2007年02月の記事
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「海苔巻」断念
「海苔巻」思いの外、難しかったです．．．気を取り直して「Go Live」を使うことにしました。何とか形にしなければ。写真の加工も始めたのですが、「Autostitch」が素敵です。超広角の画像が簡単に作れる、優れものです。しかも無料。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.28
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物件ＨＰのテンプレート
ホームページテンプレーター「海苔巻」ってのを使ってみることにしました。「のりまき」ですよ、「のりまき」。インパクトのある名称ですね。テンプレートに制作ソフトもあって、すべて無料。太っ腹です。ホームページテンプレーターズ002：BlackBoardってのが、シンプルでよさそうです。これをベースにこさえてみます。本日は、「サーバーの容量を抑えて テンプレート・24時間の大仕事」（語り：トモロヲ）ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.27
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物件ＨＰ作成
アパートを紹介するために、ホームページを用意してあるのですが、如何せん見た目も内容も貧弱です。アクセスログを確認すると、せっかく来てくれても中身を見ないケースが多いようです。（動画まで用意してあるのに．．．）ここは気合いを入れて、ＨＰを一から作り直すことにしました。きれいで使いやすいテンプレートもたくさん出ているので、これらを参考にして作ります。アフィリエイト系のならSEO対策もできてるし、いんじゃないかと思います。アパートのＨＰは、実名で作ってますので、こちらで紹介できないのが残念です。でも、どこのどんなテンプレートを使ったとかは、書いていきますので、今週は「通勤族がホームページを作った テンプレート・執念の掲載劇」（語り：トモロヲ）をお届けします。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.26
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塗料の価格
アパート近くの大学で、学生課によるアパートの斡旋が始まりました。で、管理会社から「申込がありました！」って連絡がないので、ちょっと落ち込み気味です。塗料を買ってきたので、業務用塗料の価格を紹介します。カンペ セラＭレタン 色：KP-379 １６ｋｇセット \11,800カンペ スーパーザウルス 色：赤さび １６ｋｇセット \17,900ハマタイト スーパーワンＬＭ 色：グレー １０本 \9,300ハマタイト プライマーNo.21 １缶 \2,400塗料用シンナーＡ ４Ｌ \1,400いずれも税込みです。来週から「錆から階段を守れ Ｙ市山頂・勤め人は塗料をかけた」（語り：トモロヲ）が始まります。乞うご期待！ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.25
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テナント３
向かいの畑について聞いてきました。生産緑地になってるそうです。生産緑地の指定を解除すると、固定資産税の評価が宅地課税になって、大変高くなるそうです。貸して地代で固定資産税、所得税を払い、その残りを貯めて相続税を払うようにするためには、相当な地代になります。土地を借りて、建物建てて、テナントを入れることを考えると、適正な賃料を超える額になりそうです。これでは、投資になりません。事情があってこそ、条件の良い投資になるのでしょうね。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.24
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テナント２
自宅道路向かいの畑がどうしても気になります。テナント．．．テナント．．．テナント．．．みんな、売却の話しかしてないかもしれない。定期借地なんて話は、私が最初かもしれない．．元は法地で区画整理できれいになったが、投資とか売却とか特に考えていないかもしれない。納税用だって、ある程度貸せば現金が用意できるじゃないか。色々、妄想を膨らませていたわけですが、うまくいかなくて当たり前なので、義父に地主について聞いてみます。たぶん、区画整理事業の理事をしていたから、知ってるはずだし。うまくいったらホームランだね、こりゃ。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.23
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テナント
自宅がある通りに、また店舗ができました。今度は、ハンバーガー屋さんと弁当屋さん。近所には、大型コーヒーショップに、カレー屋さん、大型衣料品店、薬局があるので、ここらへんは随分と賑やかになりました。そんななか、店舗と店舗の間に畑があります。再開発で区画整理済みのが２区画。１区画は、目測で１２０坪くらいでしょうか。妻の不動産屋には、出店希望のパン屋さんなどが相談に来るのですが、ここらに空いている店舗などはありません。出店する場合は大抵、地主と話をまとめて建物を建てて貸すケースがほとんどです。強力な地主は自らテナントを探して来ます。さて、ここからが本題ですが、「出店したいテナントがいる」「空き地はある」。１．地主から土地を買って、建物を建てて貸す。実勢で坪６０万円以上はします。１２０坪で７２００万円。建物６０坪１０００万円として、計８２００万円。１０％で回すと年８２０万円。月６８万円。悪くない。２．地主から定期借地して建物を建てる。相場がまったくわからない。月１５万円としておく。建物６０坪木造平屋。建築費１０００万円。賃料月６０万円。地代控除後４５万円。こんなうまい話にはならいはず。ここの地主は、木を植えて、毎年カルチで草取りしたりしています。相続税用に置いてある土地なのかな。路線価が低いので物納には向かないし、売却だろうな。定期借地付いてると高く売れないだろうし。でも、交通量の多い道路で２中高だから住宅向きではないし、店舗建ててテナント入れて収益物件としておいた方がいんじゃないだろうか。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.22
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お客さんが来ない
お店にお客さんが来ません。例年になく、来店数が少ないそうです。大学の合格発表も終わったのに、おかしい．．．たまに来店するお客さんの希望条件も、厳しくなっているようです。５万以下じゃないとだめだとか。ちょっと、せっぱ詰まった様子。一方で、賃貸じゃなく、ワンルームマンションを購入してしまう受験生の両親もいるようです。セキュリティーがしっかりしていて、設備も充実している賃貸はなかなかないので、買ってしまえと。二極化が進んでいるのでしょうか。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.21
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当て逃げ
突然「■■アパートの○○○号室は空いてますか？」と問い合わせがありました。入居希望者だと思って、「そのアパートの○○○号室は空いてませんが、△△△号室なら空いてますよ」と答えました。よくよく話を聞いてみると、○○○号室の人に駐車場で車を当て逃げされた、隣の入居者でした。当て逃げを目撃したので、警察に連絡して、大家にも電話しましたが、未だに当て逃げした人と連絡が取れないそうです。アパートにも数週間帰ってきていない様子で、とても困っていました。そこで、何とか探しだそうと携帯電話の番号を教えてもらう為に、当社に連絡してきたそうです。残念ながら、背後関係も分からないですし、勝手に個人の電話番号を教える訳にもいきませんので、丁重にお断りしました。警察官が来る分には教えるのですがね。しかし、当て逃げした人。これからどうするんでしょうね。アパートにも帰らない？帰れない？し、実家にでも帰ったのでしょうか。こんな些細なことで、人生を踏み外すことがなければいいのですが。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.20
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バリアフリー賃貸
妻が勤める不動産屋に、車椅子で生活できる賃貸住宅を希望する方が来たそうです。自社管理には、お勧めできるのがなかったので、athomeなどで探してみたのですが、ぜんぜん見つからなかったそうです。車椅子ってことは、段差があってはいけないし、ドアなども車椅子で通れるだけの幅がないといけません。また、トイレも車椅子で入っていけるだけのスペースがないと困ります。通常の物件は、ドアの有効幅は、７０ｃｍくらいでしょうし、トイレも狭い。車椅子の事を考えて設計すると、部材が高くなったり、1戸あたりの床面積が広くなって、収益に影響が出ると思います。それでも、あえて一部バリアフリー設計されているオーナーもいるようですが、如何せん絶対数が少ない。自分が車椅子で生活しなければならなくなった時の事を想像すると、ちょっと考えさせられる話でした。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.19
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確定申告
弥生会計でさくさくと作りました。提出書類は、ほとんど自動で作成してくれるので楽ちんです。税理士の先生にも拙宅までお越し願って見ていただきましたが、「こんなもんじゃない？」の一言で終了。基本的にちゃんと説明できて、合理性のある内容であれば問題ないそうです。「細かいことは、税務調査が入ったときにすればいいし」ってのりでした。数年は、税務上難しいことは起こらない予定なので、税理士との顧問契約は一旦打ち切ることになりました。とても理解のある先生で助かります。で、作成した申告書類は、せっかく税務署が切り貼りする封筒まで送ってくれたので、郵送することにします。次のメインイベントは、売上げの全くない資産管理用法人の決算です。「破壊的・・・」の方法で、不動産を購入しようと設立はしたものの、破壊を恐れてそのまんまになってます。設立に３０万くらいかかりましたが、定款作成から登記、口座開設まですべて自分でやったので、それなりに楽しかったですね。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.18
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塗料店
三日間、風邪でダウンしてました。復活です。塗料店に塗料を注文してきました。職人向けの店で、ちょっとドキドキしながら行ったのですが、実際はたいしたことありませんでした。変わったことと言えば、オート三輪が駐まってることくらいでしょうか。メモ用紙に「スーパーザウルス１６ｋｇ」「セラＭレタン ＫＰ－３７９ １６ｋｇ」「ハマタイト スーパーワンLM プライマー２１番 １０本」これだけ書いておしまい。火曜日には入荷してくるそうです。値段は聞き忘れました。たぶん相場と変わらないと思います。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.17
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ユニットバスの天井扇
高須産業の「TK-180NS」を持って天井扇の交換に行ってきました。このモデルは、ダクト取付部分がはずれるので、作業がしやすいです。で、取り付けようとしたら、開口部が大きい。205mmあるじゃないですか。持ってきたのは、175mm。ネジが留まらない．．．急遽、裏に転がしてあった角材を切って、当て木を作り、開口部を175mmにしました。205mmに合うのは「TK-150VN」の方ですが、この部屋だけ後で2DKを1Kに作り替えたので、ユニットバスが他の部屋とは異なっています。来週、ほかの部屋の採寸をしてきます。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.13
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労働力全開投入
４歳の息子と母を動員しての「労働力全開投入」私・シャワーカーテン取付・Bフレッツ開通（ONU設置工事)・ベランダ修繕下見（大工さん ２人工と材料費程度で直りそう。防水は私が工事）・ルーター、セキュアスイッチ設定・タイル、外構高圧洗浄母と息子・ボール遊び・絵本読み・お花摘み・スルメとプリッツのおやつ・落ち葉拾い・山の散策・通路掃き掃除・じゃんけん遊び夕方、スタンドで洗車してると、管理会社から電話。部屋が決まった？違いました。換気扇が壊れたそうです．．でも、同じ入居者がインターネットを使いたいと。そろそろパソコンを買おうと思ってるので、近々申込ますとの事。ありがたい。早速ユニディまで買い出し。高須産業の天井扇「TK-180NS」が特売で\5,980でした。予備も含めて２台購入。ダクトテープも忘れずに。１台抱えて会社帰りに交換してきます。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.12
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払わない大家
大家さんから管理契約を頂いている物件に入居者を入れると、大家さんからは広告料として１月分頂いています。礼金１ヶ月で契約した場合、この礼金は大家さんには行かず、そのまま広告料として管理会社が受け取ります。なかなか入居者が決まらない場合、なんとしても早く入れたいので大家さんと相談して「礼金０ヶ月」で募集することも良くあります。礼金が０ヶ月なので契約に至ると、広告料は大家さんの持ち出しになります。ここからが、今回の「払わない大家」の話。契約が決まったとたん、「広告料は払わないよ」「礼金０ヶ月なんだから、広告料も無料だと思ってた」。この大家さん、一月分の家賃に相当するお金をけちりました。もし、あなたが賃貸の営業だったら、この大家さんとどのようにつきあっていきますか？ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.11
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分解
ドアの錠を確認してきました。今のドアはトステム製で、錠はMIWAのLIXが付いています。プラスドライバ１本で交換できて簡単です。毎週のように労働力投入を続けていると、交通費もかさみます。車で来ると、高速代、ガソリン代、駐車場代で３４００円ほどかかります。電車だと、１３４０円。車だと１時間ですが、電車では２時間もかかります。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.10
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塗装屋さんに聞いた話
DIYに役立つ情報です。・コーキングハマタイト 1成分形 変成シリコーン 低モジュラスタイプ スーパーワンLM プライマーはNo.21横浜ゴム ハマタイト事業部で作ってます。ノンブリードとは書かれていませんが、塗装屋さんが実際に使ってみてブリードしないことを確認したそうです。サンスター技研 変成シリコーン系 ペンギンシール2550LM こちらもＯＫだそうです。・割れの補修コニシ クイックメンダー 2液等量混合型速硬化型エポキシ樹脂混合後、5分で硬化を開始し15分でほぼ硬化、60分で実用強度に達します。完全硬化は約半日です。(20℃の場合) 外壁やコンクリートの割れたところを埋めたり、接着するのに便利です。・外壁洗浄150kg/cm2くらいの圧力で洗浄するのが望ましい。あまり強いと下地を傷める恐れがある。ケルヒャーでも3～5cmくらいまで近づければOK。塗装をするなら、１～２日は乾燥させる事。・塩ビへの塗装普通に塗ってもすぐ剥がれるので、下地調整する必要がある。密着バインダーやミッチャクロンを塗ってから上塗りする。・亜鉛への塗装雨樋金具などの亜鉛メッキには、エッチングプライマー（ウォッシュプライマーとも言う）を下塗りする。・外壁下塗りサイディングなどの下塗りは、シーラーで塗装が剥がれているところを拾い塗りして、フィラーを全面に塗るとよい。シーラーは付着性は良いが上塗りの肌が綺麗に仕上がらず、フィラーは付着性はほどほどで肌が綺麗に仕上がる。そこで、綺麗に仕上げたいならシーラーとフィラーをうまく使い分ける必要がある。もちろん、シーラーを全面に塗ってから、フィラーを全面に塗ってもよい。・外壁上塗りカンペ コスモシリコン １．０カンペ アクアシリコンAC2 １．７エスケー化研 水性セラミシリコン １．０エスケー化研 水性コンポシリコン １．３エスケー化研 水性セラタイトＳｉ（２液）１．８数字は価格の指数です。指数の差ほどではありませんが、高いのはそれなりにいいそうです。２００平米２回塗りで４～５缶使います。・鉄部ケレン電動工具を使う場合、直径100mmの#16ディスクペーパーやワイヤーカップ、ワイヤーベベルを使います。皮スキとサンドペーパー#60～#80でもOK。刷毛で払って必ず当日中にさび止めを塗る。・さび止め塗料用シンナーＡで希釈できるターペン可溶形２液エポキシさび止めが一番のおすすめです。カンペ スーパーザウルス錆びたところを拾い塗りしてから、全面に塗ります。・鉄部上塗りすでに錆びた鉄部は、さび止めを塗っても、３～５年で再び錆びが出ます。高価な塗料はもったいないので、ウレタン系で十分です。できれば２回塗りカンペ １液 エコレタン2エスケー化研 １液 マイルドウレタンカンペ ２液 セラＭレタンブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.09
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募集広告
管理会社がathomeの広告を送ってきてくれました。原稿を渡してあったのですが、外注さんは見本に近い仕上がりにしてくれたようです。心配してた「フレッツ光インターネット無料」ってのがでかでかと載っていました。妻曰く、「ちゃんと送ってくれる業者なんて、なかなかいないよ。うちでも無理だもの。」いい業者に巡り会えたようです。入居者が決まったら菓子折持って挨拶に行こう。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.08
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条件が違う募集
athomeで見つけた物件を内見希望者と一緒に見に行きました。相手の不動産屋は、すごく高圧的で開口一番『何しに来たの！』「●●ハイツの内見に来たのですが．．．」『そんな話どっから聞いたの！』「athomeに載ってましたが」『うちは載せてない！』「載ってましたよ（プリントアウトを見せる）」『（プリントアウトを見て）手数料は５０％だよ！』「１００％って書いて有るじゃないですか」『間違いだね。５０％だよ』なんじゃこりゃって感じです。こんなんじゃ話にならないので、さっさと引き上げようとすると、奥から若い人が「せめて内見だけでも．．．」って、こんな業者には二度と客は連れて来ません！帰って先輩に聞くと、よくある話だそうです。なんで、業者に行く前には、しっかりと賃料や条件を細かく聞いて、担当者の名前を控えておきます。そうじゃないと、向こうに行ってから突然条件を変更されることがあるそうです。また、入居申込までは、すごく愛想の良かった業者が、申込をしたとたんに態度が変わって、「すぐに本契約しろや！」ってことになるケースもあるそうです。うちに来るお客さんは、みなさん親切に対応してくれるって言ってくれます。まあ、お客さんにいきなり鍵を渡して「じゃあ見てきて」ってやる業者も知ってますが、そんなによそは、お客さんを足蹴にするような対応をしてるのかな？ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.08
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募集
管理会社が募集広告を打ってくれるのですが、内容がいまいちです。「フレッツ光インターネット無料！」ってのが一番のセールスポイントなのですが、これを載せてくれません。他の物件と同じように、収納、フローリング、CATVとか有り体なうたい文句しか載せていません。「不動産なび」だけは、「フレッツ光インターネット無料」と載せてもらいましたが、athomeのファクトシートは外注なので、どんな仕上がりかよく分かりません。今月は、８日と１４日に周辺大学の合格発表があるので、決まってくれることを祈ります。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.07
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FX
最近、あちこちのブログで「FX」という文字を目にします。何のことか分からなかったので、ググってみると「外国為替証拠金取引」と出ていました。更に読み進むと少しずつ内容が理解できたのですが、レバレッジとスワップ、スプレッドってのがポイントのようです。昔、米国産大豆の先物をやってたのですが、毎日の値動きに振り回されて、心が休まりませんでした。先物相場は前場２回後場２回の４回で毎節、取引所のテレホンサービスに電話して、おばちゃんが読み上げる価格に聞き入ったものです。当時の証拠金は１枚７万円で３０倍だったと思います。KDD株を預けて10枚から初めて、一時は＋３００万円くらいになりましたが、読みを誤って、＋１２０万円まで減ったところですべての取引をやめました。ちなみに、商品先物は、１０倍から１００００倍まで様々ですが「FX」とは違ってレバレッジは商品ごとに固定です。アルミニウムの場合、５０００倍なので、１枚当たり５０トンの取引ができます。証拠金は、１枚当たり６万円。呼値は１ｋｇで現在は３００円くらいです。値動きは激しく１日３円は簡単に動きます。６．１円で追証が発生して、更に６万円を入れなければなりません。半月で１２円動くのはざらで、値幅制限が８円ですから、２日で倍になることもあります。-１２円だと、１回追証を入れて１２万円、手仕舞って-６万円ですから、資金が半分になってしまいます。商品先物の苦しい経験があるので、私は「FX」をやろうとは思いません。現物株、競馬、パチンコもやりましたが、一番私に合う投資は不動産だと思っています。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.06
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苦情
賃貸管理は、頭を下げるのが一番の仕事かな。先日、来店した入居者が怒っていました。「静かなところですと言われたから入居したのに、毎日工事の音がしてうるさい」。区画整理地区内に物件はあって、当時周辺は更地ばかりでした。確かに案内した時は、工事も始まってなかったのでとても静かだったようです。「不動産屋はウソをついてまで入居させるのか！」ととてもご立腹。こちらに非があるとすれば、１、２年後の未来を想像できなかったことでしょうか。ごめんなさい。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.05
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毎度おなじみ労働力投入
塗装屋さんと９時に待ち合わせ。とても優しくまじめな方で、業者や材料の選び方、段取りや注意点など４時間にわたって教えてくださいました。また、塗装業の実情や苦悩も話してくださいました。一通り見て説明して頂いた結果から、私なりに修繕計画を出してみました。・大至急 ベランダの点検 一カ所、木造ベランダの下から滴が落ちてくる。電気温水器は水を温めると体積が大きくなり、 その分外に排出される。その水が裏に回っているようである。中が腐っていないか点検する必要 がある。ベランダはコンクリ打ちっ放しのようである。防水工事も必要になりそうだ。・至急 サイディングのコーキング サイディングで口の開いている箇所がある。ここを埋めないと裏に水が回る。 階段鉄部修繕 さびを落として塗装をしないと、どんどん錆びる。・数年後 外壁塗装 チョーキングは発生しているが、２，３年は持ちそう。 屋根 塗装よりも上から板金で貼った方がよい。で、大至急の箇所は、管理会社へ行って大工さんを紹介してもらいました。１２日に現場打ち合わせをします。幸い、この部屋は３月２０日に退去するので、すぐに工事にとりかかれそうです。開けてびっくりってならないことを祈るばかりです．．ＬＡＮは、１部屋引き込んで、外壁にケーブルを取り付けました。で、RJ-45を圧着しようと思ったら．．．持ってきていませんでした。うちに忘れてきました．．．また来週。共用照明。時間切れでまた来週。ロフトのハシゴ。ステンのポールを支える金具が割れていました。割れたのを持って駅前の金物屋さんに行ったら、同じのがありました。この金物屋さんには、世話になってます。トイレのフロートバルブや石膏ボード用ビスなど、色々そろってます。ちなみにセメントも売ってます。で、無事交換して修理完了。プロパン屋さんに、ガス式衣類乾燥機の相談。機器はあまり安く仕入れられないよう。メーターと配管は無料。３０ｋｇボンベを２本置いて、自動で切り替え。この切り替え装置が１万円弱。基本料金１５００円、単価４００円。試算では、１日１回１時間稼働で月５立方メートル使用。乾燥機、コインタイマー、小屋、工事費で１０万円。１時間３００円で月３０時間回したとすると、１年７ヵ月で元が取れる計算です。月１０時間で４年１０ヵ月。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.04
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帳簿
帳簿。苦労してませんか？私は苦労しています。弥生会計を使ってます。平成１８年の確定申告書が出力できない！０７が送られてきて解決しました。前受金や前払金、事業主借、保証金・敷金．．．町内会費の仕訳？公租公課になるらしい。でも、来年の分を前払いした分は、一旦前払金にしておく。素人帳簿で間違って、青色はねられたらどうしよう．．．なるべく早く持って行きます。ブログランキングにご協力ください こちら
2007.02.03
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滞納者からの入金
前オーナーに３ヵ月、私に１ヵ月の家賃を滞納していた入居者が、管理会社に家賃を持ってきました。１月分、２月分の家賃を頂いたので、これで私の滞納はなくなりました。自動更新だった契約も更新料と保険料を支払って、契約更新することになり、後日その分も持ってくることになっています。毎月家賃を入れてくれる入居者の方がえらいのでしょうが、滞納してもちゃんと家賃を持ってきた方をほめたくなります。本当は、今まで２回持ってくると言っていたにも関わらずこなかったので、３回目の今回は「仏の顔も三度」のつもりでした。明け渡しの同意書も用意していました。ですが、結果とし「三度目の正直」。今後も、この調子でがんばってもらいたいので、お礼状を出します。
2007.02.02
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入居者アンケートの結果
１月中旬に出したアンケートは、３／９でした。インターネットの申込は１件のみ。３月退去が２件あるので、実質７件中１件の申込でした。１件は、すでに光を自前で使っていて、乗り換えも期待したのですが、だめでした。ひかり電話も使ってるのかな。今度の日曜日は、盛りだくさんのメニューです。１．建物のライフサイクル診断。経験豊富な塗装屋さんに建物の傷み具合を見てもらいます。 診断結果をもとに、修繕計画を立てます。後日、紹介したいと思います。２．ＬＡＮ配線工事 ２部屋ＬＡＮを引き込みます。屋外用のケーブルを使用。３．共用照明交換 １０Ｗから２０Ｗへアップ４．ロフトはしごの修理前確認 ロフトのはしごをかけるポールが折れているので確認します５．プロパンの見積もり ガス式衣類乾燥機設置関連の相談と見積もり６．管理会社 滞納者の状況確認と募集依頼７．共用部清掃 外壁とタイルを水洗いしてきます８．スキー購入 近くにオフハウスがあるので息子のスキーを探します
2007.02.01
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