　　突っ走るのは、危険です。


 ​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※グラフの根拠になるキャッシュフロー表です。
　　　　左が現役、右が老後。

​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※読者の皆さんも、マネをして作ってみよう。
　　　　一生の見通しが分かってしまいます。


​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※現役の拡大です。




​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※老後の拡大です。



​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※老後の年金手取りの受け取り方は、
　　　　このようになります。





​
さあ！　どんどん進めよう！
・・っと。​ ​​ ​

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて19年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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