2018年01月の記事
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管理コスト削減にも貢献。植栽ボランティア
植栽の手入れを造園屋さんに任せるだけではなく、一定のルールのものと、居住者の有志（＝ボランティア）が緑地の一部を管理しているマンションがあります。マンションの植栽は、虫が付きにくい、散水が少なくとも枯れにくい、寒さ・暑さに強い等の条件で主だった植物が配置されるため、緑一色の鬱蒼とした感じがあります。花壇をつくるとしたら、それなりに手を入れないと（水やりや、除草や、消毒等）きれいに育ちません。造園屋さんに細かい世話をお願いすると、それ相応の管理料を支払わなくてはなりません。また、戸数が少ないマンションは、予算の関係で手厚く造園屋さんにお願いすることはできません。にほんブログ村そこで・・・・マンションの美化向上（お花は好みがありますが・・・）・植栽管理費の軽減・コミュニティーの活性化を目的とし、理事会と掛け合い、総会の承認を経て、緑地（共用の敷地）の管理の一部を居住者の有志＝ボランティアが行います。また、ボランティアと外注（造園業者）の植栽管理運営を専門的に協議する諮問機関（植栽専門委員会など）を設けているマンションもあります。写真のマンションを一例にすると、緑地の一部を枠で囲い、右側をボランティアが管理する花壇、それ以外の場所はプロ（造園屋さん）に手入れをお願いするという区分けをし、管理しています。ボランティアが好きな花を勝手に植えるのではなく、ボランティアが決められた書式で申請を行い、棟（団地なので複数の建物がある）のアンケートで居住者の一定以上の賛成を得て、理事会で承認を得て、始めて管理できるという仕組みを総会で決議を経ています。
2018.01.31
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大規模修繕中ベランダの植木はどこへ
大規模修繕、足場を架けるタイミングで、バルコニーの防水工事を行います。バルコニーの防水をするためには、私物を一旦片付け、室内に入れる必要があります。この片付けは、各戸で行うことになります。バルコニーで家庭菜園や、植物を楽しまれている方もいます。室内に植木（土）を入れるのは嫌がる方もいます。そこで、共用部分（敷地）の空地に施工会社に依頼し、植栽仮置き場を設け、工事期間中プランターを置くことを認めるようにしているマンションがあります。水やりは、共用部分の散水栓の一部使用を認め、各自が行います。また、仮置き場と住戸の移動も、各自が行います。にほんブログ村
2018.01.30
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実生、種から育ててみる
花屋で苗を買えば、花をすぐ楽しめ快適ですが、種から育てるのも、なかなか楽しいです。ある程度大きくなるまでは、管理に気をつけないと、枯らしてしまいますので、マンションのボランティアが共用花壇で育てるのには向いていないかもしれません。花が咲くまでは温かい時期で2から3ヶ月要します。12月の下旬に鉢に撒いた種（ダイソーで2個百円）が、1月中旬に芽が出始めました。春に咲くといいな。にほんブログ村12月22日に種まきし、1か月経過し発芽したナデシコとキンギョソウ
2018.01.29
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「別の部署がやっているので・・」は回答になっていない
イダケンが理事長を務めるマンションで、先週定例の理事会がありました。議事は大きく二部構成です。・前回までの継続懸案事項の進捗確認及び検討・管理会社の報告前半は、議長であるイダケンが仕切ります。後半は、管理員月報及び月次業務報告、前月までの保守点検報告書をもとに管理会社担当者が説明をし、質疑応答を行います。にほんブログ村後半の部で、毎月役員が注視している内容は管理費等滞納です。特に3か月超の滞納者は、督促状況などを詳しく確認していきます。ただ・・・懸案事項が多いと、督促状況の確認に十分時間が取れず、次回や次々回に検討を先送りすることが間々あります。今回は、スムーズに議事が流れたので、管理会社に督促状況のヒアリングを行いました。役員「3か月超の2名はどのような督促を行っていますか？」担当者「毎月専門部署が督促状を送っています。」役員「電話や訪問等の督促は行っていないのですか？」担当者「別部署なので、わかりません」・・・・役員「滞納問題は毎月の理事会で確認している事項ですよね。事前にその別部署から状況を確認しないんですか？」担当者「していません」・・・・分業特化の大手であれば兎も角、この担当者が務める管理会社は地元（横浜）の小規模企業です。この担当者に変わってからすでに半年は経過します。「前の担当者がかかわってきたことなので・・」と回答できないことの言い訳に前任者の名前を出すことが何度もあります。そこそこいい年なのに、前任や別部署の人間を言い訳にしたら怒られるってわからないんでしょうかね。
2018.01.28
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ぎっくり腰とペインシフトの出会い
イダケン、40過ぎてから初めてぎっくり腰を経験し、その後年に1-2回発症します。原因は、運動不足、体が固い、肥満等だと思います。ぎっくりは、立つと痛い、座ると痛い、寝ると痛い、動くと痛い。なんか、どうすることもできない状態です。にほんブログ村初めてのぎっくり腰になった時は近くにあるカイロプラクティックに行きました、一時的には解消するものの、なかなか完治せず、数日は仕事に影響がありました。二度目のぎっくり腰。一回目と比較できないほど重度。朝に発症し、夕方のお客様とのアポイントメントを控えどうしようと・・痛みと悩みが交錯していた時、妻が義父が行っている病院にダメもとでいってみたらと薦めてくれました・・自動車（妻の運転）で1時間ほどかけて、その病院につきました。すると大混雑・・・治療まで1時間半ぐらい待たされた時は、油汗もので、辛かったです。ようやく診察に入ると、ぎっくり腰なのに、いきなり太ももの内側を触り始めて、ここが原因ですと・・確かに痛い・・でも腰はもっと痛い。お医者さんが、変なペンみたいなものを取出し、手の甲を押し、丸いシールをぺたぺた貼っていきます。一通りその作業が終わり、お医者さんはニヤリ「騙されていると思うでしょ？」と一切激痛が走る腰には触りません。きょとんとイダケンがしていると、「立って歩いて」という言葉におっかなびっくり立ち上がると、違和感は感じるもの、腰を曲げないで立ってあるくことや、体の曲げ伸ばしができるようになりました。え・・・お陰で夕方のアポイントメントは問題なくこなすことができました。イダケンは、高校時代までスポーツ（バレーボール）をしており、針、電気、テーピング、整体マッサージ等、様々な治療法を経験しましたが、どれも簡単に患部が治癒することはありませんでしたが、この治療法の即効性に唖然。高校時代から捻挫が癖になっており、2年ほど前にかなり力がかかた捻挫をした時も、当日中に歩けるレベルに・・今ではちょっとでも、体の状態が悪くなったな、と思うと、すぐこの治療をしてもらいます。（最初に行った治療院のお弟子さんが自動車で15分の距離に診療所を構えています）この治療法はペインシフトといい、手の甲の反射点と呼ばれる場所を刺激することで、痛みを緩和するというメカニズムだそうです。したの写真（両手に同じようにします）の治療だけで、腰痛や、足の捻挫、首の痛み、肩こり、足の張りが解消します。ふ・し・ぎー！？
2018.01.27
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大規模修繕の人気の施工時期はいつ？
大規模修繕施工中はバルコニーの使用制限が発生します。使用制限とは・・・・エアコン（冷房）を使用できない・網戸を取り外しているため、窓を開け放しだと虫が入る・洗濯物や布団を干すことができない等です。工事期間中ずっとではありませんが、普段あたりまえにできることが一時的であれ規制されることは居住者にとって大きな負担になります。特にエアコンの規制は、高温多湿の日本の気候条件を考えたときに、梅雨真っただ中と、夏季（７－９月）は避けたいところです。そこで・・大規模修繕で人気の施工時期はこうなります。秋工期（お盆明けか9月ごろから足場を組み始めて、年内中に足場を解体する）冬春工期（1月の三連休明けから足場を組み始めて、ゴールデンウイーク前後に足場を解体する）春工期（3月ごろから足場を組み始めて、梅雨ごろに足場を解体する）この中でも秋工事は、管理組合からの希望が多いです。気候が良い時期なのですが・・・施工会社の現場代理人が人で不足になり、かつ作業員（職人さん）の手配が付きにくいため、ちょっとした天候不順で工期が遅れたり、品質不良が発覚したりしやすい時期でもあります。にほんブログ村
2018.01.26
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電力の小売自由化後、恩恵を受けましたか？
2016年に、電力の小売が自由化された際は、マスコミや新聞電力大きく扱われ、組合の役員会でも話題に上がりました。専有部分は各住戸、共用部分は管理組合が、自由に電力小売会社を選べますが、リサーチ（下調べ）を含めて、具体的な議論をしたマンションは少なく感じます。イダケンの契約して頂いている組合様の中では、電力小売り会社はそのまま（東京電力）で、契約プランを変更（長期契約割引等）することで、コスト削減が成功しているマンションがあります。契約先・契約形態の見直しがどこまで旨味があるのかは、調べてみないとわかりません。すでに、電子ブレーカーを導入しているから等で削減は終わりではなく、有益な情報はないのかアンテナを張り巡らせて、関心があることについてはリサーチをする努力が大切です。ちなみに東京電力は相談すれば、すぐに代替え案の提案をしてくれますし、東京電力以外の業者もお声をかけばスピーディーに提案書を作成してくれます。にほんブログ村
2018.01.25
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漏水事故が多発！管理会社の力量が試される
試される大地、北海道出身のイダケンです。イダケンが理事長を務めるマンションは、築40年を超え、漏水事故が多発しています。配管はこんな感じです。共用部分（竪管）：鋳鉄管を使用。まだまだ状態は良い。共用部分（居室スラブ下配管）：鉄管を使用。錆による閉塞あり。場所によって劣化が異なる。専有部分（排水管）：VP管。専有部分（給湯管）：銅管。給湯器は電気温水器（玄関側）。専有部分（排水管・汚水管）：鉄管、鉛管。専有部分の配管は、リビング（キッチン？）は躯体の上に打っているシンダーコンクリートに埋め込みになっています。共用部分の配管は、築年数の割に状態は良く、漏水発生個所は主に専有部分の配管です。にほんブログ村さて・・漏水事故が発生すると、管理会社が、調査の手配、被害・加害状況の特定、当事者間への連絡、復旧費用の提案、保険の手続き、理事会の報告・相談等、様々なことを行います。築年数が浅いマンションは、漏水事故は稀ですが、築年が25年を超えるころから、徐々に増えてきます。管理会社の担当者が、築年数が浅いマンションを多く仕事していると、慣れていない仕事になります。また、実務経験が短いフロントマンは、何から手を付けて良いのかわからないので、アタフタし始めます。大手で、分業化されている管理会社は、専門部署が主だった対応を行いますので、物件担当者の対応レベルの差は影響しにくいのですが、多くの管理会社は、すべての対応を切り盛りします。それでなくともキャパシティーオーバー気味の物件担当者が、突発的に不慣れな緊急対応を行うことになると、相当にテンヤワンヤになります。イダケンのマンションは、緊急対応が多発したため担当者がパンク↓担当者の上席を同席させ、対応を協議↓組合と管理会社合意の上、対応マニュアル及び報告書の提携様式を作成↓マニュアルに基づいた対応を開始。という流れを踏みました。でも、なかなか上手くいきません。原因（一）実務が少ない担当者は、マニュアルを使いこなせない原因（二）日々の業務がパンク気味な実態は変わらず、緊急業務が入れば、パンクし、迅速な対応が難しい原因（三）結局管理会社にとっては、他人事。区分所有者や入居者が持つ緊急性や重要性に関する感覚が異なる。イダケンのマンションの悩みの種です・・
2018.01.24
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雪の対策はできていましたか？
関東の大雪（2018_01_22）すごいことになっています。電車があまりに混み過ぎて体調不良になってしまったイダケンです。うちのスタッフも立ち往生。ご迷惑をお掛けした組合様申し訳ありません。写真は途中で電車を降りフラフラになりながら、新宿で撮影した一コマです。雪国の光景っすね。にほんブログ村積もるような雪が降る場合は、週間天気予報でアラートを確認できます。ゲリラ豪雨や地震と違い、台風と雪は予見でき、事前に対策を取れます。雪の対応抜かりなかったですか？管理員がいるから安心。管理員さんはいつもいるわけではありませんし、除雪は本来の業務ではないのです。管理会社を頼りにするのではなく、管理組合として雪対策を怠りなく準備する必要があります。１．ウィンターシーズンに突入したら、除雪用具や融雪剤は速やかに調達する雪が降る日、積もったあとにホームセンターに行っても、品薄で欲しい除雪用具は入手できません。雪かき用のスコップ、敷地が広ければスノーダンプ、通行制限用のカラーコーン（下記７参照）、融雪剤などをリストアップし、あらかじめ準備をしておきましょう。２．冠雪時は屋外機械式駐車場は使用しない故障や事故の原因になりますので、駐車場使用者には早めにアナウンスをすることが大切です。３．融雪剤は積もる前に撒く薄っすらと積もるだけで、すってんころりんと転倒事故が置きます。エントランスや主要動線にはあらかじめ融雪剤を撒くことが必要です。４．スコップは共用部等に出しておく倉庫に保管し、管理員さんがいないと雪かきできないのでは困ります。雪が降る日は居住者の方が除雪できるようスコップ等は出しておきましょう。なお、盗まれる可能性があるので、マジックででかでかマンションの所有物がわかるよう書いておくことも必要です。５．注意喚起降雪時の注意事項や、除雪の協力願い等、ひな型を予め管理員室で保管し、雪予報の前日や当日に掲示するようにしましょう６．役員への協力要請仮に管理員さんが勤務時間に積雪があっても、一人では広範囲の除雪はできません。手の空いている役員さん（居住者ボランティアでもオケ）に協力依頼をしましょう７．落雪の恐れのある箇所の通行規制斜屋根、庇、駐輪場の屋根の下は落雪により怪我や事故が起きる可能性があります。危険な箇所は雪予報の前日または当日（降雪する前）にカラーコーンなどを置き、通行規制をしましょう８．役員の除雪対応トレーニング11月の理事会で、上記の内容を周知するとともに、スコップの場所や除雪用具の在庫を確認するようにしましょう皆様のマンションでは、上記８つの事項で、どこまでできていましたか？今回の大雪で、もしできていなければ、ウィンターシーズン真っただ中、また雪が降ることも十分考えられます。これからでも遅くありません。備えあれば患いなし！大雪でも安心な、マンションにしましょう！
2018.01.23
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色々な花を安価で楽しむ。見切り品購入
見切り品と言うと、スーパーで賞味期限の迫っている食べ物を「半額」「○%オフを思い浮かびますが、花にもあります。小田急フローレストなど駅前にある花屋さんでは、あまり見かけませんが、ホームセンターや少し大きめの街場の花屋に行くと片隅に見切り品がおいています。その時期に応じた旬の花がお店に並ぶことになりますが、・旬の時期（ピーク）が過ぎたもの・花の満開期が終わったもの・元気が無くなったもの・はなの時期が終わったものこんな花は割引対象になります。大量に店頭に並ぶ花は、割引品も多いです。晩秋から冬にかけては、ビオラ、パンジー、プリムラ、シクラメン何かが狙い目です。お花の価格はポッド（鉢）の大きさを目安にすると小さいものは通常価格が大体100~500円中くらいのものは通常価格が500~1000円です。イダケンは半額以外（ポッド小は30~100円、中は200~300円）の見切り品を物色します。通常価格でも買う時はありますが、限られた小遣いの中から色々な花を買いたんで…にほんブログ村ビオラ、一鉢約30円。家に植えているビオラとパンジー（通常価格は100－150円）は、ほとんどが30円台の見切り品を買っています。プリムラジュリアン。黄色は通常価格で購入（市価100－200円）。青色とピンクは一鉢50円。北側＋今年の厳寒に関わらず12月下旬に購入したばかりの青色は徐々に咲き始めています。ビデンス（ウインターコスモス、市価100－200円）、一鉢50円。1月は花期シーズン外ですが、頑張って咲いています★見切り品の難点は、購入時に花が咲いていないことが圧倒的に多いです。すぐに花を楽しみたければ、通常価格でシーズンの花を買うのがお勧めでです。
2018.01.22
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ウィンタースポーツ
大規模修繕でバルコニー調査をすると、遠い昔に使ったと思われるホコリの被ったスキーを見かけることがあります。イダケンが大学生時代、スキーブームでした。世はバブル絶頂期ということもあり、平日から…・スキー場は長時間のリフト待ち。・高速道路はスキー渋滞。・スキーバス待ち合わせ場所大混雑今では考えられない状況でした。イダケンも20代までは、スキーバスや乗り合いで車を確保して、月二、三回は泊まりや日帰りでスキーにでかけていました。大学生の卒業旅行はカナダのウィスラーです。社会人になってからは、薄給ながら、２・３年に1度はウエアやスキー一式を最新のものに買い替えていました。前職の管理会社に就職後は、連休が取れないようになり、徐々に足が遠のき、40過ぎには行かなくなりました。先日、正月休みを利用して、久しぶりに河口湖そばにある人口スキー場（フジテン）へ行ってきました。と言っても、スキーを滑るわけではなく、子供を雪遊びに、…です。そのうち、子供とスキーしたいな♪因みにイダケンは、札幌出身で、スキー場まで車で15分くらいのところに実家があるので、上手く滑れる方だと思います。にほんブログ村
2018.01.21
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大規模修繕の予算ってどう考えるのか？使いすぎ注意です（その２）
例えば50戸のマンションの1回目の大規模修繕で…管理会社や施工会社が、5500万円の工事プラン（見積）を提案したとします。積立金は6500万円が貯まっていたとして、発注は組合の積み立てたお金の範囲で可能です。まだ、余裕があるからと、アンケートで要望があったことをこの機会にいっしょにやっちゃえと、使い勝手の悪い駐輪ラックを交換したり、集会室の設備を見直したりと、グレードアップの費用に500万円くらいを見込みます。改修5500万円に改良500万円までやって、おつりが来る。予算内で良い工事ができると、検討した修繕委員会はホクホク顔。でもちゃっと待ってください。長期修繕計画を確認すると・・1回目の大規模修繕の予算は4500万円、2回目は6000万円となっています。業者の見積ですでに1000万円超過。改良工事を行う余裕は、計画上ありません。2回目の大規模修繕までは建築工事が中心になりますが、築25年目以降は、建築工事の他に、給排水設備、電気設備、エレベータ設備、駐車場設備、外構工事等の費用が大きく加算されてきます。そのために、早い時期（最初の大規模修繕）にお金を使いすぎると、後々資金不足により、必要な工事ができず資産価値を低下させたり、資金を工面するために高額な臨時徴収が必要になったり、組合員が高齢化した中で月々の積立金を値上げせざるえなかったりと、こんな悪影響がでてきます。現行の積立金は、長期修繕計画をもとに徴収額が設定され、資金案にはそれほど余裕を持たせていないことが多いです。また、改良工事は計画に含まれていません。この事例の場合は、改良工事500万円を実施したいのであれば、基本的な改修を4000万円以内に収め、合算額を長期修繕計画の予算である4500万円を超過しないように、計画することが求められます。最近元請けをもらう管理会社や、バックマージンをもらう設計・監理業者は、施工金額（見積）が大きくなれば、自分たちの利益が大きくなるため、「オリンピックや増税の影響で、長期修繕計画よりも工事費が高くなっている」⇒新築はそうかもしれませんが、改修は建築コストボトムのころと比べて若干値上がりしてますが、目立つような上昇ではないです。「早い時期にしっかりした工事を行えば、安心して生活できます」⇒過剰な提案をされます「長期修繕計画はあくまでもシミュレーションなので、「今」を考え、資金不足が生じそうであれば、改めて検討すればよい」⇒人の財布だと思って無責任な発言です。もっともらしい助言をして、兎に角組合にお金を使わせようとします。自分達の腹は痛まない・・むしろ肥えることは業者にとっておいしい話です。一社特命で元請け提案をする管理会社やバックマージンをもらう施工会社が良心的な提案をしてくれるなんて、ありえないと思います。業者は、組合の大切な財産を狙っていますよ！！にほんブログ村
2018.01.20
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大規模修繕の予算ってどう考えるのか？使いすぎ注意です（その1）
修繕、特に高額な大規模修繕を発注する前に、今どのくらい積立金があって、積み立てた資金で足りるのか？原資がないと、工事費が支払えないので必ず確認するとおもいます。でも、長期修繕計画を対比し、計画上の予算と、見積金額を分析・検証するマンションは少ないように感じます。「修繕計画はただのシミュレーション、実際に足りる足りないが重要」こんな意見が出そうですが、皆様がお支払いしている修繕積立金は、通常長期修繕計画に基づき金額設定されていることを忘れてはいけません。次回は、具体的な金額例を上げて、予算と工事費の考え方をご説明します。にほんブログ村
2018.01.19
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月1回じゃ足りないのよ…
マンションで何が起きているのか、の日常報告。皆様のマンションではどうしていますか。役員と役員以外の組合員では情報量や周知方法が違います。にほんブログ村組合員への報告組合員へは、少なくとも年1回総会の事業報告が全戸に配付されます。それ以外は理事会議事録や、理事会広報や、適宜お知らせ等の配付を行っているのではないでしょうか？因みにイダケンが理事長を務めるマンションは、月1回管理費等の請求に合わせ、不定期ではありますが、お知らせをつくり、情報を伝えています。役員への報告月に一度会計を含む月次報告書が理事会時に管理会社から配付され、ポイントを説明してもらいます。でも月よ理事会までの一月の間に、マンションでどんなことがあったか気になります。管理会社担当者もメールがこまめな訳ではないですし…そこで管理員の業務日報と清掃日報を一週間分ファイリングしたものを役員へ回らんするようお願いしています。マンション内でどんな出来ごとがあったか把握できた状態で理事会を迎えることができるので、実体を踏まえた課題協議ができます。また、管理会社フロントマンが情報にフィルターをかけないので、知りたい情報を早期に正確に把握できます。週一度の確認なので、それほど負担は増えません。役員が多いマンションは回覧な時間がかかるため工夫は必要かもしれませんが、管理員の仕事ぶりを把握できる利点もあり、やってみることオススメします、
2018.01.18
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パンジーとビオラって同じ花なんだって
イダケンちょっと前まで花とか木の種類は、明るくありませんでした。契約先で植栽管理への関心が高まる組合と接する中、植栽に詳しくならなければと・・プライヴェートでガーデニングを始めました。その中で、「へー、そうなんだ」と思うことがいっぱいあります。冬から春に咲く代表的な花にパンジーとビオラがあります。知識の少ないイダケンも、昔からこの花の名は知っていましたが、同じ「三色すみれ」というくくりの花だということを初めて知りました。じゃあ、ビオラとパンジーの名前を分けている理由と違いってなんなのか気になりました。花が小さいのはビオラ、大きいのがパンジーのようなのですが・・パンジーと呼ばれ花屋で売っている商品は花が小さなものから大きなものまでたくさんの種類がでているので、花の小さいパンジーとビオラは見た目での区別がつきません。写真は、手前左が安価で売っているビオラ（市況価格100－120円程度）、手前右がブランドもののビオラ（市況価格150－250円程度）、奥左は花が小さいパンジー、奥右は花が大きいパンジー。大きいパンジー以外は、花の色以外違いがよくわかりませーん。にほんブログ村
2018.01.17
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不妊治療
イダケンの第一子（長女）は、40歳を超えて授かった子供です。妻が30歳前くらいに、そろそろ子供をと言う話になり、お互いのメディカルチェックをするため産婦人科に行き、検査をした結果、イダケンに問題があり、普通の妊活では極めて難しいとのことがわかりました。イダケンは昔から体にコンプレックス（図体がでかいことや、高校時代運動障害（イップス）になったこと等）を持っており、この話をお医者さんから聞かされた時に相当落ち込みました。妻や当時健在だった実母が、不妊について、いろいろ調べてくれました。たまたま、メディカルチェックを受けた病院が、不妊治療で評判が良いことを知り、お医者さんの勧めもあり、不妊治療を始めることにしました。イダケンに問題があるのに、不妊治療にあたっては、男性ではなく、女性（妻）の体に大きな負担をかけます。実際に治療中の痛々しい姿を見て、大変心苦しく思いましたが、愚痴も言わずに協力してくれました。不妊治療が成功して、無事第一子（長女）が生まれたときは感動。出産に立ち会った際は涙が止まりませんでした。長女が生まれた後、何度か失敗しました。妻の体の負担が心配で、次は最後の機会と考えていたところ、双子ちゃんを授かりました。不妊治療は結構なお金がかかりますし、保険の適用外です。また、1回の治療で成功するとは限りません。金銭面の不安を理由に、子供がつくりたくとも次のステップに進めない方もいると思いますが、行政によって異なりますが、助成金の制度も利用できます（結構手厚いです）。仕事が多忙で、なかなか家族で過ごせる時間は少ないのですが、限られた時間を有効に使って、家族を大事にしていきたいと思います。にほんブログ村
2018.01.16
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管理会社の委託費に含まれない費用（2）
管理費の支出の5割から7割くらいは管理会社に支払う委託費になります。前回の記事に続き、管理会社に支払う委託費以外の費用についてご説明します。管理委託費の内訳は、契約書に明文化しているので、わかりやすいですが、管理会社によって費用負担先の考え方が異なる費用を列記しますのでご確認ください。リプレイス（管理会社変更）や委託コスト見直しの際は、この辺もしっかりチェックするとよいと思います。にほんブログ村１．管理員室電話代通話料は管理会社、基本料は組合で負担するケースと、すべて管理会社が負担するケースがあります。２．清掃用具代日常清掃（管理員や日常清掃員が行う）の清掃用具代は、管理組合負担としているケースと、管理会社負担としているケースが混在しています。３．管理費等徴収の振込手数料ファイナンス会社の手数料は管理組合負担としていることが多いです。少数ではありますが、管理会社が負担することもあります。振込手数料は管理会社↔ファイナンス会社の契約で、同じファイナンス会社を利用したとしても振込手数料の金額は変わってきます。４．理事会資料印刷代管理会社負担とすることが多いです。少数ではありますが、組合に請求することがあります。５．総会資料印刷代管理組合負担とすることが多いです。戸数が少ないマンションは管理会社が負担していることもあります。６．全戸配布資料印刷代管理組合負担とすることが多いですが、A4で1枚程度のお知らせや注意書きは管理会社が負担していることがあります。印刷費（白黒、カラー）の金額の取り決めは必要です（取り決めずに、管理会社の一方的な請求で支払っていることが多々見られる）７．会議議事録作成費通常委託費に含まれていますが、一部の管理会社はワープロ代として枚数に応じて作成費を請求していることがあります。８．管理費等未納督促業務費 管理会社会計システムで出力される督促文章の発送や担当者からの電話や訪問督促は管理会社の負担です。内容証明郵便や法的手続きを行う場合は、実費を管理組合で負担することになります。９．長期修繕計画作成費経験上の感覚ですが、管理会社の負担（委託費に含む）の場合が６割、管理組合の負担（委託費以外）の場合が４割くらいです。外注すると最低でも30万円以上の費用がかかると思います。１０．管理規約改正案作成費標準に準拠した改正案の作成（比較表を含む）費は管理会社負担としていることが多いです。１１．法務相談費管理会社担当を介した、管理会社顧問弁護士への相談は、無償で対応していることが多いです。
2018.01.15
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管理会社の委託費に含まれない費用（1）
管理会社に依頼する業務は、組合と締結する管理委託契約によって決められます。持ち回り一年任期で理事会運営を行うマンションでは、前期の理事長または理事会が契約内容の説明を受け、総会で承認。そこから、今期の理事会活動がスタートするため、実際に組合運営の切り盛りをしていく当期の役員は、管理会社の契約内容を十分把握していないことが多いです。「管理コスト」について、どこにいくら払い、費用対効果はどうなのかを検証するという行為は重要です。にほんブログ村管理会社の委託費に含まれないコストは、どのようなものがあるのか確認していきましょう。１．共用部分に係る光熱費（電気料、水道料等）２．共用部分の保険料３．照明器具の管球類４．小修繕費（積立金予算に計上していない管理費から支出される費用）５．理事会報酬や理事会の活動費用６．振込手数料、印紙代７．専門家との相談・コンサルタント費用８．部分委託により管理会社以外に発注する外注費部分委託とは何か・・全部委託と部分委託と言う契約形態があり、同じ内容の業務を行ったとしても、管理会社の売り上げになる場合と、そうでない場合があります。全部委託とは、組合運営支援、管理員配置、清掃、設備のメンテナンス、緊急業務を、管理会社を契約として任せる方法です。この場合は、委託費として管理会社にお金をすべて支払います。部分委託とは、例えばメンテナンスの一部であるエレベーターは、管理会社を契約先とせず、直接保守を行う管理会社以外の業者と契約をし、この業者にお金を支払います。部分委託の場合は、管理会社の委託費に含まれない費用が発生します。次回は、管理会社によって委託費に含まれたり、含まれなかったりする費用についてご説明します。
2018.01.14
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理事会は何曜日開催？
イダケンが理事長を務めるマンションは毎月、第三週か四週の水曜日午前11時スタートが原則です。自営業が5名、会社務め水金休みが1名の役員構成なので、こうなっちゃいます。お仕事の都合で、理事会は土または日に集中します。自分のマンションが週末理事会だと役員活動ができないので、ちょうどいいです。週末はプレイべートな時間帯に使いたい、という方が多いマンションは、平日夜開催を定例にしているケースがあります。皆さんのマンションはどうですか？にほんブログ村
2018.01.13
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冬の季節に咲く花
厳寒期に咲く花の種類は、他の季節に比べて少ないようです。町田の冬（12から1月頃）は、最低気温が大体マイナスになり、霜がおります。この期間に、イダケン宅で1日じゅう全く日光がささない、日陰の北側屋外で健気に花を咲かせてくれているのは…にほんブログ村ビオラ・パンジー（写真右手前側と奥側）とガーデンシクラメン（写真右手真ん中辺の白・ピンク）プリムラジュリアン（色とりどりに花が咲いている植物）こうした丈夫な花は、マンション花壇に植えていることをしばしば見かけます。ホワイトイルミネーションも良いですが、いろんな花が咲く環境も良いものですよ〜。
2018.01.12
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伝統的なことを子供たちに教えてみる
正月のしめ飾りや門松、個人宅ではやらなくなったところや、簡素化しているところが多くなりましたね。分譲マンションにおいては、各住戸では玄関に飾りつけや廊下への私物放置が認められていないため、エントランスに、立派な飾りつけをするところが多いです。宗教的に・・という意見も聞きますが、昔からの日本の伝統のようなものなので・・と思います。イダケンはマンションから今の住処に引っ越してから、玄関前に小さいですが門松を置くようにしています。子供たちが「これ何？」と聞いたときに、教えてあげるようにしたいと思うからです。普段家にいることが少ないので、ちょっとしたコミュニケーションの場を大事にしています。門松は楽天（通販）で、アレンジを入手し、1月7日を過ぎたこれからの時期は、寄せ植えとして楽しみます。お花が少なくなる冬に、子供たちも「おはながいっぱーい」と喜んでくれます。にほんブログ村
2018.01.11
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まだまだ使える照明器具の交換。環境にどうなのかな
LEDライトが管球も照明器具本体もお求めやすい価格になっています。白熱灯や水銀灯からLED化すると、節電効果により電気料金が、ぐっと圧縮できます。コスト節減を目的に、築浅のマンションでも、積極的に採用を検討している組合をよく見ます。コストカットは良い話。でもまだまだ使用できる照明器具まで変えるのは、勿体無いと感じます。節電することと、使える資源（耐用年数に達していない照明器具）を廃棄すること、環境を考えると、どっちがいいんですかねー蛍光灯の場合は、LED管球への入れ替えだけでは、LED化を図ることができません。対応するためには器具を交換するか、器具の安定器をバイパス工事する必要があります。交換じゃなくバイパス工事を行えば、既存の照明器具を活かすことができます。はじめから「器具の交換ありき」で進める事は、組合が進むべき可能性を狭めることになります。施工の元請けをしたい管理会社は、工事費を増やした方が売り上げ（営業成績）が上がるので、交換がいいに決まっています。また、業者斡旋する管理会社は、かなりの確率でマージンをもらうので、これも工事に応じてということになると、やはり高い工事費の方になびくのでしょう。こういった業界の体質はどうにかして欲しいものです。にほんブログ村
2018.01.10
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組合の期待を裏切ってまで儲けたい設計事務所・・どうかしている
悪質な設計・監理業者（設計事務所）が横行しています。管理会社に任せるよりも、競争を働かせるので、設計事務所を入れた方が安く済みますよ。実績と経験が僕たちの信用を物語っていますよね なんて、お金に困っている組合に甘い言葉をかけてきます。仮に、設計事務所を「S社」とします。管理組合→設計・監理業務契約200万円→S社こんな契約をします。設計事務所は、つるんでいる施工業者が落札するよう、出来レースをします。・公募の資格要件を多く設け、つるんでいる業者以外が参加し難いようにする・・・そもそも出来レースをする設計事務所の公募にエントリーしても決まらないから、つるんでいる施工業者以外は公募に参加せず、5社とか、6社しか応募がなかったり・仮につるんでいない業者が公募にエントリーした場合は、その業者に不利になるような線引き（判断基準）を組合に提示し、排除したり・・海千山千の設計事務所にとったら、特定の業者に便宜を図らうことはたやすいことです。ここからが問題です。組合が知らないところで、出来レースの謝礼として施工会社からマージンが設計事務所に入るのです。出来レースで決まった施工会社を仮に「F社」とします。管理組合→請負契約5000万円→F社→マージン250万円（5%の場合、10％近く取る業者も）→S社でも、このマージンって、管理組合が支払ったお金から捻出されていますよね！？200万円という報酬に騙されて、結局設計事務所に管理組合は設計・監理契約の倍以上の金額を支払わされる上、適正な競争を阻害され、高い見積りの業者に発注を強いられます。施工会社は、設計事務所が仕組んだ言い値で落札できますから、高いマージンを設計事務所に払っても、痛くもかゆくもありません。むしろ、まともに競争して利益を下げた仕事を取るよりも、施工会社にとってはありがたい話なのです。今、ブイブイ言わせている改修の大手設計事務所が、こんな仕組みをつくりあげ、今や業界団体のようなものまで結成し、「潔白」をアピールしています。なぜ、こんな設計事務所が大手になれるか・・簡単な話です。組合との設計・監理契約をどんなにダンピングしても、マージンがあるから平気。安値と実績につられた組合は簡単に契約してくれます。最近は、国土交通省が通達を出したから、設計・監理業務費は少し高く見積りを提示しているみたいです。でも実際仕事を取る段になったら、組合の言い値にいくらでも合わせてくれます。組合から支払うお金よりも多くマージンを施工会社からもらえば、工事監理も手抜きを黙認しますよね。だって管理組合よりも金払いのいいお客様（施工会社）なのですから・・管理組合のためなんて・・いわないで欲しいな・・とイダケンはいつも思っています。にほんブログ村
2018.01.09
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理事会を管理会社任せにすることの弊害
やる気のある役員が集まり、役員主導で理事会活動を進めているマンションは、一握りであると思います。こうしたマンションは、管理会社担当が常に緊張感を持って仕事を行わざるえません。その結果、管理会社から提供されるサービスの質が上がる事を意味します。でも・・多くのマンションは、管理会社お任せ。イダケンが理事長を務めるマンションでも、過去はこんな感じでした。管理会社が準備する資料は・・１）不具合箇所の見積２）前回の理事会で依頼した事項で、管理会社担当が覚えていた資料３）月次会計報告書議事進行表（議案説明書）はなく、担当者が口頭で、進行を進めていきます。議事は・・管理会社の報告報告に対する管理会社への質問や要望理事長からの一言や問題提起こんな風に毎回の会議が行われます。これで、十分じゃん。って思う方もいるかもしれません。こんな弊害が生じるのです・前回理事会で依頼したことを管理会社担当者は忘れ、そのままどこかへ行ってしまう。・口頭で議事が進むものだから、あとあと議事録の校正を掛ける時、お互いの記憶や思い違いが多く生じる。・管理会社が提供する情報のみで、本来組合が知りたい情報は、管理会社へわざわざ注文しないと出てこない（例えば、居住者の変更や駐車場の契約状況、リフォームの申請や居住者等からの問い合わせ等）・理事会は理事が話し合う場なのに、管理会社との対話の場になる。その結果、管理会社の説明会や管理会社が提案したことに対するYES,NOを決める場となり、管理会社ペースでしか、組合運営が行われなくなる。・持ち回りの場合、役員がよくわからない状態で理事会運営がスタートするため、専門家である管理会社に任せようとするが、管理会社がぼんやりした状態で仕事を進めると、役員もそんなものでいいと勘違いをするようになる。・管理会社担当者のレベルが低いと、そのレベルに合わせたやりとりをすることなり、理事会は無駄な時間を費やすことになる。イダケンが理事長を務めてからは、議案説明書と理事会で検討された懸案管理は自分で行うようにしています。面倒ですが、自分たちの財産なのですから、しっかりとした運営を行いたいものです。にほんブログ村
2018.01.08
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1月のマリーゴールド
イダケンが今住んでいる街は、町田市と言う場所です。冬は、以前住んでいた湘南エリアと比べて寒く、最低気温がマイナスになることが多いです。去年の春からガーデニングを始めたばかりで、初めてのウィンターシーズン。屋外に植えている花は、霜が心配・・にほんブログ村南向きで陽当たり良好の軒下に植えているマリーゴールド（2018.1.6撮影）。黄色の花は、ダイソーで買った2個100円の種から育てたもの。花は元気に咲いていますが、葉はボロボロでそろそろ寿命かもです。オレンジの花は、ホームセンターで4月に苗を買い、種で増えたもの。黄色は種ができませんが、オレンジは種でどんどん増えます。夏の花の女王と言われるペチュニア（2018.1.6撮影）。4月にホームセンターで苗を買ったものです。寒空の中、頑張って蕾をつけ、1つ2つの花が咲き続けています。植えている場所は、晩秋から春先まで直射で日光があたらない、北側の場所。
2018.01.07
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墓参りと初詣を同時に・・
ここ数年は、妻の実家で正月を迎えます。1月3日は妻の祖父の命日です。お墓のあるお寺さんの隣が、神社で、お寺さんの駐車場から普通に出入りできます。左が神社の屋根、右がお寺さん・・今年は2日に墓参りした後に初詣に行きました。おみくじはと言うと・・・大吉でした！！いいことあるかな・・ｗにほんブログ村
2018.01.06
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悪徳設計事務所と契約すると管理会社特命発注より高くつく
イダケンは、何度か悪しきコンサルタントの実態についてブログ記事にUPしています。2017年春に国交省から通達が発表された後、業界は良くなったのでしょうか？・・否です。管理組合さん、悪しき設計事務所の毒牙にかからないよう用心しましょう！と・・言っても、悪しき商慣行（仕組み）を作り上げたのは、有名どころの設計事務所が多く、公募で設計事務所を募集。実績やプレゼンテーションでふるいにかけていくと、結構高い確率で、毒牙にかかることになります。毒牙にかかるとは・・どれくらい組合が被害を受けるかをお話しします。１）管理会社利益優先方式昔から、やり玉にあがる管理会社特命発注方式（相見積を取らないで管理会社一社へすべて任せるやりかた）の見積を仮に「3000万円」とします。２）真面なコンサルタントによる発注方式真面なコンサルタントが、仕様の最適化（工事内容の過剰・無駄を省き、本来必要な工事メニューのみを抽出）し、適正な競争を働かせれば、コンサルに払う報酬と施工会社に支払うお金を合計しても「2300万円」くらいまで価格が下がります。３）競争にさらされた管理会社発注方式２）のようなコンサルタントが絡む場合、管理会社も頑張る場合があります。２）ほどの金額に下がることはなかなかありません。それでも、コンサルに払う報酬と施工会社に支払うお金を合計して「2600-2700万円」になります。管理会社に工事をお願いするとしても1割以上も削減できる余地があることがわかります。４）悪しき設計事務所による誘導発注方式設計事務所がいろいろなテクニックを使って、仲間内の施工会社グループだけに声をかけるように誘導し、チャンピオンと言われる順番で設計事務所から仕事をもらえる施工会社が、出来レース（競争に見せかけた価格操作をした入札）により言い値で工事受注を取るやりかたです。設計事務所はマッチング（出来レース）の見返りに施工金額の5-10％（大口の場合は3%の場合も）のキックバックを施工会社から受けます。こうした仕組みで管理組合に損をさせる設計事務所でも、営業プレゼンテーション時には、１）の管理会社のやり方を強く否定し、自分たちのやり方を行うと、適正な工事で発注できますとうそぶきます。因みに、このやりかたを取ると、コンサルに払う報酬と施工会社に支払うお金を合計して「3300-3400万円」まで膨らみます。良いコンサルタントと、悪いコンサルタントでは、3000万円の工事を行ったと仮定して、1000万円近くも差が出る。これがマンション大規模修繕業界の実態です。管理会社が施工主体とならず、設計・監理を手伝いますと言う場合も、こんな感じになります。１）の管理会社見積よりも高くなっていることを組合が指摘すると、管理会社の積算のミスとして説明したり、安全を見て管理会社の仕様よりも工事範囲を広くした等のもっともらしい話をしたりします。また、長期修繕計画の金額までには至らないから資金計画上問題ないと、適当な理由付けをして、組合を煙に巻きます。普段穏やかな設計事務所の担当者が、この時はかなりムキになって説明をし始めます。そりゃ、コンサルタントフィーよりも高いキックバックがもらえるのともらえないとじゃ、全然違いますからね。金額は一例でケースバイケースで上方にも下方にも変わってきますが、とにかく、組合が知識不足を良いことに、業者側だけが儲かればいいような仕組みを組合に押し付け、すべてのしわ寄せ（無駄なコストを払う）は管理組合に回ってきます。また機会のある時、詳しくお話したいと思います。にほんブログ村
2018.01.05
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共用部保険の値上げがすさまじいことになっている
3.11以降、共用部保険の料率（保険会社に支払う保険料）が、頻繁に値上げしています。共用部保険である「マンション総合保険」は、基本パッケージでリスクの多くを保証する、管理組合にとっては使い勝手の良い商品です。色々なリスクに保険が適用できるものですから、保険会社に支払う保険料より、保険会社から支払われる保険金額の方が多い・・こんな管理組合さんは多いのでは？保険に入っていてよかった、得している感覚を持ちます。昨年の秋、顧問先マンション（団地、築40年超）で保険会社の代理店である管理会社から、これまでと同じ保険内容（5年掛け捨ての総合保険）で、なんと4倍の保険料の提案がありました。一般的に固定費である管理費会計は、収支にそれほど余剰金が生じないことの方が多いと思います。にほんブログ村事例のマンションは、積立金を上げたばかりで、それに合わせて、管理費会計の余剰金を積立金会計と計上するよう、全体のバランスを調整したばかり。保険料4倍になると、収支が赤字に転換します。来年予定の消費税値上げに加え、高築年数マンションの保険料値上げは、管理費会計のバランスを大幅に悪化させる要因になりそうです。ちなみに管理会社は、保険料が上がれば、代理店手数料はその割合で増えるので、悪い話ではないのですよねー
2018.01.04
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リフォーム申請手続きってどうしてます？
イダケンが理事長を務めるマンション（約190世帯）は、築年数40年を超え、リフォームの申請が多いです。手続きのルールとしては、国交省の標準管理規約（平成23年版）の内容としています。これがなかなか履行ができません。１．提出期日がいい加減と管理会社も注意しない・1か月前に申請書を提出としているが、守られません。・1か月前が必要であると受け取る時に管理員（管理会社）がルール説明を行わないこの結果、リフォーム前日に申請が行われることや、工事後に申請が行われることがあります。２．申請書の内容を管理会社が目通ししない、申請可否の判断基準は？・管理員が右から左へ書類をイダケンのポストに入れています。申請書の記載事項に不備があっても、そのままです。・必要書類が添付されていないことがあり、許可してよいという判断が付かないことがあります。イダケンは、本業でマンション管理に関わっているので、ある程度防波堤になれますが、持ち回りの役員に管理会社の助言（支援）なく、承認の判断を行うことは難しいでしょう。３．理事会の許可としながら、理事長が先に承認し、事後理事会で承認を行っている。・イダケンが理事長を務めるマンションの理事会は月1回です。このタイミングにリフォーム承認の審査を間に合わせることは稀です。この結果、理事会に断りの上、まずは理事長が承認し、事後理事会で承認を行うという手続きを取っています。ただし、あきらかに、やばそうな工事申請の時は管理会社に言って、工事を止めさせています。管理会社は手続きやルール遵守に重きを置いてくれない。理事会は標準規約のままの手続きでは、ルール遵守が難しい。そりゃ、リフォームのトラブルは後を絶たないでしょう。と思います。たまたま、イダケンが理事長を務めるマンションは、管理士1名、一級建築士2名、設備工事のエキスパートが1名、不動産コンサルティング1名と、人材豊富なので、なんとかトラブルを未然に防ぐことができていますが、他の管理組合ではなかなかうまくいかないのかなと思います。にほんブログ村
2018.01.03
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昨年（2017年）からガーデニング始めています
植栽管理・・管理の在り方ひとつで建物全体の美観や住環境に大きな影響を与えたり、委託費の中でも大きな支出を占めることがあったりと、マンション管理において、植栽管理は重要な検討ポイントのひとつです。少し前までは、イダケンは知識が少なく、会議の場で出てくる専門用語はチンプンカンプンこれじゃいけないと、昨年から知識を深める一環として、ガーデニングを始めました。一昨年前に引っ越した建物は連棟ハウス（テラスハウス？）。ちょっとした庭があります。最初は面倒だなと感じることが多かったのですが、上手に育てることができるようになると、断然楽しくなっています。一日時間を割いての作業は難しいですが、少し早く起きてガーデニングをちょこちょこすることが趣味になってきました。マンション内の住民交流の一つの方法として・・また、植栽維持費の節約として、居住者ボランティアで花壇を自主的に管理する建物は増えています。新築時の植栽計画は、法律上の緑地面積を維持し、育てやすい（枯れにくい）植物を選択することから、緑が強い、鬱蒼とした感じになりがちです。趣味の問題もありますが、ちょっとした空間に「花」を植えることにより、マンションのイメージが変わってきます。寒くなって外から避難させた、自宅の仕事スペース一角の書棚に置いた、鉢植えのハイビスカスとペチュニアが綺麗に咲いています。その後ろのピンクの花は、ベゴニアエラチオールです。ハイビスカスって、南国の花で暑くないとダメというのは先入観でしたが、外に置いていても12月上旬くらいまでは普通に咲きます。湘南のマンションで、夏から晩秋にかけてエントランス付近にハイビスカスを植えておくと、リゾート感があがるかもーにほんブログ村
2018.01.02
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2018あけましておめでとうございます
今年は5日まで冬休みを頂きます。普段は、土日は仕事。平日も夜遅く、一日家に入れることは月数回しかありません。正月くらいは家族でゆっくり過ごしたいと思います。2歳半になった双子の娘は仲良く遊んでいます。二人して同じような動きをして見ていて、楽しいです。はあとにほんブログ村
2018.01.01
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