2015年10月の記事
全7件 (7件中 1-7件目)
1
-
うるるちゃん、退去の連絡(￣д￣)
こんにちわ。本当は今日から仕事開始の予定だったのですが、就労ビザの関係で明日か明後日からの出勤となりそうです（●＾o＾●）あぁ～、外国人なんだな～としみじみと思います。さて、不動産の管理会社よりメールがありました。「うるるちゃん、10月末に退去です！」このうるるちゃん。2015年1月に購入した4LDKの戸建てです。購入時、襖や障子が破れていたりしたので、ちょっとしたリフォームが必要だったのですが、現在の借主様が、「自宅建て替えのための短期入居」という条件でしたので、リフォーム無、ハウスクリーニング無として、少し割安にして貸し出ししていました。本来の契約期間は2015年3月～2015年12月だったのですが、思いのほか早く自宅の建て替えが終了するとのことで、10月末の退去となったそうです。もともと退去になるのはわかっていたので仕方がないですが、2か月も退去が早くなるのは残念です(;´Д｀)でもまぁ、入居期間の8ヵ月でいただいたお家賃で次のリフォーム費用は十分事足りそうなので、ピカピカにして、次の入居者様に備えたいと思います（●＾o＾●）次は、長く入居してくれるといいなぁ～～～！！
2015.10.19
コメント(0)
-
ライト君の売買、実際の書類
さて、話は前後しますが実際にライト君の契約時に作成した書類のうち、シンガポールに在住していたもっちゃんの書類をお見せします。うまくデータが見れるとよいのですが・・・。なお書類に関するブログは、下記を参考にしてください(^_-)-☆ ↓http://plaza.rakuten.co.jp/n96036so/diary/201510140000/２）登記原因証明情報３）登記委任状４）印鑑証明書（もっちゃんのサイン証明書）５）住所変更証明書のうちの、シンガポールの在留証明書８）もっちゃんの分の売買代理委任状いかがでしょうか？少々見づらいとは思いますが、そんなに難しい書類ではないと思います。時間がかかりますが、海外にいても不動産の売却には問題ないですね(^^♪
2015.10.16
コメント(0)
-
ライト君を引き継いでくれた人
なんだかんだで、2007年11月から7年9か月保有し続けたライト君。知り合いの不動産屋さんの紹介で、最終的には『購入時の価格×1.11倍』が売却価格となりました。木造アパートなので、RC物件のような大きなキャピタルゲインを得られるわけではありませんが、それでも十分大きなキャピタルが得られました。初アパート物件としては、良い結果に追われたと思います。そんなライト君を購入してくれたのは、30代前半の独身サラリーマン男性。営業職ということで、身なりもしゃべり方も立ち居振る舞いもきちんとした方でした。しかも、ライト君が初の保有物件、『大家さんデビュー』ということでした。融資は、不動産屋さんの力添えもあってか予想通りの政策金融公庫でのオーバーローンを組まれており、持ち出しがゼロの状態でスタートです。『そうか、公庫は市街化調整区域の築古でもオーバーローンを組めるんだ！』という例を目の当たりにしました。（という私も、政策金融公庫で2014年にフルローンが下りましたが・・・）いらぬお世話ですが、ローン金利と返済期間から毎月の返済額をシュミレーションしてみました。満室時の家賃収入に対する返済比率は、52％となっていました。半分空室になれば、管理料なども考えると2～3万円程度持ち出しが発生しますが、『これからも物件を増やしていきたいです！』とおっしゃっていたので、物件数が増えて、自己資金とローンのバランスをうまく取れれば、（私個人が安全圏だと勝手に思っている）返済比率40％程度になると思います。決済に当たっては、大家さんデビューしたての方でしたので、過去の修繕履歴や入居者様の細かな情報、周辺環境など私の知っている情報をできるだけ伝えるように心がけました。また、『今後、こういった工夫をすれば入居者のターゲット層が広がると思う』というアイデアを参考までに伝えました。これからもうまくライト君を運営してもらえればいいなぁ～とちょっとだけ先輩風を吹かせながら、シンガポールで「どうしてるかなぁ～」と時々思い出しています（●＾o＾●）
2015.10.15
コメント(0)
-
ライト君売却時の手続き、日本とシンガポールで書類が行き来！
来週月曜日からサラリーマンに復帰するので、今のうちに書けることを書いておこうと思います。ライト君の売却が決定し、必要書類をそろえることになりました。ライト君は、私ともっちゃんの持ち分1/2の共有物件。売却時の必要書類は、私ともっちゃんの2人分です。今回、もっちゃんはすでにシンガポールに赴任済みだったこと、ライト君を購入してから、私たちが２回引っ越しをしているけど登記情報を書き替えていなかったことから、そろえる書類が普通より多くなってしまいました。【必要書類】 １）登記識別情報通知 １０通（土地３分筆、建物２分筆） ２）登記原因証明情報 ２名分 ３）登記委任状 ２名分 ４）印鑑証明書 ・私の分は印鑑証明書 ・もっちゃんの分は、シンガポールの日本大使館でサイン証明書を発行してもらう ５）住所変更証明書 ・私の分は住民票に住所変更履歴を記載してもらう ・もっちゃんの分は、住民除票に住所変更履歴を記載してもらったものを準備し、 シンガポールの日本大使館で在留証明書を発行してもらう ６）身分証明書 ２名分（パスポートのコピー） ７）評価証明書 ８）もっちゃんの分の売買代理委任状４）印鑑証明書 もっちゃんは日本のどこにも住民票がないため、印鑑証明書が取れません。 そのため、日本大使館まで行き、大使館職員が見ている中、 「サイン証明書」に拇印を捺印したものを印鑑証明書の代わりに使用します。 通常、印鑑が必要な書類には、すべてもっちゃんの拇印が必要となり、 司法書士さんは拇印をきちんと目視照合しますので、不鮮明だとやり直しになります(;´Д｀) ちなみにこの「サイン証明書」。１通＄20ドル（当時のレートで約１８００円）でした。 ５）住所変更証明書 もちろん、もっちゃんは日本に住所がありません。 そのため、住民票除票＋在留証明書を組み合わせることで、現住所を確定させることになります。 こちらも、日本大使館にて発行してもらえますが、１通＄１４ドル（当時のレートで約１２００円）です。もっちゃんが記入しなくてはいけない２）、３）、８）については、メールでフォーマットを送付し、記入＋拇印をしてもらったものをエアメールで送ってもらいました。フォーマットはＡ３で送られてきたけれど、シンガポールではＡ４しか出力できるプリンターしか持っていなかったり、拇印を押すにも朱肉が手に入らなかったり、送った書類が届かなかったり、記入を間違っていたりと小さな苦労がありました。 ※海外に在住している人は、住所を英語とカタカナの両方で記入しなきゃいけないらしく、 最初は英語のみで書いていたので、書き直しとなってしまいました(笑)最終的には、私が記入例を作成 ⇒ 司法書士の先生に確認してもらう ⇒もっちゃんに送るという感じで、記入例の通りに書類を作成してもらうという工夫が必要でした。そもそも、売却を決めてから売買契約取り交わしまでの期間が非常に短い上、もっちゃんは仕事で海外出張が多く、シンガポールで仕事をしている隙を見てその都度対応していくという時間との勝負だった印象があります。記入する書類は結構多いですが、時間に余裕があれば大したことはないと思いました（●＾o＾●）
2015.10.14
コメント(0)
-
ライト君を売却した理由・・・・
こんばんわ。突然ですが、今日は8月に売却したライト君について触れたいと思います。ライト君は、埼玉県内にある某有名メーカー施工のテラスハウスです。土地は３００平米ほどあり、２ＤＫ×４室でとても手入れのいき届いた物件です。表面利回りは１３％以上ありました。ファミリーを対象とした物件なので、お風呂に追炊き機能を追加したり、エアコンを入れたり、室内物干し材を設置したりと、色々と手を加えた思い入れのある物件です。そんなライト君ですが、なぜ売ろうと思ったか？１つ目の理由。それは、ライト君は市街化調整区域に建っているからです！当然、購入前に不動産業者さんを通じて、再建築が可能なことは確認していましたが、私には、「市街化調整区域」というのがとっても気になっていました。というのも出口戦略を「アパートとして売る」と考えた時には、市街化調整区域の物件だと銀行の融資がつかないからです(￣д￣)と言いながら、ライト君の購入価格は政策金融公庫さんの融資金額範囲内なので、金融公庫さんで融資を引っ張ってくる人/現金で高利回りを狙っている人のどちらかなら買ってくれるだろうと踏んでいました。また土地が３００平米あるので、最終的にはローン返済後「２分割して土地で売りに出す」というのもありだと思っていましたが、何となく難しいかもしれないと感じており、「利益が出るうちにアパートとして売却したい！」という思いが強くなっていました。そして２つ目の理由。４室中２部屋の入居者様は、１２年間住んでいてほぼ建築当時の内装であるため、退去時にはリフォーム費用がかさむと考えられることです。特に１部屋の入居者様は、２ＤＫのお部屋に家族５人（父・母・中１・小５・小３）で住んでおりいつ「手狭だから退去します！」と言われるだろうとドキドキしていた状況でした。３つ目の理由。現在築２０年のライト君。外壁も屋根も十分きれいなのですが、５年間の間に間違いなくある程度の大掛かりな修繕が必要になると踏んでいました。４つ目の理由。入居付けがだんだんと難しくなってきていたことです。一番最近入居された方は、敷金・礼金０ヶ月。フリーレント１ヵ月。仲介業者さんへの礼金２か月。空室期間は１０ヶ月という、なかなかに厳しいものでした。５つ目の理由。ライト君を売却して、十分なキャピタルゲインを得られれば、ローン全残債＜現金預貯金となり、日本国内の財務体質が万全になる。もっちゃんがシンガポールに転勤となり、私は仕事を辞める。日本国内での給与所得が極端に落ち込むため、これは精神的な安定という意味でもとても大きな要因でした。そして、「今のご時世、築２０年で利回り１２％を超える木造アパートはほとんど出ていない！」という点から、無料の売却査定に申し込みをすることとしました。売却希望額は、購入価格の１．０７の価格、表面利回りは１２．５％に設定しました。するとどうでしょう。幸いにも、査定額も同額程度の金額が提示されました。とはいえ、ライト君は十分に毎月のインカムゲインを稼いでくれている物件です。５年間保有しておいて、売却するという考えも当然頭をよぎりました。この件について知り合いの不動産屋さんの社長さんにどう思うかを相談したところ、「査定金額＋αの●●●●万円でなら買いたいという人を紹介できる。」との話をいただきました。そして、改めて考えました。５年間日本を離れること、５年後にはライト君は築２５年となること、退去者が出た時のリフォーム費用、入居募集時の空室期間が長くなりつつあること、大掛かりな修繕をするときの修繕費用・・・・・。そして、「今売却して利益を確定させる！」という結論に至ったのでした。
2015.10.13
コメント(0)
-
海外からの遠隔操作に便利なIP電話（●＾o＾●）
もうすぐ働き始めるのに、いまだに電話でのヒアリングが苦手です。今日も、コカ・コーラのサービスマン相手に、たどたどしく電話でやり取り。たぶん、私の言いたいことは伝わったと思います(笑)さて、シンガポールから日本の不動産を遠隔操作しはじめて約1.5ヶ月。この程度の期間だと、特に違和感はありません。詳しい内容は、また別途書きたいと思いますが、今日は海外から不動産の遠隔操作をするのに便利なアプリの紹介です。ちなみに、シンガポールで携帯電話といえば、スマホです。ガラケーを使っている人を見たことはありません。そのスマホには、海外で遠隔操作するのに便利なアプリがあります。それは・・・・・、携帯アプリの『SMARTalk』です！！ ・インターネットが接続できる環境であれば、いつでも通話可能。 ・基本料金無料、初期費用無料 ・SMARTalk同士の通話はもちろん無料。 ・国内からの通話料は、固定電話からは3分10円、携帯なら30秒で8円。 ・私からの国内への携帯や固定電話への通話は、30秒で8円。でも、私にとって最大のメリットは、『０５０』で始まる電話番号が付与されるということです。この番号さえあれば、日本から私の携帯にかける際に、『０５０-＊＊＊＊-＊＊＊＊』と普通にダイヤルすれば、日本にいる時と同じように通話ができるのです！！ ※国番号を入力したり、電話の前に『００１』や『００３３』 等を付ける必要はありません。 これは、国際電話を掛けるのに不慣れな方には、大変便利です。通話品質はどうかというと、先ほども日本の不動産管理会社と通話しましたが、まったく問題ありません（●＾o＾●）いろんな会社の日本のコールセンターに電話しても、「あれっ？ 今、国内にいらっしゃいますか？」と聞かれるほどです。長期で海外に旅行したり、これから海外へ移住され方は、こういった類のアプリを使用することをお勧めします！！
2015.10.05
コメント(0)
-
サラリーマン大家さんへ返り咲き(*^▽^*)
こんにちわ。かなり久しぶりの更新です。最近は、楽天ブログを書く ⇒ データが消える ⇒ 書き直す ⇒ 消える ⇒あきらめるという、悲しい悪循環に陥っており、更新が滞っていました(笑)8月20日にシンガポールに渡って早１ヵ月半。ついにサラリーマン大家に返り咲くこととなりました（´∀｀*）ｳﾌﾌ次の勤務先は、奇跡の米国系の会社。なんと外資系です！なぜ「奇跡」なのかというと、私の2014年8月のTOEICスコアが405点だからです(笑)この点数で、よくシンガポールで働こうと思ったねと言われますが、ガッツで採用にこぎつけました！！面接官の評価は、「英語力に不安はあるけれど、仕事をこなすうちに改善していくでしょう」「話っぷりに安定感がある」というものでした。本当は、日系の企業様からも内定をいただいていて、熱烈ラブコールをもらっていてギリギリまで悩んだのですが、決め手は、「私がシンガポールで失うものは何もない！ 日本で外資系の会社につける可能性は低い！１回経験しとくのも良いと思う！」という点でした。仕事に集中するため、すでに住み込みのメイドさんも雇いましたので、あとはシンガポールMOMの許可を待つのみ。たぶん、来週か再来週早々には就業開始です！！ドキドキするけど、せっかくの経験なので、頑張ってみたいと思います。首になったら、ブログネタに早変わりですね(笑)
2015.10.02
コメント(0)
全7件 (7件中 1-7件目)
1
