2024年10月の記事
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プロパンガス代が高い訳
こんにちは キー太先生です。プロパンガスのことです。皆様のご家庭は「都市ガス」ですか？「プロパンガス」ですか？都市ガスはガス導管をひかなければならないので都心では普及率が高く、国土の約6％に配管されています。都道府県別の都市ガス普及率をみると全国平均では71.6％ ワースト５位は30％未満です。よって、大阪府民、東京都民、神奈川県民はプロパンガスにご縁がありません。 １位 大阪府 100.4 ％ ２位 東京都 98.6 3 位 神奈川県 97.5 ４位 愛知県 90.6 ５位 千葉県 89.7 43位 福井県 26.1 44位 岩手県 25.7 45位 島根県 25.6 46位 山梨県 25.2 47位 徳島県 22.9 全国 71.6 出典： 都市ガス普及率（都道府県データランキング） (uub.jp)都市ガスはメタンを中心とした液化天然ガス（LNG）、プロパンガスはブタンを中心とした液化石油ガス（LPG）です。LPガスとも表記されます。プロパンガスは高いという印象があるのではないでしょうか。データもプロパンガス代は都市ガスより3,500円/月程度高いです。 出典：プロパンガスと都市ガスの料金比較 | プロパンガス料金消費者協会キー太先生ガスボンベの輸送コストが掛かるためプロパンガス代が高くなるのは否めません。しかしながら、プロパンガス料金が高い理由はそれだけではありません。プロパンガスの料金は自由料金であるためです。本来は競争によりプロパンガスの料金が下がることやサービス向上が期待できるはずですが、前述のとおり、プロパンガスは都心部以外の地方や僻地のため、プロパンガス販売会社も限られているためです。よって地方にありがちな談合、数少ない供給先を取り合う競争により高くなりがちです。数少ない供給先を取り合う競争とは、地方では大口顧客になる賃貸住宅の獲得競争です。キー太先生も北関東のアパートを購入するまでは、その慣例を知らなかったのですが、発注者・建設会社はアパートを建設する時にプロパンガス販売会社を指定するかわりにガス設備工事を負担させておりました（売買時に承継契約があったので知りました）。また、数年前に別のプロパンガス販売会社からアパートにエアコンを無償で付けるのでこちらに変更して欲しいと不動産屋会社経由で打診・提案がありました。不動産投資家の間では「プロパンガススキーム」と呼ばれているそうでガス会社から便宜を受け、設備やリフォーム代を浮かせることです。うがった見方をすると競争のための企業努力でなく、貸主（家主）を囲いこみ借主（入居者）がガス料金に上乗せされて支払うスキームとなりえるので問題視されています。それまでキー太先生も借主が払っているプロパンガス代がいくらなのか気にしたことがありませんでした。既存のガス会社の料金体系がいくらのか、提案してきたガス会社の料金体系がいくらなのかその地域の料金相場がいくらなのか 精査した結果、提案をお断りしました。プロパンガスの一戸建てを建てる方、住んでいる方、キー太先生のようにプロパンガスを公共料金と思っていた方は、見積を取られるなどの確認されたほうがよいでしょう。また、都市ガスは自由料金でありませんでしたが、２０１７年４月から大口需要家だけでなく一般家庭や商店に対して自由化されました。よって、東京も東京ガスから別のガス会社に変更することは可能ですが、電力との抱き合わせ料金体系が複雑だったり、金額差が小さいの残念です。（一財）日本エネルギー経済研究所 石油情報センター 一般小売価格 LP（プロパン）ガス 確報次回は「埼玉県川口市のどこがいい？」です。
2024.10.30
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不動産投資は何をすればよいか
こんにちは キー太先生です。「不動産投資は何をすればよいか」にはです。キー太先生は不動産投資を２００５年から始めていますので約２０年になります。当時、宅地建物取引士、一級建築士、管理技術者などの資格を持っていましたが不動産会社に勤務しているにも関わらず、不動産投資の勉強する機会がありませんでした。国家試験ではありませんが「不動産証券化マスター」や「ビル経営管理士」もありますが、若干専門的な試験なので不動産投資を始めようとしている一般個人の方にとっては学習効率が悪いと感じます。しかしながら、ブログや投資ノウハウ本を読んでも部分的すぎたり、不動産事業は裾のが広く情報が多ですが、それでも理解・実行できる人は勉強熱心が頭がよろしいではないでしょうか。不動産投資は何をすればよいか？不動産投資は普通はは「怪しげでリスキー」と感じるでしょう。それでも始めるにはキッカケ、目標や動機が必要です。また、仮に目標があったとしても抽象的すぎて、まず何から取り組めばいいのかという具体的なイメージを持てないでしょう。そこで、「マンダラチャート」とご存じでしょうか。目標を達成する９マスの思考法です。大谷翔平選手が、高校生の時に「ドラフトでプロ野球８球団から１位指名を受ける」という目標のため作成したと言われている「マンダラチャート」が有名になりました。（下段の真ん中の運のマスのところにゴミ拾いなどが面白いですね。）「ドラフトでプロ野球８球団から１位指名を受ける」大谷翔平選手キー太先生「マンダラチャート」は難しいことをわかりやすく多くの人に伝えるための「曼荼羅」が起源です。「マンダラチャート」を使って「不動産投資」を表現してみました。 目標設定「不労所得＞勤労所得」キー太先生「不動産投資」に関わる事項を「マンダラシート」に入れてみました。不動産投資の全体的なイメージが伝われば幸いです。全て自身がやる必要はありませんし、自身がやっても構いません。例えは、キー先生は「建物管理」を「管理会社」や「青色申告」を「税理士」に委託していません。 なお、「不労所得＞勤労所得」を目標しましたが、それも人それぞれです。夫婦二人の老後の最低日常生活費に必要と考えられる金額は月額２３万２０００円です。対して、月額年金（国民年金＋厚生年金）の平均受給額２２万円９０００円です。不動産収入をゆとりある生活のための＋アルファを目標額とするいう考え方もあります。次回は「プロパンガス代が高い訳」です。
2024.10.27
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空き家をリノベして賃貸に
こんにちは キー太先生です。「空き家をリノベして賃貸に」です。空き家をリフォームやリノベーションをして、賃貸に出すといった選択肢は、経済合理的にはあまりよい結果を生みません、たいていの場合、割に合わないからと、あるコンサルタントが言っています。＜要旨＞ ・リフォーム代が高額である。 ・空き家が増加することが確実で、賃貸や売り物件のライバルの増加も必死 ・競合が増加する前にできるだけ早く売却するのが、最も理にかなった選択キー太先生コンサルタントがどこのどんな空き家を指して言っているのかよくわかりませんが、リフォームして賃貸にできるかどうかは需要と条件次第です。少なくともは賃貸化が難しい僻地の不動産は売却も難しいと思いますが、空き家に多額のリフォームをして、賃貸化するのはリスクが高いと言いたいのであれば、そのとおりでしょう。コンサルタントに言われるまでもなく、地方出身の人たちは地元に残った相続人がいればその人（子）に、いなければ相続人兄弟で実家のあった空き家を売却するケースが多いようです。自らリスクを負っている投資家の話とリスク負わないをコンサルタントの話では重みが違いますが、リフォーム業者が言うより当たらずしも遠からずと言った感じです。不動産を安く借りるか、買取り、賃貸化して収益を得ているビジネスがあります。また、空き家を所有者から借り受けて、所有者の自己負担0円（建物の状況などによって負担が発生する場合もある）でリノベーション工事を行い、一定期間転貸するサービスなどを提供する「アキサポ」や「カリアゲ」という会社や空き家を買い取る「カイアゲ」という会社があります。空き家の活用も、売買も。「アキサポ」にまるっとご相談！お勧めするわけではありませんが、とりあえず手に余っている方は検討してもいいかもしれません。実際、タダ同然で買った空き家をリフォームして収益を得ているＤＩＹ投資家もおりますし、キー太先生も空き家を購入して投資を回収しているので空き家かどうかでなく物件次第です。投資額も小さいですが、家賃も安いのでリターンも小さいのが欠点です。次回は「不動産投資は何をすればよいか」です。
2024.10.24
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窓ガラス（防犯・耐風）のこと
こんにちは キー太先生です。窓ガラス「窓ガラス（防犯・耐風）」のことです。現在の新築住宅窓の多くは複層ガラスです。ＬＯＷ－Ｅ複層ガラスは一般複層ガラスと防犯性能は同じです。（防音性能も単層ガラス程度と思った方がよいでしょう。）空き巣は無施錠窓も含めて多くは、玄関、窓から侵入します。施錠していても、次の方法で窓を破壊して侵入されます。＜窓ガラスの破壊方法＞ ・トンカチなどでガラスをたたき割る ・ドライバーなどで突きつけて割り、手を入れてクレセントを回す。 ・バーナーでガラスを割る（破壊音が小さい） ・アイスピックをガラスに突き当ててアイスピックでクレセントを回す。＜窓からの侵入防止対策＞ ・防犯フィルムを張る。（熱割れを起こすことがあるので注意） ・防犯ガラス（ガラスにフィルムを挟んだ合わせガラス）にする。 ・補助錠を使う。 ・窓用防犯ブザーを取り付ける。 ・窓格子を付ける。シャッター・雨戸を閉める。 ・侵入できない小さい窓・スリット窓にする。キー太先生空き巣だけでなく、闇バイトの押し込み強盗がある物騒な世の中なので対策しておくことが大切です近年、マンションや一戸建てでもシャッター・雨戸のない住宅は多く見受けられます。ガラスの破壊といえば、人的行為だけでなく、竜巻・突風なので自然災害がありますが、都道府県別では、秋田県、高知県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県で発生確認数が多くなっています。関東でも竜巻以外にダウンバーストまたはガスとフロントと呼ばれる突風が発生しております。地域・隣地周辺環境を考慮して、適切な窓ガラスと暴風への対策が大切です。窓ガラスが飛散しますと思わぬ怪我をしますので、窓から離れ万一、家が竜巻に襲われた場合は風呂の浴槽、トイレに避難するのがよいとのことです。次回は「空き家をリノベして賃貸に」です。
2024.10.21
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窓ガラス（遮熱・断熱）のこと
こんにちは キー太先生です。窓ガラス（遮熱・断熱）のことです。ガラスの主な原料は「珪砂（けいしゃ）、シリカとも呼ぶ」という砂で、珪砂を1700℃以上の高温で溶かしてつくります。ガラスの歴史は紀元前と古く、日本では古来はインド・中国を経て伝わった「瑠璃（るり）」や「玻璃（はり）」と呼び、16世紀にはポルトガル語「Vidro(ビードロ）」オランダ語「Diamant（ギヤマン）」と呼びようになりました。明治初期になると英語・ドイツ語を語源とする「硝子（ガラス）」と呼ばれるようになります。＜ガラスの特性＞ ・透明で光を通す ・化学的に安定 ・気体や液体を通しにくい ・常温では永久に変形しないガラスは脆く壊れやすいことから、わずかな負荷で破損するのもののたとえに使われますが、ガラスは防弾ガラスのように鋼鉄の硬さがあります。現在の板ガラスの代表的な製造方法は1952年にイギリスのピルキントン社が開発した「フロート方式」ですが、ゆがみの少ない透明なガラスを安価で大量生産できるようになり、ガラスは、現在建築に不可欠な材料となっています。なお、ピルキントン社は2006年に日本板硝子㈱に買収されております。キー太先生道を歩いているとき、新築住宅の窓がグリーンに見える時があります。初めて見たときには、昔のコーラビンようなグリーン色は意匠かと思いました。現在の新築住宅窓の多くは複層ガラスです。グリーンに見えるのは窓ガラスにグリーンのＬＯＷ－Ｅ膜（特殊金属膜）がコーテイングされているためです。ＬＯＷ－Ｅ膜（特殊金属膜）はクリア色（透明）とグリーン色がありますが、大きな違いはクリア色は日射熱を42%カットするのに対して、グリーン色は61%カットしてくれる違いあります。グリーンは夏の日射熱をカットする反面、冬の日射熱もカットしてしまいます。＜クリアかグリーンの選定の考え方＞ ・南向きの窓には冬場の日差しを取り込むためクリア色 ・北・東・西向きの窓には遮熱・断熱を重視しグリーン色 を選びます。また、室内側のガラスにＬＯＷ－Ｅ膜がコーティングされている「断熱タイプ」室外側のガラスにＬＯＷ－Ｅ膜がコーティングされている「遮熱タイプ」があります。地域、方角や日当たりを勘案して設計者、業者が選定してもらうことになります。次回は「窓ガラス（防犯・耐風）」です。
2024.10.18
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平屋建ての住宅
こんにちは キー太先生です。平屋建ての住宅です。2024年9月より、一建設㈱は神奈川県平塚市に平屋の分譲住宅を開始しました。 ・立 地：平塚駅よりバス8分 ・土 地：約209㎡ ・建 物：約95㎡ ・間取り：２LDK ・構 造：木造平屋建て ・駐車場：2台分一建設㈱は飯田グループホールディングスの中核会社です。神奈川県下で年間590棟の分譲戸建て住宅を供給しているそうですが、神奈川県内での平屋の分譲住宅は初めてだそうです。キー太先生世帯当たりの少人数化、高齢化に伴い、家事動線の利便性（バリアフリー）や冷暖房の効率の良さ（光熱費抑制、ヒートショック軽減）の観点から平屋のメリットが再評価され、平屋回帰と呼ばれています。平屋のデメリットは建築費が高く、土地の面積が必要となることです。単純に建築費は総二階建てに対して坪単価は1.2倍、土地の費用（建蔽率）は2倍になります。都心の平屋建ては贅沢な物件になりますので、普及は難しいでしょう。郊外に住んでいて子供が独立した老夫婦には、自宅を平屋建てに建て替える一定のニーズがあると思います。ヒットアニメ「葬送のフリーレン」でエルフのフリーレンにドワーフのアイゼンが「人生ってのは衰えてからの方が案外長いもんさ」と言うセリフがあります。平屋回帰は注視していきたい動向です。次回は「窓ガラス（遮熱・断熱）のこと」です。
2024.10.15
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マンション管理組合（理事の役割）
こんにちは キー太先生です。マンション管理組合（理事の役割）です。多くの人が忌憚するマンション組合の理事長とは？一体何をするのでしょう。何が大変なのでしょうか。理事長は区分所有法で定めている管理者になりますが、管理組合を代表して業務を統括します。理事長が全てを判断して決めるのではなく（決めれませんので）、理事会・総会の話し合いで決めていきます。理事会（役員）には以下の職位と役割があります。理事・監事を選出して理事長を互選で決めるとする規約の管理組合が多いです。＜役員＞ 理事長 管理組合を代表、理事長として定められた職務を遂行する。 副理事長 理事長の補佐し、理事長に何かあったときは代理で職務を遂行する。 会計担当理事 管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行う。 担当理事 その他（広報、総務、工事など）業務 監事 管理組合の業務執行および財政状況を監査し、総会で報告する。 理事等の業務の執行に不正があると認めるときは臨時総会を招集する。 理事会での議決権は無い。 その他修繕委員会（理事会以外） 大規模修繕の実施には、2年前、遅くとも1年前から準備を進める必要があります。 多くのマンションでは、「修繕委員会」を立ち上げます。 修繕委員会で検討した修繕内容を理事会に報告します。＜理事長の主な仕事＞ ・区分所有法、管理規約、総会決議で定められた業務を、理事会の決議を経て執行する。 ・通常総会で前年会計度の業務執行についての報告をおこなう。 ・他の理事に職務の一部を委任することができる。 ・管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は代表権を有しない。＜管理組合の具体的な業務＞ ●総会（前年会計度年1回）・理事会の招集および議長 ●通常総会での事務報告 ●収支予算、収支決算の素案（管理会社作成）の確認 ●規約等の変更、ルール見直しの起案 ●会計帳簿等の整備状況の確認 ●管理会社等の業務の履行確認 ●工事業者等の業務の履行確認 ●契約行為 （損害保険契約、業務委託、請負契約、預金口座開設、銀行借入れ、 駐車場使用契約等の締結） ●損害保険契約の保険金の請求および受領 （共用部に生じた損害賠償金等の請求および受領） ●職員の採用または解雇（理事会の承認） ●規約原本、総会議事録、その他帳簿類の保管、閲覧 ● 〃 保管場所の掲示 ●組合員等からの各種届出の受理・処理 （議決権行使者の届出、代理証明書、意見陳述権行使、入退去、専用部貸与に関する誓約書、 リフォーム工事申請等） ●未収管理費等の徴収に関わる理事会または総会への報告 ●未収管理費等の請求、法的措置の追行 ●法令、管理規約、使用細則等の違反に対する勧告・指示・警告等 ●総会・理事会の資料作成 ●組合員等からの意見・相談の対応キー太先生通常、理事会は代理出席が認められていませんので、２か月～1か月に一回の理事会の出席、年1回の総会の出席はほぼ必須です。。 ・その問題を管理組合が対応・処理すべきことなのか。 ・その問題は管理会社がどこまで対応・処理してくれるのか。 ・誰が問題を解決できるのか。理事長はリーダーシップでとりながら、諸問題に対応・対処していかなければなりません。リフォーム工事申請の可否判断ですら、ある程度の専門知識の理解が必要です。理事長の個人のスキル・経験だけではまとめ切れないことも多く、「担当理事」「マンション管理士」「管理会社」を上手に使う、活用することが大切です。次回は「平屋建ての住宅」です。
2024.10.12
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マンション管理組合（理事の選任）
こんにちは キー太先生です。マンション管理組合（理事の選任）です。お祭りの役員や担ぎ手、奉納集めの人手不足で困っている地域が多いと聞きます。キー太先生が手伝っているお祭りの睦会は、貧乏なので、役員自らが大口の奉納金と労働力を提供してお祭りが実行できているのが現実です。マンションの居住人口は1500万人、約1割の人がマンションに住んでいますが、マンションの区分所有者は管理組合の加入が義務づけられています。管理費、修繕積立金を強制的に徴収できる仕組みです。理事や監事を選任する場合、総会で立候補制や輪番制で選任者を決めていますが、立候補する組合員はほどんどおらず、輪番制で廻ってきても「仕事が忙しい」「子どもが小さい」「高齢で出来ない」「親の介護で忙しい」やひどい人は「マンション管理に興味が無い」との理由で辞退する人が多いそうです。理事、役員は義務ではありませんので断ることはできますが、誰かがやらないと管理運営に支障があるので何年も同じ人が仕方なく理事を引き受けている場合もあれば、何年もやって私物化する理事もいるそうです。キー太先生キー太先生の大学の時、集合住宅設計の研究室でしたが、今や自宅も投資も区分所有物件（マンション）を避けるのがポリシーです。お祭りの役員もマンション管理組合の理事も半ばボランティアです。前述のただ乗りの組合員により、不公平を緩和するためにマンション理事らに数千円～1万円/月とかの報酬を払うマンション組合もあるそうです。キー太先生も子どもが小さい時や仕事が忙しい時には、理事をやるのは辛いと思います。また、数千円～1万円/月を貰えてもやりたいとは思いませんが、それでモチベーションが上がり、管理組合が機能するのであれば、報酬制度もアリと思います。（報酬を受けているので仕事しろと文句を言う組合員がいるから困ったものです）管理組合の長である理事長はマンションの価値に影響を与える重要な役職ですので、「輪番制のいるだけ理事」や「やりたがりの老害理事」や「私物化する素人理事」に任せてしまうのも問題があります。多くの人が忌憚するマンション組合の理事長とは？一体何をするのでしょう。何が大変なのでしょうか？次回は「マンション管理組合（理事の役割）」です。
2024.10.09
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石破ショックと不動産価格
こんにちは キー太先生です。石破ショックと不動産価格です。2024年9月27日の自民党総裁選挙の決選投票で、石破氏が高市氏を破り新総裁に決まりました。金融市場は大きく反応し、直前の１ドル146円が１ドル143円へ円高、日経平均先物株価指数は2,000円近くの大幅下落でした。石破ショックと呼んでましたが、一時的なものと思います。なぜなら、石破総裁は、財務省寄りの政策志向でありますが、増税メガネの岸田政権ほど財務省寄りではないと思われるからです。10月27日に予定されている総選挙が終わらないと見えてきません。キー太先生石破新総裁は、安全保障・軍事にも精通していると見受けられますので、期待したいと思います。しかしながら、近年は物理的な攻撃を伴わない国家間の争いが増加しております。経済戦争、貿易戦争、情報スパイ戦などです。よって、首相に求められる資質は判断・政策は経済ではないでしょうか。例えば、ロシアのプーチン大統領、トルコのエルドアン大統領、イスラエルのネタニヤフ首相、中国の習近平国家主席などは安全保障・軍事に偏った前世代的な国家元首のように見受けられます。国民の人気はある程度ありますが、経済音痴なところが共通しています。原則、不動産価格は遅行性がありますが、株価に連動していきます。特に投資用マンションはその相関性が顕著ですが、一戸建て住宅は偏移が緩やかです。不動産価格の底値を知りたいのは、株価の底値を知りたいことと同じです。2036年の世界からやって来たタイムトラベラーのジョン・タイターに会えればキー太先生も知りたいくらいです。マスゴミや共産党による「お米が大変！」に煽られ、お米を買いだめした人は、注意したほうが方がよいでしょう。次回は「マンション管理組合（理事の選任）」です。
2024.10.06
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老後の住まい。終の棲家。
こんにちは キー太先生です。65歳以上の者について、住宅所有の状況を見ると、・持家（一戸建て）」が76.2％、「・持家 （分譲マンション等の集合住宅）」が8.3％となっており、持家が8割以上となっています。令和6年版高齢社会白書（全体版）（PDF版） - 内閣府 (cao.go.jp)現在の平均寿命は男性81歳、女性87歳ですが、65歳の平均余命は、男性19.55年、女性24.38年で「平均寿命-年齢」より2～3年長くなるそうです。同様に現在の健康寿命※は男性72.68歳、女性75.38歳ですが、65歳の人の健康余命は、男性14.09歳、女性16.15歳で「健康寿命-年齢」より長くなります。したがって、65歳の人は平均するとあと健康な期間は男性14.09年、女性16.15年不健康な期間は男性5.46年、女性8.23年となります。個人差はありますが、平均寿命と健康寿命に差があることから、高齢者にとって現在の家が終の棲家にならない可能性があります。※健康寿命は、健康上の問題で日常生活が制限されることなく生活できる期間キー太先生 高齢者の棲家のパターンは次のとおりです。 ①自宅で最期まで過ごす ➁元気なうちに一戸建てから便利なマンションに転居→要介護で介護型施設に移る ➂元気なうちに自立型施設に入居→要介護で介護型施設に移る ④要介護で介護型施設に入居終の棲家（最後に安住するところ）は、介護型施設になるかもしれません。介護型施設に入居したら、自宅はどうなるのでしょう。相続時の小規模宅地等の特例を使うために「空家」にしておきますか？減額率は下がりますが（貸付事業用宅地）、「貸家」にしておきますか？家の終活も少し考えておいたほうがよいかもしれません。次回は「石破ショックと不動産価格」です。
2024.10.03
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