2007年10月の記事
全27件 (27件中 1-27件目)
1
-
「らしんばん」セミナー
相良利満（さらり・みつる）です。食欲の秋、楽しんでますか？→不動産blogランキング先日、「らしんばん実践編」をお手伝いしてきました。大家学さんに「らしんばん」での評価をお願いしたことはありましたが、実際に詳しく説明を聞いたのは初めてでした。さて、「らしんばん実践編」で、ちょっと難しいのがNPV(Net Present Value：正味現在価値)だと思います。NPVは、土地・建物の積算評価と税引き後キャッシュフローおよび税引き後キャッシュフローの累計に割引率を掛けたものを足して出します。建物は、減価償却して価値がなくなっていきますし、土地も「らしんばん」では路線価の動きによっては下がっていきます。これらの価値の減少以上にキャッシュフローがあればNPVは上昇しますし、キャッシュフローが少なければNPVは下降します。実は、私は、積算評価をあまり重視してこなかったので、理解するまでにかなり手こずりました。まず、土地は公示価格が基本になります。これは、路線価を1.25倍すればOKです。建物は、銀行の評価単価を用いるのだと思います。木造で14万円～15万円／平米くらいです。あとは、毎年償却した分を引いていきます。割引率は、国債の利回りで見るのが簡単だと大家学さんが言っていたので、その値を採用します。ここで注意しなければいけないのは、税法上の価格と「らしんばん」でNPVを考える上での価格は異なることです。物件の売買価格が土地と建物に分かれていない場合は、消費税額から割り戻すか、土地と建物の固定資産税評価額で案分するのが一般的です。「らしんばん」のNPVは銀行から見た積算での担保評価がベースだと言うことです。現実の投資では、NPVのベースとなる評価の物差しは、１つだけではありません。収益還元からの視点で「このアパートは10年後に利回り１０％で売れるだろう」と思って評価してもかまいません。ですが、物件の売買には、必ず銀行が絡んできます。買う側は、銀行を説得して融資してもらうわけですし、そのための事業計画書は銀行の視点で書かれていなければ意味がありません。また、売る側にとっても、銀行から見た正味価値がわかれば、その視点から売却価格を決定することができるわけです。「らしんばん」での評価結果を印刷して融資担当に渡せば、担当は楽に説得力のある稟議書を書けることでしょう。つまり、稟議が通る可能性が高くなる＝融資が通る可能性が高くなると言うことです。「らしんばん」の作者、大家学さんのブログはこちらです。楽しさ満載！→不動産blogランキング
2007.10.31
コメント(2)
-
学びの季節到来
相良利満（さらり・みつる）です。風邪ひいてませんか？→不動産blogランキング「秋深き隣は何をする人ぞ」さて、まもなく１１月ですが、私は２本セミナーに参加する予定です。いつもは、東京のセミナーばかり参加していましたが、ここはぐっと活動の場を広げて、関東を飛び出してみることにしました。第一弾！11月17日（土）名古屋市中区・満室経営実践会「調達戦略セミナー２・ユニットバス、給湯器、衛生陶器編」ユニットバスや給湯器、衛生陶器を驚くほど安く調達する方法を学んできます。新築はもちろん、リフォームのコストを大幅に下げられれば、大きなメリットが生まれます。・設備のグレードが高いのに、相場賃料のアパート・設備のグレードが周辺と同じなのに、賃料が安いアパートどちらの戦略にも有効です。私はローコストで建て賃料を安めに設定して、満室安定経営を目指します。第二弾！11月24日（土）富山市 第６回わくわく投資セミナー「倉橋隆行氏・入居者ニーズ、不動産投資術」入居者ニーズアンケート結果報告とCFネッツ代表取締役 倉橋隆行氏による資産活用不動産投資術を学んできます。実は、このセミナーの後に行われる吉川塾が真の目的です。わくわくRichさんと吉川先生にお会いしたいが為に富山へ行ってきます。わくわくしてますか？→不動産blogランキング
2007.10.30
コメント(0)
-
ローコストアパートの秘密・外壁編
相良利満（さらり・みつる）です。お願いします！→不動産blogランキング吉川英一氏の「利回り１５％新築アパートセミナー」に感銘を受けて綴るローコストアパートの秘密 第２弾 外壁編です。外壁や軒裏は、建築基準法の制限があって非常に難しいところです。都市部では、防火構造にしなければならないケースがほとんどだと思います。外壁や軒裏の構造にお金がかかるデメリットもありますが、防火構造にすることで火災保険料が安くなったりするメリットもあります。さて、外壁のローコスト化ですが、散々調べた結果、サイディングが一番安いとの結論に達しました。木製軸組構造や木製枠組構造によって、防火認定が異なるケースもありますが、私が採用したい外壁は以下の構造です。ツーバイフォーなら防水シートの裏に構造用合板がくる形になります。サイディングには、大きく窯業系と金属系があります。普及帯の商品ならどちらも変わらない価格だと思います。私は、金属系のサイディングで角スパンドレルの形状を縦張りにしたいと思っています。近所に、角スパンでシルバーの建物があるのですが、築１５年くらいなのに全く古さを感じさせません。また、シルバー系は汚れが目立たないので、メンテも楽だと思います。また、金属系サイディングは、継ぎ目に「工」型の金物を入れるだけで、コーキングしません。窯業系だとコーキングするので、どうしても割れたりします。コーキングでも現場塗装でコーキングも塗ってしまえば、直接日が当たらないので比較的長持ちしますが。角スパンの様な形状のサイディングは非常に高いので、普及帯のヨコ張りサイディングを使ってツートンやボーダーを入れて、少しおしゃれにしてみようかなと計画しています。金属系サイディングのメーカー・アイジー工業・チューオー・YKK AP・旭トステムなどがあります。YKK APのアイアンベール ヨコ張りスタッコや旭トステムのDanサイディング スチールスタンダードあたりが安くてよさそうです。特急はくたかでＧＯ！→不動産blogランキング
2007.10.29
コメント(0)
-
効率の良い間取り２
相良利満（さらり・みつる）です。いらっしゃいませ！→不動産blogランキング効率の良い間取りの続きです。６．５坪（１３畳）のプランです。・ユニットバスは１２１６・バス・トイレ別・居室から見えない独立洗面台と洗濯機・キッチンは１５００ｍｍ・食器棚などが置けるスペースのあるキッチン・大型玄関収納、クローゼット７．５坪（１５畳）くらい余裕があれば、６畳の居室を８畳に変更することもできます。図面には出ていませんが、洗濯・洗面所には換気扇を設置して、上げ下げ出来る物干し竿を付けようと思っています。これで浴室乾燥機がなくても洗濯物が干せます。いかがでしょうか？これを１戸３５０万円くらいで作りたいなと、常日頃研究している次第です。すばらしき吉川氏！→不動産blogランキング
2007.10.28
コメント(2)
-
効率の良い間取り
相良利満（さらり・みつる）です。投資家さんいらっしゃい！→不動産blogランキングアパートやマンションは、お部屋を貸してお金を頂くわけです。しかし、賃料は面積に比例しません。40平米のお部屋が20平米の倍にならないと言うことです。20平米の賃料が５万円とすると、40平米で８万円くらいでしょうか。40平米を分割して２戸にすれば１０万円の賃料です。20平米２戸の方が２万円高くなります。１戸には、バス、トイレ、キッチン、給湯器など一式が必要になります。40平米を分割して２戸にすると、これらの設備がもう一式必要になります。設備一式が１００万円として、アップする賃料は２万円。５０ヶ月で回収することができます。こういった理由で、なるべく専有面積を小さくして、戸数を稼ごうとするわけです。一時期、３坪（６畳）の専有面積にユニットバスとミニキッチン、ベッドスペースだけと言った部屋がありましたが、さすがに今はみかけなくなりました。やはり、生活水準も上がっていますし、より快適な環境を求めるようになってきています。次回、私が考えた効率型間取りプランをご紹介します。今、名古屋が熱い！→不動産blogランキング
2007.10.27
コメント(0)
-
ローコストアパートの秘密・屋根編
相良利満（さらり・みつる）です。毎度ありがとうございます！→不動産blogランキング吉川英一氏の「利回り１５％新築アパートセミナー」のＤＶＤは大変感銘を受けました。吉川氏の採用しているローコスト手法は多岐にわたるのですが、その中で私なりにやってみたい方法に＋αしてご紹介したいと思います。まずは、屋根。屋根には色々な形状があるのですが、一般的なのは「切妻」にカラーベストでしょうか。私の家は「切妻」、アパートは「寄棟」になっています。シンプルな形状ほど安くなります。一番安いのは「片流れ」。構造が簡単ですし、雨樋が片側しか必要ないので、一石二鳥です。さらに安くするには、吉川氏がセミナーで言っていた「折板の屋根」です。折板葺きこれなら、ポンと乗せるだけで屋根が完成します。合板などの下地がいらないので大変安上がりです。断熱性はありませんので、裏に50mmくらいウレタンを吹き付けます。また、錆に関しても塗装されたガルバリウム鋼板なら１０年くらいは問題ないようです。折板屋根の構造や鉄板に関して詳しいサイトがありましたので、参考になさってください。屋根、外壁、雨樋の専門店 村江工業屋根工事のパオイニア 新生ビルド （カタログを見てください）お土地調達テクニック！→不動産blogランキング
2007.10.26
コメント(4)
-
キーレス錠のキーレックス
相良利満（さらり・みつる）です。お願いします！→不動産blogランキング最近、色々なブログで「カードキー錠」や「電子錠」が話題になってます。見た目もかっこよく、セキュリティーも万全で入居者へのアピールとして効果絶大だと思っています。これらの商品で気になるのは、「電池式」ってところです。電池が切れたら解錠できなくなります。電池切れで解錠するには、特別なキーや治具が必要になりますが、管理会社の営業時間外だったりすると、大変面倒なことになります。ここでピン！と来たのが、機械式のキーレス錠。よく銀行の裏口や空港のドアについているやつです。これなら電池切れの心配もありません。ボタン操作以外にキーでの解錠ができるモデルもあるので、緊急時に暗証番号がわからなくても解錠することができます。１４ボタンは１６３４４通り、１２ボタンは４０９６通りの番号があります。１４ボタン鍵付きのキーレックス２１００で３万８千円くらい、１２ボタン鍵付きのキーレックス８００で２万１千円くらいです。既存の取り替え用もありますので、メーカーの長沢製作所のＨＰを参考にしてください。必見不動産投資→不動産blogランキング
2007.10.25
コメント(0)
-
調達戦略セミナー２・ユットバス、給湯器、衛生陶器編
相良利満（さらり・みつる）です。ありがとうございます！→不動産blogランキング小林大祐さんの満室経営実践会から「調達戦略セミナー２・ユットバス、給湯器、衛生陶器編」の案内が来ました。１月の「修繕コスト削減セミナー」はＤＶＤを購入して、しっかり勉強させていただきました。７月にあった「調達戦略セミナー・キッチン、洗面化粧台編」は残念ながら不参加。やっぱり土地から新築を目指している私としては、建築費を下げることが大きな目標ですので、設備関係を如何に安く仕入れるかがポイントになります。特にユニットバス、給湯器、衛生陶器はお金がかかります。１戸あたり１０万円でも下げられれば１０戸で１００万円。大きな差です。関東以外のセミナーに参加するのは初めてです。妻と息子も行きたい！ってことになったので、１泊で名古屋まで行ってきます。トヨタ博物館でも見学してきましょうか。あなたの知らない世界→不動産blogランキング
2007.10.24
コメント(2)
-
灯台もと暗し
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資の至宝！→不動産blogランキングアパートを買った当時、隣に古家がありまして、程なくして更地になりました。相続で4人の共有になっているのですが、特に気にもしないでいました。土地から新築アパートを目指すようになってから、大都市の賃料が高いエリアばかり探していましたが、玉砕が相次ぎしょんぼりしていました。最初のアパートを買った時、このエリアの特徴は、「上値は重いが賃料が底堅いこと」「土地値が安いこと」だと思い購入を決めた事を思い出しました。そこで、隣の更地！管理会社に坪単価を聞くと、15万～20万くらい。近隣の取引事例では坪5万くらいってのもありました。私の計算では、坪10万くらいで買えれば、利回り１４％以上のアパートが建てられます。早速、地主に売る気があるかどうか、管理会社に聞いてもらうことにしました。所有者が一人であれば、直接交渉したかもしれませんが、4人の共有になっていて大変そうなので、今回は仲介してもらいます。気がかりなのは、近隣住民の反対。アパートなどを建てると、入居者が騒ぐんじゃないかと反対する人が出てきます。また、収益を上げるってことを快く思っていない人もいるでしょう。実際、管理会社の話では、近隣住民ともめてアパートの建築を断念した地主さんもいるそうです。ここは、管理会社と相談の上、根回しが必要になるでしょう。今年の町内会の班長がアパートの大家もしているので、これが幸いするかもしれません。ま、とりあえず地主さんに売る気があるか確認してからですね。セミナーの秋到来→不動産blogランキング
2007.10.23
コメント(0)
-
契約更新
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資の至宝！→不動産blogランキング管理会社から連絡あり。１２月に契約が切れる入居者の契約更新。この入居者は２度目の更新です。自宅からアパートまでは、車で１時間、電車で２時間のところにあり、初めてのアパートと言うこともあって、地元の業者に管理をお任せしています。管理費は５％で客付けの広告料は賃料の１ヵ月分。更新料は折半です。今のところ、敷金１ヵ月、礼金１ヵ月で募集していますので、広告料の持ち出しはありません。隣の駅には、エイブルやミニミニなどの大手がいますが、ここらは地場の業者だけです。最初から管理をお願いしたので、客付けが弱かったどうしようと思っていましたが、案外うまくいってます。今年の４月には１０戸中４戸空いて、３戸を募集しましたら６月、７月、９月に埋まりました。学生シーズンには１つも決まらなかったので随分悩みました。学生はBT同室を嫌うので、賃料を３万円台まで下げようかとも思っていましたが、社会人のシーズンになって４万２千円～４万６千円で決まって、ほっとしました。更新も、今回の入居者で４件目で皆さん、長く入居してくださってます。社会人の方は、一旦定着すると長くいてくださるのでありがたく思います。後は、９月下旬に募集をかけた１室が埋まれば満室となり、修繕に専念できそうです。基本に忠実→不動産blogランキング
2007.10.22
コメント(0)
-
宅建２００７自己採点
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資の宝箱！→不動産blogランキング宅建を受けてきました。東京大学駒場キャンパス。推定築６０～７０年の鉄筋むき出しRCにサークルが入って現役だったり、綺麗なレストランがあったりと、古くても自由な雰囲気の東京大学。１２時頃に着席して、ずっと心を落ち着かせていました。１２時４０分に係官のおばちゃん二人が試験の説明を開始。今年のマークシートには事前に、名前がカナで書かれていて、受験番号も入っていました。漢字で名前を記入するだけでOK。試験開始。まずは問５０からスタートしました。いきなりの難問。あせります。問５０は保留にして一気に問１まで解いていきます。残り時間１５分。問５０をじっくり考えて解答。民法の見直しをしました。１６時半帰宅。１８時の解答速報まで時間があったので、タイヤ屋に頼んであったスタッドレスを受け取りに行ってきました。さて、自己採点の結果は！ ３４点ものすごく微妙です。もしかしたら受かるかも！？と期待させる点数です。１２月５日の合格発表まで生殺しですよ！！鬼指を入れていた土地も蹴られましたし．．．明日は明日の風が吹く→不動産blogランキング
2007.10.21
コメント(8)
-
HOMESの賃貸保証
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資の宝箱！→不動産blogランキングHOMESが賃貸保証の説明に来ました。かいつまんでご紹介します。毎年保証料がかかる。この保証料を入居者が払わなかったらどうなるか聞いてみましたら、これは滞納扱いになるそうです。保証契約が切れるわけではないそうです。一応安心。当月立替払い。翌月分の家賃を２７日に引き落として、２９日に滞納分も立て替えて振り込んでくれる。しかし、明細は１ヵ月後に届けるそうです。つまり、管理会社が滞納を把握するまでに１ヵ月のタイムラグがあることになります。HOMESが滞納分を被ってるのでいいような気もしますが、やはり状況は早く把握しておきたい。私的には、サイバーエステートとHOMES賃貸保証の二本立てにしたいと思ってますが、社長は今のリプラスだけでいんじゃない？って感じです。初めての不動産投資！→不動産blogランキング
2007.10.20
コメント(0)
-
宅建２００７
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資の宝箱！→不動産blogランキング今度の日曜日は、宅建の試験日ですね。私は、東大の駒場キャンパスで受けます。一昨年は新宿の工学院でしたが、今年はすでに満席でした。土地から新築の方に熱が入ってしまったので、勉強はほとんどしていません！！威張れる話ではありませんが．．TACの出る順を読んで、宅建の迷物図書館の問題集を解いていますが、すぐに眠くなるので進みません．．．宅建は合格しなくても、宅地建物の取引に関する知識の吸収には、もってこいですね。最初は、専任媒介、専属専任媒介、一般媒介の違いもわかりませんでしたが、宅建の本を読むことで、効率よく理解できました。不動産投資の知識を広める為にも、宅建を受けてみてはいかがですか？毎年、７月１日頃から受験申込の受付が始まります。くわしくは、こちらを参考にしてください。受かるも八卦、受からぬも八卦！→人気blogランキング
2007.10.19
コメント(8)
-
利回り１５％新築アパートセミナーＤＶＤ
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資の宝箱！→人気blogランキング北海道神宮で「判官さま」を頂いている頃、自宅に吉川英一氏の「利回り１５％新築アパートセミナー」ＤＶＤが届いていました。まずは、冊子をパラパラめくると、利回り１５％の秘訣である、建築コストの削減方法が目に留まりました。「土地を安く仕入れて安く建てる」ことが基本ですが、極限の利回りを得るためのコスト削減方法が紹介されています。如何に簡略化するかがポイントのようです。小さなコスト削減の積み重ねが必要です。特に不動産投資の場合は、最初の仕入れで利回りの最大値が決まってしまいます。一旦仕入れてしまったら、あとから仕入額を下げることはできません。賃料は、設備等への追加投資でアップさせることはできますが、追加投資を仕入れとみなし、どのくらい賃料をプラスできるかで利回りを考えます。土地を購入して新築アパートを建てようと思っても、そうそう都合良く安い土地が見つかるわけではありません。土地は高いけれど、建築費を切り詰められれば採算が合うケースが出てきます。建築コストを下げる方法を知っているか、いないかで、明暗が分かれます。知っている人は前へ進み、知らない人は．．．。これが不動産投資です。北海道風味なアパートを建ててみたい！→人気blogランキング
2007.10.18
コメント(1)
-
高騰する建築費→転進
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資の宝箱！→人気blogランキングローコストが売りの業者を訪問してきました。RCは延べ床１００坪とすると坪８０万円くらい。やはり、かなり高くなっています。２００坪くらいの大きさになれば、単価も下がりますが、これは個人投資家の手に負える大きさではありません。土地から新築は、業者では小さすぎて、戸建てとしては大きすぎる土地をねらうところに、うまみがあると思っています。ですが、建築費の上昇と建築確認に時間がかかっている状況からすると、今は新築RC・Sは控えた方がいいと思います。時間とお金がある方は別ですよ。私の計画している案件は、１．５億円くらいですが、３０００万円くらい自己資金を入れると、RCが坪８５万円で借入金利４％でも回ります。さて、私の新たな計画ですが、当面は木造２階建で行きます。これならば、構造計算も必要ないため、建築確認が簡単におります。戸建て用地との競り合いになりますが、そこは「鬼指」で頑張っていきます。１４日～１７日まで札幌、旭川、上富良野と行って参りますので、ブログの更新もお休みです。１００円のインターネット端末でも見つかれば、更新するかもしれません。期待しないでくださいね。泣いて笑って笑って泣いて！→人気blogランキング
2007.10.13
コメント(2)
-
建築費の調査
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資情報の宝庫！→人気blogランキングどうも建築費がどのくらいかかるのか？ネット検索だけで、正確な数字をつかむのは限界があります。今夜、妻が勤める不動産屋の売買営業さんに会って、ローコストで評判のいい建築業者を紹介してもらう予定です。この業者に出向いて、私が考えている標準モデルでの建築坪単価を教えてもらうつもりです。また、もう１社、見積をお願いしている業者にも、直接出向いて同じように坪単価をお聞きしてきます。単純に坪単価と言っても、敷地形状、間口、地盤、前面道路幅、建物の形状、設備によって、まったく数字が変わってきます。本当は、坪単価なんてあまり意味をなさない数字なんですよ。でも、坪単価で建築費が出せると、非常に計算しやすいんですよ。土地の大きさ、建ぺい率、容積率などがわかれば、そこにどのくらいの大きさの建物を建てられるかわかりますから、施工面積に坪単価をかければ、建築費がでる。１２１６ユニットバス、ガス器具、洗面台、ミニキッチン、トイレ、洗濯パン、玄関ドア、室内ドア、床材、クロスなどは、普及品タイプです。あとは、防音をどの程度考慮するか？収納は？くらいを決める程度です。専有面積も６．５坪～７坪ですので、これで標準モデルのできあがりです。ガス設備などは、ＬＰＧにすることでガス販売会社が負担してくれることもありますし、ネットも６戸以上であれば、フレッツ光マンションタイプミニで設備を無料で取り付けてくれます。エアコンや照明などは、自前で調達して後付けでもかまいません。ヨドバシあたりで買って取り付けてもらえば安く上がります。新しい不動産ブロガー続々登場！→人気blogランキング
2007.10.12
コメント(0)
-
建築費と建築確認
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資情報の宝庫！→人気blogランキング土地を探して、新築アパマンを建てるには、まず建築費を知っておかなければなりません。ローコストを売り物にする建築業者ですと、RC造で坪５５万円～、S造で４８万円～です。「～」ってのがくせ者で、建物の形状、間口、地質、設備によって大きく変わってきます。それでも、標準モデルを決めて建築費を予想し、相場賃料から土地値の上限を決めておきます。そうすると、土地が探しやすくなります。実際には、土地を探して、相場賃料を調べて、建築費を予想して、分析した結果でいけるか？だめか？を判断していますが。建築確認ですが、３階建て以上の建物は、建築確認がおりるまでに相当な時間がかかるそうです。例の「姉歯」です。だいたい、３ヵ月～６ヵ月待たされるようになっているみたいです。ここでの大きな問題は、利払い。土地を見つけて、建築費の見積もりを出して、銀行から融資してもらうまではいいのです。が、そこから先、建物が引き渡されるまでの利払いがあります。融資を受けて、図面を引いてもらって、建築確認がおりるまでに６ヵ月。着工から引渡までに６ヵ月とすると、１年分の利子を払わなければなりません。１億円を３％で借りたとすると、１年間に３００万円の利払いがあります。建築資材も値上がり傾向で、建築確認にも時間がかかる。ちょっと悪い材料ばかりですね。築２０年のアパートも５年後には償却が終わります。出口戦略として、新築アパマンを織り交ぜてと考えていたのですが、いかがなものか。本当なら、新築でスタート、築古アパートで償却費を稼ぎ、新築の返済を加速、その後築古売却。または、立地の良い築古でスタート、新築の収益で築古の返済を加速、新築を売却、築古完済、建て替え。のパターンがよかったのですが、建て替えようかどうしようか？くらいの築古でスタートしたので、ちょっと困ってます。いかがなものか．．．答えは！→人気blogランキング
2007.10.11
コメント(4)
-
採光
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資ランキング！→人気blogランキング採光。建築基準法第２８条などで、居室の最低採光面積が決められています。共同住宅や長屋の場合は、居室の床面積の１／７以上の面積の窓が必要です。これが、簡単ではない．．．２階建てまでの建物であれば、ちょっとした工夫で採光を確保てきるのですが、３階建て以上となると、洋々な制限があります。採光補正係数を計算して窓の面積に掛けるのですが、建物が高くなると係数も小さくなります。ゼロやマイナスになることもあります。これを解決するには、隣地境界線と窓の距離を大きくするしかありません。つまり、敷地が有効に使えないってことです。基本的には、道路に面した窓を作ればＯＫです。居室が６畳だとすると、約１．４３平米の窓があれば採光をクリアできます。１ｍｘ１．５ｍの窓でＯＫ。採光を考えると、間口が４ｍあっても旗竿だと、敷地面積を有効活用できないってことになります。土地から新築って奥が深いですね。頭が過熱気味です．．．真の意味で転進も是！→人気blogランキング
2007.10.10
コメント(0)
-
相も変わらず土地探し
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資ランキング！→人気blogランキング相も変わらずアパマン用地を探しています。基本スタンスは、賃料の高いエリアの各駅から徒歩１０分以内の土地。賃料は、athomeやhomesで調べると簡単です。下限は３０００円／平米。これ以下だと現状はよくても将来的に悪化するかもしれない。あくまでも推測ですが。賃料相場が落ちているところは、募集の件数も多い。もちろん賃料も安い。徒歩１０分、1R～1DKで探すと２００件くらい出てくる駅もあります。駅から６分で２万円の１K（風呂無し）、風呂有りで３万円。新宿まで４５分の駅でですよ。エリアを絞ったら、土地の坪単価とにらめっこ。容積率が高い土地を狙いますが、建ぺい率も大事です。あとは、間口とか規模。共同住宅や長屋の場合、建築基準条例によって、延べ床面積とか最低間口、階数などが制限されています。ここらも考慮してから図面を取り寄せます。ここからは、建ぺい率、容積率、防火・準防火、路線価、本当の駅までの距離、道路付け、周辺の建物など、多岐にわたって調べます。相場賃料は実際に新築予定地に近い業者に電話をして聞きます。あとは建築費を出して、分析シートに入力して、借り入れ年数や金利を変えてみたり、構造を変えてみたりして税引き後のCFがマイナスにならないような数字を出します。これによって、建築費を抑えたり、土地の指し値を決めます。こんな事をしているので、かなり頭が疲れます。ブログの更新も遅れるわけです。一応、候補が２つに絞れましたので、少し土地探しは休みます。１４日から北海道へ行きます。札幌、旭川、上富良野と遊び＆親戚巡り＆墓参りです。雪虫に会えるかな？→人気blogランキング
2007.10.09
コメント(2)
-
１０月の賃貸需要
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資ランキング！→人気blogランキング賃貸営業の妻が、１０月の賃貸需要について教えてくれました。１０月に入って客数が増えてきた。この時期に多いのは、来年大学を卒業する新社会人予備軍。卒業を前に、就職先に近い部屋を契約しに来ています。来年の新大学生にいい部屋を取られる前に決めておこうと言う心理みたいです。私のアパートもあと１室空いているので、ちょっと期待させる話でした。溝の口の転進後、十分休んで気力も回復しましたので、バリバリ物件を探しますよ！君に幸あれ！→人気blogランキング
2007.10.08
コメント(0)
-
女性専用アパート
相良利満（さらり・みつる）です。珠玉の大家さん勢揃い！→人気blogランキング先日の「女性が好むアパマン」の話で、妻が教えてくれた人気のアパート。駅から徒歩５分の南欧風デザイナーズアパートメント（女性専用）築４年で新築時からペット可です。これで賃料は、7.5～8.0万円。首都圏の政令指定都市ですよ。じゃあ、事業としての数字はどうなってるのか？建築はミサワホームです。木造ですが、坪７０万円くらいかかってるはずです。38.95平米が１０室。延べ床は共用部を入れて430平米ってとこでしょうか。建築費は9100万円くらい。年間賃料は928.8万円。表面利回り10.2%ってとこです。土地があるからできる数字ですね。普通の地主系大家さんって、だいたいこの数字くらいでやってるんですよね。借入は５割から７割。このあたりの数字から、いろいろ見えてくると思います。さて、あなたには何が見えてきますか？不動産投資のブログランキング→人気blogランキング
2007.10.07
コメント(0)
-
ジェットコースター式不動産投資
相良利満（さらり・みつる）です。大家さんが集う！→人気blogランキング土地から新築ＲＣ計画転進です今回の物件は、田園都市線溝の口駅 徒歩５分 売地４４００万円 建蔽率８０％ 容積率１６０％約１４５坪で接道させる為の借地約３０坪を含みます。坪単価約３０万円！一種単価約１８万円！！「鬼のような安値」です。溝の口の徒歩１０分圏内の賃貸マンション相場は、約３３００円／平米です。とても人気の高いエリア。転進した理由・宅地造成等規制法、急傾斜地崩壊危険地域、災害危険区域、山林 斜面に沿ったＲＣまたは木造を予定していたのですが、切土・盛土が規制法の範囲におさまらないので川崎市の許可が必要。急傾斜地崩壊危険地域のため、川崎市の建築条例により災害危険区域となり、建築物の基礎及び主要構造部は、鉄筋コンクリート造その他これに類する構造が要求される。これらのことから、５００平米未満であっても、川崎市から擁壁などの指導が入る恐れがある。そうなると、建築までに時間がかかり、また融資を受けて土地を購入しても、建物が完成して賃料が入るまでの借入金に対する利子が相当な額になる。・建築費 工事車両が通る道幅が２．２ｍしかなく、大型の重機が入れない。そうなると、造成費・建築費がかさむ。その他のデメリット・接道 道路に接しているのだが、その道路が４３条但し書き道路で建築審査会の許可が必要。しかし、川崎市の場合、平成１１年の法改正以前に建っていた建物を建て直す場合は許可されるが、それ以外の場合は不許可となる。・擁壁 入居者が使う道路は、高さ２ｍの擁壁の下にある。擁壁には、狭く急な階段があるのみ。この道路が但し書き道路。擁壁の敷地の所有権はあるが、擁壁は川崎市の事業で作った物。自由に作り替えることができない。今回はスピード勝負でしたね。売買業者のところで測量図と高低差図をもらって、その日のうちにＲＣの建築業者と現地確認をして見積もりの依頼。もう１社寄って木造の見積もり依頼。翌日、売買業者がちょっと急いでほしいとの事で、評価証明書や登記簿謄本の手配を依頼。１２日融資申込をする予定とした。間取りのサンプルプランを送付。本日、ＲＣの業者から造成や建築費についての説明を受け、転進を決定。この三日間、ものすごく調べて、考えました。スピードが要求されたので、どんどん問題点を書き出し、幾通りもの解決策を用意しました。結局うまくいかなくても、最終点に到達するまでのプランを考え実行することで得られる経験は、次のステップへの大切な宝物です。今回は、土地から新築の案件でもこのスピードで銀行融資まで行けることがわかったので、とてもいい経験になりました。レベルが上がった気分です。だいぶ気力を消耗しましたので、連休は子供と遊びに行ってきます。たまにはのんびりしてみませんか？→人気blogランキング
2007.10.06
コメント(0)
-
追い込みモード
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資の源泉ここにあり！→人気blogランキングターミナル駅の土地。さらにブースト圧が上がってきました。土地の業者曰く「今、戸建ての設計をしていて、できあがったら建築確認申請をする予定ですので、土地のご回答はお早めに！」がびん！建物の見積なんて、簡単には上がってきません。でも、ここは「ブースト圧」を上げて乗り切ります。木造の業者と、ＲＣの業者にそれぞれ、概算見積を急いで作ってもらい、ＲＣの業者と共に銀行とどの程度融資可能か折衝してきます。木造は、見積をもらって、いつもの銀行に打診してみます。さて、融資割合が高くなりそうだとの感触が得られたら、土地の業者に売り止めにしてもらうよう交渉します。この後は、「停止条件付きの契約をして手付けを渡すのか」、「とりあえず期限を決めて、正式な見積と融資内諾まで待ってもらうのか」未知の領域です。・融資内諾後、土地売買契約をして、融資実行まではどの程度時間がかかるのか？・建築費が見積以上にかさんだら、銀行は追加融資してくれるのか？業者が泣くのか？私が泣くのか？（私、泣けません．．）仲介業者が入ってないので、もう気分は宅建業者＆開発業者＆建築業者です。借地、接道、容積率、道路幅の問題は片付きました。あとは、建築見積、傾斜地条例、造成費、融資、担保評価、売り止め（契約？手付け？口約束？流れにまかせる？）です。無駄な知識はありません。いつかきっと役に立つ→人気blogランキング
2007.10.05
コメント(2)
-
アクセル全開！
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資の源泉ここにあり！→人気blogランキング２３区に近いターミナル駅から、徒歩１０分圏内に土地を見つけました。業者のところへ出向いて、色々と話を伺いましたが、建築にはかなりの困難が予想されます。傾斜地、造成、借地、接道、容積率、道路幅、擁壁、融資．．．まるで開発業者か建売業者のまねごとをしているようです。ちょっと展開が早くて、調整するのに忙しくしています。ちょっと、ブログも滞るかもしれません。無駄な知識はありません。いつかきっと役に立つ→人気blogランキング
2007.10.04
コメント(0)
-
女性が好むアパマン
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資の源泉ここにあり！→人気blogランキング最近の若い女性が好むアパマンについて妻に聞いてみました。かなり断片的ではあるのですが、かいつまんでご紹介します。・正面から入口が見えない構造 小さくかわいいプレートにアパート名が書かれている。とてもシンプル。左へ回り込むとようやく入口が見える。宅配ボックスがあり、郵便受けはオートロックで入った内側から開ける。・見えない洗濯機 玄関を入ったらすぐ洗濯機やキッチンに洗濯機といったレイアウトの物件は、女性に受けが悪い。どうしても洗濯機を室内から見える範囲に置かなければならない場合は、扉付きのクローゼットやロールカーテンを付けるなど対策をしてあると喜ばれる。・浴室乾燥機 これも人によっては好まれません。洗濯物を干すとお風呂に入れないからです。お風呂の後に洗濯をして、浴室に干すようにすればＯＫです。洗面所の壁紙を湿気に強い物にして、換気扇を取付、天井から物干し棒が降りてくる「ホシ姫さま」などを設置するのも一案かもしれません。・防犯対策 何の特徴もない部屋なのに、窓に防犯フィルムを貼っていただけで、決まったケースもあります。また、セコムのシールが貼ってあるのを見て決めてくれた事もありました。妻に聞いてみて実感したことですが、男性では女性が求めているものを理解できません。男の私がいくら頭で考えても、思いつかないことがドンドン出てきます。はやり、女性の事は女性に聞くのが一番ですね。無駄な知識はありません。いつかきっと役に立つ→人気blogランキング
2007.10.03
コメント(4)
-
マンション用地発見！しかし「自己資金砲」射程外
相良利満（さらり・みつる）です。知識の泉！→人気blogランキングここ数日、集中的にマンション用地を探していました。探索の結果、２件ほどマンション用地となりそうなのがありました。１件目は、京浜急行・金沢八景駅徒歩6分 3420万円（93.78平米、商業地域、建ぺい率80%、容積率400%）ＲＣ５階建て、7.5坪の1Kが１４戸で9000万円相場賃料は3000円／平米くらいで、年1250万円の賃料が見込めます。表面利回り１０．０６％です。２件目は、横浜市営地下鉄・吉野町駅徒歩３分、京浜急行・黄金町駅徒歩７分 4980万円（99.61平米、商業地域、建ぺい率80%、容積率400%）ＲＣ５階建て、8坪の1Kが１４戸で9650万円相場賃料は3100円／平米くらいで、年1377万円の賃料が見込めます。表面利回り９．４１％です。せっかく見つけたのに、私の「自己資金砲」では射程外です．．．１割くらいの「自己資金砲」をお持ちの方なら、射止められると思いますよ。なお、上の結果は私、独自の試算です。見当違いがあるかもしれません。より精度の高い分析には「らしんばん」をお勧めします。「らしんばん」での分析結果もありますが、公表は控えさせていただきます。磨いてますか？「自己資金砲」→人気blogランキング
2007.10.02
コメント(2)
-
マンション用地物色
相良利満（さらり・みつる）です。応援してね！→人気blogランキング「鬼指」物件が籠城戦となったので、放置プレイしてます。その裏で、マンション用地の物色を始めました。もちろん大家学さんの「らしんばん」に魅せられたせいです！土地の価格は、一種単価を出して検討しています。用途地域によって容積率がばらばらですので、これを１００％に換算して比較します。坪単価１００万円でも．．．容積率８０％なら、１２０万円容積率１００％なら、１００万円容積率２００％なら、５０万円容積率４００％なら、２５万円となります。もうお気づきでしょうが、容積率が高ければ、より広い建物を建てることができます。利用価値が高いってことですね。利用価値が高ければ、土地の価格も高くなる。坪単価だけを見ていると、土地の利用価値がわからないので、容積率を１００％に換算して、坪単価を出すわけです。これが一種単価です。たまーに落とし穴がありまして、用途地域をまたいでいる場合は要注意です。面積が２００平米で容積率１００％の面積が１００平米、２００％の面積が１００平米とすると、この土地の容積率は１５０％ということになります。（自治体によって計算方法が異なることがあります）さて、売り地の情報を見ると、「準住居地域」となっていて、注意書きを見ると「一部、一低を含む」と書いてあったりします。でも、割合がわからなければ、本当の容積率を計算することができません。こんな土地は、ちょっと割安だったりします。ご注意下さい。土地の物色は自由だ!!(by 犬井ヒロシ)→人気blogランキング
2007.10.01
コメント(0)
全27件 (27件中 1-27件目)
1
