2024年08月の記事
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別荘・セカンドハウスの罠（ロシアのダ―チャ）
こんにちは キー太先生です。別荘・セカンドハウスの罠についてです。別荘とは、日常生活の用に供しないものとして、総務省令で定める家屋又はその部分のうち専ら保養の用に供するものとされています。セカンドハウスは、第二の家です。休日に居住するために郊外等に取得するもの または遠距離通勤者が平日に居住するために勤務地近くに取得するもので自宅以外で少なくとも月に一度は住居して利用するもの です。大きな違いはセカンドハウスは別荘にない税制優遇措置を受けられることです。 ＜不動産取得税＞ 原則として家屋の固定資産評価額×４％ →（固定資産税評価額ー控除額）×3% →（土地の固定資産税評価額×1/2×3%）－控除額＜固定資産税税＞ 土地：200㎡以下 固定資産税評価額の1/6に減税 200㎡を超える住宅用地部分については、固定資産税評価額の1/3に減税 建物：2024年3月31日までに新築された建物が減税の対象（減税率が異なる）。セカンドハウスに認定されるには、各自治体によって基準が異なりますので確認ください。また、不動産取得税の税制優遇処置を受けるには取得後、60日以内に地方自治体に申請する必要があります。土地の評価額300万円と想定。 ざっくりですが、＜固定資産税税＞ 300万円×1.7％＝5.1万円/年→300万円×1.7％×1/6＝0.85万円 減税額：4.25万円/年キー太先 ロシア人は皆、ダ―チャと呼ばれる別荘を持っているそうです。 ロシアの戦後の食糧不足問題や冷戦時代に豊かな共産主義国であることを西側諸国に 誇示するためにソビエト政府が各家族に土地を無償で与えたものです （別荘といってもピンキリで菜園付きの小屋が多いようですが）。 日本では、高度成長期やバブル期に地価が高騰し、セカンドハウスが注目されました。 近年、テレワークの普及によりセカンドハウスが改めて注目されています（不動産屋談）。 毎月1回は居住し、セカンドハウスに認定され減免を受けられたとしても 二重生活の費用が掛かりますので、さほどの減税インパクトが感じられません。 二次的住宅を所有するのはおよそ38万世帯で、普通世帯総数のうち、わずか0.7％です。 リゾート地にある別荘を所有している人の割合はさらに低くなります。 キー太先生の両親はバブル期に建てたリゾート地の別荘を保有していますが、 別荘はとてもコストパフォーマンスが悪いと感じています。 お金持ちであれば維持負担できるので関係ありませんが、維持費に対する使用頻度を勘案すると キー太先生は、改めて建てたり買うことは考えられません。 しかしながら、郊外の実家を相続された方や週末に家庭菜園を楽しむ家を建てたい方などは セカンドハウス認定にできないか検討されることをお勧めします。 次回は「別荘・セカンドハウスの罠（大洋村） 」です。
2024.08.31
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スマート申込とは
こんにちは キー太先生です。スマート申込です。スマート申込は、不動産情報サービスのアットホーム（株）が2019年8月から提供しているスマートフォンなどを用いて専用フォームに必要情報を入力するだけで入居申込をオンラインで行えるサービスです。貸主（家主・仲介業者）の側の対応は下記の流れです。①来店・内見の対応⇒➁申込の受領⇒➂貸主（家主・管理会社）への確認⇒④家賃債務保証会社への審査依頼⇒➄物件契約締結⇒⑥入金確認⇒⑦鍵引渡し・入居④家賃債務保証会社（保証会社）や③管理会社との取次連携も可能です。メリットは、スマート申込であれば仲介業者によって異なる書式に対応する必要がなく、ペーパーレスで記載漏れがなく、取次連携を省力化できることです。キー太先生 キー太先生の付き合いのある仲介業者からスマート申込での 申込があった経験はまだありません。 申込は物件を借りるという強い意思表示ですが、貸主（大家）としても 安易に申し込む人が増えるのではと懸念しています。 仮押さえのつもりで申込みを行い、平行して他も探す人もいるそうです。 仲介業者によっては物件の申込みをする際に、意思表示の証として 1万円～家賃1か月分の預り金を求める仲介業者もおります。 預り金は、キャンセルの場合は入居申込者に返還しなければならないのですが、 それでも求めるのは、安易に申し込む人を排除するためです。 ちなみに申込者の都合によるキャンセルは10%程度くらいあるといいます。 また、入居申込者からすれば、総申込み数の20％くらいが審査が 通らずキャンセル扱いになるといいます。 キー太先生の経験では、審査が通らずキャンセルになったことはなく、、 審査が通ってもキャンセルされた経験が2回ほどあります。 ともに若い夫婦で、客付け仲介業者にも問題ありそうな案件でした。 スマート申込は若年層、ワンルームを中心に普及が進むと思います。 仲介業者から聞いた話ですが、特に繁忙期は地方から上京して内見する時間がなく、 内見していたら良い物件は決まってしまうため、都内のワンルームを内見もしないで 申し込むお客が珍しくないそうです。 家賃債務保証会社（保証会社）の審査は、マイナンバー記載を義務付け、 不心得者や問題客を情報共有できるようになれば、有効なシステムになると思います。 以前のブログで「生活保護者アパートの罠」について書きましたが、 通常は生活保護受給者は住宅扶助を受け取り、そこから家賃を支払うことになっています。 しかしながら、家賃を滞納しつづけ生活費や遊興費に使う生活保護者が問題になり 厚生省が2020年にやっと原則、代理納付（実施機関が直接家賃を払う）になりましたが、 そんな不心得者と借地借家法のために、生活保護者や普通の人が借りづらくなっているのです。 次回は「別荘・セカンドハウスの罠（ロシアのダ―チャ）」です。
2024.08.28
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一戸建て注文住宅の弱電設計（インターホン・防犯設備）
こんにちは キー太先生です。一戸建ての弱電設計（インターホン・防犯設備）です。住宅の弱電設備とは、1)電話設備 2)有線LAN設備 3)テレビ共聴設備 4)インターホン設備5)防犯設備等があります。一戸建て住宅の場合は通線が出来ないことはありませんが、見栄えが悪くなったり、外壁に穴をあけることになりますので予め計画しておくほうが後悔しません。4)インターホン設備 昭和の家電三種の神器のといえばテレビ（color TV)、クーラー(cooler)、自動車（car)、 3Cと呼ばれていました。 家電量販店のnojimaの調査によると、平成の三種の神器は 携帯電話、薄型テレビ、ロボット掃除機です。 パナソニックの調査によると令和の家電三種の神器は テレビ（4K.8K）、冷蔵庫、、ロボット掃除機だそうです。 これからテレビが家庭の中心にはなるとは考えにくいと思っています。 やはり、個人では携帯電話が重要な機器ですが、 家庭（家）ではインターホンが重要な機器になるのでは考えております。 下記に続きます。5)防犯設備 防犯設備といえば、日本ではまだまだお金持ちの対策というイメージが強いかもしれません。 セキュリティといえばSECOMやALSOKが有名ですが、 一戸建ての場合、機器買取り料金が375,700円、月額4,600円（税別）掛かりますので、 軽い負担ではありません（SECOMの場合、ALSOKは若干安い）。 防犯カメラの設置費用は（防犯カメラ電源の有無が大きいですが） 20万円～50万円です。 録画機能もクラウド記録型タイプはランニングも掛かりますし、 ネットワークビデオレコーダー記録タイプはレコーダーとその置場が必要になります。 そこで着目しているのが、インターホン（パナソニックホームセーフティ）です。 防犯カメラやドアセンサー、火災報知器などと連動できる優れものです。 キー太先生 テレビインターホンは顔が映る呼び鈴くらいのイメージでしたが、 携帯と連動も出来きるだけでなく、とても進歩しています。 AIの話題で皆が忘れそうになっているIoT（Internet of Things）ですが、 一戸建て住宅を建てられる方は検討に値する設備です。次回は「スマート申込」です。
2024.08.25
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サスティナブル・スマートタウンの将来
こんにちは キー太先生です。サスティナブル・スマートタウンです。タワーマンションに住んでみたいという人はいるようですが、残念ながらサスティナブル・スマートタウンに住んでみたいという人はあまり聞きません。サスティナブル・スマートタウンの物件数が少なく認知度が低いためでしょう。サスティナブル・スマートタウンといえば神奈川県藤沢市のパナソニックが藤沢工場（1961年～）の跡地を活用したFujisawaサスティナブル・スマートタウン（Fujisawa SST）は街づくりプロジェクトが有名です。２０１４年に街びらきされ、その後、健康・福祉・教育施設も増設され今日に至っています。藤沢駅からバス１０分の場所に位置し、約１９ヘクタール（東京ドーム4個分）の敷地面積に２０００人超が住む官民による大プロジェクトでした。コンセプトは、「生きるエネルギーが生まれる街」、CO2の70%削減など電柱・電線も地中化され景観にも配慮されています。住みやすさアンケートでの満足度は高いとのことです。そして第二弾、綱島サスティナブル・スマートタウン、第三弾、吹田サスティナブル・スマートタウンと続いています。サスティナブル・スマートタウンはエレベーターや給水など搬送エネルギーが大きいタワーマンションとはコンセプトが対極的です。キー太先生 このように日本でもスマートタウン、スマートシティは徐々に増えていくと思われますが、 アメリカの富裕層向けに強固なセキュリティが売りの セキュリティタウン、ゲーデット・コミュニティというものがあります。 日本でも警備員がいる「リフレ岬 望海坂」（大阪府泉南郡岬町望海坂1丁目）がありますが、 日本はまだ安全な国なので、事例が多くありません。 しかしながら、都会は物騒、田舎は安全というイメージがありましたが、 むしろ、田舎のほうが強盗、熊、自然災害といった災害が見受けられます。 今後、郊外や田舎でセキュリティタウン、スマートタウンをコンセプトにした 集落が誕生していくのではないでしょうか。 次回は「駐車場の床仕上げ」です。
2024.08.16
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東京都がEV充電器の整備を義務化
こんにちは キー太先生です。EV自動車の充電器です。日本のEV自動車普及率は１％代ですが、プラグインハイブリットを入れると3%くらいです。アメリカは7％（カリフォルニア州21％）、EU全体は14％程度です。普及が進まないのは、EV自動車が高価、航続距離が短い、そして充電設備が無いなどがネックになっているためです。東京都は、2025年４月から一定規模の新築マンションへの充填器の整備を義務化しました。＜対象＞ ・特定供給事業者（ハウスメーカー、マンション・デベロッパー） ・大規模建築物を新築・増築・改築する建築主（延床面積が2,000平米以上） ・中小規模建築（延床面積が2,000㎡未満） 一戸建ては実装（設置）は任意ですが、配管等整備基準（将来）では1台以上です。 新築時ならコンセントの追加程度ですので設置しておいたほうが間違えありません。 新築マンションの専用駐車場の場合、整備基準（実装）は駐車場区画の20%以上、 配管等整備基準（将来）は50%以上です。キー太先生 東京都と国は設置の補助金を出して普及を後押しする方針です。 充電器は①個別設置型（自分の車室にあるＥＶ充電器から充電）と ➁シェア型（自分の車室からＥＶ専用スペースに移動して充電）の方法があります。 急速充電器か普通充電器の問題もありますが（前者のほうが高い）、 もっともネックなのは課金の問題です。 充電器本体価格だけでなく、メーター設置や課金システム等の設置費用も高額です。 個別型でもシェア型でもEV利用者とEV非利用者の平等性を保つための課金のための システム構築費用が電気代に見合わないのが実情です。 よって、タイムズ時間貸し駐車場の場合、普通充電方式ですが電気代を無料にしております。 （時間貸し駐車場料金に含んで徴収している） 既存マンションは義務ではありませんが、新築マンションでは充電器があることが当たり前、 EV自動車が当たり前になってきますので、既存マンションも充電器がないと資産価値が 相対的に下がります。マンション管理組合も設置コストに頭を悩まされていることでしょう。 次回は「サスティナブル・スマートタウンの将来」です。
2024.08.13
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金利上昇の不動産価格への影響
こんにちは キー太先生です。金利上昇の不動産への影響です。日銀は7月31日の金融政策決定会合で、政策金利の引き上げを決めました。０％～0.1%程度とした短期金利を0.25%程度に引き合上げます。国債買い入れの減額計画については、段階的に減らしていき2026年1-3月に半額の3兆円程度にする予定です。景気や住宅ローン。不動産価格はどうなるでしょうか。個人向けの住宅ローンの約7割超が変動金利型を選んでおります。変動金利型の人気から「フラット35」では2024年4～6月では、申請戸数1万429戸（前年同期比14.9%減)、実績戸数6,800戸（同25.7%減)、実績金額2,147億円（同27.4%減)と減少しています。キー太先生 金利が上がると不動産価格と株価が下がります。 また、日本と米国の金利差が縮小し円高になりますので 海外からの日本の不動産への投資も減ります。 富裕層では、株価の上昇に伴うタワーマンション等への不動産投資マインドが 冷え込むでしょう。 一般層では、住宅ローン金利負担の増加に伴うマインドと消費の冷え込みが懸念されます。 ・政策金利上昇→ ・円高→ ・円安で利益が増えた輸出産業や海外に投資、現地生産している企業の利益も減少→ ・企業が給料を上げずらくなる マンション価格はマンションデベロッパーがすでに土地や建設費を仕込んでおりますので 販売までの2年ほどは原価が高止まりの横ばいでしょう。 販売売れ行きの悪い、郊外のマンションなどは値下げする可能性があります。 建売りや注文一戸建ては、マンション価格ほど急激な上昇率ではありませんでしたが、 最近の固定金利と今回の変動金利の上昇による需要の冷え込みと 円高による資材価格の減少で相殺されて販売価格が下がると思われます。 しかしながら、東京都では2025年4月から新築住宅等への太陽光発電設備の設置、 断熱・省エネ性能確保等を義務付ける制度が実施されることから、 建売住宅はスペックが高くなりますが、平均的な販売価格は微増で留まるかもしれません。 一戸建て注文住宅については、良いものを割安で購入できるチャンスになるかもしれません。 次回は「東京都がEV充電器の整備を義務化」です。
2024.08.10
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一戸建て住宅の植栽計画（草むしり）2025.06.12
こんにちは キー太先生です。一戸建て住宅の植栽計画です。一戸建て住宅の大変さは植栽の剪定と草むしりです。土と緑があることは、一戸建ての良いところでも悪いところでもあります。キー太先生は、緑が好きですが、少し後悔しています。先日の猛暑の中、剪定と雑草の草むしりで熱中症になりそうでした。庭に植えてはいけない植物①ツタ、つる性の植物 ナツヅタ、キヅタ（フユヅタ）、アイビー（ヘデラ）などは観葉植物としては 美しいのですが、庭に地植えをしてはいけません。 ナツヅタは甲子園とか古い家屋などで見たことがあるでしょう。 ナツヅタは冬に落葉するので建物がみすぼらしく見えます。 キヅタ（フユヅタ）は常緑ですので、アリや虫が寄ってきたり、年中葉が落ちるので 掃除が大変です。 キー太先生はアイビー（ヘデラ）の一種のオカメヅタを地植えして失敗しました。 最初はいい感じだったのですが、雨どいと外壁を上り始めたので剝がしたら 金属性の雨どいやサイディングの外壁に根の跡が残ってしまいました。 また、植える人はいないでしょうが、葛（クズ）は要注意です。 葛はマメ科クズ属のつる性植物ですが、秋の七草のひとつでもあり、 葛湯などで親しまれています。 しかしながら、アメリカに持ち込まれて大繁殖し、グリーンモンスターと呼ばれています。 ツタは建物を傷め、不動産価値をも下げてしまいかねない植物です。②グランドカバー ワイヤープランツは日当たりが良いと爆発的に増殖します。 近所にワイヤープランツで塀が覆われてしまっている家があります。 キー太先生ではハツユキカズラを鉢植えにしていたのが、地植え化・増殖してしまって 灌木に巻き付き、抜いても抜いても出てるくので困っております。キー太先生 雑草やドクダミが生えてこないように何とかならないか考えたのですが、 植物の生命力に降伏しています。 隣地境界側の見栄えに関係ないところは、 防草シート＋除草剤が最強と思います。 真砂土やコンクリート打ちの方法もありますが、コストパフォーマンスが良いです。 道路側の植栽は、 ツツジ、サツキが最強と思います。 丈夫で空気を浄化する力が強いと言われ、歩道の植栽で使われています。 （丈夫といってもビックモーターの除草剤には勝てませんが） 沿道の植栽もツツジやサツキばかりで面白味がないため、 行政などは、剪定の手間がかからない他の植物がないかの研究をしています。 一部を紹介しますと公園などではヒメシャリンバイ 沿道などではオタフクナンテンなどがコストを安く管理しやすいために 植えられているようです。 ヒメシャリンバイ オタフクナンテン 地面の全面を覆うように植えれば、雑草は生えにくくなります。 雑草抜きよりトータル的に楽でしょう。 緑が欲しいけど植栽管理が面倒くさいと思う方は検討してみてください。 個人的にはマホニアコンフューサが注目株です。 マホニアコンフューサ 緑は不動産の価値を上げますので頑張りましょう。 ＜植栽手間を抑制し、緑を作る植栽計画のポイント＞ ・ツタを地植えしない。 ・中木、高木は剪定や常緑の場合も掃除手間が掛かることに留意する。 ・大きな面積の植栽ゾーン（地面）をつくらない。 （幾つかの植栽ゾーンに区切るようにする） ・道路に面した植栽エリアは、ひな壇状の花壇にして灌木、低木で緑のボリュームを出す。 ・手のかからない植栽も取り入れる工夫をする。 ・見栄えのよい鉢植えを活用する。 次回は「金利上昇の不動産価格への影響」です。
2024.08.07
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一戸建て住宅の植栽計画（剪定）
こんにちは キー太先生です。一戸建て住宅の植栽計画です。一戸建て住宅の大変さは植栽の剪定と草むしりです。土と緑があることは、一戸建ての良いところでも悪いところでもあります。キー太先生は、緑が好きですが、少し後悔しています。先日の猛暑、剪定と雑草の草むしりで熱中症になりそうでした。＜植えてはいけない木＞①縁起が悪いとされている木（庭に植えない木） ・アジサイ 花びらが4枚あることから「死」を連想し、縁起が悪いとされていました。 また、風水とか梅雨に咲くイメージから未婚の女性が家に根付くと言われ縁起が悪いと いう説もあります。 ・ツバキ 花がポトリと落ちることから、打ち首を連想すると武士に縁起が悪い木とされていました。 落葉・落花が激しいので掃除が大変です。 ・ビワ 弱った胃腸に効き、咳を鎮める作用があると言われ、 ビワの葉は薬として使われたことから、病人を連想し縁起が悪い木と言われてきました。 ・ザクロ ザクロの赤い実は、熟すと実（身）が割れることから縁起の悪い木と言われてきました。 ・サルスベリ 「猿すべり」の名前のとおり、商売や受験に滑るとして縁起の悪い木よ言われてきました。 花や葉が落ちやすく、定期的な選定が必要です。②害虫が多い ・サクラ ご存じの通り、毛虫が出ます。 ・サザンカ チャドクガ発生しやすいので、お勧めできません。③成長が早い、根が強い、繁殖が強い ・シマトネリコ シンボルツリーとして人気があります。 ・クスノキ ・梅の木 ・竹キー太先生「シンボルツリーを植えたい」「里山のような庭が欲しい」とキー太先生も思っていました。キー太先生の場合は1坪くらいのスペースにシンボルツリーとして、常緑ヤマボウシを植えたら、根の張りが弱く積雪で倒木してしまいました。次にシマトネリコ（常緑）の株立ちを植えたのですが、ヤマボウシより成長がずっと早く年中の落葉・落花の掃除と剪定が大変です。他にはシンボルツリーとして成長が遅いソヨゴなどが人気がありますが、大きくなりますし害虫対策が大変ですのでお勧めしません。和風の家などに竹を植えたくなりますが、竹は地下茎で増える脅威の繁殖力でアスファルトを突き抜けます。根止めをしないと大変なことになります。根止めは深さ１ｍ以上必要です。シンボルツリーは、木が成長すると葉の緑は上のだけになりますので留意しましょう。そこまで植栽の世話が好きではないキー太先生のような人は、低木と灌木、グランドカバーで計画するのがよいと思います。オリーブは「地植え」より「鉢植え」のほうが見栄えがいいです。低木、灌木は種類も豊富ですので、例えばユキヤナギの地植えは春に華やかになりますのでお勧めです。次回は「一戸建て住宅の植栽計画（草むしり）」です。
2024.08.04
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デザイナー住宅の失敗
こんにちは キー太先生です。デザイナーズ住宅の話です。よく、建築家やデザイナーによる設計の家は、「見た目はよくても住みづらい」と言われます。住みづらいには、色々あると思いますが、具体的に次のようなことが言われているようです。1.落ち着かない2.暑い、寒い3.汚れやすい4.掃除がしづらい5.使いづらい、機能的でない6.価格が高いキー太先生結論から言えばミスマッチなだけと思います。有名建築家や有名デザイナーに設計を頼む人は、機能性よりそのブランド性やデザイン価値を感じていると思いますので、上記の不満は二の次だからです。アメ車がデカくて使いづらい、イタリア車がよく故障する、ドイツ車が高いと不満を持つ人はいないからです。キー太先生は建築家にしても、デザイナーしてもトップクラスの方々はすごいと思っています。しかしながら、有名建築家や有名デザイナーはなんでも施主のわがままや要望を叶える神様ではありません。音楽と同じようにジャンルがあります。料理人と同じように洋食、和食、中華とジャンルがあります。お店の看板を見て料理を注文していますか？ということです。住みにくいと不満を言う施主は、建築家やデザイナーが悪いのではなくて施主が悪いのです。建築家の丹下健三氏は「美しきもののみ機能的である」という言葉を残しました。つまり、機能的なものが美しいのではない。美しきもののみ機能的であるという考えです。禅問答のようですが、住みにくい家は「見た目はよい」が「美しくはない」ということになります。建築家やデザイナーに設計を依頼する方は、過去の作品（家）や住まわれている方に聞くなど研究されて依頼することをお勧めします。次回は「一戸建て住宅の植栽計画（剪定）」です。
2024.08.01
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