武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

発見したばかりの​​ Q＆A​​ 記事を取り上げて、コメントしています。


Q
延べ床面積24坪の平家が総額約3020万は高いですか？！
　　　※普通に、とんでもなく高いですね。
　　　　24坪の平屋の建築費が3000万円だとしたら。

注文住宅で地元の工務店です。
　　　※地元の工務店なら必ず安いとは限らない。

　　　　当初から決めてかかれば、数百万円を失います。
　　　　（　当たり前　）



​​ 　　　※下の資料は、まったく同じ設計図書を用いて、
　　　　地元工務店4社に参加してもらって実施した
　　　　「コンペ」の結果です。


​​ 　　　※平面・立面・什器・外構、そして仕上げ表、
　　　　これらすべてがそろって初めて、比較できます。

　　　　まったく同じ条件であっても、
　　　　それでも、数百万円の差がつくのが当たり前です。

　　　　初めから工務店を決めてかかっている・・
　　　　この質問者は、最初から数百万円を失っている
　　　　可能性があります。

 私は初めて間取りをみせられたときに
狭いのに高すぎる！と思って　 途中でお断りしました。。

そして諦めて新築建売を買ったのですが
 やっぱ注文で建てたかったと 旦那も私も後悔しています。。
​​ 　　　※このように、１社だけと話をして、
　　　　高いからとあきらめて 安い建売を買って後悔、
　　　　・・のようなことをしていてはいけない。

　　　　生涯で最大の買い物なのに・・。

　　　　複数の工務店をきちんと比較検討すれば、
　　　　自分たちが希望するマイホームの建築価格は
　　　　だいたい このへんだな
　　　　・・と見当をつけることができます。

その注文住宅の内訳は写真のものです。


​​ 　　　※よく見かけるパターンの、
　　　　建築工事費をいかに安く見せるか？
　　　　工夫に工夫を重ねた？「計算書」です。

　　　　色々なごまかしが見受けられます。
　　　　（　下でコメントします　）

 建物の形はL字型です。
​​ 　　　※小さな２４坪で L字型？

 予算を遥かに上回り、理想通りではなかったため
間取り図をもらったときお断りしました。
​​ 　　　※「24坪の平家」というだけで、坪単価が高く
　　　　なるだろうな・・ということは感じられます。

　　　　同じ面積でも「24坪の総二階」に比べれば、
　　　　屋根の面積は２倍、基礎面の面積も２倍、
　　　　「平家」というだけで、高額になるのは
　　　　覚悟しておきましょう。

　　　　それから・・　建物の規模にもよります。
　　　　よく建築される 35～40坪の家を標準として
　　　　坪単価〇〇万円なんて言われますが、
　　　　24坪のように規模が小さい家は
　　　　坪単価が高くなります。

　　　　なぜか？　　

　　　　マイホーム建築でお金がかかる工事に
　　　　水回り設備関係があります。
　　　　キッチンや洗面や浴室やトイレです。

　　　　これらは 生活する建物には必要不可欠で、
　　　　建物の規模が大きかろうが小さかろうが
　　　　必ず設置されます。

　　　　そうすると、規模の小さいマイホームの方が、
　　　　見積もりに重くのしかかることになり、
　　　　坪単価は高くなります。

そしたら
違約金何百万も請求され、印鑑も押していないのに
納得いかなくて工務店と争いました。
(違約金は普通車が新車で買えるぐらいです)
 (間取り図も初めてなので大まかです)
​​ 　　　※ムチャクチャな工務店です。
　　　　契約をしていないのであれば、
　　　　お金を払う必要はまったくありません。

もうあれから何年も経ちますが、
 他のHMや工務店に行って  この値段が妥当だったのか、
3020万を出すならもっと広い家が 建てたのだろうか、
それはどのくらいの大きさなのか、、、
など今でも考えてしまいます。
​​ 　　　※土地分も入っているよ。

　　　　土地分も合計に含めて、建築費が高いの
　　　　安いのと言っていてはいけない。

　　　　土地代が3000万円とか 5000万円とかの
　　　　場所柄だったら、総額が3000万円どころか
　　　　もっとひどい話に・・。

 普通が分からないので詳しい方教えてください。
​​ 　　　※だから、工務店１社だけで検討してはいけない。

　　　　「普通」の価格がいくらぐらいなのか？
　　　　それを知るために、複数の工務店を比較検討
　　　　する必要があります。

　　　　たった １社と話をしただけで、
　　　　高いの安いのと騒いでいてはいけない。

 一応争ったときに宅建協会や
そこで雇ってる無料弁護士さんなどに相談したのですが、
何かの項目がめちゃくちゃ高く見積もれてる！
と言われました。(どれか忘れてしまいました)
​​ 　　　※弁護士に専門的な内容が分かるわけがない。

　　　　どの項目が高い・・とかではない。
　　　　金額の見せ方に、おおいに問題があります。
　　　　（　下でコメントします　）

もうどうしようもできなくて
結果を知っても後悔の念は増えるのは 重々承知ですが
よかったら教えてください。。
　　　※ずる賢いハウスメーカーは、
　　　　「建築工事費」をできるだけ安く見せるため、
　　　　本来 建築工事費に計上する項目も
　　　　「建築工事費以外の部分」に金額を計上しています。

　　　　つまり、インチキをやっています。
　　　　大手メーカーや有名工務店がよくやる手法です。

　　　　「〇〇工務店さんのシステムはこうなっています」
　　　　すっかり 洗脳されたおバカさんも いました。


　　　　で、今回の工務店の「計算書」ですが・・
　　　　字が不鮮明でよく見えないんですが・・
　　　　おおよそ、以下のような構造になっています。


　　　※「注文住宅」ということは、1から積算して
　　　　いくことになるのに、なぜ「本体工事」なの？

　　　　このような計算書を示すということは、
　　　　この工務店も、ハウスメーカーくずれの業者
　　　　だと思われます。

　　　　そもそも「本体工事」というものには、
　　　　なんら明確な根拠がありません。

　　　　各ハウスメーカーが勝手に設定しているだけの
　　　　いい加減な数字です。

　　　　本来の注文住宅で、一から数値を拾って細かく
　　　　見積もるのとは対極の、手法です。

　　　　「注文住宅」なのに 「本体工事」なんて
　　　　ことをいう業者を信じてはいけない。

　　　※「付帯工事費」の中に「エクステリア工事費」が
　　　　80万円計上されているが、ということは、
　　　　まともな外構工事は含まれていません。

　　　　エクステリア工事は 工務店をはずして 直接
　　　　専門業者にやってもらった方が、
　　　　2～3割 安く工事できます。

　　　※結局、計算書の左半分を工事費として見せています。
　　　　総額が、2,135万円（よく見えない）としています。

　　　　2,135　÷　24　＝　88.96　（万円/坪）

　　　　まあ、坪90万円！・・というところです。
　　　　普通に高いですよね。　外構工事も無しです。

　　　※ところが、工事代金は これだけでは済みません。
　　　　「計算書」の右半分に、ずるい仕掛けが隠されて
　　　　います。

　　　　右上の「諸費用」の欄は、インチキの宝庫です。
　　　　ハウスメーカーや有名工務店は、
　　　　この「諸費用」の中で 工夫に工夫を重ねて、
　　　　ひたすらお金を稼ごうとしています。

　　　　不鮮明でよく見えませんが・・
　　　　「実施設計作図料？」で100万円！
　　　　「確認申請料」で30万円！
　　　　「敷地調査費」で５万円！
　　　　「地盤調査料」で10万円！（普通は３万円 ５万円）
　　　　「アフターサポート費用」で25万円！
　　　　・・で、
　　　　税込み「諸費用」計が185万円！

　　　　本来、諸費用とは、火災保険料や投棄料や
　　　　住宅ローン関連の費用のことです。

　　　　なので、この工務店が言う「諸費用」は本来、
　　　　工事費の見積もりに計上するべきものです。

　　　　なので、計上します。
　　　　2,135万円　＋　185万円　＝　2,320万円

　　　　これが、この業者の見積もり工事金額です。
　　　　2,320万円　÷　24坪　＝　96.67万円/坪

　　　　結局、坪97万円・・だということです。

　　　※この工務店が言う「事務手続き実費」が実は
　　　　普通に言うところの「諸費用」なんです。

　　　※右の一番下が、土地代とその関連費用です。
　　　　これが、628万円？　（よく見えない）

　　　　質問者は この土地費用まで加えて、
　　　　高いの？安いの？・・と聞いています。

　　　　おバカさんです。

　　　　土地代まで加えたら、建築工事費が高いのか
　　　　安いのか、グチャグチャになって
　　　　わけが分からなくなってしまいます。

　　　　土地代は、区別して考えましょう。

A

①「平屋」が「2階建て」よりも、高くなる事は理解
されていますか？

 木造の住宅で一番お金が掛かるのが、
「基礎」と「屋根」の工事の代金なので、
2階建てに比べて平屋だと、この部分の費用が単純に2倍
となるので、坪単価で言えばおよそ20%高くなるものと
考えてください。

②24坪の小規模な家が、より大きな家よりも
「割高な事」は理解されていますか？

 大きな家でも小規模な家でも、「トイレ」に「浴室」に
「キッチン」などは、どれも削れませんし、
小規模な家ほど「水回りの費用の比率」が高くなるので、
全体の坪単価も上がってしまうのです。

③建物自体の本体価格÷床面積＝坪単価となりますので、
1,700万円÷24坪=70.83万円ならば、
使われている材料や、間取りによっても単価は変わりますが、
決して「法外な値段」だとは言えませんよ。

A

土地代金が630万入っているんですね。

とは、言いつつもめちゃ高い。
地元工務店で坪単価100万超えって、どんだけだよ
って思いますね。

 大手HMで建てられますよ。

普通に考えて、高くても1200万、
土地合わせても2000万で出来ますよ。

完全にぼったくりですね。
良かったのではないですか？こんなの所で注文しなくて。

A

相場は工務店坪50万です。ハウスメーカーは、坪70万です。

2500万で24坪は、
坪100万だと、後悔でなく、ぼったくりですよ。

必ず足300万出て3300円かかります。

あと24坪は、狭くて家族4人は、無理でしょう。
違約金の請求も、やくざ絡みの悪質な対応でしょう。

後悔でなく、正解でしょう。

あと対応で、ぼったくられるお金の話は、
絶対他人や自分の子供にも話すのやめよう。

ようは、予算いくらですか？わからないから、
3000万ぐらいまでとはなせば、
3000万の見積りに300万足出て3300万請求で、
断られても、お金あるら、違約金300万とか？請求します。

頭良い人は、
予算きかれたら、お金0円で、全額ローンと答えます。
坪40万でお願いします。と話ます。

今後金銭トラブルないように、全てお金は、ないと答えよう。
笑って偉そうに話せば、トラブルぼったくり覚悟しよう。

A

土地代金550万円を除けば2500万円の住宅です。

どの様な弁護士が何を言われたのかわかりませんが、

 現場を調査して言ったのでしょうか？

 数字だけを見て言われたのでしょうか。

 建築確認申請料は高額に思えますが、

 代願の場合はありうる数字です。

すべて適正な価格です。

《　当FP事務所の 勤務シフト　》
武田FP　　自宅：10時～15時　事務所：15時～18時
佐々木FP　事務所：10時～15時

​
注文住宅だあ？　よく言うよ。
・・っと。​

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて19年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。
（　１級FP技能士　武田 つとむ　）

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