2007年11月の記事
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月末のレインズと駐車場
相良利 満（さらり･みつる）です。急がば回れ！→Blog RankingへGO!ちょいと久しぶりにレインズを覗こうと思ったら「サービス時間外です」？？。レインズは、月末は正午までだったんですね。知らなかった。さて、明日は久しぶりの労働力投入。退去した部屋のクリーニング等を行います。壁紙の貼り替えは先行手配してあるので、たぶん終わってると思います。それと、いつもお世話になってるアパート側の駐車場の大家さんに手みやげと領収書のお願い。２万円の月極を「月に１回来る程度なので、空いているところを１日１０００円で貸してくれませんか？」とお願いしたら、快諾してくれた経緯があります。封筒に入れた１０００円をポストに入れておくだけですので、大家さんが不在でも使えます。普通に借りたら２４万円！！でも、それが１万２千円で済みましたので大助かりです。手帳に駐車した日を記録しておいて、年末に領収書を頂きに行くことにしています。453,048人が参加中→ブログランキング
2007.11.30
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まもなく満室終了
相良利 満（さらり･みつる）です。楽々ライフの近道！→Blog RankingへGO!最近退去した入居者は、１ヶ月未満予告の退去だったので、１２月１日までの賃料を頂くことになっています。ほかに募集していた部屋が決まって賃料発生が１１月１８日。ここから１２月１日までが満室でした。まもなく満室経営も終了です。思い起こせば１年前の今頃は、このアパートの売買契約が終わった直後で、融資で３行くらい銀行に審査をお願いしている最中でした。初めてアパートを買って、管理会社に管理を依頼したり、修繕をしたり、滞納者を追い出したり、４割の空室で苦しんだり、試行錯誤の１年でした。また、ブログを書くようになって、出会いの機会も飛躍的に増えましたし、色々教えていただくことも多くなりました。ありがたいことです。妻も主任者となって、不動産屋で働き始めるなど、今年が人生のターニングポイントになったのではないかと思います。来年は子年。妻曰く、「こつこつ努力し、マメに働くことで大きな成果が得られる年」だそうです。こつこつと新築アパートを建てさせてもらいますよ！452,513人が参加中→ブログランキング
2007.11.29
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吉川英一先生と加藤ひろゆき氏の対談ＣＤ
相良利 満（さらり･みつる）です。寒さに負けない修繕！→Blog RankingへGO!まもなく、吉川英一先生と加藤ひろゆき氏の対談ＣＤが発送になるそうです。「激安アパート経営」が赤丸上昇中の加藤ひろゆき氏のブログによると、吉川英一先生は、たった２７万円から低位株で7,000万円まで爆発的に増やし、その資本を元に新築で最高16.3％のアパートメントを建設した。紙の資産と不動産の両方で成功して、本も五冊書いている。ＣＤでは、吉川先生が実際に売買している低位株の銘柄とネット証券会社が実名で収録されている。もちろん私も申し込んであります。最近、携帯電話を買い替えまして、マイクロＳＤにデータを入れて音楽などを聞けるようになりました。１ＧＢの容量は、ほとんど落語で埋まっていますが、対談ＣＤを入れる分は空いています。通勤電車でがっちり学ばせてもらいます！452,463人が参加中→ブログランキング
2007.11.28
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浦田健氏の最新刊
相良利 満（さらり･みつる）です。ハッピーライフまっしぐら！→Blog RankingへGO!12月中旬に浦田健氏の最新刊「あなたのアパート・マンションを即満室にする方法」が発売されます。どんな浦田マジックを見せてくれるか、今からうきうきしています。この新刊は、12月18・19日（火・水）「賃貸住宅フェアin東京」で即売されます。さらに、浦田健氏がサインをしてくれます！！さらにさらに、12月18日（火）の「賃貸住宅フェアin東京」セミナーＫ会場で13時から浦田健講演会があります。フェアも講演会も、どちらも無料です。なお、フェアの入場には、登録券が必要です。こちらからお申し込みください。無料登録券申込フォーム社用で出張します。次の更新は30日の予定です。451,271人が参加中→ブログランキング
2007.11.27
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間取りの手帖remix
相良利満（さらり・みつる）です。犇めく達人→Blog RankingへGO!間取りの手帖remix妻が売買の営業さんから借りてきました。すごい笑えます。間取りで笑えるとは思わなかった。私のお気に入りは、100帖のルーフバルコニー。50坪、165平米のバルコニーなんて想像できません。たぶん最上階なんでしょうね。スペシャルサイトでは、いくつか楽しい間取りを紹介しています。こちら。佐藤和歌子さん。マッド・マドリスト。イカス！451,199人が参加中→ブログランキング
2007.11.26
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リフォームの材料
相良利満（さらり・みつる）です。黒部へ行ってみたいな→Blog RankingへGO!ホテル佐渡に一泊。今朝、洗髪して乾かそうとドライヤーを探しましたがありません。そんなもんかと、自然乾燥。チェックアウトでフロントに行ったら無人。ベルを鳴らしても一向に出てこないので、鍵をキーポストに入れて置いてあった領収書をもらって帰りました。ま、そんなもんか。８：５５発の特急はくたか、越後湯沢から新幹線で13時過ぎに到着。妻に駅まで迎えに来てもらって、そのままIKEAまでリフォームの買い出し。IKEAでは、いつものキッチンと洋室の照明器具を購入。ホームセンターでは、発泡ウレタンやネジ、コーキング、シャワーカーテン、モール、スイッチプレート、ピカールなどを購入。これで、次の週末からリフォームにかかれます。1月からすぐに内見できるようにしておかないと、せっかくの学生シーズンを逃してしまいます。時には、スピードも必要です。450,954人が参加中→ブログランキング
2007.11.25
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富山でのセミナー
相良利満（さらり・みつる）です。魚津はよいとこ→Blog RankingへGO!富山県にある朝日不動産主催の第６回わくわく投資セミナーに行ってきました。メインの講師はCFネッツ社長の倉橋隆行氏。テーマは「やっぱり不動産投資が一番！著者が語る資産活用不動産投資術！」でした。自分の生い立ち、不動産との出会い、不動産は投資じゃない！経営だ！、不動産での経営が一番簡単といった内容のお話でした。「電卓叩いただけで買うな」「業者は売れるから建てている、入居者がいるからじゃない！」「市場調査をしないで買う人が多い。ラーメン屋だって出店前は調査・分析している」「投資じゃない！経営だ！」今まで、勉強してきた内容でしたが、改めて聞くと心に刻み込まれる気がしました。倉橋さんの話し方も気取った感じではなく、ハマっこ口調で親しみやすかったです。さて、本命の懇親会。わくわくRichさん、吉川先生にようやくお会いすることができました。先生のお弟子さんも大勢見えられていて、大変賑やか。ちょっと、富山ネタは土地勘がないので、わかりませんでしたが、皆さん師匠のご指導ですばらしい物件を手に入れてるようでした。2次会は「サイゼリア」。吉川先生曰く「中学生みたい」。サイゼリアの閉店後の3次会は「ミスド」。これまた中学生みたいでした。次回は来年の2月だそうです。名古屋でのセミナーにぶつからなければ、是非とも冬の富山を再び訪れたいと思います。家族へのおみやげは、「甘金丹（かんこんたん）」。仙台の「萩の月」に似たお菓子です。それと「特選ますのすし」。脂がのっていてとてもおいしかったです。家族に好評でした。特急はくたかへの乗換駅、越後湯沢はすでに雪景色でした。子供達が楽しそうに雪合戦をしていました。昔を思い出しますね。450,952人が参加中→ブログランキング
2007.11.24
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げげ！エアコンが．．．
相良利満（さらり・みつる）です。明日は富山→Blog RankingへGO!退去のあった部屋の確認に行ってきました。２年ちょっとしか住んでないのに、すごく汚い．．．しばし、途方に暮れていました。壁紙は、タバコのヤニと黒カビで汚れ、フローリングにはタバコの焦げ跡。エアコンは、ヤニとホコリまみれ。洗面には、謎の髪の毛。いつものようにユニットバスを点検すると．．．防水パンと塩ビ鋼板の間に大きく隙間が空いています。角の一方向だけなので、支えのレベルが下がっているようです。たぶん、設置の時にミスったんじゃないかと思います。完全に直すには、根本的な改修が必要ですが、相当費用がかかりそうですので、このままにしておきます。隙間は、発泡ウレタンで塞いで上からコーキングを塗っておこうと思います。一通り点検して、管理会社へ。高島屋で買った香味焙煎の詰め合わせを贈りました。ちょいと雑談をしてから本題へ。壁紙は、他の部屋で使ったのと同じ物で、すぐに作業に入ってもらうよう手配をお願いしました。月２回の清掃をシルバー人材に依頼してもらおうと思ったら、「うちは使ってない。いつも便利屋さんにお願いしてる」との事。シルバーの場合、時給９００円１回２時間で月３６００円を予定していました。どんな働きをするか分からないので、安心確実な便利屋さんにお願いすることにして、５０００円の指し値を入れてみようと思います。論語？カレンダーとタオルを頂いて帰宅。明日は、いよいよ富山です。わくわくRichさんと吉川先生にお会いする予定です。すっごく期待しています。「特急はくたか」も楽しみです。449,925人が参加中→ブログランキング
2007.11.23
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大家の仕事の中身
相良利満（さらり・みつる）です。北国行き準備中→Blog RankingへGO!明日、ほぼ2ヶ月ぶりにアパートへ行ってきます。セミナー三昧でしたので、修繕も滞りがち。久しぶりに大家らしい仕事をしますので、ちょっと中身をご紹介します。・タバコの焦げ跡の確認 フローリングにタバコの焦げ跡があるとの報告を管理会社から受けましたので、焦げの程度を確認します。ひどくなければ管理会社に修繕を依頼します。ひどかったり、フローリングが弱っていれば、CFを貼ることを検討します。・部屋全体の点検 壁紙の状態、床の痛み、バス換気扇、キッチン換気扇、水回り、照明、冷蔵庫、押し入れベニヤ、キッチンベニヤ、キッチンコーキング、ユニットバスコーキング、サッシ回りのカビ・呼び鈴の点検 電池切れや動作を確認します・エアコンの点検 エアコンの動作と汚れ具合を見て、洗浄スプレーで間に合うか確認してきます。・LAN工事の材料 LAN工事をしますので、ケーブルなどの材料が足りるか確認してきます。・増設コンセントの検討 キッチンに冷蔵庫や電子レンジ用の専用コンセントを増設するか検討します。電線やモールなどの在庫も確認してきます。・照明器具交換の検討 キッチンと居室の照明器具は、退去があった部屋から順次、IKEA製に取り替えています。・ハウスクリーニングの依頼 部屋の状態を確認してから、管理会社にハウスクリーニングを依頼します。今回は、2万5千円コースの予定です。・清掃業務の依頼 なかなか掃除には行けないので、シルバー人材センターに月2回程度の清掃業務を頼めないか、管理会社に相談してみます。・お歳暮 満室にしてくれたお礼も兼ねて、管理会社にお歳暮を持って行きます。社員に分けられるようなものが好まれるそうです。私は、インスタントコーヒーの詰め合わせにしようかと思ってます。12月中に部屋のリフォームを終わらせて、1月にマイソクを作って募集します。年末はお客さんも来ないので、ゆっくり進行でＯＫ。外階段の塗装も、中途半端になっているので、これは来年1月から再開させます。来春までには完成させたいです。449,354人が参加中→ブログランキング
2007.11.22
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財源移譲と住宅ローン減税
相良利満（さらり・みつる）です。前進中→blogランキング会社で年末調整がありました。毎年恒例なのですが、一点だけ悩んだ事項がありました。それが、「財源移譲と住宅ローン減税」。所得税と住民税の税率が変わったので、所得税分だけでは、控除しきれなくなるかもしれません。何やら、特例があるとか申告書が必要だとか、色々議論されていたようですが、ようやく方法がわかりました。「住宅借入金等特別税額控除申告書」を提出するそうです！これだけじゃ、何のことかわかりませんね。こちらの税理士さんが、とても詳しく説明されています。「おばさん税理士」おばさん税理士からリンクされている様式のPDFは、あまりきれいではないので、こちらをお勧めします。確定申告をする方用 確定申告をしない方用東京都小平市のHPですが、提出の仕方や様式は共通です。小平市の説明も参考になります。私は、会社の年末調整後、不動産所得の申告に行きますので、そのときに提出します。わずかでも、返ってくればうれしいですからね。449,116人が参加中→blogランキング
2007.11.21
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女性専用アパートの人気の秘密
相良利満（さらり・みつる）です。盛り上がってます→blogランキング私の妻は、地元の不動産屋で賃貸の営業をしています。管理物件のなかで、奪い合いになるほど人気のアパートがあると言うので、詳しく聞いてみました。駅から徒歩１０分くらいの大手メーカーが建てた、木造２階建のアパートで１０戸。設備がよい訳でもなく、広いわけでも使いやすい間取りと言う訳でもない、極々普通のアパートです。新築時は満室でしたが、数年経って入居率が落ちてきたそうです。何か手を打たなければと悩んだ末に．．．女性専用アパートにしよう！と決断したそうです。さてここからが本題です。女性専用と言うことで、防犯に気をつかった設備を導入しました。一番のメインは「セコム」。セコムステッカーが貼ってあれば「防犯に気をつかっているアパートです」ってのが一目瞭然です。セコムは、インターフォン画像の記録や、センターへの通報ができるシステムを入れているそうです。防犯フィルム。居室の窓に透明なフィルムを貼って、ガラスを破られにくくしています。防犯灯。敷地内の四隅に、ポールを建てて、センサー式の防犯灯を設置しました。これで敷地内への侵入者を照らし出し、威嚇します。これらの設備のランニングコストは、月１～２万円程度だそうです。月額２０００円の管理費ｘ１０戸で十分まかなえます。これだけの変更で、常に満室。営業が奪い合う人気のアパートになります。ちなみに、賃料を２０００円値上げしていますので、実質的なオーナー負担はゼロです。今回ご紹介した防犯に関するお話は、私が妻から聞いたものですが、もっと防犯アパートについて勉強してみたいとお考えでしたら、セミナーに参加してみるのも良いかと思います。一番早いセミナーで１１月２４日（土）東京・麹町で増山塾９「独身女性に人気の防犯アパマンセミナー」があります。お申し込み紹介者の欄に「さらり」と書くと、増山塾セミナーやDVD購入で利用できる2000円分のチケットがもらえます。お申し込みは、こちら。448,922人が参加中→blogランキング
2007.11.20
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防犯アパマンセミナー・増山塾９
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→blogランキング応援お願いします１１月２４日（土）１３：００に増山塾９が開催されます。場所は、東京・麹町にある食糧会館です。今回は、独身女性に人気の防犯アパマンセミナー。ドロボウの手口を知り尽くした元警察官の大家さんが、効果的な防犯対策についてゲスト講演されます。セミナー後にフリータイムも用意されていて、増山先生、ゲスト講師の先生に直接質問することもできるそうです。また、三代目大家のマサさん、「ゼロからの不動産投資」の著者の赤井さん、らしんばんの大家学さんも参加予定と聞いていますので、出逢いのチャンスを生かしてみてはいかがですか？さらに、セミナー終了後の懇親会もあるようですので、セミナーでは聞けないディーブな話題が飛び出すかもしれません。これも醍醐味の一つですね。なお、今回の増山塾のお申し込み紹介者の欄に「さらり」と書いていただくと、増山塾セミナーやDVD購入で利用できるチケットが2000円分もらえますよ。お申し込みは、こちら。448,526人が参加中→blogランキング
2007.11.19
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調達戦略セミナー２
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→不動産blogランキング名古屋市中区のナディアパークまで行ってきました。岩田さん、西尾さんによる２時間半のとても熱い話。ユニットバス、給湯器、トイレの業界の力関係、本当の価格がよく理解できました。自分で業者に見積を出す場合は、目的に応じてメーカーや品番を指定する方法で劇的にリフォーム代が安くなりますし、さらに台数をまとめてやる場合は、セミナーに参加した人だけが得をするご提案も伺うことができました。ここまでやってるセミナーや業者は、私はほかに知りません。「参加者には絶対損はさせない」と断言されているだけあります。まさに本物です。懇親会から小林さんと奥様も参加されました。懇親会では、多くの精力的な大家さんとお知り合いになることができて、大変有意義な時間を過ごさせていただきました。また、２次会では、小林さん、奥様、西尾さんと総勢８名で、さらに熱いお話が展開されて、思わず飲み過ぎてしまいました。来年の２月に、再び名古屋へ行きたいと思います。今度は飲み過ぎません。今日の順位は？→不動産blogランキング
2007.11.18
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トイレの故障
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→不動産blogランキング我が家のトイレは、１階、２階ともINAXのタンクレス・トイレ サティスなのですが、これが壊れました。２台とも。１台目は、購入から３年目。通常は、リモコンでフラッシュさせると、「うぃ～ん、ゴー」と流れるのですが、たまに「ピポ！」と鳴ったっきり、フリーズすることがありました。あれこれ、ボタンを押しても動かなかったので、コンセントを抜いたら復旧しました。これが何度かあったので、修理を呼んで交換してもらいました。無料の延長保証のおかげで、修理はタダでした。２台目は、５年の延長保証が切れる直前。便器に貯まる水量が少なくなって、トラップがふさがらなく下水のにおいが上がってくるようになりました。電気仕掛の弁を開け閉めすることで排水しているのですが、この弁の閉まりが極端に遅くなったのが原因のようです。これは、本日INAXに修理依頼を出しました。延長保証が切れる前で助かりました。電子回路を駆使した製品は、よく壊れますね。アパマンでも、最新の設備はほとんど電子回路搭載です。これらの設備の修繕費を考えると、ちょっと憂鬱になります。一応、本業はPC系のハードウェアエンジニアですので、部品の寿命はなんとなく理解しています。コスト優先で安いコンデンサなんか使うと、５年はもたないですね。もともと経年劣化する部品ですし。私的には、シンプルな設計の設備を好みます。壊れにくいですし、直すのも簡単。エコキュートよりは電気温水器。電気温水器は回転部分がないので、壊れにくいです。電気温水器もマイコン型よりは、マイコンレス。電熱器のようにON－OFFだけの制御ですので、とても壊れにくい。私がアパートを新築する際は、簡単＆便利＆格安を目標にしたいと思っています。（できれば、来年実現させたいなー）今日の順位は？→不動産blogランキング
2007.11.17
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調達戦略セミナー２前夜
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→不動産blogランキング明日の朝２番くらいで出発して、大家さんの為の満室経営実践会主催による「調達戦略セミナー２・ユニットバス、給湯器、トイレ編」に出席するため名古屋まで行ってきます。せっかく新幹線に乗るならと、N700系の運行ダイヤを調べて指定席を予約しました。「味噌カツ食べたい！」の一言で、セミナーの翌日、妻と息子が合流します。もちろん、N700系で。名古屋城とトヨタ博物館を見学してくる予定です。妻は、ガイドマップまで買ってウキウキです。私は、懇親会で飲み過ぎないよう気をつけます。今日の順位は？→不動産blogランキング
2007.11.16
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賃貸住宅フェア２００７in東京
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→不動産blogランキング全国賃貸住宅新聞社主催の賃貸住宅フェア２００７in東京が１２月１８・１９日（火・水）に東京ビッグサイトで開催されます。会場は、１．不動産会社の集客・仲介力アップゾーン２．不動産会社の業務効率、管理充実ゾーン３．既築物件のリノベーションデザインゾーン４．付加価値高める設備ゾーン５．建築・企画ゾーン６．不動産投資・資産運用ゾーン７．土地条件にあった土地活用提案ゾーンに分かれていて、効率よく情報収集できるようになっています。私が期待しているのは、無料で行われる賃貸経営セミナー。不動産投資の大御所による講演があります。なかでも、１２月１８日（火）１５：３０～１６：３０にＩ会場で行われる加藤ひろゆき氏による「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」は大変楽しみにしています。今回のフェアは、これが一番の目的です。ブログや本などで、今までの活躍を知ってから、一度お会いしてみたいと思っていました。なお、賃貸住宅フェアは無料ですが、入場には登録券が必ず必要です。お持ちでない方は、こちらからお申し込みください。今日の順位は？→不動産blogランキング
2007.11.15
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究極の滞納者
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→不動産blogランキングうちの管理物件で、ようやく退去してもらった滞納者の話です。この滞納者、妻と子供がいて、ちゃんと勤めに出ているサラリーマンです。入居してから、まったく家賃を払っていませんでした。勤め先の会社が家賃と原状回復費を肩代わりする形で精算して、この度退去となりました。ここまでは、普通の？滞納者だったのですが．．．数日後、電力会社、水道局、ガス会社の方々が見えて、「お宅の管理物件にいた○○さんって、今どこに住んでいるか知りませんか？」と尋ねられました。話を伺うと、ガス、水道、電気の料金を３年間まったく払っていないそうです。「３年間？？」「実は、お宅の管理物件に引っ越す前から滞納しています」「！！」「当然、ガス、水道、電気を止めたのですが、その都度、電話が掛かってきて、[小さな子供をどうしても風呂に入れたいので、１日だけでもお願いします]と。しかも電話の後ろで[お父さん、かゆいよ～]って言ってるんですよ。」「それで、精算してくださいってお願いすると、１０００円だけ入れてきたりするんですよ」前のオーナーからの話では、税金関係も滞納しているようなので、筋金入りの滞納者ですね。しかも、家族ぐるみ。この一家の生活ってどうなってるんでしょうね。どんな気持ちでいるのか、私にはまったく理解できません。しかも、引っ越した先が２００ｍ向こうですし。こんな家庭で育つ子供の将来が心配です。今日の順位は？→不動産blogランキング
2007.11.14
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副業をおろそかに
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→不動産blogランキング契約も終了し、初めての満室となりました。同時に退去もあったので、二週間だけの満室ですが。さて、退去した部屋の立会をした管理会社から報告がありました。掃除は一切していなかったので、「ハウスクリーニングは２万５千円コースですよ」と伝えたそうです。また、フローリングにタバコで焦がした跡があったそうです。私が購入する前からの入居者ですので、入居時の状態がわかりません。入居者負担での修復は、できないかもしれません。フローリングの痛みが激しければ、そのまま上にCFを貼ります。早く退去後の状態確認に行かなければならないのですが、今週末はセミナーで名古屋に行きます。来週の土日もセミナーで富山です。唯一２３日だけが空いているので、その日に点検してきます。セミナーもいいですが、副業の大家業もおろそかにしてはいけませんね。今日の順位は？→不動産blogランキング
2007.11.13
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不動産投資評価ツールのリニューアル
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→不動産blogランキング先日ご紹介した、お宝不動産鑑定ツールベースの評価ツールですが、なかなか反響がありました。そこで、私が独自に作った部分を切り離して、オリジナルツールとしてリニューアルすることにしました。主な特徴は、・総収益率、自己資金配当率、負債支払安全率、損益分岐点などの投資指標がわかる・路線価と土地の形状から固定資産税評価額を計算できる・建物面積と構造、築年数から固定資産税評価額を計算できる・固定資産税評価額がわかるので、登録免許税や不動産取得税、司法書士報酬が計算できる・建物面積と構造から火災保険料がわかる・購入諸経費を資産計上分と経費計上分に分けているので、より正確なフリーキャッシュフロー計算ができる・管理費、原状回復費、清掃費、受水槽清掃費、消防点検費、エレベータ点検費、エレベータ電気代、ポンプ電気代、照明電気代など本当の運営費がわかる・銀行評価基準での不動産の積算評価NPVがわかる・投資家基準の予想売却利回りでのNPVがわかる・自己資金回収率がわかる・貯めたフリーキャッシュフローで、いつ元金を全額返済できるかわかるまだまだありますが、ちょっと書ききれません。いつの日か、このツールが皆さんの不動産投資の助けになればいいなと思っています。毎日、コツコツ作っています。ご声援いただければ幸いです。今日の順位は？→不動産blogランキング
2007.11.12
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北海道の味
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→不動産blogランキング今日は、不動産投資に関する話ではなく、「北海道の味」です。夕方、町田をぷらぷらしていましたら、「どさんこストア」なる看板を見つけました。場所は、「ぽっぽ町田」の１階。ふらっと寄ってみると．．．高橋のビタミンカステラ！カツゲン！わかさいも！やきそば弁当！マツオのジンギスカン！カンカイ！味華のラーメンスープ！ソラチのジンギスカンのタレ！コアップガラナ！リボン・ナポリン！アイヌネギの醤油漬け！．．．北海道の食品が盛りだくさん！北海道に帰るたびに買いだめしなくても済む！実は、「北海道どさんこプラザ」が東京・有楽町にあることは知っていたのですが、ちょっと遠くて１，２度くらいしか利用したことがありません。「どさんこストア」は、今年の４月にオープンしたようで、経営も「どさんこプラザ」と同じ、ほくでんグループの北海道フードフロンティア（株）です。北海道フードフロンティアは、有楽町と町田のほかに「北海道フーディスト」を東京・八重洲にも出店しています。やっぱり、故郷の味は、何十年経っても忘れる事ができませんね。特に、ビタミンカステラを牛乳に浸して食べる時の味は。ぽっぽ町田は、近いのでちょくちょく顔を出してみます。ちなみに、ぽっぽ町田には、「沖縄宝島 にらい」と「山形名産 四季の杜」があって両県の特産品が売られています。沖縄ソバもたくさんの種類がありますし、ブルーシールのアイスクリームもあります。石垣島と竹富島へ行ってから、沖縄文化にも魅了されてしまったので、北海道と沖縄を楽しめる「ぽっぽ町田」は、私の楽しみになりそうです。今日の順位は？→不動産blogランキング
2007.11.11
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不動産投資評価ツール
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→不動産blogランキング不動産投資の評価に、エクセルで作った評価用ツールを使っています。お宝不動産の「お宝不動産鑑定ツール」を購入して使っていたのですが、投資指標を出したり、運営費や固定資産税など色々と追加したくなって、自分でどんどん手を加えていきました。今では、９割くらいが独自改良した部分になりました。売買価格、自己資金、借入金、金利、借入期間、土地面積、建物面積、構造、路線価、満室賃料、空室率を入れると、購入諸経費やフリーキャッシュフロー、ＮＰＶが３０年分出るようになっています。最近は、銀行向けにすべての計算結果を見やすく再配置した印刷用シートを改良しています。Ａ４の紙１枚にデータ、もう１枚にグラフ３種類を配置しています。エクセルの使い方がよくわからないかったので、最初の頃は苦労しました。あ、今でも苦労しています。$A$1の$の意味を最近になって知りました。でも、ツールは、一旦作ってしまえばとても楽に評価ができますので、チャレンジしてみては、いかがですか？今日の順位は？→不動産blogランキング
2007.11.10
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酉の市
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→不動産blogランキング今年もまもなく、酉の市です。今年は二の酉までで、一の酉は１１月１１日（日）、二の酉は１１月２３日（祝）です。去年の春に、不動産貸付業を目的とする株式会社を作りました。そして、地元で行われている酉の市で初めて熊手を買ってみたわけです。うちの親戚は、農家やサラリーマンばかりで熊手には縁がありませんでした。しかし、妻の実家はコンビニをやっていましたので、毎年決まったところで熊手を買っていたそうです。そんなことで、会社も作ったことだし、熊手でも買ってみようかと去年でかけてきました。買い方がよくわからなかったので、「５０００円で買える物をください」とお願いしたら、２番目に小さいのをくれました。それでも、両手くらいの大きさだったので満足しています。さて、粋な熊手の買い方は、「これなんぼだい？」「１万円です！」「まからんかい？」「７０００円でどうです？」「もう一声！」「ええい！５０００円でどうだ！」「よし！買った！」となって１万円を出し、「５０００円はご祝儀だ！」「シャンシャン！！」とやるようです。熊手のおかげか、去年は１棟買うことができました。熊手は年々大きくしていくものらしいですが、今年はどうしましょうか。今日の順位は？→不動産blogランキング
2007.11.09
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業者向け建材・住宅設備販売サイト その２
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→不動産blogランキング業者向けのサイトがもう１つありました。「TSS-Pronet (タカラ）」ここは、電材、住設、石材、エクステリアの４つのサイトがグループになっています。写真やwebカタログが充実していますし、価格も安い順に表示されます。検索機能もあって、型番や商品名を価格範囲で探すことができるので便利です。残念ながら住設ショップの価格は、会員登録しないと表示されません。それ以外の電材、石材、エクステリアはＯＫです。お得な一品を探してみては？今日の順位は？→不動産blogランキング
2007.11.08
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業者向け建材・住宅設備販売サイト
相良利満（さらり・みつる）です。参加しています→不動産blogランキング「専業大家が本音で語る賃貸経営ここだけの話」で紹介されていた、カーサナビに業者として登録してみました。法人以外にも個人事業主で登録することができました。で、早速覗いてみると．．．大手Ｅ社「アパート用キッチン＋UB＋洗面台３点セット」というのを発見。キッチン：幅１３５０ｍｍまたは１６５０ｍｍ、ワークトップはエンボス加工ステンレス、吊戸付き、扉は５色から選べます。２口ガスコンロ（グリルなし）、シロッコファンレンジフード、シングルレバー混合水栓。ユニットバス：１１１６または１２１６どちらか同価格で選べます。洗い場・浴槽一体型の｢パンバス｣タイプ。浴槽外側の点検口は小物収納になっています。ツーハンドル水栓は使いやすく浴槽の上に配置。ミラーセットと天井換気扇はオプションです。洗面化粧台：幅６００ｍｍ、ミラーユニット付き、ツーハンドル水栓メーカーは、キッチンと洗面化粧台が○大、ユニットバスは○水のようです。キッチンの幅によって価格は若干変わりますが、どちらのセットも税込み３０万円を切ります。ちょっと、ぐっと来るお値段ですね。今日の順位は？→不動産blogランキング
2007.11.07
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サイディングのテクニカルガイド
相良利満（さらり・みつる）です。ポチッと応援お願いします！→不動産blogランキング旭トステム外装（株）にDanサイディング・テクニカルガイドを送ってもらいました。これは設計、施工用のガイドブックで、防火構造にする場合の仕様や施工方法などが書かれています。サイディングを切るのはこんな道具を使いなさい、役物のコーキングはこうしなさいと言ったことまで書かれています。図も豊富なので、外壁の構造やサイディングの張り方、防火構造の仕様など大変わかりやすくいい勉強になります。まあ、わかりにくかったら施工の時に困りますが。らくらく不動産投資は→不動産blogランキング
2007.11.06
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戸建ての購入相談
相良利満（さらり・みつる）です。ポチッと応援お願いします！→不動産blogランキング不動産屋に勤めるようになって、知り合いから色々と相談される事が多くなりました。街の不動産屋は、信用できるかわからないので、身近な私に相談してみようと思っているようです。賃貸に関しては、賃料や場所、間取りなどを聞くだけなので、それほど難しくはありませんが、家を買いたいといった相談は慎重になります。普通の不動産屋であれば、「家を買いたいんですが」と来たら、喜んであれこれ探してくれるでしょう。しかし、私は人生設計についてお話してから、いくつか質問することにしています。・家族の人数に合わせた大きさの家にした場合、お子さんが独立された後はどうされますか？・ご両親との同居を考えていますか？・最後は、ご夫婦だけで生活されるとして、大きな家からの住み替えの場合、売却しても追加資金が必要になるかもしれませんが、大丈夫ですか？・家を所有すると、固定資産税や修繕費、火災保険料を別に支払う必要がありますが、これらの費用とローンの支払いは問題ありませんか？・会社から家賃補助が出ていますか？・家を買って補助がなくなっても、支払いに支障はありませんか？・補助がある場合、トータルで賃貸の方が安上がりになるケースもありますが、検討されましたか？・お子さんの学費や老後の資金計画に影響ありませんか？など、ファイナンシャルプランの観点からもお話や質問をしています。それでも家を買いたいと思われる場合は、喜んでお手伝いいたします。なんだか、投資物件の出口戦略にも似ていますね。秋の来ない不動産投資！→不動産blogランキング
2007.11.05
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瞬間満室
相良利満（さらり・みつる）です。ポチッと応援お願いします！→不動産blogランキング退去のお知らせです。11月中旬に出るそうです．．．賃料は12月1日まで発生しますが。と、こんな電話が昨日あって、どよ～んとしていたら、今日、申込がありました！！高めにしてあった賃料も指し値を入れてこなかったので、満額で契約だ！！（審査が通ればですが）瞬間的ではありますが、購入してから約1年。初めての満室です。管理会社にお歳暮持ってきます！！盛り上がってます！→不動産blogランキング
2007.11.04
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サービサー絡み？
相良利満（さらり・みつる）です。ポチッと応援お願いします！→不動産blogランキング横浜市中区で京浜急行日ノ出町駅すぐそば、JR根岸線桜木町駅徒歩8分の築11年鉄骨マンションの図面をもらいました。図面をもらう前は、床面積から推測した賃料で利回り１１％くらいかと思ってたのですが、１Fが事務所・店舗で実際の利回りは８％代でした。インターネットで登記を確認すると、現在の所有者はサービサーをやっている大手の業者。約2年前に三浦半島にある不動産屋から買ったようです。謎なのは、売買と同時に銀行が根抵当権を放棄していること。売り主の不動産屋は今でも営業しています。ちょっと空室が多くて、買った瞬間にデフォルトになりそうなので、今回は転進します。築浅で立地がすばらしいのは高いですね。ありがとう！→不動産blogランキング
2007.11.03
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NPVによる投資の評価
相良利満（さらり・みつる）です。ポチッと応援お願いします！→不動産blogランキングNPVには、割引率という考え方があります。手元に100万円あって、利子率１％の銀行預金をしたとすると、1年後には101万円になっています。タンス預金だったら100万円は1年後も100万円です。では、1年後の100万円は、今の価値にするといくらになるか？ここで割引率です。割引率＝１／（１＋利子率）で計算できます。利子率を１％とすると、１／（１＋０．０１）＝０．９９ となります。100万円ｘ割引率０．９９＝99万円「25年使える新築アパートがあります。土地は１０００万円、建物は１５００万円、購入諸経費は２００万円、家賃は年間250万円。買いますか？」と言った物件があった場合、国債等の金融商品と比べてお買い得なのか考えてみたいと思います。なお、国債等の税引き後の利回りは２％とします。不動産所有するには、様々な手数料や税金がかかりますし、所有してからも固定資産税や火災保険などは黙っていても出て行きます。そのほかに、維持・運営するに為には、管理費や光熱費、清掃費、原状回復費、修繕費などがかかります。賃料も空室の期間などを想定しますし、毎年の家賃の下落も考慮します。これらを想定満室賃料から引いて実行総収入とします。実行総収入から運営費を引いたものが、営業純利益となります。さらに営業純利益から建物の償却費を引いて実効税率３０％を引くと税引き後のキャッシュフローが出ます。これに対して割引率２％（期待する税引き後の利回り）を25年分計算します。なお、建物は２５年で使えなくなりますが、土地はそのまま残ります。ここでは土地を売却しない事にしてあります。土地を売却する場合は、建物の解体費を引いて２５年目のキャッシュフローに加えます。割り引いたキャッシュフローの累計が、物件価格と購入諸経費を上回っていれば、国債等の金融商品よりも良い投資であると判断できます。裏情報満載？！→不動産blogランキング
2007.11.02
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銀行による不動産の評価方法
相良利満（さらり・みつる）です。ポチッと応援お願いします！→不動産blogランキングさて、銀行が不動産を評価する場合、銀行によって基準は異なりますが、一般的に土地の価格は公示地価、建物は面積に構造別の銀行評価額（木造：14万円／平米、RC：18万円／平米など）を掛けて、経年分の減価償却費を引きます。この評価額の６掛けや７掛けを融資限度額としているようです。また、収益性を重視する銀行は、家賃収入×64%>金利4%などの範囲内で融資限度額を決めている場合もあります。最新情報満載！→不動産blogランキング
2007.11.01
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