2024年05月の記事
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スモールハウス（無印良品の小屋）を建てる
こんにちは キー太先生です。前回は「DIYで家を建てる」でしたがスモールハウス（タイニーハウス）です。スモールハウスといっても1～2人で住む15坪のものから3坪（10㎡）未満の家もあります。今回は有名なスモールハウスを２つ紹介いたします。①一つ目が「無印良品の小屋」です。 無印良品の小屋 | 無印良品 (muji.com)サイズ 屋内9.1㎡ 縁側3.1㎡構造 木造軸組工法基礎 鉄筋コンクリート造・ベタ基礎（防湿シート敷き・床下換気なし）価格 都度見積 2017年では、本体価格が300万円との表示がありましたが、 このご時世なので価格表示がなく、都度見積になっています。「無印良品の小屋」は、トイレもない小屋ですがシンブル・コンパクトで飽きがこないようなデザイン・仕上素材です。前回のDIYで家を建てる（350万円で自分の家をつくる）の350万円の家との共通点を感じます。 なお、無印良品はスモールハウスだけでなく「無印良品の家」を販売しています。 一つの家を永く使えるをコンセプトとした柔軟性や基本性能の高い商品です。 無印良品の家 (muji.net)②二つ目が「ジャパンドームハウス」です。 ジャパンドームハウス株式会社 (dome-house.jp)サイズ 10坪構造 特殊発泡 ポリスチレン価格 700万円～程度キー太先生セカンドハウスでもない限り、スモールハウスを建てる動機が弱いと思いますが、スモールハウスは断捨離のようにミニマムな空間での生活をイメージできますので参考になるではないでしょうか。また、実家や田舎で古く空き家になってしまっていれば、スモールハウスを建て２拠点生活を楽しむのも面白いでしょう。次回は「金利とマンション価格について」です。
2024.05.31
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DIYで家を建てる（350万円で自分の家をつくる）
こんにちは キー太先生です。現在の大工さんの労務費は安いですが、職人不足により将来は労務費も上がっていくでしょう。よって、DIYで家を建てみたいと思う人が少数いると思います。キー太先生もその一人です。しかしながら、DIYで家を建てた人の本や動画を見ると大変そうなので自分が出来る気がしません。DIYで家を建てる課題は次のとおりです。①費用と時間（労力）が釣り合わない。②建てる知識がない。③建てる技術がない。④建てる体力がない。DIYで家を建てる人は、都市計画区域外の僻地などに土地を買って、週末に車で現場へ行って作業しています。いや作業ではなく、工作と創造です。仲間と一緒に工事を楽しんでいます。キー太先生キー太先生は、体力がありませんので④はネックです。それなら、ログハウスキットやハーフビルならで建てられるのではと調べてみたのですが、いまひとつです。自分で家を建てたという達成感と愛着を得られるのがメリットですが、建築費はあまり安くならないのです。下記は30坪の総2階の家の建築費を工種別でシミュレーションした金額比率ですが、内装工事は数％です。DIYでクロス張替えなどの仕上げ工事（ハーフビルド）をされる器用な人がいますが、家を建てるにあたっては、大きなコストダウンにならないのが、おわかりになると思います。＜工種別シミュレーション金額比率＞工事名称工事内容地盤調査保証費調査解析調査地点5箇所1.5%仮設工事仮設トイレ・外部足場・仮設水道、電気など2.5%基礎工事べた基礎 鉄筋200ピッチ8.5%材木代（構造材）「土台」「大引」「柱」「桁」「梁」柱105x105土台桧 桁杉11.0%材木代（造作材）「鴨居」「敷居」「廻り縁」4.5%材木代（羽柄材）「垂木」「筋違い」「間柱」「根太」「胴縁」「野縁」上記に含む建材代（下地材）「合板」、「石膏ボード」、「断熱材」15.0%建材代（仕上材）「床材（フローリング）」、「建具」上記に含む大工手間切り込みなし 土台敷きこみより完成までの大工手間代13.6%プレカット加工構造材の加工1.7%屋根工事洋風陶器瓦又はコロニアル4.5%左官工事玄関内ポーチタイル貼り 基礎幅木部分1.1%樋工事半丸105タイプ0.9%外装工事防火ｻｲﾃﾞｨﾝｸﾞ１２㎜ コーキング5.5%内装工事クロス貼り3.3%雑工事畳、収納、棚など3.0%電気設備工事照明器具、コンセント4.3%給排水衛生設備工事給水、給湯、排水、浄化槽19.1%DIYといえばツーバイフォーがあります。ツーバイフォーは、アメリカ開拓時代に人手不足、大工不足であったために技術を必要とせず、建てられるようアメリカで誕生した工法です。しかしながら、ツーバイフォーは材料を取り扱う材木店、金物店が少なく、仕事の片手間にDIYで家を建てるため、工期も長く工事中の雨仕舞対策の問題から日本ではDIYにあまり向いていないようです。住宅ではなく6畳の小屋ならツーバイフォーもよさそうです。スモールハウスであれば、コストダウンの視点から平屋の在来工法であればDIYに向いているようです。キー太先生も買った本「350万円で自分の家をつくる」では、ほぼ全部DIYで作られています。作者は素人ではありませんが、解説も丁寧なので一瞬、自分も作れるのではと思ってしまいました。家がどのように作られて出来上がっていくのかを理解できますので、DIYで建てないにしても、勉強になると思います。350万円で自分の家をつくる改訂カラー版 [ 畠山サトル ]価格：2,200円（税込、送料無料) (2024/5/2時点)楽天で購入次回は「スモールハウス（無印良品の小屋）を建てる」です。
2024.05.28
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時間外労働規制に伴う建築費上昇か
こんにちは キー太先生です。2024年4月からは建設業に対しても時間外労働規制が適用されます（摘用が猶予されていた３業種 運送業、建設業、医師）。少子高齢化によってそもそも働き手の数が減っているのはもちろんのこと、特に建設業界を選ばない人も増えていることも理由の一つです。どの業界も人材不足ですので、今の若年層はあえて労働環境が悪い３Kブラック業界を選ぶことはしないのでしょう。欧米から日本人は勤勉・働きバチと称賛・揶揄されてきました。日本人は「勤勉」なのでしょうか？まず疑え！幕末に来日したヨーロッパ人が「こんな怠け者が多い国はない」と言っているので少なくとも「勤勉」なのは明治以降のようです。一般庶民は、70%を占める農民です。農民は、田畑のための必要労働力と収入は作付け面積に比例します（高収入ほど忙しい）。また、天候により農作業が出来なかったり、季節により作業内容も違うので重労働ですが年中忙しかったというのはあり得ません。町人・商人は、真昼から歌舞伎芝居、人形浄瑠璃芝居、興業相撲などを見る人が多く盛況であったことからも（休みは盆と正月だけですが）激務ではなかったようです。戦後の帰還兵は、やっと国のためでなく家族のために働けると戦災復興のために働きました。それに続く世代は高度成長期時代を「モーレツ」に働きました。また、バブル時代は「栄養ドリンクＣＭ 24時間働けますか」のように残業が当たり前でした。結論としては、どうやら長時間労働の問題は近代化、工業化への課程において資本主義社会のどの国も経験しておりますので、日本人は勤勉な民族であるというのは都市伝説のようです。キー太先生キー太先生が子供の時、なりたかった職業の大工さんですが、物価上昇と人手不足・高齢化等により当然に労務費が上昇しております。木造住宅の担い手である（令和2年）大工就業者数は、約30万人（20年間で半減）です。60才以上が43%と高齢化が進んでいます。総務省「国政調査」また、建設労務費が上昇していますが、2024年度大工労務費は4.9％上昇の予測であり、これは全職種の労務費上昇予測5.9%より低い値です。施主（発注者）にとっては、建築費（物価）上昇に伴い同水準で所得（給与）が上がるのであれば、理屈的に影響は限定的考えられます。直近で影響が懸念されるのは、円安による建材費、金利上昇によるローン返済額の上昇です。なお、スペックも価格も高い質の良い住宅が建設・供給されることで長く住める住宅が増え、近い将来には住宅建設数がさらに減少し、職人不足・建設費上昇も沈静化されていくと思われます。＜余談＞江戸時代の大工は、江戸では度々火事があり、仕事に困らない羽振りのよい職業でした。雑学ですが、英語のPresidentを日本語に翻訳する時に適当な日本語がありませんでした。オランダなどのKingは国王でいいのですが、アメリカの大統領は選挙で選ばれた平民なので言葉を作らなければなりません。日本の平民で尊敬を受けているのは大工の棟梁なので、大棟梁→大統領と訳したと言われています。次回は「DIYで家を建てる」です。
2024.05.25
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外構設備（宅配ボックス）
こんにちは キー太先生です。2024年4月からは物流・運送業界のトラックドライバーに対しても時間外労働規制が適用されます（適用が猶予されていた３業種 運送業、建設業、医師が追加）。以前より運送業ではラストワンマイルという課題がありました。ラストワンマイルとは、物流の最終拠点から顧客に届くまでの「最後の1区画」を指す言葉です。例えば、配送先の家の近くの配達営業所から消費者の自宅までの配送区画がそれにあたります。再配達はドライバーの負担を増大させ、運送会社にとってもコスト増大に繋がります。また、再配送に掛かる燃料費や労力のロスを考えると、宅配ボックス設置や置き配は時代の潮流になっています。宅配の課題・実態を調べてみます。 郵便受け・宅配ボックスシェア No.1 株式会社ナスタ調べ（2022年） news_221212_okihai_Pressrelease.pdf (nasta.co.jp)＜再配達率＞ 11.4％ 都市部12.6% ＜置き配利用率＞「置き配」サービスを利⽤したことがあると答えた⼈は 61.3%＜置き配設置率＞ ご⾃宅に宅配ボックスが設置されていると答えた⽅は 39.2% （戸建て住宅26.6% マンション62.2% アパート30.8%)＜荷物のサイズ＞ 荷物は、縦＋横＋高さの合計（cm）と重さ（Kg）により料金が変動します。 （ヤマト運輸、佐川急便、日本郵船） 家庭用に届く宅配便は、60サイズ、80サイズと言われています。 宅配ボックスの大きさを検討・選定しましょう。 サイズの基本的のルール ・ 60サイズ 縦・横・高さ３辺の合計が60cm ２Kgまで ・ 80サイズ 〃 80cm ５Kgまで ・100サイズ 〃 100cm 10Kgまで ・120サイズ 〃 120cm 15Kgまで(引越しで多用するダンボール箱） ・140サイズ 〃 140cm 20Kgまで ・160サイズ 〃 160cm 25Kgまでキー太先生置き配の盗難を心配する方が多くいらしゃいます。実際に盗難（や荷物が届いていない）というトラブルは少なくないようで、監視カメラで確認してみると、ビザの配達員が近くにあった置き配を持って行ったとか、別の配送業者が持って行ったとかの事例があります。しかも、監視カメラに犯人が映っていても、警察は動いてくれないなどの書き込みが多く見られます。原則、配送業者は配達完了までが仕事ですので、置き配の盗難があった場合は荷受け人（顧客）の責任になります。よって、ヤマトなどの配送業者は荷受け人が置き配を希望した場合には置き配するというスタンスです。購入先のカスタマーセンターに連絡したら商品を補償してくれることもあるようです。しかしながら、日本が安全な国のままでありつづける保証もありませんし、補償してもらえるとしても盗難に合うと、なにかと面倒ですので宅配ボックスを設置することに越したことはありません。キー太先生一戸建て住宅は宅配ボックスは後付けの簡易な商品からポストと一体型、住宅の壁面にビルトンするものまでピンキリあります。後付けの宅配ボックスの場合、施解錠のやり方は、次の方式（鍵かダイヤル）があります。＜鍵・ダイヤル方式＞ ①南京錠 施錠：施錠していない南京錠を用意しておき、配送業者が施錠。 解錠：鍵で解錠 ②鍵式ロック 施錠：ツマミを廻すとロック 解錠：鍵で解錠 ③プッシュ式ロック 施錠：プッシュ錠を押し込むとロック 解錠：鍵で開錠 ④ダイヤル式南京錠 施錠：ダイヤル暗証番号とは違う番号でロック 解錠：ダイヤル暗証番号で開錠（非常用キーあり） ⑤ゼロリターン付ダイヤル錠 施錠：ツマミを廻すとロック 解錠：ダイヤル暗証番号で開錠（開錠時にダイヤルがゼロに戻る。非常用キーあり）＜マンションの共用宅配ボックス＞ 新築マンションでは、宅配ボックスを設置しているケースがほとんどです。マンションなどの共同住宅については、2018年9月25日に施行された改正法等により建築基準法52条1項に規定する延べ面積にしない部分として、今までの自動車車庫などに加えて「宅配ボックスを設ける部分」が追加されました（容積緩和）。宅配ボックスは共用であるため、都度に暗証番号を発行する必要があり、不在票が郵便受けに投函されます。解錠方法は不在票の暗証番号や各住戸が設定した暗証番号で宅配ボックスを解錠する仕組みになります。中には配達（荷受け）だけでなく集荷までスマホで出来るなどの宅配ボックスもあります。共用宅配ボックスは高機能で高価ですが導入が進んでいます。一戸建て住宅を建てられる方は宅配ボックスの設置場所や施錠方式を考えておいたほうがよいでしょう。次回は「時間外労働規制に伴う建築費上昇か」です。
2024.05.22
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建築について（銭湯）
こんにちは キー太先生です。「銭湯は日本の文化」です。本当にそうなのでしょうか？まず疑え！平安時代には京都で湯浴み、鎌倉時代には湯銭という言葉があり、古くは212年のローマ浴場（カラカラ浴場）が有名です。それらは蒸気風呂（蒸し風呂）ですので、今のような湯船がある風呂は江戸時代中期からと言われています（温泉を除く）。江戸時代は経済的、火災予防（火事防止）のため長屋に内風呂を設けることを禁止されていましたので、庶民は公衆浴場に行くしかなかったのです。また、一般家庭の内風呂が普及したのは戦後高度成長期の1963年で内風呂普及が59.1%となり、2008年には95.1%、ほぼ全世帯に普及しています。現在、常連客の高齢化が進み、高額な設備改修、経営者の高齢化により廃業や転業が増え、全国の銭湯数はピークの1968年に17,999軒、2024年は1,654軒と約9割減に減少しております。（東京では2024年時点473軒）いつものことながら、マスコミ・報道は「日本の伝統がまた一つピンチ」とか「燃料費の高騰、消費税増税」により厳しい経営環境であると同情的に書いておりますが、各自治体は補助金を投入しています。水道料は実質無料で、固定資産税の減免のほか銭湯一軒当たり年500万円の補助金を出している区もあります。さらに65歳以上の区民に対して無料券を配布、無料開放デーなど手厚く保護されています。2021年度の銭湯の倒産は1件だけであることからも、誰トクなのかと思います。しかしながら、厚生労働省の主管する公衆浴場法は、銭湯の個人経営者の経営承継は相続人でないといけないとの制限を設けており、後継者（跡取り）がいなければ閉店になります。キー太先生銭湯の歴史は、宗教的であり風俗的であり社交的な憩いの場でありました。公衆浴場ではありませんが、2024年4月17日に原宿・神宮前交差点にある原宿セントラルアパート跡地の東急プラザ原宿「ハラカド」地下1階に「小杉湯原宿」がオープンしました。「小杉湯」は高円寺に昭和8年に創業した老舗銭湯、神社仏閣を思わせる宮作りの木造建物です。キングオブ銭湯と言われるは足立区千住にあった銭湯「大黒湯」です。関東大震災後の復興、庶民の社交場であった昭和始め（築約90年）の宮作り銭湯です。残念がながら、2021年6月に閉店となりましたが、立派な宮作りの建物の保存運動があり、幸いにもお寺の境内に移築されることになりました。なお、足立区北千住のキングオブ庭園である「タカラ湯」は健在です。キー太先生の子ども頃、銭湯に父親と行った時に「あのおじさん。背中に絵が描いてある」と指さして、父親を慌てさせた記憶があります。我が子らは、「汚いじいさんらと一緒の風呂に入りたくない」と絶対に行きませんが、高円寺の「小杉湯」に行ってみると若者ばかりでしたが賑わっておりました。次回は「外構設備（宅配ボックス）」です。
2024.05.19
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子育てしやすい家（東京都子育て支援住宅認定制度）
こんにちは キー太先生です。子育て増税（こども・子育て支援金）は、公的医療保険に上乗せして徴収し、児童手当や育児休業給付の拡充などに充てる財源の一つとする仕組みです。2026年度に約6千億円を徴収し、段階的に規模を引き上げ、28年度に約1兆円を集める算段です。消費税率を1%上げると約2兆円の継続的税収が期待できますので、ざっくり消費税率の0.5%値上分に相当します。野党は消費税率増税は反対ですが、「子育て」という大義名分なら、野党も誰も増税に反対できないだろうということです。そもそも消費税の導入の経緯と9割程度が社会保障費に使われていますので、消費税を上げることが理に適っています。日本のテレビやマスコミでは少子化対策待ったなしと言っておりますが本当でしょうか？まず疑え！合計特殊出生率は、日本1.39人、ＥＵで最も高いフランス2.02人、アメリカ1.84人、中国1.45人、韓国1.11人、台湾1.09人 The World Factbook（2023年推定）ですので人口減少を避けられません。世界人口は増加していますが、2086年に104億人でピークに達するものと予測されています。先進国は軒並み2.0人未満ですので（移民が無ければ）人口が減少します。出生率低下の背景は「晩婚化した」「婚姻率が下がった」というのが正しそうです。先進国のように社会が豊かになり、乳幼児死亡率が低下し、女性の経済的独立が進むと出生率が低下してしまうのは日本も例外ではなく、人類の潮流なのです。つまり、経済的な問題は原因の一部なので子育て支援をいくら頑張っても、それほど子どもが増えることはないでしょう。また、日本維新の会の「教育費無償化」もまた少子化対策に意味がなく、機会の平等であれば、学習意欲のある学生を対象とした給付型の奨学金を拡充するほうが理に適っています。興味深いことは、嫡子でない子の割合が日本では２％程度に対し、フランス、スウェーデンでは50%程度であることでした。出生率を上げるのであれば、結婚→子ども という観念や制度を変えてしまうのが効果的と考えられます。キー太先生東京都は2016年に「東京都子育て支援住宅認定制度」を創設しましたが、抜本的に見直し、2024年4月「東京こどもすくすく認定制度」を始めました。この制度は、居住者の安全性や家事のしやすさなどに配慮された住宅で、かつ子育てを支援する施設やサービスの提供など、子育てしやすい環境づくりのための取組みをおこなっている優良な集合住宅を東京都が認定、補助金支援する制度です。いまだに窓やバルコニーからの子どもの転落事故が絶えません。3才ぐらいになると子どもから目が離せません。 専用住戸内の整備基準の概要（新築の場合）＜余談＞海外は夫婦共稼ぎが当たり前ですが、どうやっているのでしょうか？中国や欧米では子どもの面倒は祖父母やナニー（ベビーシッター）がします。中国人のおじいちゃんと若者の孫のやり取り（会話）をテレビで見ましたが、絆のようなものを感じられ羨ましく思えました。二世帯、三世帯同居が望ましいとは言うつもりはありませんが、選択肢の一つとしてこれからの住宅設計は高齢者、子ども、身障者も誰でも利用しやすく暮らしやすいマルチデザインに留意する必要があると思います。25年前に聞いたブラックジョークです。「未来の日本は豊で美男美女だらけの明るい社会となる！」なぜなら、「お金が無く、不細工、根暗な若者は結婚できず子孫を残せないから」財務省のスポークマンである増税メガネは、経済音痴なので増税のタイミングも考えません。また、区長らは保育所を作り待機児童ゼロをが誇らしげに語っていましたが、将来若者にも箱もの行政のツケが回ってきます。次回は「建築について（銭湯）」です。
2024.05.16
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「駅近」物件を考える（その2）
こんにちは キー太先生です。「駅近」が人気がある理由はなぜでしょうか？都心から遠くても家が狭くても「駅近」を選択する人の方が多いと言われています。そこで「近」というのはどの程度の距離なのでしょう。「上総のそこ一里」というお国柄コトバがあります。上総（千葉県房総半島）で道を尋ねるとすぐそこと答えてくれるが、実際に歩いてみると一里（４Km）もある。という話ですが、地域や個人差によって感覚が違うようです。従いまして、国土交通省の定義では、「徒歩圏」は下記のとおりです。 ・鉄道駅から概ね 800m 圏 ・路⾯電⾞の電停から概ね 300m ・運⾏本数（⽚道）概ね 30 本／日以上のバス停から概ね 300m不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）では80ｍを1分と定めていますので徒歩10分になります（自転車では3～4分）。不動産情報サイトでは徒歩20分以内までの表示があります。～平成27年全国都市交通特性調査（国土交通省都市局都市計画課都市計画調査室によると 三大都市圏では最寄り駅から1～1.5kmの人が自転車を多く使っている 傾向が見られますので「駅近」は鉄道駅から少なくとも 800m以内と考えられます。「駅遠」の欠点 自転車 ・雨や悪天候の際に不便 ・駅前に駐輪場の確保が必要 バス ・バスは時間通り運行されない ・便数や終バスなどがある 徒歩で鉄道駅にアクセスできる「駅近」が人気がある理由です。 他の理由として、通勤手当（通勤定期）があることが大きいと思います。 （日本では通勤費が支給されますが海外では通勤費は給与込み（自腹）の場合が多い）キー太先生このように徒歩圏外「駅遠」は移動手段が不便であるため人気がありません。しかしながら、キー太先生は「駅近」かどうかより都心への物理的な距離の近さや通勤時間の短さが大きなアドバンテージになると考えております。なぜかと言いますと ・郊外は駅近でも人口が減少しますので、今より賑わいが減ることがあっても 賑わいが増す可能性が低いため（再開発等があれば別ですが）。 ・リモートワークにより、 通勤日が減り、出勤日をコントロールできる可能性があるため。 ・リタイアした人は、通勤のための駅へのアクセスが必要ないため ・都心回帰が今後とも続くため ・電動キックボード※の普及のため※近年、ＬＵＵＰ（ループ）という電動キックボード・電動自転車利用の選択肢が出来ました。駅または職場まで利用できる第三の交通機関です。（乗っている人をよく見かけると思います）。ポート数（拠点）が拡大されており、利用可能地域も多摩川～荒川の範囲をカバーしています。23区でも江戸川区、足立区、葛飾区、練馬区、世田谷区（宇奈根）などに鉄道空白地帯があります（駅から徒歩20分以上）。自転車（時速10～20Km）10分の走行距離は1.6Km～3.3Kmですのでポート範囲が拡大されると鉄道空白地帯でも不便さも軽減されるでしょう。駅近の不動産は資産価値が下がりにくいですが、郊外の不動産は資産価値が下がりやすいでしょう。「駅近」は便利なのですが人気がある分、割高です。なお、キー太先生は地下鉄駅から徒歩5.6分のところに住んでいますが、健康と運動不足解消のため、徒歩20分くらいの駅を利用していますので、まったく「駅近」のメリットがありません。LUUP（電動キックボード・電動自転車）次回は「子育てしやすい家」です。
2024.05.13
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「駅近」物件を考える（その１）
こんにちは キー太先生です。近年「駅近」物件が人気です。新型コロナウイルスにより、「リモートワーク・テレワーク」が普及で田舎へ脱出（引っ越し）する企業や個人が増えるようなテレビ・マスコミで報じられておりましたが、結局は田舎への転居がほぼ無く、少数の首都圏近郊へ転居となりました。バブルの頃、家から会社まで（ドアtoドアで）片道2時間も掛けて会社に来る上司も珍しくありませんでした。実労働日数を235日（回）とすると通勤時間は、4時間×235＝940時間/年（39日/年）定年60才としても38年間での通勤時間合計は、39日×38＝1,482日（4年）となります。つまり、遠距離通勤サラリーマンが定年まで働くということは（車内）禁固4年の刑なのです。 キー太先生 「駅近」物件について 不動産業界のキー太先生の視点から見れば、不動産は「立地」と言わざるを得ません。 オフィスなどの商業施設は間違えなく、駅近「立地」が全てと言えるでしょう。 しかしながら、住宅の「立地」には利便性の駅近とかスーパーとかの暮らしやすさ、 子どもの教育環境、静かな環境などの総合的なものと考えられます。 つまり「駅近か」どうかだけでなく、都心や職場まで（ドアtoドア）の合計通勤時間も 重要だと思います。つまり「都心回帰」です。 それでは、総務省統計局の調査から通勤時間を見てみましょう。 全国では通勤時間が30分未満の家計主は過半数です。 また、通勤時間が2時間以上の長距離通勤者は1%程度です。 昔に比べると禁固刑が軽く（通勤時間が短く）恵まれている若年層が多くなったと思います。 < 全 国 >家計主（雇用者である普通世帯2344万世帯）の通勤時間（平成20年） 30分未満 1225万世帯 53.5% 30～60分未満 677万世帯 28.9% 60分以上 379万世帯 16.2% サラリーマンの通勤時間30分未満の世帯が1225万世帯（53.5%) <関東大都市圏> 家計主（雇用者である普通世帯681万世帯）の通勤時間（平成20年） 30分未満 219万世帯 32.2% 30～60分未満 231万世帯 34.0% 60分以上 215万世帯 31.6%「駅近」が人気がある理由はなぜでしょうか？次回は「「駅近」物件を考える（その２）」です。
2024.05.10
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仲介不動産業者とのトラブル
こんにちは キー太先生です。キー太先生は、複数の仲介業者と付き合うようにしていますが、なるべく募集（元付け）の際は1社にするようにしております。なぜなら、結局のところ＜不動産情報サイト（不動産ポータルサイト）＞ ・SUUMO（スーモ）、 ・HOME’S（ホームズ） ・at home（アットホーム）で客付けされることが多く、３大不動産情報サイト全てに掲載してもらえれば、どこの不動産屋でも集客力はあまり差を感じないからです。よって、キー太先生は担当者重視です。＜直営店とフランチャイズ店＞ 仲介業者は、直営店舗とフランチャイズ店舗があります。 仲介業者では、 アパマンショップ、センチュリー２１、HOUSE DO、ピタットハウス、エイブル、ミニミニ などがフランチャイズ店を多く展開しています。 コンビニのフランチャイズ店と同じで外からは違いがわかりません。 フランチャイズ店は、会社名が地場の不動産屋であったり、㈱～〇〇店（店舗名）になっています。 直営店とフランチャイズ店とどちらが良いかとは言えませんが、 直営店は銀行本店と支店の関係なので、支店が悪いこと（宅建業法違反など）をすると その会社本体が罰せられますが、フランチャイズ店は看板借りの独立店舗なので その店舗（会社）だけが罰せられるという違いあります。 ＜アパマンショップガス爆発事故＞ 2018年12月16日20:29頃 北海道札幌市豊平区平岸「アパマンショップ平岸駅前店」（アマパンショップの子会社）の 店長が建物を爆発させて52人を負傷させる事故を起こしました。 締め切った店内で除菌消臭用スプレー缶を240本（120本）を噴射して空にする 作業中に引火爆発したのが原因です。 店長は、入居前の消臭サービスを顧客と契約していながら、忙しく実施していなかっため スプレー缶在庫が増えて処分に困っておこなったと供述しています。 消臭サービスは最低1万円（物件の規模に応じて料金が上がる）でしたが、 仕入れ値は1000円ほどと言われています。 事故の大きさもさることながら、 顧客に対するやらずボッタクリの消臭サービスの実態に衝撃を受けました。＜エイブル＞ ２店舗ほど、仲介依頼のためアプローチしましたが、ダメだこりゃという記憶しかありません。 同業他社からも顧客のからも評判が悪いというバイアスがあります。 良い担当がついてくれるどうかは運次第です。 ＜タウンハウジング＞①賃借 ４年前ですが、息子が独立しアパートを借りるということで、 東京区部の物件をタウンハウジングに紹介をしてもらいました。 非常にやる気がある30才前後の男性の担当でしたが、 案内してもらった物件が気に入らないかったためにお断りしました。 その担当が他に気になる他物件があれば調べますのでと諦めなかったので、 取り扱いがありますかと他の候補物件を示しました。 そのあと（レインズを）調べましたが、「もう決まってしまったようです」と ウソを言いましたので（ウソと知っていましたが）、信用度がガタ落ちです。 結局、他業者にそちらの候補物件を案内してもらい、そちらの物件で契約致しました。 ②賃貸 昨年、神奈川県郊外の築50年一戸建て貸家があり、 10年来の賃借人が亡くなれて、ご家族も退去したため、 募集のため仲介業者に依頼をすることになりました。 以前の仲介業者は地場不動産です。 10年以上前のことなので当時の担当もおらず、やる気が感じられませんでした。 よって、タウンハウジングにも仲介を依頼しました（タウンハウジングは直営店方式です）。 すぐに決まると高を括っていましたが、なかなか決まらず１年近く掛かり （地場不動産屋でなく）タウンハウジングが僅差で借主の契約を取とりました。 入居後に借主と話す機会があり、借主曰く「私はマンションデベロッパー社員ですが、 仕事の不動産業者とは比べてレスポンスが遅く貸主との意思疎通が大丈夫なのかと 不安でした」とのこと。 担当が電話中なので終わったら折り返し電話させると言っておきながら電話が来ない。 内見希望は連絡下さいねとお願いしても、連絡があったことが一度もありません（笑）。 シムテマチックな最低限の業務しかやらない会社です（笑）。 ＜余談＞ キー太先生 仲介不動産業者とのトラブルの根底は、 ・仲介担当者がアマ(素人)の依頼者の要望に対して ヒアリングが出来ず、またわかっているだろうと説明が足りないケース。 ・仲介担当者がプロ(玄人)の依頼者の意図に対して 業務レベルが低く理解できないケース。 不動産社員の質は当然に ・売買＞仲介 ・都内＞地方 です。 貸主にとっても問題ありの担当は、借主にとっても問題ありの担当なので、 かなりの確率で入居後、退去時に問題が発生します。 懸念のある担当ははやめに変えてもらることがトラブルの回避になります （地方の人材に期待できませんけど）。 キー太先生は、店長に依頼するようにしています。 店長ではなく担当者の場合、さりげなく経験年数を聞いたりします。 アマ（素人）の方でも1坪は3.3㎡というのは知っているかと思いますが、 プロ（玄人）は１㎡＝0.3025坪を使って計算します。 1㎡は何坪でしたっけ？即答できない担当はプロではありません。次回は「「駅近」物件を考える（その1）」です。
2024.05.07
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仲介不動産業者との付き合い方
こんにちは キー太先生です。不動産業界は参入が比較的容易なので大企業から個人事業主まで裾野の大きい業界です。一般的に不動産業者と言えば、「家を売る時・買う時、家を貸す時・借りる時」にお付き合いする①不動産仲介の宅建業者をイメージされると思います。 ①不動産仲介 ②不動産開発 ③不動産賃貸 ④不動産管理①は住宅系不動産仲介では 売買：三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産販売など 賃貸：ハウスメイト、タウンハウジング、スターツ（ピッタトハウス） 大東建託、東建コーポレーションなどオフィス系では 賃貸：三幸エステート、三鬼商事、CBREなどキー太先生キー太先生は不動産会社に勤めていますが①仲介業ではありません。しかしながら、不動産投資をしているため、多くの不動産仲介にお会いしました。私見ですが、仲介業者さんとの付き合い方の参考とされてください。＜大手 or 地場不動産＞会社でなく担当次第と感じています。大手の方が仕事がスムーズな担当に当たる確率が高いという感じです。売却依頼に対して「囲い込み」する大手不動産も多いですので、大手が信頼できるとは言えません。 土地を買う時「2023.07.20」も参照ください。＜若手 or ベテラン＞経験年数がものを言う業務ですので、年配のほうが優秀なことが多いです。（淘汰されて生き残っていないだけの可能性もありますが）。これも担当次第と言えます。＜売買 or 賃貸＞売買と賃貸がありますが、賃貸しか扱わない仲介業者も賃貸を扱わない仲介業者もあります。賃貸は業務報酬が、家賃の1か月（貸主から1か月をとっても２か月）なので、家賃の安い地方では割が合わないので、賃貸仲介は扱わない仲介業者は多いです。以前は三井のリハウスもほほ売買仲介だけ取り扱っていました。報酬額が大きく、トラブルも大きい売買担当の方が不動産スキルや給与水準が高いです。＜専任媒介 or 一般媒介＞日本の場合は、売主の仲介と買主の仲介を兼ねることを認められていますが、海外の場合は、両手仲介（売主の仲介と買主の仲介を兼ねて双方から報酬を受け取ること）を禁止している国もあります。これが「囲い込み」の問題になっております。「囲い込み」とは、他社の仲介業者（買主）から問い合わせ※があっても（売主には知らせずに）他社に対して無視したりウソをついて断る行為です。そうすることで、自社またはグループ会社で買主を仲介でき、売主・買主双方からの報酬を独占できます。誠実に売主のために仲介業者は働いてくれるであろうという性善説ですが、実際は「囲い込み」検索頂ければわかるようにと大手不動産では横行しています。売主にとっては、買主を握りつぶされるので売却時期が遅くなったり、値上げに誘導されたりの不利益が生じます。売主にとっては、売り手市場の時に「専任媒介」とするメリットが低いのですが、大手不動産だから信用できると思い込み「専任媒介」を選択する人が多いです。 ※問い合わせ 宅建業者（不動産業者）は「レインズ（Real Estate Information Network System）」を 使っております。 レインズは宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構が 運営している不動産ポータルサイトです。 レインズは会員（全国約１４万社）の宅建業者（不動産業者）のみが閲覧できる仕組みなので 一般の人は閲覧できません。 宅建業者（不動産業者）は、売主が個人の方で「専任媒介契約か専属専任媒介契約」の売却依頼は 登録しなければなりません。 しかしながら、賃貸物件についてはレインズへの登録は義務付けられておらず、 登録する業者も少数なようです。キー太先生仲介業者は公平・誠実に対応しているでしょうか？いいえ違います。「最初は」売主・貸主のサイドにいます。なぜなら、飯のタネである物件は売主・貸主から持ち込まれるからです。「最後は」、仲介料は成功報酬なので、交渉を成立させるために「売主」と「買主」の人と事情を見て口説きやすい方に譲歩を寄せてくるのです。しかしながら、不動産業者だからと疑ってかかるのも問題です。不動産業者も人の子ですし、いい気はしないでしょう。なお、悪徳な不動産屋も人も出会ったことがありません。キー太先生はあえて複数の不動産会社と付き合います。賃貸物件についてはレインズへの登録は義務がないので、仲介業者には（貸主が）広告料1か月払うのでレインズに登録するよう指示しています。念のため別の不動産屋にレインズに登録されているか調べてもらい、ちゃんと登録されていたので信用して以後お付き合いを継続しています。問題は地方、郊外・地方の仲介業者は数が少なく安心して任せられる会社や人材がなかなか無いことです（やる気も能力もない）。次回は「仲介不動産業者とのトラブル」です。
2024.05.04
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マンションの地震リスク（エレベーター）
こんにちは キー太先生です。2024年3月21日 09:08 茨城県南部で震度５弱の地震がありました。キー太先生は山の手線に乗っていたのですが、乗客の携帯の緊急地震速報が一斉に鳴りました。緊急停車はありませんでしたが、警報音はなかなか恐怖を感じますね。首都直下地震で想定されるマグニチュード7程度の地震の30年以内の発生確率は70%程度（2022年1月 地震調査研究推進本部地震調査委員会）です。閉じ込められるの可能性があるのでしょうか？エレベーターの耐震基準も、過去の地震被害の経験から、機能維持・安全という観点から基準が都度見直しが行わられています。＜エレベーター 耐震基準の変移＞ ①旧耐震基準（1972年） ②81耐震基準（1981年） ③98耐震基準（1998年） ④09耐震基準（2009年） 初期微動（Ｐ波）感知地震時管制運転（※） 停電時自動着床装置 耐震構造強化 が義務付けられる ⑤14耐震基準(2014年） （※）強く揺れる主要動（S波）が来る前の、初期微動（P波）を感知して、 一刻でも早くエレベーターを停止させる機能です。 ・初期微動（P波）を感知 ・最寄り階で自動停止 ・扉が開く ・主要動（S波）強い揺れ 2009年以前の中古マンションを購入するとき、当該エレベーターが「初期微動（Ｐ波）感知地震時管制運転」機能があるか確認しましょう。（義務化は2009年ですが、それ以前のマンションでも機能がある場合があります）キー太先生都内におけるエレベーター台数は166,000台と推測されます。閉じ込めにつながり得るエレベーター停止台数は、最大（都心南部直下地震）で22,426 台（区部20,414 、多摩2,012）と想定されます。閉じ込めは1万人以上と推定されます。ちなみに、東日本大震災におけるエレベータ閉じ込めは都内で少なくとも84件の閉じ込めが発生し、救出まで最大９時間以上を要しています。震度5弱以上の地震の場合は、自動復旧しないので閉じ込められた場合は、エレべーターメーカー保守係員の到着、救出を待たなければなりません（エレベーターカゴ内からは絶対に扉を開けることは出来ません）大地震の際、エレベーターに閉じ込められたら最悪としか言えません。非常呼出しボタンで閉じ込めを連絡し、救助を要請します。長時間エレベーターに閉じ込めらえると脱水症状を起こすケースが多いため、非常用飲料水、トイレキット、消臭スプレー、非常食糧を保管できる非常用ボックス（防災備蓄ボックス）をカゴ内への設置をお勧めいたします。非常用ボックスがないマンションの方は、管理組合での購入・設置を提案しましょう。 出典：首都直下地震等による東京の被害想定（東京都） 出典：首都直下地震時における災害応急対策の主な課題（内閣府H24.7）次回は「仲介不動産業者との付き合い方」です。
2024.05.01
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