武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

解体工事終了予定の 12月3日です。
生命保険に入る必要があるのはどんな人？
住宅ローン控除が継続に？　手続きは？
こんなモノがマイホーム建築の見積書？
基礎コンクリートそのままだと搬出できず
2700万円の新築は高望みでしょうか？
玄関のタタキ廻りのコンクリートで苦戦？
子供４人だけど住宅ローン6000万 GO！？
以後の出費が多いのに家を買うメリットは？
11月いっぱいで解体！できませんでした

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2021/03/25

土地小さくてイメージ通りの家は建たないのでは？

カテゴリ：マイホーム

自分たちのイメージより
小さいように見えます。
　　　※その具体的な「イメージ」は？

自分の頭で考える生活設計。

モフモフ！　秋田犬の赤ちゃん。

〇メール顧問会員のＡさん（30代）
　　　（相談：生活設計・土地購入・マイホーム建築）

2017.5.17 、新規メール顧問会員に。
2017.6.19、現状診断終了。
2017.7.25、生活設計終了。（第2子＆マイホーム取得）
2021.3.3　土地購入実行支援料：55000円/年入金。
2021.3.8　再度メール顧問会員。36000円/年入金。

メールをいただきました。

2021.3.24

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所

　武田務様

こんばんは、お世話になります。

メール顧問会員のAです。

ブログの更新ありがとうございます。

週末に現地を訪れ、雰囲気等確認しながら、

近隣の方から事故物件、悪い話がないか、
変な人がいないか確認したいと思います。

測量図も手に入り次第またお送りします。

　　　※境界杭・境界標、すべて確定しているか？
　　　　確認したいです。

日当たりについても、問題なさそうで安心しました。

土地購入前に私たちが思い描いているマイホームが
建つのか判断いただけるとのこと、

とても心強いです。

現状、私たちもほぼ平家がいいなと考えています。

具体的には、3LDKで、子供部屋2部屋のみ2階にしたいです。

（ブログで紹介されている
　　Kさんのお宅をコンパクトにしたイメージ？）

　　　※Kさんのマイホーム、大きいです。

これくらいざっくりとしたイメージの共有で良いのか、

もう少し詳細をお伝えした方が良いのか、

どうしたら良いでしょうか。

　　　※基本的には、マイホームの間取りを決めた上で
　　　　土地を探す・・ということは、ありません。

　　　　土地が決まってから、その土地に合わせて
　　　　間取りや家の向きなどを考えることになります。

　　　　今回検討している土地の場合は、
　　　　カーポートの位置は現状と同じにするのが
　　　　ベストと思われるので、
　　　　マイホームの南面は「南西」に向けることに
　　　　なるものと思われます。

売値の相場が600万円も高いとのこと、
驚きました・・・！

私たちも2,480万は高いと感じていましたが、

今まで調べてきた印象では2,000〜2,200万円かな
と思っていました。

1,850万円で購入できれば万々歳ですが・・・！！！

　　　※取引価格と「固定資産税や相続税の路線価」とは、
　　　　かなりの乖離があるようですね。

土地の価格を「300万低い」と言われた経緯ですが、

・現在複数の不動産屋巡りをしており、
　この物件を紹介してくれたのはA不動産

・B不動産に伺った際、自分たちの希望する条件の
　土地は現在ないと言われた

・B不動産は、この地域密着の不動産屋で、
　周辺の土地を過去に多く成約しているので、

　A不動産で紹介された今回の土地について、
　何か問題がないか、価格は適正か聞いてみたところ、

　調査してもらえることに

・その後B不動産から電話で回答があり、
　その土地自体に問題はないが、
　　　※「土地自体」に問題がありましたけどね。
　　　　（　売買契約ができる状態ではなかった　）
　適正価格は300万円低いと言われた

（以前B不動産がその周辺の土地を売買した
　　　際は、約60坪で2,180万だったとのこと）

・しかし、B不動産はこの土地を媒介していないため、
　これ以上の手助けはできないと言われた

　　　※そういうことでしょうね。

現在まだこの土地に決め打ちできずにいる理由は、

①B不動産を訪れた際に、まだ未定だが
　空き地になっている60坪前後の土地が2軒あり、

　所有者さんが承諾すれば今後売りに出るかもとの情報を
　いただいた
　　　※「今後50年の間に確率50％で起こる」という
　　　　地震情報にも似た「情報」に感じます。
　　　　つまり、アテにできない「情報」かも。

②この土地は自分たちのイメージより小さく、
　自分たちの理想の家が建てられるのかわからない
　　　※その「理想の家」、まだ具体的に聞いて
　　　　いないので、イメージできません。

　　　　Aさんのイメージを具体的に教えてください。

　　　　過去に、やはり売地探しをしていた夫婦と
　　　　私も車に同乗して回った際に、

　　　　「この土地は安いけど三角形だから、
　　　　　私たちが望むような家は建たないと
　　　　　思って、まったく候補外にしていました」

　　　　という土地を見て、武田FP
　　　　「いや、ここ、悪くないんじゃない？」

　　　　マイホームプランを作成して見た結果、
　　　　5～6か所の売地の中から、この土地に決めました。
　　　　（　他に比べて数百万円安く土地取得！　）

　　　　・・なんていうことがありました。
　　　　ぱっと見で（三角形というだけで）、だれも
　　　　検討しないから、価格が安くなっていました。
　　　　（　更地で見ると本当に三角形！　）

　　　　それでも、まともな家が建つんです。
　　　　勝手に、早合点しないことです。

③現状、高い

もし武田さんに相談して、私たちの理想が叶う土地であり、
値段も2,000万円程に下がるのであれば、

前向きに検討したいなと考えています。

（そもそも、私たちの理想を叶えるため
　　必要な広さ、形状、方向の条件を知りたい）

　　　※まず、その「理想」を知りたい。

このエリアの坪単価ですが、B不動産では40〜50万と
言われ、実際に他の売地情報を見てもそれくらいが多いです。

（もしくは坪単価が安いが高低差等問題があり安い・・・）

　　　※不思議です。
　　　　なぜ、「路線価」があんなに低レベルなんだろう？

駅周辺は道も土地も狭いのですが、商業施設などのも
あり値段が高く、少し駅から離れたこのエリアは
昔区画整理されており道路も土地も広く、
値段が高くなっています。

また、隣接する市、町はより人気で値段が高いため、
今多くの人たちがこのエリアに流れてきています。

　　　※はあ、そういう場所がらなんですね。

　　　　それにしても、「路線価」がなぜ、あんなに
　　　　低額なんだろう？　不思議です。

土地の価格を客観的に判断
する方法があります。

2021.3.24

　　　※Aさんからの以前のメールに、
　　　　以下のような文章がありました。

「先週末訪問した不動産屋さんから

　適正価格は表示価格より300万ほど低いと
　言われ、もし値下がることがあれば候補に」

　　　※「300万円低い」と言った不動産屋さんとは、
　　　　その時点でどのような立ち位置の不動産屋さん
　　　　だったのでしょうか？

　　　　そして、どのようなシチュエーションで
　　　　言われた言葉だったんでしょうか？

　　　　何を言いたいか？・・というと、
　　　　立ち位置によって、
　　　　シチュエーションによって、
　　　　脚色があったり、忖度があったり、・・で、
　　　　事実とは違う発言が飛び出たりする場合もある
　　　　ということです。

　　　　意図して本当はもっと安いよとか、
　　　　本来はもっと高いんだけど今回は特別にとか、
　　　　のようなことが、
　　　　不動産売買の世界では現実によくあることです。

　　　　なので、一不動産業者が言った一言を、
　　　　そのまますなおに聞いて、そのことを前提に考え
　　　　行動するのは危険な場合もあるということです。

　　　　できるだけ複数の専門家の見解を聞いた上で、
　　　　自分の考え・行動の基準にしましょう。
　　　　（　これはどの分野でも同じこと　）

　　　　一人の専門家の話を鵜呑みにしない！
　　　　これを、ぜひ、心がけましょう。

　　　　で、 この土地は本当に300万円も高いのか？
　　　　客観的に調べる方法をお伝えします。

　　　※これは、固定資産税の路線価図です。

　　　　赤丸が、今回購入を検討している土地です。
　　　　その前面道路に青い線が引かれていて、
　　　　数字が書かれています。
　　　　この道路沿いの土地の固定資産税評価額、
　　　　1㎡当たりの金額が表示されています。

　　　　今回の土地は、189.12㎡（57.2坪）
　　　　売値は 2480万円（43.35万円/坪）です。

　　　　で、固定資産税の路線価は 68700円/㎡です。

　　　　この土地の固定資産税評価額を算出してみましょう。
　　　　68700×189.12＝12,992,544（円）
　　　　　　　　　　　　≒1300万円

　　　　固定資産税評価額は、実勢価格の70％です。
　　　　なので・・この土地の売買価格は、
　　　　1300×10/7＝1,857（万円）

　　　　路線価から単純に積算・・ではなく、
　　　　微妙に補正をしたりすることがありますが、
　　　　ザックリとであっても、
この土地の適正価格は 1,850万円程度です。

　　　　売値は2,480万円です。　
　　　　300万円どころではなく、630万円も高いです。

　　　　坪43万円ではなく、坪32万円が妥当なところ
　　　　ということでした。

　　　　まあ、だからそのことを言ってもっと
　　　　思いっきり値引きさせろ！
　　　　というわけではありませんが・・。
　　　　（　売買取引は需要と供給の関係で決まる　）

　　　　売主が「その価格じゃ売らない」と言えば、
　　　　それまでのことです。

　　　　この界隈の別の売地をもっと見せてほしいです。
　　　　みんな、このように路線価と乖離しているのか？
　　　　チェックしてみたい。

　　　　なお、路線価から自分でチェックしてみたい
　　　　という人のために、以下のサイトを紹介します。
　　　　『全国地価マップ』
　　　　公的機関のサイトなので、信頼できます。

メールをいただきました。

2021.3.23

こんばんは、お世話になります。

メール顧問会員のAです。

ブログの更新ありがとうございます。

ご確認いただいた平家が建っている土地で間違い
ありません。

　　　※了解です。

今回の土地が、
検討できる土地であるようで安心しました。

　　　※最初の盛り土の土地よりは、はるかにマシです。

300万円は許容範囲内！とのことですが、
建物だけでなく土地も適正価格で購入したいので、
価格交渉はしたいです。

　　　※もちろん、なんでも買い物価格は安い方がいいです。

　　　　が、「土地の適正価格」については、そして
　　　　「この土地は 300万円高い」という話につては、
　　　　決して小さくないテーマなので、
　　　　別の記事にして、コメントしたいと思います。

今後、不動産屋に詳細を聞いたり、現地の確認、
近隣住人の方への接触をしていきたいと思いますが、

これはしっかり聞いておけ！
ということがあれば事前に教えて欲しいです。

　　　※前回の土地であれば、近隣の話は必須と
　　　　思いましたが、こちらであれば・・
　　　　・何かの事故物件ではないか？
　　　　・何か悪い話は無かったか？
　　　　程度の事を、探り出す程度かと思います。
　　　　直接話すのではなく、それとなく・・。

　　　　あと、近隣に変な人がいなければいいですが。

　　　　外観からは、境界が不明瞭という事も
　　　　無さそうに見えます。
　　　　もちろん、きちんとした測量図もあると
　　　　思います。　（　手書きかもしれませんが　）

水道管は古い可能性があると私たちも考えています。

（やはり300万は妥協したくありません・・・。）

　　　※あは、300万円ありき・・ですね。
　　　　（　それ、本当は存在しないかも　）

地理的には問題ないのですが、

現状私たちが思い描いているマイホームに適した
土地なのか判断して欲しいので、

それを電話やメールでお伝えして
購入前に判断してもらうことは可能でしょうか？

　　　※当然です。これまでもやってきています。

候補地の日当たりは良さそうのですが、

写真1枚目の白い車の止まっている家（お隣さん）が
日当たりに影響しないか心配しています。

（候補地の南側ギリギリまで2階建が建っているため）
　　　※はい、道路沿いに建っていますよね。

武田さんから見てどうでしょうか？

よろしくお願いします。

　　　※見て見ましょう。

　　　※右手前のピンボケ状態の、階段がある敷地が
　　　　今回の購入候補地です。
　　　　敷地から見て、道路は南西側になっています。

　　　　で、白い車のところの家が、ギリギリに
　　　　2階建てを建てているので、こちらの敷地は
　　　　日当たりが良くないのではないか？
　　　　というお話です。

　　　　が、実はこの家、まともな2階建てではありません。
　　　　よく見て見ましょう。
　　　　白い車の高さから見て、1階部分は普通の高さは
　　　　ありません。
　　　　1階は車庫でその上に子供部屋を造った・・
　　　　というような印象です。

　　　　普通は天井のフトコロ込みで階高は 3mほど
　　　　あって、天井高さが2.4mですが、
　　　　車の高さと比べてもぜんぜん無いですよね。

　　　　それも、道路と同じ高さに建築しています。

　　　　手前の土地を買って建てる場合は、
　　　　建物の配置もきちんと考えた上で、
　　　　現状の地盤を生かして、道路から70～80cm
　　　　（　階段3段分　）高い地盤に建築すれば、
　　　　日当たりは問題ないように見えます。

　　　※こちらの角度から見ても、まともな2階建て
　　　　ではなく、
　　　　1階部分が潰れたような低い2階建てです。
　　　　しかも、道路の高さで建てています。

　　　　お向かいさんがまともな2階建てです。

　　　※こうやって眺めてみると、南隣の家の2階建て
　　　　よりも、今回この土地を買って建てるとすれば、
　　　　ビッシリと2階建てを建てて北隣りに迷惑を
　　　　かけるのは、Aさん・・ということになりそうです。

　　　　今は、平家が建っていますが・・。

土地購入の実行支援をしています。
候補地を見に行ってきました。
2021.3.23

　　　※前回の土地は問題を抱えたままなので、
　　　　契約はしないという結論になりました。

　　　　新たな、相場より300万円高いという土地です。
　　　　右側の平家の土地で大丈夫ですか？

　　　※道路・・反対方向から見て、
　　　　左側の平家の土地で大丈夫ですか？

メールをいただきました。

2021.3.22

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所

　武田務様

こんにちは、お世話になります。

メール顧問会員のAです。

先日の土地に関しては、不動産屋さんから

契約辞退了承のご連絡がありました。

　　　※よかった、よかった。
　　　　　やっと手切れができました。

早速ですが、土地の相談をしたいと思いご連絡しました。

今回相談する土地は、前回より面積が小さく、
値段も高いため、候補から外れていたのですが、
　　　※前回の土地、外構工事というよりも造成工事で
　　　　大金がかかり、下手するとこの土地と同じ
　　　　ぐらいの価格になったかもしれません。

先週末訪問した不動産屋さんから

適正価格は表示価格より300万ほど低いと言われ、

もし値下がることがあれば候補にどうかと思っているので、

一度武田さんに見て頂きたいです。

ご感想よろしくお願いします。

　　　※私はいつも不思議に思っていることがあります。

　　　　土地については、このように・・
　　　　「相場より 300万円高いからやめとこう」
　　　　のような、もっともらしい判断をするのに、

　　　　建物については、大部分の人が・・
　　　　「大手ハウスメーカーなら安心♪」だとか、
　　　　「有名な所はデザインセンスもいい♪」
　　　　とか・・言って、簡単に業者決定しています。

　　　　何が言いたいかというと、
　　　　「土地は300万円たかければ買わない」
　　　　のに、
　　　　「建物は500万円・1000万円高くても買う」
　　　　のような、おバカさんをやっている人が多すぎる！
　　　　ということです。
　　　　（　建物がそんなに高いことには気づいていない　）

　　　※・・で、今回の土地ですが、
　　　　私が見に行ってきた土地で間違いなければ、
　　　　（　建物は解体渡し　）
　　　　南東側の道路で日当たりも良さそうで、
　　　　道路との段差も常識の範囲内で・・
　　　　外構工事にそんなにお金がかかることも
　　　　無さそうで、いいのではないかと思います。

　　　　周囲にかなり古い建物も散見されるし、
　　　　道路もU字側溝ではなく L字側溝だけなので、
　　　　こちらもちょっと古い分譲地に見えます。
　　　　（　また水道の径が細いかも　）

　　　　他に比較検討する土地が無いのであれば、
　　　　ここでいいのかな？という印象です。

　　　　で、
　　　　土地価格が「相場より300万円高い」件ですが、
　　　　私に言わせれば、「許容範囲内！」です。

　　　　建築の提案コンペでの価格差は、こんなものでは
　　　　済まず、1000万円単位になったりします。

　　　　土地価格は、下げてもらうに越したことはないが、
　　　　仮にこの価格でしか売らないとしても、
　　　　その土地がどうしても欲しいモノなら、
　　　　「土地価格の差は建築価格の差で吸収できる」
　　　　・・ということです。

　　　　「提案コンペ」できちんと建築業者比較ができる
　　　　人なら、そういう割り切りができるということです。

　　　　「土地で300万円の損は絶対にしないで、
　　　　　建物で500万円・1000万円の損をしている」
　　　　人は珍しくなく、大部分の日本人がそうしています。

　　　　他にも有力な候補地があるのなら別ですが、
　　　　地理的にもその他の要因もすごくいい土地なら、
　　　　少々高くても買って、提案コンペで取り返す！
　　　　・・というのも、一つの考え方です。

　　　　もちろん、ダメ元で値下げ交渉をやってみる
　　　　価値はありますが・・。

《　マイホーム取得シミュレーション　》
2017年7月

第2子誕生後のマイホーム取得。
何の問題も無く、順調な人生になります。

『住宅ローンは長く借りて短く返そう』

住宅ローンは、35年返済で借りるので、
当初予定は71歳完済の予定ですが、
このケースでは（グラフでも明らか）、
現役中に楽に完済できそうです。

長く借りることで・・『返済額を少なくして』、
毎月・毎年のリスクを小さくして、
なおかつ・・『貯蓄をしやすい状況を作り』、
積極的な繰上返済を可能にします。

やはり、住宅ローンは
『長く借りて、短く返そう！』

リスクを軽減しながら・・
積極的な繰上返済を可能にします。

決して、
当初から現役中完済を目指して
「60歳までの期間での借り入れ！」
・・などというおバカさんは、
決して、やってはいけない。

毎月・毎年のリスクが大きくなる。
日々のプレッシャーが甚大なものになる。
精神衛生上も良くない。
（当たり前）

死亡保障必要額検証結果　：　
《第2子誕生＆マイホーム取得後》

　　　　　　　　　　　現時点　　　　10年後
　　　　　　夫　－4,397万円　－5,698万円
　　　　　　妻　－3,740万円　－4,598万円

　　　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　　　を引いた結果なので、
　　　　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　　　　夫婦ともに、まったく不要です。
　　　　　　健全な家計です。

　　　　　　幼い子供が2人いる状態で
　　　　　　マイホーム取得しても、
　　　　　　生命保険でお金をたれ流す必要は、
　　　　　　まったくありません。

《　A 家の概要　：　現状診断時点　》
2017年6月

家族　：　20代会社員の夫、
　　　　　20代会社員の妻、
　　　　　（2年後、第1子出産予定）。

相談　：　子供2人。マイホーム取得。生命保険。

住居　：　賃貸。（家賃：5.3万円）

収入　：　
　　　　　夫　年収397万円　（手取り312万円）
　　　　　妻　年収422万円　（手取り347万円）

貯蓄　：　831万円

借金　：　奨学金（夫）。127万円。金利0％。
　　　　　　返済月額：8,833万円。　残：78万円。

生命保険料　：　8.66万円/年（総額：46万円）

死亡保障必要額検証結果　：　 《夫婦のみ》
　　　　　　　　　　　現時点　　　　10年後
　　　　　　夫　－4,676万円　－7,793万円
　　　　　　妻　－6,428万円　－8,302万円

　　　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　　　を引いた結果なので、
　　　　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　　　　夫婦ともに、まったく不要です。
　　　　　　生命保険でお金をたれ流す必要は、
　　　　　　まったくありません。

・・ということで、
夫婦共に生命保険は不要だったんですが、
子供が産まれた後は、どうなるでしょうか？

死亡保障必要額検証結果　：　 《第1子誕生後》
　　　　　　　　　　　現時点　　　　10年後
　　　　　　夫　－7,109万円　－7,844万円
　　　　　　妻　－7,452万円　－7,647万円

子供が産まれた年に、
「死亡保障必要額」がガクン！と下がるのは、
新たに「遺族基礎年金」がもらえるように
なるから・・です。

「子供が1人産まれたら〇千万円」
の死亡保障が必要！
・・なんてドンブリ勘定をしてはいけない。

きちんと計算すれば、まったく
逆の結論が導かれます。

保険屋さんの話を鵜呑みにしてはいけない。

自分の頭で考えよう。