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2009年03月の記事
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第1236号 差し押さえ
住まいを買うと、売主にお金を払います。そして、お金を払う代わりに売主から登記を変更してもいいですという書類を受け取ります。この書類があるので、法務局で登記が可能になるのです。しかし、このようにいかないことがあります。それは、差し押さえです(TT)これは売主の許可などなくても、担当の職員が法務局に書類を持って行くだけで、簡単に差し押さえはできるのです。そうなると、いくらお金を払って売主の書類を預かっていても、登記できません。このようなことは、滅多にありませんが、ないとは限りません。こういう事態を避けるためには、売り側の業者きちんと売主と信頼関係を作っておく必要があります。そうすることで、最悪の事態は避けることができます(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.31
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第1235号 解約条件に注意
あるお客様とマンションを探していました。いい物件が１件あったのですが、かなり価格が高くとても売主のいい値ではおすすめできません。そのため、いったんあきらめて別な物件を探すことにしました。しかし、事情があってとりあえずは新しい住所が必要なので、賃貸に入ることされました。その賃貸の契約ですが、そんなに長く借りるつもりがない場合、解約条件に注意が必要です。契約によっては、１年未満に解約する場合は、違約金を請求する場合いがあります。この違約金の額があまりに高い場合いはマンスリーマンションなどを検討したほうがいい場合もあります。賃貸契約は、いつかは解約するので、契約する条件だけでなく解約する時の条件も必ず確認しましょう(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.30
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第1233号 支援の方法はいろいろ
住まいを買うときに、ご両親から支援を受けられるお客様が多くおられます。この支援ですが、きちんと手続きをしないと多額の税金を支払うことになります(TT)一番大切なのは、ご主人の両親から支援してもらった分はご主人の名義に、奥様の両親から支援してもらった分は奥様の名義にすることです。そうすれは、生前贈与として相続税で処理することができます。また、別な方法としては両親であっても借りたお金として、借用書を作成し毎月お金を返す方法です。と言っても、毎年１１０万円まではもらっても贈与税の控除額なので大丈夫です。万が一、支援の受け取り方を間違えると、高額な贈与税を払うことになります。くれぐれもお金を受取る前に、専門家に相談しましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.28
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第1232号 決断に２週間
あるお客様と中古の物件を見に行きました。少し築年数が経っているため、床下も隅々まで調査し、屋根裏もくまなくチェックしました。あとは、ご夫婦の間でリフォーム後の間取りや金額が納得できるか否かという話になりました。となったのが、２週間前の話でした^^;ゆっくり夫婦で話合いますということで、しばらく待っていたのですが、何も連絡がないので別な物件にされるのかと思っていました。すると、昨日買いたいという連絡がありました(^^)ご夫婦とそれぞれの両親と何度か話し合いをされていたようです。これだけ何度も話し合いを重ねた結果であれば、私も安心して価格交渉をすることができます！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.27
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第1231号 学校の近く
先日お客様と見に行った住まいは学校のすぐ近くにありました。学校のプールが南側にあるので、学校がある限り日当たりも眺望もいい物件です。また、かなり大きな桜の木も見えて春には家から花見ができそうな感じです♪と言っても、いいことばかりではありません^^;もっとも大きな問題は、校内放送です。学校中に聞こえる音量で流れるのでもちろん近所にも聞こえます。また、学校によっては平日にも自動でチャイムがなるように設定されているところもあります。そして、学校がすぐ近くなので朝夕の登下校時には、周辺の通学路はかなり混み合います。もし、学校が近くの住まいを考えるなら、必ず平日の朝と昼に現地の環境を確認しましょう！休みの日とは、状況がまったく違うことが多いです。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.26
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第1230号 地耐力調査済み
土地を見に行くと、よく地耐力調査済みという看板がたっているのを見かけます。調査してあるから、安全なしっかりした土地のような気がします。しかし、この調査はあまり意味がありません^^;というのは、どんな住まいがそこに建つのか、どの位置に住まいの荷重がかかるのか分からないのにやみくもに数ヶ所の地質調査をしても役に立たないのです。実際に、どのような住まいを建てるのかを決めて、荷重のかかるポイントを出してから調査をしなければなりません。調査というと、かなりお金がかかりそうですが、意外と安く数万円でできます。あまり、地耐力調査済みの看板は物件探しの参考にはしないようにしたほうがいいです(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.25
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第1229号 公示地価下落
今朝の新聞に公示地価が載っていました。ほぼ全面的に下落ということになっています。ちなみにこの土地の価格ですが、どうやって決まっているかご存じでしょうか。これは、不動産鑑定士という資格を持っている人が、いろいろな資料をもとにたぶんこうだろうと考えて決めているのです^^;たとえば、車なら材料費がいくらに、広告費、営業費など金額がはっきり計算できます。しかし、土地は株などと同じで原価がありません。そのため、たぶんこうだろうで決めるしかないのです。株価が明日上がるのか下がるのかは誰にも予想がつきません。ただ、株はすべての商品がいつでも取引可能な状態にあるので、価格の変動がはっきり分かります。一方土地は、いくらこれくらいですと計算してみても、売りにも出ていないし、買いたい人がいるわけでもありません。実際、現場で取引をしているとかなり、公示された地価と実際は違うような気がします^^;広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.24
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第1228号 フラット３５で借り換え
フラット３５が大きく変わりそうです♪今のフラット３５は、頭金が１割ないと利用できません。ということは、諸費用と頭金で約２割の自己資金がないと利用できないのです(TT)つまり、２０００万円の住まいの場合、自己資金は６００万円ないとフラット３５は利用できません。今後は、諸費用があればフラット３５が利用できるようになりそうです。それより、大きい変化は借り換えでフラット３５が利用できるようになるかもしれないということです。すでに住宅ローンを組んでいる人でも、フラット３５に借り換えることが可能になりそうです。ファイナンシャルプランナーとしては提案できる選択肢が広がるのでぜひ実現して欲しいと思ってます(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.23
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第1227号 フルリフォーム
昨日、お客様を案内した中古の住まいは、ちょっとひどい状態でした^^;１階の床のいたるところが、痛んでゆるくなって、キッチンもかなり使いこまれてました。お風呂もお湯をためるタイプで、追い炊きができないものでした。築３０年近くなる住まいなので、当然こうなります。ただ、立地もよく間取りも気に入っていただけたので、フルリフォームを提案しました♪キッチン、バス、洗面、床、外壁とすべてのクロスと主要な部分はほとんどです。ここまでやると、これから何十年も快適に生活することができます(^^)もちろん費用も４００万円近くはかかります。しかし、主要なところをすべてやり換えるので安心して住むことができます！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.22
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第1226号 オール電化とガス
あるお客様からリフォームの相談がありました。その中で、ガスを電気に換えたいという要望がありました。電化住宅のメリットはいろいろあります。一番は、油の飛散が少ないのでキッチンやリビングが汚れにくいということだと思います。もう１つは、毎月の支払いが少ないということです。特に冬場のガス代と電気代の差はかなり大きくなります。ただ、注意が必要なのはただの電気湯沸かし器をつけても、あまり節約にはならないということです。最初の値段は高いですが、エコキュートにしなくては、毎月の電気代は安くなりません。もし、オール電化を考えるなら必ずエコキュートを選択しましょう(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.21
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第1225号 本当の予算
住まいを探しているお客様の相談にのっていました。私は、いつも最初に資金計画について話をします。いろいろな物件を見て回ると、ついつい希望が高くなって予算をオーバーすることが多いからです。さっそくお客様にお会いして話を聞いてみると、電話で伺った予算と実際の予算はぜんぜん違いました。その理由を伺ってみると、お母さんから不動産屋に本当の予算を言うと高いものをすすめられるから言ってはいけないと言われたそうです^^;しかし、正確な予算を伝えないとあまりよくありません。お客様の資金計画に合わせて、いろいろな物件情報から物件を探しているので、安すぎても高すぎてもぴったりな物件を紹介することができないのです。もし、信頼できる担当者だと思ったら本当の予算を伝えましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.20
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第1224号 切り込みの物件
ときどき、住まいを見に行くと道路と高低差のある物件を見かけます。もちろん住まいと道路の高低差がない物件が価格は一番高いです。しかし、考え方次第では少し高低差があって切り込みになっている物件もいいと思います(^O^)/というのは、切り込み車庫の場合玄関までに階段あるため、老後のことを考えるとやめておこうという話によくなります。しかし、もし今３０代くらいであれば、こういった切り込み車庫でもいいと思います。たとえば、南道路で切り込みになっていると、ほとんどの場合、日当たりは生涯確保されます。そして、階段を上がることができないようになったら、もっと街中の便利のいい小さなマンションに引っ越すのです。そうすれば、その時々の年齢にあった住まいで生活することができます♪広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.19
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第1223号 眺望と方角
先日、少し変わった間取りの住まいを見ました。LDKの広さや水回りなどいたって普通の住まいなのですが、向きが変わっていました。その物件は、どの方角にも障害物はないので、日当たりはとてもいい物件でした。そして、少しだけ高台にあるので西の方角は、眺望がかなり良くなっています。そのため、南と西の方角に大きな窓がついているのです。そうなると、北玄関で東に台所となります。そして、東の台所にはシステムキッチンがついていて窓がありません。眺望とキッチンなどのセットプランの関係でこのようになったと思いますが、残念な設計です(TT)もし、西側の眺望を生かすとしても東側に窓がない設計は、私には理解できません。キッチンの設計を変更してでも、東側に窓をつけて欲しかったと思いました。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.18
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第1222号 ゆるやかな坂の雨水
先日、案内した住まいはゆるやかに傾斜した道路に面していました。ゆるやかな傾斜なので、前面道路のどこからでも車が出し入れできるようになっていました。土地の価値は、前面の道路と段差があるかないかで大きく変わります。道路のどこからでも車が入れるというのは、一番いい条件です。しかし、全体が少し傾斜になっている場合は、大雨のときに道路の雨水が敷地に入って来ないかチェックしなくてはなりません。最近は、夏場にゲリラ豪雨と言われる大雨が降ります。このときに、道路が川のようになって雨水が流れます。このようなときでも、雨水が敷地に流れ込まないように勾配をとらなくては、敷地が水浸しになってしまいます(TT)今回の物件は、これから駐車場のコンクリートを打つところなので今からしっかりお願いしておこうと思ってます！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.17
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第1221号 ハウスメーカー工場停止
日本でトップのハウスメーカーが滋賀にある工場を停止すると発表がありました。年間で約７６００棟を生産していた工場を停止するとなると、かなりの売上減を想定しているということだと思います。発表では、コストダウンと経営のスリム化と言われています。しかし、実際に現場の営業マンの話を聞いていても明らかに受注は減っているようです。今は、大手の不動産屋がどんどん倒産していますが、次はハウスメーカーや工務店の番かもしれません。そうなると、新築を建てるときはくれぐれもそのハウスメーカーや工務店の財政状況を確認していないと万が一のときは本当に大変なことになります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.16
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第1220号 土地の坪単価
ある物件を評価するために、住まいを土地と建物に分けて計算し、お客様に説明しました。すると、今回の土地は坪単価がかなり安いのでびっくりされていました。しかし、これには訳があります^^;今回の物件の土地は、変形地なのです。そのため、６０坪以上あるのですが、かなり安い価格設定になっています。ただ、変形地ですが道路がくの字になっていて、それに合わせて変形しているので、使い勝手はちょうど良くなっています。それでも、整形地ではないので、この坪単価が妥当な価格だと説明しました。今回は、それプラス今なかなか住まいが売れないことを理由に大幅な値引交渉をする予定です^^;広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.15
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第1219号 築４０年の平屋
お客様から、築４０年を過ぎた戸建ての資料を見せられました。築年数が古いので、昔の間取りの平屋です。最初は、てっきり解体して新しく住まいを建てるのかと思いました。すると、相談の内容はこの平屋をリフォームして使いたいのだが、どうでしょうかということでした。ご主人は、少し有名な会社にお勤めなので、てっきり新築かと思いましたが、今の世の中では何が起こるか分からないので、ともかくローンを少なくしたいという話でした。実際には、まだ物件を調べてないので何とも言えませんが、なかなかしっかりした考えをお持ちの奥様でした(^^)築４０年なので、構造と屋根を中心にチェックして使えそうなら、しっかりリフォームすればいい買い物になるかもしれません♪広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.14
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第1218号 完成保証
今から住まいを建てる方から、相談がありました。それは、建設や不動産業界の景気があまりに悪いので、万が一建築を依頼した会社が倒産したらどうなるのかという相談でした。この方は、あるハウスメーカーと請負契約をむすんで建てられるということでした。この場合、万が一このハウスメーカーが倒産するとどうにもなりません(TT)というのは、住まいを建てるときには、完成保証制度を利用することが可能です。この制度は、住まいを建てているうちに工務店が倒産すると、別な工務店がつづきの工事をするという制度です。しかし、一般的な在来工法の住まいなら何とかなるのですが、ハウスメーカー独自の場合、材料もそろわないし、施行方法も分かりません。もし、今住まいを建てるなら、請負契約をむすぶ会社の経営状態まで把握してから依頼しないと、もしもの時は大変なことになります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.13
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第1217号 マンション査定
あるマンションの簡単な査定をしました。私の査定はいつも少しキビシイ価格になります^^;それは、今の需要と供給のバランスを査定に加えるからです。今回査定したマンションは、築１６年くらいでしたが、１６年前に新築したときの価格は３０００万円近かったと思います。そこから、減価償却すると少し高めの価格になります。一方、今同じマンションが新築だったとすると、これだけ景気が悪くマンションが売れない状態ではおそらく２３００万円くらいで売買されます。この２３００万円を新築価格として築年数分を引くので、かなりキビシイ査定額がでるのです。しかし、実際に今中古の住まいを買う人は、おそらく私と同じ考え方で計算すると思います。それなら、売れる価格を査定したほうが今後のライフプランがたてやすくなります♪広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.12
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第1216号 賃貸なら電子キー
先日ある電子キーの物件を見に行きました。カギは靴べらを平らにしたような形で、ドアノブの近くにかざすだけです。カギを差し込んだりしないので、荷物をいっぱい持っているようなときには大変便利です♪また、万が一カギをなくしてしまってもカギの中に入っている暗証番号を覚えておけば、数字を入力して部屋に入ることができます。そして、もっとも大きな利点はカギの暗証番号が自由に変えられるという点です。たとえば、賃貸で人に貸した後に自分で使うために、シリンダーを交換する必要はありません。自分で自由にカギ番号を変更して使ったり、人に貸したりできます。住まいを賃貸に出すときに、毎回シリンダーを変えているとかなりのコストになります。それなら、暗唱番号のロックタイプを利用するのはおすすめです(^O^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.11
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第1215号 だんご図
先日ある土地を契約して頂いたのですが、少し物件調査でてこずりました(TT)というのは、土地の位置を示す公図という資料が実際の区画とかなり合ってなくて隣地がだれの持ち物なのか特定できないのです。以前に仲介した、公図混乱地域ほどひどくはないのですが、雰囲気は合っているけど、実際とかなりずれているだんご図の公図もかなり大変です。だんご図でも、測量図をあげて隣りを確認すれば分かることは多いのですが、何回かにわけて開発されたらしく、分筆と合筆を繰り返していて測量図がたくさんありました^^;しばらく、法務局で古い測量図と格闘して後は回りの要約書をあげて確認しました。これだけ、いろいろな技術が進んでいるのに、土地の境界を定義するのは、難しいのが現実です。最近開発されたような団地でない場合は、必ず公図をはっきり証明しておく必要があります(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.10
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第1214号 投資の見積もりは厳しく
ある中古の戸建てを検討中のお客様が、もし転勤になったら賃貸に出せばいいかなぁと言われました。しかし、賃貸に出しても恐らく儲けはほとんどありません。しかも、人が借りてくれている間はいいですが、空家になった時点でかなりの赤字が出ることになります。毎月入る家賃からは、固定資産税、火災保険、給排水設備の維持、修理などさまざまなお金が出ていきます。それでも、いくらかの黒字になるようにするためには、かなり厳しい交渉をしなければ無理です(TT)空室リスクのことまで考えると築２０年近い住まいで、表利回りで最低でも１５％くらいないと商売とは呼べません。不動産投資は立派な事業です！くれぐれも慎重に厳しい目で判断して下さい。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.09
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第1213号 グランドピアノ
先日、土地を契約して頂いたお客様にどんな住まいを建てられるのか伺いました。今すぐではなく、しばらく経ってから建てられるそうですが、一部屋だけ天井高が３メートル以上も部屋を作るそうです。そして、その部屋には防音設備をつけると言われていました。その部屋は、ピアノの演奏用だそうですが、どうしてそこまでするのかなぁと思って伺うと一般の家にあるピアノではなくグランドピアノを置かれるそうです。グランドピアノは、学校の音楽教室などにありますが、音が大きく普通の部屋では音がきれいに聞こえないそうです。そのために、特別な部屋いると言われていました。それと、一番びっくりしたのは、グランドピアノの価格です。少しいいタイプで何と１千万円を超えるそうです^^;中古のマンションくらいの価格なのにびっくりです！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.08
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第1212号 契約同時決済
昨日、契約と決済を同時に行いました。普通の不動産を取引するときは、このようなことはしません。今回このようなことをするのは、売主様に金銭的な問題があるためです。つまり、不動産を所有はしているけど、借金などがあり売ることができなくなる可能性があるため、決済日の当日に問題がなければ契約と決済を同時に行うということです。といっても、契約書にサインをするのが、当日というだけで事前に重要な事項は説明をしています。また、境界の確認なども前もって行っておきます。なので、サインをしてお金を払うタイミングが普通の場合と違うだけで、内容には変わりはありません(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.07
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第1211号 断熱材がない
ある中古物件の床下と屋根裏を見てきました。かなり古い破格の中古なのですが、屋根裏に上がってみるとどこにも断熱材がないのです^^;屋根裏だけでなく、壁も床下もほぼ断熱はありませんでした。この物件は住宅密集地にあるので何年も人が住んでいないと、湿気などがどうなっているかが気がかりでした。しかし、断熱材がどこにもないので湿気ることはなく、屋根裏も床下もカラリと乾いていました^^;断熱材がないのは、困ったことですがそのおかけで数年間放置されていても住まいが痛まずに済んだようです。これから、しっかりリフォームして快適な住まいに生まれ変わる予定です♪広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.06
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第1210号 住まいの向きが違う
とんでもない話を元ハウスメーカーの方から聞きました。住まいを建てるのに、現場に設計図を持って行ったところ、ちょうど土地の上に基礎ができたところだったそうです。そこで、現場の人に建物の簡単な説明をしようとしたところ、大きなミスに気が付きました。なんと、基礎の向きが建物の図面とは逆だったのです(TT)つまりリビングが北側で,キッチンやトイレが南側になってしまいます。もちろんそのまま住まいを建てることはできないので、やり直しになったそうです^^;しかし、それ以外にも軒を少し長くしたら、勝手口の戸が当たって開かなくなったりもしたそうです。注文住宅は理想の住まいかもしれませんが、あまり凝った物は難しいかもしれないです。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.05
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第1209号 不動産屋が信じられない
ある当社の物件に問合せのあったお客様に電話をしました。すると、かなり警戒されているということがひしひしと伝わってきました^^;いろいろな話をしているとやはり不動産屋は信用できないと思われているようでした。原因となったのは、不動産の売り止めについてです。もう売れたと言われた物件がまだ売りに出ていたり、売りに出ている物件がもう売れたと言われたりして何が本当なのか分からないということでした。物件が売りに出て、買付の金額で折り合いがつくと、契約準備に入ります。すると、売り側の業者は物件を売り止めにします。しかし、契約のときにその内容で折り合いがつかなかったり、内容で合意できて契約しても、銀行からローンを断られたりすると、また売りに出ます。この経緯を詳しく知っているのは、売り側業者と買い側業者だけです。他の業者は、資料屋や広告で判断しています。もし、気に入った物件がすでに売り止めになっていたら、必ず売り側か買い側の業者に確認しましょう！そうすれば、確かなことが分かります(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.04
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第1208号 火災保険見積り
先日、契約して頂いたお客様の火災保険の見積を拝見しました。融資を受ける銀行から出ている見積もりだったのですが、ちょっとびっくりしました(@@)というのは、新価格実損払いではなかったのです(TT)少し前の火災保険は、時価の実損払いなので、ローンを組んだとき１０００万円の保険に入っても２０年後に火災にあって燃えると保険はほとんどでません。とはいえ、ローンは終わってないので、そこから二重の住宅ローンを負うことになります。しかし、新価格実損払いなら１０００万円の保険がでるので、ローンを組んだときと同じ価値の家を建てられます。もちろん、時価より新価格のほうが保険料は少し高いですが、時価では保険の意味があまりないので新価格をすすめます！今回の銀行の見積もりはこの保険なら安いですよとすすめられたそうですが、新価格でないことの説明はなかったようです。お客様が火災保険を契約する前に確認しておいてよかったです(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.03
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第1207号 造成地でも境界確認
少し前に、新たに造成されたミニ開発の土地を仲介しました。新たに造成されて、測量も入っているので、境界杭も打ってあります。開発した業者も境界ははっきりしているので、問題はないですと言う話でした。そこで、四隅を見てまわったのですが、一箇所だけ杭がありません。とはいえ、ブロックで区画整理されているので境界ははっきりしています。開発した業者に、境界はブロックのどちら側ですかと聞いたところなんと分からないという答えでした^^;境界が杭やポイントではなく、今回のブロックのように厚みがあるものの場合、詳しい境界が分かりません。これが分からないとブロックのフェンスを利用できるのが、どちらなのかはっきりしません。もし、新たに開発された造成地でも必ず境界が杭やポイントなどではっきりしていることを確認する必要があります！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.02
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第1206号 家は風が大切
木造の住まいに一番大切なのは、風です。木には湿気を調整する力がありますが、いつも湿っているところではどうにもなりません(TT)住まいの中で人が生活すると、料理をしたりお風呂に入ったりするので、必ず湿気がでます。また、ファンヒーターやガスコンロなどの火を使うものも湿気の原因になります。火を燃やすと、水分が大量にでるのです。そのため、木の湿気を調整する力を有効に使うためには風が大切なのです！周りに家が密集していたり、家の裏ががけになっているときは、必ず隙間が広く取られている物件を選ぶ必要があります。もし、密集地で隙間が取られていないような場合は、木造ではない構造の住まいを選んだほうが安心です♪広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.03.01
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全30件 (30件中 1-30件目)
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