武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

　　　※ベランダが無いデメリットは特にありません。
　　　　武田FP宅にもベランダはありません。

　　　　またベランダの役割は、
　　　　エアコン室外機の置き場所ではありません。

　　　　普通の2階建てのマイホームなら、
　　　　エアコン室外機は外部の地面に設置します。

　　　　武田FP宅の2階や2.5階のエアコン室外機も
　　　　地面に設置されています。

次の質問です。

以前、お金を出したように登記？登録？しなさい
という記事を拝見しました。
　　　※はい、その通りです。

　　　　お金を出した人の登記にしておけば、
　　　　余分な税負担（贈与税）はしなくて済みます。

　　　　不動産の売買では、非常に重要なことです。

　　　　去年、土地を購入したメール顧問会員が、
　　　　（　当事務所が関係しない土地売買　）
　　　　土地価格総額を妻の親から援助してもらって
　　　　契約、所有権登記を夫の単有にしていました。

　　　　おバカさんです。

　　　　この夫は、嫁の親から1500万円の贈与を受けた
　　　　・・ということで、贈与税を払うことになります。
　　　　（　この場合の贈与税は約450万円！　）

　　　　不動産を買う時は、だれの名前で登記するか？
　　　　あらかじめ、きちんと考えましょう。
　　　　そして、だれの名前で登記するか？・・は
　　　　だれの名前で契約するか？・・と、同じ意味です。

　　　　登記名義人＝契約名義人、予め、決めておきたい。

　　　　お金を出した人　：　妻の父
　　　　契約名義人　　　：　夫と妻
　　　　登記名義人　　　：　夫
　　　　・・なんて、グチャグチャなことをしてはいけない。

　　　　このケースでも、契約と登記を妻にすれば、
　　　　住宅取得資金贈与の特例で、まだ救いようがあった。

税金に関係するから正直にいこうと。
そしたら税務署は怖くないと。
　　　※税務署の職員は全員・・高木です。
　　　　私たち国民のために働いています。
　　　　自分たちのために、上手に利用していきましょう。

　　　　税金について知らなかったためによけいな負担発生！
　　　　などということ無しに生活したいですよね。

　　　　不動産の売買では大きなお金が動きます。
　　　　大きなお金が動くところには
　　　　「贈与」！があったかもしれない、
　　　　・・と、税務署は目を光らせています。

　　　　不動産売買がされて所有権移転があれば、
　　　　その資料は税務署に回る仕組みになっています。
　　　　（　こっそり不動産を手に入れることは不可能　）

　　　　「そのお金はどこから出ましたか？」
　　　　なんて「お尋ね」が、忘れたころに届きます。

　　　　いきなり、そんなものが届いても、
　　　　びくつかないで済むようにしておきましょう。

　　　　あらかじめ、電話相談することをお奨めします。
　　　　どこの税務署にも、相談コーナーがあります。
　　　　やさしく、応答してくれます。
　　　　匿名で、具体的な相談ができます。

　　　　匿名での相談なので、ヤブからヘビが出てくる
　　　　心配も、ありません。　もちろん、無料です。
　　　　積極的に利用しましょう。

私達夫婦は、主に夫の名義で貯金をしています。

その貯金は二人の共有財産です。

しかし通帳の名義は夫。
　　　※できれば、夫婦それぞれの稼ぎに応じた按分で、
　　　　貯蓄しておきたいですね。

この場合は土地や住宅を購入する際に
夫だけがお金を出したことになるのでしょうか？
　　　※はい、表面上は、そのように見られそうです。

　　　　が、実際に贈与税が発生するかどうか？
　　　　を確認する際に・・税務署が
　　　　夫婦それぞれのこれまでの収入もチェック
　　　　すれば、実質は夫のみの貯蓄ではない
　　　　ということが、理解されると思います。

一緒に貯めてきたのに、
私の貯金はなしとみなされるのは悲しいです・・・。

　　　※だから、本来は按分でいきたい・・。
ちなみに　土地も家も「私と夫」の持ち物とする。

　　　　　土地も家も「どちらか一人」の持ち物とする。

様々なパターンがありますが、
どれがいいというのがあるのですか？
　　　※そんなものはありません。

二人で所有していたら、どちらかに万が一のことが
あったとき面倒な手続きがありそうで質問しました。
　　　※共有だろうが単有だろうが、
　　　　夫婦の一方が亡くなることで、
　　　　（　あるいは離婚することになったとかで　）
　　　　一方に面倒な手続きが発生するということは
　　　　ありません。

　　　　登記をだれにするか？　
　　　　で、大きな問題が想定されるのは、
　　　　その登記によって「贈与税」が発生するかどうか？
　　　　であり、ほぼ、それに尽きます。

メールをいただきました。
2020.3.13

　　　※　ま　　またしても・・

こんにちは！
お答えありがとうございました！

団信についての最近のお考えを教えて頂けて良かったです！

私がローンを組む場合は、以下のようにしようと思いますが、
いかがですか？

１　銀行ローン団信
２　銀行ローンワイド団信
３　フラット３５

銀行ローンよりフラット３５の方がメリットは大きい
のでしょうか？
それなら初めからフラット３５にしようと思うのです。
ご教授ください！
　　　※はい、このへんも、以前の私と今の私では
　　　　言っていることが異なります。
　　　　一貫性のないオッサンです。
　　　　（　逆から見れば日々成長しているオッサン　）

　　　　以前は・・
　　　　住宅ローンは何と言っても全期間固定！
　　　　固定金利でないと、生活設計ができない！
　　　　・・なんて、アホな発言をしていました。
　　　　（　全期間固定に拘ると高金利に　）

　　　　今の私は・・
　　　　その人それぞれの能力や事情によります。
　　　　10年固定35年返済とか20年固定35年返済とか、
　　　　それぞれの事情に合わせて、
　　　　低利率のローンを借りましょう。
　　　　（　固定期間が短いほど低金利　）
　　　　で、「長く借りて短く返そう！」ということに。

　　　　リスクを低く抑えて、積極的な繰上返済を。

　　　　なので、返済期間は長い35年にして、
　　　　固定金利期間はそれぞれの状況に応じて
　　　　設定するのがいいと思いますので、
　　　　フラット35は最後の砦と考えていいでしょう。

現在は、ほしい土地から遠く離れたところに住んでいるので、
ネットで土地を見る日々が続いています。

マイホームシミレーションでは
「６５坪　８００万円」の設定をしていましたが、
その価格では無理のようです。

「６０坪　１３００～１４５０万円」が妥当のようです・・・。
予想よりも高くて驚いています。
　　　※はい、そのような状況変化には、
　　　　常に敏感でいましょう。

ちなみにネットで見ていて気になる土地がありました。

人気の地区なのに、なぜ売れ残っているのかと不思議に
思っていましたが、
「告知義務あり」の土地だと判明しました・・・。
　　　※　？？？　　何の告知義務？

そことは別の土地で広々とした土地があり、気になります。
しかし線路に接しています。
電車の音や振動に日々悩まされるのでしょうね。
　　　※私も千葉県で、手を伸ばせば電車に届くぐらい
　　　　の近さのアパートに住んでいたことがあります。

　　　　慣れれば、どうということはありませんでした。
　　　　電車の通る時間で時刻が分かったものです。

いい土地はネットに出る前に売れてしまうのですよね？
まずは不動産屋さんに接触しないといけないと思っています。

そこで不動産屋さんとの付き合い方について質問があります！

物件１　　　　Ａ不動産
土地２　　　　Ｂ不動産
土地３　　　　Ｃ不動産
上記のようにネットに物件や土地が載っています。
取り扱い不動産屋さんはばらばらです。

武田先生は、不動産屋さんは大手がいいとおっしゃいます。
　　　※その表現は正確ではありません。

　　　　大手のハウスメーカーは、建築と無関係な
　　　　コストで、地元工務店に比べたら
　　　　とんでもなく建築費が高いからダメですが、

　　　　土地の売買でかかるコストが
　　　　大手の不動産屋さんがとんでもなく高いという
　　　　ことはありません。
　　　　売買仲介手数料の上限は宅建業法で定められて
　　　　います。
　　　　（　大手も中小も皆おなじ金額　）

　　　　だから、大手ハウスメーカーはダメだけど、
　　　　大手不動産屋さんは大いに利用しましょう。

それぞれ別に問い合わせるのではなく、
大手の不動産屋さんに情報収集をおまかせして、
気になる土地を紹介してもらうのですか？
　　　※それぞれの不動産屋さんが、それぞれの
　　　　情報源を持って、個別の情報を得たりしています。

　　　　大手1社だけでなく、できるだけ多くの
　　　　不動産屋さんに声をかけておきましょう。

たとえば、大手のＡ不動産にお願いして、色々お世話
してもらったけど、
Ｂ不動産が専任で扱う土地が欲しくなったら・・・。

Ａ不動産にはお詫びをして、
Ｂへ行くということになるのですか？
　　　※おわびの必要は、まったくありません。

　　　　客にとって良い情報を提供できなかった
　　　　のだから、しょうがありません。

　　　　できるだけ多くの不動産屋さんに声を
　　　　かけておいて、その中の1社から良い情報を
　　　　得て契約できた時点で、他の不動産屋さんに
　　　　ご挨拶だけはしておきましょう。

　　　　「今回は、色々お世話になりました。
　　　　　このたび、●●不動産からの情報で、
　　　　　良い土地を購入することができました。」
　　　　・・のような。

細かいことが気になり、いつも質問してしまいます。

すみません。
今回もよろしくお願いします！
　　　※で・・、不動産屋さんへの声掛けの時期ですが、
　　　　もし、自分たちにとって良い物件が出た時に、
　　　　さっと契約できる！

　　　　そういう時期に、各不動産屋さんへの声掛けを
　　　　しましょう。

　　　　泥棒を捕まえてから縄を綯う・・のは、ダメ。

　　　　つまり、せっかく良い物件が出たのに、
　　　　・すぐ、見に行って確認することができない、
　　　　・すぐ、購入代金を用意できない、
　　　　なんて状態では、
　　　　不動産屋さんに物件探しを依頼する資格は無い。
　　　　（　業者さんに対しても失礼だ　）

　　　　本当に良い物件が出たら・・即行動できる！
　　　　そんな状況ができてから、別件探しを依頼しよう。

《　マイホーム取得シミュレーション　》
2017.12.8

マイホーム取得の資金計画書です。

マイホーム取得後の人生です。
教育費がかかる時期に、
人生最大のピンチが訪れそうです。

上記グラフの元になるのが、
以下のキャッシュフロー表です。

小さ過ぎて見えないでしょうから、
以下に、「現役」と「老後」に分けて掲載します。

まず、「現役」です。

読者の皆さんはぜひ、マネをして自分の
キャッシュフロー表を作ってみましょう。

次に、下が「老後」です。

《　Ｓ家の概要：現状診断時点　》

分厚いキャッシュフローです。
安心できそうな人生です。

上記グラフの元になるのが、
以下のキャッシュフロー表です。

小さ過ぎて見えないでしょうから、
以下に、「現役」と「老後」に分けて掲載します。

まず、「現役」です。

読者の皆さんはぜひ、マネをして自分の
キャッシュフロー表を作ってみましょう。

次に、下が「老後」です。

読者の皆さんもぜひ、マネをして
自分のキャッシュフロー表を作ってみよう。

お金に振り回されない人生・・のために、
自分の生涯の見通しを立てておこう。

　　　　　　　

家族　：　30代会社員の夫、
　　　　　30代公務員の妻、
　　　　　幼児と赤ちゃん、・・の、4人家族。

相談　：　生命保険。マイホーム取得。

住居　：　賃貸。（家賃：6.2万円）

収入　：　
　　　　　夫　年収　248万円　（手取り201万円）
　　　　　妻　年収　540万円　（手取り421万円）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

貯蓄　：　1,086万円！
　　　　　　（大部分が夫！素晴らしい！）

借金　：　無し。

生命保険料　：　51.8万円/年？（総額：1,467万円？）

　　　夫　・収入保障保険？　・個人年金？　・賠償責任？
妻　・終身保険？　・個人年金？　・定期保険×2 ？
　　　子　・学資保険×2 ？

死亡保障必要額検証結果　：
　　　現在　　　10年後　　　12年後　　　20年後
夫：－2,158万円－625万円－1,012万円－704万円
　　　　　　　　　　（加入：4,536万円）
妻：　 2,971万円 1,751万円　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　（加入：3,168万円）

　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　を引いた結果なので、
　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　夫は現在も将来も不要ですが、
　　　妻はまともに必要額が発生しました。