2007年06月の記事
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保証会社の審査通過！
私の所有になってから、初めて入居する方の審査が通りました！あとは、明日の申し込みを待つだけです。今回の決め手は「Ｂフレッツ」。光を使いたかったそうです。アパートの回線は、ベーシックタイプで100Mbps占有型ですので、安定した通信環境を提供できると思います。ご祝儀として、管理会社の担当さんに「暑くなってきたので、暑気払いの一部に充ててください」とそっと封筒に入れた１万円を渡したのですが、担当さんが恐縮してしまって「いえいえ、これがうちの仕事ですから」と受け取ってくれませんでした。今回は、気持ちだけしか受け取ってもらえませんでしたが、満室の際に改めてお渡しするつもりです。アパートの草むしり私の土地ではないのですが、道路際と山の草むしり。３０分で汗だくです。子猫の無事を確認この春アパートで生まれた子猫ですが、最近姿を見かけなかったのでカラスにやられたのかと思ってました。今日、母猫とボス猫の３匹で仲良くじゃれあっているのが確認できました。よかった。TEPCOの光アパートへのFTTH導入から遅れること、４ヵ月半。我が家のインターネット回線もCATVからFTTHにグレードアップしました。下りは３倍、上りは４０倍早くなりました。これで、料金は２２５円高くなっただけです。
2007.06.30
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「おうちで銭湯気分な家」転進
「おうちで銭湯気分な家」は転進しました。見に行く予定にしていたのですが、シャネルのサングラスをかけたおばさんが申し込みを入れたので、内見もとりやめにしました。何年も空き家になっていて、中は大変汚いそうです。お風呂にもネズミの糞らしきものがあって、かなり掃除やリフォームをしないと、貸せる状態にはならないようでした。今回の業者さんは、ここらの地主さんとのつきあいが深く、地主さんも必ずこの業者さんに話を持って行くそうです。業者さんも私の激安貸家戦法を理解してくれて、情報を公開してから３ヵ月くらい引き合いがなかったら、激安で話しを持って行ってくれるそうです。借地の戸建てを借家にするには、地代、承諾料と賃料のバランスが大切です。３０坪で地代は月１万円程度なら、５万円の賃料でもいけそうです。
2007.06.29
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塗装工事見積依頼
そろそろ外壁塗装をしようかなと、大手の塗装業者に連絡を取って現地調査に来てくれるようお願いしました。屋根タスペーサー０３下塗：水谷 水系パワーシーラー上塗：水谷 水系カスタムシリコン外壁、塀下塗：エスケー化研 水性ミラクルシーラーエコ下地の状態により、中塗り：エスケー化研 水性ソフトサーフＳＧ上塗：エスケー化研 水性セラミシリコン雨樋、金具下塗：テロソン ミッチャクロンＡＢ・Ｘ上塗：カンペ セラＭシリコン２ベランダトタン笠木下塗：カンペ スーパーザウルス上塗：カンペ セラＭシリコン２材工分けて詳細な見積をお願いするつもりです。
2007.06.27
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電気を盗む滞納者
月額３．５万円の家賃を３ヶ月滞納している入居者の話。このアパートの住人から電話がありました。「上の住人が共用コンセントから延長ケーブルで電気を引き込んでいます。」２階で家賃を滞納している入居者は「一人だけ」。すでに電気も止められたようです。早速アパートまで行って写真撮影。電気の無断使用は窃盗罪です。常人逮捕も可能です。これで退去させる大義名分が立ちます。でも、オーナーはあまり退去させたくない様子。このアパートは立地がよくないので、なるべくなら賃料を払ってもらって住み続けてもらいたいようでした。仕事をしていて滞納しているのなら脈もありますが、電気まで止まってるってことは収入がないのでしょう。ここは、退去して実家で再起してもらうのがよいでしょう。でも、すでに連帯保証人と連絡が取れないので、家賃の回収は難しいでしょう。
2007.06.26
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今度こそ初入居者確定か！？
アパートを購入して早半年。契約時は満室。引き渡し時には、９／１０３月末には、７／１０４月末には、６／１０今だ退去しか経験したことのない、勤め人大家のアパートに初の入居者確定か！！？？学生シーズンには、ＢＴ同室物件の弱さが十分認識できていなく玉砕．．．その後、賃料の変更、家電プレゼントキャンペーン、日用品プレゼントとやってきました。バングラディッシュ人は保証会社の審査が通らず、研究所の研修生はよその物件へ、他社の内見は当て馬にされ、日系ブラジル人は音沙汰無し．．．今回は、日本人で正社員！たぶん２０代。申込があってただいま審査中！７月１日から入居予定！ちょうど３０日に借地戸建を見てくる予定だったので、部屋を点検して、管理会社にお礼をしてきます。ボロ物件でも高利回り激安アパート経営を読んでから、とたんに色々動きがよくなってきました。CASHFLOW101さんの本は、潜在意識も変えてしまうほど、大きなインパクトがあるのかもしれません。いや！ある。必ずあると私は信じている。
2007.06.26
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銀行からの電話
アパートローンを借りている銀行から電話がありました。前回、電話があった際は金利アップの話だったんで、また金利が上がるのか？？とドキドキしてましたら．．．前の物件から半年経ちましたが、そろそろ、安定してきたと思いますので、新しい物件があれば融資させてください！ってことでした。頭金１割＋諸費用で利回り１０％くらいの物件でしたら、いつもでご融資しますよ！って話でした。ここの銀行は、行員が個人商店みたいなノリで、個人プレーがメインです。同僚はみんな商売敵って感じで仕事してます。電話するなら携帯にして！って、銀行に直接電話すると、同僚に客を取られると思っているようです。ここ数日、色々と動きが活発になって、珍しくブログも１日３記事書いてしまいました。
2007.06.25
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「おうちで銭湯気分な家」の隣の「安い地代のちいさな家」
「安い地代のちいさな家」が「おうちで銭湯気分な家」の隣にありました。速攻で電話を入れましたが、速攻で売れたそうです。担当者の知り合いに話をしたら、その場でまとまったそうです。残念。借地ですが、土地も小さめで手頃。どうせ階段の道だし、車が入れないので敷地が大きくても使い道がありません。建物も２ＤＫでリーズナブルな賃料設定ができたのに残念です。表面利回りは１５％でした。「おうちで銭湯気分な家」が更に値下げされていて、担当の話では、更に下の金額でもいいかな？って気に売主さんはなっているようです。延べ床は、「安い地代のちいさな家」の倍あるのですが、賃料は＋１万円程度。でも地代は倍．．．一応見てくることにしました。転進する可能性は高いですが、目の肥やしってことで。ちなみに、この地域は高齢の方が多くて、山坂がきついため子供達の家に引っ越して、売りに出される物件が多くなってるそうです。地主は絶対に上物を買い取らないので、爆安借地権戸建がどんどん出るかもしれません。
2007.06.25
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「築年月不詳な家」は転進
「築年月不詳な家」を見てきました。昭和２０年代～３０年代の作り。天井は薄板張り。思った以上に室内は荒れていました。梁の両側が５度くらい垂れ下がって、家がゆがんでます。収納扉もゆがみに合わせて菱形に作ってあります。一部の壁は雨漏りの跡があり、ぼこぼこ状態。かなり隙間が多いらしく、外から植物が進入していました。この状態じゃ、売主さんは土地（古家付き）じゃないと処分できそうもありません。ちなみに、建て売り用地として業者が申込をしてきたそうです。私と同じくらい爆安で。
2007.06.25
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「築年月不詳な家」
検索で「築年月不詳な家」がヒットしました。見た感じは、築４０年以上。ちょっと勉強になったこと。電話で名乗る際は、へたに会社名を名乗らない。個人事業でやってるので、屋号がありますが、会社名や屋号を名乗ると業者に間違われます。別の業者が買主を見つけてくると、仲介手数料が片手になりますし、買取業者だと買いたたかれる上に手数料も割り引かなければならないかもしれません。今回、私も名乗ってしまい、とたんに声のトーンが下がったのがはっきりとわかりました。向こうから業者ですか？と聞いてきたので、「いやいや大家です」と答えると、安堵した声に変わりました。担当さんは、激安の買付を受けてくれると言ってくれました。大変ありがたい話です。激安アパート経営の教えがとても役に立ちます。実弾（比喩ですよ。お間違えなく）の用意があることをはっきりと伝えたことが、よかったのかもしれません。明日、早速室内を見てきます。
2007.06.24
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「天空の家」
ここは売地で古家有です。かなりローカルな駅から徒歩１０分くらい。「天空の家」までは、階段が続きます。古家は、３０平米くらいの平屋で半年前まで売り主さんの息子さんが住んでいたそうです。業者も中を見ていないので、状態は不明です。ここも貸家にするには、７０％オフくらいで買わないと割に合いません。話は聞いてくれましたが、反応はよくありません。当分、セルフ放置プレイを続行します。
2007.06.24
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法人の決算
昨年、不動産投資を始めるに当たって設立した株式会社の決算を始めました。４月末が年度末で、６月末までに申告をしなければなりません。会社はあるのですが、事実上休眠してます。売上げも￥０。あるのは支出だけ。税務署と東京都主税局が申告用紙一式を送ってきてくれたので、よく読みながら格闘したいと思います。
2007.06.23
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「おうちで銭湯気分な家」
「おうちで銭湯気分な家」の話。売主さんが子供の頃住んでいた家で、相続がらみで売却するらしい。貸家として募集したらしいが、相場の倍の賃料で申込はまったくなし。で、あきらめて売却する気になった。すでに、３ヶ月くらい放置プレイ状態で、売買価格も一度下げている。借地なので、売主さんは毎月地代を払っているはず。業者もあんまりやる気がない感じ。かといって、爆安で売る気もない。面倒だから。業者も放置プレイを実行中な雰囲気。しばらく様子を見て、「激安アパート経営」的なアプローチで再アタックするつもりです。
2007.06.22
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「サザエさんの家」
「サザエさんの家」の担当と連絡がつきました。サザエさんの家は、借地権契約が終了したので、地主が買い取ったそうです。で、今回新たに借地権を設定して、売りに出したそうです。仲介の業者さんは、借地権について混乱しているようで、借地権の契約期間は２０年だと言っていました。旧法借地権を名義変更して更新するならば２０年でＯＫです。今回のケースは、地主が上物を買い取った時点で、旧法借地権は消滅しています。地主さんが新規に土地を貸しに出す場合は、新法に従って契約することになります。新借地借家法の普通借地権は、契約期間３０年以上でなければなりません。２０年と契約しても無効となり、３０年になります。どのみち、「サザエさんの家」は地主が売主なので、指し値が通りそうにありませんでした。次回は、「おうちで銭湯気分な家」と新たに「天空の家」の状況をお知らせします。
2007.06.21
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低価格帯の貸家
賃貸営業をしている妻から聞いた話ですが、賃料が安い貸家は滞納が多いそうです。入居者の事情もあるでしょうが、大家にも問題があるんじゃないかと思います。大抵、賃料の安い貸家は、昔からの地主がやっていて、修繕も原状回復も最低限で済ます。管理なんかも面倒くさい。で、滞納していても催促しない。CASHFLOW101さんの「激安アパート経営」にも書かれていましたが、脇が甘い大家はつけ込まれる。ちょっと滞納して、何の連絡もなければ、「払わなくてもうるさいこと言われないし、放っておくか」と思われます。私も面倒はいやなので、貸家を自主管理するにしても、審査時に保証会社の審査を付けて、家賃滞納の保証をしてもらいます。保証会社は、家賃以外にも催促、明け渡し交渉、残留物の処理もしてくれるので、とても安心です。日本賃貸保証株式会社の場合、入居者が保証料（月額賃料５万円未満1.5万円、５万円以上30%）を支払うのですが、私が払ってあげても十分メリットがあります。保証会社を使えば、連帯保証人を不要にできて、入居時のハードルを下げられます。しかも、保証会社が審査をして優良な入居者だけを入れてくれる。ただ、連帯保証人を不要にしても、第三者の連絡先は必要だと思います。万が一、入居者に何かあった時に困ります。保証会社も数多くあり、たしか６０社以上あったと思います。システムは、各社様々ですので、お客さんと契約する不動産屋さんが、どんな内容の賃貸保証を使っているか確認したほうがいいです。
2007.06.20
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借地の戸建
「激安アパート経営」に触発されて、久しぶりに物件を探してみました。借地の激安戸建がヒットしましたよ。築３５年から４５年くらいの、いい具合に枯れた戸建てが。１件は、板張り外壁の昭和３０年代の家。縁側もついて、「サザエさんの家」のようです。もう１件は、階段の道路に接道。図面を見ると、一旦玄関を出ないとお風呂に行けない構造．．．「おうちで銭湯気分な家」本当かね？「サザエさんの家」は、ちょっと土地が広くて地代がかさみますが、半値くらいで買えたら地代を引いた利回りで３０％OVERできそうです。「おうちで銭湯気分な家」が本当にそんなお風呂だったら、かなり苦戦しそうです。すでに放置プレイが進んでいるので、爆安に化ける可能性もあります。Google MAPと衛星写真で場所は特定したので、今週末に偵察してきます。
2007.06.19
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みずほ信不動産販売
毎月、みずほ信不動産販売が売り物件のマイソクを送ってくれるのですが、最近、私の地区の中古物件が少なくなってる気がする。マイソクは、みんな新築物件ばかり。ここんとこ、物件探しはしていなくて、不動産投資の基礎的な資料や経験、解析用エクセルの再確認をしています。不動産投資を広く知ってもらい、必要な知識を得てから初めてもらいたいと思い、せっせとHPを作り始めています。その過程で、思い違いをしていたことや、再発見することもあって、教えることは自分の学習にもつながることを再認識しました。４２条２項道路や４３条但し書き道路についてや、路線価から土地の固定資産税評価額を算定する方法、構造・延べ床・築年数から家屋の固定資産税評価額を算定する方法など。特に、家屋の評価額は地域によって、初期値が大きく異なることも今回知りました。近いうちに紹介できればと思っています。
2007.06.18
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気合いの入らない修繕
暑いです。日焼けします。前回、日が暮れて塗れなかった箇所の仕上げ。「セラMレタン」をちょこっとだけ作りました。あと、ネコがひっかいた塗装のところも再度補修。硬化するまえによじ登ったらしく、さび止めまで見えてました。階段の防水剥がし。この階段は６段しかないので、作業は２時間程度で終了。次回は、サンダーで錆を落として、さび止めのスーパーザウルスを塗ります。「激安アパート経営」が朝一番で届きました。ヤマトのおじちゃんありがとう。
2007.06.16
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祝出版 激安アパート経営
非常識なノウハウを駆使し、高利回りをたたき出す、激安型大家さんCASHFLOW101さんの初作品が発売されました。私が予約した本は、すでに発送済みらしいので、明日にも届くと思います。労働力投入で疲れた体を癒してくれるに違いない！
2007.06.15
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敷金０だと．．
家賃を４ヶ月滞納している二十歳くらいの女性。本人にいくら連絡しても、家賃を持ってこなかったので、連帯保証人の親に電話をしました。女性の実家は、東北地方。親は、恐縮して「必ず家賃を持って行くよう、よく言って聞かせますから。」と話していました。後日、女性が来店して、投げつけるようにして家賃を払ってきました。どうも、両親に「ちゃんとやるから、一人暮らしをさせて」と言って上京してきたようです。ところが、このていたらく。親にかなりきつく言われた様子です。ここで一言。「今月で出るから！」怒るのはお門違いも甚だしいですが、本人が退去するってのも止められません。滞納する人がよそに移るっていっても、初期費用だってかかるだろうに。で、簡単に「今月で出る！」と言える一つの理由は、「敷金０」。通常は、１ヶ月未満の退去予告の場合、賃料１ヶ月分を頂くのですが、敷金を入れていないと相殺されることもないので、心理的には退去しやすくなります。また、滞納などでもめて退去する場合は、なんだかんだ言って出て行ってしまいます。やろうと思えば、退去の立会もせずに逃げることだってできます。そんなんですから、１ヶ月未満の予告なので１ヶ月分払ってくださいと言っても無駄な気がします。保証会社を使っていれば別ですが、何もなく「敷金０」はお勧めできません。
2007.06.14
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管理会社もがんばってくれ！
ひさびさに賃貸物件検索してみると、管理会社が滅多に使わないHome'sまで登録してくれていました。とてもありがたい。他社で付けてくれてもいいのですが、管理会社が決めると仲介手数料を４０％～６０％も割り引いてくれるので、お客さんにとっては、とてもありがたい。保証会社の保証料と割り引き仲介手数料で、ちょうど１ヶ月分の賃料になるようになってる。でも、他社が決めると１ヶ月分＋保証料になる。アパートのHPをもっと洗練して、管理会社にお客さんが流れるようにするから、お互いがんばりましょう！
2007.06.13
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扁桃腺炎
折角の週末、がんがん修繕するぞ！と思ってたのに、扁桃腺炎でダウン．．．全治４日間でした。さらに、日系ブラジル人は決まらず！どうなってるの？？？がっくし．．．管理会社に断りを入れてから、物件説明書と自作マイソクを持って、地元の業者さんへ挨拶に行こうと思ってたのに、これもかなわず．．．梅雨入り間近なのに、どうしてくれようか！扁桃腺！
2007.06.12
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CASHFLOW101さんの本を予約したよ！
【予約】 「20万円の激安物件から始める 高利回り大家さん」by CASHFLOW101確実にゲットしたいので、楽天ブックスで予約しました！あれ？タイトルって「激安アパート経営」でしたよね？アマゾンでは「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ」となってる。まあ、いっか。
2007.06.06
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申込キター？
久しぶりに管理会社から電話がありました。最近、賃料を下げたので早速引き合いがあったのか？？「派遣社員の日系ブラジル人ですが、案内してもいいですか？」もちろんです！ご案内してください！お願いします！通常、この管理会社は家賃保証会社の審査が通ることを入居の条件にしているのですが、この派遣会社とは特別な取り決めがあって、派遣会社が連帯保証人になることで保証会社を使わないことになっています。ワクワクしながら、夜を迎え特に連絡も来ません。管理会社は、明日から2連休。どうなったんだろうか．．．
2007.06.05
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第一期階段修繕完工
相良利満（サラリ・ミツル）です。第一期階段修繕が終わりました。左がケレン後、右が防水と塗装後です。セラＭレタンのブルーグレーで塗りました。のびがよくて大変塗りやすかったです。全体的に地味な感じがしますが、実は外壁をイエロー系に塗り替えるつもりなので、鉄部はあまり主張しない色にしました。来週からは、第２期階段修繕として２本目の階段を始めます。
2007.06.02
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ニックネーム 相良利満
ニックネームをつけました。『相良利満』です。えー、読み方ですが「さらり・みつる」「さらり・まん」どちらがいいでしょう？ちなみに、産経新聞の回し者ではありません。（我が家は朝日新聞販売店に産経新聞を届けてもらってますが）心機一転がんばりまっす！
2007.06.01
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- 自分らしい生き方・お仕事
- 地獄をお釈迦様が散策していた時のこ…
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