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2009年08月の記事
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第1389号 買うよりも借りる
もう少しで定年を迎えるお客様に退職後の生活について相談を受けました。今の住まいを売って、便利のいい街中に中古のマンションを買おうというプランでした。私からの提案は、今の住まいを手放すのはいいと思いますが、次は買うのではなく借りるというものです。というのは、６５歳を過ぎてくるとケガや病気も増えてきます。また、ご夫婦のどちらかが入院といった可能性も高くなります。そうなった時に、あまり大きなマンションを買っても住めない可能性も高いのです。それなら、生活に合わせて賃貸を住み替えるという選択もあると思います！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.31
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第1388号 個人で開発
ある土地の持ち主から売却について相談を受けました。その方は、かなり大きな土地を持っておられて、その土地を売ろうとされています。詳しい話を聞いてみると、その土地に道路をつけて、４つに割って売るというのです。これは、明らかに違法な行為になります(TT)不特定の人に土地を分けて売ることができるのは、開発業者だけです。その土地の持ち主にひょっとしたら違法なことをしている可能性がありますと伝えると、不動産屋に頼んでいるから大丈夫と言われました。ということは、不動産屋もグルになっているということになります。今回のようなケースでは、最高で三年以下の懲役３００万の罰金となります。法律を犯してまで利益を求めることは必ずやめましょう(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.30
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第1387号 売主は業者それとも個人
不動産を買うとき、売主は業者の場合と個人の場合があります。建て売りや分譲地は法律で業者しか売ることができないので、間違いなく業者が売主です。しかし、土地や中古の場合はどちらか分かりません。もし、業者が売主の場合、買ってから２年間は大きな問題について保証が必ずつきます。一方、個人が売主の場合は、ほとんどの場合で、何の保証もありません。そのため、売主が個人の場合は、何かあっても自己責任となります。そのため、売主が個人の場合は、かなり詳しい調査をして納得したうえで買うことが大切です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.29
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第1386号 測量図の見方
先日土地を契約して頂いたお客様から質問がありました。質問の内容は、測量図に載っている面積の計算方法を教えて欲しいということでした。少し古い測量図は、土地を三角形に分けて、底辺×高さで計算してあります。しかし、新しい測量図は衛星を利用して、座標で計算してあります。今回の土地は、座標で計算してあるタイプでした。そのため、面積は二次関数のグラフ書く要領で、座標間の面積を計算して足してあります。文字だけでは説明が難しいですが絵を書いて説明すると簡単に分かります♪ここまで、気にして聞かれたのは初めてですが、すごいなぁと思いました(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.27
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第1385号 階段昇降機
あるお客様からリフォームの相談を受けました。もう少しで定年なので、老後も考えてバリアフリーのリフォームを考えているとのことでした。かなりお金をかけてリフォームする予定という話だったので、玄関のスロープや部屋の段差解消だけでなく、洗面所、お風呂、トイレを広げることも提案しました。それと、もう一つは階段昇降機の設置です！日当たりを考えると、やはり洗濯物はできれば２階に干したいということだったので、提案しました。足腰が弱ってくると、荷物を持ったまま階段を上り下りするのは、かなり危険です。階段昇降機があれば、座ってボタンを押すだけで、上り下りができます。少しデザインがいまいちですが、見た目よりは安全を取ったほうがいいかもしれません^^;広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.27
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第1384号 停止条件付契約
ある中古の住まいを売りだしていたのですが、見て頂いたお客様に気に入って頂き契約して頂くことになりました。ただ、今回の契約は少し変わっていて、停止条件付の契約となります。この停止条件付契約というのは、○○すれば買いますという契約です。買われるお客様は、ローンの残っているマンションをお持ちです。そのため、マンションが売れなければ、融資を受けることができないので、マンションが売れれば買うという条件が付くのです。契約すると、売主は売らなければならず、買主は買わなければならないという法的に拘束されます。しかし、この停止条件が付くと条件が成立するまで、法的な拘束が停止するのです。買換えの場合以外にも、農地を宅地に転用できれば買うというような条件も停止条件となります。もし、気になることがある場合は停止条件をつけて契約すると安心です(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.26
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第1383号 売り出し価格
お客様と中古の住まいを見に行きました。そこで、簡単な調査をして物件を査定してみました。すると、売り出されている価格とは３００万円近く差がありました^^;つまり、私の査定を基準にするなら、かなり高い価格に設定されているということです。売り出し価格は、売主が売りたい価格なのでいくらでもかまいません。なので、参考にするのはいいのですが、基準にするのは間違っています。売り出し価格から１００万円引いてもらったから得なのではなくて自分で査定した結果より安ければ得なのです！どうしても、その物件が欲しい場合はしかたありませんが、そうでないなら、まずは買主の立場で査定してみることが大切です(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.25
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第1382号 かかる費用
住まいを買うためには、いろいろな費用がかかります。土地を買うのか建物を買うのかでかかる費用は違います。また、建物でも新築なのか中古なのかで違います。そして、売主が業者なのか個人なのかによっても変わります。といっても、だいたいどれくらいの費用がかかるのかを見積もらなければ予算がたちません。そのため、中古の住まいの場合、ローンを組んで住まいを買う場合は物件価格の１割で見積もります。ただし、これには住まいを買うのに絶対かかる費用しか含まれていません。それ以外にも、引っ越し代、リフォーム代、カーテンなどの費用が必要になります。もし、具体的に検討する物件が決まったときは、早めに詳しい費用の見積もりをだして交渉する価格を決めることが大切です♪広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.24
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第1381号 価格の変動
以前にお客様に紹介した物件の価格が下がりました。最初に市場に出てきたときは、正直少し高めの価格でした。お客様にも私の査定では、こんな金額にならないことを伝えていました。それから、２週間で少し価格が下がり、値下がりがずいぶん早いなぁと思っていました。すると、お盆の前にまた価格が下がり、なんと昨日また価格が下がりました。このように、かなり短い間に価格がどんどん下がる場合、売主に何かの事情があって売り急いでいることが多いです！こういう物件は、もし気に入って価格交渉をする場合、かなりキビシイ価格でも通ることが多いです。お客様は物件は気に入って頂いているので、ぜひ再考してもらおうと思っています(^O^)/
2009.08.23
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第1380号 農転費用が有料
街中の畑や田んぼを買って、住まいを建てるときは、農地を宅地に転用しますという届けが必要になります。これを農地転用と言うのですが、郊外でこれをやるのはかなり大変な作業になります。しかし、街中は市街化区域と言って畑や田んぼを街にしようと推進されているので、書類を農業委員会に持っていくだけで済みます。私も土地を仲介したときに、仲介作業の一環として、農転が必要な場合は書類を用意して届けを出します。他の業者でもこの作業で別途お金を取るなんて聞いたことはありません。ところが、先日話を伺ったお客様の話を聞いていると、仲介料とは別に農転の費用を取られたと言われるのです。確かに、事前に言えば別途費用を請求しても法律違反にはなりません。しかし、あんな簡単な手続きで別に費用を請求するなんて考えられません(TT)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.22
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第1379号 積水ハウス輸出
日本で最も多くの戸建てを建てているのは、積水ハウスです。その積水ハウスがいよいよ海外に進出するようです。場所はオーストラリアで、目標ですが１０年間で２０００戸を建てるそうです。住まいはその土地の気候にとても影響を受けます。また、気候によって住んでいる人のライフスタイルにも違いがありその影響も受けます。どうやってオーストラリアで受け入れられて、他の住宅メーカーと競争するつもりなのかは分かりません。しかし、北から南まで地域によってかなりライフスタイルの違う日本で成功しているので、オーストラリアでもうまくいくのではないかなぁと思います(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.21
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第1378号 相続時精算課税制度は６５歳
住まいを買うときに両親から支援を受ける方は、１００万円を超える場合相続時精算課税制度を利用しています。これは、生前贈与として受取り相続時に遺産といっしょに清算するという制度です。相続税は控除額が大きいので、ほとんどの人が無税になるので多く利用されていました。ただ、詳しい話をすると実際には相続時精算課税制度の住宅用特例を利用していたのです。この特例のおかげで、６５歳未満の両親から支援を受けても利用できています。この特例は平成１５年に始まりましたが、今年で終わります。しかし、新たに贈与税が５００万円まで無税になる制度が来年までできました♪もし、５００万円を超える支援を６５歳未満の両親から受ける場合は年内に検討したほうがいいかもしれません(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.20
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第1377号 家賃から１万５千円
住まいを買ってローンを組むときいくらの支払いなら払っていけるかはとても重要なことです。よく年収から、毎月いくらなら大丈夫という話を聞きますが、これはあまりあてになりません。毎月の必要なお金は、ライフスタイルや家族構成などでぜんぜん違うからです。一番目安になるのは、毎月払っている家賃です。家賃が無理なく払えているなら、その額から１万５千円から２万円くらいを引いた額を目安にすると無理のないローンになります。賃貸から持ち家に変わると、固定資産税、リフォーム代、火災保険などが新たに必要になるので、家賃からいくらかひいた額が払っていける金額になります。ただ、これはあくまで今の生活でという条件なので、ローンを払う期間中に大きな変更が予定されている場合は、それを計画に入れて払っていける金額を決める必要があります(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.19
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第1375号 連帯債務と連帯保証
住宅ローンを組むときに、住宅ローン控除を受ける場合、少し注意が必要です。ご主人だけがローン控除を受ける場合はいいのですが、もし夫婦で受けるのであれば、ローンを気をつけて組む必要があります。夫婦で控除を受けるためには、ローンを連帯債務で組む必要があります。連帯保証では、ご主人しか受けることができません。似たような言葉ですが、連帯債務は夫婦が並んでいっしょにローンを受け止めるイメージで、連帯保証は並んで受け止める感じです。連帯債務は、夫婦が常にローンを受けるのに比べて、連帯保証は主人が受け止められないと変わりに受け止める感じです。もし、夫婦でローン控除を受ける場合は、保証の方法を確認しましょう！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.17
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第1379号 ポイントから実測
先日、ある土地のポイントを探しにいきました。そんなに古くない造成地なのですが、あまり家が建ってないため雑草が覆い茂ってよく分かりません。こういう時は、法務局で測量図を取ってみると探しやすくなることがあります。古いタイプの測量図は、三角形の面積を求める方法で図面が書いてあり、実際とずれていることが結構あります。しかし、平成に入ってからの測量図は衛星を使った座標で面積が計算されているのでかなり正確です。測量をするときには、ポイントを打つのでこっちの正確な図面の時は、その数値を頼りにポイントのだいたいの位置を決めて探すと見つかり安くなります(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.16
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第1373号 鉄骨造と木造
先日ある中古物件を見に行きました。築１２年くらいの事務所付の中古物件です。あるお客様から、ちょっと気になるので見て欲しいと言われたのでとりあえず、外観を見に行きました。広めの敷地に住まいが建っていて道路に面した駐車場部分に高床式の事務所がついています。とここまではよかったのですが、この高床式の事務所が住まいの二階部分とつながっていたのです(TT)この事務所は柱は鉄骨でできていますが、住まいのほうは木造です。ということは、地震などで揺れると当然揺れ方は違います。そのため、こういう物件の接合部はひび割れが入ったり、雨漏りしたりとトラブルになることがとても多いのです。残念ながら、あまりお勧めできる物件ではありませんでした。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.15
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第1372号 電化リフォーム
新築や中古の仲介をしていると、電化住宅が人気なのがよく分かります。安全性が高く、油の飛散が少なく毎月の費用が安くなるといいことが多いです(^^)先日も新築を買われたお客様は、ガスの仕様になっていた建売りを追加料金を払ってオール電化に変えられました。先日、ある統計が発表されたのですが、前年度は新築時に電化にするケースより、リフォーム時にやる件数のほうが多かったようです。私の自宅も今はプロパンガスですが今度都市ガスが設置されるので変更しませんかという勧誘がきています。しかし、地面を掘る工事費まで払って都市ガスに買えるくらいなら、ガス湯沸かし器が壊れたタイミングで電化にしたほうがいいかなぁと思ってます。正確には、ガス湯沸かし器が壊れてからでは間に合わないので、壊れそうなタイミングになりますがこれが一番難しいかもしれません^^;広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.14
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第1371号 破格の土地
あるお客様から土地を売って欲しいと依頼を受けていました。かなり郊外でバブルのころに開発された小さな団地です。定期的に広告を入れたり、ネットでも検索できるようにしていたのですが、ほとんど問い合わせがありませんでした。たまに、現地の看板を見て連絡があるくらいでした。こういった土地は路線価などがなく、近くの土地も売買されないため相場がありません。しばらく、５００万円近くで売りに出していました。このたび、家を建てるためではなく畑をしたいという方から問い合わせがあり売却されることになりました。価格は１５０万円です^^;売主様には申し訳ありませんが、これが現在の相場だと思います。また、この価格が下がることはあっても上がることはないのではないかと思います。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.13
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第1370号 通行承諾書
物件情報を見ていると、明らかに同じ地域内のほかの物件よりも安く売り出されている住まいがありました。資料を見ると立地も利便性、日当たりも申し分ありません。そこで、業者に問い合わせをしてみると、道路に難がありました。道路が公道ではなく、個人の土地になっているのです(TT)もちろん、通行承諾書にサインをもらってあります。しかし、この承諾書が有効なのは今の持ち主だけであって、万が一持ち主が変わるとどうなるか分かりません。確実なのは、通行地役権の設定なのです！しかし、現実にはなかなか通行地役権を設定させてもらえることはほとんどありません。もし、通行承諾書だけでこういう物件を買う場合は、最悪車での進入ができなくなる場合も想定して購入価格を検討する必要があります！☆★こちらに住まいについてのお得な情報満載してます！★☆広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.12
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第1369号 瑕疵担保履行法の盲点
いよいよ瑕疵担保履行法の制限が近づいてきました。１０月１日以降に引き渡しを受ける新築物件は、この法律の制限を受けます。今までは、品確法で１０年保証をしていたため、売った会社が倒産すると保証もなくなっていました。しかし、瑕疵担保履行法では保証は売主ではなく委託を受けた機関が行います。そのため、売主が倒産しても保証されます！ただ、盲点が一つあって新築のみが保証されるため、完成して１年を過ぎた物件の場合保証はありません。完成して１年を過ぎたり、一度でも人が住んだ物件は新築にはならないのです。１年を過ぎると、売主は価格をかなり下げて売ることが多いです。しかし、瑕疵担保履行法の対象にはならないので注意が必要です！広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.11
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第1368号 お客様に案内
先日、ある物件の案内を予定していました。向きのいい角地で、日当たり眺望良好の物件です♪価格も相場くらいだったので、場合によっては早く売れるかなぁという物件でした。この物件を案内するためにお客様と待ち合わせをしていました。すると、待ち合わせ場所で私の車が動かなくなってしまったのです(TT)かなり古い車だったので、時々調子は悪くなっていたのですが、とうとう動かなくなってしまいました。ケーブルを使って一時的にエンジンはかかるのですが、アイドリングしているだけでとまってしまいます。なので、何とお客様の車に私が乗せて頂いて案内ということになりました^^;○○様本当にありがとうございました。結局、お気に入りだった古い愛車は廃車になることになりました。
2009.08.10
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第1367号 建売のオプション
お客様から建売について相談を受けました。人気のエリアにコンパクトな土地ですが、機能的な設計の建売でした。価格も相場よりも少し安く魅力的な設定になっています。早速、詳しい資料を取り寄せてチェックしてみました。すると、ビックリするようなことがオプションになっていて、普通必要だろうと思うことを足していくと相場より少し高い設定になっていることが分かりました^^;出入り口の軒がなかったり、キッチンの吊り戸棚がなかったり、トイレにウオシュレットがついてないのです。また、細かく見るとお風呂や窓がワンサイズ小さいタイプになっていました。建っていれば分かるのですが、建つ前だと見えないのでなかなか分かり辛いです(TT)建売の損得は細かいところまで、しっかりチェックしてから判断しましょう(^O^)/☆★こちらに住まいについてのお得な情報満載してます！★☆広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.09
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第1366号 マンションが倒壊
なんと上海で建設中の１３階建てマンションが倒壊しました。マンションは、見た目には土地の上にのっているように見えますが実際は、かなり長い杭が地下に打ってあります。この長い杭があるため、マンションは地震があっても倒れないようになっています。ところが、上海ではこのマンションの前面の土地を掘り起こしたようです。そのため、地面に打ってあった杭が固定されなくなり、マンションが倒れてしまったようです(TT)正直に言うとありえない事故だと思います。こんな工事の工程表が問題なく通って死者まで出す結果になるなんて考えられません。原因がどこにあるのかはっきりさせて二度とこんなことが無いようにして欲しいものです。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.08
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第1365号 競売サポート
最近、競売物件の数がかなり増えています。私は、毎月競売情報をチェックしています。というのは、物件の査定に役立ったり、お客様から相談されることが多いからです。また、落札結果もチェックしています。落札した業者とその落札価格を調べて、いくら再販されるかを予想しています。一番安全なのは、このように業者が落札した再販物件を早く声をかけて、営業費をかける前に安く売ってもらうことです。それよりも、もっと安く買いたいということであれば、競売中に調査を行って任意売却に持っていく方法です。それでもまだ安くという場合は、入札することになりますが、この場合落札できないリスクや落札してから分かる問題の責任を取る必要があります。もし、それでも競売にトライされる場合は、サポートしますので声をかけて下さい(^O^)/広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.07
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第1364号 タタミのカビ
広島は、ようやく梅雨明け宣言になりました^^;もう、真夏の８月です。梅雨入りして、しばらく経ってから本当に雨が多くて、体にカビが生えるねって冗談で言ってました。すると、あるお客様からタタミにカビが生えてしまったと連絡がありました(TT)このマンションは少し特殊で、住まいの真ん中に坪庭があり、和室がそこに面しています。坪庭が少し水はけが悪いため、和室が少しじめじめしていました。タタミは湿気が多いと水分を吸収して、湿気が少なくなると吸収したし水分を放出する調湿効果があります。ところが、この長雨で水分を吸収したままとなり、カビが生えたようです。あまりに雨が続く場合は、タタミ少し持ち上げて隙間を作るなど対策をしておかないとカビが生えてしまうと、大変です(TT)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.06
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第1363号 買い取り額が２倍
自家発電が人気です♪少し前から、屋根に太陽光発電のパネルをつけると補助金がいくらか出ていました。パネルをつけると、かなりの電気代の節約になります。しかし、最初にかなりのお金を払うので、３０年経ってようやく元が取れるくらいでした。少し前から、昼間に発電だけして電気を使わない分を電力会社に売ることができるようになりましたが、買い取り価格が低いため、やはり最初に投資したお金を回収するのには何十年もかかっていました。それが、このたび国の方針で買取価格を倍にすることになりました(^O^)/これによって、太陽光発電を増やして、二酸化炭素の排出量を減らす計画です。買取価格が倍になると、約１０年から１５年で最初の投資した金額くらいは回収できるようです。１０年くらいで回収できれば、装置は３０年近くもつので、どんどん普及してくると思います。オール電化へのリフォームを検討したりする時にはぜひ太陽光発電も検討してみて下さい！☆★こちらに住まいについてのお得な情報満載してます！★☆広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.05
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1362号 学校の近く
あるお客様の住まいを探していました。小さなお子さんがおられるので、小学校が近いことが絶対条件でした。しばらく探していたのですが、なんと小学校のすぐそばに物件が出たのです！早速見に行ったところ、お客様にも大変気に入って頂きました。しかし、近所でよくよく話を聞いてみると、学校近くは校内アナウンスや子供の声が賑やかなのは、分かっていましたが雨の日などに大渋滞になるとのことでした(TT)学区が広いため、雨の日は車で親が送迎する方が多く、前面の道路がかなり渋滞して出かけるのが大変ということでした。ということは、平日の登下校の時間帯に出かけることが多い人にはかなりの不便を強いることになります。今回も、今だけでなくこれからの可能性を含めて再検討して頂いています(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.04
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第1361号 短い定期特約
お客様に戸建てを契約して頂きました。そこで、住宅ローンを利用されるためローンの保証を決めるために今入っている保険の見直しをしました。死亡時に３０００万円近い保険金が出るような保険に入っているとのことでした。保険の証書を見せてもらうと、パンフレットに６０歳まで死亡保障は３０００万円になっていました。つまり、６０歳までになくなれば３０００万円でる保険です。よくある定期特約付の保険だなぁと思って詳しく見てみると・・・なんと、小さな字で６０歳まで保障はするけど、保険料は１０年ごとに見直すとなっていました(TT)４０代になると、１万円近くプラスになっており、５０代については金額すら決まっていません。パンフレットにウソはありませんが、一般の人は１０人中１０人が勘違いするとしか思えないものでした。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.03
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第1360号 リフォームできない
先日、以前に住まいを探していたお客様から連絡がありました。しばらくいっしょに探していたのですが、なかなか気に入った住まいがないので今の住まいをリフォームすることにされました。しかし、大規模リフォームをしても、仮に建て替えても環境は変わりません(TT)閑静な住宅街なのですが、駅から少し離れていて、かつ山の斜面に位置しているのです。そのため、車に乗れなくなると、かなり生活は大変になりそうでした。そのため、駅まで歩いて行けるような住まいで駐車場の広い住まいをまた探すことになりました。もし環境にストレスがあるようなら無理なリフォームをしたりするより、買い替えを考えたほうがいいこともあります(^^)広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.02
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第1359号 遺留分がない
以前にお世話になったお客様から相続のことで相談を受けました。話を詳しく聞いてみると、すでに両親は亡くなられて、資産の管理は長女の方がされていました。口約束でいろいろな話をされていたそうです。ところが、この長女の方が急に亡くなられてしまったのです(TT)そして、その後ですでに実家は処分されていたことが分かったそうです。長女の方が入院されてすぐにお客様の妹さんが、実家を売ってしまったそうです。この長女の方には、旦那さんも子供もいません。となると、相続人は兄弟ということになるのですが、生前に処分されているため相続になりません。また、仮に相続になったとしても兄弟は配偶者、子供、両親と違って遺留分がないため、持分を主張することができません。今回は結論から言うと、どうにもならないということなのです。重要なことは必ず公的な書類に残しておく必要があるとつくづく考えさせられました。広島で不動産をお探しの方はこちらもどうぞ♪
2009.08.01
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全30件 (30件中 1-30件目)
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- 手芸・ハンドメイド好きなヒト、大集…
- 残り毛糸で作ったベストがやっと出来…
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