武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

​​ ​​発見したばかりの ​​​ ​ Q＆A ​​​ ​ 記事を取り上げて、コメントしています。


Q

昨年、
延べ床32坪ほどの注文住宅を3400万ほどで建てました。
(太陽光を乗せたり、全館床暖房
　だったりで、家の性能はだいぶいいと思います)
　　　※坪単価は 106万円です。

　　　　とても高く感じますが・・
　　　　サイズが小さめなので、都会近郊であれば
　　　　坪90万円や100万円は 普通にあることです。

土地は36坪ほどで1400万でした。
　　　※坪39万円です。

　　　　区画サイズも小さいので、やはり都会近郊
　　　　の土地・・といった印象です。

　　　　土地建物で、4,800万円です。

そんな中とある事情で
数年後には遠方に引っ越ししなければならない可能性が
出てきました。
　　　※「新築したら 転勤」？
　　　　しばしば 見かける光景です。

もしそうなった場合は
新しい土地でも賃貸ではなくマイホームを持ちたいんですが、
今のお家を5.6年で売却して、
またローンを組み直してマイホームを建てる…っていうのは
一般的に、現実的に、可能なのでしょうか。

何千万くらいの損になるのでしょうか。
体験談など是非お聞かせください。
　　　※5～6年後 住宅ローンをいくら抱えていて、
　　　　その時点の売却価格がいくらになるか？

　　　　たとえ
　　　　理路整然と計算した結果の金額であったとしても、
　　　　新築の土地建物を買えるくらいの額なら、
　　　　だれも わざわざ 「中古住宅」は買わない、
　　　　・・ということも認識しておきましょう。

　　　　また、建物については、本人が感じる価値と
　　　　世間一般の価値とは違う・・ということを
　　　　認識しておきましょう。
　　　　ソーラー設備や床暖房等々の分を金額に上乗せ
　　　　という発想は、おそらく受け入れられません。

　　　　現実に買い手がついて 売買が成立する金額は、
　　　　本人の予想をはるかに下回るものになります。

　　　　不動産屋さんに相談してみれば、
　　　　現実を知ることになります。
　　　　「おそらく この辺の金額になると思いますが、
　　　　　最初は 少し高めに 売りに出してみますか？」
　　　　ということで スタートして、
　　　　予想通り？ 書いてがつくこともなく時が経過、
　　　　結局は 当初の予想通りの金額で売却、
　　　　だいたい、ストーリーが決まっています。

　　　　売却額はいくらになって、手取りはいくらで、
　　　　住宅ローン残債の精算に足りるか？
　　　　足りなければ、補充する貯蓄はあるか？

　　　　まず、住宅ローンの精算ができないようであれば、
　　　　先へ進むことはできません。

　　　　先へ進むことができそうであれば、
　　　　新たな 住宅取得は 総額がいくらで、
　　　　住宅ローンをいくら借りることになるか？
　　　　シミュレーションをして その後の人生を確認して、
　　　　だいじょうぶなら、GO！・・ということになります。

　　　　5～6年後に・・ではなく、今のうちに試しに
　　　　地元の不動産屋さんに相談してみて、
　　　　その「現実」を確認しておくことを、お奨めします。

A

うちも注文で建てた家を ７年位で売却したことがあります。

他の方も回答させているように 可能といえば可能ですが
金銭的には、負担はかなり あると思います。

売却は運もありますので 上手くいくといいですね。

A

＞っていうのは一般的に、現実的に、可能なのでしょうか。
現住宅ローンを完済できるなら可能です。

＞何千万くらいの損になるのでしょうか。
ケースバイケース。
一般的には貴方が住んだ時点で7掛け位で考えた方がイイかと。
後は
周辺の新築・中古の相場、ニーズなどなど、諸条件で変わります。

また、完済できなければ売れませんので、
完済できる額で売り出すしかないケースもあります。

その時になったら、借入先・不動産屋などに相談されると
イイかと。

A

中古住宅を買う側からしたら、家の性能はあまり関係ない
と思います。

ほとんどの人は土地を最重視していると思うので、
立地がよければ売れるし、
場所が微妙なら建物がいくら立派でも売れません...。

数年後に売却する事が確定しているのなら、
早めに自宅の資産価値を査定して、
今すぐ売りに出して買い手がつくのをゆっくり待つか、
焦らなくてもすぐ売れる物件なのかをよく考えて
行動を始めたほうがいいと思います。

中古住宅販売のHPをみて、ご自身の地域の中古住宅が
どれくらいで取引されているか確認してみては？
売れ残っている家の傾向とかも分かると思います。

あと、売却時におそらく太陽光のパワコンの交換等は
条件に入れられる可能性があると思うので、
売りに出す前に色々と修繕するための貯金もしておく
必要があると思います。

売却赤字の補填 修繕費用
新たに借入する際の頭金 があれば可能だと思います。

A

あくまで予測ですが
5年後に売れる価格は土地建物で3000万が限界だと思います。

それ以上だと同じ大きさで新築が替える可能性がありますから
・・それを視野に入れて構想を練るとよいでしょう。

太陽光や床暖房はすべての人が喜ぶ設備ではありませんので
価値にはなりえません。

厳しいようですがそうなると思います。

A

例えば残債3000万の家が2500万で売れたとしたら、
差額の500万と仲介手数料等約100万の合計600万円を
一括で支払う事ができるのなら売却が可能です。

売却額が下がれば、一括で支払う金額も大きくなっていきます。

売却後は、また新たにローンを組むことは可能です。
年齢、収入などを見越して、
頭金は多めに準備しておく必要があるかなと思います。





保険業界や 金融業界や 住宅業界等々に、
洗脳されたままではいけない。
​​

　　　※一人でも多くの人が「自分も生活設計してみよう！」
　　　　と、一歩踏み出すことを願いつつ、当事務所が
　　　　これまで作成してきた資料を掲載しています。

​

　　　　顧問会員Mさん（30代）の 年金を始めとする
　　　　生活設計資料を、掲載します。

　　　　読者の皆さんも、参考にして 自分たちのモノを
　　　　作成してみましょう。



　　　※年金の受取額を老後のキャッシュフロー表に載せます。



　　　※Mさん夫妻の一生のキャッシュフローグラフです。
　　　　（　一年ごとの貯蓄残高の推移　）



　　　※グラフの根拠になる キャッシュフロー表です。
　　　　（　左が現役、右が老後　）



　　　※現役の拡大。　赤ちゃんがいる 3人家族です。



　　　※老後の拡大。



　　　※年金額の算出計算です。夫。



　　　※妻。



　　　※生命保険の必要額の計算です。現時点の夫。
　　　　赤ちゃんがいても、死亡保障は不要です。




　　　※子どもの教育費がかかる 20年後の夫。
　　　　教育費がかかる時期の子がいても、死亡保障は不要。




　　　※同じく、現在の妻。　まるっきり 不要です。




　　　※20年後の妻。



　　　※計算根拠です。　夫。



　　　※計算根拠です。　妻。



　　　※加入生命保険と 必要額の推移（赤）です。
　　　　無駄にお金をたれ流しています。






　　　※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！​

　　　　（　帰宅後 おいしくビールを飲むために♪　）

 　　　　ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。

​​ 　　　※新型コロナ感染防止に マスクは必須！
　　　　シャワー時以外は 着用しています。

　　　　「食事と睡眠と適度な運動」
　　　　で、免疫力の高い身体を保ちましょう。



​​​

《　当FP事務所の 勤務シフト　》
武田FP　　自宅：10時～15時　事務所：15時～18時
佐々木FP　事務所：10時～15時

​
新築から5年後、売却して 新たに・・
・・っと。

〇 商品販売をしない。　〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて20年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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電話：019‐629‐3115　メール： fpst@axel.ocn.ne.jp
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