武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

『間違いだらけの住宅建築』

​​​​ ​​​

トータルコストで高くない
と説明されました。 ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​​

​​

​ ​​ ​​発見したばかりの​​​ ​​ Q＆A ​​​​ ​記事を取り上げて、
コメントしています。


Q
知り合いの紹介で積水ハウスを紹介され、
営業の方とお話をしました。

住まれてる物件など色々拝見し、
すごく綺麗でした。

検討している土地に合う間取りを
簡易的に作っていただいたところ、

土地2000万、建物が4500万
トータル6500万の金額を提示されました。
​​　　　※初期段階で提示される金額の
　　　　建物の内容は、まだまだ
　　　　満足には ほど遠いモノですよ。

営業マンは おさえて提案しています。

　　　　後日 打合せを重ねて 希望を上乗せ
　　　　していくと、金額は もっともっと
　　　　高額になっていくものです。

最初から 建築業者を絞ってしまうと、
　　　　その 言い値で建築する事になります。
​​

今後のメンテナンス費用、耐震性などを考慮
すると決してトータルコストでは高くない
と説明され、
​　　　※大手で建てれば 建築工事費はもちろん、
　　　　メンテナンスコストも割り増しになり、
生涯を通して バカ高い買い物になります。
　　　　（　当たり前　）
​
ペアローンで6500万のローンを組んでる
夫婦もいるらしいです。
　　　※ペアローンを勧めるということは、
　　　　夫の単独では無理なほど高いからです。

ペアローンや長期の返済期間を 営業が
　　　　勧めるようであれば、
　　　　自分たちにとってはちょっと高望みなんだ
　　　　と、すなおに理解しましょう。

大手メーカーだと6000万は必要になるんですか？？

ペアローンが良いとも思えないので、
騙されてる気がしてなりません。

​　　　※普通のファミリーサイズの家・・・
　　　　積水ハウスに限らず ハウスメーカーの
　　　　建築費が標準仕様で4500万というのは、
　　　　さすがに高過ぎます。
　　　　希望を入れれば 5000万 6000万になります。

ハウスメーカーは 建築費以外のコストが
　　　　かかるので、高くて当然です。

　　　　全国に 素晴らしい工務店があります。
　　　　まともな家を適正価格で建てるために、
　　　　地元工務店を探し出して 面談しましょう。
　　　　5社程度で契約直前まで 比較検討しましょう。


​

A

ペアローンの是非は別として、積水ハウス等の
大手メーカーでは標準的な金額ですよ。

むしろ、最初の提案では、
断熱材や気密施工は標準仕様だと思うので、
可能な限りオプションを追加することを
お勧めします。

屋根のルーフィング材も、メンテナンスフリー
を考えるなら最高性能のものにするべきです。

ちなみに、地元工務店でも
積水ハウスに近い家を建てられる可能性も
ありますので、大手に希望することと、
妥協できることとのバランスをよく検討
した方がいいと思います。

大開口大空間は、SE工法を採用している
工務店ならできるようです。

A

注文住宅は言い値です。

ハウスメーカーは総額でいくら回収すると
ほぼ決めております。

私は購入時見積書を細かく分析しました。

驚くほどに手数料や施工料という名の
意味不明な費用項目が非常に多い。

しかも異常に高額です。
建物の素材の仕様単価にあまり値段をつけて
いないのです。
要するに局所ごとに仕様をランクダウンして
安く抑えようとしても
ほとんど安くできないようにしているわけです。
ですので
非常に後味の悪い買い物になりえます。

注文住宅は
予算に余裕があり見積もり内容などあまり気にせず
ドンと大金を支払いお任せ！
といえる人が購入するべきと思いますし、
積水ハウスなどのハウスメーカーは
そのような顧客をターゲットにしてます。

少しでも安く積水ハウスを建てたいお客さん
を求めてないです。

A

・積水ハウス請負での施主からの忠告です
（令和6年７月完成）

・結論はやめた方がよい。
　ただし、他の一流ＨＭも同様かも。

　一生に一度の多額な買い物、ただし、
　建築には知見がなく、見積書の検証ができない
　方は特に要注意

・以下、当方の経験ﾎﾟｲﾝﾄを示します。

→建物本体は平均単価
（㎥あたりで検証すればOK→＠110万円/坪程度）

→解体は要注意、
特にアスベスト処理で多額計上 これは過剰処理のハズ

（詳細は環境局でヒヤリング 処理費用
　＠45/㎡は詐欺です 法令処理では２４万円相場）
加えて工事中のガードマン数等、色々上乗せあり

→土地改良は地震リスクにかこつけた
　土地評価書が提出される（改良費用100万円）
建設地のハザードマップ等の知識を持つこと
土地調査ﾚﾎﾟｰﾄは営業者は説明できない。

よって、解体業者は別途、自己調達し、
土地改良はしつこく必要性を説明させる。
できれば契約前に
セカンドオピニオンを入れて必要性要否を検討のこと。
請負契約後では
傲慢態度に豹変しかねず、契約撤退違約金をとる

請負契約前なら不遜な態度はとれず、
真意が推測される

（解体、土地改良も込みで儲けを想定しているハズ）

→仕上げ外構は下請け業者の見積は相場の２倍、
よって地元外構工事業者を選定し、
相見積にて丁寧に調達すれば大きなコストダウン
になる（約２００万円）
駐車場、庭デッキ、玄関周り、外周壁、植栽等は
地元業者でも工事可能

（地元のまともな業者選定が
　カギ 誠実対応するか見定め重要）

●総評：

・建物本体のみで商談し（建築＠110万円/坪）、
　相手の誠実さを図る
　（本体だけでは儲からないから、
　　吹っ掛けてくるようなら要注意）

・解体、土地改良は別業者は発注として牽制
　（いやなら商談やめる）

・仕上げ外構は地元業者発注とし、
　施主の必要性だけで判断すること
　（言いなりにならない 積水ハウスは
　　フルスペックで見積り、相当高い→要注意）

　（要はﾏｲｶｰはｵﾌﾟｼｮﾝで選定するが、
　　　積水はﾌﾙｵﾌﾟｼｮﾝで見積計上の手口）

事例：庭の立水栓→受け皿に豪華大理石埋め等、
　　　華美華燭20万円近い（相場５万円）

室内エアコン
　　→配管が壁内仕様で工事費３０万円近い
　　　（ﾒﾝﾃ悪い）

・内装用品は極力自己調達
　（カーテン、エアコン、金具・・・）

・請負契約後はスケジュールは積水ハウス主導となり、
　従属的関係に持ち込まれる
　曖昧な説明には毅然と対応のこと

・会計処理は杜撰、特に仕様変更が重なり、
　施主側で予算管理しないと

　仕様変更の減額見積が最終精算で反映されない
　（当方は厳しく指摘）

→予算管理は自ら把握する手段を考慮しておくこと
　（積水資料は変動のみ資料を提示するのみだけに、
　　　常に変更要因、総額管理、資金繰り管理は必須）

・基本、営業はやばいことは黙っている
　（騙したわけではない）

→知的レベルは低い、
　売るだけの資質、相談し甲斐は期待薄

→上司は収益のみ追求し、道徳心は？
　まったく取り合わない 不遜傲慢態度に要注意

→重要合意事項（仕様等）は相手側から確認Ｐをとる

・コストダウンを図ると相当雑工事となるため、
　受け渡し検査時詳細に仕様確認し、
　安易なサインは避ける（見える部分だけでも確認できる）

・知見のない施主側でも覚悟すれば
　見える部分だけでも工事品質は見抜ける

知っておきたい現実：
こんなに違う
『 建築業者による価格差 』
　　　※北から南まで 日本全国で実施した、
　　　　地元工務店どうしでの提案コンペの
　　　　比較結果の実例です。

​建築​業者を最初に決めてしまうと、
　　　　大損していても 気付く事はありません。
​​

​

​　　　※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差
　　　　になります。

　　　　大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、
　　　　もっと ひどい価格差になり、
　　　　とても高過ぎて建てることはできないので
　　　　・家のサイズを小さめにしたり、
　　　　・設備のグレードを下げたり、
　　　　・安めの仕上げにしたり、
　　　　・外構工事をあきらめたり、
　　　　等々の方法で 予算に合わせて建てます。

地元工務店を複数 ピックアップして、
　　　　十分な比較検討をすれば、
我慢することのない まともな家を
　　　　適正価格で建築する事ができます。
​

​

​
・・っと。


24年目のFP事務所です。
「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」
岩手県盛岡市　　 メール： fpst@axel.ocn.ne.jｐ
​ ​​ ​​1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ​​

​​〇 商品販売をしない。　〇 しがらみを持たない。​​

誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、
「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で
つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、
消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。

《　ライフプランニング：生活設計　》
22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の
生活設計業務は、2023年9月で終了しました が、
ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは
行います。
「生活設計アドバイス」　1万円/年