[マイホーム] カテゴリの記事
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我が家の この階段って 急なんですか？
『間違いだらけの住宅建築』勾配が よく分かりません。 ※分からない でしょうね。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q家の間取りで階段の勾配がよくわかりません。この階段は急ですか？ ※一般的な階段は、14段で上がり切ります。 この階段も14段のようではありますが、 廻り階段にする場合は・・・ 踊り場（四角い平らな部分）を設けて あげないと、かなり急に感じるし、 足を踏み外すような危険を感じます。 収納部分を少し小さくしても、あと 2～3段増やして 踊り場も設ける ようにすれば、勾配は緩く感じるし、 安全にもなります。 それから、奥行きの部分については、 273㎝あれば一般的なんですが、 250㎝と短いので、 同じ段数でも勾配は急になっています。A踊り場みたいなのないですね。うちは折り返しの１グリッドは踊り場みたくなってますよ。１Fフロアと２Fフロアの高さの差を階段の段数で割れば１段当たりの高さが出ます。今の家と階段の１段の高さを比べてみてください。それがわかりやすいです。 A一般的な木造住宅の場合は１階の階高3mくらいです。画像の総段数が物入で隠れて分りませんが、14段上りが標準勾配、15段上り以上から緩勾配と言われています。厳密には踏面寸法によって勾配は変わってきますので、15段上りだから必ず緩勾配になっているとは限りませんが。A250cmですメーターモジュールです。13段という段数でしょうか。 急です。 緩やかな勾配にするには階高がわかりませんが、10尺なら最低でも16段は欲しいです。 ちゃんと生活設計してみたらいい べ。・・っと。ライフプランニング（生活設計）22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別アドバイスは行っています。「生活設計アドバイス」1万円/年実行支援マイホーム取得の実行支援は、引き続き行っています。「土地購入」3万円/年「住宅建築」10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/11/15
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ハウスメーカーで土地込み概算5200万です
『間違いだらけの住宅建築』概算5200万円になると、営業さんが説明しています。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qマイホームの資金についての悩みです 注文住宅で購入を考えています年収は私:600万妻:350万頭金は700万ほど ※もっと多いと いいですね。妻はいつ仕事を辞めるかわからないので、私だけのローンで組む予定です ※賢明な判断です。子供は現状1人です 私としては自己資金と合わせて、上限5000万で考えています ※多過ぎる感じがします。あるハウスメーカーでいい土地を見つけたのですが、概算で5200万ほどになるとの見込み ※ハウスメーカーが言う金額だから、 建築と無関係な経費負担を含むため 2割ほど高い金額になります。 普通は その8掛けが妥当な金額です。妻は200万のオーバーくらいなら…と前向きですが、 ※おバカさんです。 ハウスメーカーの言う金額を そのまま受け入れてはいけません。注文住宅ということもありここから仕様変更で上がることを考えると踏み切れません ※そういうことです。 ハウスメーカーが初期段階で言う 金額は、そのままでは済みません。 初期段階ではまだ 施主の細かな希望が取り入れられて おらず、 打合せが進むにつれて どんどん金額が増えていきます。 が、大きくなる金額を許容できず、 やりたいことを我慢して建築 せざるを得ないということになります。 実はこれ、注文住宅の建築としては おかしな進め方です。 ハウスメーカーがらみで 大部分の人が、 「契約をしてから 間取り等の打合せ」 という 真逆な順序で進めています。 （ ハウスメーカーの言いなりで ） 本来は、複数の建築業者を相手に 契約直前まで比較検討したいものです。 「間取り等全ての打合せ後、 内容と金額を確認してから、 納得し、確信を持って契約する」 普通で まともな 契約をすれば、 ハウスメーカーのペースで進める マイホーム取得より はるかに安く建築できます。営業からはこんないい土地はすぐ売れちゃうから早く決めた方がいいと急かされています ※当たり前です。 営業だから そのように言って、 契約を確実なものにして 早めに着工させようとします。年収600万で4500万以上のローンを組むってどうなんでしょう？？ ※おバカさんです。 厳しいに決まっています。 ハウスメーカーが言う 5200万円って、 「土地：2000万円 建物：3200万円」 のような感じでしょうか？ ハウスメーカーの3200万円の建物は、 きちんと複数業者を比較検討すれば、 同じサイズ 同じレベルで 2500～2800万円で建築できます。 土地建物で 4500～4800万円で 実現できます。 自分たちでも 不安なく確実に実現 できるレベルになります。 ハウスメーカーや有名工務店ではなく、 無名だけど素晴らしい仕事をしている 地元工務店（年に数棟程度着工の）を 複数 発見して 比較検討しよう。 なぜ複数か？ 地元工務店どうしでも、 時に大きな価格差になります。 なので 地元工務店どうしでも比較は必須。 たとえば、全く同じ図面で比べた 地元工務店どうしの「提案コンペ」の一例。 A妻の収入があってこそのローン額ですね。 A妻が今の収入維持しないと厳しいと思います。 年収650なのであなたと同じくらいの収入ですが、ローンは3000万にしました。 Aかなり厳しいですねちゃんと生活設計してみたらいい べ。・・っと。ライフプランニング（生活設計）22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別アドバイスは行っています。「生活設計アドバイス」1万円/年実行支援マイホーム取得の実行支援は、引き続き行っています。「土地購入」3万円/年「住宅建築」10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/11/11
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ハウスメーカーとの契約解除 もめています
『間違いだらけの住宅建築』仮審査通過後、契約をして手付金40万円支払い済みです。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qハウスメーカーの契約解除に関してです。 現在マイホーム計画中です。仮審査通過後、契約をし、手付金(40万)支払い済みです。 ※おバカさんです。 マイホームの「内容と価格」の すべてが不明な内に契約した？！ どんな内容で 具体的にいくらで建つ？ かが分からない内に 契約するのは、 とんでもない おバカな行動です。 （ 当たり前 ） 建築業者によって、建築価格は 500万円とか 1000万円とかの 価格差になるのが普通です。 ほうれん草を買う時だって・・・ すでに新鮮さが失われているとか、 いつもの値段より5割も高いとか、 だったら 買うのを控えますよね？ なぜ、住宅では そのような 普通の消費者の行動ができないのか？ 建築業者を決めて契約するのは、 複数の業者で「内容と価格」を比べて、 それぞれの違いを理解してからです。 そこで初めて 胸を張って契約しましょう。 （ 当たり前 ）ところが本審査をやって見ると仮審査のじてんで借入額の申告漏れがあり現在希望していた借入額から500~700万程下回る額までしか借入が出来ないと言われました。 ※自分の申告漏れ？ 自分が悪い？それでは希望の家は建たないので契約解除したいと思っています。 ※別の銀行で改めて という手もある。契約をする時に、本審査が通らなかった場合は手付金は戻ってくると書いてあったが私たちの申告漏れということもあり、満額返金は出来なさそうで、今までにかかった設計費などは支払わないと行けないと言われました。 ※そんなことはない。 ローン条項がある契約なので、 ローン不可の場合は契約は白紙になる はずなのに、 設計業務が進行しているはずがない。 「かかった設計費」は存在しないので、 その理由での支払い拒否はあり得ない。そこでこのような場合、設計費というものはどのぐらいが相場なのでしょうか？ ※設計費は心配しなくていい。 胸を張って 強気で張り合えば、 必ず 相手は折れてくる。手付金は土地代20万建物代20万でかなり安くしてもらっていた状況です。ご回答よろしくお願い致します。 ※おバカさんです。 土地は売買契約なので「手付金」 でOKですが、 建物の請負契約では「契約金」。 ていうか・・・ まだ土地が自分の物になっていないのに、 建物の契約がされていることが おかしなことです。 土地が無ければ 建物は建ちません。 なぜ そんな契約をさせた？ このハウスメーカー 突っ込みどころ 満載です。 強気で どんどんやり合えば、 お金が取り返せそうです。 ただ、今回の融資額・・・ 少なかったのが 数百万円程度なら、 ハウスメーカーではなく、 地元有名工務店でもなく、 無名な「地元工務店」であれば、 そのままの融資額で希望の家が 建ってしまいます。 本物の「地元工務店」を5社程度 ピックアップして相談して、 同じプラン（間取りその他）で、 各社の「提案・見積もり」を 取ってみましょう。 ハウスメーカーとの打ち合わせでは あきらめていた「マイホーム」が、 そのまま実現できてしまいます。 Aローン条項白紙解約は借主に責任がない場合だけですからこの場合が借主の全責任があると言えますから手付金もすべて戻ることはありません。 ただ設計費は請求される必要はありません。ローン条項を入れてあるという事はロ－ンが承認されない限り契約の履行は出来ないはずですから設計を先にしたのはあなたの責任ではありません。 ただ口約束でもローン条項で解約になっても設計料は取りますよとの約束があれば支払う必要はありますね。ちゃんと生活設計してみたらいい べ。・・っと。ライフプランニング（生活設計）22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別アドバイスは行っています。「生活設計アドバイス」1万円/年実行支援マイホーム取得の実行支援は、引き続き行っています。「土地購入」3万円/年「住宅建築」10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/11/08
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注文住宅の流れ これって適切でしょうか？
『間違いだらけの住宅建築』ハウスメーカーの知識がありません。オススメはありますか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q注文住宅の流れとしてこれは適切でしょうか？ 現在条件付き土地（元々希望のhm）て良いところが見つかり事前審査中です。 ※おバカさんです。 建築条件付き土地 とか、 希望のハウスメーカー とか、 好ましくないことだらけです。ここは、というかどの会社さんもそうなのかもしれませんがまず土地を買い、（例えばですが近々購入したら 9月末くらいから まず先に土地のみの支払いスタート）並行して間取りを詰めていきクロスやライトなど細かい部分も決めていくそうです。 ※おバカさんです。 完全にハウスメーカーに洗脳されて 何の疑いも持っていないようです。ただ気になるのが、大体の仮の図面は今度土地契約前に見せていただけて、予算も大体は教えていただけるそうですが ※おバカさんです。 仮の図面とか 大体の予算とか、 そんなことで計画を進めてはいけない。 そもそも 最初からHMを決めてはいけない。 業者次第で建築費は 500万円とか、 1000万円とか 簡単に差がつく。 最初から業者を決めてはいけない。本当に具体的な中身の話は土地購入し、決めていく過程でしかわからないそうで…（例えばライトの種類、カーポート、カップボード…） ※おバカさんです。 そのHMだけと進めてはいけない。 業者によって 造る家は違うし、 かかるお金も ぜんぜん違う。 きちんと比較すること無しに建てるのは、 おバカさんだけ。大詰めになってきて「やっぱりここが…」となって予算が、となれば諦め、「この設備がほしい…」「ここを変更…」となったら費用は膨らむばかりですよね？ ※当たり前。 一業者だけで進めれば そうなる。 契約直前まで しっかり 複数業者を比較しないといけない。 建築価格は 数百万円差になるのだから。一応標準装備品は全て確認していてそれで今のところは満足しているし、予算がないことは自分たちが悪く承知の上なので贅沢は言いませんが、 ※おバカさんです。 他の業者なら その予算でできた なんてことが普通にあるのが この業界。心配しているのは、土地は買ったはいいが、あれは予算的に無理、これも予算的に削らないと、となり、最終理想の内容にならなかったら?と心配です。 ※最初から 一社で進めると そうなる。 同じ内容で 複数業者を同時進行で 比較検討しよう。 複数を検討する事で 可能性は広がる。元々建売で検討していたところご縁があり希望の土地とHmの相性もよく決めましたが不安です。大体の予算は伝えているのでべらぼうに高いようにはしないと思う、と担当の仲介さんは仰っていましたが…。 ※おバカさんです。 担当者は そう言うに決まっている。 なんとか契約まで持って行こうと・・・。注文住宅の流れってどんなものなんでしょうか。。みなさんこんなもんでしょうか。予算が足りない、となれば諦めて納得していくか追加で払う、そんなところでしょうか？ ※おバカさんです。 最初から一社に決めて進めてはいけない。 予算内で満足のいく家になるかどうかは、 複数の建築業者をしっかり比較する ことから生まれる。 建築価格で 500万円とか 1000万円とかの 価格差は 当たり前の業界です。ちなみにこちらの地方では有名なローカルHMですがスミリンやセキスイなど大手さんとは大違いなのはわかっているので、回答者様がその辺を基準に出されると私は少し困るかもしれません。。宜しくお願いいたします。 ※ローカルなハウスメーカーでも 大手のハウスメーカーでも、 基本的な経営構造は同じなので、 どちらも 高い！！ 共通のこととして・・・ 建築工事と無関係な費用負担があるため、 価格は かなり高くなる。 有名業者で建てるとは そういうこと。 全国に まったく無名ながら 良い仕事をしている「地元工務店」が いくつもある。 真剣に探してみよう。 複数の地元工務店を比較検討して、 「希望の家を適正価格」で建てよう！ A建築条件付き土地は、３ヶ月以内に建物の契約が出来なった場合白紙解除の特約が付いてるはず。土地を契約して３ヶ月以内に建物詳細を決めて契約する流れです。 A流れとしてはそういうものです。 最初に提示される概算がどれくらい最終価格と近くなるか、というのはHM営業の技量次第、考え方次第です。 注文住宅は、こだわればこだわるほど青天井で価格が上がっていきますから、限界予算というのはしっかり決めて、その範囲に収まるように取捨選択するしかありません。どうしてもゆずれないものを優先して、後はできる限り標準品などでまとめていく感じですね。 標準品を一切使わない家を作ろうとすると、概算より1000万とか平気でオーバーしますので、妥協できるところできないところは考えたほうがいいと思います。あと、外構決めが最後になることが多く、外構前に内装にこだわりすぎて予算が尽きがちなので、普通の庭を作るだけで300万くらいはかかるぞ、と思っておいた方がいいと思います。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/11/06
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年収550万だと 土地建物で3000万ぐらい？
『間違いだらけの住宅建築』3000万円くらいが妥当ですか？貯金は 全くありません。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q年収550万 29歳 妻 こども1人です。妻は働いてません、 そろそろ家買おうかなと思ったんですが土地と上物合わせていくらぐらいか妥当ですかね？3000万くらい？貯金皆無です ※おバカさんです。 貯金ゼロ？！ そろそろ家買おうかな？ おバカさんです。 貯金が無いということは、 現在の借家生活が カツカツだということ。 賃貸生活すら危うい人は、 持ち家生活になると もっと危うくなる。 安易に「家が欲しい」なんて思ってはいけない。 住居費の総額は・・・ 持ち家の方が賃貸よりも 多額になる。 その差は 千万円単位。 家が欲しいなら、貯金をがんばろう。 土地を現金で買うぐらいのお金は貯めよう。 そうすることで 建築費は500万円安くなる。 30代半ばを目標に、貯金をがんばろう！ A妻がパートでも働くなら3000万円可能ですが専業主婦でいくなら2500万円でしょうか。ただ売買契約時には手付金というお金が必要です(１００万円〜２００万)、貯金皆無だと購入出来ません。参考資料『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：2,439万円持ち家の人生：7,336万円《 I家 30代：3人家族 》 2016年4月《 賃貸の人生 》 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。《 持ち家の人生 》 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/11/06
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田舎で 5千万円以上の家 建てた人いますか？
『間違いだらけの住宅建築』5千万円以上の家 建てた人は？ ※もちろん たくさんいます。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q田舎に上物5000万円以上の新築一戸建てを建てた人はいますか？ ※もちろん、全国的に大勢います。 当事務所でお手伝いした 岩手県内の顧問会員の事例でも ありましたが・・・ 建物建築価格は 同じ内容であっても、 建築業者によって 大きな価格差に なるのが普通です。 きちんとした比較検討が必要です。 間違っても 最初に業者を決めては いけません。 大規模住宅の場合には 簡単に 1千万円 2千万円の価格差になります。 業者決定は、十分な比較検討の後の、 「契約直前」に 行いましょう。 以下の事例は 参加業者がすべて 地元工務店ですが 大差になりました。 大手ハウスメーカーや地元有名業者が 加わると、さらに大差がつきます。 （ 当たり前 ） A田舎住まいですが親父が建てた実家は建物だけで8000万円です。 ※きちんと 業者比較をした でしょうか？ （ 2～3千万円 損しているかも ）・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/11/05
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マイホーム 融資不可だと違約金を払って解約？
『間違いだらけの住宅建築』違約金を払って 白紙に戻る？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q新築建てるのに本契約した際に ※おバカさんです。 マイホーム建築の請負契約に 「本契約」とか「仮契約」とかの 使い分けは ありません。 契約はすべて「本物の契約」です。 気軽な感じがする「仮契約」は、 営業マンのセールストークに過ぎない。 ハウスメーカーの営業マンに洗脳 されていてはいけません。 自分の頭で考えよう。銀行からのローンの問題もあり着工を延ばせますって営業さんが言ってきたけど、、 ※おバカさんです。 契約書をしっかり読んでいないようです。 営業マンが何と言おうと 契約書通りです。 契約書をしっかり読みましょう。 具体的な決め事が書かれています。 「何を・いくらで・いつ」 が具体的に書かれています。 これらを確認せずに契約した時点で、 （ 内容を確認しないで買った時点で ） おバカさんです。①着工って何年でも待っててくれる んでしょうか？ ※おバカさんです。 契約書をしっかり読んでいないようです。 普通は そんなことはあり得ない。 ここ数年で 建築費が とんでもなく 高くなっています。 今見積もって契約した金額そのままで 数年後に着工できるわけがありません。 見積書には 期限が書かれています。②銀行で借り入れ不可の場合、、 違約金？みたいなもの取られて 白紙に戻るのでしょうか？ ※おバカさんです。 契約書をしっかり読んでいないようです。 しっかり読んでみよう。 請負契約書や売買契約書には 「ローン条項（ローン特約）」 が 必ずあります。 契約をしたけど ローン融資不可の場合は、 違約金は無しに 契約は白紙に戻ります。 A①普通は、待ちます。②普通は、手付金が返還されます。 情報が足りないので、以上です。 A元大手HMの現場監督です。①住宅会社の判断によりますが、私が在籍していた会社では一番長い方で5年待ちはありました。ただそれより短い年数でも見通しが全然立たない方はハウスメーカー側からキャンセルを申し出ることもあります。今は価格高騰もあるので、このあたりも絡んでくると思います。 ②ローンが組めないと家は建てられませんので、違約金なしの白紙撤回できるのが普通です。 Aローン特約によって、お金かからず白紙撤回できると思います。そもそも身の丈に合っていない額の契約ならば、白紙撤回して改めて計画した方がよさそうです。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/11/05
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一生 家賃を払うのも もったいないから
『間違いだらけの住宅建築』マンションを買う計画を ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q現在県営住宅で住んでいます。家賃は15000円ですが一生家賃を払うのも大変と考えマンションを買う計画を立てています。 ※おバカさんです。 マンションを所有してはいけない。 一生 毎月15000円の家賃を払う方が 圧倒的にお得です。 マンションは 古くなるほど どんどん支出が増えていきます。 15000円という かわいいレベルとは 全然違う 多額の支出が待っています。只、主人も63歳で自営業をしていましたが最近は観光バスの運転手もしています。日給も高いので住宅ローンを検討していますが、現在の家賃が安いので現状維持で住み続けるのが得か、老後のことを考え中古でもいいから購入したほうが良いか悩んでいます。 ※おバカさんです。 悩む必要は まっやくない。 月に たった15000円で済むのなら、 それ以上 安いところはないので 老後の事を考えたら・・・ 一生 そこにいた方がいい。また住宅ローンも通るのか問題点があります。自営業は収入を少なく申告していましたが現在は収入があるので審査も通る様な気がしますが実際はどうなんでしょうか？ ※おバカさんです。 63歳から 数十年返済が続く住宅ローン、 普通はあり得ません。詳しい方、参考の為ご回答よろしくお願い致します。 ※住居費としてかかるお金は・・・ 1.5万円×12月×25年＝450万円 住宅購入して 生涯住居費が450万円なんて、 ジョークのような金額で あり得ません。 生涯住居費は 一生賃貸住まいでも 数千万円になるのが普通です。 マイホーム取得をすれば さらに数千万円の上乗せになります。 今のままが幸せ、 お勧めです。 Aマンションに住むと一般的に住宅ローン以外に管理費の支払いが発生します。今の家賃以上かもしれません。家賃がネックでマンションをお探しなら、そのまま県営住宅に住まれていた方が良さそうです。 A県営住宅の家賃のほうが、固定資産税や修繕積立金より安いです。買ったほうが支出が増えます。 A県営住宅で良いと思います。住宅購入しても固定資産税やメンテナンス費用の支払いが必要です、県営住宅よりお金がかかりますよ。その年齢なら住宅ローンも難しいです。参考資料『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：2,026万円持ち家の人生：4,967万円《 I家 50代：6人家族 》 2020年4月《 賃貸の人生 》 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。《 持ち家の人生 》 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/28
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4600万の家を買って 子育ては可能ですか？
『間違いだらけの住宅建築』貯金は無し です。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q年収が1人400万の世帯年収800万の共働き夫婦が首都圏に4600万の一軒家をローン購入し、子育てをしながら生活することは現実的ですか？ ※おバカさんです。 これから30年以上も 同じ収入が確保 できるかどうか 分かりません。 特に妻の収入は 子供次第とか 本人の健康状態次第とかでどうなるか 分かったものではありません。 マイホーム取得を世帯年収で検討 するのは 危険すぎます、やめましょう。 ハウスメーカーの言いなりにならずに 夫のみの年収で考えましょう。•貯金無し ※おバカさんです。 貯金ができないということは、 現在の賃貸生活すら危ういということ です。 「おまえたち やっていけるのか？」 というレベルです。 このレベルの人は そもそも、 「家が欲しい」なんて思ってもいけない。 かかる「住居費」は、「賃貸生活」より 「持ち家生活」の方が はるかに多額になります。 （ 千万円単位の差になる ） つまり、貯金が無い人がする住宅取得は、 とんでもなく危険なことなんです。 住宅展示場に行ってもいけないし、 ハウスメーカーにそそのかされて、 その気になっては いけません。•親の援助無し•妻が現在妊娠中これから産休育休取得予定•年収は現状維持と考える ※この質問者がするべきことは、 ハウスメーカーとの打ち合わせを 打ち切って、貯金の練習を始める事です。 土地を現金購入できるくらいの お金をがんばって貯めよう！ 貯金が無い人は「家が欲しい」 なんて思ってはいけない！ 「賃貸の人生」「持ち家の人生」 についての、過去の顧問会員の事例 （ キャッシュフロー表等 ） を下に掲載しますので、参考にどうぞ。 30代子供2人の4人家族。 総額4880万円 頭金1380万円 住宅ローン3500万円 という事例です。 A微妙ですね。出産終えてから買ったほうが計画は立てやすいと思います。産後の肥立ちが悪くて奥さんが思うように働けない場合もあるので。 A時期尚早ではないでしょうか。 > ・年収は現状維持と考える特にこの見通しが甘すぎると思います。生まれてくる子供は100%健常児で何のサポートもいらなくて、母体への悪影響は何もなくてすぐに家事育児に復帰できて、育休が終わったら近場の保育園に必ず入れて、時短勤務せずにフルタイムで出勤して同じ給与をもらえることが前提になってます。 子供が生まれると色んな想定外のことが発生します。その想定外のトラブルを解決するのは主にお金です。でも質問者さんには貯金がない…。そしたら自分たちの体力や時間を使って解決せざるを得ないですが、体力や時間が削られると、以前と同じようには働けず、給与は減りますよね。 A可能だとは思いますが貯金なしだとちょっと怖いですね。その条件でその建物はちょっと高望みな部類に入ると思います。 生活することは可能でも外食や旅行などあまり行けませんし食費や光熱費もそれなりの節約が必要になってくると思います。 子供が1人ならまだいいですが2人3人となると 中学高校大学と桁違いの学費や習い事費用が必要なのでその時までにローンが終わってないと子供にツライ思いをさせるかも。参考事例『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：5,697万円持ち家の人生：7,269万円《 T家 30代：4人家族 》 2017年8月《 賃貸の人生 》 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。《 持ち家の人生 》 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/23
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ハウスメーカーで新築したい♪ 2年以内に
『間違いだらけの住宅建築』これから各ハウスメーカーで話を聞くのですが ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q2年以内にハウスメーカーで戸建てを建てることを検討中です。 ※おバカさんです。 2つの意味で。 ①「2年以内」では、短か過ぎる。 マイホーム建築の検討開始から 完成入居まで 2年では、 まともな家を建てるためには、 時間が足りないと思われます。 間取りを始めとするプラン決定に 半年から1年、 （ 並行して 建築業者探しをする ） そのプランで同じ条件 複数の建築業者を 比較検討するために 半年～1年、 請負契約、各種申請手続き後、 着工から完成入居まで 半年。 できれば、本格的な検討を始めてから 完成入居まで 大ざっぱに 3年！ と 捉えておきましょう。 ②「ハウスメーカーで」は あり得ない。 賢い消費者であれば、 ハウスメーカーで建築はあり得ない という認識を しっかり持っておきましょう。 建築工事と無関係なコスト負担で （ 宣伝広告・展示場・豪華社屋・人件費等 ） で、2割～3割高い建築工事費になる。 長期保証という名目の「保証ビジネス」で 2割～3割高い 補修工事をすることになり、 結局、生涯を通じて かなり割高な 「住居費」を負担し続けることになります。これから各ハウスメーカーで話を聞くのですが、比較検討する際に聞いておいた方がいいことはありますか？ ※おバカさんです。 ハウスメーカーで「営業マン」と 話すだけ時間のムダ。今聞こうと思っているのは下記です。・見積もりと最終的な金額差 ※おバカさんです。 初回面談で坪単価を聞く人がいるが、 そこで回答される「坪単価」や 当初「見積もり」には何の意味もない。・設備の標準グレード （疎いので言われてもわからないかも汗、 何かわかりやすい指標はありますか？）・断熱性、気密性・そこで家を買う人の平均値、 （ローンの年収返済率、 上物の坪単価、土地と上物の比率）・強み弱み・土地探しでアピールポイントがあるか ※おバカさんです。 土地探しをハウスメーカーと いっしょにやってはいけない。 土地は不動産屋さんに探してもらおう。またセミオーダーや規格商品も検討しているので、下記も聞きます。・セミオーダーを初めてどれくらいか・選べるプラン数などの自由度・坪単価・最終的な金額 ※おバカさんです。 スーツや自動車を買うのとは違う。 ハウスメーカーの枠に納まってはいけない。 家は元々 フルオーダーで建てるモノです。 世界に一つだけの我が家を造るのが、 マイホーム建築です。一旦注文住宅を担当される営業さんを紹介してもらうのですが規格にする場合は担当を変えた方がいいのでしょうか？ ※おバカさんです。また規格だと売上が減ると思うのでノルマ的な観点で嫌な顔をされないでしょうか？ ※おバカさんです。 マイホームを具体的に検討する前から、 すっかり 洗脳されています。 このままでは・・・ 生涯最大の買い物であるマイホームで、 1000万円以上を失う 大勢の人たちの仲間入り です。 A来年度から耐震の基準が変わりますのでより値段が高くなると話を聞きました。 金額差は人によりけりなので何とも言えません。 ハウスメーカーや公務店も売りたいので営業トークは上手です。きっと行ったらすぐ欲しくなるかと思います。 まずは大まかなことを決めましょう。平屋or二階建て何部屋欲しいか自分の出費を計算しいくら払えるか譲れないポイント 値段も大事ですが、金額ばかり気にしていたら後悔しますよ！ まずはふらっとオープンハウスを見てって感じで行くといいかと思います。 A入り口でハウスメーカーと決めてしまわず、より優れた工務店もあることを知っておかれるとよいと思います。最初はとにかく正しい情報収集です。ハウスメーカーに行けばそれぞれが自社の良いところばかり抽象的な言葉でアピールされて結局どこが良いのかわからなくなりがちなので。 A家を建てる猶予期間として2年お持ちという事で言えば、各HMとの面談に時間を始めに割く事が得策だとは思わないですけどね。私は本格的に検討して引渡しまで2年半程度時間を掛けました。最初の半年は当時最新の知識系の書籍を2-3冊程読み込んで、見た目以外の重要な住宅性能について知識収集を行い、ネットで更に深めて行きました。松尾和也さんとかかな。 そうしてから大手HMのHPを見て行くと…断熱性や気密性に関して驚く程 書かれている事が薄い大手HMだらけだと気付き、逆に地域の小規模工務店さんの中に、アタリがある先が数軒見つかりました。住宅取得費用はローンで月々返済して行くわけですが、月々の住宅関係コストには光熱費や将来的に発生するメンテナンス費用(マンションで言う修繕積立金みたいな感じ)が掛かる訳なので、初期費用同様に、経済的に快適な温熱環境を維持出来る性能(光熱費が下がる)、メンテナンス費用をしっかりと説明出来る施工先(採用する材料が変わって来るので)という事が重要な指標となり巡り会った施工先勉強会で言われた、10年20年30年先の自分達の家族構成や求める事を考えて書き出してみましょう！という提案も書き出してみて何となく、マイホームの像が具体化しました。 最終的に地元の工務店さんで建てました。今では受注残が有って、施工は一年以上待ちだと言ってましたね。大手HMさんは営業マンが話し相手なので、間近案件最優先ですし、気長客にはちっぽけなお土産で仮契約という罠を仕掛けて来るイメージしか沸かないかな。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/23
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土地は気に入ったけど 建築条件付きでした
『間違いだらけの住宅建築』別のハウスメーカーで建てたいんですが。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q家を建てる予定で今はまだ土地を探している状況です。気に入った土地があったのですが建築条件付きでこのような記載がありました。【売買契約締結後3ヶ月以内に ○○○と 建築請負契約を締結して いただくことを停止条件として販売します。 万一、期間内に建築請負契約が締結され なかった場合、土地売買契約は無効となり、 受領済み代金は無利息にて全額返還いたします。】 個人的に↑の○○○の所ではなく別のハウスメーカーで建てたい希望です。 ※そのように思うのは 個人の自由ですが、 おバカさんです。 2つの意味で。 ①最初から 建築業者を決めてはいけない。 マイホームの建築価格は、同じ内容でも 業者によって 数百万円の差になるのが 普通です。 なので 同じ条件で複数の業者を しっかり比較する必要があります。 ②ハウスメーカーで建ててはいけない。 ハウスメーカーの建築価格には、 建築工事と無関係なコスト負担が 含まれていて、数百万円も高いです。 素晴らしい地元工務店が全国にあります。 複数の工務店を同条件でしっかり比較しよう。このような建築条件付きですと○○○会社が販売している土地で別のハウスメーカーで建てるのは難しいと言う事でしょうか。？ ※土地だけ買わせてもらって 建てるのは別の建築業者で、 という希望が実現できる可能性があるのは、 「土地を現金で買える人」だけです。 「土地込みで住宅ローンで」 という人には、選択肢はありません。 建築条件付き土地を契約するなら その業者で建築するしかありません。 悔しかったら 必死になって お金を貯めましょう。 土地を現金購入できる額になるまで。 「土地を現金買いできるお金がある」 という人であれば・・・ 「建築条件を外して 土地を売って」 と折衝してみましょう。 「100万円とか300万円 とか高くてもいいなら売るよ」 と言われたら ラッキー！ 買いましょう！ なぜか？ 「建築条件付きでの建築価格は 建築業者の『言い値』になる」 という現実がありますが、 「同じ条件の建物でも 建築価格は 業者によって 数百万円の差になる」 という現実もあります。 最初から建築業者を決めて進めれば、 数百万円高い（かも）にもかかわらず、 その業者の『言い値』で建てる ことになってしまいます。 土地を現金で買える金額を がんばって貯めましょう！ 土地購入後 ゆっくり プランを練りましょう！ その上で 同じ条件で、複数の工務店を じっくり比較検討しましょう！ まともな家を数百万円安く建築できます。 条件付き土地を少々高く買っても、 総合的には お得な事になります。 A住宅会社の土地の売買を伴う取引は、国の税制上、土地で短期間で大きく儲けると税金が高い為、土地では利益を少なく(周囲の一般的価格より安くなる) 建物で利益を大きくとります。なので建築条件縛りが発生します。先ずは 自社で販売する事売れ行きが芳しく無いと 交渉次第では建築条件を外して土地だけの販売交渉に乗る可能性も出て来ますが、本来 土地建物で見込んでいた利益を、土地だけで かつ税引後で同額を考えるでしょうから、高くなるのが通常です。建築条件外しで交渉してみる事は自由ですが、基本的には難しいと思っておくと良いと思います。 A建築条件外しというのはないではないです。うちも条件外しで➕10%で話しを進めていましたが 先方の都合でオジャンになりました。掛け合ってみるといいと思います。 A建築条件付き土地を条件外して土地のみ購入したい場合は、手数料や提示の金額に上乗せすれば解除できることもあります。でもかなり割高ですね。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/21
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家の基礎工事 床下部分が土のままですが
『間違いだらけの住宅建築』コンクリート等で埋めるのでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q戸建の建築について質問です。基礎の写真を撮影してきましたが、中に土が入っております。コンクリート等で埋めるのでしょうか、スタイロエースという断熱材で囲っていたのですが、建築の期間だけでも雨に濡れ直射日光でも劣化しますでしょうか、 基礎部分に断熱材を貼っているのですが、断熱材の上にコンクリート等で埋めるのでしょうか、 以上になります。建築に詳しい方、是非回答をお願い致します。 ※おバカさんです。 工事が ある程度進んだ時点で、 なぜこうなるのか？ とか この後 どうなるのか？ とか、 他人に聞いてもしょうがない事です。 聞く相手は、建築業者です。 そもそも、工事が進んでから 気付いたり 聞いたりするのではなく、 契約前に すべて確認しましょう。 図面や見積もりで 全て確認してから、 契約書にハンコを押しましょう。 今回 質問している事柄は・・・ 「矩計図（かなばかりず）」 を見せてもらう事で、 契約前に全て納得済みになります。 工事が進んでから 色々心配していては いけない。 心配は契約前にして、納得できてから きちんと契約しましょう。 ※矩計図（かなばかりず）。 自分の家の構造や仕様が分かります。 工事が進んでから 質問するのではなく、 契約前に確認しておきましょう。 A基礎部分をコンクリートで固めるなんてことは、鉄筋コンクリート建築のビルやマンションくらいでしょう。一般的な戸建てなら、床下は土ですね。 ※おバカさんです。 それは かなり以前の話です。 最近の木造戸建ては違います。疑問があるなら、建築会社に聞いた方がいいですよ。ちゃんと説明してくれるはずです。 A布基礎で基礎の外張り断熱というのは僕の知る限りかなり珍しいやり方ですね。 ※おバカさんです。 そんなに珍しいことではない。 我が家も 基礎の外で断熱しています。 さらに その上にモルタルを塗って仕上げます。図面を確認し、設計技術者に説明をもとめましょう。 A家は木造平屋戸建てですが、ベタ基礎です。布基礎なら写真の通りです、 ※おバカさんです。 土のまま 仕上げる事はほぼありません。 鉄筋コンクリートにはしないまでも、 メッシュを敷いてモルタル仕上げで、 地面からの湿気を防ぐ という程度のことはされています。建築会社に聞くか、設計契約書見て確認してください。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/17
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中古住宅 or 新築建売 どちらを選びますか？
『間違いだらけの住宅建築』中古は大手ハウスメーカー、新築建売は地元パワービルダー、どっちを選ぶ？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q戸建住宅について質問です。あなたならどちらを購入されますか？ ①大手ハウスメーカーの造った築20年、 3000万の中古物件・駅徒歩10分の好立地・間取りが理想的・修繕箇所が必要な可能性あり・小中学校が近い・周辺施設が充実している ※大手ハウスメーカーの建物なら、 新築時に建築費以外のコストが 数百万円 乗った状態で建てられています。 この中古物件は 本来なら 販売価格は 2500万円前後程度のモノです。 今後の保証についても 補修工事費は、 一般の建物より 2～3割高くつきます。 生涯 割高なコストを負担します。 築20年なのであれば、これからどんどん 補修費用がかさんできます。 価格が安い と思うのは 勘違いの場合も。 買わない方がいい。 〇大手ハウスメーカーの建物。 〇築20年。 この2つの理由で。②3400万のパワービルダー新築建売物件 駅から徒歩20分以上離れており、 バス通勤必須の立地・間取りは理想的・小中学校がやや離れている・周辺施設がやや離れている ご回答よろしくお願いいたします。 ※パワービルダーも 大手ハウスメーカー と同じ経営構造の地元業者なので、 新築時も入居後のメンテナンスも 工事費や補修費が高くつきます。 悪いことに、建売住宅の場合は、 各パーツで チープな選択をしているので、 高品質で豊かな生活 とは ほど遠い。 新築建売で立地が悪いのであれば、 買わない方がいい。 〇パワービルダーの建物。 〇建売。 〇立地が悪い。 理由は、この3つです。 お勧めは・・・ 土地のみを探して 現金で購入して、 建物は 地元工務店 数社を比較検討して 新築する事です。 土地を買うお金が無い？ おバカさんです。 がんばって貯めよう！ 住宅ローンは建物分だけにすると、 建築工事費が 約500万円安くなります。 A条件付で①です。メンテナンスされており、大手ハウスメーカーの保証が受けられる状態であること。この場合は後40年は住めます。 ※おバカさんです。 大手ハウスメーカーの「安心な保証」は、 「保証ビジネス」に過ぎません。 補修工事費は 一般の工事費より3割増し とか、メンテで定期訪問していて 頂いた「紹介」で新築工事を受注するとか、 しっかりビジネスになっています。 あと40年は住めても、死ぬまで 3割高い補修工事費を負担します。保証が受けられない場合は、20年後に建替え前提で資金計画が成り立つなら検討可能でしょう。この場合は、土地の価格＋建物建築価格の1割を上限に価格交渉しては如何でしょうか。 ②は不便と感じていらしゃるなら、候補になり得ません。 Q大手ハウスメーカーの保証が受けられるかどうかが重要なのですね。そこは不動産屋にしっかりと確認したいと思います。 ※そんなことは どうでもいいことです。現在34歳なので、40年、できれば老後も死ぬまで暮らしたいのですが、自分の前に家が逝きそうですね、、もし購入するとしたら価格交渉は必ずしたいと思います。 ※交渉なんて不要。 買わない方がいい。②はバスの利用にはなりますが、職場までdoor To doorで40分ほどで通勤が可能ですので、不便すぎるということはないです。ただ、バスの場合はいずれ減便される可能性もある気はしているので、電車の方が希望ではあります。 ご回答ありがとうございます！・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/10
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ハウスメーカーの長期保証は無料ですか？
『間違いだらけの住宅建築』無料ですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qハウスメーカーの長期保証は無料ですか？ ※おバカさんです。 無料なわけがありませんが・・・ 「ハウスメーカーは長期保証で安心♪」 「数十年 無料で保証してくれる♪」 と思っているおバカさんが 多過ぎます。 建物躯体と雨漏りに関しては、 ハウスメーカーに限らず 全ての建築業者に 法律で 無償での長期保証を義務付けています。 それ以上の期間を「長期保証」します というハウスメーカーがありますが、 定期検査を無料で行っても、 補修が必要な場合は有料です。 「保証＝無料」ではありません。 ハウスメーカーで建てる場合は、 建築工事と無関係なコスト負担があるので 2～3割増しの料金を払いますが、 入居後の長期間のメンテナンスでも 競合が無いので 2～3割高い料金になります。 （ HMの言い値で補修工事をする ） 生涯を通じて 2～3割増しの料金を負担 することになります。 元になる分母が大きいので とんでもない大金を余分に負担します。 生活設計の観点からは、名の通った ハウスメーカーで建ててはいけません。 A点検は無料でも補修は有料です。ただ、保証期間内は無償補修です。品確法に基づく10年保証以外に、給排水管やガス配管の破損・天井や床の破損は2年保証、照明や冷暖房の作動不良は1年、シロアリ損傷を5年などと規定されているので、保証書の内容をきちんと確認しておく事です。ただし、売り主がプロである場合、たとえ保証期間が過ぎていても、欠陥について責任を追及できる可能性もあり、宅地建物取引業法では、宅建業者は瑕疵の責任を最低2年間負うと定めているためです。なお、別途に保証契約を交わしていれば別です。 A10年目点検までは無料です。勿論、故障があり保証期間過ぎてる箇所は有料です。長期保証は10年点検後に外壁塗装や防蟻工事や、防水工事が必要な場合があります。外壁塗装はタイルだとノーメンテの物もあるそうです。防水工事はベランダが無ければない。防蟻工事は基礎パッキンで保険料を払えば薬剤散布しなくて良い場合があります。そちらの方が安い。少なくても以上の事をしなくては保証延長はないでしょうね。長期保証で保証してくれるのは駆体部分なので保証延長しない事も多いと思います。 A長期保証を謳っているのは、一般的には「構造躯体」と「防水(雨漏り)」です。適切なメンテを行うことで保証は無料です。ただ長期保証という名のビジネスなので、このメンテがポイントになります。例えば定期点検でシーリングの打ち換えが必要と言われれば、見た目は劣化していないように見えても施主負担で工事実施しないと保証継続できません。またその工事に掛かる費用も競合が無いため、言い値になります。ハウスメーカーからすればこれが非常においしいビジネスになります。今後新築着工が減少するので、売上・利益維持の為にこういった分野に各社力を入れてきています。また定期点検料は10年までは大体無償、大手ハウスメーカーは30年まで無償にしている会社も多いです。それ以降の点検は有償になるので負担もバカになりません。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/09
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年収500万 住宅ローン3100万 妥当ですか？
『間違いだらけの住宅建築』この借入額は妥当でしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q3100万円の住宅ローンは妥当でしょうか？夫（年収500万円）と私（年収260万円）で、合計額面年収が約800万円の家庭です。夫が単独で3100万円の住宅ローンを35年で組む予定なのですが、この借入額は妥当でしょうか？ ※おバカさんです。 情報が少な過ぎます。 年収だけで 妥当でしょうか？ は無い。毎月の返済額は約82,000円程です。現在の貯蓄は約360万円で、毎月13万円を貯蓄しています。 ※貯蓄が 少な過ぎです。 家が欲しいなら もっと 徹底的に 貯蓄をしてこなきゃ。 できれば、土地を現金購入できる お金を がんばって貯めましょう。 土地持ち客（又は土地現金購入客）は、 建築費が500万円安くなります。 土地も含めてローンを組む人は、 建築価格は ハウスメーカーの思うまま。 （ 比較検討できないので高額契約 ）車のローンはありません。 ※当たり前、車を借金で買ってはいけない。家計にはどれくらいの負担になるのか、他の方の意見を参考にしたいです。 ※家計に関して他人の意見を聞きたいなら、 もっと情報を開示しないと・・・。 年齢とか、家族構成とか。また、今後も貯蓄を増やしながら無理なく生活していけるかも心配しています。 ※情報が少な過ぎます。皆さんのアドバイスをいただければ助かります。よろしくお願いします。 ※質問したい時は、もっともっと 情報を開示した上で 行いましょう。 A夫婦２人なら余裕です 管理費、修繕積立が記載されていないので戸建だと思いますが 購入に際して、不動産屋への仲介手数料が約100万 ※仲介料がかかるのは 中古住宅購入 等の場合です。戸建だとカーテンレールやテレビアンテナが設置されていないので引き渡し後に設置 ※おバカさんです。 そんなひどい事にはならない。 これらを含めて契約するのが普通です。最近では網戸もオプションになっている事が多いので注意してください ※おバカさんです。 そんなひどい話は、かなりのレアケース。 普通の戸建て建築では あり得ない。引っ越し代などを考えると、200万ぐらいは購入に際して必要になってきますので頭金など入れずに現金を残しておいた方がいいです ※おバカさんです。 登記料や火災保険料等々の諸費用の ために現金を用意しておくのと、 できるだけ利息負担を小さくするため、 まとまった頭金の用意も重要です。また、来年以降は固定資産税の請求も来ます年間12万ぐらいではないかと思いますが、不動産屋に確認したら教えてくれるかもしれません（役所から請求が来ないと確実な金額は不明です） Aありがとうございます。夫婦二人子なしです。 ※おばかさんです。 最初に 家族構成を言いましょう。 で・・・ 子なし夫婦なのであれば、 貯金がまったく少な過ぎ！！です。 今の住宅購入は 早過ぎる！ 年に300万円ずつ貯金して、 数年で 土地を現金買いしましょう！ 住宅建築は それからです。オプション込みで頭金なし3300万のローンを組むという話でまとまりそうです。 ※おバカさんです。 今は早すぎる。現金は引っ越し費用のために残しておきますm(_ _)m ※おバカさんです。 参考事例を掲載しておきます。 参考にどうぞ。『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,059万円持ち家の人生：7,783万円《 U家 30代：4人家族 》 2016年12月《 賃貸の人生 》 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。《 持ち家の人生 》 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/08
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新築戸建てを見学後 住宅購入に前向きに♪
気になる中古住宅が出てきたけど、悪くないんだけど、気になるところもあって、 ※ ・・。自分の頭で考える生活設計。〇元メール顧問会員のSさん（30代） （相談：ライフプランニング）2021.4.12 新規 メール顧問会員。 年間顧問料：36000円/年 入金。2021.5.14 現状診断。2021.6.3 マイホーム取得 ＆第2子誕生シミュレーション。2022.3.24 収入減少 シミュレーション。メールをいただきました。2024.10.6年明けにご連絡してからまたまたご無沙汰しております！元メール顧問会員のSです。 武田先生もその後お変わりないでしょうか。 ※はい、変わりありません。 「食事と睡眠と適度な運動」を心がけ、 快適に過ごすことができています。我が家は上の子の小学校入学からのドタバタにやっと慣れ、最近たまたま通りがかりの新築戸建てを内覧してから、急に家をもつことに前向きになりました。 ※営業マンにとっては・・・ 重要な新規客になっていると思います。私自身は家を建てることをまだあきらめきれていないのですが、夫は最初にかかる金額が大きくなることのリスクの方が気になるようで選択肢を広くもち現実をみるという意味で、子供の学区内で何軒かの新築、中古住宅を見て回っております。 ※営業マンから見れば、 おいしそうなお客様です。その中で気になる中古住宅が出てきたのですが、何と言いますか…悪くないんだけど、気になるところもあって、決めてに欠けるというか… ※当たり前です。 中古住宅で 全く問題なし などと いう物件は存在しません。 不動産の購入は、どこまでを 妥協ラインにするか？です。相談したくても営業さんの話はどれも何か信用ならないし、あわよくば自社のグループ会社で家建てさせようとするし（笑） ※当たり前、普通の営業マンです。 中古住宅を売るよりも、 新築住宅1棟を受注する方が 会社への貢献度合いははるかに大きいし、 営業マン本人が手にする「歩合給」は けた違いになります。 当然の行動をしている・・・と、 観察しましょう。何千万もかかる買い物も借金も初めてなので、私も夫もう～ん…？とモヤモヤした気持ちになっております。 ※人生最大の買い物です。 普段の他の買い物とはケタが違います。 モヤモヤとか ムラムラとか 当然です。前回のメールで、武田先生のところで中古住宅含めた不動産購入の支援もされていると伺いましたが、具体的にどこまでお願いできるのでしょう？ ※どこまで・・・なんて、 限定的なものではありません。 人生で初めてで 分からない事だらけの 「不動産を買う」ということについて、 物件情報の見方から 確認するべきこと、 （ 具体的な物件情報でチェック ） 具体的な取引の流れ、 「不動産屋が こう言ってるけど これ普通？」 等にについて、「買う側」で解説。 間違いない買い物をして 登記が終わって自分の物になるまで、 の、バックアップを行います。また、「さもない相談」はブログ上で回答可とのことでしたが、どこまでが「さもない相談」となるのでしょう？（笑） ※「さもない」とは、 それほどでもない。大したことはない。 たやすい。簡単だ。 等々の意味です。 なので、「さもない相談」とは・・・ 「それほどでもない相談」とか、 「大したことない相談」になります。 まあ、あんまり役には立たない相談ですね。中古住宅を買う上で注意するべきことってどのようなことでしょうか？（…というのはさもない相談に入りますか？(*_*;） ※中古住宅購入で注意するべきこと って、すごく重要なことで、 一言で説明できることではないですね。 （ ネット検索では 色々出てきそう ） なので、「さもない相談」とは 真逆です。 「重要で 簡単ではない 難しい相談」 に なります。家を建てるにせよ、既存のものを買うにせよ、なるべく夫婦双方の納得度合いが高い状態で決定したいです。 ※はい、当然のことです。武田先生とのやり取りの中でそのヒントが見つかれば…と思っています。 ※はい、私との「さもないやり取り」を 参考にして下さい。お忙しいところ恐れ入りますが、教えていただけますと幸いです！ ※はい、「さもないやり取り」を 上手に利用して下さい。 ただし・・・ 「この物件って どうでしょうか？ 何か気を付ける事 ありますか？」 のような個別・具体的な相談は、 「さもない相談」を逸脱します。 具体的な相談が希望の場合は・・・ きちんと対価を払った上でご利用下さい。 ※今日は 3ヶ月に1回の 血液検査の日で、 朝から病院に行っていました。 結果は、全く問題なしで良かったのですが、 検査終了後 ドクターとの面談まで 2時間以上待たされてしまいました。 昼食が済んだのが 14：30になり・・・ 大谷祥平の試合観戦ができなかったり、 このブログ記事の作成開始が遅くなったり、 大変でした。 （ 申しわけありませんでした ）メールをいただきました。2024.1.5武田先生、明けましておめでとうございます。そして大変ご無沙汰しております。2021年にメール顧問会員だったSです。 ※明けましておめでとうございます。 元メール顧問会員のSさんです。その節は武田先生、佐々木先生共に資料作成やいろいろアドバイスをいただきありがとうございました。私の方は2022年春ごろに第二子を出産し、慣れない二人育児にバタバタ…その後昨年に仕事復帰し、さらにドタバタ…で、かつては毎日のように読んでいたブログも数か月に一回程度のアクセスとなっていました。年明け、ふと時間ができた時に久しぶりにブログにきてみて、びっくり仰天！武田先生が体調を崩され、その後事務所を終わりにされたことを知りました。長らくお疲れ様でした。体調はその後いかがでしょうか。いつもブログで筋トレやジョギングをされている印象なので、お元気と思いたいところです… ※ありがとうございます。 ほぼ毎日 快適に体を動かしています。 退院したばかりのころは、 シャワー等の際に （ 筋肉が落ちてゲッソリやせて ） 見違えるような自分の裸の姿を見て、 非常にがっかりしたものでしたが・・・ 以前と同様に ウエイトトレーニングと ジョギングの日々を送っているので、 今では すっかり元の体形に戻っています。もともと家が欲しい！と思って、ブログを読み漁ったりメール顧問会員になって生活設計をしていただいたりしていたのですが、現状、まだ家づくりは進んでおりません(^-^;当初は住むなら絶対都内！と思っていたのに、現在の場所に住み慣れてきてここでもいいかも？と思えてきたり…なかなか永住の地が固まらないのが最大の要因です。家づくりって難しいですね…土地購入や家づくりの際にはぜひ武田先生のアドバイスをいただきながら進めたい！と思っていたので、事務所終了は大変心細いです。初めて尽くしで不慣れなことにもかかわらず、武田先生のようなサポートをしてくれるところはないので… ※住宅展示場にいるFPは、 完全にハウスメーカーの回し者ですしね。 残念ながら「消費者の味方のFP」なんて、 まったく存在しません。 勧められていた本も買って読んでいますが、なかなか、歯ごたえのある内容ですよね(*_*) ※あは（笑）、がんばりましょう。最後になりますが、これまで20年以上にわたり、ブログでの発信や武田先生のアドバイスにより、救われた方はたくさんいると思います。（もちろん私もその一人）本当に感謝しております！我が家は引き続き勉強させていただきますので、これからもブログを楽しみにしておりますね。 ※リアルFP事務所は終了しましたが、 消費者へのお手伝いをやめたわけでは ありませんよ。 バーチャルFP事務所を運営しながら、 以前から メール顧問会員に対して 行っていた「お手伝い」を継続します。 リアルFP事務所でかかっていた 事務所家賃や人件費その他の経費が無くなり、 PC廻りの経費だけになりました。 かかるコストが少なくなった分、 同じサービスを低料金で提供できます。 ●リアルFP事務所 ●バーチャルルFP事務所 〇現状診断・生活設計 36,000円/年 10,000円/年 （ 資料作成なし アドバイスのみ ） 〇土地探し・購入契約 55,000円/年 30,000円/年 〇住宅プラン作成～建築業者選び 330,000円/年 100,000円/年 よかったら、気軽に利用して下さい。 なお、「さもない相談」等は、 メールをもらえば、料金なしで ブログ記事上で回答コメントします。 元会員だけでなく、読者の皆さんでも 「さもない相談」を遠慮なくどうぞ。 自分が「質問してみたいこと」は、 他の読者にとっても 「質問してみたいこと」の可能性が高く、 皆さんの参考になることです。 遠慮なく どうぞ。メールをいただきました。2022.3.23武田様、 コメントありがとうございました！ではさっそく収入減の場合を考えてみました。どうせなら（？）考えうる悲観的なパターンを見てみたいと思います… ◆私の収入子供が今年生まれるので、育休による収入減の開始時期を1年前倒しに40歳時に退職金50万くらいをもらって退職その後、年間100万の収入（扶養内で働くことを想定）～65歳まで ◆夫の年収35歳時に退職金60万くらいをもらって転職、年収400万よりスタート45歳時に退職金50万くらいをもらい再度転職、年収420万よりスタート～60歳まで（退職金80万くらい）60歳～65歳 アルバイト等で年間100万の収入このような情報で大丈夫でしょうか？これはおかしい…とか足りない情報とかあればお知らせください。よろしくお願い致します！ ※佐々木FPが、昨日と今日で作業をしました。 思いっきり、悲惨な結果になります。 下に示します。 ※キャッシュフローグラフ。 一年ごとの貯蓄残高の推移。 ※はい、まったく人生が成り立ちません。 （ 自分でCF表をいじってみてください ） 夫48歳以降、貯蓄はマイナスに転じ、 人生全体では 4400万円の資金不足におちいります。 なお、第2子誕生後のシミュレーションでも、 夫婦共に死亡保障は不要でしたが、 今回は夫婦共に生命保険に入る必要が発生 します。 つまり、夫婦の収入が多ければ、 子供がいても生命保険は不要だったのが、 収入が少ない夫婦になってしまうと、 新たな生命保険料の負担が発生してきます。 ※キャッシュフロー表。左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。メールをいただきました。2022.3.17武田様、 数日前に送ったメールが送れていなかったかもしれないので、再送します。よろしくお願い致します。 ※あ・・ スミマセンでした！ 当事務所へは 一日に 百数十件の迷惑メールが 連日入っていて、メールをチェックするたびに、 数十件の迷惑メールの除を行なっています。 まとめて削除、まとめて削除、とやっている 内に、間違って・・ということだったと 思います。 スミマセンでした！ で、お願いなんですが、 （ 最初に お願いもしているんですが ） メールを頂く場合は、「件名」の頭に 「メール顧問会員」と書き込んでもらえば 迷惑メールと判断してしまうことはありません。 今回も 危うく 削除してしまうところでした。 次からは よろしく お願いします。武田様、 大変ご無沙汰しております。メール顧問会員のSです。 遅ればせながらマイホーム取得シミュレーションをしていただき、ありがとうございました。 ※2021.6.3 マイホーム取得と第2子誕生 その後の人生のシミュレーションを 作成しています。結果を見て、私はこの金額でも大丈夫なのか…とお墨付きをもらったような気がして、前向きになりました。が、夫の方はちょっと違ったようで…(^-^;金額の大きさに、少し怖気づいてしまったようです。。 まあ、何にどれだけお金をかけるか？という価値観の話でもありますし、私も借金をするならなるべく少ない額の方がいいと思い、急いで住宅取得するのではなく、もう少し現金をためてからにしようかな？と考えていました。そうこうしているうちに…第二子を妊娠しました！ ※おめでとうございます！妊娠後の体調不良や仕事が忙しくて連絡が遅くなってしまいましたが、5月頭頃に出産予定です。出産後しばらくは子育てに気が向くと思うので、住宅取得はやはりもう少し後にしようかと思っています。不動産購入や住宅建設の際には、またお助けいただけますと、大変ありがたいです。 ところで、夫と住宅について話した際に一番言っていたのは「今後の収入状況がどうなるか分からない」ということでした。正直、私と夫が勤める業界はどちらかというと斜陽の産業で、私も夫も将来的には転職をしないといけないなと考えています。 ※そういうことだったんですね。特に私自身、二人目が産まれた後大幅に働き方を変えるという可能性も、なくはないです。ということで、転職や働き方を変えることで収入が変じる場合のシュミレーションを作っていただきたいと考えているのですが、可能でしょうか？ ※もちろん、だいじょうぶです。自分でキャッシュフロー表をいじってみてもいいのかもしれませんが、プロの方が作る正解も見て安心したいです(^-^;よろしくお願い致します！ ※まあ、収入が変われば 老後の年金額も変わるので、 そのことも考慮して作成する必要があります。 ブログ画面の右帯に 年金の計算の仕方も 説明していますが、 依頼を受ければ もちろん 作業をします。 そのためには、 いつからいつまで・・の期間と、 いくらに・・の年収等を具体的にお知らせ下さい。 （ 夫婦それぞれで ） よくわからなければ、佐々木FPあてに電話で 質問してください。（ 10時～15時 ） よろしく、お願いします。メールをいただきました。2021.5.19武田様、お世話になります。資料送付、ありがとうございました。 本日休みだったので、資料ゆっくりと読ませていただきました。 せっかくCF表をいただいたので、10年後に私がパートに切り替えたらどうなるんだろ？とか、毎年旅行に行ったらどうなんだろ！と遊んでみましたが、 ※はい、そのように 自分でシミュレーションして、 将来を確認してみることができるのが、 キャッシュフロー表です。意外とお金が減らない…（笑） ※根拠を持って、将来の不安が消えてしまいます。子供も増えず、マイホームも取得しない現状であれば、余裕のある暮らしができそうですね。 ※私の目からは・・ 子供が増えたって、 マイホーム取得をしたって、 余裕の暮らしができそうに見えます。 ※だって、こんな生涯ですよ。あと、夫婦どちらが死んでも保険は必要ないことが確認できてよかったです。保険嫌いの両親の影響で、保険は自動車保険と自転車保険しか入っていませんでした。 ※基本的に、フルタイムの共稼ぎであって、 キリギリス家計でない・・のであれば、 子供が一人二人いても、 夫婦共に生命保険は不要なものです。 その他大勢の「ゾンビ」さん達には分からない でしょうけど・・。周囲からは変人扱いされてきましたが、武田様に「おバカさん！」と言われずに済みました（笑） ※根拠を持って、確認することができました。 「周囲と同じなら安心♪」・・と、 生命保険に入りまくっている おバカさんは、 自分の頭で考えることをしません。 とにかく 廻りと同じなら 安心なんです。 思考停止状態の大群です。 しっかり洗脳され切った ゾンビ集団です。 相手にしないことです。うろ覚えの知識ですが、寝たきりなどの状態になって働けなくなった場合も障害年金をもらえるのですよね？（よく保険のCMで不安を煽っていますが…） ※きちんと「年金保険料」を払っていれば・・ 働けない状態になった時から、遺族基礎年金や 遺族厚生年金が、一生 もらえます。 各種の病気やケガに対応しています。 （ 自分でキーワード検索してみましょう ）老後も、不安でしたが問題なく…というか、確定拠出年金≒退職金のことだと思い込んでいたので、今回調べてみて別でもらえることにビックリしました。 ※できるだけ多くの人に不安を感じてもらえば、 ビジネスがやりやすくなる・・という業種は、 いくつもあります。 根拠のない不安を より大きく感じてもらえば、 売れる商品が いくつもあります。 敵の思うつぼにならないための、生活設計です。 根拠を持って 将来を考えるための、 キャッシュフロー表作成です。現役時代に老後の心配している場合ではないなと思いました。 ※キャッシュフロー表を根拠に、 そのような思いに至ることができました。ちなみに、自分でシミュレーションする際に、収入が変わるともらえる年金額も変わると思いますが、ざっくり計算する方法はありますか？（もしくはいただいた表の どこをいじればいいのでしょうか？） ※参考までに、日本の年金制度や、 もらえる年金額のザックリ計算の方法を 示しておきます。 自分で ザックリ計算できるようになりましょう。 まず、日本の年金制度を理解しておきましょう。 国民年金（基礎年金）と厚生年金は、 まったく別の扱いになります。 ※もらえる年金額の計算は、厚生年金と基礎年金では、 全く別に、それぞれの計算を行ないます。 しっかり、理解しておきましょう。 ※ザックリ計算は、以上のように行ないますが、 今回の現状診断の資料をいじって・・ もっと正確に・・ということになれば、 記事の面上で簡単に説明することはできません。 送っている「現状診断」をプリントアウトして、 特に「年金の計算」のページを読み込んで、 ある程度 理解した上で、 佐々木FPあてに電話して説明を受けてください。 （ 平日の10時～15時 ） よろしく、お願いします。 最後になりますが、改めて現状診断ありがとうございました。次は一番懸念の、マイホーム取得シミュレーションに進みたいと思います…子供が増えてからの状態も気になりますが、まずは現状でどうなるかの診断をお願いできますでしょうか？ ※あれ？ 今回の現状診断で、その「診断」は すでに 終わっているんですよ。 「総評」で しっかり コメントしています。ローンをいくらくらいまで組めそうかや組んだ後の状況などを確認したいです。よろしくお願い致します。 ※「ローンをいくら組めるか？」なんてことは、 業界のペースでマイホームを考えることであって、 本質の問題ではないんですよ。 生命保険と同じで、その他大勢の発想です。 すでに キャッシュフロー表を手に入れた S家は、そういうレベルで物事を考えていては いけません。 マイホーム取得後の人生は どうなるのか？ すべては、キャッシュフロー表を根拠に 物事を考えましょう。 マイホーム取得に関しては、現状診断の 「総評」で書きましたが、 このような質問をもらうということは、 まだ しっかり 読んでいないようです。 もう一度、しっかり読んでみてください。〇マイホーム取得計画の目安は、ザックリと「住居費総額」を捉えます。現状診断時点の住居費（総合計）は、5,035万円です。（CF表より）さらに 最後（妻の死亡時点）の貯蓄残高は、1億289万円です。（同上）合計額は、1億5,324万円です。★『マイホーム取得での住居費総額』 ＝『土地代＋建築費＋諸費用＋ ローン利息＋固定資産税総額＋リフォーム代』の合計額が、1億5,324万円 以内に納まれば、現在の生活レベルのままで住宅取得が可能だということです。楽勝に見えます。 ※これが、S家のマイホーム取得に関する「現状診断」 なんです。 キャッシュフロー表を元に、しっかり理解しましょう。 ・・で、マイホーム取得シミュレーションに進みたい ということであれば、案内の通りです。 マイホーム取得でも、第2子でも、 意思表示してもらえば、シミュレーション専用の ヒアリングシートを 添付送信します。 （ 今度は 簡単な ヒアリングシートです ） よろしく、お願いします。2021.5.14 現状診断 終了。 ※現状診断で作成した資料を掲載します。 フルタイムの共稼ぎ夫婦と幼児の3人家族です。 キャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※下は、グラフの根拠になるキャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 読者の皆さんも、参考にして自分の キャッシュフロー表を作ってみましょう。 ※現役の拡大。右端がその年の貯蓄残高。 ※老後の拡大。右端が その年の貯蓄残高。 ※キャッシュフロー表作成のためには、 年金手取り額の計算が必須です。 以下のように 行います。 まず、夫の分。 ※そして、妻の年金。 ※で、老後は夫婦で以下のようなカタチで 年金を受給することになります。 ※この年金手取り額を キャッシュフロー表に 落とし込みます。 ※このように、年金手取り額を自分で計算できれば、 キャッシュフロー表完成は、目の前です。 がんばって 自分たちのキャッシュフロー表作りに 挑戦してみましょう。 各種業界に振り回されない・・ために。 お金に振り回される人生にならない・・ために。 ※夫婦それぞれの死亡保障（生命保険）は 必要でしょうか？ きちんと確認してみましょう。 必要資金と手当て可能資金と 比べっこします。 ※手当てできるお金の方が、はるかに多い。 夫は 死亡保障がいらない・・ということです。 ※次に、いま妻が死亡したら・・ ※やはり、手当てできるお金の方が はるかに多い。 結局、夫婦ともに 死亡保障は不要だということです。 「保険屋さんにだまされてはいけない。」 ということが、実は 現実に よくあります。 ※今のお話は、あくまで 現時点での結論です。 将来は どうか？ たとえば 子供の教育費がかかりそうな時期は？ ということで、20年後をチェックしてみましょう。 ※・・ということで、Sさん夫妻の場合は、 現時点でも 20年後の時点でも 死亡保障は不要、 一生 生命保険は不要だということです。 基本的な考え方、構造を理解しましょう。 保険屋さんにだまされないように・・。 将来に渡って お金をたれ流さないように・・。 ※具体的な計算。 もし 亡くなってしまったら、その後・・ 「必要になるお金」と 「用意できるお金」の 比べっこ、具体的に計算してみましょう。 まず、夫が 亡くなったら・・ （ 現時点と20年後の時点で計算します ） ※現時点でも 20年後の時点でも、 手当てできるお金の方が、はるかに多い。 夫は 生涯 死亡保障がいらない・・ということです。 次に、妻も同様に計算します。 ※結局、夫婦ともに生涯 死亡保障は不要だという ことです。 保険屋さんにだまされてはいけない。 基本的な考え方、構造を理解しましょう。 必要額をグラフにすると、こうなります。 ※夫婦ともに はるかに マイナスで推移します。 逆立ちしたって 生命保険は不要！！ ・・と、いうことです。 保険屋さんにだまされないように・・。 将来に渡って お金をたれ流さないように・・。 地に足をつけて、きちんと 生活設計しましょう。 ※マイホーム建築に興味がある方へ。 本ブログ トップ画面の右帯に、 「ギャラリー 賃貸の人生 持ち家の人生」 という事例集で、 以後の人生を確認できます。 ・賃貸のままでの生涯。 ・住宅取得をした場合の生涯。 住宅取得で同じ夫婦の人生がどう変わるか？ 確認してください。 （ 大きな画面で 鮮明に見えます ） ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/07
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建築費は 後払いの3分割に♪ 社長のご厚意？
社長のご厚意で、後払い方式にして頂きました♪ ※それ、特別な事ではありません。 出来高払い方式で 普通の事です。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員のOさん（50代） （ 住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。2024.3.6 実行支援料金：10万円/年 入金。家族構成夫:50代 妻：40代 子：小学生愛犬：Rくん10歳メールをいただきました。2024.10.5武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 本日、無事に契約いたしました。 ※無事終了、おめでとうございます。引き渡し予定日が6月中旬と、予想よりも遅く残念ではありますが、 ※今からだと、そうなっちゃうでしょうね。慌てて雑に施工されても良いことはないので仕方ありませんね。 私も、ここにきてようやく大人の落ち着きを醸し出せるようになりました（笑） ※醸し出ています。社長のご厚意で、支払いに関してこちらに寄った形の契約書を用意してくださっていました。 基礎完成 上棟 完成の3回で支払い回数は変わりませんが、後払い方式で、それまでにかかった金額のみの支払いで対応していただけることになりました。 ※はい、「出来高払い」ということです。 特別な事ではなく、実は 普通の事です。基礎完成が12月末頃とのことでしたのでローンの申し込みも慌てずに済みますし、つなぎ融資の金額もかなり抑えられるのでとても助かります。 ※そんなに感謝するほどの事ではなく、 業界では 普通のことなんです。完成保証について随分前にお伺いしたのですが、それを覚えてくださっていて、利用する瑕疵保険会社では完成保証がないという理由でこのようにしてくださったそうです。 ※住宅建築での「完成保証」は、 無いのが普通です。 請負契約で「完成保証」をしている 建築業者は ありません。 また、「完成保証」は「瑕疵保険」の 守備範囲外のことです。 （ いざという時には 役に立つけど ） 「このようにしてくださった」 （ 3分割した出来高払いにした ）のは、 特別な事ではなく 普通の事なので、 私たちのために「してくださった」と 感謝の意を示すような事ではありません。 よくしてもらった と感じているなら、 工務店さんの説明や言い回しが上手で、 うまく事が進んでいるという事です。引き渡し時期が延びたことも理由の1つのような気もしますが（笑） ※ ・・。色々な物が値上がりしているので、こちらも物の選定を早めに済ませることで協力できたらとお伝えして帰宅しました。 ローン申し込みまでに全ての選定を終えることが目標です。早速明日、建具と床材の選定に行ってきます！ ※今は 楽しくてしょうがない♪ そんな時期です。武田さんのブログ更新も楽しみにしています。過去の会員さん方のお陰で、我が家の棟換気も無事変更できました。こちらから発信しないと提案されないことも多いので、疑問に思ったことは都度確認しようと思います。以上、無事に契約を終えたご報告でした。それでは、また何か進展がありましたらご報告いたします。 ※しっかり 準備をして、 しっかり 物事を進めてきました。 今後も 家造りを 楽しんでください。 ※《 4プランと仕上表 》 平面・立面・什器・外構の4プランと、 詳しい仕上げや設備を記した仕上表。 まったく同じ資料を各工務店に渡して、 「提案と見積もり」をしてもらいました。 ※O家が今回の家造りで、 建築業者選びのために 各工務店に 送ったマイホームプランは以下です。 ここまで整えるのに 約3カ月半かかりました。 ※「配置・外構プラン」 ※「平面プラン」 ※「立面プラン」 ※「什器プラン」 造り付け収納や家具です。 ※「仕上表」 ※立面イメージです。メールをいただきました。2024.10.4武田つとむ 様 ご無沙汰しております。 Oです。 ようやく秋らしくなり、過ごしやすくなってきましたね。 ※こちら 北東北から見たら、 そちらの方は まだまだ暑そうな イメージですが・・・。いよいよ明日、工務店さんと契約することになりましたので、ご報告のメールをいたしました。 ※いよいよですね。本当に大丈夫なのか心配で落ち着かず、見落としがないか図面や資料を確認しながら過ごしております（笑） ※あいかわらずの心配性のようです。今日、過去のブログで棟換気についての記事を読み、慌てて工務店さんに確認しました。屋根の端から端まで施工していただくことになりました。 ※「棟換気」は、以前は屋根の一部 だけで施工されていましたが、 「端から端まで施工」した方が 当然 通気効果がいいので、 （ 余分にお金はかかりますが ） 家の健康のため、人間の健康のために、 棟全体の施工が好ましいです。 が、建築業者によっては そのような認識が無いところもあるので、 こちらから言わないと 旧態依然のままという場合もあるので、 あわてて Oさんは確認した のだと思います。出来るだけ誤差のないようにと思い、ショールームをまわってキッチン、トイレ、浴室の見積もりは済ませました。要らないものは全て省いているので、当初の見積書から下がり続けています（笑）キッチンのショールームでは、いくつかグレードアップしたものもあるのに金額が下がっていたので、入力を間違えてしまったのでは！？と、担当の方が慌てて再確認されていました。 ※担当者、一瞬 不安になった？室内ドアなど選ぶもので多少増えると思いますが、エアコン3台、カーテンを含んで、最終的には2800万程で落ち着くと予想しています。 ※びっくりです。 3000万円オーバーで落ち着くものと 思っていました。 ずいぶん しっかり絞り込んだようです。ひとまず明日、契約をすることで一区切りつけることができます。 ※ということは、今日 請負契約ですね。 Oさんも 工務店さんも 一安心です。ここまで武田さんには本当にお世話になりました。ありがとうございます。 入居できるまでは落ち着かない日々が続くと思いますが、楽しみながら進めていきたいと思います。また何かありましたら、ご相談させてください。よろしくお願いいたします。 ※何やら・・・これまでの 追い込まれて 切羽詰まったような いつもの文章とは違って、 今回は 解放されたような おだやかな文章になっています。 人生最大の買い物の大変な作業の連続で、 病気になる事もなく ここまで来ました。 よかった、よかった。 本日の契約、無事に終わりますように。メールをいただきました。2024.9.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 何とか、暑さに負けずにやっております（笑） ※日本中で猛暑日が長期間 続いたり していて、Oさんの所もすごいようです。 よく 皆さん 生きていますね。 岩手は北東北なので、例年より暑い とは言いながらも、東日本や西日本に 比べたら たかが知れています。昨日、工務店さんで打ち合わせをしてきました。建築現場は、この暑さでなかなか作業も捗らないようで、大変そうです。 ※メインの工事期間が冬場になるので、 仕事はしやすいと思います。 岩手のように 冬場が寒いところでは、 逆に冬期間の工事は建て主に嫌われます。 凍結する時期の基礎コンクリート工事は リスクが高いからです。図面をデータでいただきましたので、添付いたします。こちらの図面で、ほぼ確定となります。 ※やっと、落ち着いたようです。 2～3社競合のころは大変でした。見積もりに関しては、まだ小さな変更がありますが、3000万を少し超えるくらいで落ち着くと思います。 ※良かったです。靴洗い場のグレーチングについては、こちらでは一般的ではないようなのでやめることになりました。ガーデンパンでのプランになっていますが、用途が水やりや洗車ですので、立水栓のみに変更しようと思っています。 ※まあ・・靴洗い場の枡やグレーチングは、 排水を配管を通して処理するのではなく、 浸透枡を置いて 地面に自然浸透 させるだけの仕組みですが・・・。昨日、1階のエアコンについて2点提案がありました。①神棚の位置を変えて、 南側にエアコンの取り付けをした方が 効率が良い。②リビングのエアコンのみで キッチンまで涼しくするのは難しいと 思うので、念の為キッチンにも スリーブとコンセントを付ける。神棚の位置より、エアコン効率のが気になりますので、そのようにしようと思います。 ※建物の外観をケアしながらであれば、 いいと思います。 Oさんの家のメインの外観は 南側、 道路から見える外観です。 エアコン設置の際の室外機の位置が 重要です。 普通は「家のメインの外観」部分に 室外機は置かないのが 一般的です。また、キッチンにエアコンの案も、本当にエアコンの効きが悪かった場合、特に夏場は困りますし、1台でフル稼働するより良さそうなので採用しようと思います。 今後のスケジュールとしては、次回の図面修正で問題がなければ10月初めに契約して、10月末〜11月初めには着工できたらと仰っていました。当初は来年のGW辺りに入居予定でしたが、難しそうですよね…。 ※そうなりそうですね。今は、5月中に入居できたらくらいで考えています。こちらの都合で遅れたというのもありますし、 ※工務店 数社の競合で 日数がかかりました。今更慌てたところで致し方ないと思っています。仕事をセーブしたり、周りに助けてもらいながら頑張るしかないですね（笑） ※そのように考えることができるのなら いいことです。 気軽に行きましょう。残暑が厳しい日が続いておりますが、武田さんもお気をつけてお過ごしください。 ※こちらも 日中はそれなりに暑いですが、 もう何日も前から 夜には 虫の声の合唱が聞こえています。大谷さんの記録がどこまで伸びるのか楽しみですね。 ※今日も 1盗塁してくれて、 『 48-49 』になっています。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※もう これからは あせる事もなく、 楽しみながら じっくり 家づくりをしてください。メールをいただきました。2024.9.11武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ※しばらく 音沙汰がなかったので、 長引く残暑でダウンしてしまったのかと 心配していましたが、安心しました。色々とご心配をおかけしました。先週末、プロパー提案の銀行さんと夫婦で面談いたしました。 心配していた連帯保証人の件ですが、実際には連帯保証人ではありませんでした。書類も確認させていただき、物上保証人と明記されておりました。 物上保証人に関しては、他行でも説明がありましたので納得しております。お騒がせしてしまい、お恥ずかしいかぎりです。 担当の方にも、「そんな騙すようなことをしたら、 自分の首が飛んじゃいますよ」と、笑われてしまいました。 土地購入でお世話になった不動産屋さんにも住宅ローンのことを相談したところ、プロパーの場合、住宅ローン減税が受けられるのか確認した方が良いとの助言をいただきました。 プロパーでも、プロパー住宅ローンというものなので、減税についても問題ないと分かりました。繰り上げ返済で早々に完済する予定であれば、保証会社を入れた方が保証料の返金があり、事務手数料として支払うより良い場合もあるそうなので、保証会社を入れる場合の事前審査もお願いしました。 他行でも、普通の住宅ローンで事前審査の申し込みをしまして、無事に通りました。 最終的には、契約前に再度金利等を確認して決めたいと思います。 ※了解しました。先週、工務店さんとの面談がありましたが、修正データがまだ届いておりません。届き次第、メールいたします。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※もうすでに 9月も中旬に差し掛かろう としてていますが、 まだ契約前ですよね？ 来春の完成・入居、大丈夫でしょうか？ ぜんぜん話は違いますが・・・ ドジャース対カブス 1階の裏、 大谷が47号ホームラン！ （ 47-47 達成！ ） この回だけで ドジャース 4ホームラン！！ すごい ゲームになっています。メールをいただきました。2024.9.5武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 プロパー融資の銀行とは、週末に夫婦揃って面談することになりました。連帯保証人が気になるので、普通の住宅ローンでの案内もしてほしい旨は伝えました。それから、以前訪問した地方銀行に話を聞きに行ってきました。 プロパー融資は、好条件で借りられるプラスのイメージで合っているそうです。条件など見ても、正直こちらよりもメリットは大きいと思うと仰っていました。 ただ、私が気になっていた『連帯保証人』に関してはやはり疑問に思われていました。共有名義の場合、担保提供者や物上保証人になるのが一般的なので、そちらでできないか聞いてみた方が良いとアドバイスをいただきました。 ※おかしなアドバイスです。 相手が素人だから適当な事を言ったのか？ あるいは言った本人が無知なのか？ あり得ないアドバイスです。 「連帯保証人については疑問」？ プロパー融資なら連帯保証人は当たり前です。 普通の住宅ローンであれば、 保証会社の保証を得て銀行は融資しますが、 （ 万が一の際は保証会社が引き受ける ） プロパー融資では 保証会社は係わらず、 銀行自身がリスクを背負うことになるので、 万が一に備えて「連帯保証人」が必用です。 また、 仮に住宅ローンが返済できなくなっ場合、 競売にかかるまでの猶予期間は・・・ 〇普通の住宅ローン：1年ほど 〇プロパー融資：2ヶ月ほど 普通の住宅ローンの場合は、 対策を考えたり 実行したりの時間があるが、 プロパー融資では 容赦がありません。 銀行員の おかしな説明に耳を傾けていないで、 （ 聞けば聞くほど 洗脳されるだけ ） 自分の頭で考え、きちんと目を覚まして、 「普通の住宅ローンを利用したい」 と伝えればいい、それだけのことです。こちらの銀行では、もちろん普通の住宅ローンで事前審査をお願いする予定です。土地の売主さんとの件も不動産会社に問い合わせしました。売主さんが法人のため、売却した土地が住宅用地でないと判断されると税金が高くなってしまうので、1/100でもいいので共有名義にしてほしいとのお願いだったそうです。 ※意味不明な説明です。 購入者が単有だとなぜ住宅用地でない と判断されるのでしょう？ 共有だとなぜ住宅用地になるのでしょう？ただ、契約書があるわけでもなく、口頭でのお願いです。こちらの事情もお伝えして、週末の面談までに先方に確認して貰うことになっています。工務店Ｆさんよりプレゼンの準備が整ったと連絡がありましたので、明日伺ってきます。データでも資料をお願いするのを忘れないようにしますね！ それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※そちらの金融機関や不動産屋さん・・・ 私には理解できない 色々な 不思議な説明が行き来しています。メールをいただきました。2024.9.4武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。プロパー融資というものの認識が私とは真逆なもので驚いています。 ※物事の認識は、当然のことですが、 販売者側と消費者側では真逆になります。 「利益相反関係」と言います。 売る側によって、上手に洗脳されていた ということです。 私たちは資本主義経済の中で生きています。 どの業界であっても・・・ プロの話をそのまま真に受けてはいけません。 程度の差はあっても・・・ そこには「売るための誘導」があります。 少年少女のようなピュアな心ではなく、 一定の警戒心を持ちながら、 話を聞く必要があります。説明を聞いて、どちらかというと好条件で柔軟に対応していただけるイメージでした。 ※プロなら お客様を上手に導きます。 プロが素人を洗脳するのは、 そんなに難しいことではありません。また、一般的な住宅ローン案内をしてもらっているつもりでいました。 ※大丈夫ですよ♪ 何にも問題ありません♪ 心配する事なんてありませんよ♪ 普通のことなんですよ♪ 上手なトークで その気にさせます。 ぜんぜん 普通のことではないんですが。利率も、地方銀行では一般的な数字だと思いますし、ネットで確認したものと同じでしたので…。 私もプロパー融資について色々調べました。調べてみて、連帯保証人が必要なのではと思い、怖くて心配になったので、事前審査の書類をお渡しする際に質問しましたが、その時は必要ないと言われました。お願いされたのは、土地の共有名義が分かった後です。 担当の方の説明では、「調べたら土地が共有名義になっているので、 もし万が一競売という事態になった時、 土地の半分は売らないと言われたら困るので…。 どこで借りても共有名義であれば 連帯保証人になる必要があると思います。 連帯保証人か債務保証人になる必要が ありますが、 今回は土地の持ち分だけのことなので、 連帯保証人で良いと思います。」といった説明でした。 てすので、夫のみが記入した事前審査書類を提出後に連帯保証人が必要との連絡があり、上記の説明を受けて記入した次第です。連帯保証人か債務保証人で記入欄が分かれていたので、債務保証ではないと安心してしまいました…。 明日、フラット35を含めて、返済プランの提案を受けることになっていますが、別日に夫も同席して面談してもらうことにします。 ※わざわざ イレギュラーなローンを検討 なんてしないで、 一般的によく知られ、利用されている 普通の住宅ローンを選べば、 まったく不安を感じる必要はありません。 他行では、現居マンションの残債だけがネックでしたので、普通の住宅ローンで案内していただけると思います。 ※ネックが無くなったんですよね？ であれば、こころおきなく 普通の住宅ローンを選びましょう。問い合わせたところ、土日の予約が埋まっておりましたので、私一人でになりますが今週の平日に面談をして、事前審査の書類をお預かりする予定です。連帯保証人についても、本当に必要なのか伺ってきます。 何となく心配なので、他の銀行でも事前審査をした方が良さそうですね…。 ※普通の住宅ローンの・・・ですよね。土地購入の際、売り主さんからあった共有名義のお願いですが、不動産会社の担当の方を介して受けました。『土地は共有名義で建物が夫単独になると、 私名義の土地の分は 売主さんの支払う税金が高く なってしまうので、協力してもらいたい』といった内容だったと思います。 ※不思議な話です。 譲渡所得税の話だと思いますが・・・ 買主が単有だろうが共有だろうが、 売主の譲渡所得税に どうして影響するの？ なぜ買主がコストを負担して 共有登記にしなければならないの？ もっと具体的な理由が分からないと 不思議な話でしかありませんが、 Oさんは 文面程度の内容しか 認識が無いでしょうから、 これ以上は どうにもならないでしょうね。完全に売主さんの都合の話なのですが、建物を共有名義にしても特別支障はないと税務署にも確認してきたと担当の方から言われたことや、その時は100万くらいなら都合もつけられると思い、了承した次第です。 ※「共有名義にしても支障がない」 とは、何について支障がない のか？ 「100万ぐらいなら都合が」 100万円分、何をしたのでしょうか？ まあ、過ぎてしまったことで、 これからではどうにもならないだろうから、 もう しょうがありませんが。先方の都合のことだったので、税金の詳細に関してはあまり記憶になくて…。不動産会社が定休日でしたので、明日にでも担当の方に確認しておきます。なかなかトントン拍子に事が進まず心配事も尽きませんが、一人で抱え込まず、武田さんにも相談しながら進めてまいりたいと思います。よろしくお願いいたします。 ※これまで 40数年にわたって 個人の方々の建築をお手伝いしてきて、 （ マイホームやアパート ） マイホームの建築で 普通の住宅ローン 以外のローンを利用するケースには かかわったことがありません。 一般的な住宅ローンを利用していれば、 想定外の事や こんなはずじゃの様な事を 経験せずに済むと思います。 以下は、他の方のサイトの情報です。プロパー融資とは？保証会社を介さない金融機関との直接契約の住宅ローンの事プロパー融資（プロパーローン）は金融機関にとってリスクが高い プロパー融資のメリット審査が通りやすい保証会社に支払う保証料がかからない自分にあった形態の住宅ローンを契約できるブラックリストに載っている人もプロパーローンなら審査が通るかも プロパー融資のデメリット住宅ローンの金利が高くなってしまう連帯保証人が必須 少額の融資に制限されてしまう可能性が高いプロパーローンで住宅購入するにはある程度自分でお金を用意する必要がある プロパー融資がおすすめな人ローン金利を抑えたい人事業が軌道に乗っていてさらに拡大したい人自己資金が多い人メールをいただきました。2024.9.3武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 紹介された銀行さんでは、プロパー融資というもので案内していただいています。 ※今回初めて聞きましたが・・・ そういうことだったんですか。 私の認識の中では プロパー融資は、 普通の住宅ローンを組めない、 特別な事情がある人が駆け込むローン、 そんな印象です。 住宅ローンというよりも、 アパート建築とか事業向けローン、 （ 融資手数料も金利も高い ） そんな印象です。 健康上の理由で住宅ローン融資が 不可な人は フラット35、 さらに他の事情で住宅ローン融資が 難しい人は・・・？ の逃げ込み先が プロパー融資、 そんな印象です。 普通の住宅ローンを利用できない 事情を詳しく聞いていないので 何ともコメントしようがありませんが、 普通の住宅ローンの方が 融資コストや金利面でも有利だし、 連帯保証人も不要だし、好ましいです。そのため、つなぎ融資という形ではなく、着工の時点で専用口座に全額入金してもらい、そこから都度支払う方法になります。ローンの支払いが早くから始まりますが、元金込みが大変な場合は、利子のみの対応もしていただけるそうです。 ※銀行にすれば・・・ 高い融資コストや高い金利などの 各条件さえ のんでもらえれば、 色々な対応はさせていただきます、 ということになります。保証会社はつけなくてよいそうなので、保証料はかかりませんが、 ※普通の住宅ローンではないので、 当然のことです。 保証会社がリスクを背負う普通の 住宅ローンとは違い、 銀行自身がリスクを背負います。事務手数料は2.2%かかります。（昨日伺ったら、手数料も 少しお安くしてもらえそうです。） ※事務手数料と少し高い金利が 銀行の儲け部分です。抵当権は土地建物につきます。 ※当然ですね。ただ、土地が共有名義になっていますので、私が連帯保証人になる必要があります。 ※妻が連帯保証人になるのは、 共有名義になっているからでは ありません。 プロパー融資で 夫が主債務者で あれば、妻が連帯保証人になるのは 絶対条件です。 夫婦が同列で債務を背負います。債務保証ではないので、何事もなければ心配ないとは思うのですが、 ※もろ、債務保証です。 銀行が「債務保証ではないですから」 のような ウソの説明をしましたか？単語のイメージが重すぎて（笑） ※単語のイメージ通りなんですよ。 銀行の気楽な説明イメージは置いといて、 自分で調べてみましょう。 キーワード「連帯保証人」土地購入の際、売り主さんの税金の都合で、私も多少でいいので出資をして、建物も共有名義にしてほしいとの申し出がありました。 ※ ？？？ なぜでしょうか？ 売主の税金の都合？ もう少し詳しく教えてください。 聞いていなかった 不思議なことが 起きているようです。その時は特に問題ないと思いましたが、ローン完済に予定外のお金を使ってしまったので、出来ればやめておきたいと思い、今週末に不動産屋さんへ相談に行く予定でいます。 こちらでは、お陰様で台風の影響はありませんでした。どちらかというと、米騒動の方が大変で。葬儀が終わり落ち着いた頃には、店頭からお米が消えていました（笑）もち麦でかさ増ししながら頑張っています！ これから自然災害も多くなると思うので、『被害にあった際に再建できるよう、 堅実なお値段で建築しよう！』と改めて思いました。豪華なお家に住む満足感より、手持ちが多い安心感の方が自分は上なのだと家づくりで痛感しました。 武田さんにはいつもご相談にのっていただき、感謝しています。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※普通の住宅ローンが利用できない事情、 詳しく聞いていませんでしたが、 差し支えなければ 教えてください。メールをいただきました。2024.9.2武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｆさんには、はっきり決定とお伝えしてはいませんが、何となく流れで分かってしまっているのではと思います。 ※「おたくに お願いします」 と、まだ はっきりとは伝えていない のであれば、 工務店さんは 今後も緊張感を持って 対応してくれると思います。 はっきり伝えて「おんぶにだっこ」 状態であることが分かれば、 ハウスメーカー任せで建築した 世の中の大部分の人たちと同じで・・・ 「釣った魚にエサはいらない」 そんな扱いを受けることになります。 （ 表面には出してきませんが ）住宅ローンの銀行探しに難儀しているのを面談の際にチラッとお話したら、取引先の銀行の方に相談されたようで、 会社で一緒に提案を受けてきてしまいました…。 まずかった…でしょうか？ちょっと色々重なりすぎて頭が追いついていなかったかもしれません…。 ※いいと思いますよ。 工務店も複数を比較検討した方が いいように、 銀行だって 決め打ちしない方が いいのは当然です。 金融機関によるサービスの違い、 しっかり確認しましょう。実は、現居マンションの残債が少し残っている為に住宅ローン相談が難航していました。 ※はい、以前にも聞きましたが・・・ 銀行にとって、1本の住宅ローンを 取れるか取れないかは非常に大きいです。 原理原則はこうで 対応が難しい なんて言っていても、 「他行では こんなことができる」 って言っていましたけど と伝えたとたん、 「ちょっと待ってください」 上司と打ち合わせて何とかできるように 工夫してみますので お時間を下さい！ なんてことになるかもしれません。 他行で聞いた話をそのまま伝えて みるのもいいかもしれません。生前贈与でいただいた子供名義の預金には手を付けないつもりでしたが、収入印紙と借用書を用意し、子供から借りるということにして、そちらは完済予定です。 ※お金に関することは、たとえ 親子でも きちんと書類を交わして・・・。完済できればスムーズに案内出来ると伺ったので、取引先銀行にお任せするのではなく、他行にも再度伺う予定です。 ※総合的な取引もある取引銀行の方が 使い勝手はいいでしょうから、 他行が言っていることを伝えてみる のも、有効な作戦だと思います。紹介された銀行ですと、事前に融資を受けられるので、つなぎ融資よりも低く抑えられそうですが、『何か裏があるのでは？』と疑いながら、慎重に進めている…つもりです。 ※ ？？？ 「事前に融資が受けられる」？ 抵当権の設定なしに・・・ですか？ ありえないことですが、 もう少し詳しく内容を確認できませんか？あれこれ考えてパンク寸前ですが、やれることを着実にこなすしかないですね。 ※一人で考えこんでいると パンク！ します。 夫なり 友人なり 知人なり、 愚痴をこぼす相手が無いと パンク！ します。 このブログでも、もちろんいいですよ。新居で安眠できる日を心待ちにしながら頑張っています（笑）ひとまずご報告でした。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※連日のテレビニュースを賑わした 台風10号では、建築場所付近は 何の影響もありませんでしたか？ 台風10号が 日本上陸するかしないか という時期にも関わらず 我が盛岡では 大雨になりました。 場所によっては かなりの被害に・・・。 私の自宅付近は幸い 水害とは無縁ですが。メールをいただきました。2024.8.31武田つとむ 様 ご無沙汰しております。 Oです。 ポリープの除去手術が無事に終えられたとのことで、安心いたしました。 ※ありがとうございます。通院や検査などはもちろんですが、待ち時間は本当に大変ですよね。 ※ホントに・・・。こちらも急なことで色々と大変でしたが、とりあえず一段落といったところです。 ※本当に急な事で ご苦労さまでした。工務店B、Eさんには、お断りの連絡をしました。 ※わお。特に工務店Bさんはどうお断りするかが悩みどころでしたが、「生前、ほぼ決定したときに 他社さんの図面で報告 していたので、申し訳ありませんが…」と、故人の力を拝借して円満に終わりました。 ※これでは、さすがの 工務店Bさんも、 抵抗とか 切り返しとかのしようも なかった、ということでしょうね。決定した工務店Ｆさんとは ※その「決定した」事実、すでに 工務店Fさんに伝えたのですか？先週面談をして、図面などの修正待ちです。図面の修正箇所としては、以外になります。 子供室北側の窓を上げ下げ窓に変更 子供室東西の窓の幅を狭いものに変更 子供室収納部分を表記 キッチン北側の窓を1つに変更 浴室窓を東側から北側に変更 1階階段部分に支柱を設ける 屋根を横葺きに変更 断熱材をグラスウールに戻す また、以下のものは減額のためやめることにいたしました。 ・塗り壁・シャッター・カーポート・機能門柱・東側の境界フェンス 磨き丸太も階段の支柱があるので邪魔になると思い、やめることにしました。 ※あら～ 当初の計画からあった この家のシンボルが・・・。 また、キッチン背面収納、エアコンと一部カーテンも除外して見積もりしていただくことになっています。 また修正図面が届きましたら、武田さんにもご確認していただければと思っています。よろしくお願いいたします。 ※工務店Fさんには・・・ 「残った2社で、ウチか相手か、 いよいよ ここからが最後の勝負だ！」 と 思ってもらっている、 『 契約直前まで 比較検討している 』 そんな理想的な状況で 工務店さんには 作業をしてもらっている ことを祈ります。メールをいただきました。2024.8.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 冷静に再度考え、やはり１度決めた工務店Ｆさんにしようと思います。・後継者問題・棟換気・地盤調査 などの不安要素もあって二の足を踏んでしまいましたが、他社さんでもそれぞれ不安要素はありましたし、北側斜線の問題の際に一番信頼できる対応をしていただけたところで決めました。心配なところは、武田さんにも確認しながら進めていけたらと思っています。よろしくお願いいたします。 ※きちんと真剣に 色々な角度から 各社を検討したからこそ、 浮き上がってきた「不安要素」です。 家づくりをした大部分の人たちは、 このような「真剣な比較検討」なんて まったく行っていないので・・・ （ ろくに考えずに まず ハウスメーカーを決めている ） 「色々な問題点に気づいていない」 「高過ぎる金額に気づいていない」 まま建てて そのまま住んでいます。 （ おバカさんです ） O家では ここまで 時間をかけて、 真剣に比較検討をしてきました。 「これなら 100％満足♪」 などということは、無いと思います。 マイホーム建築に限らず、 人生の色々な局面での選択では、 「より ベターな選択をせざるを得ない」 ということが何度かあると思います。 より ベターな選択をしましょう。銀行の件ですが、もちろん土地を現金で購入済みであることは伝えました。ですが、メインバンクでは、「ローン審査は問題ないと思うので、 つなぎ融資は他行でしてもらう形になる」と案内されました。 ※「つなぎ融資は他行でしてもらう」？ ？？？ 意味不明です。 ネットで来店せず完結するローンを希望する方が多いので、私共のように店舗へ相談に来る人は少ないみたいです。 実は、身内に不幸がありまして…。今週末、別の銀行に行く予定をしておりましたが、ちょっとそれどころではなくなってしまいました。落ち着くまで少なくとも数日は、家のことは進められないと思います。 ※御身内に御不幸が・・・。 お悔やみ申し上げます。 もちろん、マイホームについては 中断でしょうがないことです。工務店B、Eの2社に関しては、合間をみてお断りのご連絡をする予定でいます。 ※B社、それでも食い下がってきそうです。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※また Oさんが動き出したら、 それに合わせて対応したいと思います。メールをいただきました。2024.8.15武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 台風は大丈夫でしたでしょうか？ ※水害を受けるような場所柄ではない ので、何の問題もありませんでした。地震も多くて不安だらけのお盆休みになってしまいましたね。 ※お墓では どしゃ降りで、 線香もろうそくも使えず、 花だけたむけて拝んでおしまいです。お盆休み前に急遽図面修正となった工務店Ｅさんですが、この修正で増額となった分の支払いは結構ですとメールが届きました。ですが、修正前の金額もわからないままですし、 ※そのことを伝えて 確認してみたら いいと思いますが・・・。プランの確定も先になりそうなことから、やはりお断りしようと思います。先週末、工務店Bさんとの面談に行ってきました。プランが大幅に変更されていましたが、使い勝手は良さそうです。 ※普通に 2階に子供部屋があり、 そのほかに 小屋裏収納がある、 という 一般的なプランです。 小学生にとっては 元々希望していた プランです。見積もり額も、3729万→3366万になりました。 ※300万とか400万とか、 簡単に吹っ飛んでしまう業界です。ただ、こちらが減額手段として考えていた、①カーポート②機能門柱③東側の境界フェンスの3つを無くしての金額です。 ※余裕はありません。 ※南北に長い建物に屋根をかける場合、 東西流れの切妻屋根が 合理的です。 が、 工務店Bの提案は、南北流れの屋根にして、 ・北側斜線制限の回避 ・小屋裏収納空間の確保 を行っています。 このようにすれば当然、 屋根面積も外壁面積も大きくなってしまうので、 材工共増えて 金額が増すことになります。 （ 当たり前 ）こちらでこれ以上の大幅な減額は難しそうと判断し、その場でお断りしようと、・予算は3000万ほどで考えていたこと・こちらの資金が潤沢ではないので、 御社の仕様では建てられそうもないことをお伝えしたのですが…再度、希望に近くなるように子供室の修正と、こだわりだった断熱材などの変更等で減額できないか考えたいとの提案がありました。22日に連絡をするので、それまで他社との契約は待ってほしいと…。 ※この辺のやり取りや言い回しは、 「この人は 元ハウスメーカーだろうな」 という印象を受けます。 競合他社とやりあってきた営業の人 という印象です。 いわゆる「地元工務店」とは違います。 規模の小さい「2×4工法屋さん」 ということです。ただ、やってみて期待に添えないと判断した場合は、逆にお断りするかもしれませんとのことでした。(というわけで、 資料のデータをもらいづらかったのと、 また変更になる ことから図面の画像だけ添付しました。) ※木造在来工法とは 図面が全く違います。若い方が多くアイデアも豊富ですし、通気や換気などこだわってみえるので、 ※そこ、具体的に確認したい。 外壁内や小屋裏換気、 具体的にどのようにしているのか？安心してお任せできるところはとても魅力に感じています。造作階段も、柱を移動しなくて大丈夫だそうです。 完全にノーマークだったので、こだわり仕様についてもあまり調べていませんでした。・moiss（モイス）という耐力壁・2✕4 自分たちで加工・防腐、防蟻はホウ酸系のシロアリエコボロン・オリジナル遮音構造・二層構造屋根・ダクトレス熱交換システム仕様のこだわりも満載でしたが、構造に関係しそうなところは以上だと思います。 ホウ酸の防蟻や、ダクトレスの熱交換システムなど、話を聞いた時は良さそうに思えたものも、調べてみるとちょっと疑問に思えるものもありました。 それから、サイディングの提案で初めて18mmの提案を受けました！光触媒で長持ちだと提案されましたが、特殊なので、塗替えの時が大変そうですね…。個人的には、15年毎くらいにシーリングと塗替えのメンテナンスをするくらいの凹凸が少ないサイディングが良さそうだと思っています。 ほぼ決まっていたはずなのに、ここにきて、また2社で悩むことになってしまいました。 ※工務店Bさんも真剣に検討するのであれば、 これまでと同様に・・・ 「矩計図」と「仕上表」を メール添付で送ってもらってください。 構造・断熱・通気 その他の確認を しっかり行いましょう。 彼らは 気密性を強調しますが、 そのことと裏はらに「湿気に弱い」 ということがよく言われています。 「昔のことだ」と反論すると思いますが、 たとえば 新築の際・・・ 在来軸組工法は 1～2日で棟上げしますが、 2×4工法では 4～5日（1週間の場合も）も要し、 なかなか屋根がかかりません。 その間に ざあっと雨に降られたら・・・ そのまま 濡れたまま 工事をされたら・・・ 心配なことは しっかり確認しておましょう。更に、メインバンクと地方銀行に住宅ローン相談に行ったのですが、どちらもつなぎ融資は出来ないとのことでした。どうやら、大手ハウスメーカー以外はつなぎ融資の対応をしていないようです。 ※ ？？？ おかしなことです。 「全くの全額ローンの客」 として相談対応されたのでは？ 「土地を現金購入した」 ことは伝えましたか？ 土地建物総額の内、土地相当額の頭金を 用意したということになれば、 Oさんを見る銀行の評価は変わります、 というのが 一般的なことです。まだ２行だけなので何とも言えませんが、工務店の取引銀行にそのままお願いする形になりそうです…。 ※「土地 現金購入」を伝えてみましょう。また体調不良になりそうな状況ですが、何とかやっております。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※猛暑等 天気のせいで体調不良・・・は やむを得ないかもしれませんが、 マイホーム建築業者選びで 体調不良は あり得ません。 人生最大の一番楽しい事を今やっている♪ んですから。 楽しみましょう！メールをいただきました。2024.8.9 3本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 度々申し訳ありません。 工務店Ｅさんより、返信がありましたのでご報告です。 納戸申請が通るかどうかは検査機関によって変わるようです。問い合わせしたところはNGだったそうで、NGなところがある以上居室で申請した方が…ということになり、半日かけて修正した矩計図が送られてきました。 ※「居室」で申請するしかないとしても、 2階の収納の床面が一段低い計画は、 現実の生活を考えたら あり得ません。 2階フロアの床面より20㎝下がります。 階段1段分に近い段差があると・・・ モノを出し入れする際に かなり大変 なことになります。 大きなモノ、重いモノの出し入れに かなり苦労しそうです。 2階フロアとフラットであれば、 キャスター付きの台車で 収納の床から 2階ホールの床へ 流れるようにスムーズに搬出ができます。 天井高さが低いところで 腰をかがめて 重い荷物を上げ下ろしするのは、 年を取るほど 大変な作業になります。変更点としては、●屋根勾配を5寸勾配から６寸勾配に ※建築価格が増えそうです。●東西の壁厚を１０５から２００程度に 厚くすることで ※建築価格が増えそうです。 平均天井高さを２１００確保するように調整以上の2点です。 ただ、これから打ち合わせを重ねて良いものにしたいという一文から、 ※「これから打ち合わせを重ねて」 いる時間は もう無いことを伝えましょう。このプランで工務店決定の判断をすることになりそうです。前に問い合わせした屋根の増額分も返答がないままなので、これ以上の見積もりは決定後でないとしていただけないのかもしれません。何だか後半の対応が残念すぎて…。 ※工務店Eさん、現在の状況を理解 できていないように思われます。 もう工務店決定の最終盤にいる ことを伝えて、 現状のプランで建築価格はいくら になるのか？ 確認しましょう。必死な工務店Bさんの方が好感度が上がってしまいそうです。 と、ひとまずご報告でした！明日の面談についてもまたご報告できればと思います。 それでは引き続きよろしくお願いいたします。 ※最終盤に無理やり 入り込んできた 工務店Bさん、 初対面で どんでん返しできるような ビックリ提案を用意しているのか？ それとも、 ただの「時間のムダ！」で終わるのか？ 期待しない方がいい かと思いますが。メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/06
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住宅建築 請負契約 2800万円になりそうです
最終的に 2800万円ほどで落ち着きそうです。 ※3000万円超の予定が・・・。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員のOさん（50代） （ 住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。2024.3.6 実行支援料金：10万円/年 入金。家族構成夫:50代 妻：40代 子：小学生愛犬：Rくん10歳メールをいただきました。2024.10.4武田つとむ 様 ご無沙汰しております。 Oです。 ようやく秋らしくなり、過ごしやすくなってきましたね。 ※こちら 北東北から見たら、 そちらの方は まだまだ暑そうな イメージですが・・・。いよいよ明日、工務店さんと契約することになりましたので、ご報告のメールをいたしました。 ※いよいよですね。本当に大丈夫なのか心配で落ち着かず、見落としがないか図面や資料を確認しながら過ごしております（笑） ※あいかわらずの心配性のようです。今日、過去のブログで棟換気についての記事を読み、慌てて工務店さんに確認しました。屋根の端から端まで施工していただくことになりました。 ※「棟換気」は、以前は屋根の一部 だけで施工されていましたが、 「端から端まで施工」した方が 当然 通気効果がいいので、 （ 余分にお金はかかりますが ） 家の健康のため、人間の健康のために、 棟全体の施工が好ましいです。 が、建築業者によっては そのような認識が無いところもあるので、 こちらから言わないと 旧態依然のままという場合もあるので、 あわてて Oさんは確認した のだと思います。出来るだけ誤差のないようにと思い、ショールームをまわってキッチン、トイレ、浴室の見積もりは済ませました。要らないものは全て省いているので、当初の見積書から下がり続けています（笑）キッチンのショールームでは、いくつかグレードアップしたものもあるのに金額が下がっていたので、入力を間違えてしまったのでは！？と、担当の方が慌てて再確認されていました。 ※担当者、一瞬 不安になった？室内ドアなど選ぶもので多少増えると思いますが、エアコン3台、カーテンを含んで、最終的には2800万程で落ち着くと予想しています。 ※びっくりです。 3000万円オーバーで落ち着くものと 思っていました。 ずいぶん しっかり絞り込んだようです。ひとまず明日、契約をすることで一区切りつけることができます。 ※ということは、今日 請負契約ですね。 Oさんも 工務店さんも 一安心です。ここまで武田さんには本当にお世話になりました。ありがとうございます。 入居できるまでは落ち着かない日々が続くと思いますが、楽しみながら進めていきたいと思います。また何かありましたら、ご相談させてください。よろしくお願いいたします。 ※何やら・・・これまでの 追い込まれて 切羽詰まったような いつもの文章とは違って、 今回は 解放されたような おだやかな文章になっています。 人生最大の買い物の大変な作業の連続で、 病気になる事もなく ここまで来ました。 よかった、よかった。 本日の契約、無事に終わりますように。 ※O家が今回の家造りで、 建築業者選びのために 各工務店に 送ったマイホームプランは以下です。 ここまで整えるのに 約3カ月半かかりました。 ※「配置・外構プラン」 ※「平面プラン」 ※「立面プラン」 ※「什器プラン」 造り付け収納や家具です。 ※「仕上表」 ※立面イメージです。 ※《 4プランと仕上表 》 平面・立面・什器・外構の4プランと、 詳しい仕上げや設備を記した仕上表。 まったく同じ資料を各工務店に渡して、 「提案と見積もり」をしてもらいます。メールをいただきました。2024.9.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 何とか、暑さに負けずにやっております（笑） ※日本中で猛暑日が長期間 続いたり していて、Oさんの所もすごいようです。 よく 皆さん 生きていますね。 岩手は北東北なので、例年より暑い とは言いながらも、東日本や西日本に 比べたら たかが知れています。昨日、工務店さんで打ち合わせをしてきました。建築現場は、この暑さでなかなか作業も捗らないようで、大変そうです。 ※メインの工事期間が冬場になるので、 仕事はしやすいと思います。 岩手のように 冬場が寒いところでは、 逆に冬期間の工事は建て主に嫌われます。 凍結する時期の基礎コンクリート工事は リスクが高いからです。図面をデータでいただきましたので、添付いたします。こちらの図面で、ほぼ確定となります。 ※やっと、落ち着いたようです。 2～3社競合のころは大変でした。見積もりに関しては、まだ小さな変更がありますが、3000万を少し超えるくらいで落ち着くと思います。 ※良かったです。靴洗い場のグレーチングについては、こちらでは一般的ではないようなのでやめることになりました。ガーデンパンでのプランになっていますが、用途が水やりや洗車ですので、立水栓のみに変更しようと思っています。 ※まあ・・靴洗い場の枡やグレーチングは、 排水を配管を通して処理するのではなく、 浸透枡を置いて 地面に自然浸透 させるだけの仕組みですが・・・。昨日、1階のエアコンについて2点提案がありました。①神棚の位置を変えて、 南側にエアコンの取り付けをした方が 効率が良い。②リビングのエアコンのみで キッチンまで涼しくするのは難しいと 思うので、念の為キッチンにも スリーブとコンセントを付ける。神棚の位置より、エアコン効率のが気になりますので、そのようにしようと思います。 ※建物の外観をケアしながらであれば、 いいと思います。 Oさんの家のメインの外観は 南側、 道路から見える外観です。 エアコン設置の際の室外機の位置が 重要です。 普通は「家のメインの外観」部分に 室外機は置かないのが 一般的です。また、キッチンにエアコンの案も、本当にエアコンの効きが悪かった場合、特に夏場は困りますし、1台でフル稼働するより良さそうなので採用しようと思います。 今後のスケジュールとしては、次回の図面修正で問題がなければ10月初めに契約して、10月末〜11月初めには着工できたらと仰っていました。当初は来年のGW辺りに入居予定でしたが、難しそうですよね…。 ※そうなりそうですね。今は、5月中に入居できたらくらいで考えています。こちらの都合で遅れたというのもありますし、 ※工務店 数社の競合で 日数がかかりました。今更慌てたところで致し方ないと思っています。仕事をセーブしたり、周りに助けてもらいながら頑張るしかないですね（笑） ※そのように考えることができるのなら いいことです。 気軽に行きましょう。残暑が厳しい日が続いておりますが、武田さんもお気をつけてお過ごしください。 ※こちらも 日中はそれなりに暑いですが、 もう何日も前から 夜には 虫の声の合唱が聞こえています。大谷さんの記録がどこまで伸びるのか楽しみですね。 ※今日も 1盗塁してくれて、 『 48-49 』になっています。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※もう これからは あせる事もなく、 楽しみながら じっくり 家づくりをしてください。メールをいただきました。2024.9.11武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ※しばらく 音沙汰がなかったので、 長引く残暑でダウンしてしまったのかと 心配していましたが、安心しました。色々とご心配をおかけしました。先週末、プロパー提案の銀行さんと夫婦で面談いたしました。 心配していた連帯保証人の件ですが、実際には連帯保証人ではありませんでした。書類も確認させていただき、物上保証人と明記されておりました。 物上保証人に関しては、他行でも説明がありましたので納得しております。お騒がせしてしまい、お恥ずかしいかぎりです。 担当の方にも、「そんな騙すようなことをしたら、 自分の首が飛んじゃいますよ」と、笑われてしまいました。 土地購入でお世話になった不動産屋さんにも住宅ローンのことを相談したところ、プロパーの場合、住宅ローン減税が受けられるのか確認した方が良いとの助言をいただきました。 プロパーでも、プロパー住宅ローンというものなので、減税についても問題ないと分かりました。繰り上げ返済で早々に完済する予定であれば、保証会社を入れた方が保証料の返金があり、事務手数料として支払うより良い場合もあるそうなので、保証会社を入れる場合の事前審査もお願いしました。 他行でも、普通の住宅ローンで事前審査の申し込みをしまして、無事に通りました。 最終的には、契約前に再度金利等を確認して決めたいと思います。 ※了解しました。先週、工務店さんとの面談がありましたが、修正データがまだ届いておりません。届き次第、メールいたします。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※もうすでに 9月も中旬に差し掛かろう としてていますが、 まだ契約前ですよね？ 来春の完成・入居、大丈夫でしょうか？ ぜんぜん話は違いますが・・・ ドジャース対カブス 1階の裏、 大谷が47号ホームラン！ （ 47-47 達成！ ） この回だけで ドジャース 4ホームラン！！ すごい ゲームになっています。メールをいただきました。2024.9.5武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 プロパー融資の銀行とは、週末に夫婦揃って面談することになりました。連帯保証人が気になるので、普通の住宅ローンでの案内もしてほしい旨は伝えました。それから、以前訪問した地方銀行に話を聞きに行ってきました。 プロパー融資は、好条件で借りられるプラスのイメージで合っているそうです。条件など見ても、正直こちらよりもメリットは大きいと思うと仰っていました。 ただ、私が気になっていた『連帯保証人』に関してはやはり疑問に思われていました。共有名義の場合、担保提供者や物上保証人になるのが一般的なので、そちらでできないか聞いてみた方が良いとアドバイスをいただきました。 ※おかしなアドバイスです。 相手が素人だから適当な事を言ったのか？ あるいは言った本人が無知なのか？ あり得ないアドバイスです。 「連帯保証人については疑問」？ プロパー融資なら連帯保証人は当たり前です。 普通の住宅ローンであれば、 保証会社の保証を得て銀行は融資しますが、 （ 万が一の際は保証会社が引き受ける ） プロパー融資では 保証会社は係わらず、 銀行自身がリスクを背負うことになるので、 万が一に備えて「連帯保証人」が必用です。 また、 仮に住宅ローンが返済できなくなっ場合、 競売にかかるまでの猶予期間は・・・ 〇普通の住宅ローン：1年ほど 〇プロパー融資：2ヶ月ほど 普通の住宅ローンの場合は、 対策を考えたり 実行したりの時間があるが、 プロパー融資では 容赦がありません。 銀行員の おかしな説明に耳を傾けていないで、 （ 聞けば聞くほど 洗脳されるだけ ） 自分の頭で考え、きちんと目を覚まして、 「普通の住宅ローンを利用したい」 と伝えればいい、それだけのことです。こちらの銀行では、もちろん普通の住宅ローンで事前審査をお願いする予定です。土地の売主さんとの件も不動産会社に問い合わせしました。売主さんが法人のため、売却した土地が住宅用地でないと判断されると税金が高くなってしまうので、1/100でもいいので共有名義にしてほしいとのお願いだったそうです。 ※意味不明な説明です。 購入者が単有だとなぜ住宅用地でない と判断されるのでしょう？ 共有だとなぜ住宅用地になるのでしょう？ただ、契約書があるわけでもなく、口頭でのお願いです。こちらの事情もお伝えして、週末の面談までに先方に確認して貰うことになっています。工務店Ｆさんよりプレゼンの準備が整ったと連絡がありましたので、明日伺ってきます。データでも資料をお願いするのを忘れないようにしますね！ それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※そちらの金融機関や不動産屋さん・・・ 私には理解できない 色々な 不思議な説明が行き来しています。メールをいただきました。2024.9.4武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。プロパー融資というものの認識が私とは真逆なもので驚いています。 ※物事の認識は、当然のことですが、 販売者側と消費者側では真逆になります。 「利益相反関係」と言います。 売る側によって、上手に洗脳されていた ということです。 私たちは資本主義経済の中で生きています。 どの業界であっても・・・ プロの話をそのまま真に受けてはいけません。 程度の差はあっても・・・ そこには「売るための誘導」があります。 少年少女のようなピュアな心ではなく、 一定の警戒心を持ちながら、 話を聞く必要があります。説明を聞いて、どちらかというと好条件で柔軟に対応していただけるイメージでした。 ※プロなら お客様を上手に導きます。 プロが素人を洗脳するのは、 そんなに難しいことではありません。また、一般的な住宅ローン案内をしてもらっているつもりでいました。 ※大丈夫ですよ♪ 何にも問題ありません♪ 心配する事なんてありませんよ♪ 普通のことなんですよ♪ 上手なトークで その気にさせます。 ぜんぜん 普通のことではないんですが。利率も、地方銀行では一般的な数字だと思いますし、ネットで確認したものと同じでしたので…。 私もプロパー融資について色々調べました。調べてみて、連帯保証人が必要なのではと思い、怖くて心配になったので、事前審査の書類をお渡しする際に質問しましたが、その時は必要ないと言われました。お願いされたのは、土地の共有名義が分かった後です。 担当の方の説明では、「調べたら土地が共有名義になっているので、 もし万が一競売という事態になった時、 土地の半分は売らないと言われたら困るので…。 どこで借りても共有名義であれば 連帯保証人になる必要があると思います。 連帯保証人か債務保証人になる必要が ありますが、 今回は土地の持ち分だけのことなので、 連帯保証人で良いと思います。」といった説明でした。 てすので、夫のみが記入した事前審査書類を提出後に連帯保証人が必要との連絡があり、上記の説明を受けて記入した次第です。連帯保証人か債務保証人で記入欄が分かれていたので、債務保証ではないと安心してしまいました…。 明日、フラット35を含めて、返済プランの提案を受けることになっていますが、別日に夫も同席して面談してもらうことにします。 ※わざわざ イレギュラーなローンを検討 なんてしないで、 一般的によく知られ、利用されている 普通の住宅ローンを選べば、 まったく不安を感じる必要はありません。 他行では、現居マンションの残債だけがネックでしたので、普通の住宅ローンで案内していただけると思います。 ※ネックが無くなったんですよね？ であれば、こころおきなく 普通の住宅ローンを選びましょう。問い合わせたところ、土日の予約が埋まっておりましたので、私一人でになりますが今週の平日に面談をして、事前審査の書類をお預かりする予定です。連帯保証人についても、本当に必要なのか伺ってきます。 何となく心配なので、他の銀行でも事前審査をした方が良さそうですね…。 ※普通の住宅ローンの・・・ですよね。土地購入の際、売り主さんからあった共有名義のお願いですが、不動産会社の担当の方を介して受けました。『土地は共有名義で建物が夫単独になると、 私名義の土地の分は 売主さんの支払う税金が高く なってしまうので、協力してもらいたい』といった内容だったと思います。 ※不思議な話です。 譲渡所得税の話だと思いますが・・・ 買主が単有だろうが共有だろうが、 売主の譲渡所得税に どうして影響するの？ なぜ買主がコストを負担して 共有登記にしなければならないの？ もっと具体的な理由が分からないと 不思議な話でしかありませんが、 Oさんは 文面程度の内容しか 認識が無いでしょうから、 これ以上は どうにもならないでしょうね。完全に売主さんの都合の話なのですが、建物を共有名義にしても特別支障はないと税務署にも確認してきたと担当の方から言われたことや、その時は100万くらいなら都合もつけられると思い、了承した次第です。 ※「共有名義にしても支障がない」 とは、何について支障がない のか？ 「100万ぐらいなら都合が」 100万円分、何をしたのでしょうか？ まあ、過ぎてしまったことで、 これからではどうにもならないだろうから、 もう しょうがありませんが。先方の都合のことだったので、税金の詳細に関してはあまり記憶になくて…。不動産会社が定休日でしたので、明日にでも担当の方に確認しておきます。なかなかトントン拍子に事が進まず心配事も尽きませんが、一人で抱え込まず、武田さんにも相談しながら進めてまいりたいと思います。よろしくお願いいたします。 ※これまで 40数年にわたって 個人の方々の建築をお手伝いしてきて、 （ マイホームやアパート ） マイホームの建築で 普通の住宅ローン 以外のローンを利用するケースには かかわったことがありません。 一般的な住宅ローンを利用していれば、 想定外の事や こんなはずじゃの様な事を 経験せずに済むと思います。 以下は、他の方のサイトの情報です。プロパー融資とは？保証会社を介さない金融機関との直接契約の住宅ローンの事プロパー融資（プロパーローン）は金融機関にとってリスクが高い プロパー融資のメリット審査が通りやすい保証会社に支払う保証料がかからない自分にあった形態の住宅ローンを契約できるブラックリストに載っている人もプロパーローンなら審査が通るかも プロパー融資のデメリット住宅ローンの金利が高くなってしまう連帯保証人が必須 少額の融資に制限されてしまう可能性が高いプロパーローンで住宅購入するにはある程度自分でお金を用意する必要がある プロパー融資がおすすめな人ローン金利を抑えたい人事業が軌道に乗っていてさらに拡大したい人自己資金が多い人メールをいただきました。2024.9.3武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 紹介された銀行さんでは、プロパー融資というもので案内していただいています。 ※今回初めて聞きましたが・・・ そういうことだったんですか。 私の認識の中では プロパー融資は、 普通の住宅ローンを組めない、 特別な事情がある人が駆け込むローン、 そんな印象です。 住宅ローンというよりも、 アパート建築とか事業向けローン、 （ 融資手数料も金利も高い ） そんな印象です。 健康上の理由で住宅ローン融資が 不可な人は フラット35、 さらに他の事情で住宅ローン融資が 難しい人は・・・？ の逃げ込み先が プロパー融資、 そんな印象です。 普通の住宅ローンを利用できない 事情を詳しく聞いていないので 何ともコメントしようがありませんが、 普通の住宅ローンの方が 融資コストや金利面でも有利だし、 連帯保証人も不要だし、好ましいです。そのため、つなぎ融資という形ではなく、着工の時点で専用口座に全額入金してもらい、そこから都度支払う方法になります。ローンの支払いが早くから始まりますが、元金込みが大変な場合は、利子のみの対応もしていただけるそうです。 ※銀行にすれば・・・ 高い融資コストや高い金利などの 各条件さえ のんでもらえれば、 色々な対応はさせていただきます、 ということになります。保証会社はつけなくてよいそうなので、保証料はかかりませんが、 ※普通の住宅ローンではないので、 当然のことです。 保証会社がリスクを背負う普通の 住宅ローンとは違い、 銀行自身がリスクを背負います。事務手数料は2.2%かかります。（昨日伺ったら、手数料も 少しお安くしてもらえそうです。） ※事務手数料と少し高い金利が 銀行の儲け部分です。抵当権は土地建物につきます。 ※当然ですね。ただ、土地が共有名義になっていますので、私が連帯保証人になる必要があります。 ※妻が連帯保証人になるのは、 共有名義になっているからでは ありません。 プロパー融資で 夫が主債務者で あれば、妻が連帯保証人になるのは 絶対条件です。 夫婦が同列で債務を背負います。債務保証ではないので、何事もなければ心配ないとは思うのですが、 ※もろ、債務保証です。 銀行が「債務保証ではないですから」 のような ウソの説明をしましたか？単語のイメージが重すぎて（笑） ※単語のイメージ通りなんですよ。 銀行の気楽な説明イメージは置いといて、 自分で調べてみましょう。 キーワード「連帯保証人」土地購入の際、売り主さんの税金の都合で、私も多少でいいので出資をして、建物も共有名義にしてほしいとの申し出がありました。 ※ ？？？ なぜでしょうか？ 売主の税金の都合？ もう少し詳しく教えてください。 聞いていなかった 不思議なことが 起きているようです。その時は特に問題ないと思いましたが、ローン完済に予定外のお金を使ってしまったので、出来ればやめておきたいと思い、今週末に不動産屋さんへ相談に行く予定でいます。 こちらでは、お陰様で台風の影響はありませんでした。どちらかというと、米騒動の方が大変で。葬儀が終わり落ち着いた頃には、店頭からお米が消えていました（笑）もち麦でかさ増ししながら頑張っています！ これから自然災害も多くなると思うので、『被害にあった際に再建できるよう、 堅実なお値段で建築しよう！』と改めて思いました。豪華なお家に住む満足感より、手持ちが多い安心感の方が自分は上なのだと家づくりで痛感しました。 武田さんにはいつもご相談にのっていただき、感謝しています。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※普通の住宅ローンが利用できない事情、 詳しく聞いていませんでしたが、 差し支えなければ 教えてください。メールをいただきました。2024.9.2武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｆさんには、はっきり決定とお伝えしてはいませんが、何となく流れで分かってしまっているのではと思います。 ※「おたくに お願いします」 と、まだ はっきりとは伝えていない のであれば、 工務店さんは 今後も緊張感を持って 対応してくれると思います。 はっきり伝えて「おんぶにだっこ」 状態であることが分かれば、 ハウスメーカー任せで建築した 世の中の大部分の人たちと同じで・・・ 「釣った魚にエサはいらない」 そんな扱いを受けることになります。 （ 表面には出してきませんが ）住宅ローンの銀行探しに難儀しているのを面談の際にチラッとお話したら、取引先の銀行の方に相談されたようで、 会社で一緒に提案を受けてきてしまいました…。 まずかった…でしょうか？ちょっと色々重なりすぎて頭が追いついていなかったかもしれません…。 ※いいと思いますよ。 工務店も複数を比較検討した方が いいように、 銀行だって 決め打ちしない方が いいのは当然です。 金融機関によるサービスの違い、 しっかり確認しましょう。実は、現居マンションの残債が少し残っている為に住宅ローン相談が難航していました。 ※はい、以前にも聞きましたが・・・ 銀行にとって、1本の住宅ローンを 取れるか取れないかは非常に大きいです。 原理原則はこうで 対応が難しい なんて言っていても、 「他行では こんなことができる」 って言っていましたけど と伝えたとたん、 「ちょっと待ってください」 上司と打ち合わせて何とかできるように 工夫してみますので お時間を下さい！ なんてことになるかもしれません。 他行で聞いた話をそのまま伝えて みるのもいいかもしれません。生前贈与でいただいた子供名義の預金には手を付けないつもりでしたが、収入印紙と借用書を用意し、子供から借りるということにして、そちらは完済予定です。 ※お金に関することは、たとえ 親子でも きちんと書類を交わして・・・。完済できればスムーズに案内出来ると伺ったので、取引先銀行にお任せするのではなく、他行にも再度伺う予定です。 ※総合的な取引もある取引銀行の方が 使い勝手はいいでしょうから、 他行が言っていることを伝えてみる のも、有効な作戦だと思います。紹介された銀行ですと、事前に融資を受けられるので、つなぎ融資よりも低く抑えられそうですが、『何か裏があるのでは？』と疑いながら、慎重に進めている…つもりです。 ※ ？？？ 「事前に融資が受けられる」？ 抵当権の設定なしに・・・ですか？ ありえないことですが、 もう少し詳しく内容を確認できませんか？あれこれ考えてパンク寸前ですが、やれることを着実にこなすしかないですね。 ※一人で考えこんでいると パンク！ します。 夫なり 友人なり 知人なり、 愚痴をこぼす相手が無いと パンク！ します。 このブログでも、もちろんいいですよ。新居で安眠できる日を心待ちにしながら頑張っています（笑）ひとまずご報告でした。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※連日のテレビニュースを賑わした 台風10号では、建築場所付近は 何の影響もありませんでしたか？ 台風10号が 日本上陸するかしないか という時期にも関わらず 我が盛岡では 大雨になりました。 場所によっては かなりの被害に・・・。 私の自宅付近は幸い 水害とは無縁ですが。メールをいただきました。2024.8.31武田つとむ 様 ご無沙汰しております。 Oです。 ポリープの除去手術が無事に終えられたとのことで、安心いたしました。 ※ありがとうございます。通院や検査などはもちろんですが、待ち時間は本当に大変ですよね。 ※ホントに・・・。こちらも急なことで色々と大変でしたが、とりあえず一段落といったところです。 ※本当に急な事で ご苦労さまでした。工務店B、Eさんには、お断りの連絡をしました。 ※わお。特に工務店Bさんはどうお断りするかが悩みどころでしたが、「生前、ほぼ決定したときに 他社さんの図面で報告 していたので、申し訳ありませんが…」と、故人の力を拝借して円満に終わりました。 ※これでは、さすがの 工務店Bさんも、 抵抗とか 切り返しとかのしようも なかった、ということでしょうね。決定した工務店Ｆさんとは ※その「決定した」事実、すでに 工務店Fさんに伝えたのですか？先週面談をして、図面などの修正待ちです。図面の修正箇所としては、以外になります。 子供室北側の窓を上げ下げ窓に変更 子供室東西の窓の幅を狭いものに変更 子供室収納部分を表記 キッチン北側の窓を1つに変更 浴室窓を東側から北側に変更 1階階段部分に支柱を設ける 屋根を横葺きに変更 断熱材をグラスウールに戻す また、以下のものは減額のためやめることにいたしました。 ・塗り壁・シャッター・カーポート・機能門柱・東側の境界フェンス 磨き丸太も階段の支柱があるので邪魔になると思い、やめることにしました。 ※あら～ 当初の計画からあった この家のシンボルが・・・。 また、キッチン背面収納、エアコンと一部カーテンも除外して見積もりしていただくことになっています。 また修正図面が届きましたら、武田さんにもご確認していただければと思っています。よろしくお願いいたします。 ※工務店Fさんには・・・ 「残った2社で、ウチか相手か、 いよいよ ここからが最後の勝負だ！」 と 思ってもらっている、 『 契約直前まで 比較検討している 』 そんな理想的な状況で 工務店さんには 作業をしてもらっている ことを祈ります。メールをいただきました。2024.8.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 冷静に再度考え、やはり１度決めた工務店Ｆさんにしようと思います。・後継者問題・棟換気・地盤調査 などの不安要素もあって二の足を踏んでしまいましたが、他社さんでもそれぞれ不安要素はありましたし、北側斜線の問題の際に一番信頼できる対応をしていただけたところで決めました。心配なところは、武田さんにも確認しながら進めていけたらと思っています。よろしくお願いいたします。 ※きちんと真剣に 色々な角度から 各社を検討したからこそ、 浮き上がってきた「不安要素」です。 家づくりをした大部分の人たちは、 このような「真剣な比較検討」なんて まったく行っていないので・・・ （ ろくに考えずに まず ハウスメーカーを決めている ） 「色々な問題点に気づいていない」 「高過ぎる金額に気づいていない」 まま建てて そのまま住んでいます。 （ おバカさんです ） O家では ここまで 時間をかけて、 真剣に比較検討をしてきました。 「これなら 100％満足♪」 などということは、無いと思います。 マイホーム建築に限らず、 人生の色々な局面での選択では、 「より ベターな選択をせざるを得ない」 ということが何度かあると思います。 より ベターな選択をしましょう。銀行の件ですが、もちろん土地を現金で購入済みであることは伝えました。ですが、メインバンクでは、「ローン審査は問題ないと思うので、 つなぎ融資は他行でしてもらう形になる」と案内されました。 ※「つなぎ融資は他行でしてもらう」？ ？？？ 意味不明です。 ネットで来店せず完結するローンを希望する方が多いので、私共のように店舗へ相談に来る人は少ないみたいです。 実は、身内に不幸がありまして…。今週末、別の銀行に行く予定をしておりましたが、ちょっとそれどころではなくなってしまいました。落ち着くまで少なくとも数日は、家のことは進められないと思います。 ※御身内に御不幸が・・・。 お悔やみ申し上げます。 もちろん、マイホームについては 中断でしょうがないことです。工務店B、Eの2社に関しては、合間をみてお断りのご連絡をする予定でいます。 ※B社、それでも食い下がってきそうです。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※また Oさんが動き出したら、 それに合わせて対応したいと思います。メールをいただきました。2024.8.15武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 台風は大丈夫でしたでしょうか？ ※水害を受けるような場所柄ではない ので、何の問題もありませんでした。地震も多くて不安だらけのお盆休みになってしまいましたね。 ※お墓では どしゃ降りで、 線香もろうそくも使えず、 花だけたむけて拝んでおしまいです。お盆休み前に急遽図面修正となった工務店Ｅさんですが、この修正で増額となった分の支払いは結構ですとメールが届きました。ですが、修正前の金額もわからないままですし、 ※そのことを伝えて 確認してみたら いいと思いますが・・・。プランの確定も先になりそうなことから、やはりお断りしようと思います。先週末、工務店Bさんとの面談に行ってきました。プランが大幅に変更されていましたが、使い勝手は良さそうです。 ※普通に 2階に子供部屋があり、 そのほかに 小屋裏収納がある、 という 一般的なプランです。 小学生にとっては 元々希望していた プランです。見積もり額も、3729万→3366万になりました。 ※300万とか400万とか、 簡単に吹っ飛んでしまう業界です。ただ、こちらが減額手段として考えていた、①カーポート②機能門柱③東側の境界フェンスの3つを無くしての金額です。 ※余裕はありません。 ※南北に長い建物に屋根をかける場合、 東西流れの切妻屋根が 合理的です。 が、 工務店Bの提案は、南北流れの屋根にして、 ・北側斜線制限の回避 ・小屋裏収納空間の確保 を行っています。 このようにすれば当然、 屋根面積も外壁面積も大きくなってしまうので、 材工共増えて 金額が増すことになります。 （ 当たり前 ）こちらでこれ以上の大幅な減額は難しそうと判断し、その場でお断りしようと、・予算は3000万ほどで考えていたこと・こちらの資金が潤沢ではないので、 御社の仕様では建てられそうもないことをお伝えしたのですが…再度、希望に近くなるように子供室の修正と、こだわりだった断熱材などの変更等で減額できないか考えたいとの提案がありました。22日に連絡をするので、それまで他社との契約は待ってほしいと…。 ※この辺のやり取りや言い回しは、 「この人は 元ハウスメーカーだろうな」 という印象を受けます。 競合他社とやりあってきた営業の人 という印象です。 いわゆる「地元工務店」とは違います。 規模の小さい「2×4工法屋さん」 ということです。ただ、やってみて期待に添えないと判断した場合は、逆にお断りするかもしれませんとのことでした。(というわけで、 資料のデータをもらいづらかったのと、 また変更になる ことから図面の画像だけ添付しました。) ※木造在来工法とは 図面が全く違います。若い方が多くアイデアも豊富ですし、通気や換気などこだわってみえるので、 ※そこ、具体的に確認したい。 外壁内や小屋裏換気、 具体的にどのようにしているのか？安心してお任せできるところはとても魅力に感じています。造作階段も、柱を移動しなくて大丈夫だそうです。 完全にノーマークだったので、こだわり仕様についてもあまり調べていませんでした。・moiss（モイス）という耐力壁・2✕4 自分たちで加工・防腐、防蟻はホウ酸系のシロアリエコボロン・オリジナル遮音構造・二層構造屋根・ダクトレス熱交換システム仕様のこだわりも満載でしたが、構造に関係しそうなところは以上だと思います。 ホウ酸の防蟻や、ダクトレスの熱交換システムなど、話を聞いた時は良さそうに思えたものも、調べてみるとちょっと疑問に思えるものもありました。 それから、サイディングの提案で初めて18mmの提案を受けました！光触媒で長持ちだと提案されましたが、特殊なので、塗替えの時が大変そうですね…。個人的には、15年毎くらいにシーリングと塗替えのメンテナンスをするくらいの凹凸が少ないサイディングが良さそうだと思っています。 ほぼ決まっていたはずなのに、ここにきて、また2社で悩むことになってしまいました。 ※工務店Bさんも真剣に検討するのであれば、 これまでと同様に・・・ 「矩計図」と「仕上表」を メール添付で送ってもらってください。 構造・断熱・通気 その他の確認を しっかり行いましょう。 彼らは 気密性を強調しますが、 そのことと裏はらに「湿気に弱い」 ということがよく言われています。 「昔のことだ」と反論すると思いますが、 たとえば 新築の際・・・ 在来軸組工法は 1～2日で棟上げしますが、 2×4工法では 4～5日（1週間の場合も）も要し、 なかなか屋根がかかりません。 その間に ざあっと雨に降られたら・・・ そのまま 濡れたまま 工事をされたら・・・ 心配なことは しっかり確認しておましょう。更に、メインバンクと地方銀行に住宅ローン相談に行ったのですが、どちらもつなぎ融資は出来ないとのことでした。どうやら、大手ハウスメーカー以外はつなぎ融資の対応をしていないようです。 ※ ？？？ おかしなことです。 「全くの全額ローンの客」 として相談対応されたのでは？ 「土地を現金購入した」 ことは伝えましたか？ 土地建物総額の内、土地相当額の頭金を 用意したということになれば、 Oさんを見る銀行の評価は変わります、 というのが 一般的なことです。まだ２行だけなので何とも言えませんが、工務店の取引銀行にそのままお願いする形になりそうです…。 ※「土地 現金購入」を伝えてみましょう。また体調不良になりそうな状況ですが、何とかやっております。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※猛暑等 天気のせいで体調不良・・・は やむを得ないかもしれませんが、 マイホーム建築業者選びで 体調不良は あり得ません。 人生最大の一番楽しい事を今やっている♪ んですから。 楽しみましょう！メールをいただきました。2024.8.9 3本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 度々申し訳ありません。 工務店Ｅさんより、返信がありましたのでご報告です。 納戸申請が通るかどうかは検査機関によって変わるようです。問い合わせしたところはNGだったそうで、NGなところがある以上居室で申請した方が…ということになり、半日かけて修正した矩計図が送られてきました。 ※「居室」で申請するしかないとしても、 2階の収納の床面が一段低い計画は、 現実の生活を考えたら あり得ません。 2階フロアの床面より20㎝下がります。 階段1段分に近い段差があると・・・ モノを出し入れする際に かなり大変 なことになります。 大きなモノ、重いモノの出し入れに かなり苦労しそうです。 2階フロアとフラットであれば、 キャスター付きの台車で 収納の床から 2階ホールの床へ 流れるようにスムーズに搬出ができます。 天井高さが低いところで 腰をかがめて 重い荷物を上げ下ろしするのは、 年を取るほど 大変な作業になります。変更点としては、●屋根勾配を5寸勾配から６寸勾配に ※建築価格が増えそうです。●東西の壁厚を１０５から２００程度に 厚くすることで ※建築価格が増えそうです。 平均天井高さを２１００確保するように調整以上の2点です。 ただ、これから打ち合わせを重ねて良いものにしたいという一文から、 ※「これから打ち合わせを重ねて」 いる時間は もう無いことを伝えましょう。このプランで工務店決定の判断をすることになりそうです。前に問い合わせした屋根の増額分も返答がないままなので、これ以上の見積もりは決定後でないとしていただけないのかもしれません。何だか後半の対応が残念すぎて…。 ※工務店Eさん、現在の状況を理解 できていないように思われます。 もう工務店決定の最終盤にいる ことを伝えて、 現状のプランで建築価格はいくら になるのか？ 確認しましょう。必死な工務店Bさんの方が好感度が上がってしまいそうです。 と、ひとまずご報告でした！明日の面談についてもまたご報告できればと思います。 それでは引き続きよろしくお願いいたします。 ※最終盤に無理やり 入り込んできた 工務店Bさん、 初対面で どんでん返しできるような ビックリ提案を用意しているのか？ それとも、 ただの「時間のムダ！」で終わるのか？ 期待しない方がいい かと思いますが。メールをいただきました。2024.8.9 2本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｅさんには、他社から納戸申請や収納での調整が不可と言われたことをお伝えして、本当に可能なのか問い合わせ中です。 ※Eさんも 可能性がありそうな 言い回しをした手前、 微妙な立場かも・・・。子供室の住人ですが、切妻の屋根裏風にはならないことは説明して、仕方なく受け入れた感じです。 ※ちょっぴり かわいそう・・・。ただ、普通の四角い部屋はやはり嫌なようで、少しでも変形した天井にしたいそうです。 ※なんとかしてあげたいですね。造作で天井を変形させるのであれば、2階建てにしても同じ気もしますが、横に納戸をつくると部屋も狭くなると思うので、その辺りは家族でもう一度話し合いたいと思います。 ※じっくり 話し合いましょう。ただ、建築費が嵩むことを親も渋々承知して、子供の希望を叶えるかたちでこのプランにした経緯もありますので、 ※そうでしたよね。外観や金額が許容範囲であれば致し方ないとは思っています。 ※落としどころを 見つけましょう。ちなみに、初回プランを確認しましたら、当初から2階の方が高くなっていました。 ※工務店Fさんは 元々2階の階高が高い？ 元々、あたまでっかちハウス？修正プランでは、2階軒高は266高くなっていますが、1階軒高を若干下げることで全体では141高くなったことになっていました。なので、余計に2階部分が目立ってしまったのかなと思います。 ※なるほど。 それでも 建て主の許容範囲なら OKということですね。話は変わりますが、お断りする予定なのに面談予約をした工務店Bさんより連絡がありました。武田さんの助言もあり、先週メールでお断りしたのですが、資料を準備したので見てほしいと…。 ※粘り強いです。もうほぼ他社に決定している旨もお伝えしたのですが、それでも構わないとのことで、結局伺うことになりました。 ※可能性がゼロでない限り 食い下がる。 粘り強い営業です。 サラリーマン時代が懐かしいです。一度お断りするしているだけに気まずいですが、どのように変わったのか楽しむ気持ちで伺ってきます。 ※「子供部屋を納戸で申請 は可？」 の宿題を与えておいて、 面談時に解説してもらいたかった ですね。 転んでもタダでは起きない のなら、 何かの役に立ってもらいましょう。 貴重な時間を費やすのだから・・・。お盆休みが痛手ではありますが、家族でゆっくり話し合う良い機会でもあるので、後悔しないようにじっくり話し合いたいと思います。 ※マイホーム建築のコンペを締めくくる、 充実した お盆休みにしましょう！それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※夏 真っ盛りの今、 現地はどうなっているんでしょう？ 前回のように あまり雑草も生えない そんな「土」なんでしょうか？ 放置していたら 草ボーボーに！ なるようなら、普通の「土」ですが。 メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/05
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契約後でないと間取りは描かないと 言われ
『間違いだらけの住宅建築』間取りは 契約後でないと描いてくれない所が多いんでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qただいま家づくりを検討しています。デザイン、性能共に気に入った地元工務店がいくつか絞れてきました。ですが、その中で1番気に入っているところに一点気になるところがあります。それは間取りを契約後にしか買いてくれません。 ※消費者目線で言うと・・・ そこが おかしいですよね。 間取り等の詳細が決まらないと、 見積もり金額が出せないので、 請負契約ができるわけがありません。 マイカーを買う場合でも、 対象車種の内容をしっかり確認して、 その価格を確認して 初めて、 購入の契約をします。 すべての買い物は、内容と価格を確認して から 行なわれるのが 当然のことです。 マイホームだけ、 先に契約してから内容を煮詰めていく なんて、おかしなことです。 「内容も金額も不明ですが、まず 契約してお金を払ってもらわないと、 先へは進むことができません。」 なんて言っているのは、住宅業界だけです。何度も完成見学会にいき話を聞きましたが、設計には自信があるからというような理由でした。確かに変な間取りの家はありませんでした。世間一般的に契約後にしか間取りを書かないところは多いのでしょうか？それともそれほど気にするところではないのでしょうか？よろしくお願いいたします。 ※おおいに気にするべきことです。 建築業者は まず「自社の客にする」 事を優先します。 複数の業者で競合しながら、 手間ひまかけて「提案資料」を作製して プレゼンテーションしても、 結局 受注できなかった となれば、 大変な とんでもないロスです。 だから「まず契約を！」となりますが、 その通りにしたら、消費者としては 大損の可能性が高まります。 建築工事費は 同じ内容の建物でも 業者によって 数百万円の価格差になる のが、普通の事です。 デザインや性能等が気に入ったとしても、 それだけで 契約してしまってはいけません。 同じ内容で複数業者を比較検討しましょう。 A請負契約後ではなくて、設計申込として10万とか20万とかじゃないですか？私も候補の会社にそういうやり方の会社いくつかありました。適当な図面で提案するハウスメーカーなどと違って、土地や周辺環境を読み解いて、ご家族のニーズをしっかりヒアリングして、オンリーワンの設計を全力でやってくれる工務店なんじゃないでしょうか。そこまでの仕事は当然無料ではできないので、建てることがほぼ確定の顧客に限定して受ける、ということですね。予算的に問題なく、見学会やこれまでの話で信頼できる、ぜひここで建てたいと思うなら、良いと思います。 A基本的に工事請負契約はプラン、仕様、金額に対して合意するものですから、プランが無ければ金額も決まらないので契約はできないと思うのですが。とは言え、工務店目線では競合で無料プラン作成しても無駄になる場合があり、そこに掛かったコストは他の契約した方から回収することになります。そこを考えると好感は持てますが。本来はプラン作成料(5万～10万程度)を支払ってそれを基に請負契約をするというのが一番キレイな流れだと思います。 Aそもそも、間取りの設計図を作成するのは無料と思ってませんか？契約もしてないのに、まずは図面を書いて下さいと言っても、それは無理な話です。契約前に間取り図が欲しいなら作成料を払えば書いてくれますが、希望の間取りで構造計算など設計図作成にはかなりの時間を必要です。それの時給としての手間賃とデザイン料等を含めると、大体20〜30万円が目安です。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/04
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新築後 10年貸家にして その後自分が住む？
『間違いだらけの住宅建築』勤務先の住宅手当3万ほどを10年間もらった後に自分が住む、どうでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅購入について、自己所有の宅地があるので そこに1500万借入を行い25㎡の平家を新築し新築から10年くらいは賃貸に出して、その後は自分で住もうと考えています。家賃は6〜8万を想定。 ※おバカさんです。 ちっとも いいアイディアではありません。 業者や銀行に勧められたのか分かりませんが、 すなおな人は 生涯で大損します。 貸家やアパートの建築経営は、 （ 不労所得なんて言われるが ） 建築業者や金融機関だけが儲かる だけのことです。 基本、やってはいけません。 私も一時期 アパート建築をして （ それも大手ハウスメーカーで ） 所有していましたが、 売却して損切りをしました。 おバカさんでした。その場合、住宅のローン減税は使えないですしローンもアパートローンになると思うので比較的高金利です。 ※当たり前。 大損するだけ、やってはいけません。 貸家・アパート経営は やらないこと。自分は会社の住宅手当が三万程度でるので定年までの10年は五万程度の賃貸で粘り、定年後ローンのある程度減った住宅に住むのが得かなあと思っていますが、 ※おバカさんです。 その「ローンが張った住宅」は、 賃借人が住んでいた貸家は 10年の経過で ボロボロになっています。 当然 まとまった修繕費等がかかります。 そんな「中古住宅」に住みたい？それもと最初から新築住宅に住み低金利の住宅ローン、住宅ローン減税を利用した方が経済的かととも思います。 ※当たり前。 わざわざ 損が確定している「賃貸住宅」を 建てて 将来「中古住宅」に住むより、 最初から「新築住宅」を建てて 自分が住んだ方が 快適でいいに決まって います。どちらの方が経済的か、また問題点があればご教授ください。よろしくお願いします。 ※おバカさんです。 どう転んでも、「賃貸受託」では損をする のだから、「貸家」は建てないことです。 「新築住宅」を最初から建てるか？ 「新築住宅」を10年後に建てるか？ この 2択です。補足訂正です25坪でした。 A①住宅ローン控除は ５０平米以上でないと使えないです。②賃貸経営は会社の副業規定に 引っ掛からないでしょうか？③賃借人が質問者さんが住みたいタイミングで 退去するとも限らないですが 大丈夫でしょうか？どちらでも良いと思いますが気になったのがこちらです。 Aたかだか3万、36万程度の家賃補助が惜しくて画策しているという事ですか？ローンの支払額を銀行でそれぞれ試算して貰ってはどうでしょうか？住宅ローンなら月7万程度の返済、多分賃貸にだと下手したら10〜12万、固定資産税も倍近く違うし、さらに自分は狭い安アパートで月3万程度持ち出し、定期借家でうまく10年後中古物件に戻れたとしても、修繕費が300万、その後も劣化した家の小修繕がポロポロ。賃貸の住人は自分の持ち物じゃないのでキレイに住まないですよ。経年劣化で修繕費は取れないと思った方がいいです。全然割に合わないです。賃貸考えるなら一階を3件ぐらいの1LDKで貸し出し、自分は2階を住居に…とかが良いですよ A6～8万の家賃なら返済と固定資産税でチャラになるのでプラスの儲けは見込めないですよね。 10年賃貸で出した住宅の惨状を考えたら、10年貯蓄して退職後に現金購入した方が経済的にも気分的にも良いと思いますよ。もしくは最初から住宅ローン利用で新築に入居するかですね。 A人間明日の事分かりませんよ、新築住みたいのなら、建てて直ぐに住んだ方良いと思いますし、10年経って直ぐに出て行ってくれるかわからないし、住んでも中古住宅買った感じでは？団信とか入れるのでしょうか？・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/04
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住宅建築 夫婦の登記持ち分は これでいい？
『間違いだらけの住宅建築』建物は 妻25%夫75%で大丈夫？土地は生前贈与 妻100％でOK？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q家の持分割合についてご相談です。新築で家を立てる予定です。土地はすでにあります。住宅ローンを夫が1人で組む予定です。妻は両親から1000万円の住宅取得資金贈与を受ける予定です。 ※恵まれています。仮に4000万円の家を立てる場合、1000万円は妻、3000万円は夫がローンを組む場合、妻と夫の持分割合は妻25%夫75%で設定できますでしょうか？ ※はい、できます。 というよりも、 そのような設定にしないと、 夫婦間贈与で税負担が発生する かもしれません。 夫婦間で負担する金額に比例した 持ち分割合にしましょう。また、土地は妻の両親の所有で、家を建てるタイミングで妻に生前贈与を考えています。 ※おバカさんです。 なぜ わざわざ 高額な贈与税を負担する ような動きをするのでしょう？ 土地名義は親のままで、 上物だけ夫婦の共有にして建てればよく、 土地所有者が亡くなった時点で 相続すれば、税負担はゼロあるいは 軽い負担で済みます。 それから・・・ 「土地は両親の所有」 ということは、普通はありません。 建物なら 新築の際の資金負担割合に よって「夫婦の共有」ということは ありますが、 土地は「両親」ではなく「父」か「母」、 どちらかの「単有」が一般的です。この場合、妻が土地の所有、建物は上記割合で夫婦所有となると思いますが、税制や権利などで何かデメリットはありますでしょうか？ また、外構費用は持分割合に影響しますか？ ※普通は外構工事も含めて 「建築費総額」になり、住宅ローンの 融資額可否の判断が行われます。 外構工事だけ別枠で考慮される ことはありません。ネットで調べると、ペアローンを組んで、支払う割合で持分割合を決めるとあるので、夫だけのローンの場合、妻に持分は設定できないのか？と不安になってしまいました。 ※おバカさんです。 ネットで調べたのは・・・ 住宅取得で全額ローンの場合の話です。 持ち分を合理的に決める目安は、 ローンであろうが 現金であろうが 夫婦それぞれが「いくら出したか？」 の割合です。 その割合に 忠実に按分登記すれば、 夫婦間贈与の疑いが入り込む余地は ありません。ちなみにこういった内容は通常、どこに相談すべきでしょうか？税理士、税務署等 ※税理士なら間違いありませんが、 敷居が高いでしょうね。 料金も心配だし。 税務署も一般人には敷居が高いですが、 わざわざ 行くのではなく・・・ 全国的に行われている 「電話での無料相談」を利用しましょう。 かけにくいかもしれませんが、 以外に 親切に 丁寧に 説明してくれます。 彼らは 私たちが払った税金で 給料をもらっています。 遠慮する必要はありません。 どんどん 積極的に利用しましょう。 また別の相談先としては・・・ 金融機関 建築会社 不動産屋 等々、色々ありますが、 相手が民間企業の場合は、 何か別の意図を持った方向へ誘導 される倍もあるので、注意が必要です。有識者の方いらっしゃいましたら、アドバイスいただけますと幸いです。よろしくお願いします。 ※すてきな家が建つといいですね。 Aすこし丁寧にご説明申し上げます。 まず生前贈与の件ですが生前贈与の税務上のメリットはありません。ただ相続人の仲が悪いとか相続人の中に認知症などの恐れがある場合は生前贈与も必要かもしれません。生前贈与も二種類あって暦年と精算課税があります。不動産を担保に入れますから暦年は面倒なので外します。清算課税はただの相続税の先送りの制度で一定の条件がありますからそれをクリアしてもそれだけのメリットがあるかはわかりません。ですのであなたの場合は相続までお待ちになるのも一つの考え方ですね。 またどうしても贈与をお考えになるのなら路線価がその土地の評価になりますからネットで路線価を調べれば地図とともにその土地が出てきますから価値が低いようならそのまま贈与税を支払ってあなたの所有権にすることも可能です。 また仮に銀行融資の問題でしたら父の名義のままで父の物上保証人という制度で銀行は父の名義のまま融資は取れますから心配はいりません。割合多い融資形態ですね また外構費用は持ち分には関係ありません。 つぎに融資の関係ですが一定の条件を満たせば1000万のあなたの親からの贈与は住宅取得資金の贈与となり贈与税がかかりません。一定の条件はネットで調べられますしハウスメーカーや不動産屋に聞けばわかります。 また基本的に住宅の持ち分に関しては取得時の資金の調達がその持ち分になります。旦那様は自分名義で銀行から3000万借りて資金を調達しました奥様は親からの贈与で1000万資金を調達しました。ですから持ち分計算はあなたの計算でよいですね。 ですから持ち分はお買いになるときの資金調達分で按分します。もし奥様に収入があり銀行融資が取れそうならその融資分がそのまま奥様の持ち分に加算されますからそれが持ち分の基本的な考え方です。 ここに書いてあることがすべてですので補完したければ再度質問をするか都市銀行などで融資相談の窓口や相続相談の窓口が無料電話で相談できますからそれを利用するとよいですね。 それでも納得いかなければ税理士に聞くとよいですね。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/02
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住宅建築 住宅ローン返済はいつから始まる？
『間違いだらけの住宅建築』完成後なのか？ 契約後なのか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q新築 お家のローンはいつから？よろしくお願い致します。ハウスメーカーを決め、これからプランをねっていく初期の初期段階なのですが、 ※おバカさんです。 ハウスメーカーを決めてから プランを練っていく？ 典型的な おバカさんです。 なぜ おバカさんか？ 具体的にどんな家を建てるのか？ 建築価格はいくらなのか？ 内容や価格が分からない内に ハウスメーカーを決める（契約する）のは、 非常に 愚かな行動です。 車を買う場合も、家電を買う場合も、 野菜や肉を買う場合であっても、 私たちは それぞれの内容をチェックして、 さらに それぞれの価格を確認した上で、 買う買わないを判断します。 これが普通の買い物です。 なぜ、マイホームだけ別なんでしょう？ なぜ、マイホームだけ・・・ 内容のチェックもしないで、 価格の確認もしないで、 建築業者を決める（契約する）のでしょう？ 最初に契約してしまえば・・・ 「釣った魚にエサはいらない」状態です。 ハウスメーカーのペースで事が進みます。 契約済みだから やりたい放題です。 建築工事の価格は 建築業者によって 1棟当たり 数百万円～1千数百万円も違います。 「内容と価格」を比較検討することなく、 最初にハウスメーカーを決めてしまうのは、 非常に愚かな行為です。 ハウスメーカーは 当然に高価格だから、 色々 我慢した家造りになってしまいます。 〇小さ目な家のサイズで我慢。 〇外構工事なんてとんでもない、我慢。 〇設備や仕上げ 低グレードで 我慢。 等々・・・。 同じ条件で 複数の建築業者を比較すれば、 数百万円の価格差の中から建築業者を選び、 満足の家を造ることができます。 最初にハウスメーカーを決めてはいけない。 タイトル通り おうちのローンはいつから開始されるのでしょうか？土地はあります。新築を一軒建てるつもりです。お家が出来上がり鍵を渡された段階でローン返済が始まるのか、それとも契約後すぐにローン返済が始まるのか…気になりましたのでどうか知恵をよろしくお願い致します ※住宅ローンの返済開始は 一般的には 建物完成引き渡しの翌月からです。 A残金決済と所有権保存、抵当権設定、引き渡しは同時ですからその翌月の支払い約定日からロ－ンの支払いは始まります。つなぎなどは考慮しなくてもよいですね。 A完成前につなぎ融資や分割融資を使うなら着工時から支払いが始まります(ローン全額ではありませんが)完成時に支払いなら引き渡し後にローン支払いが始まります。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/10/01
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土地3000万 建物○○ハイムで3800万 無謀？
『間違いだらけの住宅建築』6800万のローンで購入を検討中です。無謀でしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンについての相談です。今土地3000万 建物ら大手の◯◯ハイムで総額3800万ローン総額6800万のローンで購入するか検討中です。 ※おバカさんです。 2つの意味で。 ①大手ハウスメーカーは、 住宅建築する上では コスパ 最悪。 〇〇ハイムのようなハウスメーカーは、 建築費見積額の2～3割が、 実際の建築工事費とは無関係なコストです。 宣伝広告・展示場・カタログや小物・ 営業マン等の余分な人件費・ 豪華・贅沢すぎる社屋 等々の経費。 これらは 建築工事費とは無関係ですが、 結局は 建築する顧客が負担します。 その金額が 1棟当たり数百万円から 1千数百万円になります。 全国の無名の地元工務店に比べたら、 とんでもなく コスパが悪過ぎます。 名の知れ渡った大手ハウスメーカーや 有名工務店を選んではいけません。 ②頭金が出せないなら 危険すぎる。 現在の賃貸生活で貯金がほとんど無く、 土地建物総額をフルローンで という事なら、 実行してはいけません。 貯金ができていないということは、 現在の賃貸生活すら危ういということ。 かかる住居費は・・・ 賃貸生活よりも 持ち家生活の方が はるかに多額になります。 賃貸生活で貯金ができない人が 住宅取得に突っ走れば 家計破綻！！ の可能性が大きくなります。 ハウスメーカーや銀行は、 年収から融資がクリアできさえすれば、 夫婦のこれからの生活設計については 関心がありません。立地は大阪で駅までも近く悪くありません。私 年収440万 正社員妻 年収500万 契約社員ともに30歳で、子供（5歳、4歳）40年ローンを勧められており月々の返済が約15万とされてます。（ボーナス払い年間20万）現在賃貸で11万支払っており光熱費が電気ガスで3万ほどです。 ※おバカさんです。 家賃11万円で貯金できなかった夫婦です。 月15万とさらにボーナスで20万払う という生活が できるわけがありません。オール電化で太陽光と蓄電池でほぼ光熱費が0に近づくなど言われてますが、無謀じゃないですか？ ※おバカさんです。 カタチあるもの 必ず壊れます。 劣化します。 お金の計算は 当初だけのもの です。 10年後、20年後はその通りではありません。不安を感じています。その他の借り入れは0です。ご意見いただきたいです。 ※やってはいけない。 まず、貯金の練習をしよう。 家の事を考えるのは・・・ 1000万円とか2000万円とかの貯金を してからにしよう。 地に足をつけて 生活設計をしよう。 キャッシュフロー表を作ってみよう。 A自分ならやめときます。現在の家賃より高いだけでなく、ボーナス払いの額も大きいです。また持ち家になると、税金(固定資産税)も発生します。40年の歳月は想像するより長いものです。この間に何が起こるか分かりません。ネガティブに考えすぎるのも良くないとは思いますが、お子さんも小さくこれから教育にもお金がかかります。またどんな理由で現状の年収を維持できなくなるのか分かりません。突発的な修繕費や出費も人生にはあります。家を取得後、10年くらいで売却するつもりとかなら、また話しは変わりますが。 A住宅ローンと固定資産税(二十数万円)を支払うとして年間いくら貯蓄出来る予定ですか？１５０万円以上貯蓄出来るなら問題ないと思います。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/28
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新築の24時間換気 何年ぐらいONにすべき？
『間違いだらけの住宅建築』新築して何年の間ONにすべきですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q一戸建ての「24時間換気」って、新築して何年のあいだ「ON」にすべきですか？ ※おバカさんです。 〇〇まで という 期限はありません。 住んでいる間 ずう～っと ONです。不動産屋さんからは、建材に含まれる化学物質の対策の為、と聞いた気がします。 ※当初は そういうことで 導入された 仕組みですが、 昨今は 昔のようなスカスカ住宅はなくなり、 高断熱・高気密化が進んだので・・・ 建物内（室内だけではない）に残る 湿気の排出が必要になってきています。 そのための「24時間換気」です。 春夏秋冬 必要です。 冬の暖房コストは 余分にかかっている かも・・・ですが。 その分 室内に干した洗濯物が乾きます。 夜 干せば 翌朝には 着る事ができます。 A第一種熱交換換気システムを設置しました。電源は絶対に切らないでと説明されたので24時間つけてます。最近の高断熱高機密の住宅は換気システムをつけないと、壁内が結露しカビだらけになると説明されました。設置は義務だけど運転するかしないかはご自身で判断すると聞いたこともありますが、壁内がカビて柱が腐るとか怖いです。「換気システムを止めてカビ発生 画像」と検索すると恐ろしい画像が出てきます。24時間運転して、定期的なメンテナンスをしないと怖いことになると思ってます。 A不動産屋の回答は無意味です。建築した建築士に仕様書、見積書をもとにどのような建材を使用したか確認が一番です。法的には24時間換気は期限はありません。生活している家は常にしなければいけません。過去、建材には有害物質であるホルムアルデヒドが含まれており、シックハウスと世間を騒がせ、苦肉の策が24時間換気で法制化されました。現在の建材で輸入もの以外の国産では有害物質が含有されたものはほぼないし、家を設計する建築士は材料を有害が否か確認しなければなりません。在来木造の気密住宅以外は1時間に0.5回程度隙間で自然換気されております。更に24時間換気ですといつも新鮮な外気で部屋は換気されており、光熱費がかかります。そこで熱交換式の第1種換気ですが初期費用がかかります。 A気密が良くなり、ホルムアルデヒド含有建材対策の24時間換気、と言われてますが実際は"高気密高断熱と計画換気はセット"です。高気密住宅では"人が生活している限り"室内から湿度を捨て続けませんといつか結露します。一昔前は窓に結露で云々で見える結露でしたが、今怖いのは壁内などの見えない部分での内部結露です。ですから原則止めてはいけません。実際には冬季間は寒かったりしますから止めることもありますけれど少なくとも「煮炊きをしている間, ガスを使ってる間, ファンヒーターを使ってる間, 加湿器をまわしてる間, 風呂後の風呂場が完全乾燥するまで」は何らかの換気をし続けてください。内部結露を起こしますと躯体にダメージ,断熱材の劣化,気密防湿シートの劣化,カビの原因、など想定外のペースで起こり得ます。 通気工法などで吸湿通気している特殊なケースやビルダー側が24時間換気が無くても大丈夫、と対策をしてある場合はそこまで気にせずとも。室内の結露は室内の窓開け換気などでも足りますが、内部結露は数分の窓開け換気程度では乾きません。そこに結露を絶対起こさない為に24時間換気をまわしっ放しにするのです。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/28
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住宅購入 契約したけど やめる事できますか？
『間違いだらけの住宅建築』やめることはできるでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンについて質問です。例えばですが、売買契約書に記入し本審査が通ったあとに契約を辞めることはできるのでしょうか？ ※おバカさんです。 これは、住宅ローンについての 質問ではありません。 不動産の売買契約をしたけど、 やめることはできるのか？ という質問です。 不動産の売買契約書では・・・ このようなことを想定して、 契約を交わしながら やめた場合は このようなペナルティがありますよ、 ということが 詳しく書かれています。 購入契約者は そのことを説明され、 理解した上で、署名捺印した、 ことになっています。 やめることができるか？の答えは、 「やめることはできます」 です。 それぞれの売買契約で ペナルティの 詳細も微妙に異なったりします。 こんなところに質問・相談するのではなく、 自分が署名捺印した契約書を しっかり読み返してみましょう。 A出来る 手付け違約金仲介手数料 とか払えばね A家の売買契約後でも家の購入を止めることは出来ますが、手付金は戻りません。その他に違約金が必要か等は、契約書を確認するしかありません。 住宅ローンを借りるのを止めることに、ペナルティはありません。 A出来ます。手付金放棄、仲介手数料の支払い、タイミングによっては違約金の支払いをすれば大丈夫です。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/26
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新築完成直前ですが 離婚が決まりました！
『間違いだらけの住宅建築』キャンセルすると、違約金、損害賠償などかかりますか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q新築引き渡し直前です。家はほぼほぼ完成してます。つなぎ融資を2回に分けて融資されています。再来週にも最後の金消契約です。唐突ですが離婚になりました。 ※ ・・。住宅ローンは4000万です。キャンセルすると、違約金、損害賠償などかかりますか？すでに融資のつなぎ分の、3000万は一括請求ですか？その場合払えるわけないので諸々自己破産できますか？ ※おバカさんです。 現実的な対処法としては・・・ 建物引き渡しを受けて ①自分が住む。 ②住まないまま売却する。 の2通りしかないでしょう。 事情で ①が不可能なのであれば、 もう ②しかありません。 かかったお金よりも安くしか 売れないかもしれませんが、 （ 数百万円の損をするとしても ） このまま社会的地位を失うことなく 今後の生活を継続できます。 Aそのまま引っ越しして住みましょう A元奥様はローンの借り入れに関わっていますか? A今からキャンセルすれば莫大な違約金を請求されます。とりあえず引き渡しを受けて新築未入居物件で売却してはどうでしょう、その方がマイナスは少ないと思います。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/25
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住宅カタログをもらうと ごり押し営業される？
『間違いだらけの住宅建築』もらった後、ごり押し営業とかされることはないでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q大手ハウスメーカーに 1人用住宅のカタログを参考までにネットで依頼して無料で送ってもらおうと思うのですが、 ※おバカさんです。 大手ハウスメーカーを候補に 入れてはいけません。 建築費が バカ高いものになります。 500～1000万円も高い。その後ごり押し 営業される事はないでしょうか？ ※おバカさんです。 ごり押しかどうかは別にして、 せっかくの「資料請求客」を、 放置しておくことはあり得ません。 貴重な「1棟受注」に向けて動き出す のは当たり前のことです。 わざわざ大手ハウスメーカーに カタログ請求するのではなく、 地元工務店 数社に相談しましょう。 （ 名前も知らない工務店 数社 ） 「家を建てたいと思っています。 3～4社に相談したいと思っています。 最終的に お断りする事があるかも 知れませんが それでも良かったら、 間取りからの相談に乗ってください。」 これで、まともな家を計画、建築できます。 ハウスメーカーより はるかに安く。 無名の工務店どうしでも、同じ内容の建物で 数百万円の価格差がつくのが普通です。 がんばって やってみましょう。 できないなら、当事務所がお手伝いします。 A商売なので、当然可能性有りと連絡来ますよ。 Aあります。当然です。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/25
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ハウスメーカー決めと土地決め どっちが先？
『間違いだらけの住宅建築』私的には ハウスメーカーを決めてから土地探しをした方が良いと思いました。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q新築を建てる際に，ハウスメーカーを決めてから土地を探すのか，土地を探してからハウスメーカーを決めるのかどちらが良いのでしょうか？ ※おバカさんです。 そのような 2択の問題ではありません。 土地が無ければ家は建ちません。 土地によって 間取りも変わります。 建築価格の差は 業者によって 数百万円。 ハウスメーカーは建築費以外の負担が数百万円。 （ 計1千万円以上 高かったりする ） 先にハウスメーカーを決めてはいけない。私的にはハウスメーカーを決めてから土地を探した方が予算の相談や希望の間取りができるのかなど土地相談ができて良いなと思ったのですが， ※おバカさんです。 ハウスメーカーは 建築費と無関係な 費用負担があって 元々 数百万円も高いし、 同じ条件での業者同士の建築費比較では 数百万円の価格差が生じたりします。 先に建築業者を決めて 進めると・・・ 知らずに 1千万円以上の損をこうむる ということが あり得ます。 なので、最初に建築業者を決めてはいけない。 マイホーム：消費者の視点 『土地があれば 家は500万円安く建つ』 じっくり間取り等を考える事ができるし、 複数の建築業者を比較検討できます。 工務店どうしでも 価格差500万円は 普通の事。土地が無い状態で，間取りや金額の見積もりを取ることはできるのでしょうか？ ※おバカさんです。 土地が無ければ家は建ちません。 土地の状況次第で 間取りも違ってきます。 土地が無いのに・・・ 間取りを考えたり、その見積もりをしたり、 ということほど 無駄な作業はありません。 建築業者は そんな無駄な作業はしない。 営業マンが「やってあげてる」ポーズを 取るだけです。（ 意味はない ） ハウスメーカーとしたら・・・ 最初から 自社に決めてもらえれば、 仕事がやりやすくて しょうがありません。 （ 釣った魚に エサはいらないし ） 消費者としたら・・・ 先に土地を買っておいて、 じっくり 間取り他のプランを練って、 同条件で 複数の建築業者を比較検討すれば、 〇良い業者に巡り合えるし、 〇まともな（数百万円安い）金額で契約できる。 だから・・・ 土地を買うお金は 頑張って貯めよう！ 土地は 現金で買おう！ A①土地が無い状態で，間取りや金額の 見積もりを取ることはできるかですが、これは簡単にできると思います。どのハウスメーカーでも今までの実績の中からあなたの希望に近い間取りと請負金額を教えてくれると思います。②ハウスメーカーが先か、土地が先かですが、これは非常に難しい問題だと思います。ハウスメーカーによっては、建て替え物件が得意で土地なし客は相手にしないような会社もあります。また、広い土地を区画整理して自社で持っている会社もあり、そういう会社は優先して薦めてきます。土地も個人で探すときは、水道がその土地まで来ているのか、下水道の有無など、ある程度の専門知識が必要です。もし下水道がなければ１００万円前後の浄化槽の設置費用が必要になります。 まとめとして、気に入るハウスメーカーを探しながら、土地も並行して探すのがいいのではないかと思います。知り合ったハウスメーカーの営業担当に気になっている土地を話せば、どんな土地か（建築に適している土地か）調べてくれると思います。 Aうちは土地から決めました！ 立地に重きを置いていたのと、建物も土地の条件で決まると思ってたので。 借入する金額は決めて置いて、土地代を引いた金額でできる範囲の建物を建てました！ 皆さんの色々な意見が勉強になります！・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/22
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年収5百万 貯金1千万 欲しい家は4300万です
『間違いだらけの住宅建築』年齢は 31歳です。 ※まだ31歳なのであれば・・・ もう少し お金を貯めたいですね。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンを組もうと考えているのですが年収500万で貯金1000万で4300万の家を買う予定なのですが、住宅ローン破産になる可能性は低いですか？ ※ちょっと 危なっかしい感じがします。 4300万円ということは・・・ 土地1300万円 建物3000万円の ような感じでしょうか？もう少し値段低めの家を買った方がいいですか？年齢は31歳です。 ※もう少し 貯金をがんばってみましょう。 土地代と諸費用で約1600万円だとすれば、 それを現金で払うことができれば （ 自前の土地がある状態で 建築できれば ） 理想的です。 じっくり建築業者を選ぶことができて、 （ 当初から業者を決めてかかる場合より ） 500万円 安く建築することができます。 5～6年後の住宅取得に向けて 貯金をがんばっていけば・・・ そのころには 年収も増えているでしょうし、 マイホーム取得の絶好機になっています。 マイホーム：消費者の視点 『土地があれば 家は500万円安く建つ』 じっくり間取り等を考える事ができるし、 複数の建築業者を比較検討できます。 工務店どうしでも 価格差500万円は 普通の事。 A一般的には、３０００万くらい。年収の５～６倍の範囲がいいって言われています。なので難しい。 ただ、これは６０歳とか６５歳までで綺麗に払い終える計算。繰り上げ前提。今は７０とか８０まで働く人も多いので、それくらいまで働く気があるのか？？とか。。退職金が数千万円あるのか？？パートナーは働くつもりがあるのか？？？とかで違ってきます。 １０００万あったとしても、教育費や老後の備えを考えたら、心もとないですね。おそらく、この年収で４３００借りちゃって、なおかつ定年までに繰り上げて返そうと思うと、教育費や老後の備えができる余裕がない感じになっちゃいます。 Aお勤めの先輩や上司の所得が５年後１０年度どの程度上がっていくかという確認はしておくべきです。住宅ローンは１０年間の取得控除をうけられる特典があるのでそれをうまく運用していく。貯金は手つけずか（頭金を入れず）かはローン控除で適用できる部分をシュミレーションです。（所得税還付なので）そこで審査を通し、１１年後の特典終了後はおそらく所得も増えているでしょうし、繰り上げ返済を加味していけば、無謀では決してないでしょうね。前置きが長いですが無謀ではないと思いますよ。 A家族構成や支出によりますが年収５００万で３３００万円のローンだと余裕は無いですが支払いは可能です。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/20
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完成入居は 来年のGWよりも先になりそうです
5月中に入居できたらくらいに考えています。 ※しょうがないですね。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員のOさん（50代） （ 住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。2024.3.6 実行支援料金：10万円/年 入金。家族構成夫:50代 妻：40代 子：小学生愛犬：Rくん10歳メールをいただきました。2024.9.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 何とか、暑さに負けずにやっております（笑） ※日本中で猛暑日が長期間 続いたり していて、Oさんの所もすごいようです。 よく 皆さん 生きていますね。 岩手は北東北なので、例年より暑い とは言いながらも、東日本や西日本に 比べたら たかが知れています。昨日、工務店さんで打ち合わせをしてきました。建築現場は、この暑さでなかなか作業も捗らないようで、大変そうです。 ※メインの工事期間が冬場になるので、 仕事はしやすいと思います。 岩手のように 冬場が寒いところでは、 逆に冬期間の工事は建て主に嫌われます。 凍結する時期の基礎コンクリート工事は リスクが高いからです。図面をデータでいただきましたので、添付いたします。こちらの図面で、ほぼ確定となります。 ※やっと、落ち着いたようです。 2～3社競合のころは大変でした。見積もりに関しては、まだ小さな変更がありますが、3000万を少し超えるくらいで落ち着くと思います。 ※良かったです。靴洗い場のグレーチングについては、こちらでは一般的ではないようなのでやめることになりました。ガーデンパンでのプランになっていますが、用途が水やりや洗車ですので、立水栓のみに変更しようと思っています。 ※まあ・・靴洗い場の枡やグレーチングは、 排水を配管を通して処理するのではなく、 浸透枡を置いて 地面に自然浸透 させるだけの仕組みですが・・・。昨日、1階のエアコンについて2点提案がありました。①神棚の位置を変えて、 南側にエアコンの取り付けをした方が 効率が良い。②リビングのエアコンのみで キッチンまで涼しくするのは難しいと 思うので、念の為キッチンにも スリーブとコンセントを付ける。神棚の位置より、エアコン効率のが気になりますので、そのようにしようと思います。 ※建物の外観をケアしながらであれば、 いいと思います。 Oさんの家のメインの外観は 南側、 道路から見える外観です。 エアコン設置の際の室外機の位置が 重要です。 普通は「家のメインの外観」部分に 室外機は置かないのが 一般的です。また、キッチンにエアコンの案も、本当にエアコンの効きが悪かった場合、特に夏場は困りますし、1台でフル稼働するより良さそうなので採用しようと思います。 今後のスケジュールとしては、次回の図面修正で問題がなければ10月初めに契約して、10月末〜11月初めには着工できたらと仰っていました。当初は来年のGW辺りに入居予定でしたが、難しそうですよね…。 ※そうなりそうですね。今は、5月中に入居できたらくらいで考えています。こちらの都合で遅れたというのもありますし、 ※工務店 数社の競合で 日数がかかりました。今更慌てたところで致し方ないと思っています。仕事をセーブしたり、周りに助けてもらいながら頑張るしかないですね（笑） ※そのように考えることができるのなら いいことです。 気軽に行きましょう。残暑が厳しい日が続いておりますが、武田さんもお気をつけてお過ごしください。 ※こちらも 日中はそれなりに暑いですが、 もう何日も前から 夜には 虫の声の合唱が聞こえています。大谷さんの記録がどこまで伸びるのか楽しみですね。 ※今日も 1盗塁してくれて、 『 48-49 』になっています。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※もう これからは あせる事もなく、 楽しみながら じっくり 家づくりをしてください。 ※O家が今回の家造りで、 建築業者選びのために 各工務店に 送ったマイホームプランは以下です。 ここまで整えるのに 約3カ月半かかりました。 ※「配置・外構プラン」 ※「平面プラン」 ※「立面プラン」 ※「什器プラン」 造り付け収納や家具です。 ※「仕上表」 ※立面イメージです。 ※《 4プランと仕上表 》 平面・立面・什器・外構の4プランと、 詳しい仕上げや設備を記した仕上表。 まったく同じ資料を各工務店に渡して、 「提案と見積もり」をしてもらいます。メールをいただきました。2024.9.11武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ※しばらく 音沙汰がなかったので、 長引く残暑でダウンしてしまったのかと 心配していましたが、安心しました。色々とご心配をおかけしました。先週末、プロパー提案の銀行さんと夫婦で面談いたしました。 心配していた連帯保証人の件ですが、実際には連帯保証人ではありませんでした。書類も確認させていただき、物上保証人と明記されておりました。 物上保証人に関しては、他行でも説明がありましたので納得しております。お騒がせしてしまい、お恥ずかしいかぎりです。 担当の方にも、「そんな騙すようなことをしたら、 自分の首が飛んじゃいますよ」と、笑われてしまいました。 土地購入でお世話になった不動産屋さんにも住宅ローンのことを相談したところ、プロパーの場合、住宅ローン減税が受けられるのか確認した方が良いとの助言をいただきました。 プロパーでも、プロパー住宅ローンというものなので、減税についても問題ないと分かりました。繰り上げ返済で早々に完済する予定であれば、保証会社を入れた方が保証料の返金があり、事務手数料として支払うより良い場合もあるそうなので、保証会社を入れる場合の事前審査もお願いしました。 他行でも、普通の住宅ローンで事前審査の申し込みをしまして、無事に通りました。 最終的には、契約前に再度金利等を確認して決めたいと思います。 ※了解しました。先週、工務店さんとの面談がありましたが、修正データがまだ届いておりません。届き次第、メールいたします。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※もうすでに 9月も中旬に差し掛かろう としてていますが、 まだ契約前ですよね？ 来春の完成・入居、大丈夫でしょうか？ ぜんぜん話は違いますが・・・ ドジャース対カブス 1階の裏、 大谷が47号ホームラン！ （ 47-47 達成！ ） この回だけで ドジャース 4ホームラン！！ すごい ゲームになっています。メールをいただきました。2024.9.5武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 プロパー融資の銀行とは、週末に夫婦揃って面談することになりました。連帯保証人が気になるので、普通の住宅ローンでの案内もしてほしい旨は伝えました。それから、以前訪問した地方銀行に話を聞きに行ってきました。 プロパー融資は、好条件で借りられるプラスのイメージで合っているそうです。条件など見ても、正直こちらよりもメリットは大きいと思うと仰っていました。 ただ、私が気になっていた『連帯保証人』に関してはやはり疑問に思われていました。共有名義の場合、担保提供者や物上保証人になるのが一般的なので、そちらでできないか聞いてみた方が良いとアドバイスをいただきました。 ※おかしなアドバイスです。 相手が素人だから適当な事を言ったのか？ あるいは言った本人が無知なのか？ あり得ないアドバイスです。 「連帯保証人については疑問」？ プロパー融資なら連帯保証人は当たり前です。 普通の住宅ローンであれば、 保証会社の保証を得て銀行は融資しますが、 （ 万が一の際は保証会社が引き受ける ） プロパー融資では 保証会社は係わらず、 銀行自身がリスクを背負うことになるので、 万が一に備えて「連帯保証人」が必用です。 また、 仮に住宅ローンが返済できなくなっ場合、 競売にかかるまでの猶予期間は・・・ 〇普通の住宅ローン：1年ほど 〇プロパー融資：2ヶ月ほど 普通の住宅ローンの場合は、 対策を考えたり 実行したりの時間があるが、 プロパー融資では 容赦がありません。 銀行員の おかしな説明に耳を傾けていないで、 （ 聞けば聞くほど 洗脳されるだけ ） 自分の頭で考え、きちんと目を覚まして、 「普通の住宅ローンを利用したい」 と伝えればいい、それだけのことです。こちらの銀行では、もちろん普通の住宅ローンで事前審査をお願いする予定です。土地の売主さんとの件も不動産会社に問い合わせしました。売主さんが法人のため、売却した土地が住宅用地でないと判断されると税金が高くなってしまうので、1/100でもいいので共有名義にしてほしいとのお願いだったそうです。 ※意味不明な説明です。 購入者が単有だとなぜ住宅用地でない と判断されるのでしょう？ 共有だとなぜ住宅用地になるのでしょう？ただ、契約書があるわけでもなく、口頭でのお願いです。こちらの事情もお伝えして、週末の面談までに先方に確認して貰うことになっています。工務店Ｆさんよりプレゼンの準備が整ったと連絡がありましたので、明日伺ってきます。データでも資料をお願いするのを忘れないようにしますね！ それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※そちらの金融機関や不動産屋さん・・・ 私には理解できない 色々な 不思議な説明が行き来しています。メールをいただきました。2024.9.4武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。プロパー融資というものの認識が私とは真逆なもので驚いています。 ※物事の認識は、当然のことですが、 販売者側と消費者側では真逆になります。 「利益相反関係」と言います。 売る側によって、上手に洗脳されていた ということです。 私たちは資本主義経済の中で生きています。 どの業界であっても・・・ プロの話をそのまま真に受けてはいけません。 程度の差はあっても・・・ そこには「売るための誘導」があります。 少年少女のようなピュアな心ではなく、 一定の警戒心を持ちながら、 話を聞く必要があります。説明を聞いて、どちらかというと好条件で柔軟に対応していただけるイメージでした。 ※プロなら お客様を上手に導きます。 プロが素人を洗脳するのは、 そんなに難しいことではありません。また、一般的な住宅ローン案内をしてもらっているつもりでいました。 ※大丈夫ですよ♪ 何にも問題ありません♪ 心配する事なんてありませんよ♪ 普通のことなんですよ♪ 上手なトークで その気にさせます。 ぜんぜん 普通のことではないんですが。利率も、地方銀行では一般的な数字だと思いますし、ネットで確認したものと同じでしたので…。 私もプロパー融資について色々調べました。調べてみて、連帯保証人が必要なのではと思い、怖くて心配になったので、事前審査の書類をお渡しする際に質問しましたが、その時は必要ないと言われました。お願いされたのは、土地の共有名義が分かった後です。 担当の方の説明では、「調べたら土地が共有名義になっているので、 もし万が一競売という事態になった時、 土地の半分は売らないと言われたら困るので…。 どこで借りても共有名義であれば 連帯保証人になる必要があると思います。 連帯保証人か債務保証人になる必要が ありますが、 今回は土地の持ち分だけのことなので、 連帯保証人で良いと思います。」といった説明でした。 てすので、夫のみが記入した事前審査書類を提出後に連帯保証人が必要との連絡があり、上記の説明を受けて記入した次第です。連帯保証人か債務保証人で記入欄が分かれていたので、債務保証ではないと安心してしまいました…。 明日、フラット35を含めて、返済プランの提案を受けることになっていますが、別日に夫も同席して面談してもらうことにします。 ※わざわざ イレギュラーなローンを検討 なんてしないで、 一般的によく知られ、利用されている 普通の住宅ローンを選べば、 まったく不安を感じる必要はありません。 他行では、現居マンションの残債だけがネックでしたので、普通の住宅ローンで案内していただけると思います。 ※ネックが無くなったんですよね？ であれば、こころおきなく 普通の住宅ローンを選びましょう。問い合わせたところ、土日の予約が埋まっておりましたので、私一人でになりますが今週の平日に面談をして、事前審査の書類をお預かりする予定です。連帯保証人についても、本当に必要なのか伺ってきます。 何となく心配なので、他の銀行でも事前審査をした方が良さそうですね…。 ※普通の住宅ローンの・・・ですよね。土地購入の際、売り主さんからあった共有名義のお願いですが、不動産会社の担当の方を介して受けました。『土地は共有名義で建物が夫単独になると、 私名義の土地の分は 売主さんの支払う税金が高く なってしまうので、協力してもらいたい』といった内容だったと思います。 ※不思議な話です。 譲渡所得税の話だと思いますが・・・ 買主が単有だろうが共有だろうが、 売主の譲渡所得税に どうして影響するの？ なぜ買主がコストを負担して 共有登記にしなければならないの？ もっと具体的な理由が分からないと 不思議な話でしかありませんが、 Oさんは 文面程度の内容しか 認識が無いでしょうから、 これ以上は どうにもならないでしょうね。完全に売主さんの都合の話なのですが、建物を共有名義にしても特別支障はないと税務署にも確認してきたと担当の方から言われたことや、その時は100万くらいなら都合もつけられると思い、了承した次第です。 ※「共有名義にしても支障がない」 とは、何について支障がない のか？ 「100万ぐらいなら都合が」 100万円分、何をしたのでしょうか？ まあ、過ぎてしまったことで、 これからではどうにもならないだろうから、 もう しょうがありませんが。先方の都合のことだったので、税金の詳細に関してはあまり記憶になくて…。不動産会社が定休日でしたので、明日にでも担当の方に確認しておきます。なかなかトントン拍子に事が進まず心配事も尽きませんが、一人で抱え込まず、武田さんにも相談しながら進めてまいりたいと思います。よろしくお願いいたします。 ※これまで 40数年にわたって 個人の方々の建築をお手伝いしてきて、 （ マイホームやアパート ） マイホームの建築で 普通の住宅ローン 以外のローンを利用するケースには かかわったことがありません。 一般的な住宅ローンを利用していれば、 想定外の事や こんなはずじゃの様な事を 経験せずに済むと思います。 以下は、他の方のサイトの情報です。プロパー融資とは？保証会社を介さない金融機関との直接契約の住宅ローンの事プロパー融資（プロパーローン）は金融機関にとってリスクが高い プロパー融資のメリット審査が通りやすい保証会社に支払う保証料がかからない自分にあった形態の住宅ローンを契約できるブラックリストに載っている人もプロパーローンなら審査が通るかも プロパー融資のデメリット住宅ローンの金利が高くなってしまう連帯保証人が必須 少額の融資に制限されてしまう可能性が高いプロパーローンで住宅購入するにはある程度自分でお金を用意する必要がある プロパー融資がおすすめな人ローン金利を抑えたい人事業が軌道に乗っていてさらに拡大したい人自己資金が多い人メールをいただきました。2024.9.3武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 紹介された銀行さんでは、プロパー融資というもので案内していただいています。 ※今回初めて聞きましたが・・・ そういうことだったんですか。 私の認識の中では プロパー融資は、 普通の住宅ローンを組めない、 特別な事情がある人が駆け込むローン、 そんな印象です。 住宅ローンというよりも、 アパート建築とか事業向けローン、 （ 融資手数料も金利も高い ） そんな印象です。 健康上の理由で住宅ローン融資が 不可な人は フラット35、 さらに他の事情で住宅ローン融資が 難しい人は・・・？ の逃げ込み先が プロパー融資、 そんな印象です。 普通の住宅ローンを利用できない 事情を詳しく聞いていないので 何ともコメントしようがありませんが、 普通の住宅ローンの方が 融資コストや金利面でも有利だし、 連帯保証人も不要だし、好ましいです。そのため、つなぎ融資という形ではなく、着工の時点で専用口座に全額入金してもらい、そこから都度支払う方法になります。ローンの支払いが早くから始まりますが、元金込みが大変な場合は、利子のみの対応もしていただけるそうです。 ※銀行にすれば・・・ 高い融資コストや高い金利などの 各条件さえ のんでもらえれば、 色々な対応はさせていただきます、 ということになります。保証会社はつけなくてよいそうなので、保証料はかかりませんが、 ※普通の住宅ローンではないので、 当然のことです。 保証会社がリスクを背負う普通の 住宅ローンとは違い、 銀行自身がリスクを背負います。事務手数料は2.2%かかります。（昨日伺ったら、手数料も 少しお安くしてもらえそうです。） ※事務手数料と少し高い金利が 銀行の儲け部分です。抵当権は土地建物につきます。 ※当然ですね。ただ、土地が共有名義になっていますので、私が連帯保証人になる必要があります。 ※妻が連帯保証人になるのは、 共有名義になっているからでは ありません。 プロパー融資で 夫が主債務者で あれば、妻が連帯保証人になるのは 絶対条件です。 夫婦が同列で債務を背負います。債務保証ではないので、何事もなければ心配ないとは思うのですが、 ※もろ、債務保証です。 銀行が「債務保証ではないですから」 のような ウソの説明をしましたか？単語のイメージが重すぎて（笑） ※単語のイメージ通りなんですよ。 銀行の気楽な説明イメージは置いといて、 自分で調べてみましょう。 キーワード「連帯保証人」土地購入の際、売り主さんの税金の都合で、私も多少でいいので出資をして、建物も共有名義にしてほしいとの申し出がありました。 ※ ？？？ なぜでしょうか？ 売主の税金の都合？ もう少し詳しく教えてください。 聞いていなかった 不思議なことが 起きているようです。その時は特に問題ないと思いましたが、ローン完済に予定外のお金を使ってしまったので、出来ればやめておきたいと思い、今週末に不動産屋さんへ相談に行く予定でいます。 こちらでは、お陰様で台風の影響はありませんでした。どちらかというと、米騒動の方が大変で。葬儀が終わり落ち着いた頃には、店頭からお米が消えていました（笑）もち麦でかさ増ししながら頑張っています！ これから自然災害も多くなると思うので、『被害にあった際に再建できるよう、 堅実なお値段で建築しよう！』と改めて思いました。豪華なお家に住む満足感より、手持ちが多い安心感の方が自分は上なのだと家づくりで痛感しました。 武田さんにはいつもご相談にのっていただき、感謝しています。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※普通の住宅ローンが利用できない事情、 詳しく聞いていませんでしたが、 差し支えなければ 教えてください。メールをいただきました。2024.9.2武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｆさんには、はっきり決定とお伝えしてはいませんが、何となく流れで分かってしまっているのではと思います。 ※「おたくに お願いします」 と、まだ はっきりとは伝えていない のであれば、 工務店さんは 今後も緊張感を持って 対応してくれると思います。 はっきり伝えて「おんぶにだっこ」 状態であることが分かれば、 ハウスメーカー任せで建築した 世の中の大部分の人たちと同じで・・・ 「釣った魚にエサはいらない」 そんな扱いを受けることになります。 （ 表面には出してきませんが ）住宅ローンの銀行探しに難儀しているのを面談の際にチラッとお話したら、取引先の銀行の方に相談されたようで、 会社で一緒に提案を受けてきてしまいました…。 まずかった…でしょうか？ちょっと色々重なりすぎて頭が追いついていなかったかもしれません…。 ※いいと思いますよ。 工務店も複数を比較検討した方が いいように、 銀行だって 決め打ちしない方が いいのは当然です。 金融機関によるサービスの違い、 しっかり確認しましょう。実は、現居マンションの残債が少し残っている為に住宅ローン相談が難航していました。 ※はい、以前にも聞きましたが・・・ 銀行にとって、1本の住宅ローンを 取れるか取れないかは非常に大きいです。 原理原則はこうで 対応が難しい なんて言っていても、 「他行では こんなことができる」 って言っていましたけど と伝えたとたん、 「ちょっと待ってください」 上司と打ち合わせて何とかできるように 工夫してみますので お時間を下さい！ なんてことになるかもしれません。 他行で聞いた話をそのまま伝えて みるのもいいかもしれません。生前贈与でいただいた子供名義の預金には手を付けないつもりでしたが、収入印紙と借用書を用意し、子供から借りるということにして、そちらは完済予定です。 ※お金に関することは、たとえ 親子でも きちんと書類を交わして・・・。完済できればスムーズに案内出来ると伺ったので、取引先銀行にお任せするのではなく、他行にも再度伺う予定です。 ※総合的な取引もある取引銀行の方が 使い勝手はいいでしょうから、 他行が言っていることを伝えてみる のも、有効な作戦だと思います。紹介された銀行ですと、事前に融資を受けられるので、つなぎ融資よりも低く抑えられそうですが、『何か裏があるのでは？』と疑いながら、慎重に進めている…つもりです。 ※ ？？？ 「事前に融資が受けられる」？ 抵当権の設定なしに・・・ですか？ ありえないことですが、 もう少し詳しく内容を確認できませんか？あれこれ考えてパンク寸前ですが、やれることを着実にこなすしかないですね。 ※一人で考えこんでいると パンク！ します。 夫なり 友人なり 知人なり、 愚痴をこぼす相手が無いと パンク！ します。 このブログでも、もちろんいいですよ。新居で安眠できる日を心待ちにしながら頑張っています（笑）ひとまずご報告でした。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※連日のテレビニュースを賑わした 台風10号では、建築場所付近は 何の影響もありませんでしたか？ 台風10号が 日本上陸するかしないか という時期にも関わらず 我が盛岡では 大雨になりました。 場所によっては かなりの被害に・・・。 私の自宅付近は幸い 水害とは無縁ですが。メールをいただきました。2024.8.31武田つとむ 様 ご無沙汰しております。 Oです。 ポリープの除去手術が無事に終えられたとのことで、安心いたしました。 ※ありがとうございます。通院や検査などはもちろんですが、待ち時間は本当に大変ですよね。 ※ホントに・・・。こちらも急なことで色々と大変でしたが、とりあえず一段落といったところです。 ※本当に急な事で ご苦労さまでした。工務店B、Eさんには、お断りの連絡をしました。 ※わお。特に工務店Bさんはどうお断りするかが悩みどころでしたが、「生前、ほぼ決定したときに 他社さんの図面で報告 していたので、申し訳ありませんが…」と、故人の力を拝借して円満に終わりました。 ※これでは、さすがの 工務店Bさんも、 抵抗とか 切り返しとかのしようも なかった、ということでしょうね。決定した工務店Ｆさんとは ※その「決定した」事実、すでに 工務店Fさんに伝えたのですか？先週面談をして、図面などの修正待ちです。図面の修正箇所としては、以外になります。 子供室北側の窓を上げ下げ窓に変更 子供室東西の窓の幅を狭いものに変更 子供室収納部分を表記 キッチン北側の窓を1つに変更 浴室窓を東側から北側に変更 1階階段部分に支柱を設ける 屋根を横葺きに変更 断熱材をグラスウールに戻す また、以下のものは減額のためやめることにいたしました。 ・塗り壁・シャッター・カーポート・機能門柱・東側の境界フェンス 磨き丸太も階段の支柱があるので邪魔になると思い、やめることにしました。 ※あら～ 当初の計画からあった この家のシンボルが・・・。 また、キッチン背面収納、エアコンと一部カーテンも除外して見積もりしていただくことになっています。 また修正図面が届きましたら、武田さんにもご確認していただければと思っています。よろしくお願いいたします。 ※工務店Fさんには・・・ 「残った2社で、ウチか相手か、 いよいよ ここからが最後の勝負だ！」 と 思ってもらっている、 『 契約直前まで 比較検討している 』 そんな理想的な状況で 工務店さんには 作業をしてもらっている ことを祈ります。メールをいただきました。2024.8.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 冷静に再度考え、やはり１度決めた工務店Ｆさんにしようと思います。・後継者問題・棟換気・地盤調査 などの不安要素もあって二の足を踏んでしまいましたが、他社さんでもそれぞれ不安要素はありましたし、北側斜線の問題の際に一番信頼できる対応をしていただけたところで決めました。心配なところは、武田さんにも確認しながら進めていけたらと思っています。よろしくお願いいたします。 ※きちんと真剣に 色々な角度から 各社を検討したからこそ、 浮き上がってきた「不安要素」です。 家づくりをした大部分の人たちは、 このような「真剣な比較検討」なんて まったく行っていないので・・・ （ ろくに考えずに まず ハウスメーカーを決めている ） 「色々な問題点に気づいていない」 「高過ぎる金額に気づいていない」 まま建てて そのまま住んでいます。 （ おバカさんです ） O家では ここまで 時間をかけて、 真剣に比較検討をしてきました。 「これなら 100％満足♪」 などということは、無いと思います。 マイホーム建築に限らず、 人生の色々な局面での選択では、 「より ベターな選択をせざるを得ない」 ということが何度かあると思います。 より ベターな選択をしましょう。銀行の件ですが、もちろん土地を現金で購入済みであることは伝えました。ですが、メインバンクでは、「ローン審査は問題ないと思うので、 つなぎ融資は他行でしてもらう形になる」と案内されました。 ※「つなぎ融資は他行でしてもらう」？ ？？？ 意味不明です。 ネットで来店せず完結するローンを希望する方が多いので、私共のように店舗へ相談に来る人は少ないみたいです。 実は、身内に不幸がありまして…。今週末、別の銀行に行く予定をしておりましたが、ちょっとそれどころではなくなってしまいました。落ち着くまで少なくとも数日は、家のことは進められないと思います。 ※御身内に御不幸が・・・。 お悔やみ申し上げます。 もちろん、マイホームについては 中断でしょうがないことです。工務店B、Eの2社に関しては、合間をみてお断りのご連絡をする予定でいます。 ※B社、それでも食い下がってきそうです。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※また Oさんが動き出したら、 それに合わせて対応したいと思います。メールをいただきました。2024.8.15武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 台風は大丈夫でしたでしょうか？ ※水害を受けるような場所柄ではない ので、何の問題もありませんでした。地震も多くて不安だらけのお盆休みになってしまいましたね。 ※お墓では どしゃ降りで、 線香もろうそくも使えず、 花だけたむけて拝んでおしまいです。お盆休み前に急遽図面修正となった工務店Ｅさんですが、この修正で増額となった分の支払いは結構ですとメールが届きました。ですが、修正前の金額もわからないままですし、 ※そのことを伝えて 確認してみたら いいと思いますが・・・。プランの確定も先になりそうなことから、やはりお断りしようと思います。先週末、工務店Bさんとの面談に行ってきました。プランが大幅に変更されていましたが、使い勝手は良さそうです。 ※普通に 2階に子供部屋があり、 そのほかに 小屋裏収納がある、 という 一般的なプランです。 小学生にとっては 元々希望していた プランです。見積もり額も、3729万→3366万になりました。 ※300万とか400万とか、 簡単に吹っ飛んでしまう業界です。ただ、こちらが減額手段として考えていた、①カーポート②機能門柱③東側の境界フェンスの3つを無くしての金額です。 ※余裕はありません。 ※南北に長い建物に屋根をかける場合、 東西流れの切妻屋根が 合理的です。 が、 工務店Bの提案は、南北流れの屋根にして、 ・北側斜線制限の回避 ・小屋裏収納空間の確保 を行っています。 このようにすれば当然、 屋根面積も外壁面積も大きくなってしまうので、 材工共増えて 金額が増すことになります。 （ 当たり前 ）こちらでこれ以上の大幅な減額は難しそうと判断し、その場でお断りしようと、・予算は3000万ほどで考えていたこと・こちらの資金が潤沢ではないので、 御社の仕様では建てられそうもないことをお伝えしたのですが…再度、希望に近くなるように子供室の修正と、こだわりだった断熱材などの変更等で減額できないか考えたいとの提案がありました。22日に連絡をするので、それまで他社との契約は待ってほしいと…。 ※この辺のやり取りや言い回しは、 「この人は 元ハウスメーカーだろうな」 という印象を受けます。 競合他社とやりあってきた営業の人 という印象です。 いわゆる「地元工務店」とは違います。 規模の小さい「2×4工法屋さん」 ということです。ただ、やってみて期待に添えないと判断した場合は、逆にお断りするかもしれませんとのことでした。(というわけで、 資料のデータをもらいづらかったのと、 また変更になる ことから図面の画像だけ添付しました。) ※木造在来工法とは 図面が全く違います。若い方が多くアイデアも豊富ですし、通気や換気などこだわってみえるので、 ※そこ、具体的に確認したい。 外壁内や小屋裏換気、 具体的にどのようにしているのか？安心してお任せできるところはとても魅力に感じています。造作階段も、柱を移動しなくて大丈夫だそうです。 完全にノーマークだったので、こだわり仕様についてもあまり調べていませんでした。・moiss（モイス）という耐力壁・2✕4 自分たちで加工・防腐、防蟻はホウ酸系のシロアリエコボロン・オリジナル遮音構造・二層構造屋根・ダクトレス熱交換システム仕様のこだわりも満載でしたが、構造に関係しそうなところは以上だと思います。 ホウ酸の防蟻や、ダクトレスの熱交換システムなど、話を聞いた時は良さそうに思えたものも、調べてみるとちょっと疑問に思えるものもありました。 それから、サイディングの提案で初めて18mmの提案を受けました！光触媒で長持ちだと提案されましたが、特殊なので、塗替えの時が大変そうですね…。個人的には、15年毎くらいにシーリングと塗替えのメンテナンスをするくらいの凹凸が少ないサイディングが良さそうだと思っています。 ほぼ決まっていたはずなのに、ここにきて、また2社で悩むことになってしまいました。 ※工務店Bさんも真剣に検討するのであれば、 これまでと同様に・・・ 「矩計図」と「仕上表」を メール添付で送ってもらってください。 構造・断熱・通気 その他の確認を しっかり行いましょう。 彼らは 気密性を強調しますが、 そのことと裏はらに「湿気に弱い」 ということがよく言われています。 「昔のことだ」と反論すると思いますが、 たとえば 新築の際・・・ 在来軸組工法は 1～2日で棟上げしますが、 2×4工法では 4～5日（1週間の場合も）も要し、 なかなか屋根がかかりません。 その間に ざあっと雨に降られたら・・・ そのまま 濡れたまま 工事をされたら・・・ 心配なことは しっかり確認しておましょう。更に、メインバンクと地方銀行に住宅ローン相談に行ったのですが、どちらもつなぎ融資は出来ないとのことでした。どうやら、大手ハウスメーカー以外はつなぎ融資の対応をしていないようです。 ※ ？？？ おかしなことです。 「全くの全額ローンの客」 として相談対応されたのでは？ 「土地を現金購入した」 ことは伝えましたか？ 土地建物総額の内、土地相当額の頭金を 用意したということになれば、 Oさんを見る銀行の評価は変わります、 というのが 一般的なことです。まだ２行だけなので何とも言えませんが、工務店の取引銀行にそのままお願いする形になりそうです…。 ※「土地 現金購入」を伝えてみましょう。また体調不良になりそうな状況ですが、何とかやっております。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※猛暑等 天気のせいで体調不良・・・は やむを得ないかもしれませんが、 マイホーム建築業者選びで 体調不良は あり得ません。 人生最大の一番楽しい事を今やっている♪ んですから。 楽しみましょう！メールをいただきました。2024.8.9 3本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 度々申し訳ありません。 工務店Ｅさんより、返信がありましたのでご報告です。 納戸申請が通るかどうかは検査機関によって変わるようです。問い合わせしたところはNGだったそうで、NGなところがある以上居室で申請した方が…ということになり、半日かけて修正した矩計図が送られてきました。 ※「居室」で申請するしかないとしても、 2階の収納の床面が一段低い計画は、 現実の生活を考えたら あり得ません。 2階フロアの床面より20㎝下がります。 階段1段分に近い段差があると・・・ モノを出し入れする際に かなり大変 なことになります。 大きなモノ、重いモノの出し入れに かなり苦労しそうです。 2階フロアとフラットであれば、 キャスター付きの台車で 収納の床から 2階ホールの床へ 流れるようにスムーズに搬出ができます。 天井高さが低いところで 腰をかがめて 重い荷物を上げ下ろしするのは、 年を取るほど 大変な作業になります。変更点としては、●屋根勾配を5寸勾配から６寸勾配に ※建築価格が増えそうです。●東西の壁厚を１０５から２００程度に 厚くすることで ※建築価格が増えそうです。 平均天井高さを２１００確保するように調整以上の2点です。 ただ、これから打ち合わせを重ねて良いものにしたいという一文から、 ※「これから打ち合わせを重ねて」 いる時間は もう無いことを伝えましょう。このプランで工務店決定の判断をすることになりそうです。前に問い合わせした屋根の増額分も返答がないままなので、これ以上の見積もりは決定後でないとしていただけないのかもしれません。何だか後半の対応が残念すぎて…。 ※工務店Eさん、現在の状況を理解 できていないように思われます。 もう工務店決定の最終盤にいる ことを伝えて、 現状のプランで建築価格はいくら になるのか？ 確認しましょう。必死な工務店Bさんの方が好感度が上がってしまいそうです。 と、ひとまずご報告でした！明日の面談についてもまたご報告できればと思います。 それでは引き続きよろしくお願いいたします。 ※最終盤に無理やり 入り込んできた 工務店Bさん、 初対面で どんでん返しできるような ビックリ提案を用意しているのか？ それとも、 ただの「時間のムダ！」で終わるのか？ 期待しない方がいい かと思いますが。メールをいただきました。2024.8.9 2本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｅさんには、他社から納戸申請や収納での調整が不可と言われたことをお伝えして、本当に可能なのか問い合わせ中です。 ※Eさんも 可能性がありそうな 言い回しをした手前、 微妙な立場かも・・・。子供室の住人ですが、切妻の屋根裏風にはならないことは説明して、仕方なく受け入れた感じです。 ※ちょっぴり かわいそう・・・。ただ、普通の四角い部屋はやはり嫌なようで、少しでも変形した天井にしたいそうです。 ※なんとかしてあげたいですね。造作で天井を変形させるのであれば、2階建てにしても同じ気もしますが、横に納戸をつくると部屋も狭くなると思うので、その辺りは家族でもう一度話し合いたいと思います。 ※じっくり 話し合いましょう。ただ、建築費が嵩むことを親も渋々承知して、子供の希望を叶えるかたちでこのプランにした経緯もありますので、 ※そうでしたよね。外観や金額が許容範囲であれば致し方ないとは思っています。 ※落としどころを 見つけましょう。ちなみに、初回プランを確認しましたら、当初から2階の方が高くなっていました。 ※工務店Fさんは 元々2階の階高が高い？ 元々、あたまでっかちハウス？修正プランでは、2階軒高は266高くなっていますが、1階軒高を若干下げることで全体では141高くなったことになっていました。なので、余計に2階部分が目立ってしまったのかなと思います。 ※なるほど。 それでも 建て主の許容範囲なら OKということですね。話は変わりますが、お断りする予定なのに面談予約をした工務店Bさんより連絡がありました。武田さんの助言もあり、先週メールでお断りしたのですが、資料を準備したので見てほしいと…。 ※粘り強いです。もうほぼ他社に決定している旨もお伝えしたのですが、それでも構わないとのことで、結局伺うことになりました。 ※可能性がゼロでない限り 食い下がる。 粘り強い営業です。 サラリーマン時代が懐かしいです。一度お断りするしているだけに気まずいですが、どのように変わったのか楽しむ気持ちで伺ってきます。 ※「子供部屋を納戸で申請 は可？」 の宿題を与えておいて、 面談時に解説してもらいたかった ですね。 転んでもタダでは起きない のなら、 何かの役に立ってもらいましょう。 貴重な時間を費やすのだから・・・。お盆休みが痛手ではありますが、家族でゆっくり話し合う良い機会でもあるので、後悔しないようにじっくり話し合いたいと思います。 ※マイホーム建築のコンペを締めくくる、 充実した お盆休みにしましょう！それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※夏 真っ盛りの今、 現地はどうなっているんでしょう？ 前回のように あまり雑草も生えない そんな「土」なんでしょうか？ 放置していたら 草ボーボーに！ なるようなら、普通の「土」ですが。 メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/19
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建売3600万か 注文4400万の家を検討中♪
『間違いだらけの住宅建築』注文住宅は一条工務店を考えています。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンについてアドバイス頂けたら嬉しいです。夫年収500万、私年収300万、共に30歳です。来年ローン控除の制度も変わると聞き、お家探しを始めました。団信のことや、年収も高くないので一旦40年フルローン・ボーナス無しで考えてます。 ※おバカさんです。 40年返済？ フルローン？ 家が欲しいと思っているのに、 貯蓄が まったく無いの？ まだ30歳なのであれば、5年ほど 必死になって貯蓄をしよう！ 貯蓄が無いなら 家が欲しいなんて 思ってはいけない！うまく貯金ができればローン控除のない14年〜繰上げ返済し、65歳完済できればと思ってます。（車1台所有、ローン無し） ※おバカさんです。 賃貸生活の今 全く貯蓄できない人が、 住宅ローン返済が始まったら なおさら 貯蓄はできなくなります。 繰上返済なんて 無理です。 それから・・・ 「ローン控除期間中は繰上返済しない」 のが正解かどうかは、 ケースバイケースです。 金融機関に言われるまま 鵜呑みにしてはいけません。もうすぐ子供が産まれるので私は1年間産休育休を取得するのですが、子供が小学校上がるまでは時短勤務で年収180万〜220万ほどに下がります。 ※妻の収入はアテにしないで、 夫のみの年収で計画しましょう。建売で3600万円程度もしくは注文で4400万円の家を検討しております。注文では一条工務店の家を考えており、金額はしますが北海道なので断熱性が高い所が魅力だと感じてます。 ※おバカさんです。 有名なトコロは例外なく、 建築工事と無関係なコスト負担が あるので、とんでもなく高いです。 500万円高かったり、1000万円高かったり、 は、普通にあることです。 断熱性が高いとかの性能については、 どの建築業者でも 普通に可能な事で、 一条だけが特別という事ではありません。 （ 洗脳されているようです ） 地元工務店でも、同レベルの断熱性を 訴えている所はいくらでもあるし、 建築価格は はるかに安いです。 （ 工事以外の経費負担の有無による ）前者だと月9万程度、後者だと月11万程度なのですが、一条だと光熱費が安く済むので結局大きくは変わらないのでは？という気にもなります。 ※おバカさんです。 「一条だと光熱費が安く済む」は、 営業トークで洗脳されているだけの事で、 どこで建てようが、 きちんとした性能の家であれば、 「光熱費は安く済む」事になります。 で、それが無名な工務店であれば、 有名な工務店より はるかに安く、 「性能の良い家」が建ちます。 （ 当たり前 ） 有名な建築業者は・・・ 宣伝広告・展示場・営業マン等の人件費 などが、1棟当たり数百万円から 1千数百万円も上乗せになるからです。 有名業者は 建築工事以外のコスト負担で、 とんでもない建築費になっています。皆様ならどう思いますか？また、同じくらいの年齢・年収の方の経験談を伺えたら嬉しいです。 ※貯金が無いなら、貯めてからにしよう。 また、 大手ハウスメーカーとか、 地元ハウスメーカーとか、 名前が知られたハウスメーカーや 有名工務店で建ててはいけない。 A一度有料のFPに相談してライフプランを作ってみることをお勧めします。無料のFPはあてになりませんので、ダメです。 住宅購入には諸経費として10％程度見ておいた方が無難です。なので、貯蓄が300～500万くらいなくなると考えてください。 ローンについてですが、夫婦合算で考えるのは危険と思います。例えば、産後うつや子供の障害などはもちろん、妻のモチベーション次第でも、働き続けられるかどうかわかりません。その為、夫の年収を基準にして考えると、3600万なら年収の７倍程度ですが4400万だと年収の9倍結構きついと思います。トラブル等がなくても、昇給が少なかったり、子供の人数が増えたり、などリスクはたくさんあります。ただ、まだ若いのでこれから昇給するかもしれませんし、子供も１人にするかもしれません。子供３人になったら、高校大学の教育費で2～3000万くらい用意しておきたいところですし、老後資金も2000万といわれていますが、2000万で足りるのか足りないのかは生活レベルを落とせるかどうかなどにもよってきます。また、家の修繕費として30～40年後には1000万くらいのリフォーム代もためておきたいですし、家具家電・エアコン・IH・エコキュートなどの買い替え費用や壁の塗り替え、屋根の修繕なども見込まなければいけません。そこまで考えると、せいぜい年収の6倍程度の方が安心かなと思います。 注文住宅も捨てがたいのであれば、もう少し昇給するのを待って、年収の６倍程度で購入できるようになってからの方がリスクは低いと思います。 A予算編成が甘くないですか？建売3600で収まりますが注文で4400で収まりますかね土地の選定は済んでいますか？ ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/18
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安過ぎる地元ハウスメーカー 嘘を言ってる？
『間違いだらけの住宅建築』大手と性能等に差が無いのに圧倒的に安過ぎます。ウソを言っているのでは？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q大手ハウスメーカーで話を聞いたあと別の日に地元のハウスメーカーでも話を聞きました。 ※おバカさんです。 質問者が「ハウスメーカー」という会社は、 大手だろうが地元だろうが、 どちらも名が知られた会社だと 思われます。 どちらも（ちょっと有名な会社なら）、 建築費以外のコストがかかっていて、 少なくても 数百万円は高いです。 どこよりも数百万円 高い？ 地元の工務店より です。 年間着工が 数棟程度の地元工務店です。 住宅建築は「地場産業」です。 どこの会社が受注しようが、 現場で建築するのは 地元工務店です。 有名な会社が受注すれば、 地元工務店の建築費に 何割かの上乗せの建築価格になります。 （ 当たり前 ） その差が 数百万円～1千数百万円/棟です。 全く同じ内容でも こんな差額になります。やはり坪単価では圧倒的に地元ハウスメーカーの方が安く、住宅の耐震、気密、断熱などの性能面も大手ハウスメーカーとほぼ差がありませんでしたが本当なのでしょうか？ ※当たり前です。 価格差は住宅の性能等による 等という事は まったくありません。 価格差は何によってつくのか？ 建築費と無関係なコストによる部分が 非常に大きいのが この業界です。 宣伝広告・展示場・豪華な社屋・人件費 等々は、とんでもない大きな金額に なります。正直素人では判断のできない部分なので嘘をついてる可能性を疑っています。 ※おバカさんです。 価格差が数百万円とか1千数百万円とかの 大差になったとしても、それは 住宅の性能等以外によることが ほとんどです。 「性能や品質が良いから高い」 と思い込ませたいのが大手ハウスメーカーです。 実は、それこそが 大ウソ なんですが。大手は広告などを多く打つ分そこらへんの経費がかさむのはわかりますが、仮に同じ性能に大手はプラスで広告費を上乗せしたときに坪単価が1.4倍ほど開くのは少し信じ難いです。 ※おバカさんです。 「同じ内容の建物なのに 価格が4割違う」 なんてことは、この業界では普通です。 「大手ハウスメーカー」ではなく、 「地元ハウスメーカー」でもなく、 複数の『地元工務店』を比較検討すれば、 「同じ内容の家が 1000万円安く建った」 などということが、普通にあり得ます。 「ハウスメーカーなら将来のメンテナンス も しっかりしていて安心♪」 なんて信じている おバカさんへ。 ハウスメーカーでは、新築する際も 将来に渡ってメンテナンスする際も 現場で工事するのは「地元工務店」です。 新築の際も メンテの際も 「地元工務店の工事費に3割上乗せ」 の料金がかかります。 つまり、生涯に渡る 高い買い物になります。 ハウスメーカーで建ててはいけません。 A地元のハウスメーカーが嘘をついているようなら、これまでに建てた家に問題が起こり、たちまち悪い評判が広まり商売できなくなっているでしょう。地元で長く続いているようなら、悪いものは作っていないということなのでは。その会社は気密測定してるでしょうか、全棟測定していてC値0.5以下レベルなら優良な会社といえそうです。さらに他の会社の話もきいてみて、完成見学会などたくさん実物を見るといいです。断熱等級は6がおすすめです。 A地場営業です。以前には大手HMにも５年間勤務していました。中の人でもない推測にアレコレと振り回されないようにしましょう。 まず、地場と大手の大きな違いは想定利益率です。地場30％、大手40％だと原価が2000万円の場合で地場2857万円、大手3333万円での販売となり同じ原価でも476万円も売値が変わってきます。大手はずうたいがデカい分、バックヤードにも多数の社員がおり、その社員の給料分も利益を上げていかなければいけないので自然と利益率を高くしないとやっていけないのです。その代わりにアフター専属の社員がおり対応が早かったりってプラス面もありますが、言えばそういった方々のお給料分までが売価に含まれているので大きな会社であればあるほど利益率を高く取るのです。ただ、取り過ぎると高すぎて買えないになるので前述の原価を落とすように交渉はしますが2000が1900になったとて利益率を通常でとれば3166万円とまだ地場より309万円も高くなるって事です。大手は大量入荷でスケールメリットは確かにありますが、それは会社側として原価を落とせるって話で、お客様側としては利益率が高いままであればメリットほとんどないです。 現在も大手HM、ローコスト系HMなどとよく競合はしている中でそういった話はたまに出ます。各社どこが利益を多く取っているかを知りたければ、例えばオプション品で定価40万円ぐらいのカップボードでも選んでオプション価格を聞いてみたらどうですか？（全て同じ商品でないとダメ）定価40万円が施工費込みで24万円や30万円など同じ商品でも価格差が出て来ます。高いところが利益率の高い会社＝割高な会社と分かりやすいですよ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/17
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先週 工務店さんとの面談がありました
修整データがまだ届いていません。 ※そうですか。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員のOさん（50代） （ 住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。2024.3.6 実行支援料金：10万円/年 入金。家族構成夫:50代 妻：40代 子：小学生愛犬：Rくん10歳メールをいただきました。2024.9.11武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ※しばらく 音沙汰がなかったので、 長引く残暑でダウンしてしまったのかと 心配していましたが、安心しました。色々とご心配をおかけしました。先週末、プロパー提案の銀行さんと夫婦で面談いたしました。 心配していた連帯保証人の件ですが、実際には連帯保証人ではありませんでした。書類も確認させていただき、物上保証人と明記されておりました。 物上保証人に関しては、他行でも説明がありましたので納得しております。お騒がせしてしまい、お恥ずかしいかぎりです。 担当の方にも、「そんな騙すようなことをしたら、 自分の首が飛んじゃいますよ」と、笑われてしまいました。 土地購入でお世話になった不動産屋さんにも住宅ローンのことを相談したところ、プロパーの場合、住宅ローン減税が受けられるのか確認した方が良いとの助言をいただきました。 プロパーでも、プロパー住宅ローンというものなので、減税についても問題ないと分かりました。繰り上げ返済で早々に完済する予定であれば、保証会社を入れた方が保証料の返金があり、事務手数料として支払うより良い場合もあるそうなので、保証会社を入れる場合の事前審査もお願いしました。 他行でも、普通の住宅ローンで事前審査の申し込みをしまして、無事に通りました。 最終的には、契約前に再度金利等を確認して決めたいと思います。 ※了解しました。先週、工務店さんとの面談がありましたが、修正データがまだ届いておりません。届き次第、メールいたします。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※もうすでに 9月も中旬に差し掛かろう としてていますが、 まだ契約前ですよね？ 来春の完成・入居、大丈夫でしょうか？ ぜんぜん話は違いますが・・・ ドジャース対カブス 1階の裏、 大谷が47号ホームラン！ （ 47-47 達成！ ） この回だけで ドジャース 4ホームラン！！ すごい ゲームになっています。 ※O家が今回のコンペで 各工務店に送ったマイホームプランは 以下です。 ここまで整えるのに 約3カ月半かかりました。 ※「配置・外構プラン」 ※「平面プラン」 ※「立面プラン」 ※「什器プラン」 造り付け収納や家具です。 ※「仕上表」 ※立面イメージです。 ※《 4プランと仕上表 》 平面・立面・什器・外構の4プランと、 詳しい仕上げや設備を記した仕上表。 まったく同じ資料を各工務店に渡して、 「提案と見積もり」をしてもらいます。メールをいただきました。2024.9.5武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 プロパー融資の銀行とは、週末に夫婦揃って面談することになりました。連帯保証人が気になるので、普通の住宅ローンでの案内もしてほしい旨は伝えました。それから、以前訪問した地方銀行に話を聞きに行ってきました。 プロパー融資は、好条件で借りられるプラスのイメージで合っているそうです。条件など見ても、正直こちらよりもメリットは大きいと思うと仰っていました。 ただ、私が気になっていた『連帯保証人』に関してはやはり疑問に思われていました。共有名義の場合、担保提供者や物上保証人になるのが一般的なので、そちらでできないか聞いてみた方が良いとアドバイスをいただきました。 ※おかしなアドバイスです。 相手が素人だから適当な事を言ったのか？ あるいは言った本人が無知なのか？ あり得ないアドバイスです。 「連帯保証人については疑問」？ プロパー融資なら連帯保証人は当たり前です。 普通の住宅ローンであれば、 保証会社の保証を得て銀行は融資しますが、 （ 万が一の際は保証会社が引き受ける ） プロパー融資では 保証会社は係わらず、 銀行自身がリスクを背負うことになるので、 万が一に備えて「連帯保証人」が必用です。 また、 仮に住宅ローンが返済できなくなっ場合、 競売にかかるまでの猶予期間は・・・ 〇普通の住宅ローン：1年ほど 〇プロパー融資：2ヶ月ほど 普通の住宅ローンの場合は、 対策を考えたり 実行したりの時間があるが、 プロパー融資では 容赦がありません。 銀行員の おかしな説明に耳を傾けていないで、 （ 聞けば聞くほど 洗脳されるだけ ） 自分の頭で考え、きちんと目を覚まして、 「普通の住宅ローンを利用したい」 と伝えればいい、それだけのことです。こちらの銀行では、もちろん普通の住宅ローンで事前審査をお願いする予定です。土地の売主さんとの件も不動産会社に問い合わせしました。売主さんが法人のため、売却した土地が住宅用地でないと判断されると税金が高くなってしまうので、1/100でもいいので共有名義にしてほしいとのお願いだったそうです。 ※意味不明な説明です。 購入者が単有だとなぜ住宅用地でない と判断されるのでしょう？ 共有だとなぜ住宅用地になるのでしょう？ただ、契約書があるわけでもなく、口頭でのお願いです。こちらの事情もお伝えして、週末の面談までに先方に確認して貰うことになっています。工務店Ｆさんよりプレゼンの準備が整ったと連絡がありましたので、明日伺ってきます。データでも資料をお願いするのを忘れないようにしますね！ それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※そちらの金融機関や不動産屋さん・・・ 私には理解できない 色々な 不思議な説明が行き来しています。メールをいただきました。2024.9.4武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。プロパー融資というものの認識が私とは真逆なもので驚いています。 ※物事の認識は、当然のことですが、 販売者側と消費者側では真逆になります。 「利益相反関係」と言います。 売る側によって、上手に洗脳されていた ということです。 私たちは資本主義経済の中で生きています。 どの業界であっても・・・ プロの話をそのまま真に受けてはいけません。 程度の差はあっても・・・ そこには「売るための誘導」があります。 少年少女のようなピュアな心ではなく、 一定の警戒心を持ちながら、 話を聞く必要があります。説明を聞いて、どちらかというと好条件で柔軟に対応していただけるイメージでした。 ※プロなら お客様を上手に導きます。 プロが素人を洗脳するのは、 そんなに難しいことではありません。また、一般的な住宅ローン案内をしてもらっているつもりでいました。 ※大丈夫ですよ♪ 何にも問題ありません♪ 心配する事なんてありませんよ♪ 普通のことなんですよ♪ 上手なトークで その気にさせます。 ぜんぜん 普通のことではないんですが。利率も、地方銀行では一般的な数字だと思いますし、ネットで確認したものと同じでしたので…。 私もプロパー融資について色々調べました。調べてみて、連帯保証人が必要なのではと思い、怖くて心配になったので、事前審査の書類をお渡しする際に質問しましたが、その時は必要ないと言われました。お願いされたのは、土地の共有名義が分かった後です。 担当の方の説明では、「調べたら土地が共有名義になっているので、 もし万が一競売という事態になった時、 土地の半分は売らないと言われたら困るので…。 どこで借りても共有名義であれば 連帯保証人になる必要があると思います。 連帯保証人か債務保証人になる必要が ありますが、 今回は土地の持ち分だけのことなので、 連帯保証人で良いと思います。」といった説明でした。 てすので、夫のみが記入した事前審査書類を提出後に連帯保証人が必要との連絡があり、上記の説明を受けて記入した次第です。連帯保証人か債務保証人で記入欄が分かれていたので、債務保証ではないと安心してしまいました…。 明日、フラット35を含めて、返済プランの提案を受けることになっていますが、別日に夫も同席して面談してもらうことにします。 ※わざわざ イレギュラーなローンを検討 なんてしないで、 一般的によく知られ、利用されている 普通の住宅ローンを選べば、 まったく不安を感じる必要はありません。 他行では、現居マンションの残債だけがネックでしたので、普通の住宅ローンで案内していただけると思います。 ※ネックが無くなったんですよね？ であれば、こころおきなく 普通の住宅ローンを選びましょう。問い合わせたところ、土日の予約が埋まっておりましたので、私一人でになりますが今週の平日に面談をして、事前審査の書類をお預かりする予定です。連帯保証人についても、本当に必要なのか伺ってきます。 何となく心配なので、他の銀行でも事前審査をした方が良さそうですね…。 ※普通の住宅ローンの・・・ですよね。土地購入の際、売り主さんからあった共有名義のお願いですが、不動産会社の担当の方を介して受けました。『土地は共有名義で建物が夫単独になると、 私名義の土地の分は 売主さんの支払う税金が高く なってしまうので、協力してもらいたい』といった内容だったと思います。 ※不思議な話です。 譲渡所得税の話だと思いますが・・・ 買主が単有だろうが共有だろうが、 売主の譲渡所得税に どうして影響するの？ なぜ買主がコストを負担して 共有登記にしなければならないの？ もっと具体的な理由が分からないと 不思議な話でしかありませんが、 Oさんは 文面程度の内容しか 認識が無いでしょうから、 これ以上は どうにもならないでしょうね。完全に売主さんの都合の話なのですが、建物を共有名義にしても特別支障はないと税務署にも確認してきたと担当の方から言われたことや、その時は100万くらいなら都合もつけられると思い、了承した次第です。 ※「共有名義にしても支障がない」 とは、何について支障がない のか？ 「100万ぐらいなら都合が」 100万円分、何をしたのでしょうか？ まあ、過ぎてしまったことで、 これからではどうにもならないだろうから、 もう しょうがありませんが。先方の都合のことだったので、税金の詳細に関してはあまり記憶になくて…。不動産会社が定休日でしたので、明日にでも担当の方に確認しておきます。なかなかトントン拍子に事が進まず心配事も尽きませんが、一人で抱え込まず、武田さんにも相談しながら進めてまいりたいと思います。よろしくお願いいたします。 ※これまで 40数年にわたって 個人の方々の建築をお手伝いしてきて、 （ マイホームやアパート ） マイホームの建築で 普通の住宅ローン 以外のローンを利用するケースには かかわったことがありません。 一般的な住宅ローンを利用していれば、 想定外の事や こんなはずじゃの様な事を 経験せずに済むと思います。 以下は、他の方のサイトの情報です。プロパー融資とは？保証会社を介さない金融機関との直接契約の住宅ローンの事プロパー融資（プロパーローン）は金融機関にとってリスクが高い プロパー融資のメリット審査が通りやすい保証会社に支払う保証料がかからない自分にあった形態の住宅ローンを契約できるブラックリストに載っている人もプロパーローンなら審査が通るかも プロパー融資のデメリット住宅ローンの金利が高くなってしまう連帯保証人が必須 少額の融資に制限されてしまう可能性が高いプロパーローンで住宅購入するにはある程度自分でお金を用意する必要がある プロパー融資がおすすめな人ローン金利を抑えたい人事業が軌道に乗っていてさらに拡大したい人自己資金が多い人メールをいただきました。2024.9.3武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 紹介された銀行さんでは、プロパー融資というもので案内していただいています。 ※今回初めて聞きましたが・・・ そういうことだったんですか。 私の認識の中では プロパー融資は、 普通の住宅ローンを組めない、 特別な事情がある人が駆け込むローン、 そんな印象です。 住宅ローンというよりも、 アパート建築とか事業向けローン、 （ 融資手数料も金利も高い ） そんな印象です。 健康上の理由で住宅ローン融資が 不可な人は フラット35、 さらに他の事情で住宅ローン融資が 難しい人は・・・？ の逃げ込み先が プロパー融資、 そんな印象です。 普通の住宅ローンを利用できない 事情を詳しく聞いていないので 何ともコメントしようがありませんが、 普通の住宅ローンの方が 融資コストや金利面でも有利だし、 連帯保証人も不要だし、好ましいです。そのため、つなぎ融資という形ではなく、着工の時点で専用口座に全額入金してもらい、そこから都度支払う方法になります。ローンの支払いが早くから始まりますが、元金込みが大変な場合は、利子のみの対応もしていただけるそうです。 ※銀行にすれば・・・ 高い融資コストや高い金利などの 各条件さえ のんでもらえれば、 色々な対応はさせていただきます、 ということになります。保証会社はつけなくてよいそうなので、保証料はかかりませんが、 ※普通の住宅ローンではないので、 当然のことです。 保証会社がリスクを背負う普通の 住宅ローンとは違い、 銀行自身がリスクを背負います。事務手数料は2.2%かかります。（昨日伺ったら、手数料も 少しお安くしてもらえそうです。） ※事務手数料と少し高い金利が 銀行の儲け部分です。抵当権は土地建物につきます。 ※当然ですね。ただ、土地が共有名義になっていますので、私が連帯保証人になる必要があります。 ※妻が連帯保証人になるのは、 共有名義になっているからでは ありません。 プロパー融資で 夫が主債務者で あれば、妻が連帯保証人になるのは 絶対条件です。 夫婦が同列で債務を背負います。債務保証ではないので、何事もなければ心配ないとは思うのですが、 ※もろ、債務保証です。 銀行が「債務保証ではないですから」 のような ウソの説明をしましたか？単語のイメージが重すぎて（笑） ※単語のイメージ通りなんですよ。 銀行の気楽な説明イメージは置いといて、 自分で調べてみましょう。 キーワード「連帯保証人」土地購入の際、売り主さんの税金の都合で、私も多少でいいので出資をして、建物も共有名義にしてほしいとの申し出がありました。 ※ ？？？ なぜでしょうか？ 売主の税金の都合？ もう少し詳しく教えてください。 聞いていなかった 不思議なことが 起きているようです。その時は特に問題ないと思いましたが、ローン完済に予定外のお金を使ってしまったので、出来ればやめておきたいと思い、今週末に不動産屋さんへ相談に行く予定でいます。 こちらでは、お陰様で台風の影響はありませんでした。どちらかというと、米騒動の方が大変で。葬儀が終わり落ち着いた頃には、店頭からお米が消えていました（笑）もち麦でかさ増ししながら頑張っています！ これから自然災害も多くなると思うので、『被害にあった際に再建できるよう、 堅実なお値段で建築しよう！』と改めて思いました。豪華なお家に住む満足感より、手持ちが多い安心感の方が自分は上なのだと家づくりで痛感しました。 武田さんにはいつもご相談にのっていただき、感謝しています。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※普通の住宅ローンが利用できない事情、 詳しく聞いていませんでしたが、 差し支えなければ 教えてください。メールをいただきました。2024.9.2武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｆさんには、はっきり決定とお伝えしてはいませんが、何となく流れで分かってしまっているのではと思います。 ※「おたくに お願いします」 と、まだ はっきりとは伝えていない のであれば、 工務店さんは 今後も緊張感を持って 対応してくれると思います。 はっきり伝えて「おんぶにだっこ」 状態であることが分かれば、 ハウスメーカー任せで建築した 世の中の大部分の人たちと同じで・・・ 「釣った魚にエサはいらない」 そんな扱いを受けることになります。 （ 表面には出してきませんが ）住宅ローンの銀行探しに難儀しているのを面談の際にチラッとお話したら、取引先の銀行の方に相談されたようで、 会社で一緒に提案を受けてきてしまいました…。 まずかった…でしょうか？ちょっと色々重なりすぎて頭が追いついていなかったかもしれません…。 ※いいと思いますよ。 工務店も複数を比較検討した方が いいように、 銀行だって 決め打ちしない方が いいのは当然です。 金融機関によるサービスの違い、 しっかり確認しましょう。実は、現居マンションの残債が少し残っている為に住宅ローン相談が難航していました。 ※はい、以前にも聞きましたが・・・ 銀行にとって、1本の住宅ローンを 取れるか取れないかは非常に大きいです。 原理原則はこうで 対応が難しい なんて言っていても、 「他行では こんなことができる」 って言っていましたけど と伝えたとたん、 「ちょっと待ってください」 上司と打ち合わせて何とかできるように 工夫してみますので お時間を下さい！ なんてことになるかもしれません。 他行で聞いた話をそのまま伝えて みるのもいいかもしれません。生前贈与でいただいた子供名義の預金には手を付けないつもりでしたが、収入印紙と借用書を用意し、子供から借りるということにして、そちらは完済予定です。 ※お金に関することは、たとえ 親子でも きちんと書類を交わして・・・。完済できればスムーズに案内出来ると伺ったので、取引先銀行にお任せするのではなく、他行にも再度伺う予定です。 ※総合的な取引もある取引銀行の方が 使い勝手はいいでしょうから、 他行が言っていることを伝えてみる のも、有効な作戦だと思います。紹介された銀行ですと、事前に融資を受けられるので、つなぎ融資よりも低く抑えられそうですが、『何か裏があるのでは？』と疑いながら、慎重に進めている…つもりです。 ※ ？？？ 「事前に融資が受けられる」？ 抵当権の設定なしに・・・ですか？ ありえないことですが、 もう少し詳しく内容を確認できませんか？あれこれ考えてパンク寸前ですが、やれることを着実にこなすしかないですね。 ※一人で考えこんでいると パンク！ します。 夫なり 友人なり 知人なり、 愚痴をこぼす相手が無いと パンク！ します。 このブログでも、もちろんいいですよ。新居で安眠できる日を心待ちにしながら頑張っています（笑）ひとまずご報告でした。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※連日のテレビニュースを賑わした 台風10号では、建築場所付近は 何の影響もありませんでしたか？ 台風10号が 日本上陸するかしないか という時期にも関わらず 我が盛岡では 大雨になりました。 場所によっては かなりの被害に・・・。 私の自宅付近は幸い 水害とは無縁ですが。メールをいただきました。2024.8.31武田つとむ 様 ご無沙汰しております。 Oです。 ポリープの除去手術が無事に終えられたとのことで、安心いたしました。 ※ありがとうございます。通院や検査などはもちろんですが、待ち時間は本当に大変ですよね。 ※ホントに・・・。こちらも急なことで色々と大変でしたが、とりあえず一段落といったところです。 ※本当に急な事で ご苦労さまでした。工務店B、Eさんには、お断りの連絡をしました。 ※わお。特に工務店Bさんはどうお断りするかが悩みどころでしたが、「生前、ほぼ決定したときに 他社さんの図面で報告 していたので、申し訳ありませんが…」と、故人の力を拝借して円満に終わりました。 ※これでは、さすがの 工務店Bさんも、 抵抗とか 切り返しとかのしようも なかった、ということでしょうね。決定した工務店Ｆさんとは ※その「決定した」事実、すでに 工務店Fさんに伝えたのですか？先週面談をして、図面などの修正待ちです。図面の修正箇所としては、以外になります。 子供室北側の窓を上げ下げ窓に変更 子供室東西の窓の幅を狭いものに変更 子供室収納部分を表記 キッチン北側の窓を1つに変更 浴室窓を東側から北側に変更 1階階段部分に支柱を設ける 屋根を横葺きに変更 断熱材をグラスウールに戻す また、以下のものは減額のためやめることにいたしました。 ・塗り壁・シャッター・カーポート・機能門柱・東側の境界フェンス 磨き丸太も階段の支柱があるので邪魔になると思い、やめることにしました。 ※あら～ 当初の計画からあった この家のシンボルが・・・。 また、キッチン背面収納、エアコンと一部カーテンも除外して見積もりしていただくことになっています。 また修正図面が届きましたら、武田さんにもご確認していただければと思っています。よろしくお願いいたします。 ※工務店Fさんには・・・ 「残った2社で、ウチか相手か、 いよいよ ここからが最後の勝負だ！」 と 思ってもらっている、 『 契約直前まで 比較検討している 』 そんな理想的な状況で 工務店さんには 作業をしてもらっている ことを祈ります。メールをいただきました。2024.8.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 冷静に再度考え、やはり１度決めた工務店Ｆさんにしようと思います。・後継者問題・棟換気・地盤調査 などの不安要素もあって二の足を踏んでしまいましたが、他社さんでもそれぞれ不安要素はありましたし、北側斜線の問題の際に一番信頼できる対応をしていただけたところで決めました。心配なところは、武田さんにも確認しながら進めていけたらと思っています。よろしくお願いいたします。 ※きちんと真剣に 色々な角度から 各社を検討したからこそ、 浮き上がってきた「不安要素」です。 家づくりをした大部分の人たちは、 このような「真剣な比較検討」なんて まったく行っていないので・・・ （ ろくに考えずに まず ハウスメーカーを決めている ） 「色々な問題点に気づいていない」 「高過ぎる金額に気づいていない」 まま建てて そのまま住んでいます。 （ おバカさんです ） O家では ここまで 時間をかけて、 真剣に比較検討をしてきました。 「これなら 100％満足♪」 などということは、無いと思います。 マイホーム建築に限らず、 人生の色々な局面での選択では、 「より ベターな選択をせざるを得ない」 ということが何度かあると思います。 より ベターな選択をしましょう。銀行の件ですが、もちろん土地を現金で購入済みであることは伝えました。ですが、メインバンクでは、「ローン審査は問題ないと思うので、 つなぎ融資は他行でしてもらう形になる」と案内されました。 ※「つなぎ融資は他行でしてもらう」？ ？？？ 意味不明です。 ネットで来店せず完結するローンを希望する方が多いので、私共のように店舗へ相談に来る人は少ないみたいです。 実は、身内に不幸がありまして…。今週末、別の銀行に行く予定をしておりましたが、ちょっとそれどころではなくなってしまいました。落ち着くまで少なくとも数日は、家のことは進められないと思います。 ※御身内に御不幸が・・・。 お悔やみ申し上げます。 もちろん、マイホームについては 中断でしょうがないことです。工務店B、Eの2社に関しては、合間をみてお断りのご連絡をする予定でいます。 ※B社、それでも食い下がってきそうです。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※また Oさんが動き出したら、 それに合わせて対応したいと思います。メールをいただきました。2024.8.15武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 台風は大丈夫でしたでしょうか？ ※水害を受けるような場所柄ではない ので、何の問題もありませんでした。地震も多くて不安だらけのお盆休みになってしまいましたね。 ※お墓では どしゃ降りで、 線香もろうそくも使えず、 花だけたむけて拝んでおしまいです。お盆休み前に急遽図面修正となった工務店Ｅさんですが、この修正で増額となった分の支払いは結構ですとメールが届きました。ですが、修正前の金額もわからないままですし、 ※そのことを伝えて 確認してみたら いいと思いますが・・・。プランの確定も先になりそうなことから、やはりお断りしようと思います。先週末、工務店Bさんとの面談に行ってきました。プランが大幅に変更されていましたが、使い勝手は良さそうです。 ※普通に 2階に子供部屋があり、 そのほかに 小屋裏収納がある、 という 一般的なプランです。 小学生にとっては 元々希望していた プランです。見積もり額も、3729万→3366万になりました。 ※300万とか400万とか、 簡単に吹っ飛んでしまう業界です。ただ、こちらが減額手段として考えていた、①カーポート②機能門柱③東側の境界フェンスの3つを無くしての金額です。 ※余裕はありません。 ※南北に長い建物に屋根をかける場合、 東西流れの切妻屋根が 合理的です。 が、 工務店Bの提案は、南北流れの屋根にして、 ・北側斜線制限の回避 ・小屋裏収納空間の確保 を行っています。 このようにすれば当然、 屋根面積も外壁面積も大きくなってしまうので、 材工共増えて 金額が増すことになります。 （ 当たり前 ）こちらでこれ以上の大幅な減額は難しそうと判断し、その場でお断りしようと、・予算は3000万ほどで考えていたこと・こちらの資金が潤沢ではないので、 御社の仕様では建てられそうもないことをお伝えしたのですが…再度、希望に近くなるように子供室の修正と、こだわりだった断熱材などの変更等で減額できないか考えたいとの提案がありました。22日に連絡をするので、それまで他社との契約は待ってほしいと…。 ※この辺のやり取りや言い回しは、 「この人は 元ハウスメーカーだろうな」 という印象を受けます。 競合他社とやりあってきた営業の人 という印象です。 いわゆる「地元工務店」とは違います。 規模の小さい「2×4工法屋さん」 ということです。ただ、やってみて期待に添えないと判断した場合は、逆にお断りするかもしれませんとのことでした。(というわけで、 資料のデータをもらいづらかったのと、 また変更になる ことから図面の画像だけ添付しました。) ※木造在来工法とは 図面が全く違います。若い方が多くアイデアも豊富ですし、通気や換気などこだわってみえるので、 ※そこ、具体的に確認したい。 外壁内や小屋裏換気、 具体的にどのようにしているのか？安心してお任せできるところはとても魅力に感じています。造作階段も、柱を移動しなくて大丈夫だそうです。 完全にノーマークだったので、こだわり仕様についてもあまり調べていませんでした。・moiss（モイス）という耐力壁・2✕4 自分たちで加工・防腐、防蟻はホウ酸系のシロアリエコボロン・オリジナル遮音構造・二層構造屋根・ダクトレス熱交換システム仕様のこだわりも満載でしたが、構造に関係しそうなところは以上だと思います。 ホウ酸の防蟻や、ダクトレスの熱交換システムなど、話を聞いた時は良さそうに思えたものも、調べてみるとちょっと疑問に思えるものもありました。 それから、サイディングの提案で初めて18mmの提案を受けました！光触媒で長持ちだと提案されましたが、特殊なので、塗替えの時が大変そうですね…。個人的には、15年毎くらいにシーリングと塗替えのメンテナンスをするくらいの凹凸が少ないサイディングが良さそうだと思っています。 ほぼ決まっていたはずなのに、ここにきて、また2社で悩むことになってしまいました。 ※工務店Bさんも真剣に検討するのであれば、 これまでと同様に・・・ 「矩計図」と「仕上表」を メール添付で送ってもらってください。 構造・断熱・通気 その他の確認を しっかり行いましょう。 彼らは 気密性を強調しますが、 そのことと裏はらに「湿気に弱い」 ということがよく言われています。 「昔のことだ」と反論すると思いますが、 たとえば 新築の際・・・ 在来軸組工法は 1～2日で棟上げしますが、 2×4工法では 4～5日（1週間の場合も）も要し、 なかなか屋根がかかりません。 その間に ざあっと雨に降られたら・・・ そのまま 濡れたまま 工事をされたら・・・ 心配なことは しっかり確認しておましょう。更に、メインバンクと地方銀行に住宅ローン相談に行ったのですが、どちらもつなぎ融資は出来ないとのことでした。どうやら、大手ハウスメーカー以外はつなぎ融資の対応をしていないようです。 ※ ？？？ おかしなことです。 「全くの全額ローンの客」 として相談対応されたのでは？ 「土地を現金購入した」 ことは伝えましたか？ 土地建物総額の内、土地相当額の頭金を 用意したということになれば、 Oさんを見る銀行の評価は変わります、 というのが 一般的なことです。まだ２行だけなので何とも言えませんが、工務店の取引銀行にそのままお願いする形になりそうです…。 ※「土地 現金購入」を伝えてみましょう。また体調不良になりそうな状況ですが、何とかやっております。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※猛暑等 天気のせいで体調不良・・・は やむを得ないかもしれませんが、 マイホーム建築業者選びで 体調不良は あり得ません。 人生最大の一番楽しい事を今やっている♪ んですから。 楽しみましょう！メールをいただきました。2024.8.9 3本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 度々申し訳ありません。 工務店Ｅさんより、返信がありましたのでご報告です。 納戸申請が通るかどうかは検査機関によって変わるようです。問い合わせしたところはNGだったそうで、NGなところがある以上居室で申請した方が…ということになり、半日かけて修正した矩計図が送られてきました。 ※「居室」で申請するしかないとしても、 2階の収納の床面が一段低い計画は、 現実の生活を考えたら あり得ません。 2階フロアの床面より20㎝下がります。 階段1段分に近い段差があると・・・ モノを出し入れする際に かなり大変 なことになります。 大きなモノ、重いモノの出し入れに かなり苦労しそうです。 2階フロアとフラットであれば、 キャスター付きの台車で 収納の床から 2階ホールの床へ 流れるようにスムーズに搬出ができます。 天井高さが低いところで 腰をかがめて 重い荷物を上げ下ろしするのは、 年を取るほど 大変な作業になります。変更点としては、●屋根勾配を5寸勾配から６寸勾配に ※建築価格が増えそうです。●東西の壁厚を１０５から２００程度に 厚くすることで ※建築価格が増えそうです。 平均天井高さを２１００確保するように調整以上の2点です。 ただ、これから打ち合わせを重ねて良いものにしたいという一文から、 ※「これから打ち合わせを重ねて」 いる時間は もう無いことを伝えましょう。このプランで工務店決定の判断をすることになりそうです。前に問い合わせした屋根の増額分も返答がないままなので、これ以上の見積もりは決定後でないとしていただけないのかもしれません。何だか後半の対応が残念すぎて…。 ※工務店Eさん、現在の状況を理解 できていないように思われます。 もう工務店決定の最終盤にいる ことを伝えて、 現状のプランで建築価格はいくら になるのか？ 確認しましょう。必死な工務店Bさんの方が好感度が上がってしまいそうです。 と、ひとまずご報告でした！明日の面談についてもまたご報告できればと思います。 それでは引き続きよろしくお願いいたします。 ※最終盤に無理やり 入り込んできた 工務店Bさん、 初対面で どんでん返しできるような ビックリ提案を用意しているのか？ それとも、 ただの「時間のムダ！」で終わるのか？ 期待しない方がいい かと思いますが。メールをいただきました。2024.8.9 2本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｅさんには、他社から納戸申請や収納での調整が不可と言われたことをお伝えして、本当に可能なのか問い合わせ中です。 ※Eさんも 可能性がありそうな 言い回しをした手前、 微妙な立場かも・・・。子供室の住人ですが、切妻の屋根裏風にはならないことは説明して、仕方なく受け入れた感じです。 ※ちょっぴり かわいそう・・・。ただ、普通の四角い部屋はやはり嫌なようで、少しでも変形した天井にしたいそうです。 ※なんとかしてあげたいですね。造作で天井を変形させるのであれば、2階建てにしても同じ気もしますが、横に納戸をつくると部屋も狭くなると思うので、その辺りは家族でもう一度話し合いたいと思います。 ※じっくり 話し合いましょう。ただ、建築費が嵩むことを親も渋々承知して、子供の希望を叶えるかたちでこのプランにした経緯もありますので、 ※そうでしたよね。外観や金額が許容範囲であれば致し方ないとは思っています。 ※落としどころを 見つけましょう。ちなみに、初回プランを確認しましたら、当初から2階の方が高くなっていました。 ※工務店Fさんは 元々2階の階高が高い？ 元々、あたまでっかちハウス？修正プランでは、2階軒高は266高くなっていますが、1階軒高を若干下げることで全体では141高くなったことになっていました。なので、余計に2階部分が目立ってしまったのかなと思います。 ※なるほど。 それでも 建て主の許容範囲なら OKということですね。話は変わりますが、お断りする予定なのに面談予約をした工務店Bさんより連絡がありました。武田さんの助言もあり、先週メールでお断りしたのですが、資料を準備したので見てほしいと…。 ※粘り強いです。もうほぼ他社に決定している旨もお伝えしたのですが、それでも構わないとのことで、結局伺うことになりました。 ※可能性がゼロでない限り 食い下がる。 粘り強い営業です。 サラリーマン時代が懐かしいです。一度お断りするしているだけに気まずいですが、どのように変わったのか楽しむ気持ちで伺ってきます。 ※「子供部屋を納戸で申請 は可？」 の宿題を与えておいて、 面談時に解説してもらいたかった ですね。 転んでもタダでは起きない のなら、 何かの役に立ってもらいましょう。 貴重な時間を費やすのだから・・・。お盆休みが痛手ではありますが、家族でゆっくり話し合う良い機会でもあるので、後悔しないようにじっくり話し合いたいと思います。 ※マイホーム建築のコンペを締めくくる、 充実した お盆休みにしましょう！それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※夏 真っ盛りの今、 現地はどうなっているんでしょう？ 前回のように あまり雑草も生えない そんな「土」なんでしょうか？ 放置していたら 草ボーボーに！ なるようなら、普通の「土」ですが。 メールをいただきました。2024.8.9武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。昨日、メールで工務店Ｆさんに確認したところ、お電話をいただきました。 まず棟換気についてです。今は棟換気が当たり前なので、立面図の表記については次回までに訂正してくださるそうです。 ※正式な図面に、昔ながらの換気法が 記載されていということは、 指摘が無ければ そのままやっていた？ ・・・のかもと 思ってしまいます。それから、子供室を納戸で申請する件ですが、こちらでは無理なようです。蔵収納の上下にある部屋は、どんな用途でも平均天井高が2.1m必要で、収納等での誤魔化しも不可とのことでした。念のため、建築基準の確認にも行ってきたそうです。 ※岩手では可能で 現実に建築されています。 これまでの工務店Eさんの言い回しでは 可能性がありそうでした。 （ お勧めはしたくないようだけど ） Eさんにも確認してもらって、 「確かにダメでした」 という結論なら 納得できますが。 「納戸」が可能であれば、 2階の階高を極端に伸ばして 「あたまでっかち」な家にしてしまう ことをせずに済みますが・・・。実際、このプランがギリギリのラインで、これ以上の変更は難しいと。 ※2階の「大収納」を無しにする案も・・・。南側に建物配置をずらしても、2階北側の軒の出を出すことくらいしか出来ないので、せっかくの南側を潰してまで200→300に変更する必要はないと思うと仰っていました。 ※はい、建物を南にずらして 限られた南側の空間を狭くするのは もったいないです。また、子供室の天井は、屋根に沿う形ではなく、造作で屋根裏風の勾配天井にすることで希望に近づける方法はどうかと提案がありました。 ※このところ・・・ 子供部屋の住人の希望の声が聞こえて きませんが、本人はどう感じていますか？ 屋根裏部屋の雰囲気で計画しましたが、 このまま行けば「普通の部屋」になります。 そのことについて どう思っていますか？ もし 普通の部屋でいいのであれば、 全体プランの考え方も色々・・・。金額は、前回より約100万アップしていますが、 サイディングの厚み変更 断熱材の変更 造作階段以上3点の変更で上がったと聞いています。 電話でも、私が「2階部分が少し伸びた ことで金額も上がりますよね？」 ※少しではなく、すごく伸びています。と尋ねたのですが、「2階建てから3階建てに変更ならともかく、 わずかに増えた部分を細かく計算して、 プラス請求なんてしません。 それはこちらで何とか しますので心配しなくても大丈夫です。」との返答でした。ですので、一応2階階高の変更による金額アップは無いことになっています。 ※素人相手の回答です。 2階階高を極端に高くしておいて、 「プラス変更は無い」 なんてことはありません。 材工共に大変な違いになります。金額の変更があったところで、上手く調整されただけかもしれませんけど。 ※あたまでっかちというか、 おでこの広い顔です。そうなってくると、工務店Ｅさんの案では建築不可となる可能性が出てきました…。軒の出を長くしてもらったので、それによってどのくらいの増額になるのか問い合わせしていましたが、まだ返信はありません。 『まだ工務店決定には早い』と、武田さんからの助言がありましたので、2社ともに決定的な返答はしていない状態です。 ※前回は・・・ 「工務店Fに決めます。そして これから新たにプラン作成をします」 ということだったから、 「そんなことをしてはいけない」 とコメントしました。 建築業者を決める際の最低条件は、 「どんな建物を いくらで建てるか？」 つまり、 ①対象物は何か？ ②金額はいくらか？ が明らかでない内は 買ってはいけません。 （ どんな買い物でも 同じです ） あの時点で Oさんは 「もう 工務店F社に決めます これから新たにプランを考えます」 と言っていました。 つまり、「何を いくらで」買うのか？ 何にも決まっていないのに 建築業者を決めようとしていたので、 「そんなことをしてはいけない」 と、止めました。 （ 当然のことです ）ただ、今回の提案を受けて、これ以上のプラン変更はなく、こちらもこのプランで納得できたことから、やはり工務店Ｆさんに決定したいと思っていますが…。まだ早いでしょうか？ ※「内容と価格」が確定していて、 皆さんが納得しているのであれば、 私が とやかく言うことではありません。 ただ、 あたまでっかちな家になるのが気がかりです。 子供部屋が「普通の部屋」でいいのであれば、 （ 本人の納得が前提 ） 「小屋裏部屋風」を演出するためだった 2階の大収納は不要になります。 （ 家族の納得が前提 ） 大収納を無しにして 普通に2階に 子供部屋を造ればいいことになります。 そうすれば・・・ 2階の階高を極端に伸ばさずに済みます。 ※この赤い部分が、 お隣さんの建物より高くなります。 あたまでっかちです。 ※収納を無しにすれば、赤い部分が無くなり、 普通の階高の家になります。 主寝室の天井裏や2階ホールの吹き抜けや、 子供部屋に上る階段の造作も不要になります。 （ 建築価格が変わらないわけがありません ） で・・・、 「子供部屋は普通の部屋でよい」が前提で、 ①「2階大収納が欲しい」 という場合は、 工務店Fさんの今の提案のままでOk。 ②「2階大収納は無くてもいい」 と言う場合は、 子供部屋は主寝室同様 2階フロアから 出入りするプランにした方が、 価格も抑えられるし、建物外観も 「あたまでっかち」ではなくなります。 家族で相談して 判断してください。図面や見積もりを確認してみました。2024.8.8 ※配置図は問題無さそうです。 北東にしっかり詰めて配置しているし、 南側の駐車スペースの奥行きも 6ｍが確保されています。 ※南側の立面図です。 あたま でっかち？ なんか 人相が変わっちゃったな と思ったら、オデコが広くなっています。 （ 2階窓から屋根までの間が 広い！ ） 2階の階高をずいぶん高くしたようです。 （ 金額が ずいぶん 増えるだろうな ） 反対側の子供部屋の「平均天井高さ2.1ｍ」 を確保するための作業だと思います。 ※う～～ん、あたまでっかち。 建物の背が高くなれば もちろん、 建築部材が余分にかかるので、 建築価格は高くなります。 ※平面図の子供部屋です。 平均天井高さ 2.385ｍ（ほぼ普通の部屋）です。 この部屋の住人の感想は どうなんでしょうか？ ※展示場に行って、 小屋裏収納の不思議な空間に魅せられたけど、 「小屋裏収納は無駄」と親に反対されて、 「せめて子供部屋は」と屋根裏部屋のような 空間を計画したはずでしたが・・・ 工務店さんは「居室の平均天井高さ2.1ｍ以上」 にこだわって、規定をクリアできる案を がんばって作成してきましたが、 おかげさまで普通の部屋になりました。 ※あたま でっかち？ 子供部屋の東西の窓は、普通の腰窓です。 本当に 本人は これでだいじょうぶ？ 階高は、一般的には1階より2階の方が 小さいものですが、今回の図面では 1階：2,805ｍ 2階：3,616ｍ と、 かなり特殊な計画になっています。 （ あたま でっかち ） そのために、主寝室の上部の小屋裏は、 とんでもない無駄な大空間になっています。 全体的に余分な支出で金額が張る事になります。 見積もり総額：3,278万円になっていますが、 建物の背伸び分で 100万～200万 高く なってしまったのでは？ 「子供部屋（居室）」ではなく、 「納戸」で処理することについては、 工務店Fさんの反応はどうなんでしょうか？ そこが「納戸であれば、 建築金額が膨張することなく、 小学生が喜ぶ面白空間を造ることができます。 ※それから、ぜんぜん話は違いますが、 「棟換気」の表現がありません。 （ 立面図の中の表 ） ※小屋裏の熱い空気は、 軒裏か妻側の外壁換気口から排出する ような表現になっています。 （ 昔ながらの 換気方式 ） 「棟換気」は、外壁や小屋裏の熱気や湿気を 屋根頂部に設置された「換気棟」から 排出する仕組みです。 今どきの家では必須の換気方法です。 表現されていないということは、 ひょっとしたら 工務店Fさんは やっていないのかもしれません。 建物の長期にわたる「健康」を保つ ための必須項目です。 外壁の「通気胴縁（つうきどうぶち）」 屋根の「換気棟（かんきとう）」 という認識があるのかどうか？ 屋根をふいてからでは遅い。 外壁を貼ってからでは遅い。 念のため、契約前に確認してください。メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/12
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土地1000万 建物3000万 現金はいくら用意？
『間違いだらけの住宅建築』現金は いくら用意するといいですか？ ※土地代＋300万円を 用意できると、 建築費を 数百万円 安くできます。 （ 当たり前 ）自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅の購入を考えています。土地代で1000万円、建物代で3000万円の計4000万円で考えているのですが、 ※なるほど・・・ 地方都市ですね。諸経費や頭金として、どのくらいの現金を用意しておくといいでしょうか。 ※一番お得に建築できるのは、 土地を現金で購入できて・・・ 住宅プランをじっくり考えられて、 建築業者をじっくり比較検討できる ケースです。 （ 業者比較で 数百万円 節約できる ） 最悪ななのは・・・ 土地も建物も諸費用も フルローンで というケースです。 土地購入時点で ハウスメーカーに おんぶにだっこ せざるを得ない （ 業者比較できない分 数百万円の損 ） ケースです。 なので、マイホーム取得の際には、 土地代＋諸費用 分の現金を用意したい ものです。 A土地建物を一括で購入するのか、別々で購入するのか、ローンを利用するのかなどにもよりますので一概には言えませんが、例えば土地を単独で購入する場合は手付金として1割程度をまず支払うことが多いですし、不動産会社への手数料は土地価格の3%+6万円になります。ローンを組む場合は手数料として借入金額の2.2%程度がかかります。頭金をいくら入れるかは自分次第ですが、ローンの中では10％以上の頭金を入れると金利が安くなるものなどもあります。ほか登記費用や各種税金などの費用も100万くらいかかります。一般的に、全部あわせて購入代金の10%くらいの諸費用がかかると言われています。参考資料『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：5,035万円持ち家の人生：8,633円《 S家 30代：4人家族 》 2021年6月《 賃貸の人生 》 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。《 持ち家の人生 》 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/11
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設計事務所を通じて建築して 後悔しています
『間違いだらけの住宅建築』完成当初から雨漏りが数か所 ※ ・・。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q岐阜在住ですが、地元の設計事務所に依頼して家を建てたことを色々後悔しています。建てた当初から雨漏りが何ヶ所かあり、それで雨が垂れた跡や小さな穴が空いてます。 ※建てた当初から？ ひどいですね。イケイケな建築事務所で建てたまでは、見た目の家は良かったのですが、住みはじめてからの不具合の対応の面倒みが、悪くて残念でなりませんでした。 ※その建築事務所、 本当に付き合っていける相手か？ 見る目がなかったですね。建てた工務店が、悪のかもしれませんが、高い設計管理料を払っていたので ※請負額の10％とかを払います。 3000万円であれば 300万円とか。 （ もったいない ）設計事務所に間に入ってもらって対応してもらえると思いお願いしましたが、こちらも中途半端で雨漏りのシミ等補修すると言ってもらってましたが、もう何年も経ってしまいました。 ※のらりくらり だったんだ。 ただ、設計事務所なのであれば、 今後の受注も関係してくるので、 しっかり面倒をみてくれるのが普通 なんですが。最近、また同じところが雨漏りしているのを見てクレームを言おうかとも思いましたが、築10年過ぎると相手にされないというのも目にしたので、半分諦めですが、良い策はありますか？ ※おバカさんです。 この10年間が 大切でした。 瑕疵担保保険に加入した上で工事 されているので、 「雨漏り」であれば もちろん対象 になって、無償で補修できました。 A正直、よくそんな長年の期間おとなしくというか我慢強いというか、この放置状態を過ごしてこられたなという風に感じました。過ぎ去った年月を今更問題にしても仕方ないので、ここらで弁護士を入れて決着をつけないと、いずれ「住めない家」に朽ち果てますよ。動きましょうよ。 A＞築10年過ぎると相手にされないというのも目にしたので 重大な瑕疵（雨漏れ）でも10年までですから、10年過ぎると普通は有料です。 っていうか10年おきに外壁なり内部の改修は必然的に起こるので、その都度金払って改修工事をするしかないと思います。 A設計事務所が普通は対応しますよ。再度、設計事務所に連絡して、直してもらってください。築10年だろうが、その建築物が建っている限りずーっと対応するのが普通です。 A始めに 漏水の連絡をしたときの 記録などがあれば対応しいる いないもわかるかと。 それがあれば 設計事務所にも 工事屋さんにも 弁護士を入れて対応する。と主張しましょう。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/10
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一条工務店 契約後にプラン打合わせを開始？
『間違いだらけの住宅建築』これからプラン打合わせをするのですが ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q一条工務店で契約し、これからプランを打ち合わせするのですが、 ※おバカさんです。 これからプラン打合わせ？ ということは、どんな家を造るのか？ そして その家の建築費はいくらなのか？ について、何も決まっていないのに、 先に契約をしてしまったの？！ とんでもない おバカさんです。 たとえば 自動車やテレビを買う場合に、 買う対象物（内容）を理解して、 その価格も しっかり認識した上で 買う（契約する）、 という行為をしていますよね？ 人生において 何を買う場合であっても、 みんなが そうしていますよね？ なのに 家だけ なぜ違うの？ 内容も価格も分からずに買う（契約する）の？ 人生最大の買い物なら なおさら、 慎重に 内容と価格を確認してから 買う（契約する）べきなのに・・・。 最初に契約してしまうと、 （ 釣った魚にエサはいらない状態で ） あとは ハウスメーカーのやりたい放題です。 どうしようもない おバカさんです。 11月に土地代金を支払いするため、これまでに住宅ローンを借りなければいけません。 ※おバカさんです。 土地込み住宅ローンの状態だから、 ハウスメーカーの言いなりになります。 きついことを言いますが、 一生懸命がんばって貯めて、 土地は現金で買おう！ そうできれば、良いことだらけです。担当からは多めに借りて、余ったら繰り上げ返済すれば良いと言われました ※おバカさんです。 すなおに話を聞いてはいけない。 営業マンの仕事は「受注棟数」だけではなく、 できるだけ「請負金額」を大きくする ことも含まれます。 枠を大きくしておいて、 客の顔つきを見ながら、どんどん 「請負金額」を大きくしようとします。いくらかかるのか確定しないうちに住宅ローンを借りるのは普通でしょうか？ ※おバカさんです。 それ以前に、内容も金額も未確定なのに、 ハウスメーカーと契約すること自体が、 異常なことです。来年7月に着工、11月完成予定です ※おバカさんです。 ハウスメーカーに おんぶにだっこ、 言いなりになって どれだけの損を被るか？ 死ぬまで 本人は気づきません。借り入れ額より多くかかった場合等、不安なのですが、土地代金を一括払いできないので、このタイミングでローンを借りるのは仕方ないのでしょうか？ ※おバカさんです。 そんなに不安を感じるのなら・・・ なぜ 何も決まっていない内のに 契約してしまったの？ 一生懸命 お金を貯めて 現金で土地を買い、 じっくり ゆっくり プランを練って、 同じ条件で 地元工務店 数社で 比較すれば、 一条と同レベルの家が・・・ 2～3割も安く 建ってしまいます。 （ 当たりまえ ） A契約後にプランを打ち合わせだと、変更契約は相当高額になる。我が家のハウスメーカーでは、間取り変更や設備追加等を終えた最終プランで価格提示を受けての契約です。そのため、当初契約から変更契約（建築確認申請用の設計図書）では36万7千円の増額のみです。ある程度のプランニングを終えてからが間違いない。ただ、一条は完全な規格住宅で設計の自由度は少ないので、オプション設定がなく、付帯工事（給排水等）や地盤調査や設計監理・各種申請他の検査費用等必要経費、登記・保険・税金など諸経費、外構費用や地盤改良が必要な場合の改良費、カーテン・照明・エアコンまで含めているなら良いですが…。 A注文住宅では一般的な流れです。営業マンから多めに借りて余ったら繰り上げ返済すれば良いという話ですがローン額一杯一杯まで見積りを吊り上げて来るので覚悟下さい、１円でも多く工事代を取るのが営業マンの仕事なので。それと注文住宅では追加でお金がかかる事がよくあります、３００万円くらいは追加でと言われた時に出せる準備はした方が良いです。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/09
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プロパー融資は メリットが大きいと思うと
地銀の方がおっしゃっていました。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員のOさん（50代） （ 住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。2024.3.6 実行支援料金：10万円/年 入金。家族構成夫:50代 妻：40代 子：小学生愛犬：Rくん10歳メールをいただきました。2024.9.5武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 プロパー融資の銀行とは、週末に夫婦揃って面談することになりました。連帯保証人が気になるので、普通の住宅ローンでの案内もしてほしい旨は伝えました。それから、以前訪問した地方銀行に話を聞きに行ってきました。 プロパー融資は、好条件で借りられるプラスのイメージで合っているそうです。条件など見ても、正直こちらよりもメリットは大きいと思うと仰っていました。 ただ、私が気になっていた『連帯保証人』に関してはやはり疑問に思われていました。共有名義の場合、担保提供者や物上保証人になるのが一般的なので、そちらでできないか聞いてみた方が良いとアドバイスをいただきました。 ※おかしなアドバイスです。 相手が素人だから適当な事を言ったのか？ あるいは言った本人が無知なのか？ あり得ないアドバイスです。 「連帯保証人については疑問」？ プロパー融資なら連帯保証人は当たり前です。 普通の住宅ローンであれば、 保証会社の保証を得て銀行は融資しますが、 （ 万が一の際は保証会社が引き受ける ） プロパー融資では 保証会社は係わらず、 銀行自身がリスクを背負うことになるので、 万が一に備えて「連帯保証人」が必用です。 また、 仮に住宅ローンが返済できなくなっ場合、 競売にかかるまでの猶予期間は・・・ 〇普通の住宅ローン：1年ほど 〇プロパー融資：2ヶ月ほど 普通の住宅ローンの場合は、 対策を考えたり 実行したりの時間があるが、 プロパー融資では 容赦がありません。 銀行員の おかしな説明に耳を傾けていないで、 （ 聞けば聞くほど 洗脳されるだけ ） 自分の頭で考え、きちんと目を覚まして、 「普通の住宅ローンを利用したい」 と伝えればいい、それだけのことです。こちらの銀行では、もちろん普通の住宅ローンで事前審査をお願いする予定です。土地の売主さんとの件も不動産会社に問い合わせしました。売主さんが法人のため、売却した土地が住宅用地でないと判断されると税金が高くなってしまうので、1/100でもいいので共有名義にしてほしいとのお願いだったそうです。 ※意味不明な説明です。 購入者が単有だとなぜ住宅用地でない と判断されるのでしょう？ 共有だとなぜ住宅用地になるのでしょう？ただ、契約書があるわけでもなく、口頭でのお願いです。こちらの事情もお伝えして、週末の面談までに先方に確認して貰うことになっています。工務店Ｆさんよりプレゼンの準備が整ったと連絡がありましたので、明日伺ってきます。データでも資料をお願いするのを忘れないようにしますね！ それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※そちらの金融機関や不動産屋さん・・・ 私には理解できない 色々な 不思議な説明が行き来しています。 ※O家が今回のコンペで 各工務店に送ったマイホームプランは 以下です。 ここまで整えるのに 約3カ月半かかりました。 ※「配置・外構プラン」 ※「平面プラン」 ※「立面プラン」 ※「什器プラン」 造り付け収納や家具です。 ※「仕上表」 ※立面イメージです。 ※《 4プランと仕上表 》 平面・立面・什器・外構の4プランと、 詳しい仕上げや設備を記した仕上表。 まったく同じ資料を各工務店に渡して、 「提案と見積もり」をしてもらいます。メールをいただきました。2024.9.4武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。プロパー融資というものの認識が私とは真逆なもので驚いています。 ※物事の認識は、当然のことですが、 販売者側と消費者側では真逆になります。 「利益相反関係」と言います。 売る側によって、上手に洗脳されていた ということです。 私たちは資本主義経済の中で生きています。 どの業界であっても・・・ プロの話をそのまま真に受けてはいけません。 程度の差はあっても・・・ そこには「売るための誘導」があります。 少年少女のようなピュアな心ではなく、 一定の警戒心を持ちながら、 話を聞く必要があります。説明を聞いて、どちらかというと好条件で柔軟に対応していただけるイメージでした。 ※プロなら お客様を上手に導きます。 プロが素人を洗脳するのは、 そんなに難しいことではありません。また、一般的な住宅ローン案内をしてもらっているつもりでいました。 ※大丈夫ですよ♪ 何にも問題ありません♪ 心配する事なんてありませんよ♪ 普通のことなんですよ♪ 上手なトークで その気にさせます。 ぜんぜん 普通のことではないんですが。利率も、地方銀行では一般的な数字だと思いますし、ネットで確認したものと同じでしたので…。 私もプロパー融資について色々調べました。調べてみて、連帯保証人が必要なのではと思い、怖くて心配になったので、事前審査の書類をお渡しする際に質問しましたが、その時は必要ないと言われました。お願いされたのは、土地の共有名義が分かった後です。 担当の方の説明では、「調べたら土地が共有名義になっているので、 もし万が一競売という事態になった時、 土地の半分は売らないと言われたら困るので…。 どこで借りても共有名義であれば 連帯保証人になる必要があると思います。 連帯保証人か債務保証人になる必要が ありますが、 今回は土地の持ち分だけのことなので、 連帯保証人で良いと思います。」といった説明でした。 てすので、夫のみが記入した事前審査書類を提出後に連帯保証人が必要との連絡があり、上記の説明を受けて記入した次第です。連帯保証人か債務保証人で記入欄が分かれていたので、債務保証ではないと安心してしまいました…。 明日、フラット35を含めて、返済プランの提案を受けることになっていますが、別日に夫も同席して面談してもらうことにします。 ※わざわざ イレギュラーなローンを検討 なんてしないで、 一般的によく知られ、利用されている 普通の住宅ローンを選べば、 まったく不安を感じる必要はありません。 他行では、現居マンションの残債だけがネックでしたので、普通の住宅ローンで案内していただけると思います。 ※ネックが無くなったんですよね？ であれば、こころおきなく 普通の住宅ローンを選びましょう。問い合わせたところ、土日の予約が埋まっておりましたので、私一人でになりますが今週の平日に面談をして、事前審査の書類をお預かりする予定です。連帯保証人についても、本当に必要なのか伺ってきます。 何となく心配なので、他の銀行でも事前審査をした方が良さそうですね…。 ※普通の住宅ローンの・・・ですよね。土地購入の際、売り主さんからあった共有名義のお願いですが、不動産会社の担当の方を介して受けました。『土地は共有名義で建物が夫単独になると、 私名義の土地の分は 売主さんの支払う税金が高く なってしまうので、協力してもらいたい』といった内容だったと思います。 ※不思議な話です。 譲渡所得税の話だと思いますが・・・ 買主が単有だろうが共有だろうが、 売主の譲渡所得税に どうして影響するの？ なぜ買主がコストを負担して 共有登記にしなければならないの？ もっと具体的な理由が分からないと 不思議な話でしかありませんが、 Oさんは 文面程度の内容しか 認識が無いでしょうから、 これ以上は どうにもならないでしょうね。完全に売主さんの都合の話なのですが、建物を共有名義にしても特別支障はないと税務署にも確認してきたと担当の方から言われたことや、その時は100万くらいなら都合もつけられると思い、了承した次第です。 ※「共有名義にしても支障がない」 とは、何について支障がない のか？ 「100万ぐらいなら都合が」 100万円分、何をしたのでしょうか？ まあ、過ぎてしまったことで、 これからではどうにもならないだろうから、 もう しょうがありませんが。先方の都合のことだったので、税金の詳細に関してはあまり記憶になくて…。不動産会社が定休日でしたので、明日にでも担当の方に確認しておきます。なかなかトントン拍子に事が進まず心配事も尽きませんが、一人で抱え込まず、武田さんにも相談しながら進めてまいりたいと思います。よろしくお願いいたします。 ※これまで 40数年にわたって 個人の方々の建築をお手伝いしてきて、 （ マイホームやアパート ） マイホームの建築で 普通の住宅ローン 以外のローンを利用するケースには かかわったことがありません。 一般的な住宅ローンを利用していれば、 想定外の事や こんなはずじゃの様な事を 経験せずに済むと思います。 以下は、他の方のサイトの情報です。プロパー融資とは？保証会社を介さない金融機関との直接契約の住宅ローンの事プロパー融資（プロパーローン）は金融機関にとってリスクが高い プロパー融資のメリット審査が通りやすい保証会社に支払う保証料がかからない自分にあった形態の住宅ローンを契約できるブラックリストに載っている人もプロパーローンなら審査が通るかも プロパー融資のデメリット住宅ローンの金利が高くなってしまう連帯保証人が必須 少額の融資に制限されてしまう可能性が高いプロパーローンで住宅購入するにはある程度自分でお金を用意する必要がある プロパー融資がおすすめな人ローン金利を抑えたい人事業が軌道に乗っていてさらに拡大したい人自己資金が多い人メールをいただきました。2024.9.3武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 紹介された銀行さんでは、プロパー融資というもので案内していただいています。 ※今回初めて聞きましたが・・・ そういうことだったんですか。 私の認識の中では プロパー融資は、 普通の住宅ローンを組めない、 特別な事情がある人が駆け込むローン、 そんな印象です。 住宅ローンというよりも、 アパート建築とか事業向けローン、 （ 融資手数料も金利も高い ） そんな印象です。 健康上の理由で住宅ローン融資が 不可な人は フラット35、 さらに他の事情で住宅ローン融資が 難しい人は・・・？ の逃げ込み先が プロパー融資、 そんな印象です。 普通の住宅ローンを利用できない 事情を詳しく聞いていないので 何ともコメントしようがありませんが、 普通の住宅ローンの方が 融資コストや金利面でも有利だし、 連帯保証人も不要だし、好ましいです。そのため、つなぎ融資という形ではなく、着工の時点で専用口座に全額入金してもらい、そこから都度支払う方法になります。ローンの支払いが早くから始まりますが、元金込みが大変な場合は、利子のみの対応もしていただけるそうです。 ※銀行にすれば・・・ 高い融資コストや高い金利などの 各条件さえ のんでもらえれば、 色々な対応はさせていただきます、 ということになります。保証会社はつけなくてよいそうなので、保証料はかかりませんが、 ※普通の住宅ローンではないので、 当然のことです。 保証会社がリスクを背負う普通の 住宅ローンとは違い、 銀行自身がリスクを背負います。事務手数料は2.2%かかります。（昨日伺ったら、手数料も 少しお安くしてもらえそうです。） ※事務手数料と少し高い金利が 銀行の儲け部分です。抵当権は土地建物につきます。 ※当然ですね。ただ、土地が共有名義になっていますので、私が連帯保証人になる必要があります。 ※妻が連帯保証人になるのは、 共有名義になっているからでは ありません。 プロパー融資で 夫が主債務者で あれば、妻が連帯保証人になるのは 絶対条件です。 夫婦が同列で債務を背負います。債務保証ではないので、何事もなければ心配ないとは思うのですが、 ※もろ、債務保証です。 銀行が「債務保証ではないですから」 のような ウソの説明をしましたか？単語のイメージが重すぎて（笑） ※単語のイメージ通りなんですよ。 銀行の気楽な説明イメージは置いといて、 自分で調べてみましょう。 キーワード「連帯保証人」土地購入の際、売り主さんの税金の都合で、私も多少でいいので出資をして、建物も共有名義にしてほしいとの申し出がありました。 ※ ？？？ なぜでしょうか？ 売主の税金の都合？ もう少し詳しく教えてください。 聞いていなかった 不思議なことが 起きているようです。その時は特に問題ないと思いましたが、ローン完済に予定外のお金を使ってしまったので、出来ればやめておきたいと思い、今週末に不動産屋さんへ相談に行く予定でいます。 こちらでは、お陰様で台風の影響はありませんでした。どちらかというと、米騒動の方が大変で。葬儀が終わり落ち着いた頃には、店頭からお米が消えていました（笑）もち麦でかさ増ししながら頑張っています！ これから自然災害も多くなると思うので、『被害にあった際に再建できるよう、 堅実なお値段で建築しよう！』と改めて思いました。豪華なお家に住む満足感より、手持ちが多い安心感の方が自分は上なのだと家づくりで痛感しました。 武田さんにはいつもご相談にのっていただき、感謝しています。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※普通の住宅ローンが利用できない事情、 詳しく聞いていませんでしたが、 差し支えなければ 教えてください。メールをいただきました。2024.9.2武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｆさんには、はっきり決定とお伝えしてはいませんが、何となく流れで分かってしまっているのではと思います。 ※「おたくに お願いします」 と、まだ はっきりとは伝えていない のであれば、 工務店さんは 今後も緊張感を持って 対応してくれると思います。 はっきり伝えて「おんぶにだっこ」 状態であることが分かれば、 ハウスメーカー任せで建築した 世の中の大部分の人たちと同じで・・・ 「釣った魚にエサはいらない」 そんな扱いを受けることになります。 （ 表面には出してきませんが ）住宅ローンの銀行探しに難儀しているのを面談の際にチラッとお話したら、取引先の銀行の方に相談されたようで、 会社で一緒に提案を受けてきてしまいました…。 まずかった…でしょうか？ちょっと色々重なりすぎて頭が追いついていなかったかもしれません…。 ※いいと思いますよ。 工務店も複数を比較検討した方が いいように、 銀行だって 決め打ちしない方が いいのは当然です。 金融機関によるサービスの違い、 しっかり確認しましょう。実は、現居マンションの残債が少し残っている為に住宅ローン相談が難航していました。 ※はい、以前にも聞きましたが・・・ 銀行にとって、1本の住宅ローンを 取れるか取れないかは非常に大きいです。 原理原則はこうで 対応が難しい なんて言っていても、 「他行では こんなことができる」 って言っていましたけど と伝えたとたん、 「ちょっと待ってください」 上司と打ち合わせて何とかできるように 工夫してみますので お時間を下さい！ なんてことになるかもしれません。 他行で聞いた話をそのまま伝えて みるのもいいかもしれません。生前贈与でいただいた子供名義の預金には手を付けないつもりでしたが、収入印紙と借用書を用意し、子供から借りるということにして、そちらは完済予定です。 ※お金に関することは、たとえ 親子でも きちんと書類を交わして・・・。完済できればスムーズに案内出来ると伺ったので、取引先銀行にお任せするのではなく、他行にも再度伺う予定です。 ※総合的な取引もある取引銀行の方が 使い勝手はいいでしょうから、 他行が言っていることを伝えてみる のも、有効な作戦だと思います。紹介された銀行ですと、事前に融資を受けられるので、つなぎ融資よりも低く抑えられそうですが、『何か裏があるのでは？』と疑いながら、慎重に進めている…つもりです。 ※ ？？？ 「事前に融資が受けられる」？ 抵当権の設定なしに・・・ですか？ ありえないことですが、 もう少し詳しく内容を確認できませんか？あれこれ考えてパンク寸前ですが、やれることを着実にこなすしかないですね。 ※一人で考えこんでいると パンク！ します。 夫なり 友人なり 知人なり、 愚痴をこぼす相手が無いと パンク！ します。 このブログでも、もちろんいいですよ。新居で安眠できる日を心待ちにしながら頑張っています（笑）ひとまずご報告でした。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※連日のテレビニュースを賑わした 台風10号では、建築場所付近は 何の影響もありませんでしたか？ 台風10号が 日本上陸するかしないか という時期にも関わらず 我が盛岡では 大雨になりました。 場所によっては かなりの被害に・・・。 私の自宅付近は幸い 水害とは無縁ですが。メールをいただきました。2024.8.31武田つとむ 様 ご無沙汰しております。 Oです。 ポリープの除去手術が無事に終えられたとのことで、安心いたしました。 ※ありがとうございます。通院や検査などはもちろんですが、待ち時間は本当に大変ですよね。 ※ホントに・・・。こちらも急なことで色々と大変でしたが、とりあえず一段落といったところです。 ※本当に急な事で ご苦労さまでした。工務店B、Eさんには、お断りの連絡をしました。 ※わお。特に工務店Bさんはどうお断りするかが悩みどころでしたが、「生前、ほぼ決定したときに 他社さんの図面で報告 していたので、申し訳ありませんが…」と、故人の力を拝借して円満に終わりました。 ※これでは、さすがの 工務店Bさんも、 抵抗とか 切り返しとかのしようも なかった、ということでしょうね。決定した工務店Ｆさんとは ※その「決定した」事実、すでに 工務店Fさんに伝えたのですか？先週面談をして、図面などの修正待ちです。図面の修正箇所としては、以外になります。 子供室北側の窓を上げ下げ窓に変更 子供室東西の窓の幅を狭いものに変更 子供室収納部分を表記 キッチン北側の窓を1つに変更 浴室窓を東側から北側に変更 1階階段部分に支柱を設ける 屋根を横葺きに変更 断熱材をグラスウールに戻す また、以下のものは減額のためやめることにいたしました。 ・塗り壁・シャッター・カーポート・機能門柱・東側の境界フェンス 磨き丸太も階段の支柱があるので邪魔になると思い、やめることにしました。 ※あら～ 当初の計画からあった この家のシンボルが・・・。 また、キッチン背面収納、エアコンと一部カーテンも除外して見積もりしていただくことになっています。 また修正図面が届きましたら、武田さんにもご確認していただければと思っています。よろしくお願いいたします。 ※工務店Fさんには・・・ 「残った2社で、ウチか相手か、 いよいよ ここからが最後の勝負だ！」 と 思ってもらっている、 『 契約直前まで 比較検討している 』 そんな理想的な状況で 工務店さんには 作業をしてもらっている ことを祈ります。メールをいただきました。2024.8.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 冷静に再度考え、やはり１度決めた工務店Ｆさんにしようと思います。・後継者問題・棟換気・地盤調査 などの不安要素もあって二の足を踏んでしまいましたが、他社さんでもそれぞれ不安要素はありましたし、北側斜線の問題の際に一番信頼できる対応をしていただけたところで決めました。心配なところは、武田さんにも確認しながら進めていけたらと思っています。よろしくお願いいたします。 ※きちんと真剣に 色々な角度から 各社を検討したからこそ、 浮き上がってきた「不安要素」です。 家づくりをした大部分の人たちは、 このような「真剣な比較検討」なんて まったく行っていないので・・・ （ ろくに考えずに まず ハウスメーカーを決めている ） 「色々な問題点に気づいていない」 「高過ぎる金額に気づいていない」 まま建てて そのまま住んでいます。 （ おバカさんです ） O家では ここまで 時間をかけて、 真剣に比較検討をしてきました。 「これなら 100％満足♪」 などということは、無いと思います。 マイホーム建築に限らず、 人生の色々な局面での選択では、 「より ベターな選択をせざるを得ない」 ということが何度かあると思います。 より ベターな選択をしましょう。銀行の件ですが、もちろん土地を現金で購入済みであることは伝えました。ですが、メインバンクでは、「ローン審査は問題ないと思うので、 つなぎ融資は他行でしてもらう形になる」と案内されました。 ※「つなぎ融資は他行でしてもらう」？ ？？？ 意味不明です。 ネットで来店せず完結するローンを希望する方が多いので、私共のように店舗へ相談に来る人は少ないみたいです。 実は、身内に不幸がありまして…。今週末、別の銀行に行く予定をしておりましたが、ちょっとそれどころではなくなってしまいました。落ち着くまで少なくとも数日は、家のことは進められないと思います。 ※御身内に御不幸が・・・。 お悔やみ申し上げます。 もちろん、マイホームについては 中断でしょうがないことです。工務店B、Eの2社に関しては、合間をみてお断りのご連絡をする予定でいます。 ※B社、それでも食い下がってきそうです。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※また Oさんが動き出したら、 それに合わせて対応したいと思います。メールをいただきました。2024.8.15武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 台風は大丈夫でしたでしょうか？ ※水害を受けるような場所柄ではない ので、何の問題もありませんでした。地震も多くて不安だらけのお盆休みになってしまいましたね。 ※お墓では どしゃ降りで、 線香もろうそくも使えず、 花だけたむけて拝んでおしまいです。お盆休み前に急遽図面修正となった工務店Ｅさんですが、この修正で増額となった分の支払いは結構ですとメールが届きました。ですが、修正前の金額もわからないままですし、 ※そのことを伝えて 確認してみたら いいと思いますが・・・。プランの確定も先になりそうなことから、やはりお断りしようと思います。先週末、工務店Bさんとの面談に行ってきました。プランが大幅に変更されていましたが、使い勝手は良さそうです。 ※普通に 2階に子供部屋があり、 そのほかに 小屋裏収納がある、 という 一般的なプランです。 小学生にとっては 元々希望していた プランです。見積もり額も、3729万→3366万になりました。 ※300万とか400万とか、 簡単に吹っ飛んでしまう業界です。ただ、こちらが減額手段として考えていた、①カーポート②機能門柱③東側の境界フェンスの3つを無くしての金額です。 ※余裕はありません。 ※南北に長い建物に屋根をかける場合、 東西流れの切妻屋根が 合理的です。 が、 工務店Bの提案は、南北流れの屋根にして、 ・北側斜線制限の回避 ・小屋裏収納空間の確保 を行っています。 このようにすれば当然、 屋根面積も外壁面積も大きくなってしまうので、 材工共増えて 金額が増すことになります。 （ 当たり前 ）こちらでこれ以上の大幅な減額は難しそうと判断し、その場でお断りしようと、・予算は3000万ほどで考えていたこと・こちらの資金が潤沢ではないので、 御社の仕様では建てられそうもないことをお伝えしたのですが…再度、希望に近くなるように子供室の修正と、こだわりだった断熱材などの変更等で減額できないか考えたいとの提案がありました。22日に連絡をするので、それまで他社との契約は待ってほしいと…。 ※この辺のやり取りや言い回しは、 「この人は 元ハウスメーカーだろうな」 という印象を受けます。 競合他社とやりあってきた営業の人 という印象です。 いわゆる「地元工務店」とは違います。 規模の小さい「2×4工法屋さん」 ということです。ただ、やってみて期待に添えないと判断した場合は、逆にお断りするかもしれませんとのことでした。(というわけで、 資料のデータをもらいづらかったのと、 また変更になる ことから図面の画像だけ添付しました。) ※木造在来工法とは 図面が全く違います。若い方が多くアイデアも豊富ですし、通気や換気などこだわってみえるので、 ※そこ、具体的に確認したい。 外壁内や小屋裏換気、 具体的にどのようにしているのか？安心してお任せできるところはとても魅力に感じています。造作階段も、柱を移動しなくて大丈夫だそうです。 完全にノーマークだったので、こだわり仕様についてもあまり調べていませんでした。・moiss（モイス）という耐力壁・2✕4 自分たちで加工・防腐、防蟻はホウ酸系のシロアリエコボロン・オリジナル遮音構造・二層構造屋根・ダクトレス熱交換システム仕様のこだわりも満載でしたが、構造に関係しそうなところは以上だと思います。 ホウ酸の防蟻や、ダクトレスの熱交換システムなど、話を聞いた時は良さそうに思えたものも、調べてみるとちょっと疑問に思えるものもありました。 それから、サイディングの提案で初めて18mmの提案を受けました！光触媒で長持ちだと提案されましたが、特殊なので、塗替えの時が大変そうですね…。個人的には、15年毎くらいにシーリングと塗替えのメンテナンスをするくらいの凹凸が少ないサイディングが良さそうだと思っています。 ほぼ決まっていたはずなのに、ここにきて、また2社で悩むことになってしまいました。 ※工務店Bさんも真剣に検討するのであれば、 これまでと同様に・・・ 「矩計図」と「仕上表」を メール添付で送ってもらってください。 構造・断熱・通気 その他の確認を しっかり行いましょう。 彼らは 気密性を強調しますが、 そのことと裏はらに「湿気に弱い」 ということがよく言われています。 「昔のことだ」と反論すると思いますが、 たとえば 新築の際・・・ 在来軸組工法は 1～2日で棟上げしますが、 2×4工法では 4～5日（1週間の場合も）も要し、 なかなか屋根がかかりません。 その間に ざあっと雨に降られたら・・・ そのまま 濡れたまま 工事をされたら・・・ 心配なことは しっかり確認しておましょう。更に、メインバンクと地方銀行に住宅ローン相談に行ったのですが、どちらもつなぎ融資は出来ないとのことでした。どうやら、大手ハウスメーカー以外はつなぎ融資の対応をしていないようです。 ※ ？？？ おかしなことです。 「全くの全額ローンの客」 として相談対応されたのでは？ 「土地を現金購入した」 ことは伝えましたか？ 土地建物総額の内、土地相当額の頭金を 用意したということになれば、 Oさんを見る銀行の評価は変わります、 というのが 一般的なことです。まだ２行だけなので何とも言えませんが、工務店の取引銀行にそのままお願いする形になりそうです…。 ※「土地 現金購入」を伝えてみましょう。また体調不良になりそうな状況ですが、何とかやっております。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※猛暑等 天気のせいで体調不良・・・は やむを得ないかもしれませんが、 マイホーム建築業者選びで 体調不良は あり得ません。 人生最大の一番楽しい事を今やっている♪ んですから。 楽しみましょう！メールをいただきました。2024.8.9 3本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 度々申し訳ありません。 工務店Ｅさんより、返信がありましたのでご報告です。 納戸申請が通るかどうかは検査機関によって変わるようです。問い合わせしたところはNGだったそうで、NGなところがある以上居室で申請した方が…ということになり、半日かけて修正した矩計図が送られてきました。 ※「居室」で申請するしかないとしても、 2階の収納の床面が一段低い計画は、 現実の生活を考えたら あり得ません。 2階フロアの床面より20㎝下がります。 階段1段分に近い段差があると・・・ モノを出し入れする際に かなり大変 なことになります。 大きなモノ、重いモノの出し入れに かなり苦労しそうです。 2階フロアとフラットであれば、 キャスター付きの台車で 収納の床から 2階ホールの床へ 流れるようにスムーズに搬出ができます。 天井高さが低いところで 腰をかがめて 重い荷物を上げ下ろしするのは、 年を取るほど 大変な作業になります。変更点としては、●屋根勾配を5寸勾配から６寸勾配に ※建築価格が増えそうです。●東西の壁厚を１０５から２００程度に 厚くすることで ※建築価格が増えそうです。 平均天井高さを２１００確保するように調整以上の2点です。 ただ、これから打ち合わせを重ねて良いものにしたいという一文から、 ※「これから打ち合わせを重ねて」 いる時間は もう無いことを伝えましょう。このプランで工務店決定の判断をすることになりそうです。前に問い合わせした屋根の増額分も返答がないままなので、これ以上の見積もりは決定後でないとしていただけないのかもしれません。何だか後半の対応が残念すぎて…。 ※工務店Eさん、現在の状況を理解 できていないように思われます。 もう工務店決定の最終盤にいる ことを伝えて、 現状のプランで建築価格はいくら になるのか？ 確認しましょう。必死な工務店Bさんの方が好感度が上がってしまいそうです。 と、ひとまずご報告でした！明日の面談についてもまたご報告できればと思います。 それでは引き続きよろしくお願いいたします。 ※最終盤に無理やり 入り込んできた 工務店Bさん、 初対面で どんでん返しできるような ビックリ提案を用意しているのか？ それとも、 ただの「時間のムダ！」で終わるのか？ 期待しない方がいい かと思いますが。メールをいただきました。2024.8.9 2本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｅさんには、他社から納戸申請や収納での調整が不可と言われたことをお伝えして、本当に可能なのか問い合わせ中です。 ※Eさんも 可能性がありそうな 言い回しをした手前、 微妙な立場かも・・・。子供室の住人ですが、切妻の屋根裏風にはならないことは説明して、仕方なく受け入れた感じです。 ※ちょっぴり かわいそう・・・。ただ、普通の四角い部屋はやはり嫌なようで、少しでも変形した天井にしたいそうです。 ※なんとかしてあげたいですね。造作で天井を変形させるのであれば、2階建てにしても同じ気もしますが、横に納戸をつくると部屋も狭くなると思うので、その辺りは家族でもう一度話し合いたいと思います。 ※じっくり 話し合いましょう。ただ、建築費が嵩むことを親も渋々承知して、子供の希望を叶えるかたちでこのプランにした経緯もありますので、 ※そうでしたよね。外観や金額が許容範囲であれば致し方ないとは思っています。 ※落としどころを 見つけましょう。ちなみに、初回プランを確認しましたら、当初から2階の方が高くなっていました。 ※工務店Fさんは 元々2階の階高が高い？ 元々、あたまでっかちハウス？修正プランでは、2階軒高は266高くなっていますが、1階軒高を若干下げることで全体では141高くなったことになっていました。なので、余計に2階部分が目立ってしまったのかなと思います。 ※なるほど。 それでも 建て主の許容範囲なら OKということですね。話は変わりますが、お断りする予定なのに面談予約をした工務店Bさんより連絡がありました。武田さんの助言もあり、先週メールでお断りしたのですが、資料を準備したので見てほしいと…。 ※粘り強いです。もうほぼ他社に決定している旨もお伝えしたのですが、それでも構わないとのことで、結局伺うことになりました。 ※可能性がゼロでない限り 食い下がる。 粘り強い営業です。 サラリーマン時代が懐かしいです。一度お断りするしているだけに気まずいですが、どのように変わったのか楽しむ気持ちで伺ってきます。 ※「子供部屋を納戸で申請 は可？」 の宿題を与えておいて、 面談時に解説してもらいたかった ですね。 転んでもタダでは起きない のなら、 何かの役に立ってもらいましょう。 貴重な時間を費やすのだから・・・。お盆休みが痛手ではありますが、家族でゆっくり話し合う良い機会でもあるので、後悔しないようにじっくり話し合いたいと思います。 ※マイホーム建築のコンペを締めくくる、 充実した お盆休みにしましょう！それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※夏 真っ盛りの今、 現地はどうなっているんでしょう？ 前回のように あまり雑草も生えない そんな「土」なんでしょうか？ 放置していたら 草ボーボーに！ なるようなら、普通の「土」ですが。 メールをいただきました。2024.8.9武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。昨日、メールで工務店Ｆさんに確認したところ、お電話をいただきました。 まず棟換気についてです。今は棟換気が当たり前なので、立面図の表記については次回までに訂正してくださるそうです。 ※正式な図面に、昔ながらの換気法が 記載されていということは、 指摘が無ければ そのままやっていた？ ・・・のかもと 思ってしまいます。それから、子供室を納戸で申請する件ですが、こちらでは無理なようです。蔵収納の上下にある部屋は、どんな用途でも平均天井高が2.1m必要で、収納等での誤魔化しも不可とのことでした。念のため、建築基準の確認にも行ってきたそうです。 ※岩手では可能で 現実に建築されています。 これまでの工務店Eさんの言い回しでは 可能性がありそうでした。 （ お勧めはしたくないようだけど ） Eさんにも確認してもらって、 「確かにダメでした」 という結論なら 納得できますが。 「納戸」が可能であれば、 2階の階高を極端に伸ばして 「あたまでっかち」な家にしてしまう ことをせずに済みますが・・・。実際、このプランがギリギリのラインで、これ以上の変更は難しいと。 ※2階の「大収納」を無しにする案も・・・。南側に建物配置をずらしても、2階北側の軒の出を出すことくらいしか出来ないので、せっかくの南側を潰してまで200→300に変更する必要はないと思うと仰っていました。 ※はい、建物を南にずらして 限られた南側の空間を狭くするのは もったいないです。また、子供室の天井は、屋根に沿う形ではなく、造作で屋根裏風の勾配天井にすることで希望に近づける方法はどうかと提案がありました。 ※このところ・・・ 子供部屋の住人の希望の声が聞こえて きませんが、本人はどう感じていますか？ 屋根裏部屋の雰囲気で計画しましたが、 このまま行けば「普通の部屋」になります。 そのことについて どう思っていますか？ もし 普通の部屋でいいのであれば、 全体プランの考え方も色々・・・。金額は、前回より約100万アップしていますが、 サイディングの厚み変更 断熱材の変更 造作階段以上3点の変更で上がったと聞いています。 電話でも、私が「2階部分が少し伸びた ことで金額も上がりますよね？」 ※少しではなく、すごく伸びています。と尋ねたのですが、「2階建てから3階建てに変更ならともかく、 わずかに増えた部分を細かく計算して、 プラス請求なんてしません。 それはこちらで何とか しますので心配しなくても大丈夫です。」との返答でした。ですので、一応2階階高の変更による金額アップは無いことになっています。 ※素人相手の回答です。 2階階高を極端に高くしておいて、 「プラス変更は無い」 なんてことはありません。 材工共に大変な違いになります。金額の変更があったところで、上手く調整されただけかもしれませんけど。 ※あたまでっかちというか、 おでこの広い顔です。そうなってくると、工務店Ｅさんの案では建築不可となる可能性が出てきました…。軒の出を長くしてもらったので、それによってどのくらいの増額になるのか問い合わせしていましたが、まだ返信はありません。 『まだ工務店決定には早い』と、武田さんからの助言がありましたので、2社ともに決定的な返答はしていない状態です。 ※前回は・・・ 「工務店Fに決めます。そして これから新たにプラン作成をします」 ということだったから、 「そんなことをしてはいけない」 とコメントしました。 建築業者を決める際の最低条件は、 「どんな建物を いくらで建てるか？」 つまり、 ①対象物は何か？ ②金額はいくらか？ が明らかでない内は 買ってはいけません。 （ どんな買い物でも 同じです ） あの時点で Oさんは 「もう 工務店F社に決めます これから新たにプランを考えます」 と言っていました。 つまり、「何を いくらで」買うのか？ 何にも決まっていないのに 建築業者を決めようとしていたので、 「そんなことをしてはいけない」 と、止めました。 （ 当然のことです ）ただ、今回の提案を受けて、これ以上のプラン変更はなく、こちらもこのプランで納得できたことから、やはり工務店Ｆさんに決定したいと思っていますが…。まだ早いでしょうか？ ※「内容と価格」が確定していて、 皆さんが納得しているのであれば、 私が とやかく言うことではありません。 ただ、 あたまでっかちな家になるのが気がかりです。 子供部屋が「普通の部屋」でいいのであれば、 （ 本人の納得が前提 ） 「小屋裏部屋風」を演出するためだった 2階の大収納は不要になります。 （ 家族の納得が前提 ） 大収納を無しにして 普通に2階に 子供部屋を造ればいいことになります。 そうすれば・・・ 2階の階高を極端に伸ばさずに済みます。 ※この赤い部分が、 お隣さんの建物より高くなります。 あたまでっかちです。 ※収納を無しにすれば、赤い部分が無くなり、 普通の階高の家になります。 主寝室の天井裏や2階ホールの吹き抜けや、 子供部屋に上る階段の造作も不要になります。 （ 建築価格が変わらないわけがありません ） で・・・、 「子供部屋は普通の部屋でよい」が前提で、 ①「2階大収納が欲しい」 という場合は、 工務店Fさんの今の提案のままでOk。 ②「2階大収納は無くてもいい」 と言う場合は、 子供部屋は主寝室同様 2階フロアから 出入りするプランにした方が、 価格も抑えられるし、建物外観も 「あたまでっかち」ではなくなります。 家族で相談して 判断してください。図面や見積もりを確認してみました。2024.8.8 ※配置図は問題無さそうです。 北東にしっかり詰めて配置しているし、 南側の駐車スペースの奥行きも 6ｍが確保されています。 ※南側の立面図です。 あたま でっかち？ なんか 人相が変わっちゃったな と思ったら、オデコが広くなっています。 （ 2階窓から屋根までの間が 広い！ ） 2階の階高をずいぶん高くしたようです。 （ 金額が ずいぶん 増えるだろうな ） 反対側の子供部屋の「平均天井高さ2.1ｍ」 を確保するための作業だと思います。 ※う～～ん、あたまでっかち。 建物の背が高くなれば もちろん、 建築部材が余分にかかるので、 建築価格は高くなります。 ※平面図の子供部屋です。 平均天井高さ 2.385ｍ（ほぼ普通の部屋）です。 この部屋の住人の感想は どうなんでしょうか？ ※展示場に行って、 小屋裏収納の不思議な空間に魅せられたけど、 「小屋裏収納は無駄」と親に反対されて、 「せめて子供部屋は」と屋根裏部屋のような 空間を計画したはずでしたが・・・ 工務店さんは「居室の平均天井高さ2.1ｍ以上」 にこだわって、規定をクリアできる案を がんばって作成してきましたが、 おかげさまで普通の部屋になりました。 ※あたま でっかち？ 子供部屋の東西の窓は、普通の腰窓です。 本当に 本人は これでだいじょうぶ？ 階高は、一般的には1階より2階の方が 小さいものですが、今回の図面では 1階：2,805ｍ 2階：3,616ｍ と、 かなり特殊な計画になっています。 （ あたま でっかち ） そのために、主寝室の上部の小屋裏は、 とんでもない無駄な大空間になっています。 全体的に余分な支出で金額が張る事になります。 見積もり総額：3,278万円になっていますが、 建物の背伸び分で 100万～200万 高く なってしまったのでは？ 「子供部屋（居室）」ではなく、 「納戸」で処理することについては、 工務店Fさんの反応はどうなんでしょうか？ そこが「納戸であれば、 建築金額が膨張することなく、 小学生が喜ぶ面白空間を造ることができます。 ※それから、ぜんぜん話は違いますが、 「棟換気」の表現がありません。 （ 立面図の中の表 ） ※小屋裏の熱い空気は、 軒裏か妻側の外壁換気口から排出する ような表現になっています。 （ 昔ながらの 換気方式 ） 「棟換気」は、外壁や小屋裏の熱気や湿気を 屋根頂部に設置された「換気棟」から 排出する仕組みです。 今どきの家では必須の換気方法です。 表現されていないということは、 ひょっとしたら 工務店Fさんは やっていないのかもしれません。 建物の長期にわたる「健康」を保つ ための必須項目です。 外壁の「通気胴縁（つうきどうぶち）」 屋根の「換気棟（かんきとう）」 という認識があるのかどうか？ 屋根をふいてからでは遅い。 外壁を貼ってからでは遅い。 念のため、契約前に確認してください。メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/06
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住宅展示場 見学後のメールやり取り
『間違いだらけの住宅建築』まだキャンペーン特典のカードを頂いていませんが ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qおはようございます。大変悩んでいます… 住宅展示場いき次回プラン作成時の来場について（担当者）お世話になっております昨日はご来店いただきありがとうございました次回のお打ち合わせ可能なお日にち教えていただけたらと思います ※展示場を見学してきたようです。（私）お世話になっております！先日はありがとうございました次回ですが、9/5 18時でしたら可能です。またキャンペーン特典の専用カードをいただいておりませんが、対象外でしょうか？ ※カードのプレゼントが楽しみな ようです。（担当者）お世話になっております5日はまだプラン作成が間に合わないです申し訳ございません16日(月)13時〜20日(金)25日(水)いかがでしょうか？キャンペーン特典は次回お渡しさせていただきますねよろしくお願いいたします ※住宅プランを作成して見せる予定 のようです。この場合返信するならなんてメール返したらよろしいでしょうか。 （私）承知しました20日13時に伺いますよろしくお願いいたします ↑こんな感じでしょうか？何か付け加えたり訂正する箇所ありませんでしょうか。皆様ならなんて返信しますか？皆様のご回答少しでもいただけると幸いです。よろしくお願いいたします ※おバカさんです。 住宅展示場をやっているような ハウスメーカーで建ててはいけません。 〇展示場経費 〇営業等の人件費 〇宣伝広告費 等々、よけいな経費負担で1棟当たり 500万円とか1000万円とか高い 建築費になってしまいます。 特典のプレゼントの費用を払うのも、 このメーカーで建てる「あなた」です。 カードが欲しくて ふらふらと 吸い寄せられてはいけません。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/05
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普通の住宅ローンだと思っていました
プロパー融資、普通の住宅ローンを案内頂いているものと思っていました。 ※ ・・。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員のOさん（50代） （ 住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。2024.3.6 実行支援料金：10万円/年 入金。家族構成夫:50代 妻：40代 子：小学生愛犬：Rくん10歳メールをいただきました。2024.9.4武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。プロパー融資というものの認識が私とは真逆なもので驚いています。 ※物事の認識は、当然のことですが、 販売者側と消費者側では真逆になります。 「利益相反関係」と言います。 売る側によって、上手に洗脳されていた ということです。 私たちは資本主義経済の中で生きています。 どの業界であっても・・・ プロの話をそのまま真に受けてはいけません。 程度の差はあっても・・・ そこには「売るための誘導」があります。 少年少女のようなピュアな心ではなく、 一定の警戒心を持ちながら、 話を聞く必要があります。説明を聞いて、どちらかというと好条件で柔軟に対応していただけるイメージでした。 ※プロなら お客様を上手に導きます。 プロが素人を洗脳するのは、 そんなに難しいことではありません。また、一般的な住宅ローン案内をしてもらっているつもりでいました。 ※大丈夫ですよ♪ 何にも問題ありません♪ 心配する事なんてありませんよ♪ 普通のことなんですよ♪ 上手なトークで その気にさせます。 ぜんぜん 普通のことではないんですが。利率も、地方銀行では一般的な数字だと思いますし、ネットで確認したものと同じでしたので…。 私もプロパー融資について色々調べました。調べてみて、連帯保証人が必要なのではと思い、怖くて心配になったので、事前審査の書類をお渡しする際に質問しましたが、その時は必要ないと言われました。お願いされたのは、土地の共有名義が分かった後です。 担当の方の説明では、「調べたら土地が共有名義になっているので、 もし万が一競売という事態になった時、 土地の半分は売らないと言われたら困るので…。 どこで借りても共有名義であれば 連帯保証人になる必要があると思います。 連帯保証人か債務保証人になる必要が ありますが、 今回は土地の持ち分だけのことなので、 連帯保証人で良いと思います。」といった説明でした。 てすので、夫のみが記入した事前審査書類を提出後に連帯保証人が必要との連絡があり、上記の説明を受けて記入した次第です。連帯保証人か債務保証人で記入欄が分かれていたので、債務保証ではないと安心してしまいました…。 明日、フラット35を含めて、返済プランの提案を受けることになっていますが、別日に夫も同席して面談してもらうことにします。 ※わざわざ イレギュラーなローンを検討 なんてしないで、 一般的によく知られ、利用されている 普通の住宅ローンを選べば、 まったく不安を感じる必要はありません。 他行では、現居マンションの残債だけがネックでしたので、普通の住宅ローンで案内していただけると思います。 ※ネックが無くなったんですよね？ であれば、こころおきなく 普通の住宅ローンを選びましょう。問い合わせたところ、土日の予約が埋まっておりましたので、私一人でになりますが今週の平日に面談をして、事前審査の書類をお預かりする予定です。連帯保証人についても、本当に必要なのか伺ってきます。 何となく心配なので、他の銀行でも事前審査をした方が良さそうですね…。 ※普通の住宅ローンの・・・ですよね。土地購入の際、売り主さんからあった共有名義のお願いですが、不動産会社の担当の方を介して受けました。『土地は共有名義で建物が夫単独になると、 私名義の土地の分は 売主さんの支払う税金が高く なってしまうので、協力してもらいたい』といった内容だったと思います。 ※不思議な話です。 譲渡所得税の話だと思いますが・・・ 買主が単有だろうが共有だろうが、 売主の譲渡所得税に どうして影響するの？ なぜ買主がコストを負担して 共有登記にしなければならないの？ もっと具体的な理由が分からないと 不思議な話でしかありませんが、 Oさんは 文面程度の内容しか 認識が無いでしょうから、 これ以上は どうにもならないでしょうね。完全に売主さんの都合の話なのですが、建物を共有名義にしても特別支障はないと税務署にも確認してきたと担当の方から言われたことや、その時は100万くらいなら都合もつけられると思い、了承した次第です。 ※「共有名義にしても支障がない」 とは、何について支障がない のか？ 「100万ぐらいなら都合が」 100万円分、何をしたのでしょうか？ まあ、過ぎてしまったことで、 これからではどうにもならないだろうから、 もう しょうがありませんが。先方の都合のことだったので、税金の詳細に関してはあまり記憶になくて…。不動産会社が定休日でしたので、明日にでも担当の方に確認しておきます。なかなかトントン拍子に事が進まず心配事も尽きませんが、一人で抱え込まず、武田さんにも相談しながら進めてまいりたいと思います。よろしくお願いいたします。 ※これまで 40数年にわたって 個人の方々の建築をお手伝いしてきて、 （ マイホームやアパート ） マイホームの建築で 普通の住宅ローン 以外のローンを利用するケースには かかわったことがありません。 一般的な住宅ローンを利用していれば、 想定外の事や こんなはずじゃの様な事を 経験せずに済むと思います。 以下は、他の方のサイトの情報です。プロパー融資とは？保証会社を介さない金融機関との直接契約の住宅ローンの事プロパー融資（プロパーローン）は金融機関にとってリスクが高い プロパー融資のメリット審査が通りやすい保証会社に支払う保証料がかからない自分にあった形態の住宅ローンを契約できるブラックリストに載っている人もプロパーローンなら審査が通るかも プロパー融資のデメリット住宅ローンの金利が高くなってしまう連帯保証人が必須 少額の融資に制限されてしまう可能性が高いプロパーローンで住宅購入するにはある程度自分でお金を用意する必要がある プロパー融資がおすすめな人ローン金利を抑えたい人事業が軌道に乗っていてさらに拡大したい人自己資金が多い人 ※O家が今回のコンペで 各工務店に送ったマイホームプランは 以下です。 ここまで整えるのに 約3カ月半かかりました。 ※「配置・外構プラン」 ※「平面プラン」 ※「立面プラン」 ※「什器プラン」 造り付け収納や家具です。 ※「仕上表」 ※立面イメージです。 ※《 4プランと仕上表 》 平面・立面・什器・外構の4プランと、 詳しい仕上げや設備を記した仕上表。 まったく同じ資料を各工務店に渡して、 「提案と見積もり」をしてもらいます。メールをいただきました。2024.9.3武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 紹介された銀行さんでは、プロパー融資というもので案内していただいています。 ※今回初めて聞きましたが・・・ そういうことだったんですか。 私の認識の中では プロパー融資は、 普通の住宅ローンを組めない、 特別な事情がある人が駆け込むローン、 そんな印象です。 住宅ローンというよりも、 アパート建築とか事業向けローン、 （ 融資手数料も金利も高い ） そんな印象です。 健康上の理由で住宅ローン融資が 不可な人は フラット35、 さらに他の事情で住宅ローン融資が 難しい人は・・・？ の逃げ込み先が プロパー融資、 そんな印象です。 普通の住宅ローンを利用できない 事情を詳しく聞いていないので 何ともコメントしようがありませんが、 普通の住宅ローンの方が 融資コストや金利面でも有利だし、 連帯保証人も不要だし、好ましいです。そのため、つなぎ融資という形ではなく、着工の時点で専用口座に全額入金してもらい、そこから都度支払う方法になります。ローンの支払いが早くから始まりますが、元金込みが大変な場合は、利子のみの対応もしていただけるそうです。 ※銀行にすれば・・・ 高い融資コストや高い金利などの 各条件さえ のんでもらえれば、 色々な対応はさせていただきます、 ということになります。保証会社はつけなくてよいそうなので、保証料はかかりませんが、 ※普通の住宅ローンではないので、 当然のことです。 保証会社がリスクを背負う普通の 住宅ローンとは違い、 銀行自身がリスクを背負います。事務手数料は2.2%かかります。（昨日伺ったら、手数料も 少しお安くしてもらえそうです。） ※事務手数料と少し高い金利が 銀行の儲け部分です。抵当権は土地建物につきます。 ※当然ですね。ただ、土地が共有名義になっていますので、私が連帯保証人になる必要があります。 ※妻が連帯保証人になるのは、 共有名義になっているからでは ありません。 プロパー融資で 夫が主債務者で あれば、妻が連帯保証人になるのは 絶対条件です。 夫婦が同列で債務を背負います。債務保証ではないので、何事もなければ心配ないとは思うのですが、 ※もろ、債務保証です。 銀行が「債務保証ではないですから」 のような ウソの説明をしましたか？単語のイメージが重すぎて（笑） ※単語のイメージ通りなんですよ。 銀行の気楽な説明イメージは置いといて、 自分で調べてみましょう。 キーワード「連帯保証人」土地購入の際、売り主さんの税金の都合で、私も多少でいいので出資をして、建物も共有名義にしてほしいとの申し出がありました。 ※ ？？？ なぜでしょうか？ 売主の税金の都合？ もう少し詳しく教えてください。 聞いていなかった 不思議なことが 起きているようです。その時は特に問題ないと思いましたが、ローン完済に予定外のお金を使ってしまったので、出来ればやめておきたいと思い、今週末に不動産屋さんへ相談に行く予定でいます。 こちらでは、お陰様で台風の影響はありませんでした。どちらかというと、米騒動の方が大変で。葬儀が終わり落ち着いた頃には、店頭からお米が消えていました（笑）もち麦でかさ増ししながら頑張っています！ これから自然災害も多くなると思うので、『被害にあった際に再建できるよう、 堅実なお値段で建築しよう！』と改めて思いました。豪華なお家に住む満足感より、手持ちが多い安心感の方が自分は上なのだと家づくりで痛感しました。 武田さんにはいつもご相談にのっていただき、感謝しています。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※普通の住宅ローンが利用できない事情、 詳しく聞いていませんでしたが、 差し支えなければ 教えてください。メールをいただきました。2024.9.2武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｆさんには、はっきり決定とお伝えしてはいませんが、何となく流れで分かってしまっているのではと思います。 ※「おたくに お願いします」 と、まだ はっきりとは伝えていない のであれば、 工務店さんは 今後も緊張感を持って 対応してくれると思います。 はっきり伝えて「おんぶにだっこ」 状態であることが分かれば、 ハウスメーカー任せで建築した 世の中の大部分の人たちと同じで・・・ 「釣った魚にエサはいらない」 そんな扱いを受けることになります。 （ 表面には出してきませんが ）住宅ローンの銀行探しに難儀しているのを面談の際にチラッとお話したら、取引先の銀行の方に相談されたようで、 会社で一緒に提案を受けてきてしまいました…。 まずかった…でしょうか？ちょっと色々重なりすぎて頭が追いついていなかったかもしれません…。 ※いいと思いますよ。 工務店も複数を比較検討した方が いいように、 銀行だって 決め打ちしない方が いいのは当然です。 金融機関によるサービスの違い、 しっかり確認しましょう。実は、現居マンションの残債が少し残っている為に住宅ローン相談が難航していました。 ※はい、以前にも聞きましたが・・・ 銀行にとって、1本の住宅ローンを 取れるか取れないかは非常に大きいです。 原理原則はこうで 対応が難しい なんて言っていても、 「他行では こんなことができる」 って言っていましたけど と伝えたとたん、 「ちょっと待ってください」 上司と打ち合わせて何とかできるように 工夫してみますので お時間を下さい！ なんてことになるかもしれません。 他行で聞いた話をそのまま伝えて みるのもいいかもしれません。生前贈与でいただいた子供名義の預金には手を付けないつもりでしたが、収入印紙と借用書を用意し、子供から借りるということにして、そちらは完済予定です。 ※お金に関することは、たとえ 親子でも きちんと書類を交わして・・・。完済できればスムーズに案内出来ると伺ったので、取引先銀行にお任せするのではなく、他行にも再度伺う予定です。 ※総合的な取引もある取引銀行の方が 使い勝手はいいでしょうから、 他行が言っていることを伝えてみる のも、有効な作戦だと思います。紹介された銀行ですと、事前に融資を受けられるので、つなぎ融資よりも低く抑えられそうですが、『何か裏があるのでは？』と疑いながら、慎重に進めている…つもりです。 ※ ？？？ 「事前に融資が受けられる」？ 抵当権の設定なしに・・・ですか？ ありえないことですが、 もう少し詳しく内容を確認できませんか？あれこれ考えてパンク寸前ですが、やれることを着実にこなすしかないですね。 ※一人で考えこんでいると パンク！ します。 夫なり 友人なり 知人なり、 愚痴をこぼす相手が無いと パンク！ します。 このブログでも、もちろんいいですよ。新居で安眠できる日を心待ちにしながら頑張っています（笑）ひとまずご報告でした。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※連日のテレビニュースを賑わした 台風10号では、建築場所付近は 何の影響もありませんでしたか？ 台風10号が 日本上陸するかしないか という時期にも関わらず 我が盛岡では 大雨になりました。 場所によっては かなりの被害に・・・。 私の自宅付近は幸い 水害とは無縁ですが。メールをいただきました。2024.8.31武田つとむ 様 ご無沙汰しております。 Oです。 ポリープの除去手術が無事に終えられたとのことで、安心いたしました。 ※ありがとうございます。通院や検査などはもちろんですが、待ち時間は本当に大変ですよね。 ※ホントに・・・。こちらも急なことで色々と大変でしたが、とりあえず一段落といったところです。 ※本当に急な事で ご苦労さまでした。工務店B、Eさんには、お断りの連絡をしました。 ※わお。特に工務店Bさんはどうお断りするかが悩みどころでしたが、「生前、ほぼ決定したときに 他社さんの図面で報告 していたので、申し訳ありませんが…」と、故人の力を拝借して円満に終わりました。 ※これでは、さすがの 工務店Bさんも、 抵抗とか 切り返しとかのしようも なかった、ということでしょうね。決定した工務店Ｆさんとは ※その「決定した」事実、すでに 工務店Fさんに伝えたのですか？先週面談をして、図面などの修正待ちです。図面の修正箇所としては、以外になります。 子供室北側の窓を上げ下げ窓に変更 子供室東西の窓の幅を狭いものに変更 子供室収納部分を表記 キッチン北側の窓を1つに変更 浴室窓を東側から北側に変更 1階階段部分に支柱を設ける 屋根を横葺きに変更 断熱材をグラスウールに戻す また、以下のものは減額のためやめることにいたしました。 ・塗り壁・シャッター・カーポート・機能門柱・東側の境界フェンス 磨き丸太も階段の支柱があるので邪魔になると思い、やめることにしました。 ※あら～ 当初の計画からあった この家のシンボルが・・・。 また、キッチン背面収納、エアコンと一部カーテンも除外して見積もりしていただくことになっています。 また修正図面が届きましたら、武田さんにもご確認していただければと思っています。よろしくお願いいたします。 ※工務店Fさんには・・・ 「残った2社で、ウチか相手か、 いよいよ ここからが最後の勝負だ！」 と 思ってもらっている、 『 契約直前まで 比較検討している 』 そんな理想的な状況で 工務店さんには 作業をしてもらっている ことを祈ります。メールをいただきました。2024.8.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 冷静に再度考え、やはり１度決めた工務店Ｆさんにしようと思います。・後継者問題・棟換気・地盤調査 などの不安要素もあって二の足を踏んでしまいましたが、他社さんでもそれぞれ不安要素はありましたし、北側斜線の問題の際に一番信頼できる対応をしていただけたところで決めました。心配なところは、武田さんにも確認しながら進めていけたらと思っています。よろしくお願いいたします。 ※きちんと真剣に 色々な角度から 各社を検討したからこそ、 浮き上がってきた「不安要素」です。 家づくりをした大部分の人たちは、 このような「真剣な比較検討」なんて まったく行っていないので・・・ （ ろくに考えずに まず ハウスメーカーを決めている ） 「色々な問題点に気づいていない」 「高過ぎる金額に気づいていない」 まま建てて そのまま住んでいます。 （ おバカさんです ） O家では ここまで 時間をかけて、 真剣に比較検討をしてきました。 「これなら 100％満足♪」 などということは、無いと思います。 マイホーム建築に限らず、 人生の色々な局面での選択では、 「より ベターな選択をせざるを得ない」 ということが何度かあると思います。 より ベターな選択をしましょう。銀行の件ですが、もちろん土地を現金で購入済みであることは伝えました。ですが、メインバンクでは、「ローン審査は問題ないと思うので、 つなぎ融資は他行でしてもらう形になる」と案内されました。 ※「つなぎ融資は他行でしてもらう」？ ？？？ 意味不明です。 ネットで来店せず完結するローンを希望する方が多いので、私共のように店舗へ相談に来る人は少ないみたいです。 実は、身内に不幸がありまして…。今週末、別の銀行に行く予定をしておりましたが、ちょっとそれどころではなくなってしまいました。落ち着くまで少なくとも数日は、家のことは進められないと思います。 ※御身内に御不幸が・・・。 お悔やみ申し上げます。 もちろん、マイホームについては 中断でしょうがないことです。工務店B、Eの2社に関しては、合間をみてお断りのご連絡をする予定でいます。 ※B社、それでも食い下がってきそうです。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※また Oさんが動き出したら、 それに合わせて対応したいと思います。メールをいただきました。2024.8.15武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 台風は大丈夫でしたでしょうか？ ※水害を受けるような場所柄ではない ので、何の問題もありませんでした。地震も多くて不安だらけのお盆休みになってしまいましたね。 ※お墓では どしゃ降りで、 線香もろうそくも使えず、 花だけたむけて拝んでおしまいです。お盆休み前に急遽図面修正となった工務店Ｅさんですが、この修正で増額となった分の支払いは結構ですとメールが届きました。ですが、修正前の金額もわからないままですし、 ※そのことを伝えて 確認してみたら いいと思いますが・・・。プランの確定も先になりそうなことから、やはりお断りしようと思います。先週末、工務店Bさんとの面談に行ってきました。プランが大幅に変更されていましたが、使い勝手は良さそうです。 ※普通に 2階に子供部屋があり、 そのほかに 小屋裏収納がある、 という 一般的なプランです。 小学生にとっては 元々希望していた プランです。見積もり額も、3729万→3366万になりました。 ※300万とか400万とか、 簡単に吹っ飛んでしまう業界です。ただ、こちらが減額手段として考えていた、①カーポート②機能門柱③東側の境界フェンスの3つを無くしての金額です。 ※余裕はありません。 ※南北に長い建物に屋根をかける場合、 東西流れの切妻屋根が 合理的です。 が、 工務店Bの提案は、南北流れの屋根にして、 ・北側斜線制限の回避 ・小屋裏収納空間の確保 を行っています。 このようにすれば当然、 屋根面積も外壁面積も大きくなってしまうので、 材工共増えて 金額が増すことになります。 （ 当たり前 ）こちらでこれ以上の大幅な減額は難しそうと判断し、その場でお断りしようと、・予算は3000万ほどで考えていたこと・こちらの資金が潤沢ではないので、 御社の仕様では建てられそうもないことをお伝えしたのですが…再度、希望に近くなるように子供室の修正と、こだわりだった断熱材などの変更等で減額できないか考えたいとの提案がありました。22日に連絡をするので、それまで他社との契約は待ってほしいと…。 ※この辺のやり取りや言い回しは、 「この人は 元ハウスメーカーだろうな」 という印象を受けます。 競合他社とやりあってきた営業の人 という印象です。 いわゆる「地元工務店」とは違います。 規模の小さい「2×4工法屋さん」 ということです。ただ、やってみて期待に添えないと判断した場合は、逆にお断りするかもしれませんとのことでした。(というわけで、 資料のデータをもらいづらかったのと、 また変更になる ことから図面の画像だけ添付しました。) ※木造在来工法とは 図面が全く違います。若い方が多くアイデアも豊富ですし、通気や換気などこだわってみえるので、 ※そこ、具体的に確認したい。 外壁内や小屋裏換気、 具体的にどのようにしているのか？安心してお任せできるところはとても魅力に感じています。造作階段も、柱を移動しなくて大丈夫だそうです。 完全にノーマークだったので、こだわり仕様についてもあまり調べていませんでした。・moiss（モイス）という耐力壁・2✕4 自分たちで加工・防腐、防蟻はホウ酸系のシロアリエコボロン・オリジナル遮音構造・二層構造屋根・ダクトレス熱交換システム仕様のこだわりも満載でしたが、構造に関係しそうなところは以上だと思います。 ホウ酸の防蟻や、ダクトレスの熱交換システムなど、話を聞いた時は良さそうに思えたものも、調べてみるとちょっと疑問に思えるものもありました。 それから、サイディングの提案で初めて18mmの提案を受けました！光触媒で長持ちだと提案されましたが、特殊なので、塗替えの時が大変そうですね…。個人的には、15年毎くらいにシーリングと塗替えのメンテナンスをするくらいの凹凸が少ないサイディングが良さそうだと思っています。 ほぼ決まっていたはずなのに、ここにきて、また2社で悩むことになってしまいました。 ※工務店Bさんも真剣に検討するのであれば、 これまでと同様に・・・ 「矩計図」と「仕上表」を メール添付で送ってもらってください。 構造・断熱・通気 その他の確認を しっかり行いましょう。 彼らは 気密性を強調しますが、 そのことと裏はらに「湿気に弱い」 ということがよく言われています。 「昔のことだ」と反論すると思いますが、 たとえば 新築の際・・・ 在来軸組工法は 1～2日で棟上げしますが、 2×4工法では 4～5日（1週間の場合も）も要し、 なかなか屋根がかかりません。 その間に ざあっと雨に降られたら・・・ そのまま 濡れたまま 工事をされたら・・・ 心配なことは しっかり確認しておましょう。更に、メインバンクと地方銀行に住宅ローン相談に行ったのですが、どちらもつなぎ融資は出来ないとのことでした。どうやら、大手ハウスメーカー以外はつなぎ融資の対応をしていないようです。 ※ ？？？ おかしなことです。 「全くの全額ローンの客」 として相談対応されたのでは？ 「土地を現金購入した」 ことは伝えましたか？ 土地建物総額の内、土地相当額の頭金を 用意したということになれば、 Oさんを見る銀行の評価は変わります、 というのが 一般的なことです。まだ２行だけなので何とも言えませんが、工務店の取引銀行にそのままお願いする形になりそうです…。 ※「土地 現金購入」を伝えてみましょう。また体調不良になりそうな状況ですが、何とかやっております。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※猛暑等 天気のせいで体調不良・・・は やむを得ないかもしれませんが、 マイホーム建築業者選びで 体調不良は あり得ません。 人生最大の一番楽しい事を今やっている♪ んですから。 楽しみましょう！メールをいただきました。2024.8.9 3本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 度々申し訳ありません。 工務店Ｅさんより、返信がありましたのでご報告です。 納戸申請が通るかどうかは検査機関によって変わるようです。問い合わせしたところはNGだったそうで、NGなところがある以上居室で申請した方が…ということになり、半日かけて修正した矩計図が送られてきました。 ※「居室」で申請するしかないとしても、 2階の収納の床面が一段低い計画は、 現実の生活を考えたら あり得ません。 2階フロアの床面より20㎝下がります。 階段1段分に近い段差があると・・・ モノを出し入れする際に かなり大変 なことになります。 大きなモノ、重いモノの出し入れに かなり苦労しそうです。 2階フロアとフラットであれば、 キャスター付きの台車で 収納の床から 2階ホールの床へ 流れるようにスムーズに搬出ができます。 天井高さが低いところで 腰をかがめて 重い荷物を上げ下ろしするのは、 年を取るほど 大変な作業になります。変更点としては、●屋根勾配を5寸勾配から６寸勾配に ※建築価格が増えそうです。●東西の壁厚を１０５から２００程度に 厚くすることで ※建築価格が増えそうです。 平均天井高さを２１００確保するように調整以上の2点です。 ただ、これから打ち合わせを重ねて良いものにしたいという一文から、 ※「これから打ち合わせを重ねて」 いる時間は もう無いことを伝えましょう。このプランで工務店決定の判断をすることになりそうです。前に問い合わせした屋根の増額分も返答がないままなので、これ以上の見積もりは決定後でないとしていただけないのかもしれません。何だか後半の対応が残念すぎて…。 ※工務店Eさん、現在の状況を理解 できていないように思われます。 もう工務店決定の最終盤にいる ことを伝えて、 現状のプランで建築価格はいくら になるのか？ 確認しましょう。必死な工務店Bさんの方が好感度が上がってしまいそうです。 と、ひとまずご報告でした！明日の面談についてもまたご報告できればと思います。 それでは引き続きよろしくお願いいたします。 ※最終盤に無理やり 入り込んできた 工務店Bさん、 初対面で どんでん返しできるような ビックリ提案を用意しているのか？ それとも、 ただの「時間のムダ！」で終わるのか？ 期待しない方がいい かと思いますが。メールをいただきました。2024.8.9 2本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｅさんには、他社から納戸申請や収納での調整が不可と言われたことをお伝えして、本当に可能なのか問い合わせ中です。 ※Eさんも 可能性がありそうな 言い回しをした手前、 微妙な立場かも・・・。子供室の住人ですが、切妻の屋根裏風にはならないことは説明して、仕方なく受け入れた感じです。 ※ちょっぴり かわいそう・・・。ただ、普通の四角い部屋はやはり嫌なようで、少しでも変形した天井にしたいそうです。 ※なんとかしてあげたいですね。造作で天井を変形させるのであれば、2階建てにしても同じ気もしますが、横に納戸をつくると部屋も狭くなると思うので、その辺りは家族でもう一度話し合いたいと思います。 ※じっくり 話し合いましょう。ただ、建築費が嵩むことを親も渋々承知して、子供の希望を叶えるかたちでこのプランにした経緯もありますので、 ※そうでしたよね。外観や金額が許容範囲であれば致し方ないとは思っています。 ※落としどころを 見つけましょう。ちなみに、初回プランを確認しましたら、当初から2階の方が高くなっていました。 ※工務店Fさんは 元々2階の階高が高い？ 元々、あたまでっかちハウス？修正プランでは、2階軒高は266高くなっていますが、1階軒高を若干下げることで全体では141高くなったことになっていました。なので、余計に2階部分が目立ってしまったのかなと思います。 ※なるほど。 それでも 建て主の許容範囲なら OKということですね。話は変わりますが、お断りする予定なのに面談予約をした工務店Bさんより連絡がありました。武田さんの助言もあり、先週メールでお断りしたのですが、資料を準備したので見てほしいと…。 ※粘り強いです。もうほぼ他社に決定している旨もお伝えしたのですが、それでも構わないとのことで、結局伺うことになりました。 ※可能性がゼロでない限り 食い下がる。 粘り強い営業です。 サラリーマン時代が懐かしいです。一度お断りするしているだけに気まずいですが、どのように変わったのか楽しむ気持ちで伺ってきます。 ※「子供部屋を納戸で申請 は可？」 の宿題を与えておいて、 面談時に解説してもらいたかった ですね。 転んでもタダでは起きない のなら、 何かの役に立ってもらいましょう。 貴重な時間を費やすのだから・・・。お盆休みが痛手ではありますが、家族でゆっくり話し合う良い機会でもあるので、後悔しないようにじっくり話し合いたいと思います。 ※マイホーム建築のコンペを締めくくる、 充実した お盆休みにしましょう！それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※夏 真っ盛りの今、 現地はどうなっているんでしょう？ 前回のように あまり雑草も生えない そんな「土」なんでしょうか？ 放置していたら 草ボーボーに！ なるようなら、普通の「土」ですが。 メールをいただきました。2024.8.9武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。昨日、メールで工務店Ｆさんに確認したところ、お電話をいただきました。 まず棟換気についてです。今は棟換気が当たり前なので、立面図の表記については次回までに訂正してくださるそうです。 ※正式な図面に、昔ながらの換気法が 記載されていということは、 指摘が無ければ そのままやっていた？ ・・・のかもと 思ってしまいます。それから、子供室を納戸で申請する件ですが、こちらでは無理なようです。蔵収納の上下にある部屋は、どんな用途でも平均天井高が2.1m必要で、収納等での誤魔化しも不可とのことでした。念のため、建築基準の確認にも行ってきたそうです。 ※岩手では可能で 現実に建築されています。 これまでの工務店Eさんの言い回しでは 可能性がありそうでした。 （ お勧めはしたくないようだけど ） Eさんにも確認してもらって、 「確かにダメでした」 という結論なら 納得できますが。 「納戸」が可能であれば、 2階の階高を極端に伸ばして 「あたまでっかち」な家にしてしまう ことをせずに済みますが・・・。実際、このプランがギリギリのラインで、これ以上の変更は難しいと。 ※2階の「大収納」を無しにする案も・・・。南側に建物配置をずらしても、2階北側の軒の出を出すことくらいしか出来ないので、せっかくの南側を潰してまで200→300に変更する必要はないと思うと仰っていました。 ※はい、建物を南にずらして 限られた南側の空間を狭くするのは もったいないです。また、子供室の天井は、屋根に沿う形ではなく、造作で屋根裏風の勾配天井にすることで希望に近づける方法はどうかと提案がありました。 ※このところ・・・ 子供部屋の住人の希望の声が聞こえて きませんが、本人はどう感じていますか？ 屋根裏部屋の雰囲気で計画しましたが、 このまま行けば「普通の部屋」になります。 そのことについて どう思っていますか？ もし 普通の部屋でいいのであれば、 全体プランの考え方も色々・・・。金額は、前回より約100万アップしていますが、 サイディングの厚み変更 断熱材の変更 造作階段以上3点の変更で上がったと聞いています。 電話でも、私が「2階部分が少し伸びた ことで金額も上がりますよね？」 ※少しではなく、すごく伸びています。と尋ねたのですが、「2階建てから3階建てに変更ならともかく、 わずかに増えた部分を細かく計算して、 プラス請求なんてしません。 それはこちらで何とか しますので心配しなくても大丈夫です。」との返答でした。ですので、一応2階階高の変更による金額アップは無いことになっています。 ※素人相手の回答です。 2階階高を極端に高くしておいて、 「プラス変更は無い」 なんてことはありません。 材工共に大変な違いになります。金額の変更があったところで、上手く調整されただけかもしれませんけど。 ※あたまでっかちというか、 おでこの広い顔です。そうなってくると、工務店Ｅさんの案では建築不可となる可能性が出てきました…。軒の出を長くしてもらったので、それによってどのくらいの増額になるのか問い合わせしていましたが、まだ返信はありません。 『まだ工務店決定には早い』と、武田さんからの助言がありましたので、2社ともに決定的な返答はしていない状態です。 ※前回は・・・ 「工務店Fに決めます。そして これから新たにプラン作成をします」 ということだったから、 「そんなことをしてはいけない」 とコメントしました。 建築業者を決める際の最低条件は、 「どんな建物を いくらで建てるか？」 つまり、 ①対象物は何か？ ②金額はいくらか？ が明らかでない内は 買ってはいけません。 （ どんな買い物でも 同じです ） あの時点で Oさんは 「もう 工務店F社に決めます これから新たにプランを考えます」 と言っていました。 つまり、「何を いくらで」買うのか？ 何にも決まっていないのに 建築業者を決めようとしていたので、 「そんなことをしてはいけない」 と、止めました。 （ 当然のことです ）ただ、今回の提案を受けて、これ以上のプラン変更はなく、こちらもこのプランで納得できたことから、やはり工務店Ｆさんに決定したいと思っていますが…。まだ早いでしょうか？ ※「内容と価格」が確定していて、 皆さんが納得しているのであれば、 私が とやかく言うことではありません。 ただ、 あたまでっかちな家になるのが気がかりです。 子供部屋が「普通の部屋」でいいのであれば、 （ 本人の納得が前提 ） 「小屋裏部屋風」を演出するためだった 2階の大収納は不要になります。 （ 家族の納得が前提 ） 大収納を無しにして 普通に2階に 子供部屋を造ればいいことになります。 そうすれば・・・ 2階の階高を極端に伸ばさずに済みます。 ※この赤い部分が、 お隣さんの建物より高くなります。 あたまでっかちです。 ※収納を無しにすれば、赤い部分が無くなり、 普通の階高の家になります。 主寝室の天井裏や2階ホールの吹き抜けや、 子供部屋に上る階段の造作も不要になります。 （ 建築価格が変わらないわけがありません ） で・・・、 「子供部屋は普通の部屋でよい」が前提で、 ①「2階大収納が欲しい」 という場合は、 工務店Fさんの今の提案のままでOk。 ②「2階大収納は無くてもいい」 と言う場合は、 子供部屋は主寝室同様 2階フロアから 出入りするプランにした方が、 価格も抑えられるし、建物外観も 「あたまでっかち」ではなくなります。 家族で相談して 判断してください。図面や見積もりを確認してみました。2024.8.8 ※配置図は問題無さそうです。 北東にしっかり詰めて配置しているし、 南側の駐車スペースの奥行きも 6ｍが確保されています。 ※南側の立面図です。 あたま でっかち？ なんか 人相が変わっちゃったな と思ったら、オデコが広くなっています。 （ 2階窓から屋根までの間が 広い！ ） 2階の階高をずいぶん高くしたようです。 （ 金額が ずいぶん 増えるだろうな ） 反対側の子供部屋の「平均天井高さ2.1ｍ」 を確保するための作業だと思います。 ※う～～ん、あたまでっかち。 建物の背が高くなれば もちろん、 建築部材が余分にかかるので、 建築価格は高くなります。 ※平面図の子供部屋です。 平均天井高さ 2.385ｍ（ほぼ普通の部屋）です。 この部屋の住人の感想は どうなんでしょうか？ ※展示場に行って、 小屋裏収納の不思議な空間に魅せられたけど、 「小屋裏収納は無駄」と親に反対されて、 「せめて子供部屋は」と屋根裏部屋のような 空間を計画したはずでしたが・・・ 工務店さんは「居室の平均天井高さ2.1ｍ以上」 にこだわって、規定をクリアできる案を がんばって作成してきましたが、 おかげさまで普通の部屋になりました。 ※あたま でっかち？ 子供部屋の東西の窓は、普通の腰窓です。 本当に 本人は これでだいじょうぶ？ 階高は、一般的には1階より2階の方が 小さいものですが、今回の図面では 1階：2,805ｍ 2階：3,616ｍ と、 かなり特殊な計画になっています。 （ あたま でっかち ） そのために、主寝室の上部の小屋裏は、 とんでもない無駄な大空間になっています。 全体的に余分な支出で金額が張る事になります。 見積もり総額：3,278万円になっていますが、 建物の背伸び分で 100万～200万 高く なってしまったのでは？ 「子供部屋（居室）」ではなく、 「納戸」で処理することについては、 工務店Fさんの反応はどうなんでしょうか？ そこが「納戸であれば、 建築金額が膨張することなく、 小学生が喜ぶ面白空間を造ることができます。 ※それから、ぜんぜん話は違いますが、 「棟換気」の表現がありません。 （ 立面図の中の表 ） ※小屋裏の熱い空気は、 軒裏か妻側の外壁換気口から排出する ような表現になっています。 （ 昔ながらの 換気方式 ） 「棟換気」は、外壁や小屋裏の熱気や湿気を 屋根頂部に設置された「換気棟」から 排出する仕組みです。 今どきの家では必須の換気方法です。 表現されていないということは、 ひょっとしたら 工務店Fさんは やっていないのかもしれません。 建物の長期にわたる「健康」を保つ ための必須項目です。 外壁の「通気胴縁（つうきどうぶち）」 屋根の「換気棟（かんきとう）」 という認識があるのかどうか？ 屋根をふいてからでは遅い。 外壁を貼ってからでは遅い。 念のため、契約前に確認してください。メールをいただきました。2024.8.7武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 手術お疲れさまでした。ブログも更新されていらしたので、お元気そうで安心いたしました。 ※Oさんのマイホーム建築の契約、 きちんと見届けるまでは、 しっかりしていないといけません。本日、夫不在ですが、工務店Ｆさんとの面談に行ってきました。 ※あ・・ 妻のみで。新居から近く、深い寄棟屋根のプランだった工務店さんです。 ※あ、FさんとEさんについては、 把握できている つもりです。資料をデータでも送っていただけたので、添付いたします。 前回の見積もりの際、建具などの金額がとても安くて魅力だったのですが、社長が計算を間違えてしまったようで訂正されていました（笑） ※よく見かける光景です。申し訳ないので…と、差額分は値引きという形で据え置いてくださっています。 ※あは。↓訂正箇所は以下になります。・子供室の勾配天井が少なくなりました。（もう少し勾配部分を増やすこともできるそうです。）・2階収納の高さ 1400→1214 ※ちょっと 辛そう。・北側2階屋根の軒の出は200 ※やっぱり。・既製品から造作階段。 ※はい、それがいいです。 日常生活で いつも目につきます。・サイディング14mm→16mm ※ビス止めから金具止めで 安心です。・断熱材がグラスウールから吹き付け（価格差を知るために変更してもらいました。 グラスウールに戻すつもりです。）何だかんだで金額はアップしました（笑） ※煮詰めるほど 金額が上がるものです。 この煮詰め作業を「契約前にするか？」 「契約後にするか？」が問題です。 大部分の人たちは・・・ この作業を契約後にしていて、 （ ＝契約前に煮詰め作業をしていない ） 契約時金額より 数百万円アップ！ ということになってしまい、 金額アップを受け入れるか、 やりたいことをあきらめるか、 あるいは その中間か、 という選択をして 建築しています。 おバカさんです。 しっかり煮詰めて 金額が明らかになったら、 初めて契約をしましょう。収納部分の高さは2社とも当初のプランより低くなりますが、今回のプランの方が入口に段差が無い分、良さそうだと思っています。 ※天井高さ1400mmでも大変ですが、 1214mmは 本当に大変そうです。 その上、2階ホールと段差があったら、 使いにくいこと この上ありません。ただ、畳コーナーの階段に柱が必要なので、磨き丸太の位置をずらして使うか、普通の柱に変更が必要だそうです。以前、SE構法の工務店さんから提案されたものと同じ仕様かと思います。その為、畳コーナーの引き出しは小さめにするか、位置を変えることになります。 ※そうですか。跡継ぎの件など伺ってきました。他県に独身の娘さんがいらっしゃって、いずれは戻って跡を継いでもらう予定だそうです。予定は未定ですが…。 ※「他県にいる独身の娘」？ 娘には娘自身の人生がありそうです。ちなみに、新築戸建は年に2〜3棟で、今は、設計事務所さんからの依頼で複雑なお家を造っているそうです（笑） ※あ、理想的です。 年間 数十棟とか百数十棟とかの 拡大志向の強い建築業者より、 「新築戸建ては年に2～3棟ぐらい」 で、 社長が責任もって工事している 本物の地元工務店が、 お願いするなら理想的です。私がとても焦って見えたのか、「どちらの工務店で建てるにしても、 後悔のないように、焦らず、 しっかりプランが決まってから 契約した方が良いですよ。」と、武田さんと同様の助言をいただきました。急かすことなく、まだ修正が必要だと考えてくださっている姿勢は有難いです。 ※「どんな家を いくらで建てる」のか、 決まっていないのに 契約してしまう、 （ 建築業者を決めてしまう ） そんな おバカさんが多過ぎます。 どんな買い物であっても、 「何を、いくらで」買うのか？ 具体化してから、買いの判断をしましょう。 （ 建築業者に誘導されるままに ） とにかく建築業者を決めてから 間取り等の打ち合わせを始める、 そんな おバカさんが 多過ぎます。 ちなみに支払いスケジュールは、①着工時、②上棟時、③引き渡し時の3回で1/3ずつでした。 ※はい、良心的です。 業者によっては 契約時に〇百万円 払って下さい ということもあります。長々と書いてしまいましたが、資料の確認をお願いいたします。こちらも夫と再度確認いたします。 それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※文章を読んだ段階でコメントしました。 ちょっと午前中に用足しがあって、 それを終えて帰宅したら・・・ 添付資料を確認してコメントします。メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/05
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水道管は13㎜で大丈夫って 工務店に言われ
『間違いだらけの住宅建築』20mmよりも分担金が30万円も安いと言われ、悩んでいます。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q水道の口径について悩んでます。13mmと20mmの加入分担金が30万円の差額があります。工務店に調べてもらうと、13mmでも大丈夫とのことでしたが、大丈夫の根拠もわかりませんし、知恵袋の過去投稿を見ていくと、本当に大丈夫なのかと自分の中で引っかかるところもあり、投稿させてもらいました。何かアドバイス等いただけたら有り難いです。現在は、夫婦2人、将来的に子供2人の4人家族を考えています。 新築木造2階建てオール電化1階タンクレストイレ、食洗機付きキッチン、洗面所、洗濯機、浴室、エコキュート二階タンク付きトイレ屋外立水洗1、シンク1 ※驚きました。 今どき 13mmの水道管を提案する 建築業者が存在するんですね。 50～60年前の家なら、 当たり前のように13mmでしたが、 かなり以前から 13mmなんてとんでもない と、私も勝手に思っていました。 たとえば ローコスト住宅の発想では マイホームのあらゆる部分で・・・ ここは もっと安くできないか、 そっちを安くする工夫は何かないか、 と、あらゆる部分で値を下げる工夫を するようですが、 水道管も その内の一つなのかも。 なお、住宅建築時点のイニシャルコストで、 「30万円」は 吹けば飛ぶような金額です。 建築業者どうしの価格差は、 （ 同じ内容の建物でも ） 10倍の300万円どころか 500万円とか、 1000万円を超える場合もあります。 当初から1社に決めて 30万円で悩む事は、 進め方として 実は おかしな事で、 契約直前までの業者比較こそ、重要です。 水道管については 以下、 色々な意見があるようです。 参考になります。 A１-１．通常の役所（メーター付与者）の考え収入（分担金と基本料金）と（水圧不足・水量不足から生じる）リスクを考えると余裕を持たせた（大きな）口径を貸したい。１-２．万年水不足の役所市全体の水不足のリスクを考えると極力貸出し口径は絞りたいが、個別の水圧不足・水量不足のクレームは回避したいので、口径は絞ったうえで受水槽を設置させたい。２．一般の工務店の考え変更に伴って請負契約の追加増減ができるならどちらでも構わないが、施主ファーストをアピールしたいので、少しでも安くなる方法を提案したい。ただし後々クレームになりかねないので不都合が出るような提案は出来ない。２-2．総額契約した工務店変更があっても請負金額が変わらないので極力安く仕上げたい。３.実状使用実体を把握したうえで工務店が13mm を提案して来たなら問題ない。それでも心配なら「洗濯や炊飯と同時にシャワー浴びても、 シャワーの水圧に影響ありませんよね？」と聞いてみると良い。４.わたしなら将来を考慮しメインの配管は20mmでしてもらい、メーターは13mmで契約する。だって毎月の基本料金がボディーブローになるから。 A子供が巣立った後の二人暮らしの平家なら13mmでもありかもしれませんが、今から子供が増えるのに13mmは無いですね。しかもタンクレストイレですよね？工務店なんてトータルの費用を下げる為に至る所を安い方を選んできますよ。その後の使い勝手の不便さなんて彼らには関係ないから…口径による水圧ってかなり違いますよ。先日、妻が庭の水まき用に新しいホースリールのスリムタイプという場所を取らない内径が細いホースを買ってきたのですが、蛇口MAXにしても流量が細くて使えたもんではありません。 かなりイライラが溜まります。 30万円の違いなら長い目で見れば安いものです。 A電気の契約Ａと同じで同時に多くの水道を使うことがなければ13mmでもいい。昔というか45年前は13mmは蛇口が4個までとか言ってたような記憶がある。 Aわずか30万円の差なら20㎜の一択です。※昔は13㎜の家も多かったのですが 現代では20㎜管が標準です。 市水道管から私道に引き込んだ水道管からの分岐なら20㎜以外はＮＧです。また、住宅の立地が地域の中で平均標高の高い場所の土地なら20㎜出なければ駄目です。※お住まいの土地の標高は国土地理院の 標高地図で直ぐに確認が出来ます。 初めに13㎜を埋設してしまって、後からやっぱり水圧が弱いとなった場合は凄い高額な交換費用が発生してしまいます。※将来の安心と快適を買うお金だと思えば 30万円は高くないです。 Aあなたの所の設備とほぼ同じです。違うのは１階トイレもタンク付き。13㎜で十分です。根拠と言われても困りますね。一般家庭では13㎜あれば十分です。20㎜などは飲食店、理髪店などで」大量に水を使う所ぐらいですよ。疑うのなら、20㎜にして、余分な金を払うことです。追加です。まず、何を悩んでいるのかが分からん。水圧の問題かな、一般家庭で使う分には13㎜で十分です。例えば散水用の延長ホースがありますね、先をストレートにすると、真横に向けても、10ｍ以上は飛びます。また上に向ければ、２階の屋根も超えます。これだけ水圧があって何が不満なのかな。 それに負担金だけでなく、基本料金も違います。当方では、13㎜は600円、20㎜なら1300円です。月々700円の差、１年で8400円、10年ならば84,000円の差です。それと負担金を合わせれば大きな違い。使う分には困らないのに、余分な金を出してもよければお好きなように。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/04
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40代後半ですが マイホームを買おうかと
『間違いだらけの住宅建築』住宅ローン返済中に私に万が一があったとしても、家族に家が残るので。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q私は40代後半になりますが、今の賃貸暮らしからマイホームを購入しようか迷ってます。貯蓄がそれ程あるわけでは無いのですが、 ※おバカさんです。 そんな中途半端ではいけません。 家が欲しいなりの貯蓄をしよう。住宅ローンで購入し仮に私に何か万一の時に団信保険でローンの返済も無くなるから老後も家族には安心だと思うのですが、 ※おバカさんです。 賃貸の一生と 持ち家の一生とでは、 「住居費総額」は、 後者の方が 圧倒的に多額になります。 （ 1千万円単位の違いに ） 「今の生活のままで 家が持てる」 なんて話は、ハウスメーカーが勝手に 流しているウソに過ぎません。 賃貸生活をしていて 貯蓄が少ない人は、 そもそも 今の生活すら危うい！ ということです。 そんな人が マイホーム取得をすると、 日々の生活が もっともっと危うい！ ということになります。 賃貸生活をしていて 「貯蓄がいくらあるか？」 は、重要な指標です。私の年齢的に賃貸と持ち家ならどちらが良いと思いますか？家族構成は妻と子供2人です。20歳15歳 ※子供たちの年齢から・・・ マイホームを考える上では微妙です。 「子育ての家」なのか？ 「終の棲家の家」なのか？ 今 「子育ての家」を造ると、 かなり無駄なお金をかけることに なりそうです。 貯金も ろくに無いのであれば、 今「子育ての家」を造るのではなく、 下の子が独立する 数年後までに 一生懸命 貯蓄をして、 小規模な「終の棲家」を造るのが 現実的だと思われます。 A老後資金もなくマイホーム購入とか、子供としては迷惑でしかありません。万が一の時は生命保険です。これからは賃貸で老後資金を貯めて、老人ホームとか子供に迷惑をかけない老後を考えてください。 Aその万が一が起きない時に定年後の支払いプランは考えているでしょうか？考えているなら良いと思います。 A自分もそれぐらいで購入したような者なので自身で欲しくて決断されるなら良いとは思います。実際私の知り合いにも50手前でフラットで住宅購入した知り合いもいます。 ただ、購入後は家賃はなくなりますが、住宅ローンの返済に加え、毎年の固定資産税やメンテナンス費用の貯蓄が必要となります。また引っ越しにくくもなります(世の中住んでみたらちょっと みたいなこともよくありますので)。ただ、自分のものですのでよく聞く高齢者の住宅難民とかとは(住宅ローンを払えるなら)無縁になるのは良いですよね。 そして、住宅ローンを組むなら50までに組むことをオススメします(それ過ぎるとガン団信 組めなくなることが多いので) あとはあなた1人で決めずにご家族と相談ですかね・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/03
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売却建物のローン残金 子供の貯金から拝借して
子供からお金を借りることで、完済予定です。 ※ちゃんと借用証書を用意して。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員のOさん（50代） （ 住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。2024.3.6 実行支援料金：10万円/年 入金。家族構成夫:50代 妻：40代 子：小学生愛犬：Rくん10歳メールをいただきました。2024.9.2武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｆさんには、はっきり決定とお伝えしてはいませんが、何となく流れで分かってしまっているのではと思います。 ※「おたくに お願いします」 と、まだ はっきりとは伝えていない のであれば、 工務店さんは 今後も緊張感を持って 対応してくれると思います。 はっきり伝えて「おんぶにだっこ」 状態であることが分かれば、 ハウスメーカー任せで建築した 世の中の大部分の人たちと同じで・・・ 「釣った魚にエサはいらない」 そんな扱いを受けることになります。 （ 表面には出してきませんが ）住宅ローンの銀行探しに難儀しているのを面談の際にチラッとお話したら、取引先の銀行の方に相談されたようで、 会社で一緒に提案を受けてきてしまいました…。 まずかった…でしょうか？ちょっと色々重なりすぎて頭が追いついていなかったかもしれません…。 ※いいと思いますよ。 工務店も複数を比較検討した方が いいように、 銀行だって 決め打ちしない方が いいのは当然です。 金融機関によるサービスの違い、 しっかり確認しましょう。実は、現居マンションの残債が少し残っている為に住宅ローン相談が難航していました。 ※はい、以前にも聞きましたが・・・ 銀行にとって、1本の住宅ローンを 取れるか取れないかは非常に大きいです。 原理原則はこうで 対応が難しい なんて言っていても、 「他行では こんなことができる」 って言っていましたけど と伝えたとたん、 「ちょっと待ってください」 上司と打ち合わせて何とかできるように 工夫してみますので お時間を下さい！ なんてことになるかもしれません。 他行で聞いた話をそのまま伝えて みるのもいいかもしれません。生前贈与でいただいた子供名義の預金には手を付けないつもりでしたが、収入印紙と借用書を用意し、子供から借りるということにして、そちらは完済予定です。 ※お金に関することは、たとえ 親子でも きちんと書類を交わして・・・。完済できればスムーズに案内出来ると伺ったので、取引先銀行にお任せするのではなく、他行にも再度伺う予定です。 ※総合的な取引もある取引銀行の方が 使い勝手はいいでしょうから、 他行が言っていることを伝えてみる のも、有効な作戦だと思います。紹介された銀行ですと、事前に融資を受けられるので、つなぎ融資よりも低く抑えられそうですが、『何か裏があるのでは？』と疑いながら、慎重に進めている…つもりです。 ※ ？？？ 「事前に融資が受けられる」？ 抵当権の設定なしに・・・ですか？ ありえないことですが、 もう少し詳しく内容を確認できませんか？あれこれ考えてパンク寸前ですが、やれることを着実にこなすしかないですね。 ※一人で考えこんでいると パンク！ します。 夫なり 友人なり 知人なり、 愚痴をこぼす相手が無いと パンク！ します。 このブログでも、もちろんいいですよ。新居で安眠できる日を心待ちにしながら頑張っています（笑）ひとまずご報告でした。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※連日のテレビニュースを賑わした 台風10号では、建築場所付近は 何の影響もありませんでしたか？ 台風10号が 日本上陸するかしないか という時期にも関わらず 我が盛岡では 大雨になりました。 場所によっては かなりの被害に・・・。 私の自宅付近は幸い 水害とは無縁ですが。 ※O家が今回のコンペで 各工務店に送ったマイホームプランは 以下です。 ここまで整えるのに 約3カ月半かかりました。 ※「配置・外構プラン」 ※「平面プラン」 ※「立面プラン」 ※「什器プラン」 造り付け収納や家具です。 ※「仕上表」 ※立面イメージです。 ※《 4プランと仕上表 》 平面・立面・什器・外構の4プランと、 詳しい仕上げや設備を記した仕上表。 まったく同じ資料を各工務店に渡して、 「提案と見積もり」をしてもらいます。メールをいただきました。2024.8.31武田つとむ 様 ご無沙汰しております。 Oです。 ポリープの除去手術が無事に終えられたとのことで、安心いたしました。 ※ありがとうございます。通院や検査などはもちろんですが、待ち時間は本当に大変ですよね。 ※ホントに・・・。こちらも急なことで色々と大変でしたが、とりあえず一段落といったところです。 ※本当に急な事で ご苦労さまでした。工務店B、Eさんには、お断りの連絡をしました。 ※わお。特に工務店Bさんはどうお断りするかが悩みどころでしたが、「生前、ほぼ決定したときに 他社さんの図面で報告 していたので、申し訳ありませんが…」と、故人の力を拝借して円満に終わりました。 ※これでは、さすがの 工務店Bさんも、 抵抗とか 切り返しとかのしようも なかった、ということでしょうね。決定した工務店Ｆさんとは ※その「決定した」事実、すでに 工務店Fさんに伝えたのですか？先週面談をして、図面などの修正待ちです。図面の修正箇所としては、以外になります。 子供室北側の窓を上げ下げ窓に変更 子供室東西の窓の幅を狭いものに変更 子供室収納部分を表記 キッチン北側の窓を1つに変更 浴室窓を東側から北側に変更 1階階段部分に支柱を設ける 屋根を横葺きに変更 断熱材をグラスウールに戻す また、以下のものは減額のためやめることにいたしました。 ・塗り壁・シャッター・カーポート・機能門柱・東側の境界フェンス 磨き丸太も階段の支柱があるので邪魔になると思い、やめることにしました。 ※あら～ 当初の計画からあった この家のシンボルが・・・。 また、キッチン背面収納、エアコンと一部カーテンも除外して見積もりしていただくことになっています。 また修正図面が届きましたら、武田さんにもご確認していただければと思っています。よろしくお願いいたします。 ※工務店Fさんには・・・ 「残った2社で、ウチか相手か、 いよいよ ここからが最後の勝負だ！」 と 思ってもらっている、 『 契約直前まで 比較検討している 』 そんな理想的な状況で 工務店さんには 作業をしてもらっている ことを祈ります。メールをいただきました。2024.8.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 冷静に再度考え、やはり１度決めた工務店Ｆさんにしようと思います。・後継者問題・棟換気・地盤調査 などの不安要素もあって二の足を踏んでしまいましたが、他社さんでもそれぞれ不安要素はありましたし、北側斜線の問題の際に一番信頼できる対応をしていただけたところで決めました。心配なところは、武田さんにも確認しながら進めていけたらと思っています。よろしくお願いいたします。 ※きちんと真剣に 色々な角度から 各社を検討したからこそ、 浮き上がってきた「不安要素」です。 家づくりをした大部分の人たちは、 このような「真剣な比較検討」なんて まったく行っていないので・・・ （ ろくに考えずに まず ハウスメーカーを決めている ） 「色々な問題点に気づいていない」 「高過ぎる金額に気づいていない」 まま建てて そのまま住んでいます。 （ おバカさんです ） O家では ここまで 時間をかけて、 真剣に比較検討をしてきました。 「これなら 100％満足♪」 などということは、無いと思います。 マイホーム建築に限らず、 人生の色々な局面での選択では、 「より ベターな選択をせざるを得ない」 ということが何度かあると思います。 より ベターな選択をしましょう。銀行の件ですが、もちろん土地を現金で購入済みであることは伝えました。ですが、メインバンクでは、「ローン審査は問題ないと思うので、 つなぎ融資は他行でしてもらう形になる」と案内されました。 ※「つなぎ融資は他行でしてもらう」？ ？？？ 意味不明です。 ネットで来店せず完結するローンを希望する方が多いので、私共のように店舗へ相談に来る人は少ないみたいです。 実は、身内に不幸がありまして…。今週末、別の銀行に行く予定をしておりましたが、ちょっとそれどころではなくなってしまいました。落ち着くまで少なくとも数日は、家のことは進められないと思います。 ※御身内に御不幸が・・・。 お悔やみ申し上げます。 もちろん、マイホームについては 中断でしょうがないことです。工務店B、Eの2社に関しては、合間をみてお断りのご連絡をする予定でいます。 ※B社、それでも食い下がってきそうです。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※また Oさんが動き出したら、 それに合わせて対応したいと思います。メールをいただきました。2024.8.15武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 台風は大丈夫でしたでしょうか？ ※水害を受けるような場所柄ではない ので、何の問題もありませんでした。地震も多くて不安だらけのお盆休みになってしまいましたね。 ※お墓では どしゃ降りで、 線香もろうそくも使えず、 花だけたむけて拝んでおしまいです。お盆休み前に急遽図面修正となった工務店Ｅさんですが、この修正で増額となった分の支払いは結構ですとメールが届きました。ですが、修正前の金額もわからないままですし、 ※そのことを伝えて 確認してみたら いいと思いますが・・・。プランの確定も先になりそうなことから、やはりお断りしようと思います。先週末、工務店Bさんとの面談に行ってきました。プランが大幅に変更されていましたが、使い勝手は良さそうです。 ※普通に 2階に子供部屋があり、 そのほかに 小屋裏収納がある、 という 一般的なプランです。 小学生にとっては 元々希望していた プランです。見積もり額も、3729万→3366万になりました。 ※300万とか400万とか、 簡単に吹っ飛んでしまう業界です。ただ、こちらが減額手段として考えていた、①カーポート②機能門柱③東側の境界フェンスの3つを無くしての金額です。 ※余裕はありません。 ※南北に長い建物に屋根をかける場合、 東西流れの切妻屋根が 合理的です。 が、 工務店Bの提案は、南北流れの屋根にして、 ・北側斜線制限の回避 ・小屋裏収納空間の確保 を行っています。 このようにすれば当然、 屋根面積も外壁面積も大きくなってしまうので、 材工共増えて 金額が増すことになります。 （ 当たり前 ）こちらでこれ以上の大幅な減額は難しそうと判断し、その場でお断りしようと、・予算は3000万ほどで考えていたこと・こちらの資金が潤沢ではないので、 御社の仕様では建てられそうもないことをお伝えしたのですが…再度、希望に近くなるように子供室の修正と、こだわりだった断熱材などの変更等で減額できないか考えたいとの提案がありました。22日に連絡をするので、それまで他社との契約は待ってほしいと…。 ※この辺のやり取りや言い回しは、 「この人は 元ハウスメーカーだろうな」 という印象を受けます。 競合他社とやりあってきた営業の人 という印象です。 いわゆる「地元工務店」とは違います。 規模の小さい「2×4工法屋さん」 ということです。ただ、やってみて期待に添えないと判断した場合は、逆にお断りするかもしれませんとのことでした。(というわけで、 資料のデータをもらいづらかったのと、 また変更になる ことから図面の画像だけ添付しました。) ※木造在来工法とは 図面が全く違います。若い方が多くアイデアも豊富ですし、通気や換気などこだわってみえるので、 ※そこ、具体的に確認したい。 外壁内や小屋裏換気、 具体的にどのようにしているのか？安心してお任せできるところはとても魅力に感じています。造作階段も、柱を移動しなくて大丈夫だそうです。 完全にノーマークだったので、こだわり仕様についてもあまり調べていませんでした。・moiss（モイス）という耐力壁・2✕4 自分たちで加工・防腐、防蟻はホウ酸系のシロアリエコボロン・オリジナル遮音構造・二層構造屋根・ダクトレス熱交換システム仕様のこだわりも満載でしたが、構造に関係しそうなところは以上だと思います。 ホウ酸の防蟻や、ダクトレスの熱交換システムなど、話を聞いた時は良さそうに思えたものも、調べてみるとちょっと疑問に思えるものもありました。 それから、サイディングの提案で初めて18mmの提案を受けました！光触媒で長持ちだと提案されましたが、特殊なので、塗替えの時が大変そうですね…。個人的には、15年毎くらいにシーリングと塗替えのメンテナンスをするくらいの凹凸が少ないサイディングが良さそうだと思っています。 ほぼ決まっていたはずなのに、ここにきて、また2社で悩むことになってしまいました。 ※工務店Bさんも真剣に検討するのであれば、 これまでと同様に・・・ 「矩計図」と「仕上表」を メール添付で送ってもらってください。 構造・断熱・通気 その他の確認を しっかり行いましょう。 彼らは 気密性を強調しますが、 そのことと裏はらに「湿気に弱い」 ということがよく言われています。 「昔のことだ」と反論すると思いますが、 たとえば 新築の際・・・ 在来軸組工法は 1～2日で棟上げしますが、 2×4工法では 4～5日（1週間の場合も）も要し、 なかなか屋根がかかりません。 その間に ざあっと雨に降られたら・・・ そのまま 濡れたまま 工事をされたら・・・ 心配なことは しっかり確認しておましょう。更に、メインバンクと地方銀行に住宅ローン相談に行ったのですが、どちらもつなぎ融資は出来ないとのことでした。どうやら、大手ハウスメーカー以外はつなぎ融資の対応をしていないようです。 ※ ？？？ おかしなことです。 「全くの全額ローンの客」 として相談対応されたのでは？ 「土地を現金購入した」 ことは伝えましたか？ 土地建物総額の内、土地相当額の頭金を 用意したということになれば、 Oさんを見る銀行の評価は変わります、 というのが 一般的なことです。まだ２行だけなので何とも言えませんが、工務店の取引銀行にそのままお願いする形になりそうです…。 ※「土地 現金購入」を伝えてみましょう。また体調不良になりそうな状況ですが、何とかやっております。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※猛暑等 天気のせいで体調不良・・・は やむを得ないかもしれませんが、 マイホーム建築業者選びで 体調不良は あり得ません。 人生最大の一番楽しい事を今やっている♪ んですから。 楽しみましょう！メールをいただきました。2024.8.9 3本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 度々申し訳ありません。 工務店Ｅさんより、返信がありましたのでご報告です。 納戸申請が通るかどうかは検査機関によって変わるようです。問い合わせしたところはNGだったそうで、NGなところがある以上居室で申請した方が…ということになり、半日かけて修正した矩計図が送られてきました。 ※「居室」で申請するしかないとしても、 2階の収納の床面が一段低い計画は、 現実の生活を考えたら あり得ません。 2階フロアの床面より20㎝下がります。 階段1段分に近い段差があると・・・ モノを出し入れする際に かなり大変 なことになります。 大きなモノ、重いモノの出し入れに かなり苦労しそうです。 2階フロアとフラットであれば、 キャスター付きの台車で 収納の床から 2階ホールの床へ 流れるようにスムーズに搬出ができます。 天井高さが低いところで 腰をかがめて 重い荷物を上げ下ろしするのは、 年を取るほど 大変な作業になります。変更点としては、●屋根勾配を5寸勾配から６寸勾配に ※建築価格が増えそうです。●東西の壁厚を１０５から２００程度に 厚くすることで ※建築価格が増えそうです。 平均天井高さを２１００確保するように調整以上の2点です。 ただ、これから打ち合わせを重ねて良いものにしたいという一文から、 ※「これから打ち合わせを重ねて」 いる時間は もう無いことを伝えましょう。このプランで工務店決定の判断をすることになりそうです。前に問い合わせした屋根の増額分も返答がないままなので、これ以上の見積もりは決定後でないとしていただけないのかもしれません。何だか後半の対応が残念すぎて…。 ※工務店Eさん、現在の状況を理解 できていないように思われます。 もう工務店決定の最終盤にいる ことを伝えて、 現状のプランで建築価格はいくら になるのか？ 確認しましょう。必死な工務店Bさんの方が好感度が上がってしまいそうです。 と、ひとまずご報告でした！明日の面談についてもまたご報告できればと思います。 それでは引き続きよろしくお願いいたします。 ※最終盤に無理やり 入り込んできた 工務店Bさん、 初対面で どんでん返しできるような ビックリ提案を用意しているのか？ それとも、 ただの「時間のムダ！」で終わるのか？ 期待しない方がいい かと思いますが。メールをいただきました。2024.8.9 2本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｅさんには、他社から納戸申請や収納での調整が不可と言われたことをお伝えして、本当に可能なのか問い合わせ中です。 ※Eさんも 可能性がありそうな 言い回しをした手前、 微妙な立場かも・・・。子供室の住人ですが、切妻の屋根裏風にはならないことは説明して、仕方なく受け入れた感じです。 ※ちょっぴり かわいそう・・・。ただ、普通の四角い部屋はやはり嫌なようで、少しでも変形した天井にしたいそうです。 ※なんとかしてあげたいですね。造作で天井を変形させるのであれば、2階建てにしても同じ気もしますが、横に納戸をつくると部屋も狭くなると思うので、その辺りは家族でもう一度話し合いたいと思います。 ※じっくり 話し合いましょう。ただ、建築費が嵩むことを親も渋々承知して、子供の希望を叶えるかたちでこのプランにした経緯もありますので、 ※そうでしたよね。外観や金額が許容範囲であれば致し方ないとは思っています。 ※落としどころを 見つけましょう。ちなみに、初回プランを確認しましたら、当初から2階の方が高くなっていました。 ※工務店Fさんは 元々2階の階高が高い？ 元々、あたまでっかちハウス？修正プランでは、2階軒高は266高くなっていますが、1階軒高を若干下げることで全体では141高くなったことになっていました。なので、余計に2階部分が目立ってしまったのかなと思います。 ※なるほど。 それでも 建て主の許容範囲なら OKということですね。話は変わりますが、お断りする予定なのに面談予約をした工務店Bさんより連絡がありました。武田さんの助言もあり、先週メールでお断りしたのですが、資料を準備したので見てほしいと…。 ※粘り強いです。もうほぼ他社に決定している旨もお伝えしたのですが、それでも構わないとのことで、結局伺うことになりました。 ※可能性がゼロでない限り 食い下がる。 粘り強い営業です。 サラリーマン時代が懐かしいです。一度お断りするしているだけに気まずいですが、どのように変わったのか楽しむ気持ちで伺ってきます。 ※「子供部屋を納戸で申請 は可？」 の宿題を与えておいて、 面談時に解説してもらいたかった ですね。 転んでもタダでは起きない のなら、 何かの役に立ってもらいましょう。 貴重な時間を費やすのだから・・・。お盆休みが痛手ではありますが、家族でゆっくり話し合う良い機会でもあるので、後悔しないようにじっくり話し合いたいと思います。 ※マイホーム建築のコンペを締めくくる、 充実した お盆休みにしましょう！それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※夏 真っ盛りの今、 現地はどうなっているんでしょう？ 前回のように あまり雑草も生えない そんな「土」なんでしょうか？ 放置していたら 草ボーボーに！ なるようなら、普通の「土」ですが。 メールをいただきました。2024.8.9武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。昨日、メールで工務店Ｆさんに確認したところ、お電話をいただきました。 まず棟換気についてです。今は棟換気が当たり前なので、立面図の表記については次回までに訂正してくださるそうです。 ※正式な図面に、昔ながらの換気法が 記載されていということは、 指摘が無ければ そのままやっていた？ ・・・のかもと 思ってしまいます。それから、子供室を納戸で申請する件ですが、こちらでは無理なようです。蔵収納の上下にある部屋は、どんな用途でも平均天井高が2.1m必要で、収納等での誤魔化しも不可とのことでした。念のため、建築基準の確認にも行ってきたそうです。 ※岩手では可能で 現実に建築されています。 これまでの工務店Eさんの言い回しでは 可能性がありそうでした。 （ お勧めはしたくないようだけど ） Eさんにも確認してもらって、 「確かにダメでした」 という結論なら 納得できますが。 「納戸」が可能であれば、 2階の階高を極端に伸ばして 「あたまでっかち」な家にしてしまう ことをせずに済みますが・・・。実際、このプランがギリギリのラインで、これ以上の変更は難しいと。 ※2階の「大収納」を無しにする案も・・・。南側に建物配置をずらしても、2階北側の軒の出を出すことくらいしか出来ないので、せっかくの南側を潰してまで200→300に変更する必要はないと思うと仰っていました。 ※はい、建物を南にずらして 限られた南側の空間を狭くするのは もったいないです。また、子供室の天井は、屋根に沿う形ではなく、造作で屋根裏風の勾配天井にすることで希望に近づける方法はどうかと提案がありました。 ※このところ・・・ 子供部屋の住人の希望の声が聞こえて きませんが、本人はどう感じていますか？ 屋根裏部屋の雰囲気で計画しましたが、 このまま行けば「普通の部屋」になります。 そのことについて どう思っていますか？ もし 普通の部屋でいいのであれば、 全体プランの考え方も色々・・・。金額は、前回より約100万アップしていますが、 サイディングの厚み変更 断熱材の変更 造作階段以上3点の変更で上がったと聞いています。 電話でも、私が「2階部分が少し伸びた ことで金額も上がりますよね？」 ※少しではなく、すごく伸びています。と尋ねたのですが、「2階建てから3階建てに変更ならともかく、 わずかに増えた部分を細かく計算して、 プラス請求なんてしません。 それはこちらで何とか しますので心配しなくても大丈夫です。」との返答でした。ですので、一応2階階高の変更による金額アップは無いことになっています。 ※素人相手の回答です。 2階階高を極端に高くしておいて、 「プラス変更は無い」 なんてことはありません。 材工共に大変な違いになります。金額の変更があったところで、上手く調整されただけかもしれませんけど。 ※あたまでっかちというか、 おでこの広い顔です。そうなってくると、工務店Ｅさんの案では建築不可となる可能性が出てきました…。軒の出を長くしてもらったので、それによってどのくらいの増額になるのか問い合わせしていましたが、まだ返信はありません。 『まだ工務店決定には早い』と、武田さんからの助言がありましたので、2社ともに決定的な返答はしていない状態です。 ※前回は・・・ 「工務店Fに決めます。そして これから新たにプラン作成をします」 ということだったから、 「そんなことをしてはいけない」 とコメントしました。 建築業者を決める際の最低条件は、 「どんな建物を いくらで建てるか？」 つまり、 ①対象物は何か？ ②金額はいくらか？ が明らかでない内は 買ってはいけません。 （ どんな買い物でも 同じです ） あの時点で Oさんは 「もう 工務店F社に決めます これから新たにプランを考えます」 と言っていました。 つまり、「何を いくらで」買うのか？ 何にも決まっていないのに 建築業者を決めようとしていたので、 「そんなことをしてはいけない」 と、止めました。 （ 当然のことです ）ただ、今回の提案を受けて、これ以上のプラン変更はなく、こちらもこのプランで納得できたことから、やはり工務店Ｆさんに決定したいと思っていますが…。まだ早いでしょうか？ ※「内容と価格」が確定していて、 皆さんが納得しているのであれば、 私が とやかく言うことではありません。 ただ、 あたまでっかちな家になるのが気がかりです。 子供部屋が「普通の部屋」でいいのであれば、 （ 本人の納得が前提 ） 「小屋裏部屋風」を演出するためだった 2階の大収納は不要になります。 （ 家族の納得が前提 ） 大収納を無しにして 普通に2階に 子供部屋を造ればいいことになります。 そうすれば・・・ 2階の階高を極端に伸ばさずに済みます。 ※この赤い部分が、 お隣さんの建物より高くなります。 あたまでっかちです。 ※収納を無しにすれば、赤い部分が無くなり、 普通の階高の家になります。 主寝室の天井裏や2階ホールの吹き抜けや、 子供部屋に上る階段の造作も不要になります。 （ 建築価格が変わらないわけがありません ） で・・・、 「子供部屋は普通の部屋でよい」が前提で、 ①「2階大収納が欲しい」 という場合は、 工務店Fさんの今の提案のままでOk。 ②「2階大収納は無くてもいい」 と言う場合は、 子供部屋は主寝室同様 2階フロアから 出入りするプランにした方が、 価格も抑えられるし、建物外観も 「あたまでっかち」ではなくなります。 家族で相談して 判断してください。図面や見積もりを確認してみました。2024.8.8 ※配置図は問題無さそうです。 北東にしっかり詰めて配置しているし、 南側の駐車スペースの奥行きも 6ｍが確保されています。 ※南側の立面図です。 あたま でっかち？ なんか 人相が変わっちゃったな と思ったら、オデコが広くなっています。 （ 2階窓から屋根までの間が 広い！ ） 2階の階高をずいぶん高くしたようです。 （ 金額が ずいぶん 増えるだろうな ） 反対側の子供部屋の「平均天井高さ2.1ｍ」 を確保するための作業だと思います。 ※う～～ん、あたまでっかち。 建物の背が高くなれば もちろん、 建築部材が余分にかかるので、 建築価格は高くなります。 ※平面図の子供部屋です。 平均天井高さ 2.385ｍ（ほぼ普通の部屋）です。 この部屋の住人の感想は どうなんでしょうか？ ※展示場に行って、 小屋裏収納の不思議な空間に魅せられたけど、 「小屋裏収納は無駄」と親に反対されて、 「せめて子供部屋は」と屋根裏部屋のような 空間を計画したはずでしたが・・・ 工務店さんは「居室の平均天井高さ2.1ｍ以上」 にこだわって、規定をクリアできる案を がんばって作成してきましたが、 おかげさまで普通の部屋になりました。 ※あたま でっかち？ 子供部屋の東西の窓は、普通の腰窓です。 本当に 本人は これでだいじょうぶ？ 階高は、一般的には1階より2階の方が 小さいものですが、今回の図面では 1階：2,805ｍ 2階：3,616ｍ と、 かなり特殊な計画になっています。 （ あたま でっかち ） そのために、主寝室の上部の小屋裏は、 とんでもない無駄な大空間になっています。 全体的に余分な支出で金額が張る事になります。 見積もり総額：3,278万円になっていますが、 建物の背伸び分で 100万～200万 高く なってしまったのでは？ 「子供部屋（居室）」ではなく、 「納戸」で処理することについては、 工務店Fさんの反応はどうなんでしょうか？ そこが「納戸であれば、 建築金額が膨張することなく、 小学生が喜ぶ面白空間を造ることができます。 ※それから、ぜんぜん話は違いますが、 「棟換気」の表現がありません。 （ 立面図の中の表 ） ※小屋裏の熱い空気は、 軒裏か妻側の外壁換気口から排出する ような表現になっています。 （ 昔ながらの 換気方式 ） 「棟換気」は、外壁や小屋裏の熱気や湿気を 屋根頂部に設置された「換気棟」から 排出する仕組みです。 今どきの家では必須の換気方法です。 表現されていないということは、 ひょっとしたら 工務店Fさんは やっていないのかもしれません。 建物の長期にわたる「健康」を保つ ための必須項目です。 外壁の「通気胴縁（つうきどうぶち）」 屋根の「換気棟（かんきとう）」 という認識があるのかどうか？ 屋根をふいてからでは遅い。 外壁を貼ってからでは遅い。 念のため、契約前に確認してください。メールをいただきました。2024.8.7武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 手術お疲れさまでした。ブログも更新されていらしたので、お元気そうで安心いたしました。 ※Oさんのマイホーム建築の契約、 きちんと見届けるまでは、 しっかりしていないといけません。本日、夫不在ですが、工務店Ｆさんとの面談に行ってきました。 ※あ・・ 妻のみで。新居から近く、深い寄棟屋根のプランだった工務店さんです。 ※あ、FさんとEさんについては、 把握できている つもりです。資料をデータでも送っていただけたので、添付いたします。 前回の見積もりの際、建具などの金額がとても安くて魅力だったのですが、社長が計算を間違えてしまったようで訂正されていました（笑） ※よく見かける光景です。申し訳ないので…と、差額分は値引きという形で据え置いてくださっています。 ※あは。↓訂正箇所は以下になります。・子供室の勾配天井が少なくなりました。（もう少し勾配部分を増やすこともできるそうです。）・2階収納の高さ 1400→1214 ※ちょっと 辛そう。・北側2階屋根の軒の出は200 ※やっぱり。・既製品から造作階段。 ※はい、それがいいです。 日常生活で いつも目につきます。・サイディング14mm→16mm ※ビス止めから金具止めで 安心です。・断熱材がグラスウールから吹き付け（価格差を知るために変更してもらいました。 グラスウールに戻すつもりです。）何だかんだで金額はアップしました（笑） ※煮詰めるほど 金額が上がるものです。 この煮詰め作業を「契約前にするか？」 「契約後にするか？」が問題です。 大部分の人たちは・・・ この作業を契約後にしていて、 （ ＝契約前に煮詰め作業をしていない ） 契約時金額より 数百万円アップ！ ということになってしまい、 金額アップを受け入れるか、 やりたいことをあきらめるか、 あるいは その中間か、 という選択をして 建築しています。 おバカさんです。 しっかり煮詰めて 金額が明らかになったら、 初めて契約をしましょう。収納部分の高さは2社とも当初のプランより低くなりますが、今回のプランの方が入口に段差が無い分、良さそうだと思っています。 ※天井高さ1400mmでも大変ですが、 1214mmは 本当に大変そうです。 その上、2階ホールと段差があったら、 使いにくいこと この上ありません。ただ、畳コーナーの階段に柱が必要なので、磨き丸太の位置をずらして使うか、普通の柱に変更が必要だそうです。以前、SE構法の工務店さんから提案されたものと同じ仕様かと思います。その為、畳コーナーの引き出しは小さめにするか、位置を変えることになります。 ※そうですか。跡継ぎの件など伺ってきました。他県に独身の娘さんがいらっしゃって、いずれは戻って跡を継いでもらう予定だそうです。予定は未定ですが…。 ※「他県にいる独身の娘」？ 娘には娘自身の人生がありそうです。ちなみに、新築戸建は年に2〜3棟で、今は、設計事務所さんからの依頼で複雑なお家を造っているそうです（笑） ※あ、理想的です。 年間 数十棟とか百数十棟とかの 拡大志向の強い建築業者より、 「新築戸建ては年に2～3棟ぐらい」 で、 社長が責任もって工事している 本物の地元工務店が、 お願いするなら理想的です。私がとても焦って見えたのか、「どちらの工務店で建てるにしても、 後悔のないように、焦らず、 しっかりプランが決まってから 契約した方が良いですよ。」と、武田さんと同様の助言をいただきました。急かすことなく、まだ修正が必要だと考えてくださっている姿勢は有難いです。 ※「どんな家を いくらで建てる」のか、 決まっていないのに 契約してしまう、 （ 建築業者を決めてしまう ） そんな おバカさんが多過ぎます。 どんな買い物であっても、 「何を、いくらで」買うのか？ 具体化してから、買いの判断をしましょう。 （ 建築業者に誘導されるままに ） とにかく建築業者を決めてから 間取り等の打ち合わせを始める、 そんな おバカさんが 多過ぎます。 ちなみに支払いスケジュールは、①着工時、②上棟時、③引き渡し時の3回で1/3ずつでした。 ※はい、良心的です。 業者によっては 契約時に〇百万円 払って下さい ということもあります。長々と書いてしまいましたが、資料の確認をお願いいたします。こちらも夫と再度確認いたします。 それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※文章を読んだ段階でコメントしました。 ちょっと午前中に用足しがあって、 それを終えて帰宅したら・・・ 添付資料を確認してコメントします。メールをいただきました。2024.8.3武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 工務店Ｅさんより図面が届きました。以下が変更点です。(メール文から貼付しました。)ご確認よろしくお願いいたします。 ※一生懸命 やってくれているようです。1.ポーチ柱無くしました。 ※元々 プランにはありませんでした。2.軒の出600としました。 ※どれだけコスト増になるか不明ですが、 すべて600mmでなくてもいいのでは？ 妻側の出は 450mmとか。3.東側の配置を余裕をみて1300としました。 ※当初 東側に寄せて 1100としたのは、 周辺土地の傾斜や 近隣の建物状況 によります。 東隣りには こちらと同様の2階建て が建築されることが予想されます。 なので、こちらの間取りの 居住スペースは「西側に配置」しました。 居住スペースのある西側土地を 広く残して余裕を持たせるために、 できるだけ東側に寄せて、離れを 1100mmに計画しています。4.子供室の高さについてですが、 収納を検討してみましたが 東側に455のカウンター収納、 西側に収納を計画してギリギリとなります。 納戸として申請は可能ですので、 じっくり考えて最終判断する形で よいと思います。 ※「納戸」として申請しない前提の場合、 窓をつぶして収納を造るのは、 東側がお勧めです。 東側の窓には お隣さん建物の壁が迫ります。 西側が窓であれば 開けた景色があります。 （ 西日の暑さは 遮蔽すればいいだけ ）配置図はありませんでしたので、 ※配置図？ ありましたよ。依頼確定後に調整されるのではないかと思います。軒の出を増やしたりしたことで多少価格は上がると思うのですが、見積書も添付されていませんでした。 ※まあ 今回の修正案に対しての Oさんの反応を確認してからということ だと思います。 まだ確定していないのに 見積もり計算するのも・・・。 ※子供部屋。 東側にはお隣さんの壁が迫ります。 西側は開けています。 このように収納を造作するとしても、 東西が逆の方がいいと思います。 ※配置図。 東隣りとの離れ、1100を1300にしています。 元の1100のままが良いように思います。 玄関ドアの位置。 玄関ドアの吊元は、西端に寄せた方が 大雨の日には 庇がちょうどいいし、 建物の4隅に「耐力壁」があった方がいいし、 元のママが好ましいです。 ※高度地区の斜線制限クリアのために、 天井高さは・・・ リビングや主寝室は 普通の2400mmですが。 ダイニングは2300mmになっています。 子供部屋や2階収納のシワ寄せ です。 2階の大収納も 普通は1400mmを確保 しますが、1280mmとかなり変則的。 （ 荷物の出し入れが 大変そう ） それも 2階の床の高さより一段低いので、 出入り口に はっきりと段差が現れます。 階段の一段分に近い段差です。 （ 使い勝手が どうなるのか ） ※子供部屋。 西側の窓をつぶして収納 ではなく、 東側の窓をつぶして収納 の方が、 周辺状況に マッチしていると思います。 ※南面の玄関ドアが元の位置なら、 1階の開口と2階の開口の 「外側のライン」がそろうので、 外観上 きちんと整って見えます。 ※矩計図。 主寝室や2階ホールの床面の高さと、 2階大収納にお床面の高さには、 200mmの段差が生じます。 収納の出入り口に この段差ができる ことになりますが、 荷物の出し入れが大変になるかも。 収納内の天井高さも1400mmではなく、 1282.5mmとです。 1400mmでも かなり腰をかがめて 大変な作業になりますが、 1282.5mmは私も未体験ゾーンで、 想像できません。ちなみに、SE構法の工務店Ｃさんが候補に残らなかった理由ですが、・階段に柱が必要ということで、希望して いたような畳コーナーにならないこと。 ※特別な工法だと、色々制約がありそうです。・プラン通りの図面になっていたので 確認したところ、 北側斜線の数値は1.5で合っていたのですが、 本来１の部分が1.5と、 逆になっていて不安を覚えた。 ※「不備が隠れている元プラン」が、 格好の「踏み絵」になりましたね。 間違いを発見できなかった・・・。・地盤改良費が含まれていた。 ※地盤改良工事 大好き業者さんでした。 前項にいます。・伺ってみたら、工務店の場所が ちょっと心配な位置だったこと。 また、私一人で行けそうにない。 ※本人が悪いわけではありませんが、 運が悪かったとしか言いようがありません。など、色々とありますが、それらを何とかしてでも依頼したい！と思えなかったところが大きいかと思います。 ※いくつかのマイナス要因を 蹴散らしてしまうほどの大きな魅力が なかった ということですね。工務店Bさんにも、700万の減額は難しいと思いますので、お断りのメールをしようと思います。 ※スタート地点で 700万円も違えば、 対象外になってしまいますね。以上になります。引き続き よろしくお願いいたします。 ※私ごとですが、8/5（月）は日帰り手術で 大腸ポリープ除去を行います。 ひょっとしたら・・・ 記事の更新はできないかもしれません。 明日8/4（日）は、夜7時以降は いっさい何も食べてはいけません。 （ ビールも 7時前に済ませます ） 食べ物の代わりに 下剤をガブガブ 飲むことになります。メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/03
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御社に決定！ って工務店に伝えてしまった？
工務店を決めました♪が、まだ2社競合中のポーズは？ ※契約直前まで 競合が理想です。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員のOさん（50代） （ 住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。2024.3.6 実行支援料金：10万円/年 入金。家族構成夫:50代 妻：40代 子：小学生愛犬：Rくん10歳メールをいただきました。2024.8.31武田つとむ 様 ご無沙汰しております。 Oです。 ポリープの除去手術が無事に終えられたとのことで、安心いたしました。 ※ありがとうございます。通院や検査などはもちろんですが、待ち時間は本当に大変ですよね。 ※ホントに・・・。こちらも急なことで色々と大変でしたが、とりあえず一段落といったところです。 ※本当に急な事で ご苦労さまでした。工務店B、Eさんには、お断りの連絡をしました。 ※わお。特に工務店Bさんはどうお断りするかが悩みどころでしたが、「生前、ほぼ決定したときに 他社さんの図面で報告 していたので、申し訳ありませんが…」と、故人の力を拝借して円満に終わりました。 ※これでは、さすがの 工務店Bさんも、 抵抗とか 切り返しとかのしようも なかった、ということでしょうね。決定した工務店Ｆさんとは ※その「決定した」事実、すでに 工務店Fさんに伝えたのですか？先週面談をして、図面などの修正待ちです。図面の修正箇所としては、以外になります。 子供室北側の窓を上げ下げ窓に変更 子供室東西の窓の幅を狭いものに変更 子供室収納部分を表記 キッチン北側の窓を1つに変更 浴室窓を東側から北側に変更 1階階段部分に支柱を設ける 屋根を横葺きに変更 断熱材をグラスウールに戻す また、以下のものは減額のためやめることにいたしました。 ・塗り壁・シャッター・カーポート・機能門柱・東側の境界フェンス 磨き丸太も階段の支柱があるので邪魔になると思い、やめることにしました。 ※あら～ 当初の計画からあった この家のシンボルが・・・。 また、キッチン背面収納、エアコンと一部カーテンも除外して見積もりしていただくことになっています。 また修正図面が届きましたら、武田さんにもご確認していただければと思っています。よろしくお願いいたします。 ※工務店Fさんには・・・ 「残った2社で、ウチか相手か、 いよいよ ここからが最後の勝負だ！」 と 思ってもらっている、 『 契約直前まで 比較検討している 』 そんな理想的な状況で 工務店さんには 作業をしてもらっている ことを祈ります。 ※O家が今回のコンペで 各工務店に送ったマイホームプランは 以下です。 ここまで整えるのに 約3カ月半かかりました。 ※「配置・外構プラン」 ※「平面プラン」 ※「立面プラン」 ※「什器プラン」 造り付け収納や家具です。 ※「仕上表」 ※立面イメージです。 ※《 4プランと仕上表 》 平面・立面・什器・外構の4プランと、 詳しい仕上げや設備を記した仕上表。 まったく同じ資料を各工務店に渡して、 「提案と見積もり」をしてもらいます。メールをいただきました。2024.8.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 冷静に再度考え、やはり１度決めた工務店Ｆさんにしようと思います。・後継者問題・棟換気・地盤調査 などの不安要素もあって二の足を踏んでしまいましたが、他社さんでもそれぞれ不安要素はありましたし、北側斜線の問題の際に一番信頼できる対応をしていただけたところで決めました。心配なところは、武田さんにも確認しながら進めていけたらと思っています。よろしくお願いいたします。 ※きちんと真剣に 色々な角度から 各社を検討したからこそ、 浮き上がってきた「不安要素」です。 家づくりをした大部分の人たちは、 このような「真剣な比較検討」なんて まったく行っていないので・・・ （ ろくに考えずに まず ハウスメーカーを決めている ） 「色々な問題点に気づいていない」 「高過ぎる金額に気づいていない」 まま建てて そのまま住んでいます。 （ おバカさんです ） O家では ここまで 時間をかけて、 真剣に比較検討をしてきました。 「これなら 100％満足♪」 などということは、無いと思います。 マイホーム建築に限らず、 人生の色々な局面での選択では、 「より ベターな選択をせざるを得ない」 ということが何度かあると思います。 より ベターな選択をしましょう。銀行の件ですが、もちろん土地を現金で購入済みであることは伝えました。ですが、メインバンクでは、「ローン審査は問題ないと思うので、 つなぎ融資は他行でしてもらう形になる」と案内されました。 ※「つなぎ融資は他行でしてもらう」？ ？？？ 意味不明です。 ネットで来店せず完結するローンを希望する方が多いので、私共のように店舗へ相談に来る人は少ないみたいです。 実は、身内に不幸がありまして…。今週末、別の銀行に行く予定をしておりましたが、ちょっとそれどころではなくなってしまいました。落ち着くまで少なくとも数日は、家のことは進められないと思います。 ※御身内に御不幸が・・・。 お悔やみ申し上げます。 もちろん、マイホームについては 中断でしょうがないことです。工務店B、Eの2社に関しては、合間をみてお断りのご連絡をする予定でいます。 ※B社、それでも食い下がってきそうです。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※また Oさんが動き出したら、 それに合わせて対応したいと思います。メールをいただきました。2024.8.15武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 台風は大丈夫でしたでしょうか？ ※水害を受けるような場所柄ではない ので、何の問題もありませんでした。地震も多くて不安だらけのお盆休みになってしまいましたね。 ※お墓では どしゃ降りで、 線香もろうそくも使えず、 花だけたむけて拝んでおしまいです。お盆休み前に急遽図面修正となった工務店Ｅさんですが、この修正で増額となった分の支払いは結構ですとメールが届きました。ですが、修正前の金額もわからないままですし、 ※そのことを伝えて 確認してみたら いいと思いますが・・・。プランの確定も先になりそうなことから、やはりお断りしようと思います。先週末、工務店Bさんとの面談に行ってきました。プランが大幅に変更されていましたが、使い勝手は良さそうです。 ※普通に 2階に子供部屋があり、 そのほかに 小屋裏収納がある、 という 一般的なプランです。 小学生にとっては 元々希望していた プランです。見積もり額も、3729万→3366万になりました。 ※300万とか400万とか、 簡単に吹っ飛んでしまう業界です。ただ、こちらが減額手段として考えていた、①カーポート②機能門柱③東側の境界フェンスの3つを無くしての金額です。 ※余裕はありません。 ※南北に長い建物に屋根をかける場合、 東西流れの切妻屋根が 合理的です。 が、 工務店Bの提案は、南北流れの屋根にして、 ・北側斜線制限の回避 ・小屋裏収納空間の確保 を行っています。 このようにすれば当然、 屋根面積も外壁面積も大きくなってしまうので、 材工共増えて 金額が増すことになります。 （ 当たり前 ）こちらでこれ以上の大幅な減額は難しそうと判断し、その場でお断りしようと、・予算は3000万ほどで考えていたこと・こちらの資金が潤沢ではないので、 御社の仕様では建てられそうもないことをお伝えしたのですが…再度、希望に近くなるように子供室の修正と、こだわりだった断熱材などの変更等で減額できないか考えたいとの提案がありました。22日に連絡をするので、それまで他社との契約は待ってほしいと…。 ※この辺のやり取りや言い回しは、 「この人は 元ハウスメーカーだろうな」 という印象を受けます。 競合他社とやりあってきた営業の人 という印象です。 いわゆる「地元工務店」とは違います。 規模の小さい「2×4工法屋さん」 ということです。ただ、やってみて期待に添えないと判断した場合は、逆にお断りするかもしれませんとのことでした。(というわけで、 資料のデータをもらいづらかったのと、 また変更になる ことから図面の画像だけ添付しました。) ※木造在来工法とは 図面が全く違います。若い方が多くアイデアも豊富ですし、通気や換気などこだわってみえるので、 ※そこ、具体的に確認したい。 外壁内や小屋裏換気、 具体的にどのようにしているのか？安心してお任せできるところはとても魅力に感じています。造作階段も、柱を移動しなくて大丈夫だそうです。 完全にノーマークだったので、こだわり仕様についてもあまり調べていませんでした。・moiss（モイス）という耐力壁・2✕4 自分たちで加工・防腐、防蟻はホウ酸系のシロアリエコボロン・オリジナル遮音構造・二層構造屋根・ダクトレス熱交換システム仕様のこだわりも満載でしたが、構造に関係しそうなところは以上だと思います。 ホウ酸の防蟻や、ダクトレスの熱交換システムなど、話を聞いた時は良さそうに思えたものも、調べてみるとちょっと疑問に思えるものもありました。 それから、サイディングの提案で初めて18mmの提案を受けました！光触媒で長持ちだと提案されましたが、特殊なので、塗替えの時が大変そうですね…。個人的には、15年毎くらいにシーリングと塗替えのメンテナンスをするくらいの凹凸が少ないサイディングが良さそうだと思っています。 ほぼ決まっていたはずなのに、ここにきて、また2社で悩むことになってしまいました。 ※工務店Bさんも真剣に検討するのであれば、 これまでと同様に・・・ 「矩計図」と「仕上表」を メール添付で送ってもらってください。 構造・断熱・通気 その他の確認を しっかり行いましょう。 彼らは 気密性を強調しますが、 そのことと裏はらに「湿気に弱い」 ということがよく言われています。 「昔のことだ」と反論すると思いますが、 たとえば 新築の際・・・ 在来軸組工法は 1～2日で棟上げしますが、 2×4工法では 4～5日（1週間の場合も）も要し、 なかなか屋根がかかりません。 その間に ざあっと雨に降られたら・・・ そのまま 濡れたまま 工事をされたら・・・ 心配なことは しっかり確認しておましょう。更に、メインバンクと地方銀行に住宅ローン相談に行ったのですが、どちらもつなぎ融資は出来ないとのことでした。どうやら、大手ハウスメーカー以外はつなぎ融資の対応をしていないようです。 ※ ？？？ おかしなことです。 「全くの全額ローンの客」 として相談対応されたのでは？ 「土地を現金購入した」 ことは伝えましたか？ 土地建物総額の内、土地相当額の頭金を 用意したということになれば、 Oさんを見る銀行の評価は変わります、 というのが 一般的なことです。まだ２行だけなので何とも言えませんが、工務店の取引銀行にそのままお願いする形になりそうです…。 ※「土地 現金購入」を伝えてみましょう。また体調不良になりそうな状況ですが、何とかやっております。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※猛暑等 天気のせいで体調不良・・・は やむを得ないかもしれませんが、 マイホーム建築業者選びで 体調不良は あり得ません。 人生最大の一番楽しい事を今やっている♪ んですから。 楽しみましょう！メールをいただきました。2024.8.9 3本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 度々申し訳ありません。 工務店Ｅさんより、返信がありましたのでご報告です。 納戸申請が通るかどうかは検査機関によって変わるようです。問い合わせしたところはNGだったそうで、NGなところがある以上居室で申請した方が…ということになり、半日かけて修正した矩計図が送られてきました。 ※「居室」で申請するしかないとしても、 2階の収納の床面が一段低い計画は、 現実の生活を考えたら あり得ません。 2階フロアの床面より20㎝下がります。 階段1段分に近い段差があると・・・ モノを出し入れする際に かなり大変 なことになります。 大きなモノ、重いモノの出し入れに かなり苦労しそうです。 2階フロアとフラットであれば、 キャスター付きの台車で 収納の床から 2階ホールの床へ 流れるようにスムーズに搬出ができます。 天井高さが低いところで 腰をかがめて 重い荷物を上げ下ろしするのは、 年を取るほど 大変な作業になります。変更点としては、●屋根勾配を5寸勾配から６寸勾配に ※建築価格が増えそうです。●東西の壁厚を１０５から２００程度に 厚くすることで ※建築価格が増えそうです。 平均天井高さを２１００確保するように調整以上の2点です。 ただ、これから打ち合わせを重ねて良いものにしたいという一文から、 ※「これから打ち合わせを重ねて」 いる時間は もう無いことを伝えましょう。このプランで工務店決定の判断をすることになりそうです。前に問い合わせした屋根の増額分も返答がないままなので、これ以上の見積もりは決定後でないとしていただけないのかもしれません。何だか後半の対応が残念すぎて…。 ※工務店Eさん、現在の状況を理解 できていないように思われます。 もう工務店決定の最終盤にいる ことを伝えて、 現状のプランで建築価格はいくら になるのか？ 確認しましょう。必死な工務店Bさんの方が好感度が上がってしまいそうです。 と、ひとまずご報告でした！明日の面談についてもまたご報告できればと思います。 それでは引き続きよろしくお願いいたします。 ※最終盤に無理やり 入り込んできた 工務店Bさん、 初対面で どんでん返しできるような ビックリ提案を用意しているのか？ それとも、 ただの「時間のムダ！」で終わるのか？ 期待しない方がいい かと思いますが。メールをいただきました。2024.8.9 2本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｅさんには、他社から納戸申請や収納での調整が不可と言われたことをお伝えして、本当に可能なのか問い合わせ中です。 ※Eさんも 可能性がありそうな 言い回しをした手前、 微妙な立場かも・・・。子供室の住人ですが、切妻の屋根裏風にはならないことは説明して、仕方なく受け入れた感じです。 ※ちょっぴり かわいそう・・・。ただ、普通の四角い部屋はやはり嫌なようで、少しでも変形した天井にしたいそうです。 ※なんとかしてあげたいですね。造作で天井を変形させるのであれば、2階建てにしても同じ気もしますが、横に納戸をつくると部屋も狭くなると思うので、その辺りは家族でもう一度話し合いたいと思います。 ※じっくり 話し合いましょう。ただ、建築費が嵩むことを親も渋々承知して、子供の希望を叶えるかたちでこのプランにした経緯もありますので、 ※そうでしたよね。外観や金額が許容範囲であれば致し方ないとは思っています。 ※落としどころを 見つけましょう。ちなみに、初回プランを確認しましたら、当初から2階の方が高くなっていました。 ※工務店Fさんは 元々2階の階高が高い？ 元々、あたまでっかちハウス？修正プランでは、2階軒高は266高くなっていますが、1階軒高を若干下げることで全体では141高くなったことになっていました。なので、余計に2階部分が目立ってしまったのかなと思います。 ※なるほど。 それでも 建て主の許容範囲なら OKということですね。話は変わりますが、お断りする予定なのに面談予約をした工務店Bさんより連絡がありました。武田さんの助言もあり、先週メールでお断りしたのですが、資料を準備したので見てほしいと…。 ※粘り強いです。もうほぼ他社に決定している旨もお伝えしたのですが、それでも構わないとのことで、結局伺うことになりました。 ※可能性がゼロでない限り 食い下がる。 粘り強い営業です。 サラリーマン時代が懐かしいです。一度お断りするしているだけに気まずいですが、どのように変わったのか楽しむ気持ちで伺ってきます。 ※「子供部屋を納戸で申請 は可？」 の宿題を与えておいて、 面談時に解説してもらいたかった ですね。 転んでもタダでは起きない のなら、 何かの役に立ってもらいましょう。 貴重な時間を費やすのだから・・・。お盆休みが痛手ではありますが、家族でゆっくり話し合う良い機会でもあるので、後悔しないようにじっくり話し合いたいと思います。 ※マイホーム建築のコンペを締めくくる、 充実した お盆休みにしましょう！それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※夏 真っ盛りの今、 現地はどうなっているんでしょう？ 前回のように あまり雑草も生えない そんな「土」なんでしょうか？ 放置していたら 草ボーボーに！ なるようなら、普通の「土」ですが。 メールをいただきました。2024.8.9武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。昨日、メールで工務店Ｆさんに確認したところ、お電話をいただきました。 まず棟換気についてです。今は棟換気が当たり前なので、立面図の表記については次回までに訂正してくださるそうです。 ※正式な図面に、昔ながらの換気法が 記載されていということは、 指摘が無ければ そのままやっていた？ ・・・のかもと 思ってしまいます。それから、子供室を納戸で申請する件ですが、こちらでは無理なようです。蔵収納の上下にある部屋は、どんな用途でも平均天井高が2.1m必要で、収納等での誤魔化しも不可とのことでした。念のため、建築基準の確認にも行ってきたそうです。 ※岩手では可能で 現実に建築されています。 これまでの工務店Eさんの言い回しでは 可能性がありそうでした。 （ お勧めはしたくないようだけど ） Eさんにも確認してもらって、 「確かにダメでした」 という結論なら 納得できますが。 「納戸」が可能であれば、 2階の階高を極端に伸ばして 「あたまでっかち」な家にしてしまう ことをせずに済みますが・・・。実際、このプランがギリギリのラインで、これ以上の変更は難しいと。 ※2階の「大収納」を無しにする案も・・・。南側に建物配置をずらしても、2階北側の軒の出を出すことくらいしか出来ないので、せっかくの南側を潰してまで200→300に変更する必要はないと思うと仰っていました。 ※はい、建物を南にずらして 限られた南側の空間を狭くするのは もったいないです。また、子供室の天井は、屋根に沿う形ではなく、造作で屋根裏風の勾配天井にすることで希望に近づける方法はどうかと提案がありました。 ※このところ・・・ 子供部屋の住人の希望の声が聞こえて きませんが、本人はどう感じていますか？ 屋根裏部屋の雰囲気で計画しましたが、 このまま行けば「普通の部屋」になります。 そのことについて どう思っていますか？ もし 普通の部屋でいいのであれば、 全体プランの考え方も色々・・・。金額は、前回より約100万アップしていますが、 サイディングの厚み変更 断熱材の変更 造作階段以上3点の変更で上がったと聞いています。 電話でも、私が「2階部分が少し伸びた ことで金額も上がりますよね？」 ※少しではなく、すごく伸びています。と尋ねたのですが、「2階建てから3階建てに変更ならともかく、 わずかに増えた部分を細かく計算して、 プラス請求なんてしません。 それはこちらで何とか しますので心配しなくても大丈夫です。」との返答でした。ですので、一応2階階高の変更による金額アップは無いことになっています。 ※素人相手の回答です。 2階階高を極端に高くしておいて、 「プラス変更は無い」 なんてことはありません。 材工共に大変な違いになります。金額の変更があったところで、上手く調整されただけかもしれませんけど。 ※あたまでっかちというか、 おでこの広い顔です。そうなってくると、工務店Ｅさんの案では建築不可となる可能性が出てきました…。軒の出を長くしてもらったので、それによってどのくらいの増額になるのか問い合わせしていましたが、まだ返信はありません。 『まだ工務店決定には早い』と、武田さんからの助言がありましたので、2社ともに決定的な返答はしていない状態です。 ※前回は・・・ 「工務店Fに決めます。そして これから新たにプラン作成をします」 ということだったから、 「そんなことをしてはいけない」 とコメントしました。 建築業者を決める際の最低条件は、 「どんな建物を いくらで建てるか？」 つまり、 ①対象物は何か？ ②金額はいくらか？ が明らかでない内は 買ってはいけません。 （ どんな買い物でも 同じです ） あの時点で Oさんは 「もう 工務店F社に決めます これから新たにプランを考えます」 と言っていました。 つまり、「何を いくらで」買うのか？ 何にも決まっていないのに 建築業者を決めようとしていたので、 「そんなことをしてはいけない」 と、止めました。 （ 当然のことです ）ただ、今回の提案を受けて、これ以上のプラン変更はなく、こちらもこのプランで納得できたことから、やはり工務店Ｆさんに決定したいと思っていますが…。まだ早いでしょうか？ ※「内容と価格」が確定していて、 皆さんが納得しているのであれば、 私が とやかく言うことではありません。 ただ、 あたまでっかちな家になるのが気がかりです。 子供部屋が「普通の部屋」でいいのであれば、 （ 本人の納得が前提 ） 「小屋裏部屋風」を演出するためだった 2階の大収納は不要になります。 （ 家族の納得が前提 ） 大収納を無しにして 普通に2階に 子供部屋を造ればいいことになります。 そうすれば・・・ 2階の階高を極端に伸ばさずに済みます。 ※この赤い部分が、 お隣さんの建物より高くなります。 あたまでっかちです。 ※収納を無しにすれば、赤い部分が無くなり、 普通の階高の家になります。 主寝室の天井裏や2階ホールの吹き抜けや、 子供部屋に上る階段の造作も不要になります。 （ 建築価格が変わらないわけがありません ） で・・・、 「子供部屋は普通の部屋でよい」が前提で、 ①「2階大収納が欲しい」 という場合は、 工務店Fさんの今の提案のままでOk。 ②「2階大収納は無くてもいい」 と言う場合は、 子供部屋は主寝室同様 2階フロアから 出入りするプランにした方が、 価格も抑えられるし、建物外観も 「あたまでっかち」ではなくなります。 家族で相談して 判断してください。図面や見積もりを確認してみました。2024.8.8 ※配置図は問題無さそうです。 北東にしっかり詰めて配置しているし、 南側の駐車スペースの奥行きも 6ｍが確保されています。 ※南側の立面図です。 あたま でっかち？ なんか 人相が変わっちゃったな と思ったら、オデコが広くなっています。 （ 2階窓から屋根までの間が 広い！ ） 2階の階高をずいぶん高くしたようです。 （ 金額が ずいぶん 増えるだろうな ） 反対側の子供部屋の「平均天井高さ2.1ｍ」 を確保するための作業だと思います。 ※う～～ん、あたまでっかち。 建物の背が高くなれば もちろん、 建築部材が余分にかかるので、 建築価格は高くなります。 ※平面図の子供部屋です。 平均天井高さ 2.385ｍ（ほぼ普通の部屋）です。 この部屋の住人の感想は どうなんでしょうか？ ※展示場に行って、 小屋裏収納の不思議な空間に魅せられたけど、 「小屋裏収納は無駄」と親に反対されて、 「せめて子供部屋は」と屋根裏部屋のような 空間を計画したはずでしたが・・・ 工務店さんは「居室の平均天井高さ2.1ｍ以上」 にこだわって、規定をクリアできる案を がんばって作成してきましたが、 おかげさまで普通の部屋になりました。 ※あたま でっかち？ 子供部屋の東西の窓は、普通の腰窓です。 本当に 本人は これでだいじょうぶ？ 階高は、一般的には1階より2階の方が 小さいものですが、今回の図面では 1階：2,805ｍ 2階：3,616ｍ と、 かなり特殊な計画になっています。 （ あたま でっかち ） そのために、主寝室の上部の小屋裏は、 とんでもない無駄な大空間になっています。 全体的に余分な支出で金額が張る事になります。 見積もり総額：3,278万円になっていますが、 建物の背伸び分で 100万～200万 高く なってしまったのでは？ 「子供部屋（居室）」ではなく、 「納戸」で処理することについては、 工務店Fさんの反応はどうなんでしょうか？ そこが「納戸であれば、 建築金額が膨張することなく、 小学生が喜ぶ面白空間を造ることができます。 ※それから、ぜんぜん話は違いますが、 「棟換気」の表現がありません。 （ 立面図の中の表 ） ※小屋裏の熱い空気は、 軒裏か妻側の外壁換気口から排出する ような表現になっています。 （ 昔ながらの 換気方式 ） 「棟換気」は、外壁や小屋裏の熱気や湿気を 屋根頂部に設置された「換気棟」から 排出する仕組みです。 今どきの家では必須の換気方法です。 表現されていないということは、 ひょっとしたら 工務店Fさんは やっていないのかもしれません。 建物の長期にわたる「健康」を保つ ための必須項目です。 外壁の「通気胴縁（つうきどうぶち）」 屋根の「換気棟（かんきとう）」 という認識があるのかどうか？ 屋根をふいてからでは遅い。 外壁を貼ってからでは遅い。 念のため、契約前に確認してください。メールをいただきました。2024.8.7武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 手術お疲れさまでした。ブログも更新されていらしたので、お元気そうで安心いたしました。 ※Oさんのマイホーム建築の契約、 きちんと見届けるまでは、 しっかりしていないといけません。本日、夫不在ですが、工務店Ｆさんとの面談に行ってきました。 ※あ・・ 妻のみで。新居から近く、深い寄棟屋根のプランだった工務店さんです。 ※あ、FさんとEさんについては、 把握できている つもりです。資料をデータでも送っていただけたので、添付いたします。 前回の見積もりの際、建具などの金額がとても安くて魅力だったのですが、社長が計算を間違えてしまったようで訂正されていました（笑） ※よく見かける光景です。申し訳ないので…と、差額分は値引きという形で据え置いてくださっています。 ※あは。↓訂正箇所は以下になります。・子供室の勾配天井が少なくなりました。（もう少し勾配部分を増やすこともできるそうです。）・2階収納の高さ 1400→1214 ※ちょっと 辛そう。・北側2階屋根の軒の出は200 ※やっぱり。・既製品から造作階段。 ※はい、それがいいです。 日常生活で いつも目につきます。・サイディング14mm→16mm ※ビス止めから金具止めで 安心です。・断熱材がグラスウールから吹き付け（価格差を知るために変更してもらいました。 グラスウールに戻すつもりです。）何だかんだで金額はアップしました（笑） ※煮詰めるほど 金額が上がるものです。 この煮詰め作業を「契約前にするか？」 「契約後にするか？」が問題です。 大部分の人たちは・・・ この作業を契約後にしていて、 （ ＝契約前に煮詰め作業をしていない ） 契約時金額より 数百万円アップ！ ということになってしまい、 金額アップを受け入れるか、 やりたいことをあきらめるか、 あるいは その中間か、 という選択をして 建築しています。 おバカさんです。 しっかり煮詰めて 金額が明らかになったら、 初めて契約をしましょう。収納部分の高さは2社とも当初のプランより低くなりますが、今回のプランの方が入口に段差が無い分、良さそうだと思っています。 ※天井高さ1400mmでも大変ですが、 1214mmは 本当に大変そうです。 その上、2階ホールと段差があったら、 使いにくいこと この上ありません。ただ、畳コーナーの階段に柱が必要なので、磨き丸太の位置をずらして使うか、普通の柱に変更が必要だそうです。以前、SE構法の工務店さんから提案されたものと同じ仕様かと思います。その為、畳コーナーの引き出しは小さめにするか、位置を変えることになります。 ※そうですか。跡継ぎの件など伺ってきました。他県に独身の娘さんがいらっしゃって、いずれは戻って跡を継いでもらう予定だそうです。予定は未定ですが…。 ※「他県にいる独身の娘」？ 娘には娘自身の人生がありそうです。ちなみに、新築戸建は年に2〜3棟で、今は、設計事務所さんからの依頼で複雑なお家を造っているそうです（笑） ※あ、理想的です。 年間 数十棟とか百数十棟とかの 拡大志向の強い建築業者より、 「新築戸建ては年に2～3棟ぐらい」 で、 社長が責任もって工事している 本物の地元工務店が、 お願いするなら理想的です。私がとても焦って見えたのか、「どちらの工務店で建てるにしても、 後悔のないように、焦らず、 しっかりプランが決まってから 契約した方が良いですよ。」と、武田さんと同様の助言をいただきました。急かすことなく、まだ修正が必要だと考えてくださっている姿勢は有難いです。 ※「どんな家を いくらで建てる」のか、 決まっていないのに 契約してしまう、 （ 建築業者を決めてしまう ） そんな おバカさんが多過ぎます。 どんな買い物であっても、 「何を、いくらで」買うのか？ 具体化してから、買いの判断をしましょう。 （ 建築業者に誘導されるままに ） とにかく建築業者を決めてから 間取り等の打ち合わせを始める、 そんな おバカさんが 多過ぎます。 ちなみに支払いスケジュールは、①着工時、②上棟時、③引き渡し時の3回で1/3ずつでした。 ※はい、良心的です。 業者によっては 契約時に〇百万円 払って下さい ということもあります。長々と書いてしまいましたが、資料の確認をお願いいたします。こちらも夫と再度確認いたします。 それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※文章を読んだ段階でコメントしました。 ちょっと午前中に用足しがあって、 それを終えて帰宅したら・・・ 添付資料を確認してコメントします。メールをいただきました。2024.8.3武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 工務店Ｅさんより図面が届きました。以下が変更点です。(メール文から貼付しました。)ご確認よろしくお願いいたします。 ※一生懸命 やってくれているようです。1.ポーチ柱無くしました。 ※元々 プランにはありませんでした。2.軒の出600としました。 ※どれだけコスト増になるか不明ですが、 すべて600mmでなくてもいいのでは？ 妻側の出は 450mmとか。3.東側の配置を余裕をみて1300としました。 ※当初 東側に寄せて 1100としたのは、 周辺土地の傾斜や 近隣の建物状況 によります。 東隣りには こちらと同様の2階建て が建築されることが予想されます。 なので、こちらの間取りの 居住スペースは「西側に配置」しました。 居住スペースのある西側土地を 広く残して余裕を持たせるために、 できるだけ東側に寄せて、離れを 1100mmに計画しています。4.子供室の高さについてですが、 収納を検討してみましたが 東側に455のカウンター収納、 西側に収納を計画してギリギリとなります。 納戸として申請は可能ですので、 じっくり考えて最終判断する形で よいと思います。 ※「納戸」として申請しない前提の場合、 窓をつぶして収納を造るのは、 東側がお勧めです。 東側の窓には お隣さん建物の壁が迫ります。 西側が窓であれば 開けた景色があります。 （ 西日の暑さは 遮蔽すればいいだけ ）配置図はありませんでしたので、 ※配置図？ ありましたよ。依頼確定後に調整されるのではないかと思います。軒の出を増やしたりしたことで多少価格は上がると思うのですが、見積書も添付されていませんでした。 ※まあ 今回の修正案に対しての Oさんの反応を確認してからということ だと思います。 まだ確定していないのに 見積もり計算するのも・・・。 ※子供部屋。 東側にはお隣さんの壁が迫ります。 西側は開けています。 このように収納を造作するとしても、 東西が逆の方がいいと思います。 ※配置図。 東隣りとの離れ、1100を1300にしています。 元の1100のままが良いように思います。 玄関ドアの位置。 玄関ドアの吊元は、西端に寄せた方が 大雨の日には 庇がちょうどいいし、 建物の4隅に「耐力壁」があった方がいいし、 元のママが好ましいです。 ※高度地区の斜線制限クリアのために、 天井高さは・・・ リビングや主寝室は 普通の2400mmですが。 ダイニングは2300mmになっています。 子供部屋や2階収納のシワ寄せ です。 2階の大収納も 普通は1400mmを確保 しますが、1280mmとかなり変則的。 （ 荷物の出し入れが 大変そう ） それも 2階の床の高さより一段低いので、 出入り口に はっきりと段差が現れます。 階段の一段分に近い段差です。 （ 使い勝手が どうなるのか ） ※子供部屋。 西側の窓をつぶして収納 ではなく、 東側の窓をつぶして収納 の方が、 周辺状況に マッチしていると思います。 ※南面の玄関ドアが元の位置なら、 1階の開口と2階の開口の 「外側のライン」がそろうので、 外観上 きちんと整って見えます。 ※矩計図。 主寝室や2階ホールの床面の高さと、 2階大収納にお床面の高さには、 200mmの段差が生じます。 収納の出入り口に この段差ができる ことになりますが、 荷物の出し入れが大変になるかも。 収納内の天井高さも1400mmではなく、 1282.5mmとです。 1400mmでも かなり腰をかがめて 大変な作業になりますが、 1282.5mmは私も未体験ゾーンで、 想像できません。ちなみに、SE構法の工務店Ｃさんが候補に残らなかった理由ですが、・階段に柱が必要ということで、希望して いたような畳コーナーにならないこと。 ※特別な工法だと、色々制約がありそうです。・プラン通りの図面になっていたので 確認したところ、 北側斜線の数値は1.5で合っていたのですが、 本来１の部分が1.5と、 逆になっていて不安を覚えた。 ※「不備が隠れている元プラン」が、 格好の「踏み絵」になりましたね。 間違いを発見できなかった・・・。・地盤改良費が含まれていた。 ※地盤改良工事 大好き業者さんでした。 前項にいます。・伺ってみたら、工務店の場所が ちょっと心配な位置だったこと。 また、私一人で行けそうにない。 ※本人が悪いわけではありませんが、 運が悪かったとしか言いようがありません。など、色々とありますが、それらを何とかしてでも依頼したい！と思えなかったところが大きいかと思います。 ※いくつかのマイナス要因を 蹴散らしてしまうほどの大きな魅力が なかった ということですね。工務店Bさんにも、700万の減額は難しいと思いますので、お断りのメールをしようと思います。 ※スタート地点で 700万円も違えば、 対象外になってしまいますね。以上になります。引き続き よろしくお願いいたします。 ※私ごとですが、8/5（月）は日帰り手術で 大腸ポリープ除去を行います。 ひょっとしたら・・・ 記事の更新はできないかもしれません。 明日8/4（日）は、夜7時以降は いっさい何も食べてはいけません。 （ ビールも 7時前に済ませます ） 食べ物の代わりに 下剤をガブガブ 飲むことになります。メールをいただきました。2024.8.1武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 先週末は、工務店BとEとの面談でしたが、残った2社に全力投球していましたので、ご報告が遅れました。すみません。 ※謝る事はありません。 それより、私の勝手な勘違いでした。 てっきり 新たな2社と面談するもので、 「どんな工務店が登場するのかな？」 と、勝手に 楽しみに 思い込んでしまっていただけでした。工務店Ｅは候補で残っているところになります。工務店Bさんに関しては、とても期待していましたが… ・こだわりがあるので高額になる。(無垢の造作階段だけで100万弱だったような…)・こちらの希望に寄り添うというより、自分たちの気持ちが優先な感じがする。 ※「造作が得意で こだわりが強い」 そのような業者さんは、 外観上は 「ステキな家を造ってくれそう♪」 という印象が強く、好感が持たれます。 が、その印象も 価格を聞くまで ということが多そうです。 建築価格は 極端に高かったりします。 岩手にも 同様の業者がいて・・・ コンペに参加してもらいましたが、 その1社だけが 別次元で高かったです。・提案まで4週間もかかったのに、 外構などの金額はざっくりで高め。 ※建築に関しては 独自の考え方を 持って仕事をしているが、 外構工事はまったく分からないので、 概算でしか示すことができません。 それも 損をすることがないよう 高めに提示するしか・・・。その上、説明の際に見た詳細見積もりは同封されていなかった。 など、ちょっと期待外れで…。 とにかく希望価格を聞かれるのですが、 ※コンペの意味が分かっていない ようです。のらりくらりとかわしていたら、「選ばれなくても良いし、 勝手にもう一度見積もり するので、見るだけ見てほしい」と泣きつかれ、お盆前に面談のお約束をしてしまいました。武田さんへのメールを打ちながら、今更ながら行く必要があるのかどうか疑問に思えてきました（笑） ※100％ 依頼する事がないのなら、 再面談は双方にとって時間のムダです。 さっさとお断りした方がいいです。コンペの結果としては、現状このようになりました。参加は６社です。候補は☆印の2社になります。 ※6社 だったんですね。 ●Ａ社 4180万 家族経営の工務店で、面談なし ※当初のレスポンスは最高でしたが、 平気で1000万円も高い見積もりを提示。 面談しないことには 前に進めません。 ●Ｂ社 3730万 造作が得意だけど、こだわり満載 ※きちんと もれなく見積もりすると、 1000万円以上高い金額になりそうです。 ●Ｃ社 3000万 ローコストが好きそう ※「ローコスト住宅は志向していない」 と言っているのに 「こうすれば もっと安くなります」ばかり。 ●Ｄ社 3300万 SE構法+WB工法 ※私・・ここがE社なのかと勘違いしてました。 どうして脱落したのか？☆●Ｅ社 3250万 設計事務所風の工務店 一番親身になってくれているとは思います。 提案資料も多く、分かりやすい ☆●Ｆ社 3180万 新居近くの工務店 相談や質問にはきちんと応えてくれています。 希望価格で、特に何も諦めることなく 建てられそう。 ※全く同じ条件で 見積もってもらっても、 このように 1000万円もの価格差が つくのが、住宅建築です。 「建築業者を決めてから間取り打合せ」 などということをしていると、 1000万円も損をしても気づきません。 契約直前まで 複数業者を 比較しましょう。Ｅ社の図面でＦ社に建ててもらうのが一番なのですが…ルール違反な気もしますし、心苦しいので難しいですね。 ※そのように考える必要はありません。 実用新案特許とかではありません。 図面そのものではなく、 このような「考え方」を採用する のはどうですか？ ・・と、それぞれの良いと思われる点を 参考にしてプランを具体化する事に、 良心の呵責を感じる必要はありません。 良いことは どんどん取り入れましょう。Ｅ社に納戸で申請する案を聞いてみました。「出来ると思うが、1LDKだと 違和感もあるので、社内で検討する」といった返答でした。 ※「納戸は 100％ 不可！」 ということではない ようですね。 （ 岩手では しれっと やっています ）2社とも間取りは変えない方向で頑張ってくださっているので、連絡を待ちたいと思います。 ※B社は 早めに断ってあげた方が、 お互いのためだと 思われますが・・・。以上になります。よろしくお願いいたします。メールをいただきました。2024.8.1武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ※今日、そちらの最高気温は40度超え！？ すごいです。 十分過ぎるほど 気を付けてください。候補の工務店2社には、間取りはそのままでそれぞれ修正していただくようにメールいたしました。どちらも信頼できると考えておりますが、後々のことも含めて決定できればと思います。 ※子供部屋が「納戸」での申請が 認められれば、対策が楽になりますが、 認められないようであれば・・・ 2社の「いいとこ取り」で 対策を考えたらいいと思います。 平均天井高2.1ｍが必須なのであれば、 子供部屋の北側勾配天井は あり得ない。 子供部屋は元プランのまま 一部「収納」（東側？）にして 平均天井高 2.1ｍを確保する。 建物の配置変更。 10ｍ高度地区に対応するために 建物を南へ移動する。 駐車スペース or 庭の縮小で対応。自分の体調面を考えても、次の修正案で決定したいと思っていますので、それまでに住宅設備の選定など進められるところは準備しておこうと思います。 また工務店さんから連絡がありましたら、ご報告いたします。引き続きよろしくお願いいたします。 ※無理をして 体調を崩さないように・・・。 難しい問題がいくつかありますが、 工務店さんたちが一生懸命に 解決策を考えてくれます。 （ 彼らも 必死です ） ところで、 先週末は 最後の2社と面談したことと 思われますが、その結果には まったく触れられていません。 とんでもない金額だったとか？ お任せできるような相手ではなかったとか？ 教えてもらえればと思います。 なお、現在は Ｅ社とＦ社が残って つばぜり合いをしていますが・・・ アルファベット順で Ａ～Ｆまでの 先週末のＧ社 Ｈ社までで、 8社があったと思われますが、 それぞれ どうだったのか？ 寸評程度でいいので・・・ 整理整頓して教えてもらえればありがたいです。 Ａ社：総額4000万円！？ とんでもない Ｂ社： Ｃ社： Ｄ社： Ｅ社： Ｆ社： Ｇ社： Ｈ社：メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/02
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1軒の古家が解体され 新築2軒が建ちました
『間違いだらけの住宅建築』距離が2ｍしかありません。音とか 大丈夫でしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q今まで一軒の家があったところに、最近は庭がないような家が二軒建てられて売られている新築の家がありますが隣との距離が2メートルくらいしかありません。隣の家の音とかって聞こえないんでしょうか？ 騒音などなど、、 ※おバカさんです。 建築の規制があるから、 距離が2ｍも 空いています。 もっと距離が短い お隣さん同士は いくらでもあります。 お互いの生活音などが聞こえるか どうかは、家の構造やサッシ次第です。 まともな家であれば、お隣さんの 生活音などは気になりません。家を買いたいけれど、気になっています ※数十年前に建築した古い家とか・・・ ローコスト住宅や 建売住宅だと、 音が気になっても しょうがないかも。 これから建てるのなら、まともな家を。 A我家の隣の爺さんが亡くなって古屋を解体した後に家が2軒建ちました。※80坪の土地に2軒建ったので建物の土地境界からの距離が60㎝くらいしか無い。新しく建ったお隣の家の声が良く聞こえてきます。 でも、以前に住んでいた家はお隣の家との距離が3.0ｍくらい離れていましたが、それでもやっぱりお隣の家の声は良く聞こえて来ていました。 ※昔の家なら、それが普通です。 が、これから建てるのであれば、 ぜひ、まともな家を建てて住みましょう。 Aウチがそんな感じでお隣は3mちょっと。 窓はトリプルガラスで閉めていると隣の生活音は聞こえません。 マフラー交換した車上空を通るヘリは聞こえます。 A幅２ｍは、まだ余裕がある建て方です。離さなければいけない距離は、土地境界から外壁まで50㎝なので、最短だと１ｍですから。都市部の狭小ならこんなもんです。 音は、最近の建築なら問題ない。せっかく建てるなら、ローコストではなく・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/08/29
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住宅建築 契約金以外は完成後でいいんですか？
『間違いだらけの住宅建築』大手ハウスメーカーは、契約金・上棟金・中間金・最終金と4回払い。契約金以外は完成後でいいと言う工務店の方がお得ですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q現在新築戸建てを検討中です。大手ハウスメーカーか地元の工務店、それぞれ注文住宅で考えています。大手ハウスメーカーは、契約金、上棟金、中間金、最終金などがかかりつなぎ融資が必要となりそうですが、 ※当たり前です。 普通の事です。地元の工務店では契約金のみで残りのお金は家が建ってからの支払いになるそうです（上棟金〜などの都度用意が必要ない）。 ※異常なことです。 多額の立て替え払いをしながら 工事を進めることになります。 そんな異常な事をくり返していながら 堅実な経営ができているのか？ 危なっかしさを感じます。 （ 長続きできないかも ） このような異常な手法で 他と差別化しようとする業者を 安易に信頼してはいけません。前者と後者では、仮に購入費用総額が同じ5000万であったとして、どれほど差額が出るものでしょうか？（前者はつなぎ融資分の 金利が発生すると思うのですが） ※おバカさんです。 大手HMと地元工務店で 「どれだけ差額が出るでしょうか？」 って質問自体が 愚かなことです。 元から まったく違うのだから、 そもそも 比較の対象になりません。 金額面で言うなら・・・ 同じ間取りでも 大手ハウスメーカーの方が 数百万円から1千数百万円も高い のが 当たり前です。 （ 建築工事費以外のコストがかかるから ）後者の方がお得でしょうか？ ※おバカさんです。 工事代金の支払い方だけで 損得を考え、 お得な方を選びますか？ おバカさんです。 「工事代金は完成してからでいいよ」 なんていう 危なっかしい経営をしている工務店は、 数年後 すでに存在していないかも しれません。 そんなところに任せますか？ かと言って・・・ 数百万円もの工事費以外のコスト負担を 強いられる 大手ハウスメーカーもまた、 頼みたくないものです。 展示場なし、宣伝広告なし、営業マンなし、 良い仕事をする誠実でまともな工務店、 全国にいくつもあるものです。 そういう工務店を複数見つけて、 真剣に比較検討しましょう！ A＞どれほど差額が出るものでしょうか？ 前提が不明。HMに聞かれるとイイかと。例えば、、、上棟金、中間金、最終金で、3等分と考えると、つなぎの額は約3300万。後はつなぎの金利と借入期間次第。金利が3％で1年なら、利息が約100+つなぎの手数料 ＞後者の方がお得でしょうか？それは金銭的には、利息・費用が少ない後者である事は自明。ですが、注文住宅と地元工務店。ベースが違い過ぎるので、その上でつなぎ分の支出ダケ見て単純に「お得」かどうかと考えるのは、どうなのかと。つなぎではなく、分割融資に対応している金融機関もあるので、そちらも検討されるとイイかと。金利は住宅ローンの金利になります。 A都市銀行で融資審査しております つなぎ融資の金利分ハウスメーカーに値引き交渉して同じ土俵で検討すると良いですね ※おバカさんです。 さすが銀行員です。 こんな発想しかできません。 Aつなぎ融資にかかる費用がなくなるので後者の方がお得です、金額はだいたいですが３０万円〜５０万円。ただその費用は家を建てる費用の中ではわずかな金額です、そんな事で決めるよりどんな住宅を建てる事が出来るかで考えた方が良いと思います。 Aお得なのは、地元の工務店でしょう。請負工事代金が同じなら、圧倒的にオプションやグレードアップにお金が掛けられるので。とはいえ、もともとの標準グレードや「建築の腕前」については、ご質問からだけではわからないです。 つなぎ融資がない事については、先に支払がない分だけ、「安全マージンにお金がかかっている」だと思いますが。貸倒引当金のようなモノを。割高になっていませんか。なっていないなら、その分だけオトクだとは思いますが。 単純に住宅の金額と質だけの話で「オトク」だと思う方を回答しています。デザイン性や外構を含めたトータルバランスまでを見て、どちらが「良い」かはわからないです。大手ハウスメーカーは 元々ダメだけど、この工務店も あり得ない べ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/08/29
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ハウスメーカー 何を基準に選びましたか？
『間違いだらけの住宅建築』やっぱり 大手の方が安心なんでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q神戸市在住で新築戸建の購入を考えています。ハウスメーカー選びに迷っています。皆さん何を基準に決めましたか？ミサワや大和ハウスなど大手ハウスメーカーで建てた友人もいれば、 ※おバカさんです。地元メーカー（新日本住設やアーキホームライフ）で建てた友人もいます。 ※おバカさんです。やっぱり大手のほうが安心なんでしょうか？ ※おバカさんです。 全国規模で有名なハウスメーカーでも、 地元で有名な建築業者でも、 経営構造は まったく同じです。 宣伝広告や展示場やイベントで コストをかけて集客をする。 営業専門の社員を多数抱えながら 受注棟数を伸ばす。 これらの建築工事と無関係なコストは、 数百万円から1千数百万円になります。 （ こんなコスト負担は無い方がいい ） 余分なコストをかけずに建築工事をする 「純粋な地元工務店」とでは、 大きな価格差になるのは当然です。 複数の「純粋な地元工務店」の中から しっかり比較して選ぶことを お勧めします。 A一概には言えませんが、大手だから安心は間違いだと思ってます。営業担当次第というのもありますが、良くない話もたくさん聞きます。ぶっちゃけ、どこのハウスメーカーでも基本的に同じような間取り、同じようなデザインの家は建てられると思ってます。細部までデザインにこだわりたいならフルオーダー可能なメーカーにすればいいし、機能を追求したいならそっちに強いメーカーを選べばいいだけです。営業担当はこちらから指名できませんので当たり外れは少なからずありますが、何よりもアフターフォローが徹底されているかを確認しておきましょう。こっちから連絡しないと見に来ないようなハウスメーカーはやめたほうがいいです。 私は数年前に地元工務店で新築戸建を購入しましたが、半年点検、1年点検は当然、その後も年に数回は営業担当がLINEをくれます。些細なことでも相談するとすぐ対応してくれるのでとても心強いですよ。 会社の大小には寄らないというのが自論です。 Q信じられる営業さんを見つけたいと思いますありがとうございました！ ※おバカさんです。ハウスメーカー選びをしてはいけない べ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/08/28
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土地は先に買う方がいい？ or 建物と同時？
『間違いだらけの住宅建築』家の購入とそろえた方がいいのですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q新築を建てようとしている27歳既婚者です。 ※20代なら まだ早いように感じます。 本来は・・・ 家族構成も 家計状況も固まりつつあり、 ある程度の貯蓄もできている、 30代が理想的です。何社かハウスメーカーと工務店を回っており、まだ決めかねている状況ですが良さそうな土地がでてきました。 ※おバカさんです。 土地がまだ決まっていないのに、 建築業者を決めようとしてはいけません。 （ 土地が無いと 家は建たない ） きちんと まともに比較検討すれば・・・ 建築業者決定までには 土地決定から 少なくても 数か月を要します。 なぜなら、土地が決まらないと 住宅プランを計画する事ができません。 住宅プラン作成には 普通・・・ 数か月を要します。 建築業者を決めるのは その後です。 同じ住宅プラン 同じ条件でで 5～6社の 提案見積もりを受けてみましょう。 同じプランでも 業者によって・・・ 500万円とか1000万円とかの価格差 になることに、そこで気づきます。 先に 建築業者を決めてしまうと、 1000万円高い業者であっても 気づかずに建てて住むことになります。 （ おバカさんです ）その際は先に土地を購入した方がいいのか、家の購入と揃えた方が良いのか、どちらでしょうか。 ※おバカさんです。 土地が無ければ家は建ちません。 普通、土地を先行購入することになります。 なに？ 土地も住宅ローンで買う？ おバカさんです。 それだと、ハウスメーカーと銀行の 言いなりで進めざるをえなくなります。 （ 大損な マイホーム取得！ ） なぜか？ ローン利用の場合は 土地契約の際に、 建物図面や見積書の提出を求められます。 ハウスメーカーに おんぶにだっこでないと、 話が前に進まなくなります。 貯金が無くて 土地も住宅ローン利用だと、 ハウスメーカーの言い値で建築する ことになります。 （ 1000万円 損していても分からない ） 悪いこと言わないから・・・ 今ではなく、これから数年間がんばって、 土地を現金買いできるだけの貯金をしよう。 Aそもそも土地がないと家は建てられませんよ。ハウスメーカーなんてあとの話です。 A建物も決めなければ住宅ローンを利用した土地取得はできません。一般的には土地の売買契約から一ヶ月後には融資が実行されます。そこまでに建物の建築請負契約が必要ということですね。 A土地の購入に、ハウスメーカーの設計図はローンを使う場合は必要になります。おおよそのものではいいのですが、必要なのでハウスメーカーも決めることでつなぎ融資が実行されます。なので、土地を先に決めるとバタバタハウスメーカーを決めることになるかもしれません。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/08/23
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大手ハウスメーカーと地元工務店の違いは？
『間違いだらけの住宅建築』どっちに依頼するか？検討中です。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q大手ハウスメーカーと地元の小さな工務店との建築の違いはどんなものでしょうか？教えてくださいよろしくお願いします ※決定的な違いは、価格です。 2～3割は違います。 数百万円から1千数百万円の違いです。 その差額分を負担して建てるのは、 おバカさんの極みです。 私・・・3つ 建築していますが、 アパートと1度目のマイホームが 大手ハウスメーカーでした。 （ おバカさんの極み！ でした ） 2度目のマイホームは地元工務店です。 安く建てられたし、快適です。建物2000万円ほどの予算で戸建て2階建て建築を予定しています ※仮に 大手HMが2000万円という家は、 地元工務店なら 1500万円で建つような さもない家 です。名の通った大手ハウスメーカーに依頼するか？地元の誠実な工務店に依頼するか迷っています。 ※おバカさんです。 迷うようなことではありません。 500万円も余分にお金を払って、 さもない家を建てますか？それぞれのメリット ディメリットをえてくださいよろしくお願いします ※地元工務店は 色々な業者さんたちがいて、 玉石混交状態です。 色々な所と接触して見定める必要があります。 地元工務店どうしであっても、 きちんと比較すれば・・・ 数百万円の価格差が発生しています。 初めてのマイホーム建築、 どこに依頼するとしても まったくの素人のままではいけません。 勉強をしてから 取り掛かりましょう。 A私は20年前に元大手ハウスメーカーで現場監督をしていました。現在は業界は同じですが別の職種で働いており、地元工務店で新築計画中です。ブランドマークと安心が欲しい人は大手HMをオススメしますが、仮に全く同じ住宅を建てたとしても金額は地元工務店と比べてかなり高くなると思います。自分がかつて現場監督として顧客満足度向上の為に施主にマメな連絡などやっていたことを思うと、現在の地元工務店の連絡頻度などはかなり少ないです。私自身は家づくりの流れが分かっているのでそこまで思いませんが、素人の嫁はやはり不安がっています。ただデザインや仕様の制約が一切ないので、予算はもちろんありますが選択肢が多く満足しています。大手ＨＭは一定の制約が例外なくほぼあります。例えば煙突を付けて欲しいと言ったら、多くのＨＭが難色を示すと思います。耐震性や断熱についても型式認定の特殊な工法ではない木造やツーバイフォーであれば、そんなに大差は無いと思います。私が地元工務店を選択した一番の理由は2,000万円で出来る家に3,000万円を払うのはアホらしいということからです。（金額がちょっと極端かもしれ ませんが、十分あり得ると思います） A高い買い物、自分でちゃんと勉強するなら小さな工務店で建てた方が割安だいい家が建つ。勉強すればわかるが工務店の選び方も変わる。 A地元の小さな工務店は10年.20年後存在しているかどうかわかりませんので定期点検がキチンと行われるか心配ですし最悪手付金支払い後に倒産などの心配もしなくてはなりません。今までやってきた事以外の事を頼むと嫌がられます。私はハウスメーカーで建てました。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/08/21
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住宅ローン本審査 ハウスメーカーと銀行へ？
『間違いだらけの住宅建築』HMといっしょに銀行へ行くそうですが、これって普通なのですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンの本審査を行いに銀行へ行くのですが等ハウスメーカー営業マンさんと一緒に銀行へ行き本審査の手続きを行うそうです。これって普通なのですか？ ※おバカさんです。 建築資金の準備作業なので、 本来は自分自身で行うことです。 当初からハウスメーカーを決めて 作業を進めるから、そうなります。 （ 当初からHMを決めて進める のは 明らかな間違いですが ） ハウスメーカーとしては、 せっかく自分のお客にしたのだから、 確実に着工まで導かなくてはなりません。 ちょっとしたきっかけや手違いで、 1棟 数千万円のお客様を失ってしまう わけにはいきません。 なので、要所要所でつきまといます。 ・・・ハウスメーカーの場合は。 Aうちはハウスメーカーの人が全部やってくれましたね。最後の、お金をもらう手続きの時だけ銀行に行きました。 A普通と言えば普通。うちは会社やってるので銀行が来ましたよ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/08/20
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不安要素がいくつかあるけど 工務店 決定！
北側斜線問題の際に一番信頼できる対応をしてくれたので。 ※数社の中で ベターだという事です。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員のOさん（50代） （ 住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。2024.3.6 実行支援料金：10万円/年 入金。家族構成夫:50代 妻：40代 子：小学生愛犬：Rくん10歳メールをいただきました。2024.8.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 冷静に再度考え、やはり１度決めた工務店Ｆさんにしようと思います。・後継者問題・棟換気・地盤調査 などの不安要素もあって二の足を踏んでしまいましたが、他社さんでもそれぞれ不安要素はありましたし、北側斜線の問題の際に一番信頼できる対応をしていただけたところで決めました。心配なところは、武田さんにも確認しながら進めていけたらと思っています。よろしくお願いいたします。 ※きちんと真剣に 色々な角度から 各社を検討したからこそ、 浮き上がってきた「不安要素」です。 家づくりをした大部分の人たちは、 このような「真剣な比較検討」なんて まったく行っていないので・・・ （ ろくに考えずに まず ハウスメーカーを決めている ） 「色々な問題点に気づいていない」 「高過ぎる金額に気づいていない」 まま建てて そのまま住んでいます。 （ おバカさんです ） O家では ここまで 時間をかけて、 真剣に比較検討をしてきました。 「これなら 100％満足♪」 などということは、無いと思います。 マイホーム建築に限らず、 人生の色々な局面での選択では、 「より ベターな選択をせざるを得ない」 ということが何度かあると思います。 より ベターな選択をしましょう。銀行の件ですが、もちろん土地を現金で購入済みであることは伝えました。ですが、メインバンクでは、「ローン審査は問題ないと思うので、 つなぎ融資は他行でしてもらう形になる」と案内されました。 ※「つなぎ融資は他行でしてもらう」？ ？？？ 意味不明です。 ネットで来店せず完結するローンを希望する方が多いので、私共のように店舗へ相談に来る人は少ないみたいです。 実は、身内に不幸がありまして…。今週末、別の銀行に行く予定をしておりましたが、ちょっとそれどころではなくなってしまいました。落ち着くまで少なくとも数日は、家のことは進められないと思います。 ※御身内に御不幸が・・・。 お悔やみ申し上げます。 もちろん、マイホームについては 中断でしょうがないことです。工務店B、Eの2社に関しては、合間をみてお断りのご連絡をする予定でいます。 ※B社、それでも食い下がってきそうです。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※また Oさんが動き出したら、 それに合わせて対応したいと思います。 ※O家が今回のコンペで 各工務店に送ったマイホームプランは 以下です。 ここまで整えるのに 約3カ月半かかりました。 ※「配置・外構プラン」 ※「平面プラン」 ※「立面プラン」 ※「什器プラン」 造り付け収納や家具です。 ※「仕上表」 ※立面イメージです。 ※《 4プランと仕上表 》 平面・立面・什器・外構の4プランと、 詳しい仕上げや設備を記した仕上表。 まったく同じ資料を各工務店に渡して、 「提案と見積もり」をしてもらいます。メールをいただきました。2024.8.15武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 台風は大丈夫でしたでしょうか？ ※水害を受けるような場所柄ではない ので、何の問題もありませんでした。地震も多くて不安だらけのお盆休みになってしまいましたね。 ※お墓では どしゃ降りで、 線香もろうそくも使えず、 花だけたむけて拝んでおしまいです。お盆休み前に急遽図面修正となった工務店Ｅさんですが、この修正で増額となった分の支払いは結構ですとメールが届きました。ですが、修正前の金額もわからないままですし、 ※そのことを伝えて 確認してみたら いいと思いますが・・・。プランの確定も先になりそうなことから、やはりお断りしようと思います。先週末、工務店Bさんとの面談に行ってきました。プランが大幅に変更されていましたが、使い勝手は良さそうです。 ※普通に 2階に子供部屋があり、 そのほかに 小屋裏収納がある、 という 一般的なプランです。 小学生にとっては 元々希望していた プランです。見積もり額も、3729万→3366万になりました。 ※300万とか400万とか、 簡単に吹っ飛んでしまう業界です。ただ、こちらが減額手段として考えていた、①カーポート②機能門柱③東側の境界フェンスの3つを無くしての金額です。 ※余裕はありません。 ※南北に長い建物に屋根をかける場合、 東西流れの切妻屋根が 合理的です。 が、 工務店Bの提案は、南北流れの屋根にして、 ・北側斜線制限の回避 ・小屋裏収納空間の確保 を行っています。 このようにすれば当然、 屋根面積も外壁面積も大きくなってしまうので、 材工共増えて 金額が増すことになります。 （ 当たり前 ）こちらでこれ以上の大幅な減額は難しそうと判断し、その場でお断りしようと、・予算は3000万ほどで考えていたこと・こちらの資金が潤沢ではないので、 御社の仕様では建てられそうもないことをお伝えしたのですが…再度、希望に近くなるように子供室の修正と、こだわりだった断熱材などの変更等で減額できないか考えたいとの提案がありました。22日に連絡をするので、それまで他社との契約は待ってほしいと…。 ※この辺のやり取りや言い回しは、 「この人は 元ハウスメーカーだろうな」 という印象を受けます。 競合他社とやりあってきた営業の人 という印象です。 いわゆる「地元工務店」とは違います。 規模の小さい「2×4工法屋さん」 ということです。ただ、やってみて期待に添えないと判断した場合は、逆にお断りするかもしれませんとのことでした。(というわけで、 資料のデータをもらいづらかったのと、 また変更になる ことから図面の画像だけ添付しました。) ※木造在来工法とは 図面が全く違います。若い方が多くアイデアも豊富ですし、通気や換気などこだわってみえるので、 ※そこ、具体的に確認したい。 外壁内や小屋裏換気、 具体的にどのようにしているのか？安心してお任せできるところはとても魅力に感じています。造作階段も、柱を移動しなくて大丈夫だそうです。 完全にノーマークだったので、こだわり仕様についてもあまり調べていませんでした。・moiss（モイス）という耐力壁・2✕4 自分たちで加工・防腐、防蟻はホウ酸系のシロアリエコボロン・オリジナル遮音構造・二層構造屋根・ダクトレス熱交換システム仕様のこだわりも満載でしたが、構造に関係しそうなところは以上だと思います。 ホウ酸の防蟻や、ダクトレスの熱交換システムなど、話を聞いた時は良さそうに思えたものも、調べてみるとちょっと疑問に思えるものもありました。 それから、サイディングの提案で初めて18mmの提案を受けました！光触媒で長持ちだと提案されましたが、特殊なので、塗替えの時が大変そうですね…。個人的には、15年毎くらいにシーリングと塗替えのメンテナンスをするくらいの凹凸が少ないサイディングが良さそうだと思っています。 ほぼ決まっていたはずなのに、ここにきて、また2社で悩むことになってしまいました。 ※工務店Bさんも真剣に検討するのであれば、 これまでと同様に・・・ 「矩計図」と「仕上表」を メール添付で送ってもらってください。 構造・断熱・通気 その他の確認を しっかり行いましょう。 彼らは 気密性を強調しますが、 そのことと裏はらに「湿気に弱い」 ということがよく言われています。 「昔のことだ」と反論すると思いますが、 たとえば 新築の際・・・ 在来軸組工法は 1～2日で棟上げしますが、 2×4工法では 4～5日（1週間の場合も）も要し、 なかなか屋根がかかりません。 その間に ざあっと雨に降られたら・・・ そのまま 濡れたまま 工事をされたら・・・ 心配なことは しっかり確認しておましょう。更に、メインバンクと地方銀行に住宅ローン相談に行ったのですが、どちらもつなぎ融資は出来ないとのことでした。どうやら、大手ハウスメーカー以外はつなぎ融資の対応をしていないようです。 ※ ？？？ おかしなことです。 「全くの全額ローンの客」 として相談対応されたのでは？ 「土地を現金購入した」 ことは伝えましたか？ 土地建物総額の内、土地相当額の頭金を 用意したということになれば、 Oさんを見る銀行の評価は変わります、 というのが 一般的なことです。まだ２行だけなので何とも言えませんが、工務店の取引銀行にそのままお願いする形になりそうです…。 ※「土地 現金購入」を伝えてみましょう。また体調不良になりそうな状況ですが、何とかやっております。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※猛暑等 天気のせいで体調不良・・・は やむを得ないかもしれませんが、 マイホーム建築業者選びで 体調不良は あり得ません。 人生最大の一番楽しい事を今やっている♪ んですから。 楽しみましょう！メールをいただきました。2024.8.9 3本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 度々申し訳ありません。 工務店Ｅさんより、返信がありましたのでご報告です。 納戸申請が通るかどうかは検査機関によって変わるようです。問い合わせしたところはNGだったそうで、NGなところがある以上居室で申請した方が…ということになり、半日かけて修正した矩計図が送られてきました。 ※「居室」で申請するしかないとしても、 2階の収納の床面が一段低い計画は、 現実の生活を考えたら あり得ません。 2階フロアの床面より20㎝下がります。 階段1段分に近い段差があると・・・ モノを出し入れする際に かなり大変 なことになります。 大きなモノ、重いモノの出し入れに かなり苦労しそうです。 2階フロアとフラットであれば、 キャスター付きの台車で 収納の床から 2階ホールの床へ 流れるようにスムーズに搬出ができます。 天井高さが低いところで 腰をかがめて 重い荷物を上げ下ろしするのは、 年を取るほど 大変な作業になります。変更点としては、●屋根勾配を5寸勾配から６寸勾配に ※建築価格が増えそうです。●東西の壁厚を１０５から２００程度に 厚くすることで ※建築価格が増えそうです。 平均天井高さを２１００確保するように調整以上の2点です。 ただ、これから打ち合わせを重ねて良いものにしたいという一文から、 ※「これから打ち合わせを重ねて」 いる時間は もう無いことを伝えましょう。このプランで工務店決定の判断をすることになりそうです。前に問い合わせした屋根の増額分も返答がないままなので、これ以上の見積もりは決定後でないとしていただけないのかもしれません。何だか後半の対応が残念すぎて…。 ※工務店Eさん、現在の状況を理解 できていないように思われます。 もう工務店決定の最終盤にいる ことを伝えて、 現状のプランで建築価格はいくら になるのか？ 確認しましょう。必死な工務店Bさんの方が好感度が上がってしまいそうです。 と、ひとまずご報告でした！明日の面談についてもまたご報告できればと思います。 それでは引き続きよろしくお願いいたします。 ※最終盤に無理やり 入り込んできた 工務店Bさん、 初対面で どんでん返しできるような ビックリ提案を用意しているのか？ それとも、 ただの「時間のムダ！」で終わるのか？ 期待しない方がいい かと思いますが。メールをいただきました。2024.8.9 2本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｅさんには、他社から納戸申請や収納での調整が不可と言われたことをお伝えして、本当に可能なのか問い合わせ中です。 ※Eさんも 可能性がありそうな 言い回しをした手前、 微妙な立場かも・・・。子供室の住人ですが、切妻の屋根裏風にはならないことは説明して、仕方なく受け入れた感じです。 ※ちょっぴり かわいそう・・・。ただ、普通の四角い部屋はやはり嫌なようで、少しでも変形した天井にしたいそうです。 ※なんとかしてあげたいですね。造作で天井を変形させるのであれば、2階建てにしても同じ気もしますが、横に納戸をつくると部屋も狭くなると思うので、その辺りは家族でもう一度話し合いたいと思います。 ※じっくり 話し合いましょう。ただ、建築費が嵩むことを親も渋々承知して、子供の希望を叶えるかたちでこのプランにした経緯もありますので、 ※そうでしたよね。外観や金額が許容範囲であれば致し方ないとは思っています。 ※落としどころを 見つけましょう。ちなみに、初回プランを確認しましたら、当初から2階の方が高くなっていました。 ※工務店Fさんは 元々2階の階高が高い？ 元々、あたまでっかちハウス？修正プランでは、2階軒高は266高くなっていますが、1階軒高を若干下げることで全体では141高くなったことになっていました。なので、余計に2階部分が目立ってしまったのかなと思います。 ※なるほど。 それでも 建て主の許容範囲なら OKということですね。話は変わりますが、お断りする予定なのに面談予約をした工務店Bさんより連絡がありました。武田さんの助言もあり、先週メールでお断りしたのですが、資料を準備したので見てほしいと…。 ※粘り強いです。もうほぼ他社に決定している旨もお伝えしたのですが、それでも構わないとのことで、結局伺うことになりました。 ※可能性がゼロでない限り 食い下がる。 粘り強い営業です。 サラリーマン時代が懐かしいです。一度お断りするしているだけに気まずいですが、どのように変わったのか楽しむ気持ちで伺ってきます。 ※「子供部屋を納戸で申請 は可？」 の宿題を与えておいて、 面談時に解説してもらいたかった ですね。 転んでもタダでは起きない のなら、 何かの役に立ってもらいましょう。 貴重な時間を費やすのだから・・・。お盆休みが痛手ではありますが、家族でゆっくり話し合う良い機会でもあるので、後悔しないようにじっくり話し合いたいと思います。 ※マイホーム建築のコンペを締めくくる、 充実した お盆休みにしましょう！それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※夏 真っ盛りの今、 現地はどうなっているんでしょう？ 前回のように あまり雑草も生えない そんな「土」なんでしょうか？ 放置していたら 草ボーボーに！ なるようなら、普通の「土」ですが。 メールをいただきました。2024.8.9武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。昨日、メールで工務店Ｆさんに確認したところ、お電話をいただきました。 まず棟換気についてです。今は棟換気が当たり前なので、立面図の表記については次回までに訂正してくださるそうです。 ※正式な図面に、昔ながらの換気法が 記載されていということは、 指摘が無ければ そのままやっていた？ ・・・のかもと 思ってしまいます。それから、子供室を納戸で申請する件ですが、こちらでは無理なようです。蔵収納の上下にある部屋は、どんな用途でも平均天井高が2.1m必要で、収納等での誤魔化しも不可とのことでした。念のため、建築基準の確認にも行ってきたそうです。 ※岩手では可能で 現実に建築されています。 これまでの工務店Eさんの言い回しでは 可能性がありそうでした。 （ お勧めはしたくないようだけど ） Eさんにも確認してもらって、 「確かにダメでした」 という結論なら 納得できますが。 「納戸」が可能であれば、 2階の階高を極端に伸ばして 「あたまでっかち」な家にしてしまう ことをせずに済みますが・・・。実際、このプランがギリギリのラインで、これ以上の変更は難しいと。 ※2階の「大収納」を無しにする案も・・・。南側に建物配置をずらしても、2階北側の軒の出を出すことくらいしか出来ないので、せっかくの南側を潰してまで200→300に変更する必要はないと思うと仰っていました。 ※はい、建物を南にずらして 限られた南側の空間を狭くするのは もったいないです。また、子供室の天井は、屋根に沿う形ではなく、造作で屋根裏風の勾配天井にすることで希望に近づける方法はどうかと提案がありました。 ※このところ・・・ 子供部屋の住人の希望の声が聞こえて きませんが、本人はどう感じていますか？ 屋根裏部屋の雰囲気で計画しましたが、 このまま行けば「普通の部屋」になります。 そのことについて どう思っていますか？ もし 普通の部屋でいいのであれば、 全体プランの考え方も色々・・・。金額は、前回より約100万アップしていますが、 サイディングの厚み変更 断熱材の変更 造作階段以上3点の変更で上がったと聞いています。 電話でも、私が「2階部分が少し伸びた ことで金額も上がりますよね？」 ※少しではなく、すごく伸びています。と尋ねたのですが、「2階建てから3階建てに変更ならともかく、 わずかに増えた部分を細かく計算して、 プラス請求なんてしません。 それはこちらで何とか しますので心配しなくても大丈夫です。」との返答でした。ですので、一応2階階高の変更による金額アップは無いことになっています。 ※素人相手の回答です。 2階階高を極端に高くしておいて、 「プラス変更は無い」 なんてことはありません。 材工共に大変な違いになります。金額の変更があったところで、上手く調整されただけかもしれませんけど。 ※あたまでっかちというか、 おでこの広い顔です。そうなってくると、工務店Ｅさんの案では建築不可となる可能性が出てきました…。軒の出を長くしてもらったので、それによってどのくらいの増額になるのか問い合わせしていましたが、まだ返信はありません。 『まだ工務店決定には早い』と、武田さんからの助言がありましたので、2社ともに決定的な返答はしていない状態です。 ※前回は・・・ 「工務店Fに決めます。そして これから新たにプラン作成をします」 ということだったから、 「そんなことをしてはいけない」 とコメントしました。 建築業者を決める際の最低条件は、 「どんな建物を いくらで建てるか？」 つまり、 ①対象物は何か？ ②金額はいくらか？ が明らかでない内は 買ってはいけません。 （ どんな買い物でも 同じです ） あの時点で Oさんは 「もう 工務店F社に決めます これから新たにプランを考えます」 と言っていました。 つまり、「何を いくらで」買うのか？ 何にも決まっていないのに 建築業者を決めようとしていたので、 「そんなことをしてはいけない」 と、止めました。 （ 当然のことです ）ただ、今回の提案を受けて、これ以上のプラン変更はなく、こちらもこのプランで納得できたことから、やはり工務店Ｆさんに決定したいと思っていますが…。まだ早いでしょうか？ ※「内容と価格」が確定していて、 皆さんが納得しているのであれば、 私が とやかく言うことではありません。 ただ、 あたまでっかちな家になるのが気がかりです。 子供部屋が「普通の部屋」でいいのであれば、 （ 本人の納得が前提 ） 「小屋裏部屋風」を演出するためだった 2階の大収納は不要になります。 （ 家族の納得が前提 ） 大収納を無しにして 普通に2階に 子供部屋を造ればいいことになります。 そうすれば・・・ 2階の階高を極端に伸ばさずに済みます。 ※この赤い部分が、 お隣さんの建物より高くなります。 あたまでっかちです。 ※収納を無しにすれば、赤い部分が無くなり、 普通の階高の家になります。 主寝室の天井裏や2階ホールの吹き抜けや、 子供部屋に上る階段の造作も不要になります。 （ 建築価格が変わらないわけがありません ） で・・・、 「子供部屋は普通の部屋でよい」が前提で、 ①「2階大収納が欲しい」 という場合は、 工務店Fさんの今の提案のままでOk。 ②「2階大収納は無くてもいい」 と言う場合は、 子供部屋は主寝室同様 2階フロアから 出入りするプランにした方が、 価格も抑えられるし、建物外観も 「あたまでっかち」ではなくなります。 家族で相談して 判断してください。図面や見積もりを確認してみました。2024.8.8 ※配置図は問題無さそうです。 北東にしっかり詰めて配置しているし、 南側の駐車スペースの奥行きも 6ｍが確保されています。 ※南側の立面図です。 あたま でっかち？ なんか 人相が変わっちゃったな と思ったら、オデコが広くなっています。 （ 2階窓から屋根までの間が 広い！ ） 2階の階高をずいぶん高くしたようです。 （ 金額が ずいぶん 増えるだろうな ） 反対側の子供部屋の「平均天井高さ2.1ｍ」 を確保するための作業だと思います。 ※う～～ん、あたまでっかち。 建物の背が高くなれば もちろん、 建築部材が余分にかかるので、 建築価格は高くなります。 ※平面図の子供部屋です。 平均天井高さ 2.385ｍ（ほぼ普通の部屋）です。 この部屋の住人の感想は どうなんでしょうか？ ※展示場に行って、 小屋裏収納の不思議な空間に魅せられたけど、 「小屋裏収納は無駄」と親に反対されて、 「せめて子供部屋は」と屋根裏部屋のような 空間を計画したはずでしたが・・・ 工務店さんは「居室の平均天井高さ2.1ｍ以上」 にこだわって、規定をクリアできる案を がんばって作成してきましたが、 おかげさまで普通の部屋になりました。 ※あたま でっかち？ 子供部屋の東西の窓は、普通の腰窓です。 本当に 本人は これでだいじょうぶ？ 階高は、一般的には1階より2階の方が 小さいものですが、今回の図面では 1階：2,805ｍ 2階：3,616ｍ と、 かなり特殊な計画になっています。 （ あたま でっかち ） そのために、主寝室の上部の小屋裏は、 とんでもない無駄な大空間になっています。 全体的に余分な支出で金額が張る事になります。 見積もり総額：3,278万円になっていますが、 建物の背伸び分で 100万～200万 高く なってしまったのでは？ 「子供部屋（居室）」ではなく、 「納戸」で処理することについては、 工務店Fさんの反応はどうなんでしょうか？ そこが「納戸であれば、 建築金額が膨張することなく、 小学生が喜ぶ面白空間を造ることができます。 ※それから、ぜんぜん話は違いますが、 「棟換気」の表現がありません。 （ 立面図の中の表 ） ※小屋裏の熱い空気は、 軒裏か妻側の外壁換気口から排出する ような表現になっています。 （ 昔ながらの 換気方式 ） 「棟換気」は、外壁や小屋裏の熱気や湿気を 屋根頂部に設置された「換気棟」から 排出する仕組みです。 今どきの家では必須の換気方法です。 表現されていないということは、 ひょっとしたら 工務店Fさんは やっていないのかもしれません。 建物の長期にわたる「健康」を保つ ための必須項目です。 外壁の「通気胴縁（つうきどうぶち）」 屋根の「換気棟（かんきとう）」 という認識があるのかどうか？ 屋根をふいてからでは遅い。 外壁を貼ってからでは遅い。 念のため、契約前に確認してください。メールをいただきました。2024.8.7武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 手術お疲れさまでした。ブログも更新されていらしたので、お元気そうで安心いたしました。 ※Oさんのマイホーム建築の契約、 きちんと見届けるまでは、 しっかりしていないといけません。本日、夫不在ですが、工務店Ｆさんとの面談に行ってきました。 ※あ・・ 妻のみで。新居から近く、深い寄棟屋根のプランだった工務店さんです。 ※あ、FさんとEさんについては、 把握できている つもりです。資料をデータでも送っていただけたので、添付いたします。 前回の見積もりの際、建具などの金額がとても安くて魅力だったのですが、社長が計算を間違えてしまったようで訂正されていました（笑） ※よく見かける光景です。申し訳ないので…と、差額分は値引きという形で据え置いてくださっています。 ※あは。↓訂正箇所は以下になります。・子供室の勾配天井が少なくなりました。（もう少し勾配部分を増やすこともできるそうです。）・2階収納の高さ 1400→1214 ※ちょっと 辛そう。・北側2階屋根の軒の出は200 ※やっぱり。・既製品から造作階段。 ※はい、それがいいです。 日常生活で いつも目につきます。・サイディング14mm→16mm ※ビス止めから金具止めで 安心です。・断熱材がグラスウールから吹き付け（価格差を知るために変更してもらいました。 グラスウールに戻すつもりです。）何だかんだで金額はアップしました（笑） ※煮詰めるほど 金額が上がるものです。 この煮詰め作業を「契約前にするか？」 「契約後にするか？」が問題です。 大部分の人たちは・・・ この作業を契約後にしていて、 （ ＝契約前に煮詰め作業をしていない ） 契約時金額より 数百万円アップ！ ということになってしまい、 金額アップを受け入れるか、 やりたいことをあきらめるか、 あるいは その中間か、 という選択をして 建築しています。 おバカさんです。 しっかり煮詰めて 金額が明らかになったら、 初めて契約をしましょう。収納部分の高さは2社とも当初のプランより低くなりますが、今回のプランの方が入口に段差が無い分、良さそうだと思っています。 ※天井高さ1400mmでも大変ですが、 1214mmは 本当に大変そうです。 その上、2階ホールと段差があったら、 使いにくいこと この上ありません。ただ、畳コーナーの階段に柱が必要なので、磨き丸太の位置をずらして使うか、普通の柱に変更が必要だそうです。以前、SE構法の工務店さんから提案されたものと同じ仕様かと思います。その為、畳コーナーの引き出しは小さめにするか、位置を変えることになります。 ※そうですか。跡継ぎの件など伺ってきました。他県に独身の娘さんがいらっしゃって、いずれは戻って跡を継いでもらう予定だそうです。予定は未定ですが…。 ※「他県にいる独身の娘」？ 娘には娘自身の人生がありそうです。ちなみに、新築戸建は年に2〜3棟で、今は、設計事務所さんからの依頼で複雑なお家を造っているそうです（笑） ※あ、理想的です。 年間 数十棟とか百数十棟とかの 拡大志向の強い建築業者より、 「新築戸建ては年に2～3棟ぐらい」 で、 社長が責任もって工事している 本物の地元工務店が、 お願いするなら理想的です。私がとても焦って見えたのか、「どちらの工務店で建てるにしても、 後悔のないように、焦らず、 しっかりプランが決まってから 契約した方が良いですよ。」と、武田さんと同様の助言をいただきました。急かすことなく、まだ修正が必要だと考えてくださっている姿勢は有難いです。 ※「どんな家を いくらで建てる」のか、 決まっていないのに 契約してしまう、 （ 建築業者を決めてしまう ） そんな おバカさんが多過ぎます。 どんな買い物であっても、 「何を、いくらで」買うのか？ 具体化してから、買いの判断をしましょう。 （ 建築業者に誘導されるままに ） とにかく建築業者を決めてから 間取り等の打ち合わせを始める、 そんな おバカさんが 多過ぎます。 ちなみに支払いスケジュールは、①着工時、②上棟時、③引き渡し時の3回で1/3ずつでした。 ※はい、良心的です。 業者によっては 契約時に〇百万円 払って下さい ということもあります。長々と書いてしまいましたが、資料の確認をお願いいたします。こちらも夫と再度確認いたします。 それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※文章を読んだ段階でコメントしました。 ちょっと午前中に用足しがあって、 それを終えて帰宅したら・・・ 添付資料を確認してコメントします。メールをいただきました。2024.8.3武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 工務店Ｅさんより図面が届きました。以下が変更点です。(メール文から貼付しました。)ご確認よろしくお願いいたします。 ※一生懸命 やってくれているようです。1.ポーチ柱無くしました。 ※元々 プランにはありませんでした。2.軒の出600としました。 ※どれだけコスト増になるか不明ですが、 すべて600mmでなくてもいいのでは？ 妻側の出は 450mmとか。3.東側の配置を余裕をみて1300としました。 ※当初 東側に寄せて 1100としたのは、 周辺土地の傾斜や 近隣の建物状況 によります。 東隣りには こちらと同様の2階建て が建築されることが予想されます。 なので、こちらの間取りの 居住スペースは「西側に配置」しました。 居住スペースのある西側土地を 広く残して余裕を持たせるために、 できるだけ東側に寄せて、離れを 1100mmに計画しています。4.子供室の高さについてですが、 収納を検討してみましたが 東側に455のカウンター収納、 西側に収納を計画してギリギリとなります。 納戸として申請は可能ですので、 じっくり考えて最終判断する形で よいと思います。 ※「納戸」として申請しない前提の場合、 窓をつぶして収納を造るのは、 東側がお勧めです。 東側の窓には お隣さん建物の壁が迫ります。 西側が窓であれば 開けた景色があります。 （ 西日の暑さは 遮蔽すればいいだけ ）配置図はありませんでしたので、 ※配置図？ ありましたよ。依頼確定後に調整されるのではないかと思います。軒の出を増やしたりしたことで多少価格は上がると思うのですが、見積書も添付されていませんでした。 ※まあ 今回の修正案に対しての Oさんの反応を確認してからということ だと思います。 まだ確定していないのに 見積もり計算するのも・・・。 ※子供部屋。 東側にはお隣さんの壁が迫ります。 西側は開けています。 このように収納を造作するとしても、 東西が逆の方がいいと思います。 ※配置図。 東隣りとの離れ、1100を1300にしています。 元の1100のままが良いように思います。 玄関ドアの位置。 玄関ドアの吊元は、西端に寄せた方が 大雨の日には 庇がちょうどいいし、 建物の4隅に「耐力壁」があった方がいいし、 元のママが好ましいです。 ※高度地区の斜線制限クリアのために、 天井高さは・・・ リビングや主寝室は 普通の2400mmですが。 ダイニングは2300mmになっています。 子供部屋や2階収納のシワ寄せ です。 2階の大収納も 普通は1400mmを確保 しますが、1280mmとかなり変則的。 （ 荷物の出し入れが 大変そう ） それも 2階の床の高さより一段低いので、 出入り口に はっきりと段差が現れます。 階段の一段分に近い段差です。 （ 使い勝手が どうなるのか ） ※子供部屋。 西側の窓をつぶして収納 ではなく、 東側の窓をつぶして収納 の方が、 周辺状況に マッチしていると思います。 ※南面の玄関ドアが元の位置なら、 1階の開口と2階の開口の 「外側のライン」がそろうので、 外観上 きちんと整って見えます。 ※矩計図。 主寝室や2階ホールの床面の高さと、 2階大収納にお床面の高さには、 200mmの段差が生じます。 収納の出入り口に この段差ができる ことになりますが、 荷物の出し入れが大変になるかも。 収納内の天井高さも1400mmではなく、 1282.5mmとです。 1400mmでも かなり腰をかがめて 大変な作業になりますが、 1282.5mmは私も未体験ゾーンで、 想像できません。ちなみに、SE構法の工務店Ｃさんが候補に残らなかった理由ですが、・階段に柱が必要ということで、希望して いたような畳コーナーにならないこと。 ※特別な工法だと、色々制約がありそうです。・プラン通りの図面になっていたので 確認したところ、 北側斜線の数値は1.5で合っていたのですが、 本来１の部分が1.5と、 逆になっていて不安を覚えた。 ※「不備が隠れている元プラン」が、 格好の「踏み絵」になりましたね。 間違いを発見できなかった・・・。・地盤改良費が含まれていた。 ※地盤改良工事 大好き業者さんでした。 前項にいます。・伺ってみたら、工務店の場所が ちょっと心配な位置だったこと。 また、私一人で行けそうにない。 ※本人が悪いわけではありませんが、 運が悪かったとしか言いようがありません。など、色々とありますが、それらを何とかしてでも依頼したい！と思えなかったところが大きいかと思います。 ※いくつかのマイナス要因を 蹴散らしてしまうほどの大きな魅力が なかった ということですね。工務店Bさんにも、700万の減額は難しいと思いますので、お断りのメールをしようと思います。 ※スタート地点で 700万円も違えば、 対象外になってしまいますね。以上になります。引き続き よろしくお願いいたします。 ※私ごとですが、8/5（月）は日帰り手術で 大腸ポリープ除去を行います。 ひょっとしたら・・・ 記事の更新はできないかもしれません。 明日8/4（日）は、夜7時以降は いっさい何も食べてはいけません。 （ ビールも 7時前に済ませます ） 食べ物の代わりに 下剤をガブガブ 飲むことになります。メールをいただきました。2024.8.1武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 先週末は、工務店BとEとの面談でしたが、残った2社に全力投球していましたので、ご報告が遅れました。すみません。 ※謝る事はありません。 それより、私の勝手な勘違いでした。 てっきり 新たな2社と面談するもので、 「どんな工務店が登場するのかな？」 と、勝手に 楽しみに 思い込んでしまっていただけでした。工務店Ｅは候補で残っているところになります。工務店Bさんに関しては、とても期待していましたが… ・こだわりがあるので高額になる。(無垢の造作階段だけで100万弱だったような…)・こちらの希望に寄り添うというより、自分たちの気持ちが優先な感じがする。 ※「造作が得意で こだわりが強い」 そのような業者さんは、 外観上は 「ステキな家を造ってくれそう♪」 という印象が強く、好感が持たれます。 が、その印象も 価格を聞くまで ということが多そうです。 建築価格は 極端に高かったりします。 岩手にも 同様の業者がいて・・・ コンペに参加してもらいましたが、 その1社だけが 別次元で高かったです。・提案まで4週間もかかったのに、 外構などの金額はざっくりで高め。 ※建築に関しては 独自の考え方を 持って仕事をしているが、 外構工事はまったく分からないので、 概算でしか示すことができません。 それも 損をすることがないよう 高めに提示するしか・・・。その上、説明の際に見た詳細見積もりは同封されていなかった。 など、ちょっと期待外れで…。 とにかく希望価格を聞かれるのですが、 ※コンペの意味が分かっていない ようです。のらりくらりとかわしていたら、「選ばれなくても良いし、 勝手にもう一度見積もり するので、見るだけ見てほしい」と泣きつかれ、お盆前に面談のお約束をしてしまいました。武田さんへのメールを打ちながら、今更ながら行く必要があるのかどうか疑問に思えてきました（笑） ※100％ 依頼する事がないのなら、 再面談は双方にとって時間のムダです。 さっさとお断りした方がいいです。コンペの結果としては、現状このようになりました。参加は６社です。候補は☆印の2社になります。 ※6社 だったんですね。 ●Ａ社 4180万 家族経営の工務店で、面談なし ※当初のレスポンスは最高でしたが、 平気で1000万円も高い見積もりを提示。 面談しないことには 前に進めません。 ●Ｂ社 3730万 造作が得意だけど、こだわり満載 ※きちんと もれなく見積もりすると、 1000万円以上高い金額になりそうです。 ●Ｃ社 3000万 ローコストが好きそう ※「ローコスト住宅は志向していない」 と言っているのに 「こうすれば もっと安くなります」ばかり。 ●Ｄ社 3300万 SE構法+WB工法 ※私・・ここがE社なのかと勘違いしてました。 どうして脱落したのか？☆●Ｅ社 3250万 設計事務所風の工務店 一番親身になってくれているとは思います。 提案資料も多く、分かりやすい ☆●Ｆ社 3180万 新居近くの工務店 相談や質問にはきちんと応えてくれています。 希望価格で、特に何も諦めることなく 建てられそう。 ※全く同じ条件で 見積もってもらっても、 このように 1000万円もの価格差が つくのが、住宅建築です。 「建築業者を決めてから間取り打合せ」 などということをしていると、 1000万円も損をしても気づきません。 契約直前まで 複数業者を 比較しましょう。Ｅ社の図面でＦ社に建ててもらうのが一番なのですが…ルール違反な気もしますし、心苦しいので難しいですね。 ※そのように考える必要はありません。 実用新案特許とかではありません。 図面そのものではなく、 このような「考え方」を採用する のはどうですか？ ・・と、それぞれの良いと思われる点を 参考にしてプランを具体化する事に、 良心の呵責を感じる必要はありません。 良いことは どんどん取り入れましょう。Ｅ社に納戸で申請する案を聞いてみました。「出来ると思うが、1LDKだと 違和感もあるので、社内で検討する」といった返答でした。 ※「納戸は 100％ 不可！」 ということではない ようですね。 （ 岩手では しれっと やっています ）2社とも間取りは変えない方向で頑張ってくださっているので、連絡を待ちたいと思います。 ※B社は 早めに断ってあげた方が、 お互いのためだと 思われますが・・・。以上になります。よろしくお願いいたします。メールをいただきました。2024.8.1武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ※今日、そちらの最高気温は40度超え！？ すごいです。 十分過ぎるほど 気を付けてください。候補の工務店2社には、間取りはそのままでそれぞれ修正していただくようにメールいたしました。どちらも信頼できると考えておりますが、後々のことも含めて決定できればと思います。 ※子供部屋が「納戸」での申請が 認められれば、対策が楽になりますが、 認められないようであれば・・・ 2社の「いいとこ取り」で 対策を考えたらいいと思います。 平均天井高2.1ｍが必須なのであれば、 子供部屋の北側勾配天井は あり得ない。 子供部屋は元プランのまま 一部「収納」（東側？）にして 平均天井高 2.1ｍを確保する。 建物の配置変更。 10ｍ高度地区に対応するために 建物を南へ移動する。 駐車スペース or 庭の縮小で対応。自分の体調面を考えても、次の修正案で決定したいと思っていますので、それまでに住宅設備の選定など進められるところは準備しておこうと思います。 また工務店さんから連絡がありましたら、ご報告いたします。引き続きよろしくお願いいたします。 ※無理をして 体調を崩さないように・・・。 難しい問題がいくつかありますが、 工務店さんたちが一生懸命に 解決策を考えてくれます。 （ 彼らも 必死です ） ところで、 先週末は 最後の2社と面談したことと 思われますが、その結果には まったく触れられていません。 とんでもない金額だったとか？ お任せできるような相手ではなかったとか？ 教えてもらえればと思います。 なお、現在は Ｅ社とＦ社が残って つばぜり合いをしていますが・・・ アルファベット順で Ａ～Ｆまでの 先週末のＧ社 Ｈ社までで、 8社があったと思われますが、 それぞれ どうだったのか？ 寸評程度でいいので・・・ 整理整頓して教えてもらえればありがたいです。 Ａ社：総額4000万円！？ とんでもない Ｂ社： Ｃ社： Ｄ社： Ｅ社： Ｆ社： Ｇ社： Ｈ社：メールをいただきました。2024.7.31武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 私も今の配置がベストだとは思っています。切妻の屋根裏については諦めもついているので、工務店Ｆさんの寄棟屋根のプランで進めてもらうのが一番かなと思っていたのですが…。 例えば、工務店Ｅさんがされていたように2階の収納部分を1400から1300したり、収納部分を増やすことでも効果があると聞いたので、南壁面の造り付け収納の位置をやめて、東西のどちらかに少し大きめに造作してもらうことで平均天井高2.1mをクリアできないものでしょうか？ ※十分に 可能性がありますね。ちなみに、工務店Ｅさんの駐車スペースの件ですが、こちらにお願いする場合はカーポートを諦めることになると思いますので、変更後のプランでも大丈夫です。 ※駐車スペースは元のままで、 庭の部分で調整することについては 考えられませんか？ 北側に空間ができることで、 庭の西側に置く予定だった物置きも 北に置くことができるので・・・。 ゆったりした駐車スペースは、 カーポートが設置できるかどうか だけでなく、 日常生活での車の出し入れに ストレスを感じずに済みます。 なお、Eならこの方法、Fならこの方法と それぞれ別の方法で考えるのではなく、 ミックスして「いいとこ取り」 するのはどうでしょうか？ ※参考事例を お知らせします。 「あ、ここは居室ではなく 納戸です」 という実例が、普通にあります。 Oさんが計画している子供部屋と ほそ同じ空間の部屋です。 3間×1.5間の9畳です。 天井高さは 中央部分だけまともで、 両サイドは床から1300mmの高さです。 なので、もちろん 平均天井高さは 2100mmなんて ありません。 ※このように、「ここは 納戸です」 ということで建築されている実例です。 元々「納戸」なんだから、 天井高なんて規制は関係ありません。 納戸の中に さらに「物入」がある ってどういうこと？ と、突っ込まれそうですね。 が、これが現実です。 実例です。 そちらでは こんなことはあり得ない！ のかどうか？ それぞれの工務店さんに確認してみて みる価値はあります。 そちらの地域では 全くあり得ないのか どうか？その工務店は 10年後や 20年後、存続しているでしょうか？2024.7.31 ※マイホームの設備などは 10年もしないで不都合が発生したり、 10年も過ぎると 建物自体にも 不都合が発生する場合もあったりします。 その際に、建築してくれた工務店は 健全に経営を続けているでしょうか？ 頼れる存在として いてくれるでしょうか？ 想像してみましょう。 「我が家の建築をしてもらう工務店、 10年後や20年後 存続している？」 社長の年齢は 何歳でしょうか？ どのような人員構成の工務店でしょうか？ 事業を継続する 跡取り対策は 講じられているでしょうか？ 社長の健康状態次第では その後の経営が全く怪しいことになる、 ということはないでしょうか？ 現実に そのようなことが起きています。 どのように対策を考えているのか？ きちんと 確認しましょう。 色々なことを考慮して 工務店を選ぶことになりますが、 「20年後の工務店・跡継ぎ問題」も、 工務店選択のために欠かせない 一つの要素です。メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/08/19
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