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今年1件目の戸建ての話 その②
今年1件目の戸建て。かなりの手直しが必要だとは覚悟していたのですが...。懇意にしている会社さんにリフォームの見積もりをお願いしたところ、リフォーム費用は約250万円との結果に...。私の見た目では200万円以内に収まるかな？と思っていたのですが、見立てがかなり甘かったです💦まず、大きな出費となったのがここ👇家を囲んでいたブロック壁。①ブロック壁にひびが入っており、万が一倒壊したら嫌だった②ブロック壁が無ければ車がかなり止めやすくなるという2点の理由からのこブログ壁を取り壊すことにしたのです。取り壊しした直後はこんな感じ👇防犯上、壁があった方が良いと思われる方もいるかとは思いますが、夜間は車を駐車していればそこまで壁にこだわる必要はないと私は考えました。(日中はむしろ目隠しがない方が、怪しい人が隠れるスペースが無くて良いとも思います)そして、このブロック壁の取り壊しと処分費用の諸々で、税込約23万円かかりました😭10万円ちょっとでいけるか？と想定していたのですが、ブロック壁の長さが長かったり、石の門柱が2本あったりとで、思った以上に費用が嵩みました。そして、地味に効いてくる消費税10%...。消費税だけで2万円とは...。費用は嵩みましたが、結果としては期待していた通りに車の駐車はとても楽になりました💕
2022.11.27
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今年1件目の戸建ての話 その①
今年5/30に決済した戸建てですが、リフォームも完了し、入居者も決まって落ち着いたので少しずつブログに上げたいと思います。購入した物件はこんな感じ。 ・売出価格250万円 ・売主物件 ・埼玉県H市 ・母家と離れがあるものの建物未登記 ・築年数不明、図面なども一切なし ・汲み取り式 ・駐車場2台分ありこちらの間取り図は、私が手書きで書いた寸法図をもとに、いつもお世話になっている管理会社さんが賃貸募集の際に作ってくれた間取り図です。(リフォーム前の間取り図です)この物件を内見した時、残置物が結構多かったでどうしようかと思ったのですが、残置物は売主さんが責任をもって決済までに処理するとおっしゃってくれたのでOKとしました。母家の残置物離れの残置物物置の残置物残置物なしの物件を妄想しながら内見を進めていったのですが、私の妄想の中での入居者さんはこんな感じ。・家賃は4〜4.5万円は取れそう(表面利回り20%前後)・入居者は男性一人暮らし、もしくは若いカップルの2人暮らしか、子供がいるとすれば未就学児・何かしらハマっている趣味を持ってる人具体的な入居者のイメージが持てる物件は、私の中ではそれだけで「あり」に分類されます。この物件は汲み取り式なのが残念ではありますが、 ・入居者のイメージがすぐ持てた ・洗面所があって、洗面台と洗濯機がおける ・床にフカフカしたところがない ・窓枠などを交換しているという良い点がありました。手直しはかなり必要そうでしたが、最終的に満額で買付をいれる判断をとりました。
2022.11.20
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今年3件目の戸建購入できるか？と思ったけれど…
5月に戸建て1つ目を決済。9月に戸建て２つ目を決済。年内に3件目の戸建て購入を目指して買付入れた物件があったのですが、残念ながら玉砕...。 約70万円の指値＋現況引き渡し＋公募売買で買付をいれたところ、「他に購入希望者が30万円引きを希望しているので、20万円引きならお売りします」と言われました。20万円引きで買ったとしても、このエリアの戸建てとしては大変に魅力的な物件ではあるのですが、せめて約50万円引きしてもらえないと、私が欲しい実質利回りには届かないと判断....。「50万円引が我が家のボーダーなのです。もし、他の購入者さんが買止めするようなことが起こったら声かけて下さいね」とお返事させていただきました。なかなか出ないエリアの物件で、20万円引きでも土地評価額以下なのでちょっと勿体無い気もしますが、無理する必要はないので素直に転身します😊
2022.11.19
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栃木市戸建て、売買契約終了！
本日、栃木市にある戸建ての売買契約を終了しました。日本帰国後、初の物件購入です。自宅からは高速で約１時間の距離。物件の周りはアパート飽和状態のような場所ですが、戸建て賃貸は全く無いエリアとなります。車は2台駐車可能。中庭があり、家庭菜園が十分できる広さありです。(というか、間違いなく家庭菜園やってたとわかる位の土壌になってました)建物は62平米の平家建。付属で23平米の別棟付きです。こちらは未登記物件なのですが、決済までに登記を完了して引き渡しとなります。付属の建物の方に雨漏り後が見えますが、それ以外の建物外部、内部の状態は非常に良好。自然豊かな地域なので、雨漏りではなく野生動物の糞尿だったらちょっとやだなぁ〜とか思ってたりします。この物件は相続案件で、売主の方が「持っていても仕方ないから」と売りに出したそうなのですが、売るに当たって可能な範囲で綺麗にしてくださったようでした。物件価格は、10%程度の心持ち指値を入れさせていただき330万円での決着となりました。
2022.05.22
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2軒目、具体的な話が進む
たまたまなのですが、ご縁があって一気に2軒の物件を購入することになっている我が家。2軒目の物件は、我が家から車で高速使って１時間の距離にあります。本日、2軒目の物件の売買契約に向け、具体的なスケジュール決めが始まりました。現金決済なので基本いつでもよいのですが、現在本業のサラリーマンがいそがしいこともあり契約日は5月の中で候補日を5日ほど提示。手付金は購入額の1割ちょっと。決済日は、登記や電柱移設などの手続きがあるので、決済日に相談する形でどうですか？としました。手持ちの書類で事足りるか、確認しなきゃなぁ〜。
2022.05.12
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まずは1軒目、購入が決定
本日、朝から購入になるかも？と言っていた2軒のうち、1軒の物件を見学。 埼玉県内で、我が家からは高速を使って1時間の距離。2DKの建物と1Rの離れ(プレハブ)のお家です。 以前住んでいた方が施設に入られるとのことで、今回自宅を売却することになったのだそう。ものすごい偶然なのですが、前の持ち主さんと私の苗字が同じでした！ 2DKの建物は、4.5畳と6畳の和室＋4.5畳のキッチン。押し入れの天井部分に雨漏りのような跡が残っていたのですが、これが ・天井からの雨漏りなのか ・建物の躯体の隙間から水が染み込んだのか ・結露が影響しているかはパッと見では分かりませんでした。ここは手を入れる時にしっかりチェックし直す予定。(奥の押入の天井に染みがあります) ・6畳和室とキッチンの壁紙 ・4.5畳と6畳のタタミ交換 ・キッチンのクッションフロア ・洗面台の交換は確定。汲み取り式のトイレなので、できれば簡易水洗にしたいし、お風呂をユニットバスにしたいけど、この天井の染みの解決にかかる費用と予定している家賃との兼ね合いによって決める予定。1Rの離れは、8畳の和室＋板間＋2間分の押入れ。こちらは残置物が非常に多いものの、チェックした限りでは清掃と畳の表替えだけで問題無さそうでした。残置物は全て5/12(木)に撤去する予定だそうです。「もしいるのが有れば残しておきますよ？」と言われました。残置物は、男性用の新品の靴下のギフトBoxや未使用のタオルのギフトBoxなどが大量にあり、捨てるのは勿体無いな〜と思わないでもないですが、我が家が仕分けとゴミ捨てする時間と労力を考えて「全部不用なので処分して下さい」とお願いしときました。現金購入なので「契約と決済をまとめてやっちゃいましょう！」ということになり、5/20(金)に一気に実施予定となりました。決済が終わったら、もっと色んな写真と具体的な物件情報をアップします！
2022.05.08
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日本帰国後、物件購入なるか？
6年間のシンガポール生活を終え、日本に帰国しました。シンガポールに行く前は「海外在住中にお金を貯めて、日本に帰ったら不動産買うぞ！」とか思っていたのですが、半年以上その気が起きず...。なぜなら、シンガポールで購入した保険が素晴らしすぎて、不動産投資の熱が完全に冷めていたからです。出来ればもっと買いたかった...、と思うほどのローリスクハイリターン商品でした。が、ここに来て、一気に小さな戸建て2軒を商談中です。1軒目は明後日内見する物件。申し込みがかなり入っていた様ですが、満額を提示したのが我が家のみだったらしく、1番手として話が進んでいます。この感じだと多分決まりそう...。2軒目は来週、具体的な契約日を決める物件。電柱の移設などが必要なため、東電さんからの工事内容の提示を待って契約となる予定です。こちらは10%ほどの指値をいれ、やや押し戻されて8%ほどの指値で進んでいます。どちらも現金決済を予定しているので、今月中にケリがつくかな？購入できたら、またブログを更新していきたいと思います。
2022.05.05
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不動産投資、雑感
大変ご無沙汰をしております。 シンガポールで、毎日元気に過ごしております。 我が家が不動産投資を開始したのは平成20年。 つまり、今年で不動産投資をして丸10年になります。 他の大家さんから見れば、かなりの小規模大家ですが、 不動産投資を開始した当初に掲げた大原則を守りつつ、 この10年、一度も銀行への返済を滞りなく支払い、 緩やか〜に資産を増やし続けることができているので、 なかなか順調な部類に入るのではないかと思います(o^^o) 最近は、なかなか欲しいと思える物件がないので、 『シンガポールで銀行金利をいかに頂くか！？』 ということに注力中です（笑） 今年1年は、シンガポールの普通預金に560万円程預け、年間で17万円程の金利がGet出来る予定です（＾∇＾）/ ぶっちゃけ、下手な物件買うより美味しい(*≧∀≦*) シンガポールで貯めたお金で、 日本に帰った時にバァーンと物件の現金買いをすることが 今の我が家の目標です！！
2018.04.23
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現地を確認できないことの不満！
こんにちは。 シンガポールにきてもうすぐ2年。 つまり、この間は全く物件を見に行ってないこととなります。 シンガポールに在住している間に、物件の外壁塗装を行いました。 https://plaza.rakuten.co.jp/n96036so/diary/201611140000/ 仕上がりの色がおかしいなぁ〜と思いつつも、 管理会社さんが『写真の関係でグリーンに見えるけど、実際はダークブルーです』と言っていました。 が、今日お部屋のリフォームの塗装の件で管理会社と話しをしたところ、 『外壁塗装した会社さん、色がダークブルーになっらなかったって、ちょっと謝ってたんですよ。』 というではありませんか！！！ えっ？Σ('◉⌓◉’) そんな話は聞いてないのですが…。 何でも自分で1回は確認したいわたし。 現地確認が出来ないって、私にとっては結構ストレスなのかも…。 私って、遠隔操作大家には向かないなぁ〜。
2017.06.22
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自宅にしたいくらい気になる物件…
時間ができると、ネットでプラプラ物件を検索しています。 そんな中、めちゃめちゃ気になる物件を発見。 自宅は持たない主義なのですが、 我が家の理想に限りなく近い戸建が売りに出ていたのです！ 車2台置ける 最寄り駅から徒歩圏内 もっちゃんの会社からも徒歩圏内 バイクがおける納戸付き 部屋数が多い 各部屋六畳以上で形が良い 安い！ などなど…。 とりあえず、資料だけでも取り寄せることにしました。 図面みながら夢だけ見とこうっと（笑）
2017.06.06
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建物明渡請求
こんばんは。 穏やかではないタイトルですね((((；ﾟДﾟ))))))) やよいちゃんの高齢入居者様の件に目処がついたかと思ったら、今度は戸建で家賃滞納問題です。 入居後は真面目に家賃を支払っていただいていたのですが、少しずつ遅れ 督促状を送る ↓ 家賃が支払われる ↓ 滞納が始まる ↓ 督促状を送る が何度か繰り返されていたようです。 ちょうど今月末が更新タイミングという事もあるのでしょうか。 我慢の限界に来たのか、家賃保証会社の方で賃借人に対して建物明渡請求が行われることになりました。 私はシンガポールにいるので、全て家賃保証会社の方で依頼した弁護士さんに丸投げになります。 今の私に出来ることは、行く末を見守るだけです｡ﾟ(ﾟ´Д｀ﾟ)ﾟ｡ 建物明渡請求後、実際に荷物が出された後のお部屋の中の状態も心配！！ ピカピカにほぼフルリノベーションしてただけに、次のリフォーム費用が心配です。
2017.03.14
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市役所の方が、全ての荷物を引き払ってくれました
こんにちは。 先日書いた、高齢入居者様のお話の続きです。 契約期間は3/20迄なのですが、本日高齢入居者様のお部屋の荷物を全て市役所の方が引き払ってくださいました。 市役所の方々に感謝です。 退去立会いをした管理会社の担当さん。 お部屋をみてかなり驚いたそうです。 騒音等の問題で、この入居者様のお部屋を訪問したのがほんの3〜4ヶ月前。 その時は、家の中のコタツでお話したそうですが、それなりにこぎれいなお部屋だったそうです。 それが一転。 お身体を悪くされたせいか、トイレに行けなかったのでしょう。 糞尿が畳の上に落ちていたり、ゴギブリの死骸がいたるところにあったりと『よくこんな所にいたなぁ〜』と思うほどだったそうです。 汚れ、匂いがひどく、全面的にリフォームが必要になるとのことです(T_T) 後で写真を送ってくれるそうですが、一体どんなことになってるのか、気になってしょうがないです💦
2017.03.09
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悲しいような、良かったような、なんだか複雑な心境
お久しぶりです。今日は、大家としては何とも言えない複雑な心境なお話です。 所有しているアパートでは、昨年より（実際はもっと前から）問題が継続していました。 それは、一人暮らしの高齢入居者様による騒音問題です。 その方は今年で75歳となる方で、生活保護を受けています。年齢が上がり、耳が遠くなったためか、テレビの音量がとても大きいのです。（本人に、決して悪気があるわけではありません） 昼間だけならいいのですが、大音量のテレビをつけたまま寝入ってしまい、しかも窓を開けっぱなしなので、一晩中テレビの音がする様な状況が生じていました。 管理会社さん、市の福祉課の方、地域の民生委員の方も尽力してくれましたが、なかなか改善されず、最後にはアパートの他のお部屋の人たちが「全員で示し合わせて退去する！」という状況にまでなってしまいました。 大家としては、騒音問題を引き起こしている入居者様に退去していただきたいところですが、この方は実の息子さんとの折り合いも悪く、高齢なこともありなかなか「退去」という段階には進めませんでした。 そして2月に入り、事態が急変。その高齢の入居者様が体調を崩され、入院することになったのです。 市の福祉課の方から「退院後は福祉施設に入所してもらう予定です。そのため3月20日付で部屋を引き払います」と管理会社に連絡が入ったそうです。 大家としては、退去は嬉しくない話です。 ですが、これまで継続してきた騒音問題がこれで終息すること、またご本人の体調とご家族との折り合いなども考えると、福祉施設に入居されるというのはとても良いことだと私は思います。 この入居者様が、どこの福祉施設に入所されるか迄はわかりませんが、今までよりも良い環境でお過ごしになられることを願っています。
2017.03.02
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平成28年度の確定申告。 マイナンバーが無い海外在住者はどうする？
こんにちわ、久々の更新です。来月から確定申告が始まりますね(;^ω^)我が家は、夏にパソコンのデータがバックアップ含めすべて吹っ飛んでしまい、現在一生懸命過去のデータを洗い直しています。そんななか、Yahooのバナーに気になる文字が・・・・。『確定申告にマイナンバーが必要です』が～ん！！現在、海外に在住している私。マイナンバーは当然付与されていません。どうやって確定申告すればいいんだろう？納税管理人の番号を使うのかな？それとも、確定申告しなくてもいい？ （そんなわけありませんが・・・）気になって仕方がなかったので、直接税務署に電話して聞いてみました!(^^)!すると、なんとも拍子抜けした回答がありました。『マイナンバー記入せずに提出してもらってOKです。 マイナンバーの欄に”海外在住なのでマイナンバーはありません” と付箋を貼ってもらえると助かります』我が家は毎年郵送で確定申告書を送っているので、特に大きな問題なく、確定申告できそうです！とりあえず一安心！！でも、消えたデータの入力はまだまだ続く・・・(´Д｀)
2017.01.10
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激安戸建発見！！
不動産の値段が高いなぁ〜と思っていたら、 最近チラホラ掘り出し物物件に出会えます。 今日も超気になる物件を発見！ さいたま在住時代なら、夜でも良いので見に行きたい位の物件です。私の目算では、リフォーム費用が100万円以内なら『あり』な物件です。 いてもたってもいられず、お世話になってる不動産屋さんの社長に連絡！ ものの10分程で販売用図面を送ってきてくれました。 社長からは『明日、元付業者に確認して買付が入ってなければ、100万円以内にリフォームがおさまるかどうか、現地確認に行きますよ。』とおっしゃって下さったので、お言葉に甘えることにしました(๑>◡
2016.12.13
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『公示』扱い...
固定資産税・都市計画税の第1期が引き落とされていないかつ、第2期分の税金がおかしいことに気づいた岩ちゃん。 結論的には、第1期は滞納ではないそうです。 諸手続きの関係上、1年分の固定資産税・都市計画税を2期・3期・4期の3回で引き落とすとのことです。 理由はまるでボタンの掛け違いのような感じでした。 岩ちゃんの所在地はさいたま市。 私たちがシンガポールに引っ越す前の住所もさいたま市。 岩ちゃんは私ともっちゃんの共同名義。区役所では代表者としてもっちゃんの名前で登録している。 納税管理人届は昨年提出済み。対象者は私として提出。 区役所の納税課の人は、納税通知書を送ろうとしたそうですが、 もっちゃんがシンガポールに転出していることがさいたま市の住民票から判明。 私の分の納税管理人届は2015年に提出されていましたが、 固定資産税・都市計画税の納税通知は、代表者名で管理しているため 2015年に提出済みの私の納税管理人届が、紐づけされていなかったそうです。 そのため、納税通知書を送付することができず、『公示』扱いとなっていて、 第1期の口座振替ができず、第2期からの口座振替開始となった。 ちなみに、我が家の所有物件は全て私ともっちゃんの持ち分1/2の共同名義。 各物件ともに、代表者を別段設定したわけではないのですが、 役所側が、おそらく最初に名前が書いてある人を代表者として登録しているようです。 私は納税管理人届を提出する際、対象となるすべての市町村役所に電話をして 確認の上で納税管理人届を提出したのですが、どうやら岩ちゃんを管轄する役所の担当者が 「代表者で登録されているから代表者名で納税管理人届を提出してほしい」というのを伝えていなかったことも一因だったようです。 ちなみに、他の市町村では特にこのような問題は発生していません。 私たちの元の住所と岩ちゃんの所在地が同じ市内であったことも一因だったのではないかなぁ～と思います。 とりあえず、第2期・第3期の納税額と日にちを口頭で確認し、 納税管理人届を改めて出し直しすることで決着しました。 これで、今年度の経理処理もできるので、ひとまず安心(#^.^#)税金の滞納者にもなっていなかったので、本当に良かったです！
2016.11.28
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岩ちゃんの固定資産税が引き落とされてない？
年末が近づいているので、不動産関連書類を改めて整理中です。 『今年から固定資産税は一括納入から口座引き落としにしたから、未払金計上しなきゃなぁ〜』となんとなく納税通知書を見ていたら…。 (´⊙ω⊙`) 足りない！！ 岩ちゃんの固定資産税通知書だけがない！！ 『まぁ口座振替だから、税金が引き落としされてれば、最悪それでもいいか！どうせ今年は評価替えされてないし…。』 と、通帳をチェックしていくと…。 ない！！ 5月か6月に引き落とされるはずの第1期分の引き落としがない！！（他の物件は全部あります） 口座振替の申請ミス？ いやいや、金融機関の口座振替受付印の控えはもってるし…。 第2期はどうだ？ と第2期をしらべると、引き落としがされていました。 ？？？？？？？？ 第1期は引き落とされていないのに、第2期は引き落とされてる。口座振替を申し込んだのは、去年の5月だから、引き落としが第1期に間に合わなかったはずはないし…。そもそも、納税通知書が来てないし…。 そこで、去年の納税通知書を引っ張りだしてきて調べてみると…。 あれ？第2期の税金額が違う？ 去年の1.5倍の金額が税金として引き落としされてる…。 一体何が起こったのやら…。 月曜日に、岩ちゃんの管轄の区役所に電話で聞いてみよう(-｡-;
2016.11.25
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非公開かつ緊急な物件情報！！
こんばんは。今日の夕方『緊急、大幅値下げ案件、非公開情報』的な物件情報が入って来ました。 ワクワクしながらメールをチェック！！場所はさいたま市内で、元我が家から車で30分。駅から徒歩圏内。築10年位。価格は5000万円以下。 利回り8% (´⊙ω⊙`) 残念ながら、我が家の基準には適合しませんでした。 『緊急』っていうから期待したのですが、あまりあてにはなりませんね（笑）
2016.11.21
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ダークブルーな外壁？？
こんにちは。 外壁塗装工事を行っていたやよいちゃん。 本日完了報告と写真が送られてきました。 今回、オフホワイトとダークブルーのツートンカラーでの塗装を依頼。 完成写真がこちら…。 あれ？これってダークブルー？ Σ(￣。￣ﾉ)ﾉ 管理会社さんからは、『グリーンっぽく見えるけど、ダークブルーです』とコメントがありました。 自販機のブルーより明るいダークブルーってある？ 本当にダークブルーなの？ と疑問にも思いますが、現地へいって確かめる術なし…。 不安〜(>_
2016.11.14
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前川さん、退去の一因
こんにちわ。残念ながら、10月末で戸建ての前川さんの入居者様が退去されました。入居者様は、シングルマザーで高校生のお子さんと2人＋猫ちゃんと暮らしていました。決して余裕のある暮らしではなかったこともあり、更新料などは分割払いで対応していました。今回の退去の理由は、「千葉にいる息子さんと一緒に住むことになった」というのが大きな理由ですが、もう一つ隠れた理由があったそうです。それは「お隣の方がいろいろ言ってくるのが嫌になったから」というものでした(；ﾟДﾟ)それでも、この家賃でペット可の戸建てであることが魅力で、お隣さんからいろいろ言われても我慢していたそうです。今回、家賃の支払いが厳しくなってきたこと、息子さんが一緒に暮らそうと言ってくれたこと、お隣さんにうんざりしたこともあり、お引っ越しとなったようです。（それにプラス、高校生だったのお子さんも、春に高校を卒業したのもあるんだと思います）正直、この「お隣さん」にはいろいろ思い当たる節があります。以前「入居者は日本人にして！外国人はやめてよ！」と言ってきたことがあります。前に入居されていた方は日本人だったので、特にトラブルもなく平穏に過ごされていたようですが、入居者様はフィリピン出身の方。といっても日本在住歴25年、日本語ペラペラ。お子さんは日本生まれ・日本育ち、日本国籍保有です。それでも、どうしてもウマが合わなかったのかもしれません。戸建てとはいえお隣との距離が近い都心部では、ご近所さんとうまくやれる入居者様かどうかは、とても重要ですね。
2016.11.04
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そろそろ外壁塗装
こんにちわ。先日のやよいちゃんの入居者トラブルの結果はまだでていませんが、現在同時並行でやよいちゃんの外壁塗装を計画しています。今年で39歳になるやよいちゃん。そろそろお化粧直しの時期なのです。やよいちゃんの外壁は、玄関扉も含めオフホワイト一色でした。それを2012年に階段のペンキ塗りをした際に、玄関扉だけ『緑色』に塗った経緯がありました。その時から、『いつか外壁を塗るときにはツートンカラーにしよう！』と決めていました。今回、オフホワイトをベースに、紺色のツートンカラーにすることにしました。といっても、古い躯体に同じ割合でツートンカラーにしたらみっともない気がしたので、道路に面した外壁部分と、玄関扉の色だけを紺色にします。本当は、全体を黒く塗って、階段を赤にしようかと思ったのですが、日当たりが良いやよいちゃんを黒く塗ったら、夏の暑さが厳しそうなのでやめました。おそらく11月中旬までには塗りあがると思います。私は直接見ることができないので、塗装後の写真を送ってもらうことになるのですが、どんなふうに仕上がるか楽しみです。
2016.10.27
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入室率が恐怖の40%代になっちゃう？
こんにちは！入居者の内の1人の方により、TVの騒音問題、ごみの異臭問題により、「全員で示し合わせて退去する」と言われてしまったやよいちゃん。現地に行って何とかしたいところですが、なにぶん私は今海外。管理会社さんにお願いする以外、手も足も出ません。仕方がないので、対象となる入居者1名以外の5名全員が退去した場合の財務シミュレーションを実施してみました。現在の所有物件は、アパート1棟、戸建て4つ、区分1つ。前川さん（戸建て）の退去が今月末なので、やよいちゃんの5部屋が退去したら、入室５、空室は6となります。入居率が一気に45％迄落ち込みます( ﾉД`)ｼｸｼｸ…が、幸いにも物件購入時に自己資本を投入していたことが功を奏し、ローン等の諸経費支払い後の毎月の収支は赤にはならずに済みそうです。（固定資産税支払い後の年間収支も赤にはならずに済みそうです）とはいえ、退去してしまったら、敷金精算・リフォーム・広告費などそれ以外の経費が掛かってきますので、出費が増えるのは確実です。……。サラリーマン、辞めないことの安心感がここにあります(;^ω^)また地道に頑張ろうっと！！
2016.10.19
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ショックな一報が…
あまりにショックなので、自分が落ち着く為にもブログを更新です。 今朝、管理会社から電話がありました。 『依頼していたやよいちゃんの外壁塗装の件かな？』と軽く考えていましたが、私にとってはショックな内容でした。 やよいちゃんは6部屋あります。 そのうちの一部屋に、70代の生活保護の方がお住まいなのですが、その方に対するクレームが他の入居者様よりありました。 ・テレビを一晩中、大音量で付けっ放し ・ゴミを分別していないようで、異臭がする ・改善しないなら、他の入居者は示し合わせて退去するつもり この連絡を下さったのは、何かとこのアパート全体を気にかけて下さっていた、入居歴が最も長い方です。 ひとまず、管理会社から市の福祉担当者、入居者の息子さんに連絡してもらい、対応を練ることとなりました。 音だけなら、防音対策をすればいいですが、ゴミの出し方となると、設備面では対応のしようがありません。 最悪、全空を覚悟しないといけないかも…（ ｉ _ ｉ ）
2016.10.17
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退去の連絡｡ﾟ(ﾟ´Д｀ﾟ)ﾟ｡
こんばんは。 今日は前川さん（戸建）の退去連絡が管理会社さんからありました。 今年の7月に更新したばかりなのですが、 生活がなかなかに苦しいらしく 千葉に住む息子さんの所で一緒に暮らすことにしたのだそうです。 残念ですが、仕方がないです。 今回の退去を受け、管理会社さんには現状回復の他に、お風呂のリフォームも見積もりをお願いしました。 というのも、2012年1月に購入した時から お風呂がとっても気になっていたからです。 壁がちょっと浮いていたので、湿気でお風呂場の根太がやられているのではないかと心配しています。 さて、どの位の金額になるかなぁ〜？
2016.10.04
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価値の落ちない賃貸マンション
どうしても誰かにいいたくて久々のブログ更新です。私はこれまで、1人暮らしの為に3回アパート・マンションを借りました。内2件が賃貸併用アパート・マンション（大家さんが同じ物件にすんでいる）、1件が大家さんが隣に住んでいるという、『今なら色々話を聞きたい〜！！』という物件にばかり住んでいました。ただの偶然なんですけどね（笑） 不動産の大家さんを初めて早9年。私には理想としている賃貸マンションがあります。 それは、2002年5月〜2006年7月までお世話になった名古屋の賃貸マンションです。 この賃貸マンションは、隣に大家さんが住んでいました。大家さんは、近辺の土地をかなり持っていたようで、他にも月極駐車場も持っていました。 2002年当時のスペックは、 ・築2年 ・駅徒歩8分 ・3階建て12部屋 ・鉄筋コンクリート、タイル貼り ・全室南向き、目の前は駐車場（全戸数分あり） ・一部屋あたり36平米の1R ・ウォークインクローゼットあり（扉は姿見鏡） ・システムキッチン ・風呂トイレ別 ・玄関からお部屋までの廊下に扉あり ・追焚き機能はなし ・独立洗面台 ・玄関外の廊下と玄関のたたきがフラット ・下駄箱あり ・エアコン付き ・CATVの引き込み線あり（525円/円） ・広いベランダ付き ・オートロック付き ・宅配ボックスあり ・駐輪場あり という、今の賃貸市場でもなかなかお目見えしないハイスペックな物件でした。エントランスに絵が飾ってあったのですが、大家さんの趣味が絵画だったので、毎月絵がかけ変わっていました。エントランス横には花壇があり、毎週末大家さんが手を入れていました。夜間用のライトが埋設されており、暗くなると柔らかい光が物件を照らしていました。さらに大家さんは月に1回、自ら廊下と階段の掃除（ホースで水をまいてデッキブラシで磨く）ということもやっていました。 この物件、家賃62000円、共益費3000円、駐車場代9000円、敷金/礼金は2ヶ月/1ヶ月でした。近隣の24平米くらいの1Kが4万〜5万円位でしたので、かなり家賃高めの物件で、契約可能なのは法人契約の方のみ、しかも会社にきちんと支払い能力があるかどうかの簡単な審査も入っていたようでした。 2016年現在、築16年となっています。今年に入って2部屋退去があったようですが、繁忙期ではないにもかかわらず、募集開始から1ヶ月以内に入居者がきまっているようです。（正確には、退去予定の段階で募集をかけているようなので、空室期間はハウスクリーニングの間位だと思います） 気になる現在のお家賃ですが、家賃62000円、共益費4000円、駐車場9000円、敷金0・礼金0ヶ月でした。 敷金、礼金こそ取れなくなっているものの、家賃が全然落ちてません！！ 築16年なのにすごい！と思いつつもこれだけのハイスペックな物件なら納得です。 この物件、未だに私の理想です。私が宝クジで一等を当てたら、この物件を真似た建物を作りたいと思っている位素敵な物件でした(o^^o)
2016.09.29
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不動産関連のデータが消失(T_T)
我が家で使っている東芝のダイナブック。もっちゃんが何を思ったか、Windows10にアップグレード！次の瞬間、パソコンが立ち上がらなくなりました(T_T)修理にもっていくまでの数日間、何とかしようともっちゃんが頑張り、様々な方法を試した結果、なんと初期化を決行してしまいました！当然、保存してあった不動産関連のデータが吹っ飛びました(@_@)修理屋さんでデータの復旧を試みるも、まったくダメでした。修理屋さんが言うには、「初期化せずに持ってきてくれれば、データはそのままだったのに・・・」2015年丸々1年分のデータは、まだバックアップをしていませんでした。さて、吹っ飛んでしまったデータをどう組み立て直すか・・・。思案中です(T_T)
2016.05.24
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シンガポールでAirbnb
日本で話題になっているAirbnb。実は2014年5月ごろからやってみたいと思っており、いろいろ調べていました。なぜ2014年5月頃にそう思ったかというと、その時期にもっちゃんのシンガポール赴任の内示が出たからなんです。シンガポール赴任 ↓広いコンドミニアムが借りれる ↓余った部屋をAirbnbで貸し出す ↓子供たちにも海外の人と触れ合える良い機会になると単純に考えていたので、最悪宿泊費はほぼタダでもいいか～と思っていました。そのため、そのころからAirbnbとカウチサーフィンのことをかなり調べていて、英語での登録準備まで進めていました。シンガポールのホテル代が高いことも知っていましたし、実際にシンガポールでAirbnb/カウチサーフィンを利用したことがある人の感想もチェックしていました。シンガポールにAirbnb/カウチサーフィンで宿泊した人の感想は、おおむね良好。そりゃ、そうですよね。シンガポールのコンドミニアムにはホテルよりも立派なプールがついていて、24時間警備員が常駐。しかもホテルよりも安い！絶対に需要があるとにらんでいました。が、意外なところに落とし穴が・・・。実は、私の住んでいるコンドミニアムの規約には、こんな一文があります。「このコンドミニアムはホテルではありません。いかなる場合においても、短期宿泊は認められません（入居者の親族・友人は除く）。最低での契約期間は半年であり、それ以下は認められません。」ガ～ン！！これってAirbnb/カウチサーフィンを封じのための一文なのでしょうか？それとも、短期宿泊者で何かトラブルがあったからなのでしょうか？理由はよくわかりませんが、規約にダメと書かれているのにやるわけにはいきません。「友人です」って言いきって、こっそりやっちゃえば？と思う人もいるかもしれませんが、基本的にコンドミニアムに住んでいる人は時間を持て余している人が多く、怪しい動きがあると、何となくわかっちゃうんです。それに、こんなことでトラブルになり、日本への帰任の理由になっても面白くありません。なので、シンガポールでもAirbnb/カウチサーフィンは実現できていません。無用なトラブルが原因で日本へ帰任させられちゃったら、本末転倒ですしね！
2016.04.18
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シンガポールでも確定申告（おまけ）
シンガポールの確定申告。だれも興味はないと思いますが、忘備録の意味も込めて説明します。（忘備録なので、画像は粗いです。スミマセン・・・）１）まずはログイン画面。 シンガポールに居住している人は全員が持っている個人IDと SING PASSというパスワードを使ってログインします。２）画定申告画面に進みます。３）住所と電話番号、メールアドレスを登録します４）会社からもらった『IR8A』という年間給与支給額を見ながら、 年間給与総額と年間ボーナスの総額を入力します。５）扶養者がいる人、メイドを雇っている人、保険に加入している人などは 控除を受けるためにその内容を入力する画面に移動し、該当する項目に入力します。 我が家は、子供の扶養控除とメイド控除が該当します。 入力したら、元の画面に戻ります。6）提出（Submit)ボタンを押す７）最終の確認画面が出る８）終了！ （印刷したい人は、この画面で印刷ができる）どうです？ 超簡単ですよね？添付資料とかをつける必要が無いんですよ！！申告内容を修正したい場合は、期間内であれば何度でも同じ画面を使って修正することができます。試しに修正申告をやってみましたが、数字を入力しなおすだけなのでやっぱり簡単でした。
2016.04.14
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シンガポールでも確定申告をしました！
4月はシンガポールにおける確定申告の時期です。2015年1月～12月までの収入を、書面申告の人は4/15迄、電子申告の人は4/18迄に実施します。日本とは違って、サラリーマンも全員自分で申告をします(#^.^#)シンガポールでは、昨年の所得が$20,000以下の人や滞在日数が183日以下の人はは確定申告の必要はないのですが（私はどっちにも当てはまります）、めったにない機会ですので、確定申告をやってみました。シンガポール国民・長期滞在者に与えられているID番号と自分で設定したパスワードでログイン。所属する会社が発行してくれた、IR8Aという源泉徴収票のようなものを見ながら、必要な項目し、「SUBMIT」ボタンを押して終了。添付資料は一切不要なため、所要時間は10分にも満たないくらいでした。か、簡単すぎる～～！
2016.04.13
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シンガポールで不動産を購入！・・・なんて無理です（笑）
シンガポールに来てから、「シンガポールでも不動産投資をやってみようか？」と当然思いました。が、とてもじゃないけど無理でした。利回りが低すぎて、インカムゲイン狙いの我が家の戦略には当てはまらないのです( ﾉД`)ｼｸｼｸ…参考までに、どんな感じなのかを自分たちが住んでいるコンドミニアムでシュミレーションをやってみました。（私の理解が違ったらごめんなさい～）【物件概要】 種別：区分 建物：所有権 土地：借地権（多分99年） 専有面積：120平米、3LDK、バス・トイレは各2ヶ所 竣工：2002年11月（築13年） 物件価格：$1,500,000 （約1.2億円） 家賃：月$4,800（約40万円）。表面利回りは$4,800×12÷$1,500,000= 3.84%です。これに、物件取得時の費用を鑑みると・・・【物件取得時の諸費用】 印紙税：$39,600 （約320万円） 追加印紙税：$225,000 (約1,800万円、外国人の場合） 弁護士費用：$6,000 (約50万円、弁護士によって費用はまちまち） 不動産仲介業者手数料：$0 （通常は売主だけが売買価格の1～2％程度払うつまり実際の購入金額は$1,770,600（約1.4億円）となりますので、ここから考えた利回りは3.25％まで低下。さらに物件の維持費として、【物件の維持費】 不動産税：$2,300 （年間家賃の4%） 固定資産税；物件の年間評価額の10% 家具・家電；不明というような費用も掛かってきます。シンガポールの不動産でインカムゲインを狙うのは難しいですね（笑）ちなみに、売却時の売却益には税金がかかりませんが、短期売買の場合、売却代金の16％の印紙税が必要となります。 高いですね～。短期でのキャピタルゲイン狙いも無理ですね（笑）
2016.04.11
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物件検索、ちらほら
最近、時間があるとちょいちょい物件を検索しています。検索条件はこの2つ。 ・戸建て、土地 ・1000万円以下（本当は500万円以下が狙いです）地域の検索はだいたいこんな感じです。 第1優先：埼玉県 第2優先：関東 第2優先：関西・九州 埼玉県を含む関東地域は、東京都心に電車で通えるような地域は軒並み値段が上がっているように感じます。1~2年前のように、なかなか「これ！」というめぼしい物件がありませんが、それでも時々気になる物件があります。大体、100件見て1件あればよいほうでしょうか？対して関西。関西の激安戸建てに力を入れている業者さんがいらっしゃるのでしょうか？かなりの数がヒットしてきます。私から見ると、かなりの割安感があり気になる物件は100件に5件以上な感じです。かなり気になりますが、如何せん土地勘があまりないのが残念。とはいえ親戚の力を借りれば、たぶん購入してリフォームすることは可能です。そして私の出身九州。情報が極端に少ないです(´；ω；`)ｳｩｩ昔から、ネットよりは新聞の折り込み広告に格安物件情報が載っている感覚があります。それでも100～200件に1件は気になる物件があります。こういう物件を見つけたとき、気軽に見に行けないこの距離感がもどかしいです。
2016.04.08
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セミリタイヤ半年目 (^_-)-☆
こんばんわ。あっという間に２０１６年も３か月が過ぎてしまいました。明日４月１日は、私のセミリタイヤ半年目に当たる日です。何をセミリタイヤしたかというと・・・・・。家事です（´∀｀*）ｳﾌﾌ現在、住み込みのメイドさんを雇っていますので、掃除・洗濯・アイロンがけ・食事の準備・後片付け・食材の買い出しなどの家事全般と子供の面倒（習い事への送り迎え）などは、基本メイドさんがこなしてくれます。男性サラリーマン大家さんが、本業からのセミリタイヤを目指すの同様、実は私も家事からのセミリタイヤを密かに夢見ていました（笑）それがシンガポールに来て、棚から牡丹餅でかなってしまったのです（●＾o＾●）もちろん、全部が全部をメイドさんに任せきりにはできませんが、日本にいた時に比べると何十倍も楽になりました❤女性大家のみなさん。男性が不動産投資の収益で本業をセミリタイヤするように、不動産で得た収益を少しだけ使って、家事代行サービスを利用し、少しだけでも家事から解放されるのもありですよ！！！
2016.03.31
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シンガポールから物件問い合わせ
こんばんは。 今日は、とっても気になる物件を見つけました。 政令指定都市。 4LDK、駐車場2台付き。 もちろん所有権。 約、築40年。 公簿売買。 現況引き渡し。 お値段100万円以下の戸建て。 『もう、これは買いだろう！』と思い、 早速不動産屋さんに資料請求。 擁壁物件、雨漏り、ひび割れ、傾きあり という四重苦の物件でした。 家の近所なら、建物の状態を見に行けますが、 シンガポールからでは確認は無理です。 値段は魅力的ですが、流石に転身です(^◇^;)
2016.03.29
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エアコンの専用コンセント工事だけだと思ったら・・・・
こんにちわ。先日のうるるちゃん（貸家）のエアコン電気工事。費用は1万5千円くらいと聞いてほっと一安心しました。が、思わぬ事実が判明。なんとうるるちゃん。ＴＶのアンテナがたっていないというのです(@_@)あれ？ＴＶのアンテナを指すところあったよね？あれ？前に6か月の短期で入居してくれてた人いたよね？あれ？そんな話売買時の重要事項説明書に無かったよね？と私だけでなく、管理会社さんも不思議に思ったようで速攻で現地で確認してきたそうです。すると、確かに屋根の上にアンテナがなかったそうです(T_T)じゃぁ、6か月の短期で入居してくれてた人は？と思い、管理会社の担当者さんは、前に入居者さんに電話で聞いてみたそうです。すると「そういや、6か月間1度もＴＶを見てないし、ＴＶの電源も入れてないなぁ~」とのこと。幸いにも、エアコンの電気工事をしてくれた会社さんが、「5~6万円くらいで即取り付けできるよ」と言ってくれたらしく、ＯＫしました。物件を購入してリフォームする時は、できればちゃんとＴＶが映るかどうか確認したほうがいいということを改めて思い知らされました。
2016.03.24
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残置物扱いのエアコン
こんにちわ。今日も元気にシンガポールでサラリーマンをやっています。とはいえ、私の顧客は日本の会社さんなので日本が祝日の今日は、のんびりとお休みをいただいています。（時々、スマホに転送されてくる会社のメールをチェックするぐらいです）日々の生活のリズムも決まってきており、メイドさんとの生活もかなり慣れ、シンガポール生活大満喫中です（笑）そんな中、入居者が決まったうるるちゃん（貸家）。購入時にお風呂を追炊きにして、浄化槽のモーターを交換したくらいで、エアコンや照明器具は、残置物扱いとしていました。このエアコンについて、入居者さんから「パワーが足りないので交換したい」との申し出が管理会社にありました。交換はもちろんOKなのですが、何分古い家で、エアコンの専用コンセントの増設が必要とのことでした。管理会社からは、「その分の費用は大家側持ちで了承してほしい」と言われました。工事担当は量販店が提携している電気屋さん。ただ、工事費用・詳細な工事の説明はまだ管理会社にも入っていないとのこと。私、これまで１０機以上のエアコンを量販店で購入し設置をお願いしてきました。ちょっとした電気工事もお願いしたことがありますが、この提携している電気屋さん。腕前がピンキリなのです(;´Д｀)正直に言えば、管理会社が提携している電気屋さんで工事してほしかったのですが、入居者さんがすでに申し込み済みとのことだったので、ちょっとだけしぶしぶながらもOKを出しました。とりあえず問題なく工事が終了し、費用請求が５万以内であることを祈ります！！！
2016.03.21
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うるるちゃん、賃貸契約締結
こんにちは。 シンガポールは今日も暑いですが、我が家は高層階なので風があって結構涼しいです。 金曜日に、うるるちゃん（貸家）の賃貸契約が完了したと、管理会社さんから連絡がありました。 契約が済んでしまえば、とりあえず一安心です(o^^o) あとは、実際に住み始めてから、こちらが気づかなかったちょこちょことした不具合が出てくる可能性があるので、そこが心配のタネですが、まぁ気にしてもしょうがないですね（笑）
2016.03.13
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シンガポールから日本の確定申告！
こんばんは。 今日は、私ともっちゃんの納税管理人をしてもらっている義父の家に、確定申告の控えが戻ってきたとの連絡がありました(o^^o) シンガポールでなかなか繋がらない国税庁のホームページに苦労しながら、確定申告書類一式を作成し、2/25にシンガポールの郵便局から発送。3/4に浦和税務署が書類を受け取った所までは確認できでした。 肝心の受付に関してはどうかな？ とちょっと気になっていたので、ひとまずこれで安心です＼(^o^)／
2016.03.10
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これまでに自分が払った家賃を考えてみた
何となく、これまで自分ともっちゃんが払ってきた家賃を計算してみました。（大学時代は親からの仕送りから払っているので、実際に自分たちが払った訳ではないですか…）[私] 192万円 1996/04 ~ 2000/03 大学時代 67万円 2000/04 ~ 2002/04 浦安時代 0円 2002/05 ~ 2006/07 名古屋時代 [もっちゃん] 288万円 1996/04 ~ 2002/03 大学時代 63万円 2002/04 ~ 2012/10 社宅時代 109万円 2012/11 ~ 2015/07 借上社宅時代 0円 2015/08 ~ シンガポール ２人合計で約720万円でした。ちなみに、結婚した2004/10~現在までに支払った家賃総額は157万円。会社の家賃補助のありがたさが身にしみました。
2016.03.08
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満室御礼💗
こんばんは。 シンガポールに来てからというもの、ブログ更新はサボりっぱなしです。 今日は嬉しいニュースが管理会社の担当者さんから入りました。 空室になっていた、貸家のうるるちゃんに入居申込が入ったということでした＼(^o^)／ 家賃69000円で募集を行っていました。 1月にはかなり反響があったものの、2月に入り反響が減ってしまいました。 管理会社さんからは、『64000円で募集してみつはどうか？』とのお話があり、幾つか条件付でOKしたところ、申込となった次第です。 一気に5000円も引くの？ 利回りが大きく減るのに…。 と思われるかも知れませんが、私にとっては問題なしです！ なぜなら、物件を購入する際に想定していた家賃が、64000円だったからです（笑） ひとまず、私の手持ち物件はこれで全て埋まることになりました。 管理会社さん、ありがとうございました(o^^o)
2016.03.05
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2015年度確定申告、イベント盛りだくさん
確定申告に向け、あらかたの不動産収支の入力は完了。 ただ、2015年度はイベントが盛りだくさんで、まだまだ確認作業が必要です。 1月、戸建1戸購入 4月、不動産用の自動車売却 5月、もっちゃんがシンガポールに赴任（非居住者になる） 8月、アパート1棟売却 私、退職 私、シンガポールへ渡星（非居住者になる） 不動産収支だけならまだしも、非居住者となってしまった２人の給与や退職金も加わるので、なんだかややこしいような気がします。 実際はそんなに大変じゃないのかな？ まぁ、とりあえずやってみようっと、
2016.02.03
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真夏のクリスマス
こんにちわ。昨日12月25日は、シンガポールは祝日でした。クリスマスのために、12月24日は午後休となる会社も多く、私の会社も当然のごとく12月24日の午後と25日はお休みとなりました。真夏のクリスマスを満喫すべく、25日はセントーサ島にあるADVENTURE COVEというでっかいプールで、真夏のクリスマスを楽しみました。これ実は、子供のためにネットで購入したクリスマスプレゼントがクリスマスまでに届かず、子供たちの気をそらすために行ったという裏側の事情もあります(笑)1日中プールで遊び、大満喫しました。プールが終わって携帯電話をチェックすると、不動産の管理会社さんから電話が入っていました！！なんと、うるるちゃん（貸家）に問い合わせがあったということでした。ご自宅の建替えのための短期契約・・・(;´Д｀)お断りしたいところですが、かなりの豪邸を建てられるらしく、着工から家の完成までかなり時間がかかるらしく、1年半ほどの契約期間になるそうです。長く住んでもらえるのが一番なのですが、1年半の契約で属性も非常に良い方なので、まぁ悪くない条件かな？と思い敷金上乗せや礼金の上乗せ、ハウスクリーニング費用全額借主負担などの色々な条件を乗せることでOKとしました。これが我が家にとって、嬉しいクリスマスプレゼントになるといいなぁ～！！
2015.12.26
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書き忘れていたもう1つの悲しい話・・・
こんばんわ。前回の内容で、１つ書き忘れていたことがありました。それは・・・・やよいちゃんに入居している生活保護の方の家賃補助上限が、現在の47,000円⇒43,000円に下がるということです。その代わりといっては何ですが（代わりになるほどのものではありませんが）、契約書関連は、すべて市の方で契約・更新を行ってくれるそうです。家賃も入居者様の口座からの引き落としではなく、市から直接振り込まれるようになるそうです。やよいちゃんの管理会社さんからは、「一気に4,000円も下がるので、1000円だけでも共益費として自己負担してもらいますか？」と聞かれましたが、本当に長年入居されている方なので、自己負担なしでOKとしました。今回の家賃下落で、表面利回りは約0.2％下がります( ﾉД`)ｼｸｼｸ…どのみち新たに入居者を探した場合、リフォーム費用がかかる上、おそらく43,000円位でしか入居募集できないことも考えると、まぁ仕方ないです。
2015.12.14
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トラブルはまとめてやってくる・・・・・
こんにちわ。シンガポールに住み始めてからというもの、Facebookには日々書き込みするものの、ブログの更新はさぼりっぱなしです(笑)正直、物件の管理もすべて管理会社任せになっているのでほとんど放置しっぱなしで早３か月がたちました。そんな私に、不動産の神様から正義の鉄槌がおりました。トラブル報告のオンパレードです（泣）１）やよいちゃん（１棟アパート） 101号室のエアコンが壊れ、修理に24,000円ほどかかったそうです。 それだけならよかったのですが、わずか1か月で2度目の故障・・・・。 ２度目は10,000円・・・・( ﾉД`)ｼｸｼｸ… 「新しいエアコンなのになんでこんなに壊れるのかな？」と思っていたら、 原因は「ネズミ」でした。 なんでも、どこかの隙間からクマネズミが入り込み、 101号室のエアコンのコードをかじったそうです。 専門のネズミ捕り業者に調査してもらった結果、実は101号室の入居者さんの 押し入れの中にあった食品等にもかじった跡があったそう・・・。 入居者さんは耳が悪く、ネズミの音にずっと気付かなかったようです。 ネズミ駆除と消毒費用・・・・約18万円(;´Д｀)２）岩ちゃん（戸建て） 家賃保証会社から管理会社に『泣き』が入ったそうです。 なんと、入居以来１度も期日内の振込がなされていないということなのです！！ まぁ、これまでは遅れつつも当月内に振り込まれていたので良かったそうなのですが、 ここ２か月分の家賃が滞納になっているそうです・・・。 家賃保証会社からは『督促状を送り、場合によっては強制退去としたい』と 管理会社に話があったそうです。 現在、入居してから約１０か月。 入居当初から、お隣さんともめたり色々とあった方です。 できれば、きちんと家賃を入金してそのまま済み続けてほしいのですが、 このままでは、更新時には家賃保証会社の審査を通らないことは確実です。 とりあえず、督促状を送って様子を見てみますが、 最終的には強制退去になりそうな感じです・・・・。 またリフォーム代がかさむなぁ～～～(;´Д｀)３）アンピール君（区分マンション） 管理会社から電話があり、「お風呂でお湯が使えなくなったそうです」と言われました。 これについては、『あっ！ついに来たか！』という感じでした。 というのも、４年ほど前にお風呂のサーモスタットの調子が悪く、 部品交換を行ったからです。 『型が古いので、次は全交換になります』と宣言されていた通り、 今回は全交換になりました。 お値段約６万円 (;´Д｀) でもまぁ、お湯が出ないのは一大事なので、「即交換でお願いします！」 とお願いしておきました。４）やよいちゃんの地震保険 実家の両親から送ってもらった手紙の中に、損害保険会社から 「地震保険更新のお知らせ」が入っていました。 今年は、やよいちゃんの地震保険の更新年なのです！！ が、保険料の振込期限が１１月３０日。 受け取ったのは１２月４日。 ５日ほど過ぎていました(笑) 保険屋さんに電話すると「１か月の猶予期間があるので大丈夫です」 と教えてもらい、早速振込の手続きを行いました。 ちなみに、手元に届くのがこんなに遅れたのは、私が損害保険会社に 住所変更の連絡をし忘れていたからでした・・・(;´∀｀) 損害保険会社に住所変更をする際、やよいちゃんの分だけが抜けていたみたいでした。 何はともあれ、埼玉で大きな地震がなくてよかった(＾◇＾)５）うるるちゃん（戸建て） 短期貸の方が退去され、手付かずだったリフォームが進んでいます。 床の根太がやられているらしく、補修費用がかさみます。 また、浄化槽のモーターが古くてうるさいので取り換え。 あとは畳の入れ替え（合計２０枚！！）だけなのですが、 畳屋さんが立て込んでいて、まだ表替えができていないそうです。 まぁ、募集は開始されているし、内見希望者が来るまでに 表替えが終了するといいなぁ～～～～。とまぁ、いろんな出来事が同じ日に報告されてきました。海外にいるので、自分で換えに行くこともできませんので、仕方ないですね。
2015.12.12
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シンガポールでの初給料ゲット（●＾o＾●）
こんばんわ。先週末嬉しいことがありました❤10月30日に、新しい会社での初給料が出ました（●＾o＾●）10月21日～30日までの8日分の給与が、10月30日に振り込まれるというスピード感。さすが外資です！よくよく給与明細を見ると、作成日が10月15日と入社前の日付でした。入社前なのに、すでに給与明細を作っているとは・・・・。日系の会社とはちょっと違いますね(*^▽^*)久々の給与だ～～と思って喜んでいたのですが、ふっと気づいてしまいました。前の会社の最後の給与振り込みは8月末。今度の会社の最初の給与振り込みは10月末。・・・・なんだ、1ヵ月給与がもらえてなかっただけか～～。結構順調に就職できて、本当によかったです。働くって楽しい～～（●＾o＾●）
2015.11.02
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うるるちゃん、退去の連絡(￣д￣)
こんにちわ。本当は今日から仕事開始の予定だったのですが、就労ビザの関係で明日か明後日からの出勤となりそうです（●＾o＾●）あぁ～、外国人なんだな～としみじみと思います。さて、不動産の管理会社よりメールがありました。「うるるちゃん、10月末に退去です！」このうるるちゃん。2015年1月に購入した4LDKの戸建てです。購入時、襖や障子が破れていたりしたので、ちょっとしたリフォームが必要だったのですが、現在の借主様が、「自宅建て替えのための短期入居」という条件でしたので、リフォーム無、ハウスクリーニング無として、少し割安にして貸し出ししていました。本来の契約期間は2015年3月～2015年12月だったのですが、思いのほか早く自宅の建て替えが終了するとのことで、10月末の退去となったそうです。もともと退去になるのはわかっていたので仕方がないですが、2か月も退去が早くなるのは残念です(;´Д｀)でもまぁ、入居期間の8ヵ月でいただいたお家賃で次のリフォーム費用は十分事足りそうなので、ピカピカにして、次の入居者様に備えたいと思います（●＾o＾●）次は、長く入居してくれるといいなぁ～～～！！
2015.10.19
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ライト君の売買、実際の書類
さて、話は前後しますが実際にライト君の契約時に作成した書類のうち、シンガポールに在住していたもっちゃんの書類をお見せします。うまくデータが見れるとよいのですが・・・。なお書類に関するブログは、下記を参考にしてください(^_-)-☆ ↓http://plaza.rakuten.co.jp/n96036so/diary/201510140000/２）登記原因証明情報３）登記委任状４）印鑑証明書（もっちゃんのサイン証明書）５）住所変更証明書のうちの、シンガポールの在留証明書８）もっちゃんの分の売買代理委任状いかがでしょうか？少々見づらいとは思いますが、そんなに難しい書類ではないと思います。時間がかかりますが、海外にいても不動産の売却には問題ないですね(^^♪
2015.10.16
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ライト君を引き継いでくれた人
なんだかんだで、2007年11月から7年9か月保有し続けたライト君。知り合いの不動産屋さんの紹介で、最終的には『購入時の価格×1.11倍』が売却価格となりました。木造アパートなので、RC物件のような大きなキャピタルゲインを得られるわけではありませんが、それでも十分大きなキャピタルが得られました。初アパート物件としては、良い結果に追われたと思います。そんなライト君を購入してくれたのは、30代前半の独身サラリーマン男性。営業職ということで、身なりもしゃべり方も立ち居振る舞いもきちんとした方でした。しかも、ライト君が初の保有物件、『大家さんデビュー』ということでした。融資は、不動産屋さんの力添えもあってか予想通りの政策金融公庫でのオーバーローンを組まれており、持ち出しがゼロの状態でスタートです。『そうか、公庫は市街化調整区域の築古でもオーバーローンを組めるんだ！』という例を目の当たりにしました。（という私も、政策金融公庫で2014年にフルローンが下りましたが・・・）いらぬお世話ですが、ローン金利と返済期間から毎月の返済額をシュミレーションしてみました。満室時の家賃収入に対する返済比率は、52％となっていました。半分空室になれば、管理料なども考えると2～3万円程度持ち出しが発生しますが、『これからも物件を増やしていきたいです！』とおっしゃっていたので、物件数が増えて、自己資金とローンのバランスをうまく取れれば、（私個人が安全圏だと勝手に思っている）返済比率40％程度になると思います。決済に当たっては、大家さんデビューしたての方でしたので、過去の修繕履歴や入居者様の細かな情報、周辺環境など私の知っている情報をできるだけ伝えるように心がけました。また、『今後、こういった工夫をすれば入居者のターゲット層が広がると思う』というアイデアを参考までに伝えました。これからもうまくライト君を運営してもらえればいいなぁ～とちょっとだけ先輩風を吹かせながら、シンガポールで「どうしてるかなぁ～」と時々思い出しています（●＾o＾●）
2015.10.15
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ライト君売却時の手続き、日本とシンガポールで書類が行き来！
来週月曜日からサラリーマンに復帰するので、今のうちに書けることを書いておこうと思います。ライト君の売却が決定し、必要書類をそろえることになりました。ライト君は、私ともっちゃんの持ち分1/2の共有物件。売却時の必要書類は、私ともっちゃんの2人分です。今回、もっちゃんはすでにシンガポールに赴任済みだったこと、ライト君を購入してから、私たちが２回引っ越しをしているけど登記情報を書き替えていなかったことから、そろえる書類が普通より多くなってしまいました。【必要書類】 １）登記識別情報通知 １０通（土地３分筆、建物２分筆） ２）登記原因証明情報 ２名分 ３）登記委任状 ２名分 ４）印鑑証明書 ・私の分は印鑑証明書 ・もっちゃんの分は、シンガポールの日本大使館でサイン証明書を発行してもらう ５）住所変更証明書 ・私の分は住民票に住所変更履歴を記載してもらう ・もっちゃんの分は、住民除票に住所変更履歴を記載してもらったものを準備し、 シンガポールの日本大使館で在留証明書を発行してもらう ６）身分証明書 ２名分（パスポートのコピー） ７）評価証明書 ８）もっちゃんの分の売買代理委任状４）印鑑証明書 もっちゃんは日本のどこにも住民票がないため、印鑑証明書が取れません。 そのため、日本大使館まで行き、大使館職員が見ている中、 「サイン証明書」に拇印を捺印したものを印鑑証明書の代わりに使用します。 通常、印鑑が必要な書類には、すべてもっちゃんの拇印が必要となり、 司法書士さんは拇印をきちんと目視照合しますので、不鮮明だとやり直しになります(;´Д｀) ちなみにこの「サイン証明書」。１通＄20ドル（当時のレートで約１８００円）でした。 ５）住所変更証明書 もちろん、もっちゃんは日本に住所がありません。 そのため、住民票除票＋在留証明書を組み合わせることで、現住所を確定させることになります。 こちらも、日本大使館にて発行してもらえますが、１通＄１４ドル（当時のレートで約１２００円）です。もっちゃんが記入しなくてはいけない２）、３）、８）については、メールでフォーマットを送付し、記入＋拇印をしてもらったものをエアメールで送ってもらいました。フォーマットはＡ３で送られてきたけれど、シンガポールではＡ４しか出力できるプリンターしか持っていなかったり、拇印を押すにも朱肉が手に入らなかったり、送った書類が届かなかったり、記入を間違っていたりと小さな苦労がありました。 ※海外に在住している人は、住所を英語とカタカナの両方で記入しなきゃいけないらしく、 最初は英語のみで書いていたので、書き直しとなってしまいました(笑)最終的には、私が記入例を作成 ⇒ 司法書士の先生に確認してもらう ⇒もっちゃんに送るという感じで、記入例の通りに書類を作成してもらうという工夫が必要でした。そもそも、売却を決めてから売買契約取り交わしまでの期間が非常に短い上、もっちゃんは仕事で海外出張が多く、シンガポールで仕事をしている隙を見てその都度対応していくという時間との勝負だった印象があります。記入する書類は結構多いですが、時間に余裕があれば大したことはないと思いました（●＾o＾●）
2015.10.14
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ライト君を売却した理由・・・・
こんばんわ。突然ですが、今日は8月に売却したライト君について触れたいと思います。ライト君は、埼玉県内にある某有名メーカー施工のテラスハウスです。土地は３００平米ほどあり、２ＤＫ×４室でとても手入れのいき届いた物件です。表面利回りは１３％以上ありました。ファミリーを対象とした物件なので、お風呂に追炊き機能を追加したり、エアコンを入れたり、室内物干し材を設置したりと、色々と手を加えた思い入れのある物件です。そんなライト君ですが、なぜ売ろうと思ったか？１つ目の理由。それは、ライト君は市街化調整区域に建っているからです！当然、購入前に不動産業者さんを通じて、再建築が可能なことは確認していましたが、私には、「市街化調整区域」というのがとっても気になっていました。というのも出口戦略を「アパートとして売る」と考えた時には、市街化調整区域の物件だと銀行の融資がつかないからです(￣д￣)と言いながら、ライト君の購入価格は政策金融公庫さんの融資金額範囲内なので、金融公庫さんで融資を引っ張ってくる人/現金で高利回りを狙っている人のどちらかなら買ってくれるだろうと踏んでいました。また土地が３００平米あるので、最終的にはローン返済後「２分割して土地で売りに出す」というのもありだと思っていましたが、何となく難しいかもしれないと感じており、「利益が出るうちにアパートとして売却したい！」という思いが強くなっていました。そして２つ目の理由。４室中２部屋の入居者様は、１２年間住んでいてほぼ建築当時の内装であるため、退去時にはリフォーム費用がかさむと考えられることです。特に１部屋の入居者様は、２ＤＫのお部屋に家族５人（父・母・中１・小５・小３）で住んでおりいつ「手狭だから退去します！」と言われるだろうとドキドキしていた状況でした。３つ目の理由。現在築２０年のライト君。外壁も屋根も十分きれいなのですが、５年間の間に間違いなくある程度の大掛かりな修繕が必要になると踏んでいました。４つ目の理由。入居付けがだんだんと難しくなってきていたことです。一番最近入居された方は、敷金・礼金０ヶ月。フリーレント１ヵ月。仲介業者さんへの礼金２か月。空室期間は１０ヶ月という、なかなかに厳しいものでした。５つ目の理由。ライト君を売却して、十分なキャピタルゲインを得られれば、ローン全残債＜現金預貯金となり、日本国内の財務体質が万全になる。もっちゃんがシンガポールに転勤となり、私は仕事を辞める。日本国内での給与所得が極端に落ち込むため、これは精神的な安定という意味でもとても大きな要因でした。そして、「今のご時世、築２０年で利回り１２％を超える木造アパートはほとんど出ていない！」という点から、無料の売却査定に申し込みをすることとしました。売却希望額は、購入価格の１．０７の価格、表面利回りは１２．５％に設定しました。するとどうでしょう。幸いにも、査定額も同額程度の金額が提示されました。とはいえ、ライト君は十分に毎月のインカムゲインを稼いでくれている物件です。５年間保有しておいて、売却するという考えも当然頭をよぎりました。この件について知り合いの不動産屋さんの社長さんにどう思うかを相談したところ、「査定金額＋αの●●●●万円でなら買いたいという人を紹介できる。」との話をいただきました。そして、改めて考えました。５年間日本を離れること、５年後にはライト君は築２５年となること、退去者が出た時のリフォーム費用、入居募集時の空室期間が長くなりつつあること、大掛かりな修繕をするときの修繕費用・・・・・。そして、「今売却して利益を確定させる！」という結論に至ったのでした。
2015.10.13
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海外からの遠隔操作に便利なIP電話（●＾o＾●）
もうすぐ働き始めるのに、いまだに電話でのヒアリングが苦手です。今日も、コカ・コーラのサービスマン相手に、たどたどしく電話でやり取り。たぶん、私の言いたいことは伝わったと思います(笑)さて、シンガポールから日本の不動産を遠隔操作しはじめて約1.5ヶ月。この程度の期間だと、特に違和感はありません。詳しい内容は、また別途書きたいと思いますが、今日は海外から不動産の遠隔操作をするのに便利なアプリの紹介です。ちなみに、シンガポールで携帯電話といえば、スマホです。ガラケーを使っている人を見たことはありません。そのスマホには、海外で遠隔操作するのに便利なアプリがあります。それは・・・・・、携帯アプリの『SMARTalk』です！！ ・インターネットが接続できる環境であれば、いつでも通話可能。 ・基本料金無料、初期費用無料 ・SMARTalk同士の通話はもちろん無料。 ・国内からの通話料は、固定電話からは3分10円、携帯なら30秒で8円。 ・私からの国内への携帯や固定電話への通話は、30秒で8円。でも、私にとって最大のメリットは、『０５０』で始まる電話番号が付与されるということです。この番号さえあれば、日本から私の携帯にかける際に、『０５０-＊＊＊＊-＊＊＊＊』と普通にダイヤルすれば、日本にいる時と同じように通話ができるのです！！ ※国番号を入力したり、電話の前に『００１』や『００３３』 等を付ける必要はありません。 これは、国際電話を掛けるのに不慣れな方には、大変便利です。通話品質はどうかというと、先ほども日本の不動産管理会社と通話しましたが、まったく問題ありません（●＾o＾●）いろんな会社の日本のコールセンターに電話しても、「あれっ？ 今、国内にいらっしゃいますか？」と聞かれるほどです。長期で海外に旅行したり、これから海外へ移住され方は、こういった類のアプリを使用することをお勧めします！！
2015.10.05
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