2024年11月の記事
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コンパクト住宅の魅力
こんにちは キー太先生です。コンパクトハウスの魅力です。建設費と地価の高騰により、流行りそうなのがコンパクトハウスです。注文住宅の延床面積は１２４㎡、建売住宅１０１㎡（全国）ですが、首都圏の平均延床面積は ・東京都 64.48㎡（約21.5坪） ・神奈川県 76.62㎡（約23.2坪） ・千葉県 86.40㎡（約27.1坪） ・埼玉県 86.58㎡（約26.2坪）国土交通省の定める最低居住面積は４人世帯で50㎡（約15坪）、誘導居住面積は95㎡（約28坪）です。コンパクトハウスの定義はありませんが、一人暮らし、ミニマリスト、シニアにはコンパクトハウスは興味深いです。家を建てたり、購入するきっかけは子供の就学や子供部屋を与えたいなどがありますが、子供が親と暮らすのは意外と短いなと感じます。生まれてから高校卒業まで１８年、進学して家から通勤しても４年で計２２年です。その後は子供部屋は空き部屋か納戸状態です。子供部屋が必要なのは中学生～進学までの１０年程度です。子供部屋や個室のスタンダードの広さは６畳程度ですが、子供部屋で勉強せずに塾や学校で勉強することが多いのでベットと机が置ければ機能は果たせます。あまり居心地がよいと「子供部屋おじさん」「子供部屋おばさん」になるかもしれません。１０数年のために３LDK、４LDKの家を建てるのは不経済とも言えます。キー太先生 最近、近所や実家周辺でも少し広い敷地は分割されて建売りなっています。 もともと住んでいた人は敷地を売却して、２分割や３分割した一区画に コンパクトハウスと限りませんが新たに建てて住むなどしています。 住宅は広いに越したことはないと思っていましたが、 掃除は大変になるし、固定資産税や光熱費も高くなるし、 住宅も車の同じようにジャストサイズがあると感じる今日この頃です。 ｎＬＤＫという枠に縛られないコンパクトな住宅を考えてみたらいかがでしょうか。 次回は「コンパクトハウスの工夫」です。
2024.11.29
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不動産、マンション価格の上昇は続くのか
こんにちは キー太先生です。不動産、マンション価格の上昇は続くのかです。皆さんも物価上昇を感じられていると思います。結論から言えば不動産、マンション価格の上昇が当面続くと思われます。しかしながら、タワーマンション価格について 中国人による不動産の買いあさりが原因の一つです。 ご存じ通り中国は長期化する不動産不況、不良債権により景気に不透明感が増しています。 社会保障制度が未発達な中国では、取り残された貧困層の不満が高まっていますので 中国政府は反日無罪を煽りつつ、コントロールしようとしています。 また、習近平は中国の富裕層に対して税金を重くしていく方針です。 これに対して中国の富裕層は海外資産に替えて租税を回避するため、 日本を含む海外の不動産を購入、移住しています。 なお、円安により中国だけでなく欧米諸国も日本に投資しやすくなったことも原因です。 中国が日本の主要な貿易相手国であったのは、中国を経由してアメリカへの輸出していたため ですが、トランプ氏の中国包囲網と中国不況等により比重は低下していくと思われます。 日経新聞や政府などが企業に対して中国への進出、投資を促していましたが、 今となっては足かせとリスクであり、マスごみと政府は信用できないことがわかります。 自民党衆議院議員の林芳正氏（山口３区）は、、父の林義郎の日中友好議連会長を引き継ぎ 外交畑を歩いた人物なら、林親子が親中葉ということを知らぬ者はいないそうです。 彼らのような親中派が政府の中核にいる限りは、タワーマンションのような 富裕層向けの不動産価格上昇の要因は解消されないでしょう。 なお、アメリカの対中強硬策により中国はアメリカ以外の国々に対して融和を求める 可能性がありその場合は表面上は友好な感じとなるでしょうが、本質は変わりません。建築費については、 建築費は材料費と労務費で構成されていますが、ともに高騰したことが原因です。 材料費は円安、労務費はそのインフレと時間外労務の上限規制などが原因の一つです。 RC造の建築費は10年前は坪100万円程度の感覚でしたが、現在坪180万円程度の感覚です。 大型オフィスビルの再開発や大阪万博のために職人の取り合いになっておりました。 「建築計画のお知らせ」に施工者未定のマンション用地が多く見受けられます。 ゼネコンも労務費の高騰による下請けの突き上げで、各社の利益に明暗が出ました。 2024年3月営業利益では清水建設は△５０１億円、鹿島建設は９５０億円となり、 ゼネコンは受注する案件を選別しております。 木造については材料費が安定していますが、設備メーカーの値上げなどもあったため 木造住宅の建築費も上昇しましたがRC造ほどの価格上昇はしておりません。キー太先生 建築費が坪180万円、土地価格が一種あたり150万円とすると合計坪330万円になりますので 30坪のマンションでは1億円以上の価格にならざるを得ません。 住宅価格は年収の４～５倍が目安と言われていたのが、バブル期には９倍になった後、 バブルは崩壊しました。現在東京ではほぼバブル価格水準です。 ローン金利も夫婦共稼ぎ化などバブルの頃と違いますので、世帯収入で見れば 購入できる世帯も一定数存在するのでしょう。 原因の原因は日米の金利差による円安ですが、日本の政策金利が上がると住宅ローン負担が 増加すると困る人が多く出てきます。 したがって、当面は政策金利の引き上げをとどめようとするでしょう。 インフレに伴い不動産価格は上昇していきますが、日本の人口減少は必至であることから、 新規住宅建設が減少していくという確実な将来があります。 皆が不動産価格が上昇するから早く買わなければ、必要なので買わなければと考えれば、 不動産価格は上昇する可能性もあります。 しかしながら、買えないものは買えない。所有に拘らなければ住む所はどこかに あるだろうと考えれば気が楽です。 マンションは一般購入者が購入可能である神奈川、埼玉、千葉にシフトし、 専用部床面積を縮小すると考えられます。次回は「コンパクトハウスの魅力」です
2024.11.26
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トランプ大統領再選で不動産価格はどうなるか
こんにちは キー太先生です。トランプ大統領再選についてです。１１月６日に開票された米大統領選挙はトランプ氏再選という結果でした。もしトラ、が現実となりました。マスごみは円安になればそのデメリットを円高になればそのデメリットをネガティブに報道するだけなので困ったものです。どこまで実行するかわかりませんが、中国や日欧からの製品への関税率上げるでしょう。 ・米国の産業を強くしたい→関税率上げる →ドル安にしたい ・景気を良したい。 →金利を下げたい。しかしながら、関税率の引き上げにより米国の物価が上昇し、米国民の所得上昇が物価上昇に追い付かず実質所得の低下に苦しむ可能性があります。キー太先生トランプ大統領は強いアメリカを取り戻すと言っていますが、本当に世界が認める強いアメリカになれるのでしょうか？ ・ドル安志向 →強いドルの放棄であり、諸説ありますが強い通貨は国力を表すことに矛盾する ・同盟国への防衛費負担増の求め →相対的に米国の軍事力低下を招く ・化石エネルギーによるエネルギーコストの軽減 →あからさまな自国優先主義が環境問題を放棄し、世界のリーダーの地位を失う。トランプ大統領の志向は日本にどんな影響を与えるのでしょうか。次回は「不動産、マンション価格の上昇は続くのか」です。
2024.11.23
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町会費を払うべきか
こんにちは キー太先生です。町会費についてです。皆さんは町会費を払っているでしょうか。キー太先生は払っています。町内会は、地域の住民が自主的に組織する団体で、自治会とも呼ばれています。町会費は一体何に使われているのでしょうか？＜町会費の使い道（例）＞ ・防災訓練、防災備品購入など ・清掃活動、清掃用具購入費用 ・防犯活動、防犯カメラの設置、防犯灯の設置 ・地域施設の維持管理、公民館の備品等 ・子供会、老人会 ・ラジオ体操、盆踊りなどのお祭り、運動会、バザー、クリスマスのイベント ・回覧板、町会掲示板などの広報活動＜町会費の相場＞ キー太先生（東京）は月１００円（年１２００円）です。 東京では１０００円～５０００円/年が相場だそうです。 地方の方が伝統的行事などで町会費が高い傾向があり、 ３０，０００円、５０，０００円/年の地域もあるそうです。 町会長や地縁や信頼関係がないとそうですかという金額ではなりません。 キー太先生キー太先生は貸し家の建物賃貸借契約に町会費を明記しています。しかしながら、町会は任意加入ですし、借主の判断に任せています。町内会はGHQにより国家体制に組み込まれた地域社会を構成する中心組織とみなされ廃止されました。隣組という銃後組織に町内会を活用したことから、左派の方は否定的かと思いますが、そうでもないようです。キー太先生は外国人や未加入者が増えると町会が成り立たなくなりますので今のままでは続けることが難しくなるではないでしょうか。・自治を重んじて町会を存続させる工夫をする。・ただ乗りの不平等を解消するためにお上（行政）に委ねる。かの選択が求められることになるでしょう。村八分という言葉がありますが、火事と葬式以外は絶交という仲間外れの私的制裁ですが、そもそも都市では地縁が低いです。また、少子高齢化も町内会システムの維持を難しくしています。「子はかすがい」と言いますが夫婦だけの話ではなく、子供は地域の交流の要となっています。税金でも町会費でも見える形で有効に使ってもらい、その有用性を実感できれば、NHKのような問題もなくなるですが、皆さんの町内会はどうでしょうか。次回は「トランプ大統領再選で不動産価格はどうなるか」です。
2024.11.20
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強気で不動産を積極的に買う企業
こんにちは キー太先生です。強気で不動産を積極的に買う企業です。近年、不動産を積極的に買っているところはどこでしょう。マンション用地をマンションデベロッパーを買い求めています。オフィスビルはVortex（ボルテックス）の名前が上がります。Vortex（ボルテックス）は、区分所有オフィス販売業者ですが、俳優の安田顕さんのＴＶＣＭ「ちょっとの勇気」の（勇気出したら出来た！）を見たことがあるのではないでしょうか。Vortex（ボルテックス）は不動産を高値で競り落としているで、インカムゲイン（投資利回り）は期待できそうにありません。それでも、高値で買えて、高値で売れるのは、相続税や事業承継対策で購入するキャッシュリッチな富裕層をターゲットにしているからです。つまり、富裕層は（事業承継等のための）相続税をさげるのが目的なので一般の方は注意しましょう。インカムゲインを見極めて投資することが大切です。キー太先生１５年前はマンション用地を購入しようとしても、高級老人ホームや介護施設などに競り負けて、マンション用地が買えないとマンションデベロッパーがボヤいていました。今はマンション販売物件が品薄なこともあり、比較的好調なので強気な金額で買っていますが、いずれ郊外物件から始まる価格調整を避けられないと思います。次回は「町会費を払うべきか」です。
2024.11.17
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新感覚な外構アイテム（ガビオン）
こんにちは キー太先生です。新感覚な外構アイテムのガビオン（蛇篭）についてです。「ガビオン」とはメッシュ状の格子パネルに、その中に自然石を入れたもののことです。「ガビオン」はイタリア語のカゴから由来した洒落た呼び名ですが、日本語では蛇篭（じゃかご）、じゃこ、石籠(せきろう）と呼んでいます。キー太先生も河、海の護岸で使っている大規模な蛇篭を見たことがありますが、最近、建物外構で使用されているのが見受けられるようになりました。江戸時代は円筒形の竹の篭に石を入れた治水構造物として、川辺にいる蛇の形から蛇篭と呼ばれるようになったとも言われています。外構の施工例ガビオン通販専門店「Gabion Garden」 Powered by Shopify庭のリフォーム・DIYで使う粋でおしゃれな石の専門店・揖斐川庭石センターBLOG ©蛇篭の河川の施工例キー太先生コンクリートブロックのチープさは見るに堪えられませんが、コンクリートブロックの安っぽさを改良したデザインブロック商品も発売されています。万年塀は論外です。中学校の万年塀に落書きをされている「相州連合」を思い出します。写真左は、ガビオン、写真右（白）は、デザインブロック（エスビック ブリエ）ガビオン ＜メリット＞ ・入れる石などによって、好みのオリジナルの壁、植栽が作れる。 ・施工例のような自然なデザイン外構を作れる ・DIYができる ＜デメリット＞ ・施工費が高い（石材にもよる） ・適切な転倒対策が必要ガビオンはメッシュが複層になったタイプもあります。複層メッシュの間に石を入れ、ふたを付けて賃貸マンションの集合ゴミ箱にしたり、防草シートのような繊維不織布を中に敷いて土を入れて、大きな鉢植えの代わりとして使用しているのを見たことがあります。業者に頼むと高いですが、高さの低いガビオンであればＤＩＹで作れます。外構デザインを豊かにするアイテムとして「ガビオン」に注目しています。次回は「強気で不動産を積極的に買う企業」です。
2024.11.14
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水素住宅
こんにちは キー太先生です。水素住宅のことです。積水ハウス㈱は、太陽光発電による再生可能エネルギーの電力を用い、自宅で水素をつくり、住宅内の電力を自給自足する住宅メーカー初の「水素住宅」を２０２５年夏の実用化を目指し、実証実験をおこなっているそうです。東京都は、エネルギーの安定供給の確保や脱炭素化に向けた取り組みとして都内における水素エネルギーの需要拡大・早期社会実装化を目指しています。空港臨海部において、パイプラインの施設等を行う大規模な水素利用や供給の実現可能性調査等を都と共同で㈱エヌ・ティ・ティ・データ経営研究所、日本空港ビルデング㈱と実施することが決まっています。キー太先生水素社会は到来するでしょうが、そのためのコストや技術などクリアしなければならない課題があり、早くても２０５０年以降になるようです。積水ハウス㈱の「水素住宅」は構築された水素インフラからではなく再生可能エネルギーの電力を用い、自宅で水素をつくり、水素を水素吸蔵合金のタンクで貯蔵し、適宜燃料電池で発電するという完結型ですが、家庭の電気を水素で貯め自給自足というゼロカーボン化の実現を期待されています。水素社会は世界の潮流です。資源のない日本は乗り遅れると国として未来の展望に関わるとのことです。エジソンがウォール街で電灯を照らした1882年以来、電気を貯めるという蓄電技術の進展が待ちどうしいです。次回は「新感覚な外構アイテム（ガビオン）」です。
2024.11.11
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壁紙のこと
こんにちは キー太先生です。壁紙のことです。日本ではビニールクロス、壁紙と呼んでいますが、英語ではwallpaperと呼びます。クロスはcloth（布）になります。①壁紙会社：サンゲツ、リリカラ、東リがメジャーですが、 川島織物、シンコール、トキワ、ルノンなど②区 分：壁紙は材料区分により「紙系壁紙」「繊維系壁紙」「塩化ビニル樹脂系壁紙」「プラスチック系壁紙」「無機質系壁紙」「その他」に分類されます。 1.紙系壁紙 紙（普通紙、難燃紙、紙布）を主素材とする壁紙。 ただし表面化粧層にプラスチックを20g/m 2以上使用したものを除く。 2.繊維系壁紙 有機質の繊維を主素材とする壁紙。 植物性繊維またはレーヨン等のセルロース系再生繊維を主素材とするもの （化学繊維との混紡・ 交織などを含む）。 化学繊維（アクリル、ポリエステル等）を主素材とするもの。 動物性繊維織物を主素材とする壁紙。 3.塩化ビニル樹脂系壁紙 塩化ビニル樹脂を主素材とするか、または表面化粧層に20g/m2以上 塩化ビニル樹脂を使用している壁紙。 裏打ち材には普通紙、難燃紙、無機質紙、織布などが用いられることがある。 4.プラスチック系壁紙 塩化ビニル樹脂を除くプラスチックを主素材とするか、 または表面化粧層に20g/m2以上プラスチックを使用している壁紙。 裏打ち材には普通紙、難燃紙、無機質紙、織布などが用いられることがある。 5.無機質系壁紙 無機質紙・無機質骨材・ガラス繊維など無機質を主素材とする壁紙。 ただし、表面化粧層にプラスチックを20g/m 2以上使用したものを除く。 6.その他 特有の施工法による壁紙。その他上記の5種類に該当しないもの。 出典：一般社団法人 日本壁装協会より③防火性能： 防火性能は下地と仕上げ（壁紙）の組み合わせで決まりますが、 一戸建て住宅の場合は。あまり気にしなくていいでしょう。④環境： 商品によってはホルムアルデヒドや廃棄物処理などの問題があります。⑤機能 防水、撥水、防カビなど必要な機能製品を選びましょう。キー太先生壁紙は、比較的安価でイメージチェンジができます。不動産投資家が中古賃貸物件をリニューアルして、個性的な海外壁紙でイメージアップしたブログを見ましたが、好き嫌いはありそうですが個性的で大変センスがよかったです。キー太先生の賃貸住宅は、好き嫌いにより入居者の限定してしまうデメリットを嫌い廉価版クロスから、ベースとアクセントを選んでクロス業者に頼んでいます。実家が築２５年近く経て汚れてきましたので、キー太先生がDIYをしてあげました。手を抜いて壁も床も剝がさずに既存の上に貼っています。壁紙：既存クロスの上、のり付きクロス張り床材：既存ＣＦシートの上、ＣＦシート・ソフト巾木張替え（両面テープ張り）DIY前 DIY後手前ミソですが、トイレが明るく華やかになりました。写真ではわかりませんが、壁紙の柄（ツル）の合わせが上手くなかったり、素人感があります。（壁紙は無地（リピート柄なし）であれば全く難しくない）ＣＦシートは新聞紙で型紙を作り、トイレ便座部分をくり抜いておいてから貼るのですが難しくはありませんでした。接着剤を使わず両面テープで貼っております。材料はネットで注文できてしまい、やり方もユーチューブで説明してくれる親切な方が多い便利な世の中になりました。材料代だけなので高くもありませんし、上手くいかなかったらプロに頼むつもりでトライされては如何でしょうか。次回は「水素住宅」です。
2024.11.08
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新築マンションが高すぎて買えなくなるのか
こんにちは キー太先生です。新築マンション市場価格のことです。今年初め、２０２３年の新築マンションの平均価格が大幅に上場し、とりわけ東京２３区内は１億１４８３万円と１億円を超える過去最高値を更新し、ニュースなどでも大きく取り上げられました。新築マンションは高収入の家庭しか手に入らなくなってしまう、早く買わないと買えなくなってしまうのではと心配になってしまいます。キー太先生２０２４年８月（株式会社不動産経済研究所）のデータでは、一都三県では前年同月比で販売は５０．４％減、２３区では５９．８％減平均価格は９５３２万円（㎡単価１４６.８万円）やはり、２３区のマンションは１億円以上するのでしょうか？平均販売価格でなく、㎡単価を見てみましょう。渋谷、港区、中央区の平均㎡単価は３００万円近くします。よって平均販売価格は２億円前後です。一方、葛飾区の㎡単価は８９．８万円です。足立区、墨田区、江戸川区でも１００万円前後です。２３区以外を見てみましょう。 東京都（都下） ８１．５万円 （平均価格５４２７万円） 神奈川県 ９３．２万円 （平均価格６０６９万円） 埼玉県 ７６．７万円 （平均価格４８７０万円） 埼玉県 ７０．２万円 （平均価格４７８６万円） ㈱ＬＩＦＵＬＬ 調べ１㎡単価からも２３区のトップ１０区の新築マンションの価格は、億円以上が相場になっています。しかしながら、マンションは大きな敷地がないと供給できないので平均値は時期や供給物件で大きく変動します。例えば、単価上昇ランキングで北区が１位になったのは、供給が少ない中でタワーマンションが建ったためと思われます。注目すべき数値は契約率です。契約率は 契約率＝契約が成立した件数÷商談の数×１００で計算されます。初月契約率とも呼ばれ、新築マンション市場の好不調を判断するバロメーターの一つです。一般的には、契約率が７０％を超えればマンション販売は好調といわれています。首都圏で販売されたマンションの契約率が、２０２４年９月では、６５．５％（２か月連続で６０％代）で７０％を割り込んでいます。２３区のタワーマンションの購入者は、日本人が７割程度と言われていますが、日本人購入者の限界を超えつつあります。マンション用地の適地も減少し、供給物件数も減少しますが、息切れするでしょう。需要と供給で成約価格が決まりますので、一般的なファミリー層は、現実的に購入できる郊外の新築マンションにシフトしてきています。かつては、住宅の価格は年収の５倍程度が目安といわれていました。バブル期の１９９０年時は９．３４倍、現在は１０倍になっています。可処分所得が大幅に増えたり、株式の高騰、金利が下がるなどがあれば別ですが、買えない物件を無理して買うと将来の価格調整で痛い目をあうかもしれません。次回は「壁紙のこと」です。
2024.11.05
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埼玉県川口市のどこがいい？
こんにちは キー太先生です。埼玉県川口市のことです。なぜ、川口市か？前回「プロパンガス」のブログを書いていて、2024年7月18日に埼玉県川口市の中国籍会社員がマンションで自殺を図り、通行人など男女８人がけがをした事件が気になりました。昔のマンガでは「死んでやる」とガス中毒で自殺する描写がありましたが、１９７２（昭和４７）年から都市ガス（東京ガス）は大気汚染問題の解決から石炭・石油原料から天然ガスへの転換を進めましたので、空気より軽く一酸化炭素を含まない都市ガスでのガス中毒自殺は不可能です。中国籍会社員は複数ライターを持っていたらしく、まったく迷惑な中国人です。キー太先生川口市は「本当に住みたい街大賞」で２０２０年と２０２１年の２年連続で１位を取りました。川口市といえば「キューポラのある街」です。「キューポラのある街」は貧困問題、在日朝鮮人の北朝鮮帰国運動など当時の社会情勢を知ることができる映画ですが、今は再開発によって鋳物工場の街の面影がないそうです。１９９８年に竣工した川口市にあるエルザタワー５５は当時、日本一高い超高層住宅でした。その後も東京のベットタウンとして川口市の人口は約６０万人に増加し、埼玉県で県内第２位の都市になっています。一方、中国人が多く、人口のうち２万人が中国人です。川口市で飲酒運転をし、一方通行の道を１００キロ以上の速度で逆走し、別の車と衝突して男性が死亡した事件もまた１８歳の中国籍の男です。地方を中心に労働力不足対策のため、ナシ崩しに永住許可を与えている自民党政府はいかがなものでしょう。移民も帰化も一世は優秀で善良ですが、二世になるとそうにはなりません。在日朝鮮人と同じ轍を踏まないよう厳しく制限を掛けていくべきです。労働力不足は、機械化できることは機械化して、時短を進めなければ豊な社会になりません。偽装保険証で不正受診する中国人、外国人が問題になっていますが、偽装保険証は1枚２０万円でつくれるそうです。その損害は多くの日本人の健康保険料で穴埋めされていることから、偽造防止にもマイナンバー一本化が合理的であり不可避なことだと思います。マイナンバーカードの一本化に反対して団体は共産党、医師、弁護士などで、国民の総意であったとは思えませんが、マスごみが不安ばかり煽っていました。手間と時間を掛けて再開発した川口も「悪貨は良貨を駆逐する」可能性もあります。安全保障、治安の面でも地方自治は大切ですので、外国人に地方参政権を与えることに賛成としている政党、政治家は国政を担う資質がありません。 ・反対は自民、維新 ・賛成は公明、共産、れいわ、社民 ・その他、どちらともいえない。 です。次回は「新築マンションが高すぎて買えなくなるのか」です。
2024.11.02
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