武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

自分の頭で考える生活設計。

​ ​​​​​​​​​​​ ​​ 〇メール顧問会員のAさん（30代）​​

​​​ 　　　（相談：ライフプランニング）

​​​ ​​ 2019.3.18 メール顧問会員に。
2019.4.16 現状診断 終了。
2020.2.20 住宅取得シミュレーション 終了。

メールをいただきました。
2020.3.16

武田つとむ様

２回目のマイホームシミュレーションをお願いしています
メール顧問会員のAです。

先週は週の後半に風邪をひき、
珍しく熱も出て寝込んでいました。
なんとか週末のうちに回復の方向にむかいましたが、
毎年、この三寒四温の季節は体調管理が難しいです…。
　　　※私も、今・・鼻水が止まらない状態で、
　　　　ティッシュが手放せない状態です。

　　　　パソコンに向かって作業をしていても、
　　　　ちょっと油断すると、
　　　　つー・・ぽたっ・・っと、水滴が落ちます。

　　　　あ、熱はまったくなく、
　　　　セキも出ませんませんので、
　　　　例のウイルスではないとは思いますが・・。

さて、マイホームのイメージについてコメントを
ありがとうございました。
知識不足で見通しが甘いところがあるとわかり、
とても勉強になりました。

お尋ねいただいた点について、説明いたします。

「田舎」のイメージについてですが、

「ほどほどの田舎」というのが説明不足でした。
私たち夫婦とも生まれ育ったのは１坪１０万円程度の村（？）で、
その地域の駅前辺りになると２０万円／坪ぐらい、という感じです。
まさに、武田さんのおっしゃる田舎にあてはまると思います。
　　　※はい、日本の大部分の国民にとっては、
　　　　坪10万円もしないところを、田舎と言います。

　　　　大都会に住んでいる人たちとは、感覚のズレが、
　　　　現実にあります。

ですが、それだとちょっと田舎すぎるなぁと、
もう少し便利で賑やかなところが良いかなと思い、
ゆかりのある●●のベッドタウンの地価をいくつか調べて
１坪４５.３万円としました。
（具体的には、例えば〇〇市とか〇〇県の〇〇寄りの地域とかです）
　　　※はい、そのような所を田舎とは言いません。

大都会ではないけど本当の田舎でもなく…という意味で
「ほどほどの田舎」と表現していました。
（「ほどほどの都会」というべきだったかもしれません）
　　　※はい、やっと、正解の表現が登場しました。

　　　　「ほどほどの都会」が希望で、土地は坪45万円
　　　　で計画したいです・・なら、分かります。

この場合、【都会なら９０万円／坪、田舎なら７０万円／坪】
という建築価格のどちらを基準にすべきか？
（間をとって８０万円／坪とか？）わかりかねています。
　　　※まったく、迷うことはありません。

　　　　元々私が言っている「都会やその周辺」には、
　　　　東京と周辺の関東地域、大阪と周辺の関西地域、
　　　　さらに名古屋と周辺なども同様に含まれます。
　　　　（　福岡、広島、仙台、札幌、等々は微妙・・　）

　　　　Aさんが想定している地域は、
　　　　もろに「都会またはその周辺」です。
　　　　（　「いなか」の「い」の字も入らない！　）

　　　　なので、地域区分的な坪単価は、90万円/坪。

でも「街中」であるのは確かです。
なので、「防火地域などを加味して建築の坪単価が通常より
５～１０万円高い計画」というのは、必要になると思います。
（ところでこれは、都会と田舎の建築価格の
　坪単価の差額２０万円に含まれるものでしょうか？
　　　　　　　　　　　　　それとも、別枠の要件？）
　　　※実は、「街中」でのマイホーム建築では、
　　　　建築費が高くなる要因がいくつもあります。

　　　　防火地域のように法的要因によるものの他に、
　　　　「街中」ならではの、物理的な要因による
　　　　ものもあります。

　　　　たとえば、建築地に至るまでの道路が狭く、
　　　　大型車が入って行けず、
　　　　部材運搬の小運搬が必要になったり、
　　　　大型生コン車が入っていけず、
　　　　小型生コン車で何度も入っていったりとか、

　　　　たとえば、敷地が狭すぎて、
　　　　職人さんの車の駐車はもちろん、
　　　　搬入部材の置き場がなく、
　　　　別の場所を一時的に借りるとか、

　　　　色々、余計にお金がかかる要因があります。

　　　　田舎と都会の坪単価の目安の違い：20万円は、
　　　　これら要因の総額と捉えていいと思います。

さらに、建築規模が小さいことと、平屋であることから
建築価格の坪単価が高くなるとのこと。
少なくとも１０万円上乗せ…ですね。
　　　※こちらは、どのような家を建てるか？
　　　　による坪単価の違いということになるので、
　　　　建築場所が都会化田舎か？による坪単価の
　　　　違いとは区別して考える必要があります。

　　　　当然、上乗せして考えましょう。

【田舎の建築価格７０万円／坪】＋【街中による上乗せ１０万円／坪】
＋【建築規模・平屋による上乗せ１０万円／坪】

＝９０万円／坪

ということになるかな？？　と思います。
　　　※はい、Aさんの希望地は、「都会」です。

（あるいは、田舎ではなくむしろ都会だとなれば、さらに１０万円ほど
アップして、１００万円／坪を超える…！？）
　　　※当然です。　
　　　　Aさんは「都会で、小さな、平家を、建てる」
　　　　予定です。

　　　　最低でも、計画は「坪100万円」で行きましょう。
　　　　（　あるいは・・110万円で　）

９０万円／坪とすれば、ヒアリングシートの回答より建築価格は
５００万円アップになります（妻の死後の貯金が５００万ダウン）。
　　　※どうやら、それでは済まないようです。

こんな風に考えておりますが、
これでシミュレーションに進めますでしょうか？
　　　※はい、コメントしました。
　　　　感想をどうぞ。


　　　※坪単価って、本当にこんなに高いの？
　　　　・・って、読者の皆さんは感じたかと思いますが、
　　　　これが現実です。

　　　　ただし、これは業者が言う「坪単価」のような、
　　　　「箱」だけの金額ではありません。

　　　　造り付け収納や造り付け家具や、
　　　　外回りの外構工事も含めた、
　　　　完成後・・現実にすぐに住んで生活できるまでの
　　　　すべてを含んだ工事金額でのお話です。

　　　　もちろん、安かろう悪かろうのローコスト住宅は、
　　　　対象外です。　（　候補に入れてはいけない　）
　　　　まともなマイホーム建築を、計画しましょう。



メールをいただきました。
2020.3.12

武田つとむ様　　 メール顧問会員のAです。
先日は
マイホームシミュレーションをありがとうございました。

顧問会員の期間がもうあとわずかですが、
　　　※はい、そうです。
　　　　Aさんの顧問会員期間は、2020.3.17.までです。
間に合えば、もう１パターン、
マイホームシミュレーションをお願いしたいです。
　　　※依頼をいただいた時点が期間内ならOKです。

　　　　順番待ちの行列に並んでいる間に
　　　　期間が経過してしまっても構いません。

定年退職後に家を建てるパターンです。

ヒアリングシートを記入しましたのでお送りします。

添付ファイルは３点です。
（１）生活設計ヒアリング回答0311.xlsx
（２）収支変更後の人生0311.xlsx
（３）死亡保障計算2019.5.9.xlsx

家のイメージは以下のとおりです。

夫60歳退職後に夫婦二人でほどほどの田舎に移り住む
生活を想定し、
50坪の土地に25坪の平屋(3LDK)を建てるパターンです。

地価45.3万円/坪、建築価格70万円/坪で計算し、
合計4265万円でローン無しの自己資金のみで建築の計画です。
　　　※ずいぶん地価の高い「ほどほどの田舎」ですね。
　　　　私の印象で・・田舎で50坪の土地って言ったら、
　　　　800万円とか1000万円のイメージですが・・。

　　　　私の考えが田舎過ぎるのかもしれませんが、
　　　　本当にこの価格設定で行きますか？

　　　　もう一つ、このような単価の土地であれば、
　　　　懸念されることがまだあります。

　　　　坪45万円とかの土地ということは、私には
　　　　かなりの街中であることが連想されます。
　　　　ということは、地域・地区の指定がありそう。

　　　　たとえば、防火地域や準防火地域。
　　　　このような場所がらで建築する場合は、
　　　　建築物の仕様が色々義務付けられます。
　　　　つまり、建築の坪単価が上がるということです。
　　　　（　坪5～10万円 高めに計画することに　）

　　　　ということもあるので、確認します。

　　　　Aさんが想像する「ほどほどの田舎」というのは、
　　　　私が想像する・・坪10～20万円の所ではなく、
　　　　本当に・・坪45万円の所ですか？

　　　　それ次第で、土地代だけでなく、建築工事費
　　　　にも影響してきますので、お知らせください。


　　　※逆に、建築価格の見通しは甘いかもしれません。
　　　　1 建築規模が小さい
　　　　2 平家である
　　　　・・の2点で、坪単価は高くなりがちです。
　　　　外構工事込みでも、坪70万円はきついかも。

1 規模が小さいと、なぜ高い坪単価になるか？

　　　　住宅建築で金額が張る部分は、キッチン廻り、
　　　　洗面・脱衣、浴室、トイレ等々の主に水回りです。
　　　　その水回りは建物が大きくても小さくても、
　　　　ほぼ同じ数が設置されます。

　　　　建物の面積が大きいと建築単価は薄められ、
　　　　建物の面積が小さいと建築単価が濃くなります。
　　　　なので、後者の方が、坪単価は高くなります。

2 平家だと、なぜ高い坪単価になるか？

　　　　同じ床面積の総二階の家と比べてみれば、
　　　　簡単に分かることです。
　　　　総二階の家よりも平家の家の方が、
　　　　基礎コンクリートの長さや面積が2倍になり、
　　　　屋根の面積も2倍になります。
　　　　（　外壁の面積は同じですが・・　）

　　　　平家は総二階の家より、基礎廻りや屋根の
　　　　部材費や施工費が2倍かかるので、
　　　　当然に高くなります。

　　　　平家で行くのであれば、
　　　　坪単価は、ザックリ10万円・・上乗せしたい。

キャッシュフロー表では2044年60歳時点で貯蓄7990万円、
妻87歳時で貯蓄5287万円なので、
老後の余裕金が1022万円になるという認識です。

また、建築価格70万円/坪の想定をしています。
　　　※普通の土地に 普通の建物を建てるなら、
　　　　見通しとしては、妥当な坪単価です。
（平屋の場合は建築単価が高くなる
　　と書いてある本などもありますが…）

　　　※私がいつも言っています。

（２）は現状診断の後に収入・支出を修正したCF表、
CFグラフ、保険料明細です。
CF表の変更箇所はセルを黄色にしてあります。

（３）は4月の現状診断の後に死亡保障を再計算して
いただいたとき（５月９日）のデータです。

今回も必要かどうかわかりませんが、
関係資料すべてということなので一応添付いたします。

CF表の修正箇所は、以下のとおりです。
ほとんど前回のシミュレーションと同じですが、
単身赴任の期間だけ少し変更があります。

・2019年の実際の収支の値を入れました。
・保険をいくつか解約したので（これからするものも）
保険料を修正しました。
・2031～2037年はこどもたちが高校生で転校が難しいため
夫が単身赴任する可能性もありそうだと考え、
その間の基本生活費を増やしました。
　　　※はい、それ・・必要ですね。
・夫死後の妻の生活費を修正しました。
（5月の死亡保障再計算時に修正したものです）

これでシミュレーションしていただけるでしょうか。
よろしくお願いいたします。

　　　※はい、それでは、土地価格、建物単価、
　　　　今回 私がコメントしたことを読んだ後の
　　　　感想や意見をお知らせください。

　　　　それらのことを整えて、資金計画を作り、
　　　　シミュレーション作業をしたいと思います。



メールをいただきました。
2020.3.5

武田つとむ様　　 メール顧問会員のAです。

マイホームシミュレーションありがとうございました。

感想が遅れ失礼いたしました。

結果が出たものの、さてこれをどのように解釈したものかと
少し考えが止まっていました。

キャッシュフロー・グラフを見ると、マイホーム取得をしても
そこそこの貯蓄を維持しながら定年退職を迎えられること、
老後も切羽詰まったことにはならない結果となり、
安心しました。

また、今はパートについて具体的に動いていませんが、
いずれ働くということをより強く意識しました。

マイホーム取得前に貯蓄をしっかりしておかなければ
いけないことも再確認しました。

住宅ローン完済が79歳ということで長い借金生活に
気が重くなりましたが、　退職後など貯蓄に余裕があるときに
繰上げ返済をして行けば良いのかな？と思いました。
（退職後と言わずどんどんするべき？）
　　　※35年ローンで借りて、10数年で返す！
　　　　このようなスマートな人が大勢います。

生命保険のほうは、マイホーム取得時にかなり必要になる
結果になり、　最初は意味がわかりませんでした。

借主死亡時のローンは団体信用保険で相殺されると聞いた
ことがあるけど？と思い、
　　　※はい、生命保険業界の作った「常識」を、
　　　　そのまますなおに受け入れているようです。


　　　※業界が推奨する、理想的な生命保険加入イメージ。
　　　　産まれてから死ぬまで加入する必要があります。
　　　　（　こんな加入のし方をしてはいけない！　）

　　　　たっぷり加入していて・・　住宅取得時点で、
　　　　住宅ローンの団信に加入するので、その分
　　　　減額していいでしょ・・と、なっています。

　　　　団信・・2千万円とか3千万円だと思いますが、
　　　　この絵では減額分は、ほんのちょっぴりです。

　　　　この絵の死亡保障の額は億単位？

現状診断のときと何が違うのか計算表を見比べてみると…

そうか！預貯金が減ってるからか！と思いあたりました。
　　　※はい、必要額の計算書、しっかり理解しましょう。




これは、先日のブログで既に解説していただきましたね(^^;)
　　　※きちんと生活設計している人であれば・・

　　　　マイホーム取得前までは生命保険は不要で
　　　　まったく加入していなかったのが、
　　　　頭金で貯蓄を吐き出してしまうために、
　　　　新たに死亡保障必要額が発生！
　　　　することになります。

　　　※妻はまったく不要なままだが、夫は
　　　　せっかく不要になったのに、住宅取得後にまた、
　　　　死亡保障が必要になります。

　　　　と言っても、7年前後でまた、不要になります。

まだマイホームの具体的な計画は白紙ですが、
シミュレーションをすることで
将来考慮するべき項目がクリアになってきました。

家を建てることは簡単ではないですね。
　　　※そんなに、難しくもない。

定年退職後に、夫婦2人期の生活に適した家を建てる案も
持っていますが、果たしてその年齢で家を建てる気力があるかな？
という気もしてきます。

弱気すぎますね(^^;)
　　　※私・・武田FPは、その時期以降に2度目の
　　　　マイホーム建築をしています。

会員期間があとわずかですが残っているので、
この定年退職時のパターンも シミュレーションをお願い
しようかと、今更ながら考えています。

間に合うか微妙なところですが、
準備ができたらあらためて依頼をさせていただきます。
　　　※相談は、事務所が有る限り、いつまでもOK。
　　　　資料作成を伴なうものは、顧問会員期間のみ。

　　　　よろしく、お願いします。



マイホーム取得シミュレーション
が完成しました。　　
2020.2.20
　　　※2/20に完成資料をメール添付で送りました。

　　　　感想をお聞きしてから、記事にアップしようと
　　　　思っていましたが、今だ反応が無いので、
　　　　もう・・発表してしまいます。


　　　※マイホーム取得の資金計画書です。

　　　　土地、建物、資金内容にあわせた諸費用も
　　　　算出しています。読者の皆さんはご参考に・・。



　　　※マイホーム取得後の人生はどうなるか？

　　　　1年ごとの貯蓄残高の推移で確認してみましょう。
　　　　これが、キャッシュフローグラフです。




　　　※上記キャッシュフローグラフの根拠になる
　　　　キャッシュフロー表、左が現役、右が老後です。
　　　　読者の皆さんも、参考にして作ってみましょう。



　　　※現役の拡大です。



　　　※老後の拡大です。




　　　※住宅取得のようなことで 家計に変化が起きれば、
　　　　夫婦それぞれの死亡保障必要額も、変化します。

　　　　きちんと、検証してみましょう。　

　　　　遺族年金等の計算から入ります。　まず、住宅取得後。




　　　※さらに先の・・　20年後。




　　　※遺族年金等の金額が分かれば、あとは簡単です、
　　　　必要額の計算を行ないます。　まず夫。



　　　※そして、妻。




　　　※計算結果をグラフ化します。

　　　　不要になるはずだった「死亡保障」が、
　　　　マイホームを取得することでまた必要になります。

　　　　なぜか？　
　　　　マイホーム取得は貯蓄を大きく崩して行われます。
　　　　貯蓄が少ないと、死亡保障必要額は大きくなります。


　　　※死亡保障必要額が新たに発生しても、
　　　　長期間ということではなく、
　　　　6～7年だけでいいことも分かります。

　　　　生命保険加入は、お金を失うことです。
　　　　お金を失うことを覚悟の上で、
　　　　必要なかたち、必要な期間に忠実に加入しましょう。

　　　　できるだけ、生命保険には加入しない方がいい。
　　　　（　当たり前　）




2019.4.18の記事。
頂いたメールに答えています。 ​ ​

メール顧問会員のAです。

現状診断ありがとうございました。
楽しみに待っていました。

総評、キャッシュフロー表、各種グラフを
中心にざっと拝見しました。


※キャッシュフローグラフ。（貯蓄残高の推移）
　　　　　Aさん夫妻は、このような一生になります。

CF表、貯蓄残高グラフを見て、まずは、
老後まである程度の蓄えをキープしながら
生活できる結果になっていて、
ひと安心しました！

また、この先
いろんな生活の変化や不測の事態があっても、
各数値を書き換えてグラフを確認すれば
先の見通しを立てられる……

そんなツールが手に入ったことに、
ものすごく安堵しました。

転勤族で、
将来の生活が予想できず不安が大きかったので。。


※これが、キャッシュフロー表です。
　　　　　左が現役、右が老後。
　　　　　それぞれの右端の貯蓄残高（オレンジ）
　　　　　をグラフにしたのが、上記グラフです。

　　　　　読者の皆さんもマネをして作ってみよう。


※現役のキャッシュフロー表。（拡大）


※老後のキャッシュフロー表。（拡大）

今までは家計について、
世の中の平均値と比べてどうかという基準
ぐらいしか判断材料がなく、

「うちはこれでいいのかなぁ。
　もっと〇〇すべきなのかなぁ」

と　漠然とモヤモヤしていました。

でもこれからは、
我が家の家計に「ウチはこう」と自信が持てる
んじゃないかなと思いました。
※はい、自信を持って、根拠を持って、
　　　　　家計改善対策を考えられるし、
　　　　　確信を持ってお金を使うことが
　　　　　できてしまいます。

　　　　　自分たちのキャッシュフロー表が
　　　　　あるのと、無いのとでは、
　　　　　まったく違う人生になります。

気になっていた生命保険についても
グラフでわかりやすく示していただきました。

私が専業主婦で3人目が生まれるタイミング
なので夫の保障額が結構必要になりましたが、
20年後にはそれもなくなることがわかりました。
※20年後？　それは勘違いですよ。

　　　　　夫の死亡保障必要額の計算で・・
　　　　　20年後はマイナス4,650万円！です。
　　　　　ということは、
　　　　　はるか以前に、不要になっていますよ。


※死亡保障必要額の計算は、現時点と
　　　　　20年後の時点で行なっています。

　　　　　で、必要額の赤い点線を見ましょう。

　　　　　妻は現在も将来も全く不要です。
　　　　　収入保障保険はムダ！　お金のたれ流し！

　　　　　夫は、赤い点線が0の線と交差するのは、
　　　　　夫が43歳か44歳の時です。
　　　　　つまり、あと10年もたたない内に、
　　　　　死亡保障は不要になります。

　　　　　第3子がまだ小学生ですが不要です。

　　　　　世の中の「常識」では・・
　　　　　末子が大学卒業するまでは保障が必要
　　　　　・・ということになっていますが、
　　　　　その「常識」は、業界が作ってきました。

　　　　　ただし、私が「総評」でコメント
　　　　　したように、
　　　　　夫が死亡した場合の妻の収入額は
　　　　　現実的かどうか？について、
　　　　　真剣に吟味してみる必要があります。

　　　　　それによっては、死亡保障必要額や、
　　　　　必要期間が変わってきます。

　　　　　必要額の計算ページをしっかり
　　　　　見直してみましょう。

　　　　　夫の死亡保障確保は、もちろん
　　　　　収入保障保険が合理的ですが、
　　　　　期間7～8年の収入保障保険なんて
　　　　　短期間のモノはありませんので、
　　　　　長いモノで契約しておいて、
　　　　　時期が来たらスパッと解約！でOK。

​ 夫も、四角でなく三角型の保険が適していると、
よく理解できたようです。
​ ※はい、四角形の生命保険を2つ、
　　　　　契約しています。
　　　　　かなり、お金をたれ流しています。
​​

​ まずは生活設計のスタートラインに立つことが
できてほっとしています。

これから細部を検討して
保険の清算やマイホームシミュレーションなど
ご相談していきたいと思います。

よろしくお願いいたします。
まずは受領のお知らせと簡単な感想まで。
​

​
坪単価の目安、難しいべ。
業者が言う坪単価は全くアテにするなよ。
・・っと。​

​

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて19年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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