武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

住宅展示場を通して家を買うと高くなる？
43歳 2世帯住宅ローン2000万どうでしょう？
住宅購入時の手付金って事前に振り込むの？
図面が完成したのに隣地から1m離せ？
住宅見学会での営業マンその後連絡なし
世帯年収1000万　いくらぐらいの家が妥当？
手取り55万なぜか毎月20万ほどオーバー
収入保障保険は下の子が20歳になるまで？
夫1万妻2万保険料の負担がきつく感じます
住宅ローン3000万 35年で仮審査OKですが

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2021/03/03

土地の高低差も気にしなくても良さそうですか？

カテゴリ：不動産

外構工事費はもちろん、
しっかり高くなります。
　　　※数十年後、自分たちの老後生活はどうか？
　　　　ということも考える必要はあります。

自分の頭で考える生活設計。

〇元メール顧問会員のＡさん（20代）
　　　（相談：ライフプランニング）
　　　※今は・・30代？

2017.5.17 、新規メール顧問会員に。
2017.6.19、現状診断終了。
2017.7.25、生活設計終了。
　　　　　　　（第2子＆マイホーム取得）

　　　※購入を検討している土地です。
　　　　道路よりもかなり高いです。

　　　※敷地に上がってみた写真です。

メールをいただきました。
2021.3.3

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所

武田務様

こんばんは、お世話になります。

元メール顧問会員のAです。

フライングしてしまいましたが
メール顧問会員に再度申し込みますので、
よろしくお願いします。

昨夜は大変申し訳ありませんでした。

画像を貼り付けた際にメールがおかしくなって
しまったのだと思います。

今後添付する際は気をつけます。

もし今回も返信できない場合は
お手数おかけしますがブログで回答お願いします。

　　　※もう・・これからは、がんがん、
　　　　ブログ記事で扱っていこうと思います。

ご感想ありがとうございます。

おっしゃる通り古い住宅街ですが
静かで新しい住宅も増えてきている地域のようで
私たちは気に入っています。
　　　※はい、そこが一番肝心なところです。

　　　　ところで、候補土地はこの土地だけですか？
　　　　並行して検討している土地はありますか？

　　　　この土地に決め打ちしていますか？

土地の高低差も気にしなくても良さそうですか？
　　　※道路との高低差が大きい土地について
　　　　考慮するべきことはいくつかあります。

　　　〇数十年後、自分たちの老後生活は？
　　　　今は若いから普通に平気に感じるけど、
　　　　60代、70代、80代になったときに・・
　　　　この高さを階段で上り下り、どうでしょうか？　
　　　　（　想像できないでしょうが　）

　　　　同じ並びに当初から住んでいるお年寄りと
　　　　お話をしてみましょう。
　　　　「あそこの売地を検討しているんですが」
　　　　・・って。

　　　〇盛り土された敷地です。
　　　　北側道路の敷地で、これだけ道路より高いという
　　　　ことは、この団地全体が北側になだらかに傾斜
　　　　した斜面だったということです。
　　　　で、当時の宅地造成工事では、今回の売地は盛り土、
　　　　南側の隣地は切土・・という工事が行われました。
　　　　（　地盤の強度はもちろん切土部分が安定　）

　　　　昨今よく発生している自然災害の際には、
　　　　盛り土だということはちょっと弱点になります。
　　　　特に大雨の際には土砂崩れ・土砂の流出などが
　　　　起こりやすいので、
　　　　写真の現状のままではかなり不安定です。

　　　〇外構・造成工事が多額になる。
　　　　盛り土の不安定さを補うために土留めを兼ねた
　　　　カーポートやアプローチ階段を造る必要があります。
　　　　金額的なイメージは、普通の外構工事が200万円なら
　　　　この土地の場合は外構込みで400万円とか。
　　　　（　あるいは 500万円とか　）

取り急ぎ水道管は確認します。

　　　※はい、昔に造成されて建築された家は、
　　　　蛇口の数が少ないために、引き込まれた
　　　　水道管の径も細くて用が足りていて、
　　　　13mmなどという今ではあり得ない管が
　　　　布設されていることがよくあります。

　　　　20mmとか25mmの管が布設されていれば
　　　　OKだということになります。

武田さんの感想を聞き、慎重に前に進みたいと
思うので、次にすべき行動を教えて頂けますか？

よろしくお願いいたします。

　　　〇この土地の購入を真剣に考えるのであれば、
　　　　近隣の人たちと接触してみましょう。

　　　　特に、直接隣り合うお宅との接触は必須です。

　　　　テレビでよく見るようなとんでもない
　　　　「お騒がせ隣人」が住んでいるかもしれません。

　　　　この土地の場合は、東西の2軒と、南側の2軒、
　　　　「こんにちは♪ お隣の土地を検討しています」
　　　　・・って、訪問してみましょう。

　　　　変な人がいなければもちろんOKだし、
　　　　何か耳寄りな情報ももらえるかもしれません。

　　　〇値引き価格と購入意思表示のタイミング。

　　　　値引きが本当にあるのか？
　　　　あるとすれば本当に 1950万円なのか？
　　　　しっかり、確認したいところです。

　　　　ただその際に、
　　　　「値引きしてくれたら考えます。」
　　　　ではだめで、きちんと具体的に・・

　　　　「1950万円になるなら、契約します。」
　　　　「買付証明を書きます。
　　　　　手付け〇〇万円で〇月〇日に契約して、
　　　　　〇月〇日に決済ということでお願いします。」
　　　　のように、
　　　　しっかり、契約の意思表示をしましょう。

　　　　もちろん、このへんの段取りは不動産屋さんが
　　　　きちんとやってくれます。

　　　　買主としては、買うという意思表示を
　　　　しっかり行なうということです。

　　　　他にこの土地の購入を検討している人がいる
　　　　ようであれば、なおさらのこと、
　　　　しっかりした意思表示が必要です。

　　　　他で値引きの動きがあったということであれば、
　　　　ぼ～っとしていると、この週末には、
　　　　競争相手に持って行かれた！
　　　　・・なんてことになるかもしれません。

　　　　ただし、Aさんが検討中の他の候補地が無く、
　　　　この土地しかない・・と思っていることが
　　　　前提ですが。

2021.3.2

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所

武田務様

こんばんは、お世話になります。

元メール顧問会員のAです。

　　　※来たる 3/8（月）に再びメール顧問会員に
　　　　なってもらうことになりました。

　　　　さらに、土地購入の実行支援と、
　　　　マイホーム建築の実行支援もお手伝いする
　　　　ことになりました。

先ほどはお電話ありがとうございます。

無理なお願い引き受けて頂き大変感謝しております。

早速資料を送ります。

ご確認よろしくお願いします。

　　　※夕方、住宅用地の相談に対応した後、売地の
　　　　資料一式をメール添付で送ってもらいました。

　　　　それらを一通り確認した後、
　　　　感じたことを返信メールで送りましたが、
　　　　「システム管理者」というメールが届いて、
　　　　「〇〇あてのメールは配信されません。」
　　　　と言われて、一瞬途方にくれました。

　　　　で、メールが行かないのであれば、もう
　　　　メール文をそのままブログ記事にアップしてしまえ！
　　　　ということで、
　　　　Aさんがこの記事をを読んでもらうことを期待
　　　　しつつ、返信メールの文章をアップします。

こんばんは。

いただいた資料と写真をすべて確認しました。

それから不動産屋さんの公開情報にもアクセスしてみました。

（　土地に上がって撮った写真もそちらにありました　）

土地図面の雰囲気（測量計算等が手書きだったり）から、

ここはかなり古い時期（昭和？）の分譲地だったようですね。

周囲の建物の雰囲気からも、最近のニュータウンではないですね。

（　古い分譲地だから悪いということではありませんが　）

以前から建っていた建物を解体して、更地にした土地？

上下水道の宅内引き込みはもちろんされているでしょうが、

上水道引き込みの径が細いまま（13mmとか）なんていう

ケースがたまにあります。

念のため確認しておきたいところです。

（　細い場合は新たに道路から引き込むため出費に　）

この土地自体はコンパクトな、ほぼ正方形なので、

マイホームの計画はしやすそうで、良い土地に見えます。

幅員5.8mの北側道路の土地ですが、写真によると、

南側隣地の建物が2棟とも平家に見えるので、

（　東西の隣地建物は 2階建て　）

ここに建てて住んでも、日当たりは申し分なく、快適そうです。

とりあえず、感じたことを書いてみました。

慎重に、確実に、進めていきましょう。

うう、気づいたら、思わぬ残業をしていました。

よろしく、お願いします。

　　　　　　　武田　つとむ

　　　※システム管理者の「メール配信できません」
　　　　のおかげで、さらに、残業をしてしまいました。

　　　　メールのやり取りが可能になるよう・・
　　　　よろしく、お願いします。

　　　　あぁ・・　お疲れ様でした。

メールをいただきました。
2021.2.17

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所

武田務様

こんばんは、お世話になります。

元メール顧問会員のAです。

ブログにてご回答いただきありがとうございます。

土地の予算は変わらず2,000万円ですが、

45〜50坪程の大きさを購入できる地域で検討しています。

　　　※あ・・そうなんですね、35坪ではなく。

　　　　であれば、マイホームプランの自由性が
　　　　はるかに増します。

まずは土地を購入してからとのこと、承知いたしました。

早速週末に、不動産屋へ足を運んでみようと思います。

不動産屋では、「ローンではなく現金で購入すること」を
最初に伝えていいのでしょうか。

　　　※聞かれもしないのに言う必要はありません。

　　　　最低限伝えるべきことは、
　　　　それぞれの不動産屋さんが質問するでしょうが、
　　　　住所氏名はもちろんのこと、
　　　　肝心なのは希望の地域・希望面積・希望価格
　　　　・・といったあたりということになります。

その他、もし注意点等ありましたら教えて頂きたいです。

　　　※はい、ポイントを下に貼り付けます。

住宅購入資金に関しましても、

正しく登記すれば問題ないとのことで安心しました。

不動産屋で情報収集しながら、引き続き勉強していきたい
と思います。

　　　※その都度相談してもらえば、コメントします。

　　　　資料作成を伴なうとか、
　　　　具体的な物件に関するコメント依頼とか、
　　　　でなければ、無料で何度でも対応します。

当初は自分たちで土地取得から住宅購入までを
自力で行う予定でしたが、

やはり土地は大きな買い物で不安もあり、
今回相談して安心出来ると感じました。

　　　※はい、当事務所は消費者の味方です。

次回メール顧問会員になれる機会がありましたら、
　　　※来月も、前半にメール顧問会員の受付をします。

ぜひもう一度生活設計を確認して頂き
土地取得の支援をお願いしたいです。

よろしくお願いいたします。

　　　※住宅用地購入は、以下の記事を参考に・・
　　　　よろしく、お願いします。

メールをいただきました。
2021.2.16

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所

武田務様

こんばんは、お世話になります。

元メール顧問会員のAです。
　　　※2017年ごろのメール顧問会員でした。

　　　　当時は、おいしいブドウを送っていただいて、
　　　　佐々木FPと山分けで味わわせて頂きました。
　　　　ごちそう様でした！

いつもブログを見て勉強させて頂いています。

標記の件、差し支えない範囲でご教示頂きたく
ご連絡しました。

今後1、2年のうちに、土地と住宅プランを持って、
何社かの工務店でコンペをしたいと考えています。
　　　※素晴らしい・・。

　　　　住宅展示場とかに行って、その場でハウスメーカー
　　　　につかまって、そのまま言いなりになっていない
　　　　ことが素晴らしい。

以前頂いたアドバイスを元に
住宅展示場や気になる工務店へ出向き勉強しているのですが、

今後どのように行動すべきかわからなくなってしまった
ため相談させていただきたいです。

　　　※はい、分かりました。

＜現状＞

・工務店等で話をするとまずは土地を取得してからと言われ、
　営業トークで終わってしまう
　　　※はい、工務店の場合はそうだと思います。
　　　　土地が無ければ家は建てられないので、
　　　　具体的な建築プランの話には進めません。

　　　　これがハウスメーカーが相手だと、
　　　　宅建業免許もあるし土地探しのお手伝いの話に
　　　　どんどん発展していって、
　　　　次々と候補地の提案を行なってきます。

　　　　土地のお世話で縛って、建築受注ものような
　　　　営業活動を行なってきます。
　　　　（　建築業者選びの選択肢が無くなります　）

・不動産情報をHPで見て、
　検討している地域の土地の相場等は勉強している
　　　※2017.7.25のマイホーム取得シミュレーションで、
　　　　資金計画の土地代は2000万円（35坪）でしたが、
　　　　そのくらいで大丈夫ですか？

・どのような土地を探すべきなのか（土地の形状、方角等）
　判断できない、相談できる相手がいない
　　　※もちろんだれでも快適な環境を好むので、
　　　　良い形、良い方角であれば嬉しいということに
　　　　なります。

　　　　が、私たちは土そのものを買うわけはなく、
　　　　立地や環境を買う・・ということになり、
　　　　そちらが妥協範囲内であれば、
　　　　少々の形や方角の欠点には目をつぶることになる
　　　　のが、現実かと思われます。

・ネットなどで勉強し、いいなと思う間取りイメージは
　夫婦で共有できるようになってきた

　　　※はい、基本的なイメージは共有しておきましょう。

　　　　ただし、家は現実の土地の上に建ちます。
　　　　土地が決まったら、その制約の中で具体的な
　　　　マイホームを考えていくことになります。

　　　　今まで培ってきたイメージとガラリと変わる
　　　　家になったり、多少の変更で済んだり、
　　　　人生と同じで、色々な事が起こります。

次のステップに進みたいのですが、

この状態で不動産屋に接触して土地を探していいのか
（不動産屋の餌食にされないか）心配です。

　　　※土地を買って家を建てる人は、
　　　　不動産屋さんとの接触は避けて通れません。
　　　　（　当たり前　）

　　　　工務店と同じで不動産屋さんも玉石混交状態です。
　　　　この社長・・　危ない感じのオヤジだな、
　　　　なんて、不動産屋さんも確かに存在します。

次のステップとしては、

まずは土地を購入し、それに合わせた間取りを作成するべきなのか、
　　　※はい、これが正解です。
　　　　土地が決まらないと、プラン作成はできません。

自分たちが理想とする間取りに合わせて、土地を探すべきなのか
　　　※こんなことはあり得ません。

　　　　決まった間取りにちょうどいい土地、
　　　　などというものは、存在しません。

　　　　決まった土地にちょうどいい間取りは
　　　　簡単に計画することができます。

まだまだ勉強が足りていないのか。
　　　※はい、「土地と間取りの関係」についてのお話
　　　　の感じからは、まだまだ勉強不足のように見えます。

　　　　家は「間取り」や「デザイン」だけではなく、
　　　　非常に奥が深いものです。　

　　　　生涯最大の買い物、もっともっと勉強したい。

今後、どのように行動したら良いでしょうか。

　　　※「土地購入してマイホーム」という人の場合は、
　　　　まず土地探し・購入！・・です。

また、住宅の購入資金についても、

元々自分たちの頭金約1,500万円の名義のバランスが悪い
のですが(夫3：妻7)
　　　※何もバランスが悪い・・ということではない。

　　　　だれがいくら出したか？
　　　　に合わせてすなおな登記すれば、
　　　　まちがって贈与税を負担！
　　　　・・などということにはなりません。

家の話が進むにつれて、
妻の両親から支援が受けられることがわかりました。（約600万）

　　　※おっ！　素晴らしい！

　　　　これで、土地は住宅と合わせたローンを借りる
　　　　必要が無くて済みます。
　　　　現金で土地を買うことができます。

　　　　これは、非常に大きなことです。
　　　　ハウスメーカーや銀行の制約を受けずに済みます。
　　　　知らずに数百万円も余分に払うことも
　　　　無くなります。

購入時の名義にこだわりはないのですが、

今後問題になることがあるようでしたら、
今からするべき対策などはありますでしょうか。

お忙しい所恐れ入りますが、ご教示いただけますと幸いです。

よろしくお願いいたします。

　　　※現時点で最も大切なことは・・
　　　　土地は現金で買う！・・ということを意識
　　　　しましょう。

　　　　現金で土地を買うことで、
　　　　その先のマイホーム建築計画がスムーズに進みます。

　　　　十分に煮詰めて行って、複数の工務店による
　　　　「提案コンペ！」を実施することができます。

　　　　マイホーム建築は大手や有名はウイスメーカーは
　　　　まったく除外して考えなければなりませんが、
　　　　（　余分な経費で 1000万円とか高い　）

　　　　不動産屋さんについては逆に、
　　　　大きな有名な業者さんと接触しましょう。
　　　　なぜか？
　　　　1 大手の方が物件情報が豊富
　　　　2 仲介手数料は大手も中小も同じ金額
　　　　3 危なっかしい業者でない可能性が高い
　　　　　（　洗練された若い社員も多い　）

　　　　ということなので、まずすることは土地探し！
　　　　地元の大手不動産屋さん数軒を訪問しましょう。
　　　　4～5軒回っている間に有力物件が出るかも。
　　　　めぼしい物件が無くても、
　　　　希望条件を伝えて依頼しておけば、
　　　　数日後とか、数か月後とかに、
　　　　ピッタリの物件が登場するかも・・です。

　　　※この土地、自分たちはいいと思うけど、
　　　　本当に買ってしまってだいじょうぶだろうか？
　　　　・・のように確信が持てない場合は、

　　　　当事務所も具体的な相談に乗っています。
　　　　現地写真や図面等の資料を見せてもらって
　　　　良し悪しのアドバイスを行なっています。

　　　　もちろん、カスミを食べて生きてはいけないので、
　　　　メール顧問会員の土地購入支援料金は
　　　　いただいてお手伝いしています。

　　　※もちろん、メール顧問会員のマイホーム建築
　　　　の実行支援も行なっています。

　　　　プラン作成から始まって、
　　　　複数の工務店による提案コンペまで実施できる
　　　　よう、お手伝いしています。

　　　　もちろん料金はいただきますが、
　　　　よく多くの人たちがやっているように
　　　　当初からハウスメーカーを決めて
　　　　（知らずに）数百万円をたれ流すよりは、
　　　　はるかにお得なことになります。

2017/08/21 の記事。
赤ちゃんや幼児がいても生命保険は不要

メールをいただきました。

こんにちは、お世話になっております、
Aです。

第二子、マイホームシミュレーション
ありがとうございました。

この連休でようやくシミュレーションを
じっくり見ることが出来ました。

2人で将来の状況を把握しつつ話合えて
とても助かります。

これで自信を持ってライフプランニング
出来そうです。
　　　　　　　※キャッシュフロー表は
　　　　　　　　「伝家の宝刀」です。

　　　　　　　　十分に使いこなせるように
　　　　　　　　なってください。
キャッシュフローを見ながら、
子供が出来てからの妻の働き方も
いろいろ検討していく予定です。
　　　　　　　※自分で具体的にシミュレーション
　　　　　　　　しながら、
　　　　　　　　根拠を持って考え、
　　　　　　　　確信を持って結論を出すことが
　　　　　　　　できます。
また困った時はご相談しますので
よろしくお願いします。
　　　　　　　※何度でもどうぞ・・。
私の地元の特産品の葡萄がちょうど
時期でしたので、
一度佐々木さんとご賞味ください。

8月21日着になっているので、
届くと思います。

　　　　　　　安芸クイーン。

　　　　　　　瀬戸ジャイアンツ。

　　　　　　　※午後4時・・20分前、
　　　　　　　　（佐々木FPが帰宅する前に）
　　　　　　　　葡萄が届きました！！

　　　　　　　　すごくおいしそうです！

　　　　　　　　2人で分けやすいよう・・
　　　　　　　　2房ずつあります。

　　　　　　　　武田FP
　　　　　　　　「チビちゃん（長女）、喜ぶね♪」

　　　　　　　　佐々木FP
　　　　　　　　「私の方が喜んでいます♪」

　　　　　　　　佐々木FP、興奮気味・・です。

　　　　　　　　ありがとうございました！！
　　　　　　　　いただきます！

　　　　　　　　FP事務所、やっててよかった・・。

《　マイホーム取得シミュレーション　》

第2子誕生後のマイホーム取得。
何の問題も無く、順調な人生になります。

『住宅ローンは長く借りて短く返そう』

住宅ローンは、35年返済で借りるので、
当初予定は71歳完済の予定ですが、
このケースでは（グラフでも明らか）、
現役中に楽に完済できそうです。

長く借りることで・・『返済額を少なくして』、
毎月・毎年のリスクを小さくして、
なおかつ・・『貯蓄をしやすい状況を作り』、
積極的な繰上返済を可能にします。

やはり、住宅ローンは
『長く借りて、短く返そう！』

リスクを軽減しながら・・
積極的な繰上返済を可能にします。

決して、
当初から現役中完済を目指して
「60歳までの期間での借り入れ！」
・・などというおバカさんは、
決して、やってはいけない。

毎月・毎年のリスクが大きくなる。
日々のプレッシャーが甚大なものになる。
精神衛生上も良くない。
（当たり前）

死亡保障必要額検証結果　：　
《第2子誕生＆マイホーム取得後》

　　　　　　　　　　　現時点　　　　10年後
　　　　　　夫　－4,397万円　－5,698万円
　　　　　　妻　－3,740万円　－4,598万円

　　　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　　　を引いた結果なので、
　　　　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　　　　夫婦ともに、まったく不要です。
　　　　　　健全な家計です。

　　　　　　幼い子供が2人いる状態で
　　　　　　マイホーム取得しても、
　　　　　　生命保険でお金をたれ流す必要は、
　　　　　　まったくありません。

《　A 家の概要　：　現状診断時点　》

家族　：　20代会社員の夫、
　　　　　20代会社員の妻、
　　　　　（2年後、第1子出産予定）。

相談　：　子供2人。マイホーム取得。生命保険。

住居　：　賃貸。（家賃：5.3万円）

収入　：　
　　　　　夫　年収397万円　（手取り312万円）
　　　　　妻　年収422万円　（手取り347万円）

貯蓄　：　831万円

借金　：　奨学金（夫）。127万円。金利0％。
　　　　　　返済月額：8,833万円。　残：78万円。

生命保険料　：　8.66万円/年（総額：46万円）

死亡保障必要額検証結果　：　 《夫婦のみ》
　　　　　　　　　　　現時点　　　　10年後
　　　　　　夫　－4,676万円　－7,793万円
　　　　　　妻　－6,428万円　－8,302万円

　　　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　　　を引いた結果なので、
　　　　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　　　　夫婦ともに、まったく不要です。
　　　　　　生命保険でお金をたれ流す必要は、
　　　　　　まったくありません。

・・ということで、
夫婦共に生命保険は不要だったんですが、
子供が産まれた後は、どうなるでしょうか？

死亡保障必要額検証結果　：　 《第1子誕生後》
　　　　　　　　　　　現時点　　　　10年後
　　　　　　夫　－7,109万円　－7,844万円
　　　　　　妻　－7,452万円　－7,647万円

子供が産まれた年に、
「死亡保障必要額」がガクン！と下がるのは、
新たに「遺族基礎年金」がもらえるように
なるから・・です。

「子供が1人産まれたら〇千万円」
の死亡保障が必要！
・・なんてドンブリ勘定をしてはいけない。

きちんと計算すれば、まったく
逆の結論が導かれます。

保険屋さんの話を鵜呑みにしてはいけない。

自分の頭で考えよう。