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2009年06月の記事
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第1327号 賃貸と持家
よく営業マンが、家賃の支払いがもったいないから家を買いましょうと言います。これは、全くウソです^^;そうではなく、自分で所有して自由に使いたい、老後に土地だけでも残したいというのであれば買うべきです。たとえば、３０００万円の新築を頭金なしで買って、ローンを組んだとします。すると、最初の諸費用、３５年間のローン支払い総額、３５年間の税金すべてで、約５６００万円くらいになります。一方、同じ立地条件で借家を借りると、おそらく家賃は高くても、９万円くらいです。９万円とすると３５年で約３８００万円くらいです。この差額ではとても土地代には、なりません^^;なので、頑張ってローンを払っても所有したいと思うなら、住まいを買うことを考えてみましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.30
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第1326号 雨どいから松
先日、ある別荘をお客様に案内しました。お客様は別荘としてではなく、住まいとして考えておられます。もともとが別荘の造りなので、いろいろなものが豪華な造りになっています。そのため、毎日住むにはいろいろな工夫が必要になりそうでした。また、戸当たりやサッシの固さなどをチェックしました。その後、アンテナや外観のチェックをしていると、何と雨どいから小さな松が生えていました^^;つまり、雨どいが落ち葉などでつまり、松の種から松が生えてきたようです。確かに周りに住まいはないので、雨どいはあまり必要ではありません。しかし、せっかくあるのでこれを機会に掃除したほうがいいと思います(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.29
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第1325号 贈与税プラス５００万円
今回の経済対策で、住まいを買う場合に両親から支援金をもらっても非課税になる枠が広がりました。もともど、年間で１１０万円だったので、ほとんどの場合いくらかオーバーすることになっていました。そのため、別な制度を利用したりして、対策をしてきました。それが、プラス５００万円まで、非課税となったんでほとんどの場合でオーバーしません(^^)もう少し詳しく言うと、祖父母や父母から２０歳以上の子への支援に限られます。また、期限は２０１０年末までとなっています。今まで利用してきた相続時精算課税制度の３５００万円の枠と併用もできます。そのため、４１１０万円まで贈与税は非課税となるので、大型の支援を検討されている方にはチャンスです♪広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.28
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第1324号 近所の人
先日、お客様と土地を見に行きました。かなり広島の中心地に近い物件なのに、幹線道路から少し奥に入っているため静かで閑静な住宅街です。少し道路が狭いため、かなりお手頃な価格になっています。土地を説明しているときに、ちょうど近所のおじいちゃんが出てこられました。そこで、いろいろな話を聞くことができました(^O^)/スーパーや病院、バス停がどこにあるのかは調べれば分かりますが、そこに住んでないと分からないこともたくさんあります。いいことだけなく、悪いことも教えて頂きました^^;やっぱり、環境は近所に住んでいる方に話を聞くのが間違いありません！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.27
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第1323号 カラ―ベスト
カラーベストは、住まいの屋根に使われる材料です。屋根に使われる材料はいろんな物があり、それぞれメリット、デメリットがあります。少し前まで、カラーベストというと安くてすぐにボロボロになるというイメージがありました。それが、ここ数年の間に質がかなり良くなっています！昨日、あるお客様と新築の住まいを見に行ったのですが、そこで使われていたカラ―ベストは２０年保証がついているそうです。もともとカラーベストが持っている軽いというメリットをそのままに耐久性が良くなったようです。これなら、瓦に比べて重心が低くなり、価格も手ごろなのでいいのではないかと思います(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.26
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第1322号 外壁塗装は難しい
ある中古の住まいをお客様に契約して頂きました。そろそろ外壁を塗装するタイミングだったため、色を決めて塗り替えることになりました。この色を決めるということはとても大変なのです(TT)一番いいのは、実際に建っている住まいを塗装屋さんに見せてできるだけ近い色にしてもらうことです。小さなパネルのパンフレットで色を選んでも、まず間違いなく希望の色にはならないのです。薄めの色を広く塗ると、色はより薄くなり濃いめの色を塗ると、より濃くなってしまうのです。今回も、モデルになる住まいを選んで塗ってもらいましたが、それでも思ったより少し濃いい色になってしまいました。壁一枚くらい試し塗りしてくれる業者がいると一番いいんだけどなぁといつも思います^^;広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.25
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第1321号 手付金の額
不動産を契約するときに、必要になるのが手付金です。手付金は、高額な買い物をするときに、買おうと決めてからお金を払うまでに時間がかかるときに必要になります。つまり、買いますという意思表示を契約だけでなく、手付金を払うことで売主に伝えるためです。自己資金の少ない方が住まいを買う場合、契約のときに一時的に払う手付金は少ないほうが助かります。しかし、これはあまり得策ではないのです。手付金は買主が払いますが、気が変わって契約を解除する可能性は売主にもあるのです。買主が契約を解除する場合、手付金を放棄しなければなりませんが、売主が契約を解除する場合も、同じ額で解除できてしまうのです。すると、せっかく価格交渉して安く買えることになって契約したのに、もっと高い価格で買いたいという人が後から出てくると売主は契約を解除してしまいます。そのため、手付金の額はできる限り多いほうが、契約がきちんと実行される可能性が高くなり、安心できます(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.24
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第1320号 土地の一部を譲る
あるお客様から土地の一部を譲る相談を受けました。その方の裏手に住まわれているＡさんはお客様の土地の隣から細い道路を通って住まいに出入りしています。その道路がかなり細いので、お客様から土地の一部を売ってもらって道路を広げたいという話のようでした。Ａさんとお客様は全くの他人というわけでないため、破格の金額で土地の一部を譲ろうとされていました。しかし、土地の一部を譲ることはいろいろなリスクを抱えています。たとえば、その土地に給排水管が通っていたり、土地を譲って狭くなることで、既存の建物が建築基準法違反の建物になったりします。また、新たに土地を分割して名義を変えるためには、測量をし直し土地を分筆するため、何十万ものお金もかかります。このように、土地の一部を人に譲ることはかなり慎重にやる必要があることなのです！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.23
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第1319号 浴槽の大きさ
お客様と住まいを見に行ったときに、よく言われるのが浴槽の広さです。テレビコマーシャルなどで、横長の浅い浴槽でリラックスしているシーンがよく流れています。その影響なのか、長さが１６０センチくらいある大きな浴槽がいいとよく言われます。確かに、ホテルの浴槽などもこの洋式タイプが使われています。しかし、実際にはあまりリラックスできません^^;寝るように浴槽に横になると腹筋に力をいれないと、ずるずると水中に沈んでしまうのです(TT)それよりは、和式タイプの短くて深めの浴槽だと自然に座ると、足でつっぱることになるので安定します。浴槽に限らず、住まいの設備は見た目ではなく、実際に使ってみて決めるのが間違いないです(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.22
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第1318号 建物をセットにする
昨日、お客様とある土地を見に行きました。少し狭いですが、南道路で設計によっては気に入ってもらえる住まいできそうな土地でした。この土地はほぼ相場くらいの価格で売りに出ていました。そこで、売り側の業者に土地の持主を訪ねると、工務店ということが分かりました。普通、工務店が土地を買っている場合は、建物はその工務店で建てることという条件がつきます。しかし、今回は条件はついていませんでした。つまり、土地を転売することで儲けようという計画のようです。今回のお客様は工務店も探しておられたので、土地の売主で建てることを勧めました。というのは、その工務店で建てるとなると、工務店は土地で利益をあげる必要がないので、土地をかなり値下げしてくれることが多いからです！今回も、問い合わせてみると少なくとも土地を２００万円は値下げするという話でした(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.21
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第1317号 フラットも１００％
このたびの景気対策の一つとしてフラット３５が頭金なしで利用できるようになりました。今までは１０％の頭金が必要だったのですが、不要になりました。すでに銀行は１００％、１１０％のローンが可能です。ただ、この１００％ローンというのは、リスクも抱えています。新築を１００％でローンを組むと買った瞬間に家計簿上では、債務超過になります。買って数年で売ろうと思っても、数百万は安く売ることになるのでその分の現金がないと売れないのです。中古の場合は、数年後に売ろうと思ったときにそんなに価格が下がることは少ないです。もし、新築を１００％や１１０％ローンで買う場合は、必ず３５年間払える自信があるときだけにしましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.20
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第1316号 法人税を払う
あるお客様の融資の相談にのりました。ローンを組みたいのだが、なかなか銀行が融資をしてくれないということでした。この方は商売をされていて、会社の形にされていました。収入はかなりの額で、ローンの返済比率は問題ありません。しかし、会社の決算書を見せて頂くと、節税のために利益をほとんど出していないのです(TT)つまり、儲かっても会社に利益を残して法人税を払うのではなく、社長への給料やボーナスとして払って会社は少し赤字にしているのです。これでは、普通の住宅ローンを受けることはできません。毎年、ほとんど利益の出てない会社の代表では融資は無理なのです^^;今回は、何とか個人の事情を考慮してくれる銀行のプロバー融資を受けることができました。もし、商売をされている方で融資を検討するなら、必ず会社で利益を出して法人税を払いましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.19
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第1315号 住所と地番
不動産を売買するときの契約書には○○市○○町１２３番１というように書いてあります。これは、地番といって住所とは違うものです。そのため、住所を移すときに役所に行って地番を言っても、担当者はどこのことなのか分かりません^^;住所というのは、住んでいる所という意味なので建物がないと、住所はないのです。しかし、それでは法務局で建物が建ってない土地を示すことができなくなってしまいます。そのため、法務局は住所ではなく独自に土地に番号をつけて識別しています。これを地番というのです。そのため、住まいを購入して役所に住所移転の手続きに行くときは地番ではなく住所を調べてから行きましょう(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.18
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第1314号 多額の前払い
最近、大手ハウスメーカーの倒産が相次いでいます。３月に倒産したアーバンエステートは、お金だけ受取って着工してない、完成してない物件が５００棟にもなるそうです(TT)会社の状態が良くないので、割引するからと、かなりの前払いを請求していたようです。注文住宅で住まいを建てる場合はどうしても、前払いが必要になります。しかし、最初の契約金を払った後は、出来高払いでもいいくらいです。そうすれば、万が一の時も被害は最小限で済ますことができます。以前は、大工さんにお金を前払いして、材料を買ってもらって住まいを建てていました。しかし、現在は材料の仕入れなども月末締めの翌月払いがほとんどです。それなら、そんなに多額のお金を前もって払っておく必要なないはずなのです。あまりに多額の前払いを要求された場合は少し警戒して下さい！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.17
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第1313号 東京スター銀行
東京スター銀行は、少し変わった住宅ローンをやっています。たとえば、２０００万円の自己資金がある人が東京スター銀行で、２０００万円借りると金利がかからないのです。つまり、借りている金額から預金の金額を引いて、それに対して利息がかかるのです。このたび、広島にもようやく支店ができました^^;さっそく、現金で住まいを買おうというお客さんにローンを組むことをすすめました。というのは、ローンを組むと住宅ローン減税の対象になるからです(^O^)/実際には、利息を払ってなくても年末融資残高の１％が返ってくるので、現金で買うよりかなり得になります！少し話がうますぎると思って、銀行に問い合わせてみたのですが、大丈夫なようです(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.16
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第1312号 同じキッチン
昨日、２組のお客様をそれぞれ、別な住まいに案内させて頂きました。同じくらいの築年数の木造２階建ての住まいです。そこで、偶然にもまったく同じキッチンがついていました^^;メーカーも型も色もすべてが同じキッチンでした。しかし、一方はきれいに使われてピカピカでしたが、もう一方は掃除されることもなくボロボロでした(TT)同じくらいの年数がたったキッチンでも手入れの仕方によって、全然違うとは思っていましたが、昨日のように全く同じものを続けてみると違いがあまりにはっきり分かりました。やはり物件は築年数だけでなく、実際に見てみることが大切だなぁとつくづく感じました(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.15
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第1311号 別荘案内
昨日、ある別荘を案内してきました♪少し不便な場所で、街中から小一時間かかる場所にあります。そのため、もう一年近く売れていません^^;また、最近は景気も良くないので別荘はなかなか売れません。こんな状況なので、当初の価格からかなり値下がりして、今では車一台くらいの価格になっています。確かに土地の価格はあってないようなエリアですが、１０年前に３０００万円もかけたのにどうしようもありません。しかし、買う人にとってはかなり得な買い物だと思います(^^)天然水で冷泉付きなので、週末を過ごすには最適な住まいだと思います♪広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.14
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第1310号 土地を高く売る
先日少し利便性のいい土地を売って欲しいと依頼をされました。正直なところ、今は不動産は高く売れません。ただ、今回事情があって急に売ることになりました。と言っても、別に急いでいるわけではなく、売れるなら売ろうという話です。こういう場合、少しでも高く売るためにはやみくもに広告したりしてもしかたありません。それよりも、しっかり時間をかけて定期的に同じ学区内に広告するほうが売れる可能性は高いです。意外と住まいを建てるときに、子供を転校させたくないから、同じ学区内で探される方は多いのです。今回も、同じエリアにはちょうどいい土地はないので、いい話になるのではないかと思ってます(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.13
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第1309号 借家を買う
先日、お客様と土地を見に行きました。本当は、中古を探したいのですがとても人気のエリアで、中古が出ることがほとんどありません。そのため、土地を買って住まいを建てることを考えていました。その土地を見に行ったときに、周りを歩いてみると、隣の住まいが借家で出ていることが分かりました。賃貸用の借家ではなく、持ち主が住むために建てた住まいを借家に出していました。さっそく、管理している業者に連絡してみると、持ち主も売却を考えたけれど、バブルのころに買ったためあまりに差額があって、手放す気にならなかったので、借家に出したと分かりました。私のお客様は、少し相場より高くても買いたいと言われています。と言っても、バブルのころの価格ではないですが、持ち主にしてもいいチャンスになると思います♪まだどうなるのか分かりませんが持ち主にもお客様にもいい話になればいいなぁと思っています(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.12
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第1308号 プロパンガス料金
第1308号 プロパンガス料金住まいのお湯を作るのに、電気かガスを利用します。ガスは都市ガスの場合と、ボンベがおいてあるプロパンガスの場合があります。都市ガスの場合、道路を利用できる会社は一つなので、会社を選ぶことはできません。一方、プロパンガスはボンベを置くだけなので、会社を選ぶことができます！また、会社によって基本料金も全然違うことが多いです。そして、会社を変えなくても料金の割引交渉をすることができる場合もあります♪今は、都市ガスとプロパンという競争だけでなく、電気とも競争しなければならないのが現状です。ガス代が高いなぁと思ったら、一度ガス会社と交渉してみて下さい(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.11
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第1307号 マンションを売らない
先日、あるお客様が土地を探したいと来店されました。話を伺ってみると、現在は街中のマンションにお住まいで、ローンはないそうです。普通は、土地を買って家を建てるとなると、マンションを売ってそのお金を土地台にあてるという考えになると思います。しかし、今住んでいるマンションの立地条件や周辺の家賃相場を伺うと売らない方がいいという判断になりました。というのは、簡単に考えると、もし売った場合、その分ローンが少なくて済みます。ただ、今はあまり高くマンションを売ることができません。それよりは、投資として人に貸した場合、かなりの利回りになるため売らないという判断をしました。もちろん、賃貸業は事業なのでリスクを抱えることになります。しかし、築２０年くらいのマンションの場合、売るよりも投資にあてたほうが得な場合もあります。住み替えを考えるときは、いろいろなパターンを検討してから結論を出しましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.10
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第1306号 地目変更
不動産には謄本があります。これは法務局に行くと取ることができます。そして、土地の謄本には地目という項目があります。宅地、山林、雑種地などです。この地目ですが、あまり重要な意味はありません^^;最初に登録したときの状態になっていることが多いです。ただ、問題になるのは住宅ローンを組んで土地を買う場合です。銀行は、住宅ローンを組むなら地目を宅地に変更するように必ず言ってきます。この地目変更は、自分ですることもできます。ただ、かなり大変なので忙しい方は土地家屋調査士に３万か４万払って依頼するほうが賢明かもしれません(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.09
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第1305号 ある別荘の価格
先日、ある別荘をお客様に案内してきました。山の中にある別荘で、前の持ち主は音楽仲間と集まって演奏会を楽しんだりするために建てられたようです。広くて天井の高い部屋に、かなり高価なグランドピアノが置いてあります。この物件ですが、山の中にあるので土地の坪単価は２万円くらいです^^;ということは、ほとんどが建物の価格なのですが、一般的な査定で計算すると、かなり安い金額になります。しかし、実際はそれの３割増しくらいの価格設定になっています。今日案内させて頂いたお客様は、大変気に入られて今の設定価格でもいいと言われました。こういった個性的な物件は、なかなか売れにくいのですが、価値があまり下がらないことが多いのです(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.08
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第1304号 断熱材の落下
中古の住まいを仲介するときに、必ず床下と屋根裏を点検します。その時に、築年数の浅い建物はきっちりできていることが多いです。ただ、よくあるのが床下の断熱材の落下です(TT)この床下の断熱材ですが、施工するようになったのは、ここ数年の話です。それまでの住まいには、床下の断熱材はありません。つまり、職人さんによっては床下断熱の意味があまり分かってない人が多いのです。そのためか、電気配線をしてある部分の断熱材の落下が多いのです。断熱材は、隙間なく敷きつめないと効果が半減します。しかし、それが分からないためか配線のために動かした断熱材が、そのままになっているのです。もちろん、簡単に直ることが多いので、点検ついでに直すことが多いです^^;広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.07
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第1303号 エコキュートの補助金
最近、温暖化に関するニュースが多いためか、お客様からオール電化についての問い合わせが多いです。オール電化と言っても、温水器によって大きな違いがでます。価格が安いのは、普通の電気温水器ですが、やっぱりおすすめエコキュートです！最初は、少し高くつきますが毎月払う電気代が全然違います。また、エコキュートにすると国から補助金が４万１千円でます♪それなら、断然エコキュートがお得です。ただ、この補助金はエコキュートをつけた後で申請しても出ません(TT)工事を始める前に申し込みをしなければならないのです。もし、電化を考えるならお風呂が壊れる前に、補助金の申込をしてからやりましょう(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.06
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第1302号 管理会社を手放す
先日、マンションデベロッパーの倒産が相次いでいると書きました。もし、新築マンションを考えている方としては、できれば倒産しない会社で買いたいところです。その会社の財務状況を調べれば、状態は分かります。しかし、なかなか個人で調べるのは難しいところです(TT)そこで、指標となるのが管理会社です！たいてい大手のデベロッパーは、建てたマンションの管理を同じグループの会社にまかせています。管理会社の経営は、マンションを建てるのと違って安定していることが多いです。つまり、会社としては安定企業なので、高く評価されます。そのため、デベロッパーが資金繰りに苦しくなると、最初に手放すのが管理会社であることが多いです。もし、買おうと思ったマンションの会社が管理会社を最近手放していると少し警戒したほうが安心です(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.05
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第1301号 病院の隣り
先日、あるお客様と土地を見に行きました。とても、便利のいい立地ですべて生活に必要なものがそろっています♪駅、スーパー、コンビニ、デパートが徒歩圏内です。もちろん、その分かなり価格も高い物件でした^^;ただ、気になったのが病院です。お客様は、総合病院がすぐ近くに建っているので安心と喜ばれていました。しかし、総合病院は救急病院であることが多く、救急車が頻繁に出入りすることが多いです。となると、どこまでサイレンを鳴らして進入してくるのかを確認しなければなりません。以前、交通事故に遭って入院したことがありますが、大きな病院では、一日に何台もの救急車が入って来ていました。そのサイレンを毎日、昼夜を問わず聞くのは、生活に支障が出る可能性が高いです(TT)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.04
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第1301号 病院の隣り
先日、あるお客様と土地を見に行きました。とても、便利のいい立地ですべて生活に必要なものがそろっています♪駅、スーパー、コンビニ、デパートが徒歩圏内です。もちろん、その分かなり価格も高い物件でした^^;ただ、気になったのが病院です。お客様は、総合病院がすぐ近くに建っているので安心と喜ばれていました。しかし、総合病院は救急病院であることが多く、救急車が頻繁に出入りすることが多いです。となると、どこまでサイレンを鳴らして進入してくるのかを確認しなければなりません。以前、交通事故に遭って入院したことがありますが、大きな病院では、一日に何台もの救急車が入って来ていました。そのサイレンを毎日、昼夜を問わず聞くのは、生活に支障が出る可能性が高いです(TT)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.04
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第1300号 所有権の移転
所有権とは、持ち主であるという権利です。とあたりまえの事のようですが、なかなか難しい権利なのです^^;実は、不動産は口約束でも売買できます。たとえば、友達に自分の家をあげるよと言うと、家は友達のものになります。それで、友達のものになったままなら、問題はないのですが後からそんなことは言ってないということになると問題になります。そうなると、所有権を証明しなくてはなりません。ところが、いくら民法で口約束で売買できると書かれていても、証明できなくては、裁判には勝てません。では裁判所で認められる方法は、というのが、登記するということなのです。つまり、不動産は実際に誰の持ち物なのかが大切なのではなくて、誰の持ち物と証明できるのかが大切なのです(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.03
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第1298号 マンションデベロッパー
最近、建設、不動産関連の一部上場企業の倒産が相次いでいます。原因としては、景気が悪いからとよく言われますが、そうではないように思います。マンションが建ち始めたのは、戦後になってからです。そのため、建て替えを経験しているマンションはほぼありません。つまり、マンションは建ち続けてきたのです。今ではあきらかに、マンションを買いたいという人の数より、マンションを建てるデベロッパーの数の方が多くなりすぎています。なので、景気が悪くなると一段とマンションを買う人が減って倒産する会社が増えています。しかし、この状況は自然なことだと思います。今までなかったものを作るために一時的に会社はたくさん必要だけど一度できるとそんなに多くの会社は必要ありません。これからは、ただ建てるだけでなく、リフォームもできる不動産屋でないと、生き残れないと思います(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.06.01
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