2024年09月の記事
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トイレは２つ必要か
こんにちは キー太先生です。トイレは２つ必要かを考えてみました。マションや賃貸住宅ではトイレは家に１つというのが一般的ですが、一戸建てや高級マンションだとトイレを２つ設置することが多いです。実際にトイレは２つ必要なのでしょうか。キー太先生の家はトイレが２つありますが、キー子さんに「誰が掃除するのよ！」と言われました。米国の広い家ではトイレが２つ以上あるのが当たり前ですが、米国ではバスルームなので、バスルーム2か所とトイレ1か所の場合はバスルーム2.5と表記するそうです。イエマガ「サポーター一発クチコミ」が実施したアンケート（2015.5.28）の結果では現在の住まいのトイレは2か所が多数派（70人中59人 84％）でした。キー太先生メリットは割愛しますが、トイレが2つ以上のデメリットは、次のとおりです。 ・設置・更新費用が掛かる ・掃除が増える ・スペースを取られる1フロア（平屋・マンション）、2～3人住まいであれば、トイレが1つでもさほどの不便もないでしょう。子どもがいる4人以上のファミリー世帯や寝室が2階にある高齢者住まい世帯では出来ればトイレが２つ欲しいところです。一戸建て貸家を退去される方に後学のために住み心地の良し悪しをお聞きしていますが、トイレが２つあることが良かった点の一つでした。一戸建て住宅の場合、売るにも貸すにもトイレの数はメリットにもネックになる可能性があります。住宅の規模や居住者数によりますが、悩むなら２つ設置することをお勧めいたします。＜トイレ設置コストの抑制＞ ・トイレの位置を1階と2階で重ねるようプランニングして 給排水配管ルートを短くする。 ・脱衣所とトイレを一室にする。 ・サブのトイレを洗浄便座でなく暖房便座にする。次回は「老後の住まい。終の棲家。」です。
2024.09.30
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民法233条の改正（竹林の越境）
こんにちは キー太先生です。2023年4月1日に民法233条が改正されました。<民法233条>【改正前】1.隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者にその枝を切除さえることが できる。2.陳地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。宅地建物取引士の試験勉強で「隣地の竹から伸びてきたタケノコは勝手に取っても良いが、隣地の柿の木から伸びてきた枝になった柿は勝手に取ってはいけない」と覚えた人は多いでしょう。改正後は次の項目が追加されました。【改正後】3.次のいずれかの場合には、枝を自ら切り取ることができることとする。 ① 竹木の所有者に越境した枝を切除するよう催告したが、 竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき ② 竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき ③ 急迫の事情があるとき ※ 道路を所有する国や地方公共団体も、隣接地の竹木が道路に越境してきたときは、 新たな規律に よって枝を切り取ることが可能。 ※ ①の場合に共有物である竹木の枝を切り取るに当たっては、 基本的に、竹木の共有者全員に枝を切除するよう催告する必要がある。 もっとも、 一部の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときには、 その者との関係では②の場合に該当し、催告は不要。 ※ ①の「相当の期間」とは、枝を切除するために必要な時間的猶予を与える趣旨であり、 事案によるが、基本的には２週間程度と考えられる。 ※ 越境された土地所有者が自ら枝を切り取る場合の費用については、 枝が越境して土地所有権を侵害していることや、土地所有者が枝を切り取ることにより 竹木の所有者が本来負っている枝の切除義務を免れることを踏まえ、 基本的には、竹木の所有者に請求できると考えられる（民法703・709）。キー太先生これまでは、民法によって、たとえ枝1本であろうとも、所有者でない者が勝手に切除することができませんでした。竹木の所有者（共有者の全員）が応じないときは「枝の切除訴求訴訟」を提起する必要があり、切除を命じる判決を得て強制執行の手続きを取るという、バカみたいな話になります。したがって、越境された土地所有者：「枝が伸びてきているのでこっちで切っていいですか？」竹木の所有者（隣地）：「すいません。切っておきます」または「すみません。構いません」ということになります。しかしながら、近年は空家で居住していなかったり、ゴミ屋敷の住人が応じなかったり問題が顕在化してきました。また、道路に越境した枝によって信号機が見えずらくなる。電線に接触しているなどインフラへの危険性が高まり、隣家だけの問題ではなくなってきました。また、現行（改正前）では自力救済を誘発しかねないので、権利の濫用を鑑み今回の改正内容までとなったようです（管理不全土地の管理措置の導入は見送られました）。道路法の車両の高さ制限は基本的に3.8m（高さ指定道路は4.1ｍ）ですが、自動車や歩行者の安全な通行を確保するために、電柱・信号機・樹木等が路上に入っていけない空間を定めた「建築限界」があります。車道の場合は4.5m、歩道の場合は2.5ｍの高さ範囲に通行の障害になるもの（樹木・看板など）は置いてはならないと規定されています。＜建築限界の範囲＞建築限界の範囲にある自宅の木の枝や近所の商店の庇や看板に心当たりはありませんか？（道路法第30条および道路構造令第12条）車が傷ついた、怪我をしたなどの事故・クレームがないよう留意して管理しましょう。次回は「トイレは２つ必要か」です。
2024.09.27
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建物外観と窓
こんにちは キー太先生です。キー太先生が最後まで悩むのも失敗したと感じるのも「窓」です。窓は①意匠性（デザイン）②構造性（耐震）③断熱性（省エネ）④建築費（コスト）に影響します。①～④のせめぎあいなのですが、皆さんは何を重視されますか。①意匠性（デザイン）を重視なら、 大きな開放的な窓や連窓を多用したり、縦辷り、上げ下げ窓、デザイン窓を多用する。 しかしながら、④が不利になります。②構造性（耐震）を重視するなら 窓数を減らし、外壁四隅の出隅、入隅に窓を配置することを避ける。 しかしながら、居室の有効採光窓面積や風通し、換気のための最低限の窓は必要となります。③断熱性（省エネ）を重視するなら 窓の面積を減らす。 夏は約7割が窓（開口部）から熱が入り込み、冬は約5割が窓（開口部）から熱が逃げます。 しかしながら、居室の有効採光窓面積や風通し、換気のための最低限の窓は必要となります。④建築費（コスト）を重視するなら 引き違い窓やFIX窓を多用して、窓数を減らす。 上げ下げ窓、縦辷り窓、横辷り窓などは価格が高いです（引き違い窓の2倍～）。 ＜引き違い窓のメリット・欠点＞ 日本の窓は引き違い窓が圧倒的に多いです。 引き違い窓が多いのは概ね以下のメリットからです。 メリット ・価格が安い ・網戸を取り付けやすい ・窓にシャッター・雨戸を付けられる（防犯、暴風対策） ・格子が付けられる（防犯） ・窓を網入りガラスでなく透明ガラスに出来る（シャッター付にする） 欠点 ・デザイン性が低い ・断熱性、気密性、遮音性が低い ・網戸が外付けなので網戸が汚れやすい ・溝の掃除が面倒であるキー太先生吉田兼好の徒然草（上）第55段「家の作りやうは、夏をむねとすべし。」とあるように家の風通しは非常に大切でした（現在も大切ですが）。40年前はエアコン（クーラー）も普及しておらず、日本の住宅には網戸が必需品でした。欧州（特に北方）は虫も少なくて網戸がある家が少ないそうですが、日本は台風に対する雨戸設置、虫が入ってこないよう網戸設置の観点から引き違い窓が合理的なのでしょう。庇を深く取り、夏の日差しを遮りつつ、窓が大きく開放的な家や美しい風景を眺めたり美しい外観の一部となる窓の家に憧れはするものの、都内の狭い敷地の住宅では物理的にも叶えようもありません。住宅設計屋さんが「勝負顔」と呼んでいる外観があります。左右は隣家が近くでよく見えませんので、道路から見える外観が「勝負顔」になります。勝負顔の窓を含めて、チェックポイントを紹介します。＜キー太先生の窓計画チェックポイント＞ □勝負顔の外観（窓を含む）はカッコいいか？ □位置がベット、机、テレビ等の家具に干渉しないか？ □安全性は大丈夫か（腰窓の高さH＝800、H=1000）？ □ブライバシーは大丈夫か（隣家の窓と見合いにならないか）？ □防犯性は大丈夫か（1階窓はスリット窓、格子）？ □風通しがよい配置か？ □エアコン室内機、冷媒管が窓に干渉しないか？ □ガラスを透明か型板（くもり）にするか？ □カーテン、ロールスクリーン、ブラインドを付けるのか？引き違い窓だけで、勝負顔がカッコいい家をデザインするのは難しいと感じています。（普通と言えば普通なのですが、面白味もなく、単調な外観になりがちです）家を建てられる方は、勝負顔がカッコいい家にしたいですね。次回は「民法233条の改正（竹林の越境）」です。
2024.09.24
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土地と神社
こんにちは キー太先生です。今回は土地と神社です。商店は廃業、お年寄りは亡くなってしまってお祭りへの奉納金が年々減っているのでお祭りの会計は毎年赤字です。また、氏子にあらずの氏子も多いです。お祭りが終わると奉納返しに氏子に神札（おふだ）を渡しています。神札（おふだ） 神棚に祀るお神札（おふだ）は神さまの御霊が宿る御璽（みしるし）です。 神棚に祀る神札は3枚あり、 1.伊勢の神宮に祀られる日本の総氏神「天照大御神」（あまてらすおおみかみ）の 神宮大麻（じんぐうたいま） 2.各神社で頒布（はんぶ）されているお神札（おふだ） 3.そして自分が崇敬する崇敬神社のお神札（おふだ）があります。神社にも闇があります。全国の神社の約95％にあたる７万8000社が神社本庁（神道系包括宗教法人）に属しております。その神社本庁（東京都渋谷区）から有名神社の離脱が続いています。例えば、 ・日光東照宮（栃木県日光市 1986年離脱） ・明治神宮（東京都渋谷区 2004年離脱 2010年復帰） ・富岡八幡宮（東京都江東区 2017年離脱） ・こんぴらさんの愛称で知られる金刀比羅宮（香川県 2020年）離脱の原因は、本庁は宮司の任命権を握っており、神社と本庁側との対立です。神社側は本庁による人事や運営への介入と主張していますが、神社側と本庁との利権争いでもあります。神社本庁・神社の体質を暗示させる事件をご紹介いたします。＜富岡八幡宮（東京都江東区）の元宮司による殺人事件（2017年）＞ 元宮司（弟）が姉を日本刀で斬殺した事件です。 加害者（弟）は宮司になってからは毎晩銀座を飲み歩き、月に100万円、200万円使い込んで 女性にもだらしなく、複数回離婚していたそうです。 富岡八幡宮は散財する元宮司を追放。元宮司は2001年に辞めさせられています。 富岡八幡宮は2010年から姉を宮司にするように神社本庁に具申していましたが、 認められることなく対立していました。 富岡八幡宮はマンションなども保有して羽振りが非常によく、 加害者（弟）は散財できる宮司に戻りたくての逆恨み犯行でした。 ＜神社本庁による不動産売買の疑惑＞ 神社本庁は2015年10月に川崎市の社員寮を都内のA不動産に1億8400万円で売却しました。 その翌月にA不動産からB不動産へ2億1240万円で転売されました。 さらにその半年後B不動産からC不動産に3億500万円で転売されました。 これに対して、神社本庁の総合研究部長、教化広報部長が、神社本庁総長の田中恒清（つねきよ） や神社本庁の政治団体（神道政治連盟※）の内田文博会長らをA不動産と癒着した背任行為が あったなどとする文書を作成して内部告発する。 これに対して神社本庁は、2017年8月に懲戒解雇、懲戒降格。 これを不服とした3年半の裁判が続く。 神道政治連盟※ 皇室と日本の伝統文化を尊重し、自国の文化に誇りを持てる社会づくりをめさします。という団体神道政治連盟の理念に賛同する国家議員により構成される議員連盟（神道政治連盟国会議員懇談会）は、263名中、数名以外は自由民主党議員。現在の会長は中曽根弘文（前任は故安倍晋三元首相）＜東京地裁 2021.3の判決＞ ・2人の懲戒処分を無効とし、神社本庁に賃金相当額の支払いを命じる（神社本庁の全面敗訴） ・背任行為があったとまでは認定はできないが、 背任行為がったと信じるに足りる相当の理由があった。 ・公益通報者保護法の趣旨から内部告発に違法性はなく、懲戒すべき理由とは言えない。キー太先生 田中恒清総長（京都府神社庁長・石清が役員会で過半数）は理事の役員会で 過半数の支持を受けて総長を続投しています。 神社本庁のゴタゴタも田中体制とか公益通報者保護法とか、 日本大学理事、兵庫県知事の話と同じです。 また、自民党の票田であることは、統一教会と構造が変わりません。 「廃仏毀釈（はいぶつきしゃく）」という事件がありました。 1868年（明治元年）明治新政府の「神仏分離」政策を契機に突然勃発し、 完全に終息するのは1876（明治3年）頃です。 教科書には日本中の寺院や仏像を破却する仏教文化の破壊活動と書かれていますが、 「廃仏毀釈（はいぶつきしゃく）」は明治政府の命令ではなく民衆の破壊活動です。 「坊主憎けりゃ袈裟まで憎い」という言葉がありますが、 江戸幕府によって始められた「寺請制度」が言葉の起源とするという説があります。 「寺請制度」はすべての人々がいずれかの寺院の檀家になることを強制させられ、 寺院から「寺請証文」という身分証を受け取らなければならない制度です。 寺院の贅沢に対して檀家はお布施を収めなければならなく、庶民は積年の不満がありました。 仏教文化が憎いのではなく、庶民から寺院に対する報復、憂さ晴らしの結果が「廃仏毀釈」です。 吉川英治の「宮本武蔵」では吉岡一門との決戦前に武蔵は八大神社で 「我、神仏を尊びて、神仏を頼らず」と祈願しています。 尊ばれなくなったら神社信仰は滅びますね。神社本庁は日本大学のように自浄できません。 同じ穴のムジナの自民党も自浄できないでしょうね。 次回は「建物外観と窓」です。
2024.09.21
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土地と氏神様
こんにちは キー太先生です。今回のテーマは土地と氏神様です。秋はお祭りシーズンです。ご縁で氏神神社のお祭りと氏子からの奉納集めを手伝っています。現在では氏族と関係なく、住んでいるところの祭祀圏内である神社を氏神神社としています。つまり、住んでいるところで自動的に氏神神社が決まっています。氏神神社の氏神様とは、自分が住む土地を守る神様のことです。もともとは氏姓を同じくする氏族の間で祀った神で、一族の守護神であり祖先神でもありましたが、血縁より地縁の関係が強くなり、氏神の周辺に住む人を氏子と呼ぶようになりました。キー太先生 キー太先生の都内の近所も大きな敷地の屋敷が更地になり、 建売住宅やマンションに建て替えられています。 新たに転入して来られた方などに奉納集めにいくと 「宗教はお断り」と言われたり、「セールス」のように奉納を拒否されることもあります。 また、氏神神社を知っていて快く奉納される方もおります。 神道も確かに宗教ですが、神社や寺院は、信仰というより習慣、慣例に近いものでは ないでしょうか。 例えばお宮参り、七五三、地鎮祭、厄除け、初詣など神社にお世話になったことがあるのでは ないでしょうか。 奉納（初穂料）の金額は気持ちなのでほとんど1,000円です。 キー太先生がお祭りと奉納集めを手伝っているのは、息子らが小さいときに お祭りの子供神輿や山車でお世話になったので、同じように今の子供たちの経験のためです。 奉納（初穂料）は氏子神社のためのボランティアなのですが、非常に失礼な氏子もいます。 特に、貸家を持っていたり、商売を営んでいるの氏子は氏子にあらずです。 氏神様（土地を守る神様）のご加護はないでしょう。 次回は「土地と神社」です。
2024.09.18
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抜き行為の誘いと囲い込みの罠
こんにちは キー太先生です。抜き行為とは、不動産を売却したいと考えている売主や貸主が不動産会社との間で②③の仲介契約を結んでいるにも関わらす、他の不動産業者が横取りする行為です。売主や貸主は不動産業者に仲介を依頼する場合、仲介契約を結びます。仲介契約（媒介契約）は3種類の契約があります。 ①一般媒介契約 ➁専属媒介契約 ➂専属専任媒介契約（賃貸でなく）売主の場合、①～➂種類の違い 自己発見取引 ①できる ➁できる ➂できない 不動産業者 ①複数可 ➁１社のみ ➂１社のみ 契約の有効期限 ①指定なし ➁３か月まで ➂３か月まで レインズの登録 ①任意 ➁締結日の翌日から７営業日以内 ➂ 〃 5営業日以内 売主への報告義務 ①任意 ➁２週間に１回以上 ➂１週間に１回以上➂専属専任媒介契約は売主は自己発見取引も出来ない契約です。自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけてきて、売主・買主の個人間で取引することをいいます。例えば、親戚や友人・隣地など知人、インターネットで買主を見つける場合です。➁専属媒介契約と➂専属専任媒介契約では、売主はその不動産会社（１社）以外には仲介を頼めません。その代わりに売主の報告義務やレインズ（※）の登録義務が不動産業者に課せられいます。 （※）宅建業者（不動産業者）は「レインズ（Real Estate Information Network System）」 を使っております。 レインズは宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構が 運営している不動産ポータルサイトです。 レインズは会員（全国約１４万社）の宅建業者（不動産業者）のみが閲覧できる 仕組みなので一般の人は閲覧できません。抜き行為を目論む他の不動産業者は、レインズ登録情報などから売主を特定し、売主に直接、買主を紹介する。手数料を割引する。という甘言で誘ってきます。キー太先生抜き行為をする不動産業者は信頼に値しないと考えたほうがよいでしょう。キー太先生にも売却や賃貸で見ず知らずの不動産から買主・借主がいますので連絡くださいという文面でよくお手紙が届きますが、無視しております。「抜き行為」は売主の不誠実な行為ですが、「囲い込み」という仲介業者の不意実な行為があります。「囲い込み」とは、専属媒介契約を締結していることをよいことに他社の仲介業者（買主）から問い合わせがあっても（売主には知らせずに）他社の仲介業者（買主）に対して無視したりウソをついて断る行為です。そうすることで、自社またはグループ会社で買主も独占し、売主・買主双方からの報酬（両手仲介）に誘導します。実際は「囲い込み」を検索で調べて頂ければわかるようにと大手不動産でも横行しています。売主にとっては、買主を握りつぶされるので売却時期が遅くなったり、売値の値下げに誘導されたりの不利益が生じます。日本の場合は、売主の仲介と買主の仲介を兼ねることを認められていますが、海外の場合は、両手仲介（売主の仲介と買主の仲介を兼ねて双方から報酬を受け取ること）を禁止している国もあります。執拗に②③を勧めてくる不動産業者は信頼に値しないと考えたほうがよいでしょう。次回は「土地と氏神様」です。
2024.09.15
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土地の時効取得とNHK短波ラジオ
こんにちは キー太先生です。8月19日 NHK短波ラジオなどの国際放送で中国籍の40代男性外部スタップがニュース原稿になく、日本政府の公式見解と異なる発言していた問題で、ＮＨＫは26日、午後５時50分から５分間の謝罪番組を放送したそうです。＜発言内容＞釣魚島と付属の島は古来から中国の領土です。NHKの歴史修正主義宣伝とプロフェッショナルでない業務に抗議します（中国語）南京大虐殺を忘れるな。慰安婦を忘れるな。彼女らは戦時の性奴隷だった。731部隊を忘れるな（英語）キー太先生ＮＨＫはプロフェッショナルでない業務についての抗議についてはご指摘のとおりでです。ＮＨＫは総務省系「マスごみ」の一つです。ＮＨＫの歴史修正主義宣伝については、お前が言うな。と言いたいです。さて、北方領土や竹島にしても、日本政府の見解は「日本固有の領土」です。「日本固有の領土」はキー太先生など冷戦時代に育った世代はよく聞かされていたフレーズです。日本固有種（特定の国や地域にしか生息・生育・繁殖しない生物学上の種）のように言いますが、固有の領土などは言葉遊びの主張です。ヨーロッパなどの国境線は戦争と時代で変わりますし、固有の領土はどの国家にも存在しません。ロシアの主張する戦争の結果のほうが理解できます。日ソ中立条約の一年前破棄通告を無視して宣戦布告してきたロシアも如何なものかと思いますが、現在におても信用に値しないロシア政府をあてにした日本政府の失策でしなかありません。故安部元首相が頑張っていた「日ロ平和条約」などはそもそも意味がなく、取り返す権利を放棄することはありません。ロシアが弱体化したとき取り戻しましょう（笑）。契約や条約は（守るであろうと信用がある）相手に対して行う行為です。土地や不動産を長期所有している場合、本来の所有権を持っていなくても、所有権を主張できる時効取得という制度があります。長期間にわたって他人の土地を占有していた場合、所有権を取得できる民法上のルールです。土地の占有期間が10年または20年以上続いた場合、登記名義人よりも占有者が優先されるため一定要件を満たすと占有者の土地になる場合があります。＜一定の条件＞ ・所有の意思をもっていること ・他人の物を、平穏かつ公然に占有していること平穏とは、占有の取得や保持につき、暴行・脅迫などの違法行為を用いていないことをいい、公然とは、隠し事がない状態であることをいいます。近年、法や正義を無視してでも力を行使してある領土を占有し支配する事実上の状態またはそれを狙う行為を実効支配というようになりました。法律の世界には「権利の上にあぐらをかくものを救済しない」という法理があるそうです。中国も尖閣諸島、韓国も竹島の管理が及んでいなかったので、近代の法の考え方では彼らの領土ではありません。月は俺のものだと言っているようなものです。＜自己の不動産管理の注意点＞・自分の土地を管理せず長年放置していると第三者に時効取得される可能性がある。・隣地の建物が増築工事を行い、自分側の敷地にはみ出している場合、 はみ出している部分を撤去させずに黙認すると時効取得される可能性がある。自己の不動産はしっかりと管理しなければなりません。次回は「抜き行為の誘いと囲い込みの罠」です。
2024.09.12
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隣の土地は倍出しても買え
こんにちは キー太先生です。地方の土地を買いました。７年ぶりの不動産取引きになりました。きっかけは、所有しているアパートに貼っている不動産屋の連絡先を見て、隣地の所有者が更地（駐車場）を売りたいと不動産屋に連絡があったためです。売主さんの希望価格は300万円ですが、550万円で当該土地を取得（1995年）したそうなので約半値の250万円の損切です。高齢の売主さんが終活処分されたいとのことでした。＜概要＞ 価 格：300万円（6万円/坪） 住 所：北関東 某市 交 通：駅から３Km 敷 地：約50坪 道 路：公道 幅員4.5ｍ 水 道：上下水道 現 況：駐車場3台分（昭和50年代に宅地開発された一区画が75坪程度の住宅地内） 隣 地：所有地（アパート２K×４戸 敷地58坪）昔から ・「隣の土地は倍出しても買え」 ・「隣の家は借金してでも買え」という格言がありますが、本当でしょうか？キー太先生そんな田舎の土地はいらない！地方は人口が減るし地価はまだ下がる！と家族からは反対意見、あなたが死ぬまでに処分してね！と言われました。地方の地価はどこまで下がるのでしょうか？土地には住宅適地もありますし、田舎といっても適地が無限にあるわけではありません。素地から新たな宅地造成には費用が掛かります。宅地造成費の目安は以下の資料があります。令和4年度の宅地造成費（出典 東京都 宅地造成費の金額表＞令和４年分 財産評価基準書 東京都 宅地造成費の金額表｜国税庁 (nta.go.jp)整 地 費 整地を必要とする面積１平方ﾒｰﾄﾙ当たり 800 円伐採・抜根費 伐採・抜根を必要とする面積１平方ﾒｰﾄﾙ当たり 1,000 円地盤改良費 地盤改良を必要とする面積１平方ﾒｰﾄﾙ当たり 1,600 円土 盛 費 他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の 土盛り体積１立方ﾒｰﾄﾙ当たり 7,200 円土 止 費 土止めを必要とする場合の擁壁の面積１平方ﾒｰﾄﾙ 当たり 76,600 円規模や条件によりますが、土盛費、土止費を除いて3,400円/㎡（11,000円/坪）ですので、素地が０円としても開発許可、道路造成の金額から勘案すると新たな住宅用地造成（素地に近い別荘地を除く）は数万円/坪以上の費用が必要となります。また、当該住宅地内をストリートビューで見ると空き家も見受けられます。50坪の敷地に建っている35坪の古家を解体する場合、解体費用は100～200万円になります。解体費用をかけて更地にしても土地200万円-解体費用200万円＝０円になりますので50坪の土地を200万円で売るインセンティブがありません。近隣の更地の類似地でも坪4万円が相場でした。つまり、当該住宅地で200万円以下の土地が販売されることは期待できません。交渉の末、1.25倍の250万円（5万円/坪）で妥結、購入しました。「隣の土地は倍出しても買え」というのはありえません。隣地を市場価格より高く買うメリットは次のとおりです。 ・所有地のめくら地や旗竿地が解消される。 ・敷地が広くなることで建築制限をクリアしやすくなり土地の有効利用できる。 ・より大きな建物を建てることが可能になりスケールメリットを期待できる。 ・自己使用のメリットがある。メリットに見合う価格が上限です。当該土地の収益（月極駐車場の利回り）は２％強しかなく、投資を回収するには40～50年も掛かるので投資不適格でしょう（キー太先生は死んでます）。しかしながら、アパートの近くに所有している一戸建て貸家の居住者がその土地を駐車場として賃借しております。地方では自家用車が一人一台なので、駐車場台数が賃貸時のネックになりますので、追加投資（買い抑え）せざるを得なかったのがキー太先生の事情でした。次回は「土地の時効取得とNHK短波ラジオ」です。
2024.09.09
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定住促進住宅（アイレットハウス マハロタウン）
こんにちは キー太先生です。茨城県境町の定住促進住宅（アイレットハウス マハロタウン）についてです。定住促進とは定住人口の増加を図るため、自治体が他の地域からの転入者や地域の若年層を支援する制度です。前回ブログは、茨城県旧大洋村がサラリーマンの夢の週末別荘から生活困窮者の終焉の家になっていることを紹介いたしましたが、茨木県猿島郡境町（人口24,000人）ではマハロタウンⅡという定住促進住宅を提供しています。＜マハロタウンⅡの概要＞ 住所：茨城県猿島郡境町2249番地1ほか 建物：木造2階建て約100㎡（約30坪） 敷地：敷地約165坪（約50坪） 家賃：84,000円（64,000円）/月 （所得・世帯条件による減額） 時期：2025年2月末頃（予定） 21棟これだけでは、よくある地方都市の一戸建て貸家と変わりませんが、この物件は25年住み続けたら、土地と建物が無償譲渡されます。交通（抜粋）キー太先生マハロタウンの第１弾（2024年3月）の22棟は満室です。マハロタウンⅡでも選考委員会での入居審査があり、定住促進住宅によって子育て世帯など若年層を取り込む思惑でしょう。「消滅可能性自治体」マップでは境町は消滅可能性自治体ではないものの境町の人口は2020年24,201人に対して2050年は18,102人への減少が予測されています。土地と建物の無償譲渡は、お得？税金のバラまき？＜25年間の家賃合計＞ 84,000円（64,000円）×12×25＝2,520万円（1,920万円）＜土地・建物の推察＞ 土地 5×50坪＝250万円 建物 60×30坪＝1800万円住宅ローン≒家賃なのでそこまでお得とは言えなそうです。しかしながら、おもしろい取り組みなのでどんな町長なのかと調べてみましたら、芝浦工業大学工学部建築工学科卒の1975年生まれの町長さんでした。キー太先生は、知恵を絞って考えることが出来ない首長の地方自治体は消滅するであろうと思っています。境町は教育、子育て支援などに尽力しているように見受けられ、境町に将来性や希望を感じて移住される方が増えることに期待したいと思います。次回は「隣の土地は倍出しても買え」です。
2024.09.06
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別荘・セカンドハウスの罠（大洋村）
こんにちは キー太先生です。別荘・セカンドハウスの罠（大洋村）についてです。関東の3大別荘地とは、軽井沢、伊豆・箱根、那須です。かつて「大洋村」という別荘地がありました。現在は茨城県鉾田市と合併していますので、大洋村はありません。（鉾田市の人口は約5万人）大洋村は太平洋に面しており、気候が温暖な地域です。サラリーマンでも手頃に買える別荘地として、毎週のように新聞に折り込みチラシが入っていたと記憶しております。Xユーザーの吉川 祐介さん: 「大洋村の物件を買った知人の方より、前所有者さんが保管していたという「オーシャンロッジ（春日井産業）」の折り込みチラシのデータを頂いた。昭和６３年。 これ、土地建物の価格なのか、それとも建物だけの価格なのかよくわからないな。 https://t.co/xOSzkfRr2z」 / X車で2時間で菜園付きの謳い文句でしたが、別荘地といっても、計画性がなく複数の不動産業者がバラバラに開発し、1万戸以上分譲されました。家の面積も小さく、別荘というよりロシアのダ―チャに近い感じです。駅は、鹿島臨海鉄道（大洋駅）という無人駅がありますが、自家用車がないと生活できないでしょう。現在は、倒産・撤退してしまった開発業者によるミニ開発のため、私道やインフラの維持管理が出来ず、また家も1970年代、80年代の資材の悪い時代の建物のため限界集落、廃墟化してしまっております。今は10～100万円で買うことできる、一応住めそうな狭小中古別荘が残っているようですが、新たな購入者、移住者は首都圏からの年金が暮らしの高齢者が多いそうです。サラリーマンの夢の週末別荘が生活困窮者の終焉の家になっていることは皮肉なことです。別荘・セカンドハウスの購入を考えている方（お勧めはしませんが）は、同じ轍を踏まないよう不動産を選びましょう。次回は「定住促進住宅（アイレットハウス マハロタウン）」です。
2024.09.03
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