2007年08月の記事
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「賃貸保証」の謎 その７（まとめ）
勝手に選ぶ賃貸保証会社！ここなら頼んでもいいかな？と思う賃貸保証会社をピックアップしました。・興和アシスト株式会社賃料保証業務専業「アシストone」の特徴複数の保証プランが用意されている。保証人なし更新なし：賃料の５０％保証人あり更新なし：賃料の４０％保証人なし更新あり：賃料の３０％学生用：１万円保証限度は賃料１０ヶ月分滞納家賃は立て替え請求後３日以内に支払われる。明け渡し訴訟費用は全額保証退去時の修繕費用・ハウスクリーニング費用・畳表替費用・カギ交換費用・残置物撤去費用・ゴミ処理費用を保証。但し修繕費については、経年変化部分の復旧に要する費用を除く入居者様が認めたものに限り、家賃の１ヶ月分まで。メリット家賃から残置物、原状回復までの幅広い保証。賃料の５０％で保証人が必要なく、退去まで保証される。学生用が1万円と格安。不明な点学生用は保証人なし？あり？更新あり？なし？入居者が認めない原状回復（修繕費用）は支払われない。つまり夜逃げの場合はダメ？営業範囲がわからない。支店のある地域だけ？全国？・ナップ賃貸保証株式会社賃料保証業務専業「ナップ賃貸保証」の特徴審査に必要なのは運転免許証等の身分証明書のみ。審査結果は１０分以内に回答。初回預託金のみで退去まで保証。預託金は規約に基づき返還される。預託金は、保証人あり賃料の４０％、保証人なし賃料の６０％滞納の連絡後３日以内に全額立て替え払い。口座振替システムを利用すると、滞納の連絡をしなくても引落不能分を立て替えて４日後に振り込まれる。連続立て替えは６０ヶ月まで保証。滞納家賃の督促、回収、明け渡しをナップのスタッフおよび弁護士が行う。原状回復費（退去費用）を全額保証するので敷金０で募集ができる。リストラされた場合、再就職までの一定期間、家賃の立て替え払いをしてくれる。メリット家賃から残置物、原状回復までの幅広い保証。保証料は初回のみで退去まで保証される。保証料（預託金）は規約に基づき返還される。リストラ保証がついている。滞納連絡から３日以内に全額立て替え払いされる。滞納家賃の督促、回収、明け渡しをすぺてナップがやってくれる。原状回復費（退去費用）が全額保証される。不明な点夜逃げの場合でも原状回復費は払われるのか？少ない保証料で原状回復費を全額保証しているが、だいじょうぶか？・ホームネット株式会社（WEB家賃君）主な事業内容は、緊急通報サービス業、電話相談サービス業、家賃保証サポート業務、中古車買取・販売システム普及事業、及び関連サービス業務「WEB家賃君」の特徴インターネットでの審査申込は年中無休１０秒で回答。FAXは受付時間9:00～18:00で２時間以内に回答。保証料は入居者保有のクレジットカードで支払う。クレジットカードを持っていない場合は、新規にカードを申し込んでから。滞納家賃は退去するまで保証。原状回復費および残置物処理費は家賃１ヶ月分を上限として保証する。入居者が部屋の中で「自殺、他殺、不慮の事故」により死亡した場合に限定して、次の入居者が入居するまで１２ヶ月分を限度として未収賃料相当額を保証。滞納家賃は、滞納２ヶ月で中間金として２ヶ月分が支払われる。それ以降も滞納が続く場合は、明け渡し後、債務が確定してから支払われる。弁護士特約があり、滞納３ヶ月目に弁護士が「内容証明郵便」を作成し発送してくれる。滞納４ヶ月目で明け渡しに至らない場合は、訴訟の準備や裁判の遂行など、法的手段のすべての業務を行ってくれる。２年契約の保証料は、賃料の５０％で最低保証料は３万円。更新は２年契約の場合２万円。メリット保証料はカード払い。家賃から残置物、原状回復までの幅広い保証。入居者が部屋の中で死亡した場合、次の入居者が決まるまで保証してくれる。弁護士が滞納家賃の督促業務、部屋の明け渡しを手助けしてくれる。デメリット保証料が高め。不明な点夜逃げの場合でも原状回復費および残置物処理費は支払われるのか？保証契約更新の際、カードが使えなくて保証料が支払えなかったら？・株式会社ビジュアルリサーチ売買・賃貸管理ソフトウェアの開発、売買・賃貸仲介業務のインターネット連携、連帯保証人代行サービスが主な事業「サイバーエステートプラス」の特徴新生銀行系の信販会社「株式会社アプラス」の「家賃サービス」をベースにビジュアルリサーチが７ヵ月目以降の家賃と残置物処理費用、明渡しまでの訴訟費用、更新料を家賃４８ヵ月分を限度として保証する。契約違約金、原状回復費は保証されない。家賃の与信枠とショッピング、キャッシングの与信枠は別。家賃は引落前の２０日にアプラスから管理会社へ送金される。入居者口座からの引落は２７日。引落手数料無料。滞納家賃は６ヵ月目までアプラスが立替。７ヵ月目以降は債務確定後ビジュアルリサーチから支払われる。保証料は、アプラスが保証する「サイバーエステート家賃サービス」が毎月賃料の0.9%ビジュアルリサーチが保証する「サイバーエステートプラス」が年１万円サイバーエステートVISA CARDの申込が必須。年会費永年無料。入居時にかかる一時費用（敷金・礼金・保証金・仲介手数料・家財保険・日割家賃・前家賃）を最大100万円迄『入居クレジット』で最長36回の分割払いができる。入居クレジットの申込はCYBER ESTATE VISA CARDと同時。メリット家賃は信販会社による口座引落。保証料もカード払い。更新料も保証される。家賃は常に引き落としより前に入金される。入居一時金がカードで分割払いができる。家賃の支払いでカード会社のポイントが貯まる。デメリット原状回復は保証されない。不明な点アプラス保証部分の手数料0.9%は、誰が支払うのか？アプラスのHPでは、「入居者が1.8%」「管理会社が1.8%」「分担割合を任意に設定」の３パターンが掲載されていた。サイバーエステートプラス契約更新の際、カードが使えなくて保証料が支払えなかったら？・日本保証システム株式会社設立してから約３年で資本金は２千万円。親会社はソフトウェア開発を主な事業としていて、不動産業との関連が不明。「安心サポート」の特徴審査結果は３０分以内に回答。家賃は信販会社が口座振替。初回保証料のみで退去まで。保証料は月額賃料の４０～６０％（家賃が５万円以下の場合は５万円に料率を乗じた金額が最低額）滞納家賃（共益費等を含む）、明渡手続費用、残置物処理費用（夜逃げもOK）、訴訟費用、原状回復費用が保証されます。保証限度額は家賃の１２ヵ月分まで（１２ヵ月以内に解決する）。滞納金は滞納月の月末払い。 メリット初回保証料のみで退去までの保証なので保証切れがない。家賃は信販会社による口座引落。滞納家賃は滞納月の月末払い。家賃から残置物、原状回復までの幅広い保証。不明な点夜逃げの場合でも原状回復費用は支払われるのか？・株式会社ネクストフィナンシャルサービスHOME'Sの保証です。リニューアルでどんな保証になるのか興味があります。涼しくなって大家さんも活発に！→人気blogランキング
2007.08.31
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９月２４日増山塾一周年記念セミナーに参加します
この度、縁あって「増山塾一周年記念セミナー ９・２４増山塾8」に参加することになりました。http://masuyamadai.com/live.html第1 部 セミナーの部「金持ち大家さん(R)へのﾌｧｰｽﾄｽﾃｯﾌﾟ 2007」■なぜ？あなたは不動産投資するのか？それは●●だからです！■日本の人口は減るのにアパート経営しても大丈夫か？■儲かるアパートと儲からないアパートの違いとは？■物件の価値の見極め方とは？■物件チラシの見方 2007第２部 トークショーの部「金持ち大家さん(R) ｶﾞﾁﾝｺﾄｰｸｼｮｰ2007」■10 年後には空室率●●％？■これだけははずせない！修繕のキモとは？■ここだけの話・・・物件購入のキモとは？■最大のレバレッジの利かせ方とは？■不動産は●●なり・・のもつ意味とは？▼ 講師：増山 大（一級建築士 アパマン経営コンサルタント）▼ トークショーゲスト金持ち大家さん（R）：三代目大家マサさん、二代目大家タニアさん、スーパーサラリーマン大家あかちゃんさんなんと言っても今回の目玉は、３人のスーパー大家さんの話を直に聞けることでしょうか。特に、「あかちゃん」さんはの著者で、その不動産投資方法には大変興味があります。本を持参するとサインもしてくれるそうですよ！さて申し込もうと思ったら、すでに満席！．．．でも、同じ日の午後に第２回目が急遽設定されました。【夕方の部：16時～20時】に参加できることになりました！よかった。場所は、市ヶ谷ルーテルセンター会議室 http://www.l-i-c.com/参加費は、一周年記念特別価格 ５０００円（税込み）です。こちらから申し込めます。ご紹介者様名の欄に「相良利満」と入れると、増山塾セミナーやDVD購入で利用できる２０００円分のチケットがもらえて、さらにお得です。お忘れなく。http://masuyamadai.com/924_2mousikomi.html【日時：9・24（祝・月）夕方の部：16時～20時】 代金は、申し込み日より５日以内に下記までお願いします。 ・三菱東京ＵＦＪ銀行 市ヶ谷支店 普通 1409010 ・「全国マンションオーナーズクラブ 事務局・増山大建築研究所」 カナですと「ゼンコクマンシヨンオーナーズクラブ」 ブログ仲間の大家さん→人気blogランキング追伸 10時からの午前の部と16時からの夕方の部に参加します。よろしかったらお声掛けください。
2007.08.30
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「賃貸保証」の謎 その６
・日本保証システム株式会社平成１８年１２月 消費者金融業の株式会社キャスコから、ソフトウェア開発の株式会社アクセスの１００％子会社となる。設立 平成１６年資本金 ２０００万円エリア 大阪、東京、名古屋、福岡、全国？保証範囲 家賃、残置物処理費用、法的手続き等費用、原状回復費用（安心サポートのみ）保証期間 さ・さ・え：２年間、安心サポート：退去まで保証料 さ・さ・え：初回保証料は賃料の２０～５０％、更新は１５～３０％、最低額は５万円に料率を乗じた金額。安心サポート：初回保証料は賃料の４０～６０％、最低額は５万円に料率を乗じた金額。申込 取扱不動産業者のみ・株式会社ビジュアルリサーチ設立 平成７年資本金 １億５２１７万５０００円エリア 全国？保証範囲 サイバーエステート家賃サービスでアプラスが家賃６ヶ月を保証、サイバーエステートプラスでビジュアルリサーチが家賃７ヶ月目以降と残置物処理費用、明け渡し訴訟費用を家賃４８ヶ月分を限度として保証、更新料保証期間 １年（事実上退去まで？）保証料 年１万円（毎月賃料の０．９％とも書いてあるが誰が負担するのか不明）申込 取扱不動産業者のみその他特徴 入居者の銀行口座から２７日引き落とし。引き落とし前の２０日に一括立替え払い。引落手数料無料。滞納７ヶ月目以降は債務確定後一括払い。サイバーエステートVISA CARDの申込が必須。年会費無料。入居時にかかる一時費用（敷金・礼金・仲介手数料・家財保険・日割家賃・前家賃）を最大100万円迄『入居クレジット』で最長36回の分割払い可能。家賃の枠とショッピング、キャッシングの枠は別。ポイントも貯まる。・フォーシーズ株式会社設立 平成１１年資本金 ３億３２００万円エリア 北海道、東京、神奈川、埼玉、千葉、愛知、静岡、大阪、兵庫、福岡、佐賀、全国？保証範囲 明け渡しまでの家賃、残置物処理費用、訴訟費用保証期間 １年（更新保証料が未払いでも契約は継続される）事実上退去まで。保証料 保証人あり：賃料の３０％（最低額１５０００円）、保証人なし：賃料の５０％（最低額１５０００円）、審査基準未確認及び不足情報：賃料の９０％（最低額１５０００円）、更新契約１万円申込 取扱不動産業者のみ？その他特徴 入居者が更新保証料を支払わなくても保証契約は継続する。 ・ホームネット株式会社（WEB家賃君）設立 平成３年資本金 １億６０００万円エリア 全国？保証範囲 明け渡しまでの家賃、原状回復費及び残置物処分費（賃料の１ヶ月分限度）、訴訟費用等、「自殺、他殺、不慮の事故」により死亡した場合次の入居まで賃料１２ヶ月を限度として保証保証期間 賃貸借契約による。通常は２年。保証料 ２年契約で賃料の５０％（最低額３万円）、更新契約料２万円申込 取扱不動産業者のみその他特徴 保証料の支払いはクレジットカードのみ。ない場合は新規申込。死亡時の保証がある。審査はインターネットで１０秒。・株式会社MAG設立 昭和６３年資本金 ４億１８０万円エリア 全国？保証範囲 明け渡しまでの賃料、残置物処理費用、訴訟費用等、（フォローは賃料２４ヶ月分が支払限度額）保証期間 クリアー：明け渡しまで フォロー：２年間 事業用・テナント用：保証料 クリアー保証人あり：賃料の３０％、クリアー保証人なし：賃料の５０％、フォロー保証人あり：賃料の２０％、フォロー保証人なし：賃料の３０％、フォロー更新料：初回保証料と同じ最低額は５万円に料率を乗じた金額申込 取扱不動産業者、賃貸人その他特徴 家賃集金代行（引落および即時立て替え）あり・株式会社リクルートフォレントインシュア設立 平成１８年資本金 ３億９１２０万円エリア 一都三県保証範囲 賃料４８ヶ月、原状回復費用、その他不明保証期間 ２年保証料 賃料の５０％（最低額２万円）、更新保証料は１万円申込 取扱不動産業者のみその他特徴 入居者の銀行口座から引き落とし、未収分も含めて２７日に一括振り込み・株式会社リプラス設立 平成１４年資本金 ３２億６９０７万５４９４円エリア ほぼ全国保証範囲 住居用賃料４８ヶ月、事業用賃料６ヶ月、残置物処理費用保証期間 １年？保証料 住居用：初回保証料は賃料の５０％（最低額２万円）、委託料年１万円 事業用：初回保証料は賃料１ヶ月分、委託料年３万円申込 取扱不動産業者のみ次回は、考察です。修繕の秋、まもなく到来→人気blogランキングカブトムシの幼虫は見える範囲で１４匹いました。もっといるのだろうか？？
2007.08.29
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「賃貸保証」の謎 その５
・賃貸あんしん保証株式会社設立 平成１４年資本金 ２億４５００万円エリア 全国保証範囲 住居用賃料６ヵ月？、残置物撤去費用、訴訟費用保証期間 翌月まで？事実上退去まで？保証料 毎月賃料の１．８９％申込 取扱不動産業者のみその他特徴 賃貸あんしん保証の家賃保証審査とライフMasterCardの発行審査がある。家賃保証がOKでカード審査がNGでも、カードが発行されないだけで家賃の保証は受けられる。２５日に管理会社へ家賃を先払い、２７日に入居者口座から引き落とし。公式サイトの情報が少ない。・ナップ賃貸保証株式会社設立 平成１３年資本金 ８０００万円エリア 宮城、山形、福島、埼玉、東京、神奈川、茨城、新潟、群馬、静岡、愛知、和歌山、大阪、兵庫、岡山、広島、徳島、福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島保証範囲 住居用賃料６０ヵ月、事務所・店舗賃料６ヵ月、原状回復費、明け渡し保証期間 退去まで保証料 無料（預託金：住居用保証人あり賃料の４０％、住居用保証人なし賃料の６０％、事業用賃料の１ヵ月分）預託金は規約に基づき返還申込 取扱不動産業者のみその他特徴 口座振替システムあり。一旦、ナップが入居者の口座から引き落とし、引落不能分を立て替えて月末までに振込。・日本セーフティー株式会社設立 平成９年資本金 ４０００万円エリア 全国保証範囲 住居用家賃２４ヵ月、事業用家賃６ヵ月、残置物処理費用（夜逃げも可）、３ヵ月以内解約の見舞金１ヵ月分、火災見舞金２０万円、死亡見舞金３ヵ月分（最大２０万円）、原状回復１ヵ月～３ヵ月分（保証料による）保証期間 家賃・残置物処理・早期解約・火災は２年間、原状回復は１０年間保証料 家賃・残置物処理・早期解約・火災：保証人あり７万円未満２８０００円、７～１０万円未満３８０００円、１０～１３万円未満４８０００円、１３～１６万円５８０００円、１６万円以上賃料の４０％、更新時賃料の１５％家賃・残置物処理・早期解約・火災：保証人なし７万円未満４８０００円、７～１０万円未満６８０００円、１０～１３万円未満８８０００円、１３～１６万円１０８０００円、１６万円以上賃料の７０％、更新時賃料の２５％原状回復：保証額１ヵ月分で賃料の１５％、保証額２ヵ月分で賃料の２５％、保証額３ヵ月分で賃料の３５％申込 取扱不動産業者のみその他特徴 集金代行サービスあり。入居者の口座から引落し、未収分を立て替えて送金。原状回復費は入居者と負担分の合意がなかったり、夜逃げで精算できなくても支払われる。全般に保証料が高い。 ・日本総合信用保証株式会社 平成１９年９月１日に「HOME'S」の株式会社ネクスト１００％子会社「株式会社ネクストフィナンシャルサービス」へ家賃保証事業を譲渡。 クレジットカードを組み合わせた保証になるらしい。・日本総合保証株式会社設立 平成１３年資本金 ５０００万円エリア 一都三県？保証範囲 家賃２４ヶ月、残置物処理費用、法的手続き等費用保証期間 ２年間保証料 賃料の３０％（最低額１５０００円）、更新契約も同額申込 取扱不動産業者のみ・日本賃貸保証株式会社設立 昭和６３年（保証業務は平成７年から）資本金 ７億９５００万円社員数 ２０２名エリア 全国保証範囲 家賃、残置物処理費用、法的手続き等費用保証期間 ２年間保証料 トリオ：賃料の３０％（最低額１５０００円）、更新契約も同額 トリオ５０：賃料の５０％（最低額２５０００円）、更新契約は賃料の３０％（最低額１５０００円）申込 取扱不動産業者のみその他特徴 トリオは明け渡しが完了し入居者の債務が確定後に保証金が支払われる。トリオ５０は保証会社が入居者の銀行口座から引き落とし、未収があっても立て替えて送金。更新保証料も引き落としてくれる。保証会社ってたくさんあるなぁ→人気blogランキングあ、カブトムシの幼虫が生まれました。今は１ｃｍくらいです。メスも元気です。
2007.08.28
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「賃貸保証」の謎 その４
賃貸保証を行っている主な会社の概要をまとめてみました。・アーク株式会社（アーク賃貸保証）設立 平成４年資本金 ３０００万円社員数 ３０名エリア 東北のみ保証範囲 住居用賃料２４ヶ月、業務用賃料６ヶ月、原状回復、残置物撤去、明け渡し保証期間 一括払い：退去まで 分割払い：翌月まで？保証料 一括払い保証人なし：賃料の８０％（最低額４万円） 一括払い保証人あり：賃料の４０％（最低額２万円） 分割払い：毎月賃料の５％（最低額２千円）申込 取扱不動産業者のみ？・SBIギャランティ株式会社設立 平成１８年資本金 １億５０００千万円エリア 現在のところ一都三県保証範囲 住居用賃料２４ヶ月、更新料、残置物撤去、明け渡し保証期間 １年間保証料 年払い：賃料が２０万円までは１万円、２０万以上３０万円未満は２万円、３０万円以上３万円、以降比例制・別途月額サービス利用料：毎月５２５円申込 取扱不動産業者のみ？その他特徴 保証料未払いの場合契約解除とはならない？（約款に記載なし）。SBIギャランティが家賃を入居者口座から引き落とし、未収分も含めて即日立て替え払い。・興和アシスト株式会社設立 平成１７年資本金 ９６００万円エリア 大阪、東京、徳島、松山、高松保証範囲 住居用賃料１０ヶ月、事務所賃料５ヶ月、店舗用賃料４ヶ月、駐車場賃料４ヶ月、ハウスクリーニング、原状回復（家賃の１ヶ月分まで）、残置物撤去保証期間 更新有りプラン以外は退去まで保証料 住居用（更新有り）：賃料の３０％、住居用：賃料の４０％、保証人なし用：賃料の５０％、学生用：１万円、住居用・事務所用・店舗用・駐車場用：賃料の４０％申込 取扱不動産業者のみ？その他特徴 保証人無し初回保証料のみで退去まで保証するプランが賃料の５０％と格安・ジェイリース株式会社設立 平成１６年資本金 １億５０００万円エリア 大分、熊本、長崎、宮崎、佐賀、全国？保証範囲 住居用賃料１０ヶ月、事務所賃料５ヶ月、店舗用賃料４ヶ月、原状回復、残置物撤去保証期間 退去まで保証料 住居用・事務所用・店舗用・駐車場用：賃料の４０％、保証人なし用：賃料の８０％、学生用：１万円、定期借家専用：賃料の３０％（２年以内契約）申込 仲介業者、賃借人、賃貸人その他特徴 大家が直接申し込める・全保連株式会社設立 平成１３年資本金 ９９５０万円社員数 ２８２名エリア 全国（１８都道府県）保証範囲 住居用賃料１０ヶ月、事務所賃料５ヶ月、店舗用賃料４ヶ月、ハウスクリーニング、原状回復、残置物撤去、明け渡し保証期間 退去まで保証料 住居用・事務所用・店舗用・駐車場用：賃料の４０％、保証人なし用：賃料の８０％、学生用：１万円申込 取扱不動産業者のみその他特徴 原状回復費は１ヶ月分？夜逃げは不可？まだまだあります。明日もご期待ください！こちらもね。→人気blogランキング
2007.08.27
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「賃貸保証」の謎 その３
賃貸保証の保証範囲は各社様々なのですが、大家が本当に必要とする保証ってなんでしょうか？・家賃の代位弁済 家賃滞納があっても、保証会社が代わりに払ってくれる。 期間は様々で４ヵ月～４８ヵ月まであります。これって連続して？合計で？ 連続４８ヵ月代位弁済なんてあり得ないと思います。そんなに払ってたら保証会社がつぶれますよ。 保証会社が家賃を肩代わりしたんですから、今度は保証会社が入居者に肩代わりした家賃を取り立てます。取り立てがうまくいかなくても、毎月肩代わりして家賃を大家に払わなければならない。債権回収は、相当ガンガンやるらしく、だいたい３ヵ月で退去させるようです。連続してだったら、４～６ヵ月の保証で十分ですね。長い分にはかまいませんけど。 じゃあ、合計だった場合の例。家賃は月末までに払うことになってる。でも、入金はない。保証会社には滞納があったら１４日以内に連絡しなければならない。翌月１４日まで待ったけど入金がないので、滞納の報告をした。１８日に代位弁済してもらった。入居者は２０日に保証会社に返済した。このパターンが１ヵ月とカウントされると、４ヵ月保証なら４回で終わりですね。 ちなみに、代位弁済してもらって保証会社に返済する際は、家賃分のほかに代位弁済手続費用として弁済金の３％や遅延損害金として年利１４．６％なども支払う必要があります。・修繕費、原状回復費、ハウスクリーニング、残置物撤去費用など 退去してからのハウスクリーニングや原状回復費などは、敷金から引いて精算します。入居者が壁に穴を開けた、ガラスを割ったなどの大きな損傷があると、原状回復費も多額になります。敷金だけで足りない時は、入居者に請求するのですが、払ってくれないかもしれません。また、夜逃げなどをされると、残置物も処理しなければなりません。これらの費用を負担してくれて、保証会社が責任を持って明け渡しをしてくれる保証を望みます。・退去まで保証が続く 例えば、保証料を２年ごとの賃貸借契約更新に合わせて支払う契約の場合、入居者が保証料を支払わないと保証契約が解除されます。最初の２年間はちゃんと家賃も払ってきたけど、２年後の更新になったらお金がなく、更新料も保証料も火災保険料も払えない。こうなっても普通賃貸借契約の場合、法定更新されますでの、賃貸借契約は有効です。この先、家賃を滞納してもだれも保証してくれません。ずっと滞納されたあげくに、夜逃げされたら残置物も処理しなければいけなくなり最悪です。 こうならない為にも、賃貸保証は初回の保証料のみで引渡まで面倒をみてくれるものでなければなりません。さて、大家が本当に必要とする保証を付けられたとすると、賃料を上げることなく「連帯保証人不要」「敷金０」で募集することができます。保証料が賃料の８０％であっても敷金が不要ですので、初期費用は安くなります。状況によっては「敷金０礼金０」の「ゼロゼロ」物件や「敷金０礼金０更新料０」の「ゼロゼロゼロ」物件にもすることができ、非常に競争力が高まります。頭を働かせる大家は？→人気blogランキング
2007.08.26
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「賃貸保証」の謎 その２
日本賃貸保証のトリオ３０で契約した部屋があるので、しっかりと確認してみました。まず、賃貸借契約書ですが、「賃貸保証システムを利用しない場合は更新しない」「保証会社の承認が得られない場合は更新しない」などの条文、特約は書かれていませんでした。連帯保証人の欄には、「保証契約による」とだけ。日本賃貸保証の保証約款には、「更新の場合、保証料入金がなければ期間満了する」となっています。当然、次の２年分の保証料をもらえなければ保証もしませんよってことです。法定更新でも保証料を払ってくれれば保証しますよとも書いてありました。最終的には、仲介業者の技量にかかってくると思います。最初の入居審査時に「問題を起こしそうにない人だ」って事を見極める。業者は、更新時の更新事務手数料や火災保険のバックを期待しています。入居審査の時だけいい顔する人を排除できないと、２年後の売上げがなくなるわけです。入居者に納得して保証料を払ってもらい、更新を滞りなく行うことができる業者であってもらいたいと思います。リスクヘッジは大家の嗜み→人気blogランキング
2007.08.25
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「賃貸保証」の謎
賃貸保証とは、簡単に言えば「入居者が家賃を滞納した時に代わりに支払ってくれる」システムの事です。賃貸保証会社とか家賃保証会社とか言われているのがそうです。この会社が入居者の連帯保証人となってくれます。システムは、各社まちまちで、「連帯保証人不要」「他に連帯保証人を付けると保証料が安くなる」だったり、保証料も「２年で賃料の３０％」「２年で５０％」「２年で８０％」「年間１万円」「保証料は初回のみで１０年保証」「保証料は初回のみで退去まで」などなど．．入居者は連帯保証人を頼む手間が省け、大家は滞納の心配がなくなります。ちょっと詳しく説明すると入居者が保証会社と保証契約を結びます。入居者から大家へ（または管理会社へ）家賃が振り込まれないと、保証会社が滞納分を大家に代位弁済する。保証会社は入居者に対し代位弁済した家賃を請求する。滞納が３ヶ月くらいになると、保証会社は入居者に退去を促す。時には強硬手段も。これらは保証会社と入居者とのやりとりですので、大家はまったく関係ありません。大家は保証会社から賃料を受け取ってますので、大家が入居者に退去を迫る根拠が存在しないし、逆に保証会社に代位弁済させたら、入居者に対し入居の継続を認める権利もなくなる。でも．．．．入居者が賃貸借契約は２年で、最初に２年契約の保証契約を結び、保証料も支払った。更新が来たけど、法定更新ってのがあるらしいので、更新のお知らせを無視した。保証会社へ保証料を支払わなかった。でも、家賃は払うよ！こんなケースになったどうなるんでしょう？？？滞納が発生したら、保証会社への保証料が未払いでも家賃を代位弁済してくれるのでしょうか？？？法定更新でも保証会社の連帯保証人しての責任はあります。そもそも、保証会社は連帯保証人じゃないかも？？？保証料が未払いだったり法定更新だと、連帯保証しないよ！って契約なのかも？？「保証料は初回のみで１０年保証」でも更新ごとに再審査するよ！？再審査が通らなかったらどうなるの？？？連帯保証人なしで法定更新？？？最悪だ．．ものすごく悩みます．．．．賃貸保証には落とし穴があるのかもしれません。せめて賃貸借契約書には「賃貸保証システムを利用しての契約の場合、建物賃貸借契約期間が終了するまでに更新する建物賃貸借契約の契約期間について賃貸保証会社と保証契約が締結できなかった場合は、建物賃貸借契約は終了します。」のような一文が必要ですね。日本賃貸保証の保証契約書と保証会社を使った場合の、建物賃貸借契約書があるので確認してみます！！知らなかったじゃ済まされないですよ！→人気blogランキング
2007.08.24
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小田急江ノ島線の激安戸建て
電凸してみました。「一桁間違ってました．．．」残念！「鬼指派」の人民が集う→人気blogランキング
2007.08.23
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「鬼のようなｘｘｘ」フレーズ
財部さんのレポートを読んでいたら、ある読者の投稿記事に「鬼のようなｘｘｘ」のフレーズが！「鬼のようなｘｘｘ」フレーズが全国制覇しつつありますね。googleでも「鬼のような」で検索すると「鬼のような指値」が４番目に出てきます。「激安アパート」「鬼のような指値」。CASHFLOW101さんの考えに賛同される方が増えていますね。何か良い呼び名はないだろうか。「鬼のような指値で激安アパートを手に入れる」レバレッジをバリバリ効かせる「破壊的派」に対抗して「鬼指激安派」はいかがだろうか？不発だ．．．「鬼指人民派」？「鬼指派」？だめだ．．．秋の北海道家族旅行のプラン作りで夜更かししたのがいけなかったのか．．あ、こんなことを書いてたら、小田急江ノ島線に激安の戸建てあり！とのメールが！競売に強い大家さんは！→人気blogランキング
2007.08.23
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不動産に関する資格
不動産に関する資格は、色々あります。一番有名なのは、「宅地建物取引主任者」いわゆる「宅建」ではないでしょうか。今年、私も受験します。宅地建物取引主任者資格登録者となり、不動産に関する５年以上の実務経験があると、「不動産コンサルティング技能試験」に合格することで、「不動産コンサルティング技能登録者」となることができます。不動産鑑定士も受験することができ、不動産鑑定士登録後、不動産鑑定に関する５年以上の実務経験があればOKです。「不動産コンサルティング技能登録者」は、不動産コンサルティングに関する一定水準以上の知識及び技術を有すると公に認めてもらえます。不動産コンサルティング業務の範囲・報酬と宅地建物取引業法上の業務の範囲・報酬との区分を明確にすることができます。「不動産コンサルティング技能登録者」は、「不動産投資顧問業」として登録することも可能です。「不動産投資顧問業」とは、不動産投資に関する助言業務、投資判断、取引代理を伴う一任業務を行うもので、以下のものがあります。一般不動産投資顧問業・・・不動産投資についての助言業務のみを行うもの。 総合不動産投資顧問業・・・不動産取引の投資一任業務及び助言業務を行うもの。総合不動産投資顧問業は、今のところ１０社しかなく、大企業ばかりです。不動産コンサルティング技能登録、ビル経営管理士、不動産鑑定士、弁護士、公認会計士のいずれかの資格を持ち、1億円以上の不動産に関する投資判断、助言、売買、貸借、管理等の経験を有し、かつ当該業務に2年以上の期間にわたり従事した経験が必要です。 「一般不動産投資顧問業」として、不動産投資の助言を行い報酬を得ることを生業とするのですが、「一般」にどの程度需要があるのか疑問です。「一般」は「総合」のおまけで作られたような気がします。宅建業者が権威付けのために登録するケースがほとんどではないでしょうか。ってことで、「不動産鑑定士」が一番箔が付くだろうと思った次第で、来年は「不動産鑑定士」を受験しよう！！短答式試験に合格すると、論文式試験が受けられます。論文式試験は３日間もあります！短答式合格率は、２５％。論文式合格率は１０％。最終合格率は２％です。とりあえずは宅建だね！人気blogランキング
2007.08.22
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テナント物件の用途制限
ちょいと気になることがあって、テナントの用途制限について調べていました。用途地域によって、建物の用途や規模が制限されています。「第一種住居専用地域には、店舗を目的とした建築物を建てることはできませんよ」などの規制です。新築時に「どんな用途の建物を建てるのか？」を決めて建築確認申請をします。用途地域によって制限されている建物は建築確認がもらえません。ここまでは、わかっていたのですが、木造二階建て１５０平方メートルで事務所として建てたけど、店舗として使うことにした場合はどうなるのか？基本的に用途を変更する場合にも、建築確認が必要です。ただし、変更後の用途が床面積100平方メートルを超える特殊建築物の場合のみです。特殊建築物とは、建築基準法別表第一（い）欄（一）から（六）と建築基準法施行令第百十五条の三にある建物です。(1) 項 劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場(2) 項 病院、診療所(病室のあるもの)、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎、児童福祉施設等(3) 項 学校、体育館、博物館、美術館、図書館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、スポーツの練習場(4)項 百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、料理店、飲食店、物品販売店(5)項 倉庫(6)項 自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ、テレビスタジオつまり、住宅・事務所・銀行・役所以外に変更する場合は、建築確認が必要と言うことです。さて、木造二階建て１５０平方メートルの事務所を店舗にする場合は、店舗が特殊建築物に該当し１００平方メートルを超えていますので、建築確認が必要になることがわかりました。もっとも重要なことは、「今ある建物が、新築当時の法規を守って建てられていることが証明できるか？」です。建ぺい率・容積率オーバー、違法な増改築があれば、用途変更の建築確認申請ができません。「検査済証」「確認済証（建築確認通知書）」「確認申請図面」（「構造計算書」木造二階は不要）があれば比較的スムーズに申請することができます。しかし、これらがないと色々な役所や業者を使うことになりますので、多くの時間とお金がかかることになります。もしかしたら、変更できないかもしれません。また、消防の検査などは建築確認がないとやってくれないケースもあります。そうなると、各種の許認可を必要とする業種の場合、出店できないかもしれません。さて、無事に用途変更ができましたら、登記も変更しなければなりません。建物表題変更登記申請を行って種類を変更します。もし、住宅等に用途変更したなら固定資産税も安くなります。用途変更したら「固定資産税の住宅用地等申告書」も忘れずに提出しておきましょう。長々と書いてきましたが、ビルやテナント物件などに投資する場合は、「検査済証」「確認済証（建築確認通知書）」「確認申請図面」「構造計算書」があることを確認する！せっかく、いい店子が見つかっても用途変更できない！！なんてことになりますよ。投資の達人が鬩ぎ合う！人気blogランキング
2007.08.21
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売買の逆恨み
一般媒介の物件なのですが、賃貸借契約の更新もしない、更新料も払わない、火災保険も更新しないおばさんがいます。さかのぼること数年前、このおばさんが投資で区分を買ったらしいのです。そのときの仲介が弊社。区分を買ったはいいのですが、ぜんぜん入居者が決まらない。賃料設定が悪いのか、場所が悪いのか、リフォームをしていないからなのかは、当時の担当がすでに退職しているので、詳しくは分かりません。おばさんの言い分は「あんたんとこが、すぐに入居者が決まるって言うから買ったのにぜんぜん入らないじゃない！」「悪いのはそんな物件を売ったあんたんとこだ！」「だからあんたんとこにアパートの更新料は払わない」弊社は売買の仲介をしただけです。もしかすると当時の担当が、売買時に賃貸について見通しを説明したかもしれません。でも、あくまでも売買や投資は買主がメリット・デメリットを理解した上で行うべきです。宅建業者は個人投資家の資産運用会社ではありません。セミナーなどを行う宅建業者もいますが、商取引の延長でおこなっているに過ぎません。最終的には、売買、賃貸の仲介を行うのが目的です。多数のアドバイスも与えますが、投資や経営の代理はしませんし、責任もとりません。お金を生み出す能力も重要ですが、お金を持ち続ける能力も大切ですね。紫外線の浴びすぎで息子が吐いた！人気blogランキング
2007.08.18
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都市データパック２００７
東洋経済新報社から「都市データパック２００７」が８月２７日に発売されます。東洋経済新報社と言えば、「会社四季報」が有名ですが、年に１回、全国８０５市区の情報を集めた雑誌を刊行しています。「都市データパック２００７」の主な内容Ｂ６変型判からＡ５判にボリュームアップ！定価も４３００円から６３００円にアップ．．．・巻頭特集１ 前都市調査「元気な都市への取り組み」 「全国景気天気図」「経済基盤強化への取り組み」「子育て支援策」「シニアパワー活用策」「情報公開、ひらかれたまちへ」など、”元気な都市”を目指しての取り組みをアンケート調査等に基づいて紹介、解説する。・巻頭特集２ 「全国都市ランキング」 東洋経済オリジナル指標による恒例ランキング。「住み良さ」「成長力・民力度」「財政健全度」「安全なまち」、全都市のランキングを公開。話題性あり、いろいろ使えるデータです。・まちの概要 まちの木・花／市長・議長／議会議員数／交通網／市の由来／沿革／主要事業所・情報公開 市長交際費・資産内容／議会議事録／入札情報のＨＰでの公開状況／平均落札率／行政文書の公開状況／指定管理者制度の導入状況／ごみ収集の民間委託状況／職員数、採用実績／週末窓口開設状況・地域情報・支援策等 イベント・まつり／わがまち日本一／著名人出身者／進行中プロジェクト／特産品、地酒／観光／三大ニュース／子育て支援策／シニア活用策・課題・計画・構想等 地理的条件／特性・現状と課題点／課題と今度の展望／振興方針・計画・データ順位（順位・増減率） 面積／人口（総数・増加率）／人口密度／世帯数／人口構成（世代別・産業別）／転出入人口差／昼間人口／昼夜間人口比率／歳出額／地方税収額／財政力指数／公債費比率／農業産出額／製造業出荷額等／小売事業数・同販売額／事業所数／従業員数／銀行預金残高／納税者一人当たり課税所得／高額納税者数／世帯当たり乗用車保有台数／公共下水道普及率／一人当たり都市公園面積／一人当たりごみ排出量／持ち家比率／世帯当たり延べ床面積／新設住宅着工戸数／住宅平均地価／病院・診療所数／医師数／市役所職員数町や村についても、面積／人口密度／世帯数／人口／転出入差／生産年齢人口／６５歳以上人口／産業別人口／事業所従業員数／農業産出額／製造品出荷額／小売り年間販売額／納税者一人当たり課税所得／世帯当たり乗用車保有台数／新設住宅着工戸数などが掲載されています。「都市データパック」より詳しいのが「地域経済総覧」で男女別・年齢別人口や世帯数の増減率、事業所・従業員数の増減率、新設住宅戸数の利用関係別（持家、貸家、分譲）、新設住宅床面積と増減率、新設住宅床面積の利用関係別（持家、貸家、分譲）、世帯数の内訳（戸建、共同住宅）なども掲載されています。２００８年度版は９月下旬発売予定です。定価は２００７年ので１０５００円でした。購入は、東洋経済新報社のＨＰから代引き手数料＋２００円で購入できます。また、雑誌扱いなので、普通のネット書店では注文できませんが、fujisan.co.jpは雑誌専門の書店ですのでＯＫです。クレジットカードが使えて送料は無料です。プールで焼けた！人気blogランキング
2007.08.15
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お盆期間の工事は完工
やっと階段の防水＆塗装が完了しました。これでプールに行ける！昨日の塩分不足を考慮して、今日はいつもの雪印コーヒーではなく、ポカリ１Ｌ＆DAKARA500ccにしました。さて、一気に２回目の防水を塗り、乾く間にセラＭレタンを塗ります。踏み板の裏ばかりを塗ってるので、塗料が刷毛の柄を伝ってきて、手がベトベトです。どんなに少量にしても、常に逆さまなので、とろりとろりとやってきます。本職は、どうやってうまくやってるんだろう？防水のトップコートを塗ってから、セラＭレタン２回目。６時間かけてやっと終わらせました。２時間かけて帰宅して、「明日はプールだよ！」。返事は「え？予定入れちゃった」息子は、明日床屋だそうです。仕方ない、プールは明後日にして、明日は芝刈りと生け垣の手入れをします。熱い大家もクールダウン、プールへＧＯ！人気blogランキング
2007.08.13
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人出も最高潮
片道２時間の労働力投入への旅ですが、いつもの週末より電車が混んでます。特に子供連れと海水浴客が目立ちます。早く終わらせて息子をプールに連れてくぞ！さて、防水工事を始めようと、プライマーの缶を開けたら、カチカチに固まってました．．．フタが密着してませんでした．．．急遽、そこらへんにあったコニシのウレタンプライマーで代用。同じウレタンだからいいか！今回、階段は、踏み板の裏と構造をセラＭレタンで、それ以外を防水します。わかりにくいですが、踏み板と立ち上がりだけにウレタン防水を塗ります。万が一防水に水が入ったら、防水を剥がすのが大変です。その点、塗装ならサンダーでケレンすれば済みます。本日は、１回目のウレタン防水を塗って終了。体の塩分不足の為、早上がりします。労働力投入もいい塩梅で人気blogランキング
2007.08.12
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労働力投入不発
歓送迎会で久しぶりにたくさん飲んだら、二日酔いになりました．．．面目ない。妻と息子を見送ってから、再度寝ます。夜、多少元気になったので、明日の労働力投入準備。パテやらベベルワイヤー、作業つなぎを詰め込んでおしまい。夏の大家は体力勝負。人気blogランキング
2007.08.11
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９／１０不発
入居率９０％達成か！と思ってましたが、不発に終わりました。現在のところ、８０％の８／１０です。まもなく、お盆休みですね。妻の不動産屋は、１２日～１５日まで休みです。勤め人の私は、１１日～１９日まで休みなので、思う存分労働力を投入することができます。とは言っても、家族サービスもするつもりです。最近、めっきり泳ぎがうまくなった息子をプールに連れて行きます。私の実家のすぐ近くでは、花火大会があるので、弟一家と合流して楽しみます。あ、我が家で「フンフン」してたカブトムシですが、オスは種の保存の大役を果たし、天に召されました。メスは、夜中の間、穴を掘りまくりで元気です。大家の夏、日本の夏。人気blogランキング
2007.08.09
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床下の湿気
鎌倉の貸家に住んでいる方が来店しました。今の貸家は床下の湿気がひどく、あちこちの床がベコベコしているそうです。ちょうど更新時期でもあったので、思い切って内陸に引っ越すことにしたそうです。古都鎌倉は三浦半島の付け根に位置し、平地は少なく山の谷間に貼り付くようにして宅地が広がっています。お客さんの話では、海沿いはそれほどでもないのですが、山の方は湿気がひどいそうです。確かに、雑木林のように手入れをされた山ならともかく、鬱蒼とした森となると多くの雨水をため込んでいるため、湿気はすごそうです。ベタ基礎なら、ある程度湿気はブロックしてくれるのですが、布基礎となると床下は、すぐ土です。もろに湿気が上がってきます。湿気があると、木が腐ったり、シロアリも心配です。だから、昔の家は、床下が吹き抜けだったんですね。私の実家は築８０年くらいの茅葺きの家で、丸い大きな束石で吹き抜け構造でした。冬は床が冷たくてたまらなかったのですが、床がベコベコしているところはありませんでした。日本の家は２５年くらいが寿命ってのは、湿気対策をしない為に、腐ったりシロアリに食べられたりってのが大きな要因なのでしょうね。残念ながら、今は床下の吹き抜けは建築基準法で禁止されています。土壌からの湿気も大変ですが、一番大変なのは、床下の結露です。夏の湿気を多く含んだ空気が床下に入ると温度が下がり、結露します。特に、夏場はエアコンを使いますので、床は冷えています。結露は、床板の裏で激しく起こり、床板がどんどん水分を含んでベコベコになります。１階の直貼りフローリングが痛むのは、夏場の結露が主な原因です。裏に断熱材を貼っても気密が悪ければ同様に結露します。対策としては、床下の強制換気くらいしか思いつきません。我が家は、ベタ基礎で床下も気密状態になっています。基礎の換気口を開け閉めできるので、夏場と冬場は気密状態にして、春と秋は開放しています。アパートや戸建てを買われる場合は、床下換気口が適正な位置で、５ｍ以下ごとに１つあるか確認してくださいね。夏場の湿気対策も忘れずに！人気blogランキング
2007.08.08
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職権による登記
不動産投資とは直接的な関わりはありませんが、地方公共団体との土地交換について書いておきたいと思います。例えば、Aさん所有の土地、建物をZ市に貸しているとして、Z市が毎年の賃料査定や契約を面倒に思い、Aさんの土地建物を所有したいと考えている。不動産の交換は、土地は土地と、建物は建物としか交換できないので、Z市は、Z市所有の別の土地とAさんの土地を交換して、建物に関しては時価で買い取ることにした。Aさんは、Z市から賃料を得ている。土地を交換してから建物を建てて、借り手を見つけて賃料を得ようとすると相当な時間を要し、その間賃料は得られない。そこで、Z市所有の交換予定地にAさん名義の建物を建て、借り手から賃料が得られるようになってから、土地交換を実施する。これらの事務手続きは、Z市の職権によって行うことができる。なお、交換は時価の価格差が２０％以内であれば、譲渡がなかったものとする特例があります。交換差金を受け取った場合は、その交換差金に対して所得税がかかります。暑い夏は投資も元気！人気blogランキング
2007.08.07
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暑くても内見はあります
お盆前だけど、内見ってのはあるもんですね。もう、秋まで８／１０だろうとあきらめていたのですが、今日、管理会社から内見の連絡がありました。実は、管理会社から内見の連絡があるってことは、普通じゃない入居希望者を意味しています。通常なら、連絡なしで内見して、申し込みがあった時点で初めて連絡が来ます。今回は、生活保護者。で、パニック障害があるってことで、現在通院をしながら復帰の準備をしているそうです。生活保護を受けている理由がはっきりしていて、本人に自立の意志があれば、特に断るようなことはしてません。だたし、素行が怪しい場合は断りします。今回の方は、管理会社もＯＫでしたので、お任せすることにしました。あとは、保証会社の審査が通ればＯＫです。入居が決まれば、残りは１室。現在、作業詰所にしてるので、このお盆休みを利用して、クリーニングに浴室ファン交換、ＬＡＮケーブル配線、ワックス掛けを行ってきます。賃料も高めで、車が入らない坂の上という立地でも、満室経営ができるってのは、驚きですね。やっぱり、土地柄ってのが大きい理由でしょうか。平地は工場、山は住宅って地域は、案外いいのかもしれません。激安不動産投資が人気です人気ブログランキング
2007.08.06
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インターネットで登記を閲覧
インターネット登記情報提供サービスオンライン登記情報提供制度の概要についてだいぶ前からインターネットで登記を閲覧できるようになっています。カード決済での一時利用も可能です。ただ、料金が窓口で申請するのとほとんど変わりなく、あまりメリットを感じていませんでした。しかし、平成１９年４月１日から料金が大幅値下げされていました。不動産登記情報（全部事項） １件あたり４８０円不動産登記情報（所有者事項） １件あたり１７０円甲区、乙区など全部見ても４８０円、所有者を調べるだけなら１７０円の激安プライスです。印刷もできます。ただ、そのまま画面を保存することはできないので、私は印刷先をＰＤＦにして、ファイルを作成してから紙に印刷するようにしています。どうしても登記官の印鑑が押された謄本が必要な場合は、「オンラインによる登記事項証明書の送付請求」ってのもあります。これを使うと不動産登記情報（全部事項）が送料込み７００円で入手できます。ただ、地番や家屋番号のはっきりしている不動産の登記を取るならば、窓口不要で便利なのですが、不明な場合は、ブルーマップでおおよその地番と公図番号を探してから、公図で正確な地番を探し当てる必要があります。まあ、ブルーマップの地番だけでも所有者事項程度は探せます。が！平成１９年４月２日からは、地図までも見られるようになっています。ただ、まだ一部の登記所しか対応していません。インターネットで公図まで確認できるようになると、手元にブルーマップさえあれば、公図で土地の位置関係を調べて、すぐに謄本を確認できるようになるので、大変便利です。ブルーマップは、法務局で閲覧できますが、図書館にもおいてある場合があります。ちなみにゼンリンが発行しているブルーマップですが、全国すべての市町村に対応しているわけではありません。ブルーマップのない地域の法務局でも、検索用の地図はあります。この場合だと、やっぱり一度は法務局に出向いて調べることになります。知恵者の大家さんが勢揃い！人気ブログランキング
2007.08.05
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夏場の労働力投入
夏ですが、長袖のつなぎで作業しています。やっぱり、安全のためには長袖が一番です。もちろん、蚊の対策も兼ねてますが。しかし暑い．．．雪印コーヒーで水分補給しながら、さび止めの仕上げ。脚立に乗りながらの作業ですので、なかなか進みません。３時間半近くかけてがっつり塗りました。これがケレン後これがさび止め仕上げ後今日は、息子を連れて盆踊りへ行ってきます。あと、義父の名代としてご祝儀もおいてきます。息子は、カブトムシを楽しみにしているので、早く帰ってあげなくては。カブトムシを買ってきました。ペアでケース付き５００円です。カブトムシってこんなに安くなってるのか！連れて帰って息子と観察してましたら、早速「フンフン」(copyright CASHFLOW101さん）してました。国士無双の大家さんが！人気ブログランキング
2007.08.04
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借り上げですか？
出張から帰ってきて精算処理をしていたら、管理会社から電話がありました。ある会社がアパートを借りたいとの事。で、この会社は転貸をすると。つまり、私は○○会社と賃貸借契約を結び、○○会社は入居者を探して転貸借契約を結ぶ。入居者がいなくても○○会社は賃料を払ってくれます。とってもいいのですが、心配なのはこちらが実際の入居者を選べないこと。どんな入居者であっても断ることができません。極端な話、その筋の人であったりしたら、ほかの入居者が怖がって逃げ出すかもしれません。空室を借り上げて、転貸することを目的としている不動産屋もあるのですが、如何せん情報が少なくて判断に困ります。サブリースの経験がおありの大家さんがいましたら、注意点などを教えてください。 ← いかがでしたか？よかったら「ポチッ」とお願いします。
2007.08.03
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